T.C.
YARGITAY
14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/3938
KARAR NO : 2021/1279
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L A M I
MAHKEMESİ : Tekirdağ 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 30/09/2015
NUMARASI : 2014/591 - 2015/255
DAVACI : H.T.Ö.
DAVALI : O.G.
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18/07/2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın husumet yokluğundan reddine dair verilen 30/09/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, davacının Merkez Gündoğdu Mahallesi 15.6 ada 1.0 parsel sayılı taşınmazda bulunan C Blok 2. Kat 5 No'lu bağımsız bölümü 03/10/2011 tarihli harici satım sözleşmesi ile 70.000,00 TL bedelle davalıdan satın aldığını ve satış bedelinin davalıya nakden ödendiğini, davalının inşaat ruhsatını aldığı tarihten itibaren 12 ay içerisinde dava konusu taşınmazı davacıya teslim etmeyi taahhüt ettiğini, ayrıca teslim etmediği süre içinde aylık 500,00 TL kira ödemeyi de taahhüt ettiğini, ancak taşınmazı devre yanaşmadığını belirterek, fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere dava konusu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, davalının dava konusu arsa üzerine bina yapmak üzere yüklenici sıfatı ile İhsan G. isimli kişiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, dava konusu bağımsız bölümün arsa maliki İhsan G. tarafından davalıya verilmediği için tapunun devredilemediğini, arsa sahibi İhsan G. aleyhine Tekirdağ 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/4. Esas sayılı dosyası ile açtıkları davanın halen derdest olduğunu, dava konusu bağımsız bölümün tapusunun davacıya verilmemesinin sebebinin müvekkili olmadığını, davalının tapu maliki de olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.
Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Tarafların anlatımından dava yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Alacağın temliki; alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi (davacı) arasında borçlunun (arsa sahibinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Kuşkusuz, yüklenicinin yaptığı hüküm ve sonuç doğurması temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Alacağın temlik edildiği üçüncü kişi bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek ve gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ne var ki; üçüncü kişinin borçluyu (arsa sahibini) hasım göstererek açacak davada borçlu, temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi def'ilerde bulunmak hakkına sahip idi ise, bu def'ileri yeni alacaklıya (hakkı temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Kısaca bu gibi davalarda üçüncü kişi temlik işleminin varlığını yükleniciye, alacağının kazanıldığını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmek zorundadır. O yüzden denilebilir ki; temlik işlemine dayalı davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davanın arsa sahibi ve yükleniciye karşı açılması ve bunlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle yüklenici ile arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez. Çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalar da zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Hal böyle olunca inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden mahkemece, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafları hakkında dava açmak üzere mehil verilmeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, tarafların savunma ve delilleri toplanmalı, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek davacının talepleri hakkında bundan sonra bir karar verilmelidir.
Bu yönler gözetilmeden davanın yazılı şekilde yanılgılı değerlendirme ile husumetten reddedilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 24/02/2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Başkan Üye Üye Üye Üye
H. ONAT A. S. ERKUŞ M. EROL M. AKGÜN B. ŞEN
AYNI YÖNDE KARAR:
T.C.
YARGITAY
15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2020/2888
KARAR NO : 2021/549
TÜRK MİLLETİ ADINA
KARAR
Y A R G I T A Y İ L A M I
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
TARİHİ : 20/02/2017
NUMARASI : 2017/90 - 2017/92
İLK DRC. MHK. : Samsun 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 27/12/2016
NUMARASI : 2014/532 - 2016/360
DAVACILAR : 1- A.A. 2- Z.M. Vek. Av. C.P.
DAVALILAR : 1- H.K. 2- M.Ç. Vek. Av. A.Ö.Ç.
Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen kararın temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Davacılar, dava konusu bağımsız bölümü yükleniciden temlik alanlar, davalılar ise bağımsız bölümün eski ve yeni kayıt malikidir.
