T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2020/(13)3-304
KARAR NO : 2022/136
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L A M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul 5. Tüketici Mahkemesi
TARİHİ : 11/12/2018
NUMARASI : 2015/1311 - 2018/880
DAVACI : N.E. vekili Av. S.C.
DAVALI : K.PT.Ş İstanbul Konut İmar Plan Tur. Ulaşım San. ve Tic. A.Ş.
vekili Av. Ş.C.T.
İHBAR OLUNAN : Y.v.Y. İnşaat Taah. San. Tic. Ltd. Şti.
1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul 5. Tüketici Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı (kısmen) direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) “Geçici Madde 3” hükmüne göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun’la değişikliği öncesi hâliyle 438. maddesinin ikinci fıkrası gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından davacı vekilinin duruşma isteminin reddine oy birliğiyle karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili, müvekkilinin K.PT.Ş İçerenköy Evleri isimli projeden 11.08.2009 tarihli sözleşmeyle, 360.000 TL bedelle bir daire satın aldığını, proje kapsamındaki çalışmaların Mayıs 2010 tarihine kadar devam ettiğini, bu tarihte site yönetimi ve K.PT.Ş yöneticilerinin bir araya gelerek gerçekleştirdiği toplantıda rekreasyon alanı olarak tanıtımı yapılan yaklaşık 4.500 metrekare büyüklüğündeki bölgenin mülkiyetiyle ilgili bazı sorunların olduğu ve bu alanlar yönünden tapu devrinin yapılamayacağının açıklandığını, yine söz konusu toplantıda site ortak alanları ve bina içlerinde bulunan sair eksik ve ayıplı durumların da yetkililere bildirildiğini, toplantıdan hemen sonra tespit raporuyla eksikliklerin ortaya konulduğunu, gösterişli tanıtımıyla emsallerinden çok daha pahalı satılan sitenin hayal kırıklığı yarattığını, tanıtım materyallerinden farklı olarak kalitesiz ve eksik işler yapıldığını, klima alt yapısının sadece su giderlerinin odalara çekilmesinden ötürü gizli ayıplı olduğunu, akıllı ev sistemi alt yapısının, güneş kolektörleriyle destekli su ısıtma ve ıslak zeminlerdeki su geri dönüşüm sistemlerinin kurulmadığını, bina çatılarındaki yeşillendirme alanlarının yapılmadığını, banyolarda bulunan duş bataryalarının termostatik olmadığını, bahçedeki çardak, süs havuzu, çocuk parkı ve araç yolunun niteliksiz-kalitesiz olarak inşa edildiğini, bahçenin bir bölümünün taahhütlere aykırı olarak hak sahiplerinin kullanımına sunulmadığı ve site sınırlarının dışında bırakıldığını, bu alanın etrafının duvarla çevrilerek siteye ait olduğu izlenimi yaratılarak tüketicilerin hileyle yanıltıldığını, sitenin 20.000 metrekare olarak vaat edilen yeşil alana da sahip olmadığını, tüm bu eksik ve ayıp işler nedeniyle müvekkilinin uğradığı zarardan davalının sorumlu tutulması ve satış bedelinin değer kaybı oranında indirilmesi gerektiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000 TL bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 18.06.2012 tarihli ıslah dilekçesiyle talep sonucunu 72.600 TL'ye yükseltmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili, müvekkilinin 2007 yılı içerisinde düzenlediği kampanya ile davaya konu projeyi satışa sunduğunu, parseldeki yeşil alanın 2000 yılına ait imar planına istinaden 16.07.2004 yılında park ve otopark alanı olarak terk ve tescil edildiğini, konutların satış işlemi başladıktan sonra parsel üzerinde herhangi bir değişiklik yapılmadığını, söz konusu alanın park yeri olarak terk edildiği için yeşil alan vasfını kaybetmediğini ve hâlen daha bu şekilde kullanıldığını, dava konusu dairenin ilk kampanya döneminde tanıtım materyalleri ve vaziyet planı üzerinden değil binanın inşaat ve çevre düzenlemeleri bittikten, dava konusu edilen alanın kamuya terk işlemleri gerçekleştikten sonra, bina ve çevreyle ilgili muayenesini detaylı olarak yaparak satın alındığını, dolayısıyla dava dilekçesinde hile ile gizlenme ve sonradan durumun ortaya çıkması şeklindeki iddiaların gerçekle bağdaşmadığını, 06.10.2009 tarihli “konut durum tespit ve teslim formu”nda konutun bulunduğu binadaki ve parseldeki müşterek yerlerin, tesislerin de noksansız ve kullanmaya müsait bir durumda teslim alınmış olması nedeniyle ileride hak iddiasında bulunulmayacağının açıkça yazılı olduğunu, bu durumun dâhi konutun teslimi esnasında ortak alanlardaki mevcut hâlin davacıya açıklandığının ve davacının hiçbir ihtirazî kayıt sunmadığının delili olduğunu, teslimi müteakip otuz gün içerisinde herhangi bir ayıp ihbarında bulunulmadığını, hak düşürücü sürenin geçtiğini, gizli ayıp iddiasında bulunulsa dâhi ayıbın derhâl bildirilmesi koşulunun da sağlanmadığını, ortak alanların zilyetliğinin daireyle birlikte davacıya teslim edilmiş olması nedeniyle eksik ifadan da bahsedilemeyeceğini, müvekkilinin sorumluluğunun yalnızca satış vaadi sözleşmesi hükümleriyle sınırlı olduğunu, davacının sözleşme serbestisiyle bu koşulları kabul ettiğini, nitekim sözleşmede de tanıtım materyallerinin bir vaat teşkil etmediğinin açıkça yazılı olduğunu, sözleşmede yeşil alanın miktarına ilişkin bir taahhüdün bulunmadığını, davacının ahde vefa ilkesine aykırı davrandığını, delil olarak sunulan tespit dosyasının müvekkili aleyhine eldeki davada kullanılamayacağını, değer kaybı iddiasının ispatlanması gerektiğini, davanın yüklenici firmaya ihbarını istediklerini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. İstanbul 5. Tüketici Mahkemesinin 02.10.2012 tarihli, 2011/42 E., 2012/592 K. sayılı kararı ile; banyolarda bulunan duş bataryaları ve oda pencereleri yönünden iddiaların açık ayıp teşkil ettiği ancak süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığı, mahal listesinde isteğe bağlı olarak yapılacağı bildirildiğinden akıllı ev sistemi yönünden de talepte bulunulamayacağı, tanıtım materyallerinde yeşil alanda süs havuzu, tenis kortu, basket sahası, gibi rekreasyon alanları ile çarşı blokunun çatısının yeşillendirilmiş olarak gösterildiği hâlde keşfen yeşil alanların beş dönüm kadar küçük olduğu ve site dışında kamuya açık alanda kaldığının tespit edildiği, bloklara ait güneş kolektörlerinin, daire içlerinde klima tesisatının, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünü sağlayan klozet sifonlarının kullanımı ile ilgili sistemin yapılmamış olduğu, davalı satıcının gizli ayıp ve eksik ifa nedeniyle konutun değerinde meydana gelen farktan sorumlu olduğu, bilirkişi incelemesiyle bu değerin 72.600 TL olarak tespit edildiği gerekçesiyle davanın ıslah edilen miktarı üzerinden kabulüne karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 26.12.2013 tarihli ve 2013/3196 E., 2013/32912 K. sayılı kararı ile “… 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Dava, satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece, alınan bilirkişi raporunun hükme esas alındığı açıklanarak tanıtım materyallerinde proje kapsamında ve vaziyet planı içerisinde gösterilerek taahhüt edilen yeşil alanın site duvarı dışında kamuya açık alanda kaldığı, bu şekilde taahhüt edilen 4900 metrekarelik kısma ilişkin edimin hiç ifa edilmediği, yine iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması, güneş kolektörlerinin olmamasının da eksik ifa olduğu, klima tesisatının tekniğine uygun olarak kurulmaması, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünü sağlayan sistemin yapılmamasının gizli ayıp niteliğinde olduğu ve satıcının ağır kusuru nedeni ile ihbar için süre aranmayacağı gerekçesi ile, eksik ifa ve gizli ayıplar nedeni ile değer kaybına hükmedilmiştir.
