T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2020/(13)3-339
KARAR NO : 2022/723
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L A M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 04/04/2019
NUMARASI : 2018/560 - 2019/246
DAVACI : M.L.İ. vekili Av. K.Ç.
DAVALI : A.E. vekili Av. A.A.M.
1. Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili; emlak komisyoncusu olan müvekkilinin ev satın almak isteyen davalıya aynı apartmandan iki ayrı daireyi gösterdiğini ve aralarında tellallık (simsarlık) ücret sözleşmesi mahiyetindeki 06.03.2013 tarihli emlak görme belgesinin imzalandığını, sözleşmede simsarlık ücretinin %3+KDV olarak belirlendiğini, taşınmazın simsarın devredışı bırakılarak satın alınması hâlinde ise %6+KDV tutarında komisyon ödemesi yapılacağının taahhüt edildiğini, davacının sözleşmeden sonra taşınmaz malikiyle temas kurup müvekkilini saf dışı bırakarak bu dairelerden birini satın aldığını, bu nedenle sözleşme gereği taşınmazın gerçek satış değeri üzerinden hesaplanan %6+KDV kadar alacağın müvekkiline ödenmesi gerektiğini, bu bedelin ödenmemesi üzerine başlatılan takibe haksız şekilde itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili; müvekkilinin aynı apartmanda 16 numaralı dairenin satılık ilanını davacının temsilcisi olduğu emlak danışmalığı şirketinin internet sitesinde gördüğünü, taşınmazın gezip görüldüğünü ancak beğenilmediğini, bunun üzerine satış elamanın aynı apartmandaki 5 numaralı dairenin de satılık olduğunu, gösterebileceklerini belirttiğini ve dairenin anahtarını kapıcıdan alarak evi gezdirdiğini, akabinde iki daire için emlak görme belgesinin imzalandığını, ev arayışına devam eden müvekkilinin Nisan ayı başında sahibinden.com adlı internet sitesinde söz konusu taşınmazın sahibi tarafından satıldığını gördüğünü ve mal sahibini arayarak iletişime geçtiğini, mal sahibinin şehir dışında yaşaması nedeniyle akrabası olan ve aynı zamanda satış için vekâletname verdiği kişi yardımıyla taşınmazı gösterdiğini, müvekkilinin ancak bu anda taşınmazın davacı tarafından gösterilen taşınmaz olduğunu fark ettiğini, konu mal sahibine bildirildiğinde hiçbir emlakçıya satış için yetki verilmemiş olduğunu öğrendiğini, mal sahibiyle anlaşmaya varılarak taşınmazın 12.04.2013 tarihinde satın alındığını, tellallık ücretine hak kazanılmadığını zira mal sahibiyle alıcının tellal aracılığıyla bir araya getirilmesinin söz konusu olmadığını, hiçbir tellallık hizmeti verilmediği gibi yer gösterme işleminin de tek başına ücretin hak edildiğini kabule yeterli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesi Kararı:
6. Ankara 14 Asliye Hukuk Mahkemesinin 07.05.2015 tarihli, 2013/477 E., 2015/178 K. sayılı kararı ile; davacı ile taşınmazın maliki arasında dairenin satışına aracılık edilmesi konusunda herhangi bir sözleme bulunmadığı, taraflar arasındaki emlak görme belgesinin simsarlık sözleşmesi olarak kabul edilemeyeceği, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerlilik kazanamayacağı, taşınmazın satışı konusunda yetkilendirilen kişinin mal sahibinin akrabası olduğu, anahtarın kapıcıda bulunması nedeniyle davacının tesadüfen görmüş olabileceği taşınmazla ilgili ücret talep edemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 22.05.2018 tarihli ve 2015/32137 E., 2018/6079 K. sayılı kararı ile; “… Taraflar arasında imzalanan 06.03.2013 tarihli “Emlak Görme Belgesi” başlıklı sözleşmede ‘…satın alma veya kiralama olayı TURYAP’ı saf dışı bırakarak gerçekleşirse ödeyeceğim komisyon miktarını satın almada % 6 +KDV, kiralamada toplam kira süresinin ortalama 1 yıla tekabül eden brüt kira bedelinin % 18+ KDV si olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum.’ ibaresi yazmaktadır. Sözleşmede dava konusu taşınmazın davacı tarafından davalıya gösterildiği yazılı olup, taraflar arasında düzenlenen bu sözleşme geçerlidir. Bunun aksinin davalı tarafça aynı mahiyette bir delil ile ispatlanması gerekir. Üstelik davalı bu sözleşmeyi imzaladığını ve dava konusu evi gördüğünü kabul etmektedir. Davada dayanılan sözleşme düzenlendikten sonra 12.04.2013 tarihinde davalı tarafından evin tapuda satın alındığı konusunda da ihtilaf yoktur. Taraflar arasındaki sözleşmenin iptal edildiği iddia ve ispat edilemediğine göre davacı tellalın tellallık ücretine hak kazandığı kabul edilmelidir. Hal böyle olunca, mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Mahkemenin 04.04.2019 tarihli ve 2018/560 E., 2019/246 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda davacı tellalın ücrete hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle simsarlık sözleşmelerine kısaca değinilmesi yerinde olacaktır.
13. Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz eder. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar (tellal) denilen aracıdan yararlanılır (Arkan, Sabih: Ticari İşletme Hukuku, 19. Baskı, Ankara 2014, s. 190; Cevdet, Yavuz: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 1312; Yıldız, Şükrü: Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Şekli Ve Şekle Uyulmamasının Hukuki Sonuçları, Cevdet Yavuz’a Armağan, s. 3046, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/373685 - erişim tarihi 03.06.2022).
14. Yürürlük tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.
15. Kanun koyucu 520. maddede simsarlık sözleşmesini “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme” olarak tanımlamış, maddenin ikinci fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, üçüncü fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir.
16. Kanun’un 521 ve devamı düzenlemelerine göre, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır:
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK’nın 175. maddesinin kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK m. 521/1 hükmü, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) Türk Borçlar Kanunu’nun 523. maddesinde düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.
17. Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukukî ilişkilerini şekillendirebileceklerdir (Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2018 tarihli ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı).
18. Tüm bu açıklamalar ışığında Mahkeme ve Özel Daire arasındaki uyuşmazlık incelendiğinde; taraflar arasında “Emlak Görme Belgesi” başlıklı sözleşmenin imzalandığı, bu sözleşmede davacıya satılık iki ayrı taşınmazın gösterildiği anlaşılmaktadır. Bu husus taraflar arasında da çekişmesizdir. Sözleşme kapsamında davalıya gösterilen dairelerden biri, emlakçı davacının kendi portföyünde yer alan (yani satıcısıyla aralarında müşteri bulunması yönünde simsarlık ilişkisi bulunan) bir taşınmazken; diğeri, aynı apartmanda olup da sahibi tarafından araya emlakçı konulmaksızın satışa çıkarılmış olmasına rağmen gelen taliplere gösterilebilmesi için anahtarının apartman görevlisine bırakıldığı bir başka taşınmazdır. Davalının bu taşınmazı davacı vasıtasıyla gezip gördüğü sözleşmeyle belirlenmiştir. Sözleşme içeriği sabit olup uyuşmazlık konusu değildir. Mal sahibinin davacıyı yetkilendirmiş olup olmaması da sözleşme kapsamına göre önem arz etmez. Zira mal sahibi satıcı ile simsar arasında satış konusunda aracılık etme yönünde ikinci bir ilişkinin var olup olmadığı, ancak emlakçının satıcıdan da simsarlık ücreti isteyip isteyemeyeceği uyuşmazlık konusu olur ise tartışılır.
