MÂLİK OLMAYAN KİRAYA VERENE YAPILAN ÖDEMELER KİRACININ TEMERRÜDÜNÜ ENGELLEMEZ.

KARAMERCAN HUKUK Bürosu internet sitesinde yayınlanan tüm içerik telif yasaları ve Türk Patent Enstitüsü kapsamında koruma altındadır. KARAMERCAN HUKUK Bürosu internet sitesinde paylaşılan Yargıtay Kararları’nın kullanımından doğabilecek zararlar için KARAMERCAN HUKUK Bürosu hiçbir sorumluluk kabul etmez. www.karamercanhukuk.com/blog_yargitay.php internet adresinde paylaşılan Yargıtay Kararları’nın link verilmeden bir başka anlatımla www.karamercanhukuk.com internet adresinden alındığı belirtilmeksizin kopyalanması, paylaşılması ve kullanılması YASAKTIR. KARAMERCAN HUKUK Bürosu internet sitesini ziyaret etmekle, yukarıda belirtilen kullanım şartlarını kabul etmiş sayılırsınız.


05 Eyl
2018

Yazdır

TÜRK MİLLETİ ADINA

T.C.
ORHANGAZİ
İCRA HUKUK MAHKEMESİ                                                                                                                                                   

ESAS NO       : 2015/149
KARAR NO    : 2016/32

GEREKÇELİ KARAR

DAVA                 : İtirazın Kaldırılması Ve Tahliye
DAVA TARİHİ    : 08/12/2015
KARAR TARİHİ : 11/03/2016

Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan İtirazın Kaldırılması ve Tahliye davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :

Davacı vekili tarafından mahkememize sunulan dava dilekçesinde özetle; davacı tarafın 05.10.2009 başlangıç günlü kira sözleşmesine dayanarak 2014 Ekim-2015 Eylül arası toplam 12 aylık kira alacağının tahsili amacıyla Orhangazi İcra Müdürlüğü'nün 2015/1..2 Esas sayılı dosyası ile tahliye ihtarlı icra takibi yaptıklarını, davalı tarafından çeşitli gerekçelerle takibe itiraz edildiğini, davalı tarafın itirazlarının haksız olduğunu, kira bedellerini ödemediğini, davalı hakkında 2014 Temmuz-Ağustos-Eylül aylarına ait kira bedellerin ödenmemesi nedeniyle Orhangazi İcra Müdürlüğü'nün 2015/.3 Esas sayılı dosyasıyla icra takibi yapıldığını, ayrıca Orhangazi İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2015/.5 Esas sayılı dosyası ile itirazın kaldırılması ve tahliye davacı açıldığını ve iş bu davada davalının tahliyesine karar verildiği, bu nedenlerle davalı itirazlarının; haksız olması nedeniyle kaldırılmasını ve takibin aynı şartlarda devamına karar verilmesini, davalı itirazlarının haksız ve kötüniyetli olması nedeniyle takip miktarının %20'sinden az olmamak üzere tazminata mahkum edilmesini, davalının kullanımında olan "H. Mah. . Numaralı Sok. No:.9 Orhangazi / BURSA" adresinde kain mülkiyeti davacıya ait taşınmazın tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili duruşmadaki beyanında, tahliye yönüyle davadan feragat ettiklerini, itirazın kaldırılmasını talep ettiklerini beyan etmiştir.

Davalıya çıkartılan tebligatın usulüne uygun tebliğ edildiği, davalı duruşmaya katılarak; "Ödemelerde 30.10.2014 tarihli ödeme Ali A.....u tarafından yapılmıştır, Ali A.....u babamın iş yaptığı ayakkabıcıdır, bu ödemeyi Ali Bey, Rıza Bey'e benim kira borcuma mahsuben yaptı, benim şu an sunmuş olduğum Vakıfbank hesap hareketlerinde kira yönüyle yapılan ödemeleri Rıza A...l fosforlu kalem ve işaret ile gösterdi, size sunuyorum, ayrıca 12.06.2015 tarihli ödemede yatırılan 4.895,00TL'yi kimin yatırdığını bilmiyorum, ancak kendisi işaretlemiştir, ben Ümit A..n isminde birini tanımıyorum, ben dört kirayı davacı Mehtap'a yatırdım, ancak tarihi hatırlamıyorum, ancak daha sonra icra kağıdı geldi, bende bunun üzerine olayı avukatlara sorup araştırdım, onlarda kiminle sözleşme yaptığı iseniz kiranızı ona ödeyin, dediler, bende bu kapsamda ödeme yaptım, ayrıca davacı tarafa sözleşme yapalım dedim, bir kez evimize gelmişler, ben yoktum, yaparız demişler, yapmadılar, tadilatlar da kiradan düşülmüştür" demiştir. 