Davaya konu projenin imal edildiği 176 nolu parselin 16.7.2004 tarihinde yol, park ve otopark alanı olarak terkinden sonra 7782 metrekare olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi adına tescil edildiği ve 26.2.2007 tarihinde de davalı K.PT.Ş adına tapu devrinin yapıldığı, 4 kat maliki tarafından aynı nedenle 21.5.2010 tarihinde tesbit yaptırıldığı, tanıtım kataloğu ve internet ilanlarında daire içi imalatları ile otopark ve spor alanları olarak basketbol ve tenis kortunun bulunacağının yazılı olduğu ve yeşil alanın metrekaresine ilişkin bir taahhüdün bulunmadığı tüm dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır. Emsal dosyalarda alınan bilirkişi raporlarında ekli kroki ile açıklandığı üzere, otopark alanı ve spor alanlarının site tarafından duvarla çevrili olup halen kullanıldığının belirtildiği görülmektedir.
Uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır.
Davacı tüketici olduğuna göre, tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 4. maddesinde yer almaktadır.
Anılan maddenin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır.
Ayıp; yasa yada sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği yada olmaması gereken vasıfların olmasıdır.
Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmaması yani hiç yapılmayan iştir.
Eksik ifa ise, kanunlarımızda tanımı yapılmamakla birlikte, 4077 sayılı Kanun’un 4 maddesinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olunmaktadır.
Yukarıda da ayrıntısı ile açıklandığı üzere; malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, 4822 sayılı Kanun’la değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4.maddesinde düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiş; hatta ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi halinde zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı, açıkça ifade edilmiştir.
Buna göre; satılan maldaki ayıp açık ayıp niteliğinde ise, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi uyarınca malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde; gizli ayıp niteliğinde ise, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;
Davacının ağustos 2009 tarihinde satın aldığı dairenin aralık 2009 tarihinde fiilen teslim edildiği , davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını, dava tarihinden önce davalıya bildirdiğine ilişkin bir delil bulunmadığı ve sonrasında 21.09.2011 tarihinde açtığı eldeki dava ile de, taahhüt edilen yeşil alanın kamunun kullanımına da açıldığı gerekçesi ile bu ayıp nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istemiştir.
Davacının dava dilekçesinde tanımladığı bu durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.
Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır.
Her ne kadar, 4.madde de konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş ise de, konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir.
Hal böyle olunca, yeşil alana ilişkin mahkemece ayıp ihbarının süresinde yapılmadığından bu talebin reddi gerekir.
3- Yine mahkemece de kabul edilen klima tesisatının tekniğine uygun olarak kurulmaması, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünü sağlayan sistemin gereği gibi yapılmamasının gizli ayıp niteliğinde olduğu ve yukarıda açıklandığı gibi süresinde bir ayıp ihbarının bulunmadığından bu taleplerin de reddi gerekir. Mahkemenin kabulünün aksine, ağır kusur ve ihmal halinde zamanaşımı süresi işlemezse de, ayıp ihbarının süresinde yapılması asıldır.
4- Dava konusu sitedeki iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kolektörlerinin olmamasının mahkemenin de kabulünde olduğu gibi eksik ifa olduğu açık olduğuna göre, mahkemece bu eksiklikler nedeni ile bir değer kaybının bulunup bulunmadığı taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli, ayrıntılı raporla tespit edilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece, somut verilere dayanmayan bilirkişi raporu esas alınarak yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Mahkemenin 11.12.2018 tarihli ve 2015/1311 E., 2018/880 K. sayılı kararı ile; klima ve su geri dönüşüm sistemine ilişkin gizli ayıplar yönünden üçüncü bentte açıklanan bozma nedenlerine uyulmuş, iki ve dördüncü bentler yönünden ise davacının taşınmazın tanıtım materyallerinde siteye ait olduğu belirtilen yeşil alanın siteye dâhil olup olmadığını araştırmasının hayatın olağan akışına uymadığı, benzer birçok kararda, bu iddianın eksik ifa olarak değerlendirildiği ve ihbara ilişkin hak düşürücü süreye tabi olmaksızın on yıllık zamanaşımı içerisinde ileri sürülebileceğinin kabul edildiği ve Özel Dairenin de bu yönü haklı bularak kararları onadığı, Hukuk Genel Kurulunun son kararlarında da aynı esasın benimsendiği, bunun dışında çatı yeşillendirmesi ve güneş kolektörleri yönünden eksik inceleme ile hüküm kurulduğu belirtilmiş ise de hükme esas alınan bilirkişi raporunda yeşil alana ilişkin taleplerin yanında bu iddia da gözetilerek eksik ifaya ilişkin hesaplama yapıldığı ve değer kaybının tespit edildiği gerekçesiyle önceki kararda direnilmesine ve davanın 72.000 TL üzerinden kısmen kabulüne karar vermiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; mülkiyeti siteye ait olmayan arazi üzerine inşa edilerek kamu kullanımına açık şekilde teslim edilen yeşil alan, otopark ve sosyal alanlar yönünden davacının iddiasının açık ayıp niteliğinde mi yoksa ihbara ilişkin hak düşürücü süreye tabi olmaksızın genel zamanaşımı süresi içerisinde ileri sürülebilecek bir eksik ifa niteliğinde mi olduğu, bunun yanı sıra hükme esas alınan bilirkişi raporunda eksik ifa nitelendirmesi içerisinde hesaplama yapılan çatı yeşillendirmesi ile güneş kolektörlerinin yapılmamasından doğan değer azalması yönünden yapılan incelemenin yeterli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlık tanımından da anlaşılacağı üzere aynı maddi vakıa iki yargı merciinde hukuken farklı nitelendirilmiş ve bu suretle farklı neticelere varılması üzerine direnme konusu ihtilaf ortaya çıkmıştır.
13. Bilindiği gibi, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (HUMK) 74. ve 75. maddeleri gereği hâkim, bir davada sadece tarafların ileri sürdüğü maddi vakıalar ve talep sonuçları ile bağlı olup, dayandıkları kanun hükümleriyle ve onların hukukî nitelendirmeleriyle sınırlı olmaksızın, kanunları re'sen uygulayarak iddia ve savunmadaki talepleri karara bağlamakla yükümlüdür.
14. Tabi olacakları kurallar ile etki ve sonuçlarının belirlenmesi yönünden, taraflarca dile getirilen taleplerin hukukî nitelendirmesi büyük önem arz etmektedir.
15. Bu doğrultuda öncelikle; her ikisi de genel anlamda borcun gereği gibi ifa edilmemesi olgusunu temelinde barındıran “eksik ifa” ve “ayıp” kavramları üzerinde kısaca durulması gerekir.
16. En öz tanımı ile ifa, borçlanılmış olan edimin yerine getirilmesi suretiyle borcun sona erdirilmesidir (Alman Medeni Kanunu, m. 362/I, Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1976, s. 663; Türk Hukuk Lûgatı, s. 542).
17. Borcun ifa edilmemesi hâlinde borçlunun sorumluluğunu düzenleyen ve sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 96. maddesine göre “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur”.
18. Gerek dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK gerekse 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da (TKHK) eksik ifa kavramı tanımlanmamış, bu kavramdan kastedilenin ne olduğu konusunda doktrin ve uygulamada çeşitli görüşler ileri sürülmüştür.
19. Somut olayda taraflar arasındaki sözleşmenin yalnızca bir daire satışına ilişkin olmayıp konut tesliminin yanında taşınmazın bulunduğu alanın bütünlük arz eden bir toplu yapı olmasının getirdiği ve gerektirdiği yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi mahiyeti taşıyor olması nedeniyle uyuşmazlık noktası anlamında eksik ifa kavramı ile ilgili doktrin ve uygulamadaki görüşlere daha çok inşaat hukukuna ilişkin kaynaklardan ulaşılmaktadır.
20. Buna göre; normal olan, sözleşme konusu yapının tarafların sözleşme ile kararlaştırıldıkları şekilde teslim edilmesidir. Bu doğrultuda yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği bütün edimleri yerine getirmesi, inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine uygun olarak tamamlaması gerekir. İnşaatın teslimi de bundan sonra söz konusu olacaktır. Bu nedenle inşaatın tamamlanması ve teslimi zaman bakımından birbirini takip eden süreçlerdir (Tandoğan, Haluk: Özel Borç İlişkileri, Ankara 1977, C.2, s.74 vd).