19. Davaya konu 5 numaralı daire yönünden davacı emlakçının fırsat gösterme suretiyle aracılık etme faaliyetinde bulunmasında (sırf satıcı malik ile aralarında sözleşme bulunmadığından bahisle) hukuka aykırı bir yön bulunmadığının tespitinden sonra sözleşmenin diğer hükümlerine bakıldığında; sözleşme kapsamında gezdirilip gösterilen taşınmazların davalı tarafından satın alınması hâlinde satışa aracılık eden simsara satış bedelinin %3ü oranında ücret ödeneceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Buna göre davacının ücrete hak kazanabilmesi için önce dava konusu olan dairenin sahibine ulaşması ve yukarıda da açıklandığı üzere tarafları bir araya getirerek bu faaliyete bağlı şekilde satış sözleşmesinin kurulması gerekir. Daha açık bir anlatımla; bu aşamaya kadar sözleşme, gösterilen her iki daire yönünden satıcıyla alıcının bir araya getirilmesi ve satışın da gerçekleşmesi hâlinde ücrete hak kazanılacağına ilişkin bir metindir ve elbette ki emlakçı satışı gerçekleştiremezse sırf yer gösterdiği için ücrete hak kazanamayacaktır. Zira yer gösterme tellallık faaliyetinin hazırlık işlemlerinden olup bu faaliyetler çerçevesinde neticenin elde edilememesi hâlinde salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak iddiasında bulunulamayacaktır. Nitekim bu husus Sanayi ve Ticaret Bakanlığının 08.07.2003 tarihli ve 25162 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Mecburi Standard Tebliği’nin “Emlak komisyonculuğu hizmetleri-Genel Kurallar” başlıklı 1.1.3. maddesindeki “…yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunulamayacağına dair bilgilerin yer aldığı fiyat tarifesi müşterilerin görebileceği bir yere asılmalıdır” şeklindeki düzenleme ile açıkça belirtilmiştir.
20. Ne var ki sözleşmenin devamında taraflar uyuşmazlıkta asıl önemli olan bir başka kararlaştırmada bulunmuşlardır. Buna göre; satın alma işlemi emlakçı saf dışı bırakılarak gerçekleştirilecek olur ise alıcı davalı satış bedelinin %6'sı oranında, yani normalde vereceği %3 oranındaki ücretin iki katını emlakçıya ödemeyi taahhüt etmiştir. Bu hüküm aslında, taşınmaz satın alma iradesiyle hareket ederek emlakçının yardım ve katkılarıyla bu süreci hızlandırmak isteyen muhtemel alıcı adaylarının, sözleşmenin gerçekleştirilmesi yolunda aracılık hizmetlerinden istifade ettikten sonra ücrete hak kazanılacak aşamaya gelindiğinde, emlakçı aradan çıkarılarak doğrudan malik ile temasa geçmek suretiyle satışı gerçekleştirmeleri ve bu suretle simsarın ücretinin ödenmemesi ihtimaline binaen kararlaştırılmış, ücrete ek olarak cezai şart niteliği de taşıyan, bir anlaşma olup aksi yönde bir kararlaştırma bulunmadıkça yahut sözleşme iptal edilmedikçe sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli ve taraflar için bağlayıcıdır.
21. Davalı serbest iradesiyle bu taahhütte bulunmuş ve (bağlayıcılığı konusunda herhangi bir süre de öngörülmeyen) sözleşmeden kısa bir süre sonra malikin yetki verdiği kişiden taşınmazı bizzat satın almıştır. Davacı davaya konu icra takibinde, alıcı ve satıcıyı bir araya getirerek satış sözleşmesinin imzalanmasını sağladığı yani simsarlık faaliyetiyle amaçlanan sonuca kendi eliyle ulaştığı için değil, sözleşmenin devam eden hükmünde yer alan ve yukarıda açıklanan saf dışı bırakmaya ilişkin düzenleme çerçevesinde alacak talebinde bulunmuştur.
22. Satışa konu yerin davacı tarafından davalıya gösterilmiş yerlerden olduğunda çekişme bulunmadığına ve yer göstermenin sonrasında sözleşmedeki bu hükmünün iptal edildiği iddia ve ispat olunmadığına göre mahkemece davalının sözleşmeyle bağlı olduğu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalıdır.
23. Nitekim Özel Daire de yerleşik uygulamasıyla paralel bozma kararında aynı yöne işaret etmiş olup Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2020 tarihli, 2017/(13)3-588 E., 2010/1019 K., 04.02.2020 tarihli, 2017/13-543 E., 2020/64 K., 15.03.2017 tarihli, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararlarında da aynı ilke ve esaslar kabul edilmiştir.
24. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; sözleşmenin yer gösterme belgesi olarak imzalatıldığı ve satışa konu taşınmazın sahibinden aracılık yönünde yetki alınmamış olmasına rağmen tesadüfen gösterildiği, alıcı ve satıcının emlakçı tarafından bir araya dahi getirilmediği, davalının sonradan kendi çabalarıyla malikin yetkilendirdiği kişiye ulaştığı ve devrin bu şekilde gerçekleştiği, bu durumda simsar alıcı ve satıcı arasında bağ oluşturacak şekilde hiçbir faaliyette bulunmamışken saf dışı bırakmadan söz edilemeyeceği, bu nedenle direnme kararının haklı ve yerinde olduğu ve onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
25. Diğer taraftan, direnmeye ilişkin gerekçeli karar başlığında dava tarihinin 30.10.2013 olması gerekirken 12.09.2018 olarak gösterilmesi, mahallinde her zaman düzeltilebilecek mahiyette maddi hata teşkil ettiğinden bozma nedeni yapılmamıştır.
26. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
27. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire kararında gösterilen sebeplerle, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” hükmü atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440/III-1. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 24.05.2022 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.
BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 18 üyenin 13’ü BOZMA, 5’i ise ONAMA yönünde oy kullanmışlardır.
T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2021/(13)3-243
KARAR NO : 2022/1283
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L A M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 06/12/2018
NUMARASI : 2018/421 - 2018/689
DAVACI : E.K.Y. vekili Av. K.Ç.
DAVALI : Ö.K. vekili Av. M.E.T.
1. Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili; müvekkilinin emlak komisyoncusu olduğunu ve davalı ile aralarında simsarlık sözleşmesi yapıldığını, buna göre müvekkilinin %4 oranında komisyon ücreti almasının kararlaştırıldığını ancak davalının müvekkilini saf dışı bırakarak taşınmazın alımını gerçekleştirdiğini ve sözleşme gereği ödemesi gereken 19.588 TL ücreti ödemediğini, ücretin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine davalının haksız şekilde itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili; davacının herhangi bir simsarlık hizmet vermediğini, sadece yer göstermekle ücrete hak kazanılamayacağını, taşınmazın satılmasına aracılık konusunda malikten yetki almamış olmasına rağmen böyle bir yetkisi varmış gibi internet ilanı verildiğini, ücrete hak kazanamadığını ve kötü niyetli olarak icra takibi başlattığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesi Kararı:
6. Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.11.2014 tarihli, 2013/281 E., 2014/435 K. sayılı kararı ile; davalının sözleşmeyi kabul ettiği ancak taşınmaz maliki ile davacı arasında herhangi bir simsarlık sözleşmesi bulunmaması, malikin davacıya satış konusunda yetki vermemiş olması nedeniyle yetkili emlakçı ile irtibata geçtiğini ve bu emlakçı aracılığıyla satışın gerçekleştiğini, simsarlık ücretinin de dava dışı emlakçıya ödendiğini savunarak buna ilişkin makbuzu dosyaya sunduğu, dinlenen davalı tanıklarının bu savunmayı doğruladıkları, davacının alım satım nedeniyle herhangi bir katkısı yahut tarafları bir araya getirmesinin söz konusu olmadığı, ücrete hak kazanabilmesi için simsarın tarafları bir araya getirerek taşınmaz alım satımına aracılık etmesi gerektiği, yapılan sözleşme gereğince davacı tarafından davalıya taşınmaz gösterilmişse de taşınmaz malikinin yetki verdiği emlakçı olmadığından alım satıma aracılık edilemediği, bu durumda davalının sözleşmeye aykırı davrandığından söz edilemeyeceği ve yer göstermenin tek başına simsarlık ücretine hak kazandırmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 28.11.2017 tarihli ve 2015/25715 E., 2017/11645 K. sayılı kararı ile; “… 1- Dava, tellallık sözleşmesinden kaynaklanan ücretin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, tellallık ücretine hak kazanmak için tarafları bir araya getirmek ve taşınmaz alım satımına aracılık etmek gerektiği, davalının dava dışı taşınmaz sahibinin muvafakatinin bulunmaması nedeni ile davaya konu taşınmazı daha sonradan başka bir emlakçı aracılığı ile satın aldığını, davacının yetkili emlakçı olmadığını ispat ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Davacı