T.C.
YARGITAY
7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/1696
KARAR NO : 2022/4105
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L A M I
MAHKEMESİ : Denizli 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 30/06/2020
NUMARASI : 2018/460 - 2020/144
DAVACILAR : T.Y. (H.)
DAVALI : S.T.
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 16.02.2015 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 30.06.2020 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili ve duruşmasız olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 07.06.2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. B.Y. ile karşı taraftan davacı vekili Av. M.A.Ç. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KA R A R
Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin 1791 ada 6 parsel, 1649 ada 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 no’lu parsel ile 1650 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6 parsel sayılı taşınmazların hissedarı olduğunu, dava konusu taşınmazların dava dışı eski paydaşları tarafından 1/6'şar payının 23.07.2014 tarihinde davalıya satıldığını, satış bedelinin muvazaalı olarak tapuda yüksek gösterildiğini ileri sürerek davalı adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacının dava konusu taşınmazlarda paydaş olmadığı gerekçesiyle davanın 6100 sayılı yasanın 114/d maddesi gereğince dava şartı yokluğundan reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyizi üzerine 14. Hukuk Dairesinin 27.11.2017 tarihli 2015/18920 Esas 2017/8814 Karar sayılı ilamı ile davacının dayandığı payın elbirliği mülkiyetine tabi olduğu diğer mirasçıların davaya muvafakatlerinin sağlanması, bunun mümkün olmaması halinde terekeye temsilci atanması için davacı tarafa uygun süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü davacı vekili ve davalı vekili temyiz etmiştir.
1- Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine,
2- Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.
Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini gerçek satış bedelinin 350.000,00 TL olduğunu önalım hakkını kullanmak istediğini, davalı ise satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra açılan davanın haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini iddia etmiştir.
Mahkemece, 23.07.2014 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 1.020.000,00 TL'nin 29.06.2020 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını ve muvazaa iddiası kabul edilmediğinden yargılama giderlerinin oranlanması gerektiğini belirterek hükmü temyiz etmiştir.
Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 6 yıl sonra depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.
Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 1.020.000,00 TL'nin öninceleme tutanak tarihi olan 06.05.2015 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.
Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Ayrıca davacı tarafından ileri sürülen "bedelde muvazaa" iddiası kanıtlanamadığından, davacı taraf lehine dava dilekçesinde belirtilen 350.000,00TL dava değeri üzerinden, davalı taraf lehine ise tapuda gösterilen satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masraf toplamını olan 1.020.000,00 TL ile dava değeri arasındaki fark miktarı üzerinden avukatlık ücretine hükmedilmesi ve yargılama giderlerinin de bu kabul ve ret oranı esas alınarak haklılık oranına göre taraflara paylaştırılması gerekirken, bu hususlar dikkate alınmayarak kabul ve ret oranı ayrımı yapılmadan davacı yararına yasal önalım bedeli üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesi, davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmemesi ve yargılama giderlerinin tümünün davalıdan tahsiline karar verilmesi; doğru görülmemiştir.
Dava konusu 2791 ada 6 parsel sayılı taşınmazın 1/6 payının davalı Süleyman Tuğrul tarafından 23.07.2014 tarihinde satın alındığı, ancak davalı Süleyman Tuğrul adına 1/3 hissesinin kayıtlı olduğu anlaşıldığından farkın sebebi araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile karar verilmesi doğru görülmemiştir
Yukarıda yazılı sebepler ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
SONUÇ : Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle; davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, Yargıtay duruşma vekalet ücreti 3.815,00 TL’nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.06.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Başkan Üye Üye Üye Üye
H. ONAT S. TÜRE A. S. ERKUŞ M. EROL B. ŞEN
BİLGİ : “Sıra cetveline itiraz edilmesi halinde paranın nemalandırılarak alacaklıya ödenmesi mümkün değildir” şeklindeki Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 28 Aralık 2017 tarihli kararı için bkz.
"İpotek bedelinin üstünde ihale olunması durumunda üst sınır ipoteği bedeli oranında nemalandırma yapılmalıdır" şeklindeki Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 01 Temmuz 2021 tarihli kararı için bkz.