21. Belirtmek gerekir ki; irade özgürlüğü çerçevesinde tamamlanmamış bir yapı da teslim alınabilir. Ancak bu hâlde eksiklik ile ayıbı birbirinden ayırt etmek güç olabilir.
22. Ayıplı mal satımı karşısında alıcıyı korumaya yönelik genel nitelikli düzenlemeler zaten mevcut iken [BK, m.194-207 ve 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 25/3], tüketiciyi daha etkin bir biçimde koruma gayesi ile yürürlüğe giren TKHK’da da bu husus ayrıca düzenleme yeri bulmuştur.
23. Yürürlük tarihi itibariyle uyuşmazlıkta dikkate alınması gereken 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesinin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
24. Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeden hareketle de ayıp, satılan malda ortaya çıkan, alıcının o maldan tümüyle ya da gerektiği gibi yararlanmasını engelleyen eksiklikler ve aksaklıklar gibi özürleri ifade eder (m.194) (Zevkliler, Aydın: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2002, s.108; Zevkliler, Aydın/Aydoğdu, Murat: Tüketicinin Korunması Hukuku, Ankara 2004, s.104). Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere borçlar hukukundaki ayıp kavramı ile tüketici hukukundaki ayıp kavramı birbiri ile örtüşmektedir.
25. Ayıbın varlığı hâlinde satıcıyı maldaki ayıptan sorumlu tutabilmek için BK ve TKHK hükümlerine göre birtakım maddi koşulların (ayıp sayılan bir eksikliğin mevcudiyeti, ayıbın önemli olması, ayıbın malın yarar ve zararının alıcıya geçtiği anda var olması, tüketicinin ayıbın varlığını bilmeden malı satın almış olması) gerçekleşmesi ve bazı biçimsel koşulların da (ihbar ve BK hükümlerinde muayene) alıcı tarafından sağlanması gerekir.
26. Tüketici satımlarında açık ayıbın varlığı hâlinde, bu durum malın tesliminden itibaren otuz gün içerisinde muhatabına bildirilmelidir (TKHK, m.4/II). Ayıp gizli, yani ortalama bir tüketici bilgisine göre olağan bir gözlemle tespit edilemeyecek yahut sonradan ortaya çıkar mahiyette ise veya ayıp tüketiciden hile ile (kasten veya ağır kusurla) gizlenmişse alıcı otuz günlük süre ile bağlı olmaksızın, ayıbın ortaya çıktığı andan itibaren TKHK’nın 30. maddesi yollamasıyla BK’nın 198/II-III maddesi hükmü gereği derhal, başka bir ifade ile dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede ayıbı ihbar etmelidir.
27. Söz konusu maddi ve biçimsel koşulların sağlanması hâlinde alıcı tüketici, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir (m. 4/II-2.c.) ve bu seçimlik haklardan satıcı yanında imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve bağlı kredi veren kuruluşlar da müteselsilen sorumludur (m.44/III).
28. Bu madde ile ayıba karşı sorumlu tutulanlar ayıba karşı daha uzun bir süre ile sorumluluk üstlenmemişlerse, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile malın tüketiciye teslimi tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallarda beş yıldır. Ancak satılan malın ayıbı, tüketiciden satıcının ağır kusuru veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı süresinden yararlanılamaz (m.4/IV).
29. Alıcı ayıbın varlığı hâlinde satış sözleşmesi ile ulaşmak istediği ifa menfaatini elde edemediğinden ayıptan sorumluluk, satıcının satılanın teslimi ve mülkiyetini geçirme borcunun tamamlayıcısı olma özelliğini gösterir. Ayıba karşı tekeffül borcu fiilen ve tamamen teslimin gerçekleşmesi ile doğar. Teslimi gerçekleşmemiş bir işin muayenesi de mümkün değildir. Bu nedenle eksik iş ile ayıplı işin aynı hukukî niteliği taşıdığı söylenemez. Nitekim genel hükümlerin uygulandığı uyuşmazlıklarda ayıp kavramı ile eksik kavramına farklı kanun maddelerinin uygulanması gerektiği görüşü doktrin ve uygulamada genel itibari ile kabul görmektedir (Zevkliler, Aydın/ Gökyayla, K. Emre; Borçlar Hukuk Özel Borç İlişkileri, Ankara 2018, s. 137; Tandoğan: C.1, s. 206).
30. Her ne kadar TKHK’nın 4. maddesinin birinci bendinde ayıplı mal tanımı yapılırken “maddi, hukukî veya ekonomik eksiklikler içeren mallar” tabiri kullanılmış ise de, bu anlatımın kanun koyucunun tüketici işleri yönünden eksik ifayı ayıp kavramı içerisinde eritmesi şeklinde değerlendirilmesi mümkün değildir. Aksi hâlde sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediği, eksik ifanın söz konusu olduğu düşüncesiyle hak arama gayretine düşen tüketiciyi, sözleşmeye aykırılığa ilişkin genel hükümlerin yüklemediği ihbar yüküne ve daha kısa zamanaşımına tabi kılmak sonucu doğuracaktır ki bu durum, Kanunun konuluş amacı ve ruhuna uygun düşmez.
31. Nitekim açıklanan tüm bu hususlar Hukuk Genel Kurulunun 08.07.2020 tarihli, 2019/13-468 E., 2020/539 K.; 20.12.2018 tarihli, 2017/13-768 E., 2018/1969 K. sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.
32. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı tüketicinin, kendisine teslim edileceğinin sözleşme ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edildiğini iddia ettiği sosyal donatı alanlarının bir kısmının eksik olduğu, bir kısmının ise inşa dahi edilmediğini, bir kısmının ise site mülkiyet alanı dışındaki parseller üzerine yapıldığını ileri sürerek açtığı davanın, ihbar koşuluna bağlı olmaksızın BK’nın 125. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerekir.
33. Bu iddianın haklı olup olmadığı, tazminat koşullarının oluşup oluşmadığı, oluştuysa tazminatın ne şekilde hesaplanması gerektiği hususu ise Hukuk Genel Kurulunun incelemesi dışındadır. Bunun sonucu olarak, gerek mahkeme gerekse Özel Daire tarafından eksik ifa olarak kabul edilen çatı yeşillendirmesi ve güneş kolektörleri yönünden bilirkişi incelemesinin yeterli olup olmadığı hususunun da (bozma nedenine göre yeşil alan ve sosyal donatılar yönünden bu yönde bir inceleme henüz yapılmamış olduğundan) bir bütün olarak Özel Daire tarafından değerlendirilmesi gerekir.
34. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında davacı iddiasının TKHK anlamında ayıp mahiyetinde olduğu, bu nedenle tüketicinin süresinde ayıp ihbar yükünü yerine getirmeden ileri sürdüğü iddiaların dinlenebilirlik koşulu bulunmadığından davanın bu istemler yönünden reddedilmesinin yerinde olduğu görüşü dile getirilmiş ise de bu görüş, yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
35. Diğer taraftan dava tarihi 21.09.2011 iken direnmeye ilişkin gerekçeli karar başlığında 30.06.2015 olarak gösterilmesi mahallinde her zaman giderilebilir mahiyette bir maddi hata teşkil ettiğinden bozma nedeni yapılmamıştır.
36. Sonuç itibariyle, yeşil alan ve sosyal donatılara ilişkin iddiaları eksik ifa iddiası olarak nitelendiren direnme kararı usul ve yasaya uygun olup yerindedir.
37. Ne var ki, bozma nedenine göre davalı vekilinin sair hususlara ilişkin temyiz itirazları incelenmediğinden bu konuda inceleme yapılmak üzere dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Direnme uygun olup davalı vekilinin sair yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan Yargıtay 3. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” hükmü atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440 maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinden karar düzeltme yolu açık olmak üzere 15.02.2022 tarihinde, oy çokluğu ile karar verildi.
BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 20 üyenin 19’u DİRENME UYGUN DAİREYE, 1’i ise BOZMA yönünde oy kullanmışlardır.