emlakçı ile davalı arasında imzalanan “satılık emlak görme zaptı” başlıklı belgede “söz konusu emlağın kendim, birinci derecede akrabam veya bağlı bulunduğum şirket ve ortakları tarafından satın alındığını kendiliğinden bildirmez ve gerekli hizmet bedelini ödemezsem ve bu durum sonradan ortaya çıkarsa satın alma bedelinin %4+KDV sini faiz ve zarar ziyan tazminatıyla birlikte adı geçen emlak danışmanlığına ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum” şeklinde açıklama bulunduğu ve davacı ile davalı tarafından imza edildiği görülmektedir. Taraflar arasında imzalanan sözleşme altındaki imzaya davalının bir itirazı bulunmamaktadır. Bu nedenle sözleşme tarafları bağlar, sözleşmede dava dışı malikin imzasının bulunmaması ve tellala yetki vermemesinin sonuca bir etkisi bulunmamaktadır. Davacı imzaladığı sözleşmenin sonuçlarına katlanmak zorundadır. Hal böyle olunca, sözleşme içeriğinin değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2- Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.12.2018 tarihli ve 2018/421 E., 2018/689 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olay bakımından taraflar arasındaki simsarlık sözleşmesinin simsarın bilgisi dışında satışın gerçekleştirilmesi durumunda simsarlık ücretinin ödeneceğine ilişkin hükmünün işlerlik kazanıp kazanamayacağı, buradan varılacak sonuca göre davalının simsarlık ücretinden sorumlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle simsarlık sözleşmelerine kısaca değinilmesi yerinde olacaktır.
13. Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz eder. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar (tellal) denilen aracıdan yararlanılır (Arkan, Sabih: Ticari İşletme Hukuku, 19. Baskı, Ankara 2014, s. 190; Cevdet, Yavuz: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 1312; Yıldız, Şükrü: Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Şekli Ve Şekle Uyulmamasının Hukuki Sonuçları, Cevdet Yavuz’a Armağan, s. 3046, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/373685 - erişim tarihi 03.06.2022).
14. Taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlenen ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazanan kişi olarak tanımlanan (Türk Hukuk Lûgatı, Ankara 2021, C. 1, s. 991) simsarlık yürürlük tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520 ve devam maddelerinde düzenlenmiştir.
15. Kanun koyucu 520. maddede simsarlık sözleşmesini “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme” olarak tanımlamış, maddenin ikinci fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, üçüncü fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir.
16. Kanun’un 521 ve devamı düzenlemelerine göre, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır:
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK’nın 175. maddesinin kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK m. 521/1 hükmü, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK’nın 521/1. maddesi bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) Kanun’un 523. maddesinde düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.
17. Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukukî ilişkilerini şekillendirebileceklerdir (Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2018 tarihli ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı).
18. Tüm bu açıklamalar ışığında Mahkeme ve Özel Daire arasındaki uyuşmazlık incelendiğinde; taraflar arasında “Satılık Emlak Görme Zaptı” başlıklı sözleşme imzalanmış ve davalıya gösterilen dairenin satın alınması hâlinde satış bedelinin yüzde ikisinin KDV ile birlikte ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin adı emlak görme şeklinde olsa da içeriğinin simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğunda tereddüt bulunmamalıdır.
19. Davalının bu taşınmazı davacı vasıtasıyla gezip gördüğü sözleşmeyle belirlendiği gibi davalı tarafça da inkar edilmemekle taraflar arasında çekişmesiz hâle gelmiştir.
20. Mal sahibinin satış konusunda davacı simsarı yetkilendirmiş olup olmaması da somut olayda alıcı-simsar arasındaki sözleşme yönünden önem arz etmez. Zira mal sahibi satıcı ile simsar arasında satış konusunda aracılık etme yönünde ikinci bir ilişkinin var olup olmadığı, ancak emlakçının satıcıdan da simsarlık ücreti isteyip isteyemeyeceği bir dava/uyuşmazlık konusu olur ise tartışılır.
