T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2020/3-361
KARAR NO : 2022/787
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L A M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Muğla Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 14/01/2020
NUMARASI : 2019/1255 - 2020/43
DAVACILAR : 1- M. Ş. 2- E.Ş. 3- E.Ş.
4- H.Ş. 5- K.Ş. vekilleri Av. N.D.
DAVALI : T.T. İl Müdürlüğü vekili Av. B.B.
1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Muğla Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili; müvekkillerinin murisine ait apartmanın 06.07.1987 tarihli sözleşmeyle davalıya kiralandığını, taşınmazın 30.04.2013 tarihinde tahliye edildiğini, kiraya verildiğinde henüz inşaatı yeni bitmiş bir bina iken hor kullanım sonucunda büyük ölçüde yıpratılarak teslim edilen kiralananın bu hâliyle herhangi bir amaç için kullanılmasının mümkün olmadığını, tümüyle tadil edilmesi gerektiğini, basit bir badana ve onarımla hor kullanımın giderilemeyeceğini, bu kapsamda yapılacak bir tadilatın yaklaşık 350.000 TL bedele mal olacağını, bu zararın tespit raporuyla da belirlendiğini ileri sürerek (tespit bilirkişi raporunda belirtilen 47.369 TL ile hasar tespit masrafı 649 TL toplamı) 48.019 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili; hor kullanma iddialarının gerçeği yansıtmadığını, yirmi altı yıl işyeri ve misafirhane olarak kullanılan bir binanın yıpranmasının olağan olduğunu, müvekkili tarafından faydalı giderler yapılarak bina değerinin arttırıldığını, binayı baştan inşa eder gibi hesaplama yapan tespit raporunu kabul etmediklerini, raporda yıpranma payının dahi göz ardı edildiğini, yıllara bağlı olarak ekonomik ömrünü tamamlayan bataryalar, tesisat ve seramikler gibi parçaların müvekkili tarafından davacıdan bedel istenmeksizin yenilendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin Birinci Kararı:
6. Muğla Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.04.2014 tarihli, 2013/487 E., 2014/353 K. sayılı ilk kararıyla; kiralananda hor kullanmanın bulunmadığı, mevcut yıpranmaların binanın davalı kiracı tarafından 1987-2013 yılları arasında uzunca bir süre kullanılması nedeniyle meydana gelen olağan yıpranmalar olduğu, süre zarfında binanın ihtiyaca cevap verebilmesi bakımından davalı kiracı tarafından da boya gibi faydalı giderlerin yapılması gerektiği, aradan geçen uzun süre zarfında binanın yıpranmamasının hayatın olağan akışına ters olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı:
7. Her iki taraf vekilinin temyiz itirazı üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 01.10.2015 tarihli 2014/9783 E., 2015/ 7823 K. sayılı kararıyla; “… Taraflar arasında 01.08.1987 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan bina PTT bakım merkezi, müdürlük, lojman ve misafirhane olarak kullanılmak üzere kiralanmış olup sözleşmenin özel şartlar 9. maddesinde kiralananda kiracı tarafından hizmet gereği yapılması gerekli tadil ve buna benzer ameliyelere kiralayanın muvafakat ettiği belirtilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen 30.04.2013 tarihli tahliye tutanağı ile kiralanan tahliye edilmiş, ardından davacılar vekilinin başvurusu üzerine 02.05.2013 tarihinde yapılan delil tespiti sonucu sunulan bilirkişi kurulu raporu içeriğinde hor kullanımdan dolayı oluştuğu belirtilen hasarlardan da bahsedilerek bakım onarım bedelinin toplam 47.369,88 TL olduğu bildirilmiştir. Tespit raporunda yapılması gereken imalatların neler olduğu ayrıntılı bir şekilde belirtilmiş olup bunların içerisinde bir kısım camların kırık olduğu, elektrik tesisatında eksiklikler bulunduğu, duvarlardaki deliklerden dolayı sıva tamiratı yapılması gerektiği.. vb hususlar açıklanmış ve taşınmaza ilişkin fotoğrafların rapora ekli olduğu görülmüştür. Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda ise binanın yapımından sonra uzun süre geçtiği, malzemelerin uzun süre kullanımından dolayı kullanım ömürlerini tamamladıkları, davacı tarafından yapılan tadilat ve imalatların ise hor kullanımdan kaynaklanmadığı bildirilmiştir. Bu durumda taşınmazın tahliyesinden hemen sonra Muğla Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/6 D.İş sayılı dosyasında yapılan delil tespiti sonucu alınan bilirkişi raporu ile, mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu arasında çelişki oluştuğundan, gerekirse mahallinde tekrar keşif yapılmak suretiyle bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle bozma kararı vermiştir.
İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı:
8. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda 24.01.2017 tarihli, 2016/512 E., 2017/134 K. sayılı kararla; dosya içerisinde mevcut olan fotoğraflar ve tespit dosyasında alınan bilirkişi raporunda mutfak tezgâhlarının sökülerek iptal edilmesi, bazı kapı ve pencere camlarında kırıkların bulunması, kornişlerin sökülmüş sarkmış olması gibi hasarlar bulunduğu, yargılama sırasında tadilatı yapılmış binada keşif yapıldığından bilirkişilerce taşınmazın tahliye anındaki durumunun görülmediği ve önceki rapora atıf yapılarak taşınmazın günümüz koşullarına uygun hâle gelebilmesi için yapılan masraf bedelinin tespit edildiği, ek raporda yapılan imalatların hor kullanım nedeni ile oluşan imalatlar olmadığı, uzun süre kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar olduğu ve imalatların tamamının iyileştirme amacıyla yapıldığının bildirildiği, yargılama sırasında tadilat yapılan bina üzerinde yapılan keşif ve sonrasında alınan raporlarda taşınmazın eski hâline göre iyileştirmeler yapılarak güncel kullanıma uygun duruma getirildiği ve bunun için yapılan masraf bedelinin tespit edildiği, oysa davacı tarafın talebi hor kullanım nedeni ile oluşan zarara yönelik olup tespit dosyasında alınan raporda bu doğrultuda kırılan, yıkılan, çıkarılan yani kiracı tarafça müdahale edilip bozulup yıpratılan kısımların onarılmasına yönelik yapılacak masraflara ilişkin olduğu, ayrıca eskime nedeni ile iyileştirme için yapılacak masraflar bulunmadığı, taşınmazın tahliye aşamasındaki halini görmeyen ikinci bilirkişi heyetinin sonradan yapılan tadilatlar hakkında iyileştirme amacıyla yapıldığı yönündeki görüşünün kısmen doğru ancak eksik olduğu, raporlar arasındaki çelişkinin taşınmazın önce kullanıma uygun hâle getirilip sonradan iyileştirmeler yapılmış olmasından kaynaklandığı, tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde uzun yıllar kiracı olan davalının taşınmazı ilk günkü hâli ile geri teslim etmesi beklenemez ise de her bir dairede kırık yıpranmış eksiltilmiş parçalar bulunduğu, bu durumun kiracının taşınmazı hor kullandığını ispatladığı, tespit dosyasında alınan raporun da yalnızca hor kullanım nedeniyle oluşan zarara ilişkin olması hükme esas alınması gerektiği gerekçesiyle (tespit gideri davacı tarafça zarar kalemi olarak istendiğinden bu kısım yönünden talebin reddedildiği belirtilerek) davanın kısmen kabulü ile 47.369,88 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı:
9. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
10. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.06.2018 tarihli ve 2017/11846 E., 2018/6810 K. sayılı kararı ile; “… Taraflar arasında 01.08.1987 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan bina PTT bakım merkezi, müdürlük, lojman ve misafirhane olarak kullanılmak üzere kiralanmış olup, sözleşmenin özel şartlar 9. maddesinde kiralananda kiracı tarafından hizmet gereği yapılması gerekli tadil ve buna benzer ameliyelere kiralayanın muvafakat ettiği belirtilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen 30.04.2013 tarihli tahliye tutanağı ile kiralanan tahliye edilmiş, ardından davacılar vekilinin başvurusu üzerine 02.05.2013 tarihinde yapılan delil tespiti sonucu sunulan bilirkişi kurulu raporu içeriğinde hor kullanımdan dolayı oluştuğu belirtilen hasarlardan da bahsedilerek bakım onarım bedelinin toplam 47.369,88 TL olduğu bildirilmiştir. Bozma ilamında sonra alınan bilirkişi raporlarında ise sonradan yapılan ilavelerle birlikte değer belirlenmiştir. Mahkeme tarafından raporlar arasındaki çelişki giderilmeden tespit raporu esas alınarak hüküm kurulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyulmuş ancak bozma gerekleri yerine getirilmemiştir. Bu durumda mahkemece, gerekirse yeniden mahallinde keşif yapılmak suretiyle konusunda uzman bilirkişilerden oluşan bir heyetten bozma ilamı doğrultusunda rapor alınarak kiralanandaki hasarların hangilerinin hor kullanım, hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklandığı ayrı ayrı tespit edildikten sonra, hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedeli kalem kalem ayrıntılı şekilde, m2, büyüklük, model, marka birim fiyatları vs. gibi özellikleri tespit edilmeli, tespit edilen hasarlı yerler ve malzemelerin yıpranma payları düşülerek, Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar vermek gerekirken; Yargıtay bozma gereklerine uyulmadan yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