Mahkememizin 2015/.5 Esas sayılı dosyası incelendiğinde; Mahkememizin 13.11.2015 Tarih ve 2015/1.5 Karar sayılı karar ile karar verildiği, davacının Mehtap A...l, davalının Ergin S..t olduğu, dava kapsamında davalının Orhangazi İcra Müdürlüğünün 2015/.3 esas sayılı dosyasına yaptığı itirazın kaldırılmasının ve takibin devamına ayrıca davalının H. Mahallesi . Nolu Sokak No:.9 Orhangazi adresinden tahliyesine, yine %20 icra inkar tazminatına hükmedildiği, kararın henüz kesinleşmediği anlaşılmıştır. 

Orhangazi İcra Müdürlüğü'nün 2015/1..2 Esas sayılı dosyasının incelenmesinde; alacaklının Mehtap A...l, borçlunun Engin S..t olduğu, yazılı kira sözleşmesine istinaden takibin adi kira ve hasılat kirasına ait takip olduğu, ödeme emrinin davalı borçluya 09.10.2015 tebliğ edildiği, davalı borçlunun 7 günlük yasal süre içerisinde borca itiraz etmediği, 30 günlük süre içerisinde borcu ödemediği anlaşılmıştır. 

Davalının talebi üzerine Vakıflar Bankası Orhangazi şubesine müzekkere yazılmış, gelen yazı cevabı incelenmiştir. 

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; Dava, İ.İ.K.'nun 269/b maddesi gereğince itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkin olup davalı 05.10.2009 tarihli kira kontratı ile davacıya murisi Ali A...L'dan kalan taşınmazda kiracı olarak bulunmaktadır. Davalı borçlu, süresi içerisinde kira sözleşmesine ve sözleşme altındaki imzasına ayrıca takibe konu aylık kira bedeline açıkça itiraz etmediği için kira sözleşmesini ve kira bedelini kabul etmiş olduğundan İ.İ.K.'nun 269/c maddesi gereğince borcu olmadığını geçerli belgeler ile ispat zorunda olup böyle bir ödeme belgesi sunmadığından, davalının iddiası doğrultusunda getirtilen Vakıfbank Orhangazi Şubesi'nde bulunan Rıza A...l ait hesap ekstresinin incelenmesinde; davalının davacının dava dilekçesinde talep etmiş olduğu kira bedellerini yatırmadığı, davalının kira borcunu ödediğini yasal deliller ile ispat edemediği anlaşılmakla haksız itirazın kaldırılması ile takibin devamına, davacı tarafın tahliye davasından feragat etmesi nedeniyle reddine dair dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulması yoluna gidilmiştir.

HÜKÜM : Yukarıda açıklanan gerekçeye göre;

1- Davanın KISMEN KABULÜ ile; 

a- Davacı tarafın tahliye davasından FERAGAT ETMESİ NEDENİYLE REDDİNE,

b- Davalının Orhangazi İcra Müdürlüğü'nün 2015/1..2 Esas sayılı dosyasına yaptığı İTİRAZIN KALDIRILMASINA VE TAKİBİN DEVAMINA,

c- Davalı taraf haksız ve kötü niyetle takibe itiraz ettiğinden asıl alacağın % 20'si oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesine,

2- Peşin alınan harcın mahsubu ile bakiye 1,50 TL harcın davalı taraftan alınarak hazineye irat kaydına, 

3- Davacı tarafça sarf edilen 44,60TL harç ve 34,50 TL tebligat ve posta masrafı olmak üzere toplam 79,10 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4- Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Av.As.Üc.T.gereğince 600,00 TL maktu vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 

5- Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine, 

Dair, davacı vekili ve davalının yüzüne karşı verilmekle; HGK'nın 21/01/2015 Tarih ve 2014/9-1438 Esas-2015/580 Karar numaralı kararı gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 10 gün içerisinde mahkememize yada mahkememize iletilmek üzere bulundukları yer Nöbetçi İcra Hukuk Mahkemesi’ne verecekleri dilekçe yada tutanağa kaydedilmek koşuluyla beyanda bulunmak suretiyle temyiz yoluna başvurabilecekleri bildirilerek verilen karar, açıkça okunup, usulen anlatıldı.11/03/2016

 

T.C.
YARGITAY
8. Hukuk Dairesi

ESAS NO       : 2018/974
KARAR NO    : 2018/11154

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

K A R A R

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Mahkeme kararının İİK'nun 366. ve HUMK'nun 428. maddeleri uyarınca ONANMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve 29,20 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 6,70 TL'nin temyiz edenden alınmasına, 11.04.2018 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

Başkan V.               Üye                       Üye                             Üye                      Üye
M. AYSAL               E. SARICALAR     N. BEYAZITOĞLU      F. EROĞLU         M. K. ÇETİN
                                                             KUŞÇUOĞLU

KARŞI OY

Davacı alacaklı 05.10.2009 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 09.10.2015 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile aylık 740,00 TL’den 2014 yılı Ekim ayından 2015 yılı Eylül ayına kadarki 12 aylık kira alacağı 8.880,00 TL’nin tahsilini istemiş, ödeme emri davalı borçluya 19.10.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu 22.10.2015 tarihli itiraz dilekçesinde, kendisinin alacaklıya kira borcu olmadığını bildirerek takibe, borca ve ferilerine itiraz etmiştir. Davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı yargılama sırasında borçlarının tamamını kiraya veren Rıza A...l’a elden ve banka aracılığıyla ödediğini, bir kısmının ise tadilat ve mal verme nedeniyle kiradan düşüldüğünü ileri sürmüştür.

Mahkemece, 05.10.2009 tarihli kira kontratı ile davacıya murisi Ali A...L'dan kalan taşınmazda kiracı olarak bulunmakta olduğu, davalı borçlunun süresi içerisinde kira sözleşmesine ve sözleşme altındaki imzasına ayrıca takibe konu aylık kira bedeline açıkça itiraz etmediği için kira sözleşmesini ve kira bedelini kabul etmiş olduğundan İ.İ.K.'nun 269/c maddesi gereğince borcu olmadığını geçerli belgeler ile ispat zorunda olup böyle bir ödeme belgesi sunmadığı, davalının iddiası doğrultusunda getirtilen Vakıfbank Orhangazi Şubesi'nde bulunan Rıza A...l'a ait hesap ekstresinin incelenmesinde; davalının, davacının dava dilekçesinde talep etmiş olduğu kira bedellerini yatırmadığı, davalının kira borcunu ödediğini yasal deliller ile ispat edemediği anlaşılmakla haksız itirazın kaldırılması ile takibin devamına, davacı tarafın tahliye davasından feragat etmesi nedeniyle tahliye isteminin reddine karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir. 

Dava, kira alacağının tahsili ve kiralanın tahliyesi için başlatılan icra takibine itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. 

Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 05.10.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi dava dışı kiraya veren Rıza A...l ile davalı kiracı Engin S..t arasında imzalanmıştır. Dosyada mevcut tapu kaydına göre, kiralananın 29.12.1986 tarihinden bu yana davacının miras bırakanı Ali A...l’a ait olduğu, Ali A...l’un 22.06.1992 tarihinde vefat etmesiyle veraset ilamına göre tek mirasçısının davacı Mehtap A...l kaldığı anlaşılmaktadır. 

Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayıda birlikte açmaları zorunludur. Kiraya veren durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi, bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, el birliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. 