21. Bu aşamaya kadarki sözleşme hükümlerine göre davacının ücrete hak kazanabilmesi için önce dava konusu olan dairenin sahibine ulaşması ve yukarıda da açıklandığı üzere tarafları bir araya getirerek bu faaliyete bağlı şekilde satış sözleşmesinin kurulması gerektiği açıktır. Daha açık bir anlatımla; sözleşmenin yukarıda değinilen hükmü simsarlık ücretine ancak satıcıyla alıcının bir araya getirilmesi ve satışın da gerçekleşmesi hâlinde hak kazanılacağına ilişkin bir metindir ve elbette ki emlakçı satışı gerçekleştiremezse sırf yer gösterdiği için ücrete hak kazanamayacaktır. Zira yer gösterme tellallık faaliyetinin hazırlık işlemlerinden olup bu faaliyetler çerçevesinde neticenin elde edilememesi hâlinde salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak/ücret iddiasında bulunulamayacaktır.
22. Ne var ki sözleşmenin devamında taraflar, uyuşmazlıkta asıl önemli olan bir başka kararlaştırmada bulunmuşlar ve davalı, sözleşme kapsamında gezdirilip gösterilen taşınmazın kendisi veya yakınları tarafından satın alınması hâlinde bu durumu kendiliğinden simsara bildirmez ve gerekli hizmet bedelini ödemezse simsara satış bedelinin yüzde dördü oranında bedel ödeyeceğini taahhüt etmiştir. Bu hüküm aslında, taşınmaz satın alma iradesiyle hareket ederek emlakçının yardım ve katkılarıyla bu süreci hızlandırmak isteyen muhtemel alıcı adaylarının, sözleşmenin gerçekleştirilmesi yolunda aracılık hizmetlerinden istifade ettikten sonra ücrete hak kazanılacak aşamaya gelindiğinde, emlakçı aradan çıkarılarak satışı gerçekleştirmeleri suretiyle simsarın ücretinin ödenmemesi ihtimaline binaen kararlaştırılmış, ücrete ek olarak cezai şart niteliği de taşıyan, bir anlaşma olup aksi yönde bir kararlaştırma bulunmadıkça yahut sözleşme iptal edilmedikçe sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli ve taraflar için bağlayıcıdır.
23. Davalı serbest iradesiyle bu taahhütte bulunmuş ve (bağlayıcılığı konusunda herhangi bir süre de öngörülmeyen) sözleşmeden iki gün sonra sözleşme konusu taşınmazı satın almıştır. Davalı bu satış için mal sahibinin yetkilendirdiği bir başka emlakçıya simsarlık ücreti ödediği savunmasında bulunmuş ise de bu savunma somut olayda davalının sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.
24. Satışa konu yerin davacı tarafından davalıya gösterilmiş yerlerden olduğunda çekişme bulunmadığına ve yer göstermenin sonrasında sözleşmedeki bu hükmün iptal edildiği iddia ve ispat olunmadığına göre mahkemece davalının sözleşmeyle bağlı olduğu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalıdır.
25. Nitekim Özel Daire de yerleşik uygulamasıyla paralel bozma kararında aynı yöne işaret etmiş olup Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2020 tarihli, 2017/(13)3-588 E., 2010/1019 K., 04.02.2020 tarihli, 2017/13-543 E., 2020/64 K., 15.03.2017 tarihli, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararlarında da aynı ilke ve esaslar kabul edilmiştir.
26. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; sözleşmenin yer gösterme belgesi olarak imzalatıldığı ve satışa konu taşınmazın sahibinden aracılık yönünde yetki alınmamış olmasına rağmen tesadüfen gösterildiği, alıcı ve satıcının emlakçı tarafından bir araya dahi getirilmediği, satışın sonradan malikin yetkilendirdiği emlakçı aracılığıyla gerçekleştirildiği, simsar alıcı ve satıcı arasında bağ oluşturacak şekilde hiçbir faaliyette bulunmamışken saf dışı bırakmadan söz edilemeyeceği, bu nedenle direnme kararının haklı ve yerinde olduğu ve onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
27. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
28. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire kararında gösterilen sebeplerle, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” hükmü atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440/III-1. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 11.10.2022 tarihinde oy çokluğuyla ve kesin olarak karar verildi.