Davacılar vekili, müvekkillerinin dava dışı yüklenici ile yaptıkları 20/03/2006 tarihli adi yazılı sözleşme uyarınca yükleniciye ait inşaatlarda çalışmaları karşılığında işçilik alacağı olarak 401 ada 5 parselde yapılan binanın 3. kat 6 nolu bağımsız bölümün yüklenici tarafından davacılara devredilceğinin kararlaştırıldığını, davacıların inşaatta çalışarak edimlerini yerine getirdiğini ve davacılardan Zekeriya'nın daireye zilyet olduğunu ancak tapu devrini alamadıklarını, dava konusu taşınmazın davalı Hüseyin tarafından 02/07/2013 tarihinde muvazaalı olarak satış adı altında davalı Murat'a bedelsiz şekilde devredildiğini beyan ederek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Murat vekili, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, taşınmazı kredi kullanarak satın aldığını, adi yazılı belge ile taşınmaz satışı gerçekleşmeyeceğini, yüklenicinin edimini ifa edip etmediğinin araştırılması ve yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki fesih davasının sonucunun beklenmesi gerektiğini beyan ederek, davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, yüklenici tarafından davacıya temlik edilen dava konusu bağımsız bölümün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve paylaşım gereğince yükleniciye bırakıldığı ancak yüklenicinin onayı ile arsa sahibi tarafından 22.01.2013 tarihinde davalı Hüseyin'e, Hüseyin tarafından ise 02.07.2013 tarihinde davalı Murat'a devredildiği, temlikten doğan hakların ancak sözlemenin nispiliği ilkesi gereğince yükleniciye ya da arsa sahibine karşı ileri sürülebileceği, kötü niyeti kanıtlanamayan davalıların iyiniyetli 3. kişi konumunda oldukları, davalılara yapılan devrin davacıların alacağını bertaraf etmek amacı ile yapılmadığı bu nedenle muvazaalı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi kararının davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi tarafından davacıların istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine sözleşmeye ve fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir. Kuşkusuz teslimden sonra yüklenicinin borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam eder. Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde meydana getirilen esere karşılık yükleniciye eser bedeli yapının bağımsız bölümlerindeki devri kararlaştırılan arsa paylarının temliki suretiyle ödenir.
Yüklenici hak kazanacağı bağımsız bölümlerin tapusunu doğrudan arsa sahiplerinden talep edebileceği gibi şahsi hakkını üçüncü kişilere de devredebilir. Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun 162. maddesi (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 183. maddesi) hükmünce sözleşmede yasaklanmadığı veya işin mahiyetinden aksi anlaşılmadığı sürece yüklenici üçüncü kişilere yasanın 163. maddesi (TBK m. 184) gereği yazılı olmak koşuluyla şahsi hakkı devredebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişinin satışa ilişkin iddiasını yükleniciye karşı, temellük edilen şahsi hakkın kazanıldığı iddiasını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmesi gereklidir. Çünkü, tescile ancak yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmesi halinde karar verilebilir.
Nihayetinde temliken tescil olarak adlandırılan bu davalarda, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirerek bağımsız bölümleri talep etmeye hak kazandığının tespiti gerektiğinden tüm arsa sahiplerinin ve yüklenicinin davada yer alması zorunludur. (Emsal Y. 15. HD'nin 04.06.2020 T. 2020/623 E. ve 2020/1274 K. sayılı ilâmı.)
Nihayetinde temliken tescil olarak adlandırılan bu davalarda, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirerek bağımsız bölümleri talep etmeye hak kazandığının tespiti gerektiğinden yüklenicinin ve tüm arsa sahiplerinin davada yer alması zorunludur.
Bu bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacıların yükleniciden temlik aldığı şahsi hak, dava dışı arsa sahipleri ile yüklenici arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Öte yandan işbu davada verilecek karardan davada taraf olmayan arsa sahipleri ve yüklenicinin hukuki durumları etkileneceğinden ve davanın niteliğine göre taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup, mahkeme ve temyiz halinde Yargıtay tarafından da kendiliğinden gözetilecektir. Bu sebeple davada öncelikle yüklenici ve diğer arsa sahiplerinin de yer olması zorunlu olup davacılara, davada taraf olmayan yüklenici ve arsa sahipleri hakkında eldeki davayla birleştirilmek üzere dava açmak üzere süre verilmeli, açılacak dava birleştirilerek taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esasının incelenmesine geçilerek, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlendiği edimini yerine getirerek temlik edilen bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı ile yüklenicinin davacılara olan temlikinin geçerli olup olmadığı değerlendirilip sonucuna göre karar verilmelidir.
Mahkemece bu hususlar dikkate alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, bozma sebebine göre bu aşamada davacıların temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin ise Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi'ne gönderilmesine, 01.03.2021 gününde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.
Başkan Üye Üye Üye Üye
M. KIYAK E. G. ELVERİCİ B. SONER B. KARAKAŞ A. ERGİN