11. Mahkemenin 14.01.2020 tarihli ve 2019/1255 E., 2020/43 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe yanında, dava konusu taşınmazın yargılama süreci içerisinde tümüyle yenilenmiş olması nedeniyle tespit dosyasında alınan bilirkişi raporunda tespit edilen hor kullanmaların aksi yönde delil tespitinin artık fiilen mümkün olmadığı da belirtilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
12. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
13. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiralananın hor kullanılması iddiasıyla açılan tazminat davasında dosya kapsamı itibariyle mahkemece yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasının mümkün ve gerekli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
14. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konunun ve ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.
15. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir (Türk Hukuk Lûgatı: Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C.1, s. 694). Sözleşmenin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir.
16. Kiraya verenin asli edim yükümü, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurması olup bu husus, somut olayda uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 249. maddesinde [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir” şeklinde düzenlenmiştir. Kiracının asli edim yükümü ise kira bedelinin ödenmesidir (TBK m. 313).
17. Kiracı bunun dışında kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcu altındadır.
18. Zira kiracı kiralananı kullanma hakkına sahip ise de bu hak mutlak ve herhangi bir kayıttan sorumsuz değildir (Yavuz, Nihat: Türk Kira Hukuku, Ankara 2003, s. 1124). Kiraya veren nasıl kiralananı sözleşme amacına uygun şekilde teslim etmek ve kira süresi içerisinde kullanıma, yararlanmaya elverişli olarak bulundurmak zorunda ise, kiracı da kiralananı özenle kullanmak ve olağan kullanmadan doğan yıpranmalar dışında kalan hâliyle geri vermek zorundadır. Eğer kiralanan olağan şekilde kullanılmamışsa kiracının iyi niyetle hareket etmediği ve kiralananı hoyratça kullandığı varsayılır (Aydemir, Efrail: Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, 4. Bası, s. 292).
19. Doktrin ve uygulamada “hor kullanma” olarak adlandırılan bu duruma kanun koyucu BK’nın 256/1. maddesinde şu şekilde temas etmiştir:
“Müstecir mecuru kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman icarında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa ile mükelleftir.”
20. Mülga Kanun ile paralel düzenleme içeren TBK, 316/1. maddede konuyu “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür” şeklinde açıklamıştır.
21. “Kiralananın özenle kullanılması”ndan anlaşılması gereken; kiralananın, sözleşmede öngörülen kullanma şekline elverişliliği, fizikî varlığını ve değerini azaltmayacak şekilde kullanılmasıdır. Kiracının, kiralananın cins, nitelik ve mahiyetine göre kendi malı gibi tam bir özen içinde kullanması; kendi malına gösterdiği özeni kiralanana da göstermesi beklenir. Bu özen, makul ve dürüst bir kiracının göstermesi gereken objektif bir özen olarak kabul edilmelidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2022, s. 754).
22. Sözleşme süresi boyunca kiralananı özenle kullanması gereken kiracı yönünden, sözleşmenin sona ermesiyle birlikte kiralananı geri verme borcu muaccel hâle gelir ve hâliyle sözleşmeye uygun davranılıp davranılmadığı da, çoğunlukla geri verme borcunun ifası yani kiralananın teslimi anında ortaya çıkar. Kiracının olağan kullanmadan doğan yıpranma ve değer düşmesi hariç, teslim aldığı hâliyle kiralananı iade yükümlülüğüne aykırılığı, temelinde BK’nın 96. maddesi (TBK, m. 112) anlamında “borcun gereği gibi ifa edilmemesi” hâli teşkil eder ve kiraya veren bundan dolayı bir zarara uğrarsa bu zarar bunda kusuru bulunan kiracı tarafından karşılanmak zorundadır.