-KARŞI OY-
Simsarlık (tellallık) sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir (TBK 520/1). Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır (TBK 520/2). Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK 520/3).
Simsar (tellal) ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır (TBK 521/1). Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir (TBK 521/2). Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir (TBK 521/3).
Bu hükümlerin sonucu olarak simsarlık (tellallık); ücretin zorunlu unsur olarak yer aldığı, konusunun sözleşme yapılması olanağını hazırlamak veya sözleşme yapılmasına aracılık etmek şeklinde iki türlü olabileceği, belirli konulu ve konusuna uygun işlemler gerçekleştirilince ücrete hak kazanılan, taşınmaza ilişkin olması hâlinde yazılı şekilde yapılması gereken ancak diğer hâllerde şekil koşulu bulunmayan ve vekillik sözleşmesi kurallarının uygulandığı bir sözleşmedir.
Simsarlık iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme simsarlığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme simsarlığında ise; aracılık simsarı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır (Turgut Uygur, Borçlar Kanunu, Ankara 2003, C. 8, S.8975).
Davacının dayandığı “Satılık Emlak Görme Zaptı ” başlıklı belgede “aşağıda adresi bulunan emlağı satın aldığım takdirde, satın alma bedelinin %2 + KDV’ sini hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum. Söz konusu emlağın kendime birinci derece akrabam veya bağlı bulunduğum şirket ve ortakları tarafından satın aldığımı kendiliğinden bildirmez ve gerekli hizmet bedelini ödemezsem ve durum daha sonra ortaya çıkarsa satın alma bedelinin %4+KDV’ sini faiz ve zarar ziyan tazminatıyla birlikte adı geçen emlak danışmanlığına ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum ” ibareleri yer almaktadır.
Belge altına emlak gören olarak davalının ismi yazılmış altındaki emlak bilgisi yanına da imzası alınmıştır.
Dava dilekçesinin açıklamalar kısmında “davalı satın almak üzere gayrimenkul aradığını bildirmiş ve bu konuda vekil edenimden aracılık hizmeti talep etmiştir.” ve “Davalı daha sonra bu daireyi vekil edenimi saf dışı bırakarak satın almıştır.” ifadeleri de dayanılan vâkıalar olarak yer almaktadır.
Dayanılan bu sözleşme dayanılan vâkıalara ilişkin davacı tarafın beyanlarıyla birlikte değerlendirildiğinde tarafların sözleşmelerin kurulmasındaki asıl iradelerinin ibaret olmayıp davalı alıcıyı satıcıyla bir araya getirip sözleşmenin kurulmasına aracılık etmeyi de kapsadığı anlaşılmaktadır. Zira kendisini saf dışı bırakıldığından söz eden bir kimsenin beyanından kararlaştırılan aracılığının tamamlanmasına fırsat verilmediği ifadesi açıkça ortaya çıkmaktadır.
Tanık beyanlarıyla da davacının akdin kurulmasına aracılık etmediği açıkça anlaşılmıştır. Taşınmazın satın alındığı üçüncü kişinin gerek tanıklık beyanı gerekse emlakçı ile yaptığı dosyaya sunulan sözleşme davacının akdin kurulmasına aracılıkla da yetkilendirilmediğini ortaya koymaktadır.
Davacı sözleşmenin kurulmasına aracılık etmiş olmadığından salt yer gösterme ile ücrete hak kazanmış değildir.
Açıklanan bu nedenlerle direnme hükmünün onanması gerektiği görüşünde olduğumdan Özel Daire kararı gibi hükmün bozulması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.
Zeki GÖZÜTOK
Üye
BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 15 üyenin 10’u BOZMA, 5’i ise ONAMA yönünde oy kullanmışlardır.