AYNI YÖNDE KARAR:
T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2020/(13)3-305
KARAR NO : 2022/926
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L A M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul 5. Tüketici Mahkemesi
TARİHİ : 31/10/2019
NUMARASI : 2016/1046 - 2019/605
DAVACI : S.K. vekili Av. T.S.
DAVALILAR : 1- H. Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Unvan: H.E. Gayrimenkul)
vekili Av. R.S.
2- Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili Av. E.O.
1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul 5. Tüketici Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı H. Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Unvan: H.E. Gayrimenkul) vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (HUMK) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun’la değişikliği öncesi hâliyle 438. maddesinin 2. fıkrası gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından davalı H. Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Unvan H.E. Gayrimenkul Ltd. Şti.) vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili; müvekkilinin İ.kent Apart ve Villa Projesi kapsamındaki bir taşınmazı 11.07.2008 tarihli sözleşme ile davalılardan satın aldığını, verilen reklam ve ilanlar ile proje ortaklarının davalılar olmasından etkilenen müvekkilinin taşınmazı maket üzerinden beğendiğini, 10.01.2009 tarihinde teslim edilen taşınmazda eksik ifa ve ayıplı imalatlar olduğunu, bunların da 06.01.2012 tarihli ihtarname ile davalılara ihbar edildiğini, projenin 330 dönümlük alan üzerine kurularak bunun 250 dönümünün veya %72’sinin yeşil alan olacağının, iki ayrı bağımsız bölüm şeklinde yapılan sitenin bütünlük arz edeceğinin, daire sahiplerinin çocuklarının proje kapsamındaki okullara site içerisinden yeşillikler arasından yürüyerek gidebileceklerinin, site içerisinde bir kreş, iki devlet okulu, bir özel okul, kapalı ve açık yüzme havuzu, koşu- yürüyüş ve bisiklet parkuru, alışveriş merkezi, fitness ve kişisel bakım merkezi, sağlık merkezi, helikopter pisti, her bağımsız bölüm için bir depo, sosyal tesis ve kafeterya, radyel temel, amfi tiyatro, cami, yapay şelâle olacağının belirtildiğini, yapılacağı vaadedilen gölet, iki adet futbol sahası, iki adet basketbol sahası, iki adet voleybol sahası, iki adet tenis kortunun sitenin mülkiyetinde olmayan yerlere yapıldığını, 100.000 adet ağaç dikileceğini, site içerisinde tüm ortak alanların görülebileceği kamera sistemi, çocuk parkının evdeki televizyondan izlenebileceği kapalı devre TV sistemi kurulacağının belirtildiğini, daireler arasındaki ses izolasyonunun yetersiz olduğunu, daireler ve villalar arasındaki haberleşmeyi sağlayan dahili telefon sisteminin yapılmadığını ve intercom sisteminin önemli telefonlarla direk bağlantı kurmadığını, su depoları ve hidroforların her blokda ayrı ayrı olmadığını, sitenin kapalı otopark giriş ve çıkışını kontrol eden chipli otomasyon sisteminin hayata geçirilmediğini, vaadedildiği şekilde yanlış park yapılması durumunda güvenlik ünitesine ikaz vermediğinin tespit edildiğini, site çevresinde kurulan kamera sisteminin gece görüntü vermediğini, hareket algılaması yaparak güvenlik merkezini uyarmadığını, kapalı otoparklara giriş çıkışları güvenlik altına alacak bariyer ve kumanda siteminin yapılmadığını, bina bodrum katları ile kapalı otopark alanlarının tavanlarının ve açık yüzme havuzu altında kalan makine dairesinin site alt yapısına bağlı su izolasyon probleminin ve binaların bodrum katları ile üst katların iç duvarlarında rutubetlenme ile ısı izolasyon probleminin olduğunu, belirtilen bu taahhütlerin yerine getirilmediğini, hukuken eksik ifa ile gizli ayıp teşkil eden anılan hususlara vakıf olunur olunmaz davalılara süresinde ihbar edildiğini, eksik ifa hâlinde ihbara gerek olmaksızın on yıllık zamanaşımı süresi içinde her zaman satıcının sorumluluğuna gidilebileceğini ileri sürerek bağımsız bölüm, ana taşınmaz ve ortak alanlarda projedeki eksik ifa ile ayıpların tespitine, tespit edilen eksik ifa ve ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybının, satım bedelinden yapılacak indirime karşılık olmak üzere, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile, 10.000TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 08.09.2012 tarihli ıslah dilekçesiyle talep sonucunu 55.800 TL’ye yükseltmiştir.
Davalılar Cevabı:
5. Davalı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili; her türlü sorumluluğun diğer davalı yüklenici üzerinde olduğunu, bu hususun davacı ile imzalanan “İ. Kent Projesi Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi”nin “Sair ve Özel Hükümler” başlıklı 14. maddesinin 8. paragrafına dercedilmesiyle davacıya karşı da ileri sürülebilir nisbî bir hak hâline geldiğini, bu nedenle müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, davaya konu taşınmazın maket üzerinden beğenilerek alındığı iddiasının aksine davacının, geçici kabuller dahi tamamlanmış vaziyette gezip görerek ve beğenerek satın aldığını, tapuda yapılan resmî satış işlemi ile taşınmazın parsel numarası, sınırları, yüzölçümü ve niteliğinin alıcı tarafından bilindiğini, görerek satın alınan taşınmaz için reklam ilan ve makete uygun olmadığının iddia edilemeyeceğini, bu iddialarla dava açılmasının hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıdığını, eksik ifa iddiasının yerinde olmadığını, tapu sicilindeki kaydın bilinmediğinin ileri sürülemeyeceğini, herhangi bir reklam tanıtım veya makette, spor alanı, koru yeşil alan, dini tesis, okul, kreş gibi alanların mülkiyetinin site sakinlerin ortak mülkiyetinde olacağından söz edilmediğini, taahhütte bulunulmadığını, sadece bir konut için bedel ödeyen alıcının 333874 m2 alanın tamamında hak iddia etmesinin hayatın olağan akışına uygun olmadığını, taşınmazın devri sırasında herhangi bir ihtirazî kayıt konulmadığını, davacı iddialarının eksik ifa olarak değil, ayıplı mal olarak değerlendirilmesi gerektiğini, açık ayıp niteliğinde olduğunu, süresinde yapılmış ayıp ihbarı bulunmadığını, malda gizli ayıp olsa dahi ayıbın derhal satıcıya bildirilmesi gerektiğini, Bakırköy 12. Noterliğinin 24 Ağustos 2009 tarihli ve 24910 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile bir kısım konut alıcıları tarafından ihtarda bulunulduğunu, dolayısıyla davacının dava dilekçesinde yer vermiş olduğu iddiaların tamamının en geç Ağustos 2009 tarihinde ortaya çıkmış olduğunu, davacının da en geç bu tarihte dava konusu ettiği hususları ihbar etmiş olması gerektiğini, sözleşme ve ekleri dışındaki beyan ve taahhütlerin davacıya talep hakkı vermeyeceğini, taşınmazın proje, vaziyet planı ve sözleşmesine uygun olarak imar ve inşaa edildiğini, davacıların cayma hakları olmasına rağmen bu haklarını kullanmadıklarını, yasal oran üzerindeki faiz talebinin de yerinde olmadığını bildirilerek davanın reddini savunmuştur.
6. Davalı H. Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Unvan H.E. Gayrimenkul Ltd. Şti.) vekili; davacıya satılan taşınmazda herhangi bir ayıp veya eksik ifa durumu bulunmadığı gibi eksik ifa iddiası bakımından müvekkiline husumet yüklenemeyeceğini, zira davacıya satışın diğer davalıya vekâleten yapıldığını belirterek ve diğer davalının cevabındaki gerekçelerle mesnetsiz buldukları davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesi Kararı :
7. İstanbul 5. Tüketici Mahkemesinin 21.05.2013 tarihli ve 2012/349 E., 2013/492 K. sayılı kararı ile; davacı tarafından satın alınan taşınmazda varlığı iddia edilen gizli ayıplar yönünden derhal ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmediği, bunun yanı sıra tanıtım materyallerinde belirtildiği şekilde göletin site içinde yapılmadığının, okul ve kreşin kapalı yüzme havuzunun olmadığının, voleybol, basketbol ve tenis kortunun site içinde göründüğünün, belirtilen sayıda ağaç olmadığının, yapılmış olan parselin siteye dahil olmadığının ve toplam proje alanının küçülmüş olduğunun bilirkişi raporu ile tespit edildiği, söz konusu hususların eksik ifa olarak kabul edilmesi gerektiği ve bilirkişi raporuna göre eksik ifa nedeniyle meydana gelen değer azalmasının 41.850 TL olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile bu bedelin 17.01.2012 tarihinden itibaren avans faiziyle birlikte davalılardan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
9. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 16.05.2016 tarihli ve 2015/17327 E., 2016/13078 K. sayılı kararı ile; “… 1- Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Dava, satış esnasında sunulan projede, sözleşmede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkindir.
Uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır.
Bu saptamada bulunduktan sonra, öncelikle, uyuşmazlığın temelinde yatan ayıp kavramı üzerinde durmakta yarar vardır; Tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 4. maddesinde yer almaktadır. Anılan maddenin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
Görüldüğü üzere; Borçlar Kanunu’ndaki ayıp kavramı ile yukarıda açıklanan 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesinde yer alan ayıp kavramları birbiri ile örtüşmektedir.
Borçlar Kanunu’na göre; bir maldaki ayıp; satıcının zikir ve vaat ettiği vasıflarda veya niteliği gereği malda bulunması gereken lüzumlu vasıflarda eksiklik olmak üzere iki türde ortaya çıkabilecektir.
Ayıp kavramı ile eksik iş birbirinden farklıdır.
Ayıp; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olmasıdır.
Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmamasıdır. Öteki deyişle, hiç yapılmayan iştir.
Eksik ifa ise, kanunlarımızda tanımı yapılmamakla birlikte, 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olunmaktadır.
Ayıp; maddi, hukuki ya da ekonomik eksiklik şeklinde ortaya çıkabilir.
Maddi ayıp; bir malda madden hata bulunmasıdır (Ör: Malın yırtık, lekeli olması gibi).
Hukuki ayıp; malın kullanımının hukuken sınırlandırılmasıdır (Ör: Malın üzerinde takyitler bulunması gibi).
Ekonomik ayıp ise; malın iktisadi vasıflarında eksiklik olmasıdır.
4077 sayılı Kanunun 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır. O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.
4077 sayılı Kanunun 4. maddesinin 4. fıkrasında ise, konut satışlarında zamanaşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüştür. Eğer, ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse, zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağından, açılan davanın süresinde olduğunun kabulü ile sonuca varılacaktır.
Hukukumuzda ayıp ihbarı kural olarak herhangi bir şekle tabi tutulmamıştır.
Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulu’nun 27.04.2011 gün ve 2011/13-4 E.2011/230 K. sayılı ilamında da vurgulanmıştır.
Bu açıklamalar ışığında somut olay ele alındığında:
Davacı 11.07.2008 tarihinde, Emlak Konut GYO A.Ş’ye vekâleten satıcı H.E. Gm.Ltd.Şti’den Ümraniye, Y.Dudullu, 106 parselde inşa edilen “İ.kent” adlı projeden D4 Blok 27 nolu daireyi satın almış; satın aldığı bağımsız bölüm davacıya tapuda devredilmiş; 10.01.2009 tarihli tutanakla da fiilen teslim edilmiştir.
Davacı satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını, 06.01.2012 tarihli noterden düzenlenen ihtarname ile davalılara bildirmiştir. Davacı bundan sonra 17.02.2012 tarihinde eldeki davayı açmıştır.
Mahkemece, davacının satın aldığı bağımsız bölümün bulunduğu blokta ve site ortak alanlarında eksikler bulunduğu gerekçesiyle bilirkişi raporu esas alınarak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit edilen; proje alanının ve mevcut yeşil alanın taahhüt edilenden küçük olması, basketbol, voleybol ve futbol sahaları, tenis kortu gibi sportif tesislerin, misafir otoparkı ve göletin konut maliklerinin mülkiyet hakkının bulunmadığı parseller/yeşil alanlar üzerine yapılması, sosyal kültürel tesisler için ayrılan parsellerin özel şahısların mülkiyetinde olması, ağaçlandırmanın vaat edilen kadar olmaması, kapalı yüzme havuzunun ve kreşin yapılmamış olması hususlarının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren ayıp niteliğinde olduğu, ancak davalıların bu ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıpları bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte görebileceği ve tapu sicilinin aleni olması nedeniyle bu ayıplardan kolayca bilgi sahibi olabileceği, bu nedenlerle açık (görünür) ayıp niteliğinde oldukları kuşkusuzdur.
Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalılara ayıp ihbarında bulunmadığı, tartışma konusu değildir.
Her ne kadar, 4. maddede konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş se de, otuz günlük ihbar süresinin burada da uygulanacağı kuşkusuzdur.
Öteki deyişle, konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir.
Hal böyle olunca, mahkemece bu talepler yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
3- Bozma nedenine göre davalıların sair temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
10. İstanbul 5. Tüketici Mahkemesinin 31.10.2019 tarihli ve 2016/1046 E., 2019/605 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesiyle birlikte Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun emsal nitelikte olan (20.12.2018 tarihli ve 2017/13-768 E., 2018/1963 K. ile 20.12.2018 tarihli ve 2017/13-776 E., 2018/1970 K. sayılı) kararlarının sonucunun beklenildiği ve emsal kararlarda direnmenin uygun bulunduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
11. Direnme kararı süresi içinde davalı H. Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Unvan: H.E. Gayrimenkul) vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
12. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, proje alanının ve mevcut yeşil alanın taahhüt edilenden küçük olmasının, projede var olacağı ilan ve taahhüt edilen kapalı yüzme havuzu, bir okul ve bir kreş, bina bodrum katında deponun hiç yapılmamış olmasının, yeterli miktarda ağaç dikilmemesinin, gölet, biri özel olmak üzere iki okul, voleybol, basketbol ve futbol sahaları, tenis kortu, misafir otoparkı, dini tesis ve alışveriş merkezinin konut maliklerinin mülkiyet hakkının bulunmadığı parseller/yeşil alanlar üzerine yapılmasının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp mahiyetinde mi, yoksa ayıp ihbarını gerektirmeyen eksik ifa kapsamında mı kaldığı, buradan varılacak sonuca göre bozma kararının (2) nolu bendinde gösterilen ve açık ayıp olarak nitelendirilen tüketici iddialarının Mahkemece eksik ifa olarak değerlendirilmesi ve davalıların sorumluğuna hükmedilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
13. Uyuşmazlık tanımından da anlaşılacağı üzere aynı maddi vakıa iki yargı merciinde farklı nitelendirilmiş ve bu suretle farklı neticelere varılması üzerine direnme konusu ihtilaf ortaya çıkmıştır.
14. 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 74 ve 75. maddeleri gereği hâkim, bir davada sadece tarafların ileri sürdüğü maddi vakıalar ve talep sonuçları ile bağlı olup, dayandıkları kanun hükümleriyle ve onların hukukî nitelendirmeleriyle sınırlı olmaksızın, kanunları re’sen uygulayarak iddia ve savunmadaki talepleri karara bağlamakla yükümlüdür. Tabi olacakları kurallar ile etki ve sonuçlarının belirlenmesi yönünden, taraflarca dile getirilen taleplerin hukukî nitelendirmesi büyük önem arz etmektedir.
15. Bu doğrultuda öncelikle; her ikisi de genel anlamda borcun gereği gibi ifa edilmemesi olgusunu temelinde barındıran “eksik ifa” ve “ayıp” kavramları üzerinde kısaca durulması gerekir.
16. En öz tanımı ile ifa, borçlanılmış olan edimin yerine getirilmesi suretiyle borcun sona erdirilmesidir (Alman Medeni Kanunu, m. 362/I, Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1976, s. 663).
17. Borcun ifa edilmemesi hâlinde borçlunun sorumluluğunu düzenleyen ve sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 96. maddesine göre “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur”.
18. Gerek taraflar arasındaki sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK gerekse 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da (TKHK) eksik ifa kavramı tanımlanmamış, bu kavramdan kastedilenin ne olduğu konusunda doktrin ve uygulamada çeşitli görüşler ileri sürülmüştür.