23. Sözleşme sonuna kadar kiracının göstermesi gereken özenin kapsamı ve nasıl olacağı konusunda gerek BK gerekse TBK’da bir açıklık olmamakla birlikte diğer hükümlerin birlikte yorumlanması ile kiralananda olağan kullanım ile oluşan değer azalışı dışında bir eksiklik ve ayıba sebebiyet verilmemesi gerekir.
24. Nitekim BK’nın 266. maddesine göre;
“Müstecir, mecuru ne halde tesellüm etmiş ise icarın hitamında o halde ve mahalli adete tevfikan geri vermekle mükelleftir.
Müstecir, akit mucibince etmiş olduğu intifa sebebiyle husule gelen eskilik yahut değişiklikten mesul değildir.
Müstecirin mecuru iyi bir halde tesellüm etmiş olduğu, asıldır.”
25. Türk Borçlar Kanunu da kiralananın geri verilmesi borcunu 334. maddede;
“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir” şeklinde düzenlemiştir.
26. Kanun metninden de anlaşılacağı üzere; kira sözleşmesi sona erince taraflar arasındaki ilişki tasfiye sürecine girer ve sözleşme hükümleri çerçevesinde kiracı taşınmazı ne şekilde teslim almış ise o şekilde kiraya verene geri vermek durumundadır (İnceoğlu, Murat: Kira Hukuku, İstanbul 2014, s. 490).
27. Kiracının teslim borcu, devamında kiraya verenin kiralananı teslim anında gözden geçirme ve durumu kiracıya bildirme borcunu gündeme getirir.
28. Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesine göre “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.”
29. Kiraya veren, kiralananı gözden geçirme işlemini, kiralanan fiilen geri verildiği anda ya da geri vermenin hemen ardından gerçekleştirmelidir (Honsell/Vogt/Wiegand-BK Art. 267a, N. 3; Higi-ZK OR Art. 267a, N. 14-atıf yapan; Gümüş, Mustafa Alper: Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi [TBK m. 299-356], 2. Bası, İstanbul 2012, s. 242).
30. Gözden geçirmeyle birlikte kiraya veren sözleşmeye aykırı davranıldığını ihtirazî kayıtla ortaya koyabileceği gibi mahkeme eliyle gerçekleştirilecek bir tespitle de hor kullanma durumunu ispat yönünde delil elde edebilir.
31. Bu aşamada delil tespiti konusuna kısaca değinmek yerinde olacaktır.
32. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 400 ve devam maddelerinde düzenlenen delil tespiti, ileride açılacak veya açılmış olan bir davayla ilgili delillerin zarar görmesi veya yok olması gibi tarafın hakkını önemli ölçüde zedeleyen durumlara karşı güvence altına alınmasını sağlamak amacıyla kabul edilmiş bir kurum olup (Kuru, Baki: Hukuk Muhakemeleri Usulü, 6. Bası, C:IV, s. 4426) hukukî niteliği itibarıyla bir dava değil geçici hukukî himaye tedbiridir (Akil, Cenk: Medeni Yargılama Hukukunda Mahkemelerce Yapılan Delil Tespiti, AÜHFD, C.58, S.1, s.3)(Hukuk Genel Kurulunun 01.03.2022 tarihli,, 2019/3-53 E., 2022/230 K. sayılı kararı). Delil tespiti dosyası, asıl dava dosyasının eki sayılır ve onunla birleştirilir. Asıl davanın taraflarından her biri, iddia veya savunmasını ispat için bu tutanak ve raporlara dayanabilir (HMK m. 405). Tespiti istenilen husus teknik bir incelemeyi gerektiriyorsa mahkeme taraf talebi üzerine yahut kendiliğinden bilirkişi incelemesine başvurabilir. HMK’nın 402. maddesine 22.07.2020 tarihli, 7251 sayılı Kanun ile eklenen 4. fıkra ile tespitin yapılmasından sonra, tespit tutanağı ve varsa bilirkişi raporunun bir örneğinin mahkemece karşı tarafa re’sen tebliğ olunacağı düzenlemesi getirilmiştir.