Olayımıza gelince; Malik Mehtap A...l tarafından davalı kiracıya 24.04.2015 tarihinde tebliğ edilen 22.04.2015 tarihli ihtarname ile kiracı olarak bulunulan taşınmazın Ali A...l’a ait olduğunu, Ali A...l'un vefatıyla söz konusu taşınmazın mülkiyetinin ve kullanım hakkının kendisine geçtiğini, başkasına yapılacak kira ödemelerinin geçersiz olacağını bildirerek, ihtarnamenin tebliğinden itibaren 2014 Ekim ayından 2015 Nisan aylarına ilişkin birikmiş kira bedellerinin hesabına yatırılması istenmiştir.

Bu durumda, davalı kiracı ihtarnamenin kendisine tebliğ edildiği 24.04.2015 tarihinden sonra gerçekleşen kira paralarını davacıya, ihtarnamenin tebliğinden önce gerçekleşen kira paralarını ise, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren Rıza A...l'a ödemekle yükümlüdür. Zira kira sözleşmesi iki tarafa karşılıklı haklar ve borçlar yükleyen sinallagmatik, yani iki taraflı sözleşmelerdendir. Kiraya veren kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresince kira sözleşmesinin amacına uygun bir şekilde tutmak zorundadır. Buna karşılık olarak kiracı da sözleşme ile belirlenen kira bedelini sözleşmede belirtildiği şekilde kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Bu hal, ahde vefa (sözleşmeye bağlılık ilkesi) gereğidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nunda kiraya veren olmayan malikin kira sözleşmesine doğrudan veya dolaylı olarak katılması gibi bir durum söz konusu değildir. Yani böyle bir düzenleme yoktur. Bu nedenle öğretide kiraya veren olmayan malikin kira sözleşmesine dayalı olarak kiracıdan herhangi bir talepte bulunması mümkün olmadığı açıkça belirtilmektedir.

Buna karşılık olarak, Yargıtay uygulamalarında öğreti tarafından benimsenmemesine ve yoğun eleştirilere maruz kalmasına rağmen kiraya veren olmayan malikin belirli koşullarda kira sözleşmesine müdehalesi benimsenmiştir. Kira alacağını istemek ve ödememesi halinde temerrüt nedeniyle kiracıyı tahliye davası açmak bunlardan bir tanesidir. 

Ancak az yukarıda açıklandığı üzere bunun için malikin öncelikle kiracıya ihtarname tebliğ ettirerek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi gerekir. İhtarname tebliğinden sonra gerçekleşecek kira paralarının ödenmemesi halinde kiraya veren olmayan malik hem kira paralarının tahsili ve hem de temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilecektir.

Somut olayımızda kiraya veren olmayan davacı malik 22.04.2015 tarihli ihtarname ile kira parasının kendisine ödenmesini istemiştir. Bu ihtarname 24.04.2015 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Davalının bu tarihten önce gerçekleşen kira paralarını az yukarıda açıklandığı üzere kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Kiracı bu tarihe kadar gerçekleşen kira paralarını ancak kiraya verene ödemekle sözleşmeye uygun borcunu ifa etmiş sayılır. 

Bu itibarla, malikin ihtarname tebliğinden önce gerçekleşen kira paralarını isteme hakkı yoktur. Esasen, kiraya verenin taraf olmadığı bir davada kiracının kira paralarını sözleşme gereğince kiraya verene ödeyip ödemediğinin belirlenmesine hukuken imkan yoktur. Zira kiracı kira parasını ödediğini yasal delillerle kiraya verene karşı ispat edebilir. Malikin ihtarname tebliğinden önce gerçekleşen kira paralarıyla ilgili olarak bir talebi var ise, bunu kiraya verene karşı ileri sürmesi gerekir. Aksinin kabulü kiracının hem kiraya verene hem de malike mükerrer ödeme yapması gibi hukuk düzeninin korumayacağı bir sonuç ortaya çıkmış olur.

Bu nedenlerle, ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği 24.04.2015 tarihinden sonra takip tarihine kadar gerçekleşecen kira paraları yönünden itirazın kaldırılması gerekirken, yasal olmayan gerekçeyle itirazın tümden kaldırılmasına karar verilmesi yerinde olmadığından kararın onanmasına ilişkin sayın çoğunluğun değerli görüşüne katılamıyorum. 11.04.2018

Mustafa AYSAL
Başkan Vekili