19. Somut olayda taraflar arasındaki sözleşmenin yalnızca bir daire satışına ilişkin olmayıp, konut tesliminin yanında taşınmazın bulunduğu alanın bütünlük arz eden bir toplu yapı olmasının getirdiği ve gerektirdiği yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi mahiyeti taşıyor olması nedeniyle uyuşmazlık noktası anlamında eksik ifa kavramı ile ilgili doktrin ve uygulamadaki görüşlere daha çok inşaat hukukuna ilişkin kaynaklardan ulaşılmaktadır.
20. Buna göre; normal olan, sözleşme konusu yapının tarafların sözleşme ile kararlaştırıldıkları şekilde teslim edilmesidir. Bu doğrultuda yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği bütün edimleri yerine getirmesi, inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine uygun olarak tamamlaması gerekir. İnşaatın teslimi de bundan sonra söz konusu olacaktır. Bu nedenle inşaatın tamamlanması ve teslimi zaman bakımından birbirini takip eden süreçlerdir (Tandoğan, Haluk: Özel Borç İlişkileri, Ankara 1977, C. 2, s. 74 vd).
21. Belirtmek gerekir ki; irade özgürlüğü çerçevesinde tamamlanmamış bir yapı da teslim alınabilir. Ancak bu hâlde eksiklik ile ayıbı birbirinden ayırt etmek güç olabilir.
22. Ayıplı mal satımı karşısında alıcıyı korumaya yönelik genel nitelikli düzenlemeler mevcut iken [BK, m. 194-207 ve 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 25/3], tüketiciyi daha etkin bir biçimde koruma gayesi ile yürürlüğe giren TKHK’da da bu husus ayrıca düzenleme yeri bulmuştur.
23. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4. maddesinin 1. fıkrasında; "Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir." denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
24. Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeden hareketle de ayıp, satılan malda ortaya çıkan, alıcının o maldan tümüyle ya da gerektiği gibi yararlanmasını engelleyen eksiklikler ve aksaklıklar gibi özürleri ifade eder (m. 194) (Zevkliler, Aydın: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2002, s. 108; Zevkliler, Aydın/ Aydoğdu, Murat: Tüketicinin Korunması Hukuku, Ankara 2004, s. 104).
25. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere borçlar hukukundaki ayıp kavramı ile tüketici hukukundaki ayıp kavramı birbiri ile örtüşmektedir.
26. Ayıbın varlığı hâlinde satıcıyı maldaki ayıptan sorumlu tutabilmek için gerek BK gerekse TKHK hükümlerine göre birtakım maddi koşulların (ayıp sayılan bir eksikliğin mevcudiyeti, ayıbın önemli olması, ayıbın malın yarar ve zararının alıcıya geçtiği anda var olması, tüketicinin ayıbın varlığını bilmeden malı satın almış olması) gerçekleşmesi ve bazı biçimsel koşulların da (ihbar ve BK hükümlerinde muayene) alıcı tarafından sağlanması gerekir.
27. Tüketici satımlarında açık ayıbın varlığı hâlinde, bu durum malın tesliminden itibaren otuz gün içerisinde muhatabına bildirilmelidir (TKHK m. 4/II). Ayıp gizli, yani ortalama bir tüketici bilgisine göre olağan bir gözlemle tespit edilemeyecek yahut sonradan ortaya çıkar mahiyette ise veya ayıp tüketiciden hile ile (kasten veya ağır kusurla) gizlenmişse alıcı otuz günlük süre ile bağlı olmaksızın, ayıbın ortaya çıktığı andan itibaren TKHK’nın 30. maddesi yollamasıyla BK’nın 198/II-III maddesi hükmü gereği derhal, başka bir ifade ile dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede ayıbı ihbar etmelidir.
28. Söz konusu maddi ve biçimsel koşulların sağlanması hâlinde alıcı tüketici, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir (m. 4/II-2.c.) ve bu seçimlik haklardan satıcı yanında imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve bağlı kredi veren kuruluşlar da müteselsilen sorumludur (m. 44/III).
29. Bu madde ile ayıba karşı sorumlu tutulanlar ayıba karşı daha uzun bir süre ile sorumluluk üstlenmemişlerse, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile malın tüketiciye teslimi tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallarda beş yıldır. Ancak satılan malın ayıbı, tüketiciden satıcının ağır kusuru veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı süresinden yararlanılamaz (m. 4/IV).
30. Alıcı ayıbın varlığı hâlinde satış sözleşmesi ile ulaşmak istediği ifa menfaatini elde edemediğinden ayıptan sorumluluk, satıcının satılanın teslimi ve mülkiyetini geçirme borcunun tamamlayıcısı olma özelliğini gösterir. Ayıba karşı tekeffül borcu fiilen ve tamamen teslimin gerçekleşmesi ile doğar. Teslimi gerçekleşmemiş bir işin muayenesi de mümkün değildir. Bu nedenle eksik iş ile ayıplı işin aynı hukukî niteliği taşıdığı söylenemez. Nitekim genel hükümlerin uygulandığı uyuşmazlıklarda ayıp kavramı ile eksik kavramına farklı kanun maddelerinin uygulanması gerektiği görüşü doktrin ve uygulamada genel itibari ile kabul görmektedir (Zevkliler, Aydın/ Gökyayla, K. Emre; Borçlar Hukuk Özel Borç İlişkileri, Ankara 2018, s. 137; Tandoğan: C.1, s. 206).
31. Her ne kadar 4077 sayılı TKHK’nın 4. maddesinin 1. bendinde ayıplı mal tanımı yapılırken “maddi, hukukî veya ekonomik eksiklikler içeren mallar” tabiri kullanılmış ise de, bu anlatımın kanun koyucunun tüketici işleri yönünden eksik ifayı ayıp kavramı içerisinde eritmesi şeklinde değerlendirilmesi mümkün değildir. Aksi hâlde sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediği, eksik ifanın söz konusu olduğu düşüncesiyle hak arama gayretine düşen tüketiciyi, sözleşmeye aykırılığa ilişkin genel hükümlerin yüklemediği ihbar yüküne ve daha kısa zamanaşımına tabi kılmak sonucu doğuracaktır ki bu durum, Kanunun konuluş amacı ve ruhuna uygun düşmez.
32. Nitekim açıklanan tüm bu hususlar Hukuk Genel Kurulunun 15.02.2022 tarihli ve 2021/(13)3-598 E., 2022/137 K.; 08.07.2020 tarihli ve 2019/13-366 E., 2020/538 K. ve 20.12.2018 tarihli ve 2017/13-768 E., 2018/1969 K. sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.
33. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; uyuşmazlık noktasına konu iddiaların ayıba ilişkin ihbar koşuluna bağlı olmaksızın BK’nın 125. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerekir.
34. İddianın haklı olup olmadığı, tazminat koşullarının oluşup oluşmadığı, oluştuysa tazminatın ne şekilde hesaplanması gerektiği hususları ise Hukuk Genel Kurulunun incelemesi dışındadır.
35. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında davacı iddiasının TKHK anlamında ayıp mahiyetinde olduğu, bu nedenle tüketicinin süresinde ayıbı ihbar yükümlülüğünü yerine getirmeden ileri sürdüğü iddiaların dinlenebilirlik koşulu bulunmadığından Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesinin hatalı olduğu, kararın bu nedenle bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
36. Hâl böyle olunca, uyuşmazlığa konu hususların eksik ifa iddiası niteliği taşıdığı ve ayıp ihbarına ilişkin hak düşürücü süreye tabi olmadığı yönündeki direnme gerekçesi usul ve yasaya uygun olup yerindedir.
37. Ne var ki, bozma nedenine göre H. Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Unvan: H.E. Gayrimenkul) vekilinin sair hususlara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Direnme uygun olup bozma nedenine göre davalı H. Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Unvan: H.E. Gayrimenkul) vekilinin sair hususlara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince kararın taraflara tebliğine ilişkin işlemlerin yerine getirilmesine, karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.06.2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 21 üyenin 20’si DİRENME UYGUN DAİREYE, 1’i ise BOZMA yönünde oy kullanmışlardır.
AYNI YÖNDE KARAR:
T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2020/(13)3-359
KARAR NO : 2022/980
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L A M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul 5. Tüketici Mahkemesi
TARİHİ : 01/11/2018
NUMARASI : 2014/1671 - 2018/759
DAVACI : S.A. (Varisleri: K.A., E.A., E.A.) vekili Av. Z.A.