33. Konuyla ilgili kavram ve hükümlere ilişkin bu açıklamalardan sonra incelenmesi gereken, taraflar arasındaki sözleşmedir.
34. Somut olayda taraflar arasında 01.08.1987 başlangıç tarihli sözleşme imzalanmış ve davacılar murisine ait apartman, lojman ve misafirhane olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır.
35. Sözleşmede; kiracının kiraladığı şeyi kendi malı gibi iyi kullanmaya ve bozulmamasını, vasıf ve özelliklerini kaybetmemesini sağlamaya mecbur olduğu (m. 1), kiralanan şeyin tamirinin kiraya verene, kullanılması için gereken temizleme ve ıslah masraflarının kiracıya ait olacağı (m. 4), kiracının taşınmazı ne şekilde aldı ise o şekilde teslim edeceği (m.5), kiraladığı şeyi sözleşmeye uygun kullanmasından doğan eksiklik ve değişikliklerden sorumlu olmayacağı, kiracının kiraladığı şeyi iyi hâlde teslim aldığının kural olarak kabul edileceği (m. 6) kararlaştırılmıştır.
36. Yıllar içerisinde yinelenen kira ilişkisi 30.04.2013 tarihinde tahliyeyle birlikte sonlanmış, aynı tarihli teslim tutanağına “taşınmazdaki olası hasar, zarar, ziyan tazminine ilişkin her türlü itiraz, dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla” anahtarın teslim alındığı yazılmıştır.
37. Davacılar teslimin hemen akabinde 02.05.2013 tarihli dilekçeyle, taşınmazda sözleşmeye ve hukuka aykırı kullanımdan doğan zarar ve ziyanın tespiti ile taşınmazın kiraya verildiği tarihteki hâline getirilebilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasını talep etmiştir.
38. Bu talep doğrultusunda Muğla Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/6 Değişik İş sayılı dosyasında yapılan keşif sonucu alınan 04.06.2013 tarihli bilirkişi heyeti raporunda; taşınmazın elektrik tesisatıyla ilgili eksik olan ve sonradan yapılan ilavelerin demontajının yapılarak dairelerin ilk hâline getirilmesi için 6.700 TL harcanması gerektiği, sıhhi tesisatla ilgili (lavabo, küvet, musluk vs…) imalat tutarının 4.970 TL olduğu mütalaa edilmiştir. Kiralananın teslim anındaki inşaat durumuyla ilgili ise; binanın dış cephesinin komple yenilenmesi, balkon demirleriyle banyolardaki demir pencerelerin boyanması, bina içinde de dairelerde hor kullanıma bağlı şekilde duvar ve boyalardaki yıpranmanın tamiri, ahşap dolap ve kapıların bakımın ve onarımının yapılması, baca kapaklarının takılması, kornişlerin yenilenmesi, kırık camların değiştirilmesi gibi işlemlerin yapılması için 35.683 TL harcama gerektiği belirtilmiş, neticeten tüm bakım onarım bedelinin (KDV dâhil) 47.369 TL tutacağı tespit edilmiştir.
39. Davalıya gönderilen 10.06.2013 tarihli, 5384 yevmiye sayılı ihtarnameyle gerçekte çok daha fazla zararları olmakla birlikte tespit raporuyla belirlenen tutarın ödenmesini isteyen davacılar, olumsuz yanıt alınması üzerine 08.07.2013 tarihinde dava açmıştır.
40. Mahkemece taşınmaz başında keşif icra edilmiş ve binanın komple tadilatına başlandığı anlaşılmıştır. Alınan 25.02.2014 tarihli bilirkişi raporunda binanın eski hâle getirilmesinin maliyeti hesaplanmış, davalının itirazı üzerine alınan ek raporda bu imalat ve tadilatın uzun süreli kullanımdan doğan olağan yıpranmalardan kaynaklandığı mütalaa edilince Mahkeme davayı reddetmiştir. Tarafların temyiz itirazlarını inceleyen Özel Daire, tespit raporundaki cam kırıkları, elektrik tesisatındaki eksiklikler, duvardaki delikler gibi bir kısım tespitlere dikkat çekerek bu raporda hor kullanım olarak mütalaa edilen hususların yargılamada alınan raporda olağan/kullanım süresinin uzunluğuna bağlı yıpranmalar olarak değerlendirilmesinin çelişki yarattığı, çelişki giderilmeden hüküm kurulamayacağı gerekçesiyle kararı bozmuştur.
41. Mahkemece bozmaya uyularak yeniden keşif icra edilmiş ise de, binanın komple yenilenmesi nedeniyle tespit raporundaki belirlemelerin yeniden yapılamayacağı belirtilerek yukarıda 8. bentte yazılı gerekçeyle dava tespit raporunda belirlenen tazminat tutarı esas alınmak suretiyle kabul edilmiştir. Özel Daire bu incelemenin uyulan bozma kararı gereklerini yerine getirmediği, gerekirse yeniden keşif yapılarak uyulan bozma kararı doğrultusunda kiralanandaki hasarların hangisinin hor kullanım, hangisinin olağan kullanım olduğunu ve hasarlı yer ve malzemelerin yıpranma paylarını da göz önünde tutan, denetime elverişli bir rapor alınması gerekçesiyle kararı bozmuştur.
42. Direnme gerekçelerinden biri, yargılamanın açıklanan bu süreci ve taşınmazın hâlihazır durumu dikkate alındığında gelinen aşamada kiralananda keşif yapılmasının neticeye etkili olmayacağıdır.
43. Gerçekten de, aradan geçen yıllar içerisinde kira sözleşmesine konu bina komple yenilenmiş olup artık taşınmaz başında yeniden keşif icra edilmesi herhangi bir anlam ifade etmeyecektir. Bu hâlde kiralananın ilk teslim anında yapılan tespitle belirlenen fiziki durum üzerinden değerlendirme yapılması gerektiği açıktır.
44. Mahkeme bu gerekçeyle ve fakat tespit raporunda belirlenen değerin tamamını hor kullanmadan doğan tazminat bedeli olarak esas almak suretiyle davayı kabul etmiştir.
45. Ne var ki bu durum yukarıda 15-30. bentler arasında ayrıntılarıyla açıklanan ilke ve kurallara uygun düşmez. Zira tespit raporunda mevcut hasarlar tek tek yazılmış ise de, davalının kullanım süresi ve sözleşme amacı gözetildiğinde; ne suretle olağan dışı ve sözleşmeye aykırı kullanım olarak nitelendirildiklerine dair açıklama yapılmaksızın taşınmazın kiraya verildiği ilk hâline döndürülmesi için yapılması gereken tüm harcamaların tazminat hesabında dikkate alındığı anlaşılmaktadır. Oysa davalı, taraflar arasındaki sözleşmede aksi öngörülmediğine göre, kira süreci boyunca sözleşmenin amacına uygun hareket etmiş olmak kaydıyla, olağan kullanımın getirdiği yıpranma ve eskimelerden sorumlu tutulamaz. Üstelik söz konusu raporda taşınmazda yıllara bağlı oluşan yıpranma payı da hesaplanmış olup mahkemece bu yönün göz ardı edildiği açıktır.
46. Bu hâlde yapılması gereken; tespit raporunda belirlenen eskime/hasar/yıpranma olguları üzerinden hareket edilerek yapılacak bir bilirkişi incelemesiyle, bunlardan hangilerinin olağan kullanımın dışında, hor kullanıma bağlı ortaya çıktığının, taraf itirazlarını karşılar ve denetime elverişli şekilde tespit edilmesi ve açıklanan hükümlerle taraflar arasındaki sözleşmeye göre davalının sorumluluğunu gerektiren zararın, yıpranma payı da göz önünde bulundurularak takdir ve tayininden ibarettir. Mahkemece bu hususlar tartışılmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisinde isabet bulunmamaktadır.
47. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde yeniden bilirkişi incelemesi yapılmasının gerekmediği, tespit raporu çerçevesinde davalının sorumluluğuna hükmedilen direnme kararının usul ve yasaya uygun olduğu, bu nedenle onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
48. Hâl böyle olunca direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” hükmü atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440/III-2. maddesine göre karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 31.05.2022 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.
BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 20 üyenin 17’si DEĞİŞİK GEREKÇELİ BOZMA, 3’ü ise ONAMA yönünde oy kullanmışlardır.