VALI : S. Toplu Konut A.Ş. vekili Av. C.Y.
1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul 5. Tüketici Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) “Geçici Madde 3” hükmüne göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun’la değişikliği öncesi hâliyle 438. maddesinin ikinci fıkrası gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından davalı vekilinin duruşma isteminin reddine oy birliğiyle karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili; müvekkilinin davalıdan 28.09.1998 tarihinde satın aldığı S.Y.B. Evleri sitesindeki taşınmazın bir kısım ortak alanlarının bulunduğu arazilerin Belediyeye ait olduğunun sonradan öğrenildiğini, davalının belediyeye ait olduğunu bilmesine rağmen kendi mülkiyetlerindeymiş gibi sosyal tesislerin daire sahiplerinin ortak malı olduğunu söyleyerek satış işlemlerini gerçekleştirdiğini, bu durumun o süreçte davacı tarafından öğrenilmesinin mümkün olmadığını, maket üzerinden satış yapılırken tüm sitenin güvenlik, basketbol sahası, tenis kortu, otopark gibi alanların olduğu bir bütün olarak gösterildiğini ve bu çevre içinde bir yaşam vaadedildiğini, müvekkilinin de bu taahhütlere ve aynı kapsamdaki sözleşmeye dayanarak evi satın aldığını, belediyenin ecrimisil talep etmesi üzerine sosyal tesislerin bulunduğu alanların siteye ait olmadığının ortaya çıktığını, sözleşmenin bu suretle eksik ifa edilmesi nedeniyle zarara uğranıldığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000 TL'nin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili; davacının sözleşme anında satın aldığı dairenin ve/veya ortak alanlarının nereye yapılacağını tapu sicil kayıtlarından görebilecek durumda olduğunu, taşınmazın hâlihazır durumu bilinerek satın alındığını ve 2001 yılı Aralık ayından beri tam ve eksiksiz olarak satın aldığı şekilde kullandığını, müvekkilinin taahhüt ettiği hâlde ifa etmediği herhangi bir borç ve yükümlülüğünün bulunmadığını, davaya konu alacak iddiasının zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesi Kararı:
6. İstanbul 5. Tüketici Mahkemesinin 20.12.2012 tarihli, 2011/482 E., 2012/898 K. sayılı kararı ile; projenin tanıtım materyalleri ve duvarla çevrilmesi nedeniyle davacıda dava konusu yerlerin siteye dâhil olduğu intibaı uyandırıldığı, söz konusu sosyal tesislerin, mülkiyeti siteye ait olmayan alanda yapılmış olmasının alıcının satın alma kararını etkilediği gibi, taşınmazın değerinin azalmasına neden olduğu, sosyal tesislerin Ümraniye Belediyesi ve kamuya terk edilen taşınmaz üzerine yapılmış olmasının eksik ifa teşkil ettiği ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (TKHK) 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hâllerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerektiğinden dava tarihi itibariyle on yıllık genel zamanaşımı süresinin dolmadığı, davalının eksik ifa nedeniyle taşınmazda meydana gelen değer kaybından sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 4.052 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 03.04.2014 tarihli ve 2013/25335 E., 2014/10062 K. sayılı kararı ile; “… Dava, satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece, alınan bilirkişi raporunda açıklandığı üzere, tanıtım materyallerinde proje kapsamında ve vaziyet planı içersinde gösterilerek taahhüt edilen sosyal tesislerin inşa edilmiş olduğu ancak bu alanların sitenin bulunduğu 20 nolu parsel dışında kamuya açık alanda kaldığı, bu şekilde taahhüt edilen şekilde edimlerin yerine getirilmediği, bu durumun eksik ifa niteliğinde olduğu kabul edilerek, değer kaybına hükmedilmiştir.
Davaya konu projenin imal edildiği 20 nolu parselin bitişiğindeki parsellerin Ümraniye Belediyesi'ne terk edilen alanlar olduğu ve açık ve kapalı otopark ile park alanı ve spor sahalarının terk edilen kamuya açık alanda inşa edildiği ve dava konusu dairenin 05.12.2003 tarihinde davacı adına tapu devrinin yapıldığı tüm dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır. Emsal dosyalarda alınan bilirkişi raporlarında ekli kroki ile açıklandığı üzere, otopark alanı ve spor alanlarının davaya konu 20 nolu parsel ve dava dışı 19 nolu parselde kurulu bulunan site sakinleri tarafından kullanıldığının belirtildiği görülmektedir.
Uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır.
Davacı tüketici olduğuna göre, tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 4. maddesinde yer almaktadır. Anılan maddenin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır.
Ayıp; yasa yada sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği yada olmaması gereken vasıfların olmasıdır.
Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmaması yani hiç yapılmayan iştir.
Eksik ifa ise, kanunlarımızda tanımı yapılmamakla birlikte, 4077 sayılı Kanun’un 4 maddesinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olunmaktadır.
Yukarıda da ayrıntısı ile açıklandığı üzere; malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, 4822 sayılı Kanun’la değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4. maddesinde düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiş; hatta ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi halinde zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı, açıkça ifade edilmiştir.
Buna göre; satılan maldaki ayıp açık ayıp niteliğinde ise,
4077 sayılı Kanun’un 4. maddesi uyarınca malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde; gizli ayıp niteliğinde ise, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacının 1998 yılında satın aldığı dairenin Aralık 2001 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını, dava tarihinden önce davalıya bildirdiğine ilişkin bir delil bulunmadığı ve sonrasında 30.11.2011 tarihinde açtığı eldeki dava ile de, taahhüt edilen tesislerin kamunun kullanımına da açıldığı gerekçesi ile bu ayıp nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istediği anlaşılmaktadır.
Davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve davalı tarafında da inşa edildiği anlaşılan mevcut durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.
Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır.
Her ne kadar, 4. madde de konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş ise de, konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir.
Hal böyle olunca, otopark ve spor alanlarına ilişkin mahkemece ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesi ile davanın reddi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Mahkemenin 01.11.2018 tarihli ve 2014/1671 E., 2018/759 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; mülkiyeti siteye ait olmayan arazi üzerine inşa edilerek teslim edilen yeşil alan ve sosyal donatılar yönünden davacının iddiasının açık ayıp niteliğinde mi yoksa ihbara ilişkin hak düşürücü süreye tabi olmaksızın genel zamanaşımı süresi içerisinde ileri sürülebilecek bir eksik ifa iddiası niteliğinde mi olduğu noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlık tanımından da anlaşılacağı üzere aynı maddi vakıa iki yargı merciinde hukuken farklı nitelendirilmiş ve bu suretle farklı neticelere varılması üzerine direnme konusu ihtilaf ortaya çıkmıştır.
13. 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (HUMK) 74. ve 75. maddeleri gereği hâkim, bir davada sadece tarafların ileri sürdüğü maddi vakıalar ve talep sonuçları ile bağlı olup, dayandıkları kanun hükümleriyle ve onların hukukî nitelendirmeleriyle sınırlı olmaksızın, kanunları re'sen uygulayarak iddia ve savunmadaki talepleri karara bağlamakla yükümlüdür. Tabi olacakları kurallar ile etki ve sonuçlarının belirlenmesi yönünden, taraflarca dile getirilen taleplerin hukukî nitelendirmesi büyük önem arz etmektedir.
14. Bu doğrultuda öncelikle; her ikisi de genel anlamda borcun gereği gibi ifa edilmemesi olgusunu temelinde barındıran “eksik ifa” ve “ayıp” kavramları üzerinde kısaca durulması gerekir.
15. En öz tanımı ile ifa, borçlanılmış olan edimin yerine getirilmesi suretiyle borcun sona erdirilmesidir (Alman Medeni Kanunu, m. 362/I, Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1976, s. 663; Türk Hukuk Lûgatı: Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, s. 542).
16. Borcun ifa edilmemesi hâlinde borçlunun sorumluluğunu düzenleyen ve sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 96. maddesine göre “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur”.
17. Gerek sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK gerekse 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da (TKHK) eksik ifa kavramı tanımlanmamış, bu kavramdan kastedilenin ne olduğu konusunda doktrin ve uygulamada çeşitli görüşler ileri sürülmüştür.
18. Somut olayda taraflar arasındaki sözleşmenin yalnızca bir daire satışına ilişkin olmayıp konut tesliminin yanında taşınmazın bulunduğu alanın bütünlük arz eden bir toplu yapı olmasının getirdiği ve gerektirdiği yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi mahiyeti taşıyor olması nedeniyle uyuşmazlık noktası anlamında eksik ifa kavramı ile ilgili doktrin ve uygulamadaki görüşlere daha çok inşaat hukukuna ilişkin kaynaklardan ulaşılmaktadır.
19. Buna göre; normal olan, sözleşme konusu yapının tarafların sözleşme ile kararlaştırıldıkları şekilde teslim edilmesidir. Bu doğrultuda yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği bütün edimleri yerine getirmesi, inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine uygun olarak tamamlaması gerekir. İnşaatın teslimi de bundan sonra söz konusu olacaktır. Bu nedenle inşaatın tamamlanması ve teslimi zaman bakımından birbirini takip eden süreçlerdir (Tandoğan, Haluk: Özel Borç İlişkileri, Ankara 1977, C.2, s.74 vd).
20. Belirtmek gerekir ki; irade özgürlüğü çerçevesinde tamamlanmamış bir yapı da teslim alınabilir. Ancak bu hâlde eksiklik ile ayıbı birbirinden ayırt etmek güç olabilir.
21. Ayıplı mal satımı karşısında alıcıyı korumaya yönelik genel nitelikli düzenlemeler mevcut iken [BK, m.194-207 ve 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 25/3], tüketiciyi daha etkin bir biçimde koruma gayesi ile yürürlüğe giren TKHK’da da bu husus ayrıca düzenleme yeri bulmuştur.
22. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4. maddesinin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
23. Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeden hareketle ayıp, satılan malda ortaya çıkan, alıcının o maldan tümüyle ya da gerektiği gibi yararlanmasını engelleyen eksiklikler ve aksaklıklar gibi özürleri ifade eder (m.194) (Zevkliler, Aydın: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2002, s.108; Zevkliler, Aydın/Aydoğdu, Murat: Tüketicinin Korunması Hukuku, Ankara 2004, s.104).
24. Bu tanımdan anlaşılacağı üzere borçlar hukukundaki ayıp kavramı ile tüketici hukukundaki ayıp kavramı birbiri ile örtüşmektedir.
25. Ayıbın varlığı hâlinde satıcıyı maldaki ayıptan sorumlu tutabilmek için BK ve TKHK hükümlerine göre birtakım maddi koşulların (ayıp sayılan bir eksikliğin mevcudiyeti, ayıbın önemli olması, ayıbın malın yarar ve zararının alıcıya geçtiği anda var olması, tüketicinin ayıbın varlığını bilmeden malı satın almış olması) gerçekleşmesi ve bazı biçimsel koşulların da (ihbar ve BK hükümlerinde muayene) alıcı tarafından sağlanması gerekir.
26. Tüketici satımlarında açık ayıbın varlığı hâlinde, bu durum malın tesliminden itibaren otuz gün içerisinde muhatabına bildirilmelidir (TKHK, m.4/II). Ayıp gizli, yani ortalama bir tüketici bilgisine göre olağan bir gözlemle tespit edilemeyecek yahut sonradan ortaya çıkar mahiyette ise veya ayıp tüketiciden hileyle (kasten veya ağır kusurla) gizlenmişse alıcı otuz günlük süre ile bağlı olmaksızın, ayıbın ortaya çıktığı andan itibaren TKHK’nın 30. maddesi yollamasıyla BK’nın 198/II-III maddesi hükmü gereği derhal, başka bir ifade ile dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede ayıbı ihbar etmelidir.
27. Söz konusu maddi ve biçimsel koşulların sağlanması hâlinde alıcı tüketici, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir (m. 4/II-2.c.) ve bu seçimlik haklardan satıcı yanında imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve bağlı kredi veren kuruluşlar da müteselsilen sorumludur (m.44/III).
28. Bu madde ile ayıba karşı sorumlu tutulanlar ayıba karşı daha uzun bir süre ile sorumluluk üstlenmemişlerse, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile malın tüketiciye teslimi tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallarda beş yıldır. Ancak satılan malın ayıbı, tüketiciden satıcının ağır kusuru veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı süresinden yararlanılamaz (m.4/IV).
29. Alıcı ayıbın varlığı hâlinde satış sözleşmesi ile ulaşmak istediği ifa menfaatini elde edemediğinden ayıptan sorumluluk, satıcının satılanın teslimi ve mülkiyetini geçirme borcunun tamamlayıcısı olma özelliğini gösterir. Ayıba karşı tekeffül borcu fiilen ve tamamen teslimin gerçekleşmesi ile doğar. Teslimi gerçekleşmemiş bir işin muayenesi de mümkün değildir. Bu nedenle eksik iş ile ayıplı işin aynı hukukî niteliği taşıdığı söylenemez. Nitekim genel hükümlerin uygulandığı uyuşmazlıklarda ayıp kavramı ile eksik kavramına farklı kanun maddelerinin uygulanması gerektiği görüşü doktrin ve uygulamada genel itibari ile kabul görmektedir (Zevkliler, Aydın/ Gökyayla, K. Emre; Borçlar Hukuk Özel Borç İlişkileri, Ankara 2018, s. 137; Tandoğan: C.1, s. 206).
30. Her ne kadar TKHK’nın 4. maddesinin birinci bendinde ayıplı mal tanımı yapılırken “maddi, hukukî veya ekonomik eksiklikler içeren mallar” tabiri kullanılmış ise de, bu anlatımın kanun koyucunun tüketici işleri yönünden eksik ifayı ayıp kavramı içerisinde eritmesi şeklinde değerlendirilmesi mümkün değildir. Aksi hâlde sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediği, eksik ifanın söz konusu olduğu düşüncesiyle hak arama gayretine düşen tüketiciyi, sözleşmeye aykırılığa ilişkin genel hükümlerin yüklemediği ihbar yüküne ve daha kısa zamanaşımına tabi kılmak sonucu doğuracaktır ki bu durum, Kanunun konuluş amacı ve ruhuna uygun düşmez.
31. Nitekim açıklanan tüm bu hususlar Hukuk Genel Kurulunun 15.02.2022 tarihli, 2021/(13)3-598 E., 2022/137K.; 08.07.2020 tarihli, 2019/13-468 E., 2020/539 K.; 20.12.2018 tarihli, 2017/13-768 E., 2018/1969 K. sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.
32. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı tüketicinin, kendisine teslim edileceğinin sözleşme ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edildiğini iddia ettiği sosyal donatı alanlarının sitenin mülkiyet alanı dışındaki parsel üzerinde inşa edildiğini ileri sürerek açtığı davanın, ihbar koşuluna bağlı olmaksızın BK’nın 125. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerekir.
33. İddianın haklı olup olmadığı, tazminat koşullarının oluşup oluşmadığı, oluştuysa tazminatın ne şekilde hesaplanması gerektiği hususları ise Hukuk Genel Kurulunun incelemesi dışındadır.
34. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında davacı iddiasının TKHK anlamında ayıp mahiyetinde olduğu, bu nedenle tüketicinin süresinde ayıbı ihbar yükünü yerine getirmeden ileri sürdüğü iddiaların dinlenebilirlik koşulu bulunmadığından Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesinin hatalı olduğu, kararın bu nedenle bozulması görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş, yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
35. Hâl böyle olunca, sosyal donatılara ilişkin taleplerin sözleşmeye aykırılık niteliği taşıdığı ve ayıp ihbarına ilişkin hak düşürücü süreye tabi olmadığı yönündeki direnme gerekçesi usul ve yasaya uygun olup davalı vekilinin bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.
36. Ne var ki, bozma nedenine göre davalı vekilinin sair hususlara ilişkin temyiz itirazları incelenmediğinden bu konuda inceleme yapılmak üzere dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Direnme uygun olup davalı vekilinin sair yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” hükmü atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440/III-1. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 21.06.2022 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.
BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 19 üyenin 18’i DİRENME UYGUN DAİREYE, 1’i ise BOZMA yönünde oy kullanmışlardır.
