T.C.
YARGITAY
4. HUKUK DAİRESİ
Esas No : 2022/6436
Karar No : 2023/7888
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L Â M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
TARİHİ : 01.03.2022
SAYISI : 2020/1258 E., 2022/679 K.
Taraflar arasındaki tasarrufun iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılar, Güzin A., Özer A., Özgür G., Semra S., Sevinç Ö. vekilleri, tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar Güzin A., Özer A., Özgür G., Semra S., Sevinç Ö. vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.04.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen gün ve saatte davacı vekili Avukat Y.Ç. ile davalılar Özer A. ve diğerleri vekili Avukat T.K. geldiler. Taraf vekillerinin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen 11.04.2023 gününde Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı dava dilekçesinde; borçlu S. S. U. Konut Yapı Kooperatifi ile diğer davalı arsa malikleri Özer A., Semra S., Sevinç Ö. arasında 22.03.2005 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu inşaatla ilgili olarak borçlu kooperatif ile müvekkili arasında 10.07.2009 tarihinde imzalanan imalat sözleşmesi gereğince, bir kısım yapı işlerini yaptığını ve bedelini alamadığını, borçlu S.S. U. Konut Yapı Kooperatifi hakkında yaptıkları takibin semeresiz kaldığını, 16.07.2010 tarihli Ek protokol ile borçlu kooperatife bırakılan 3 adet bağımsız bölümün, arsa maliklerinin akrabası Özgür G.'e mal kaçırma amacı ile devredildiğini belirterek, bu tasarrufların iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalılar Güzin A., Özer A., Özgür G., Semra S., Sevinç Ö. vekilleri cevap dilekçelerinde; davalı S.S. U. Konut Yapı Kooperatifi'nin edimlerini yerine getirmediği için tahakkuk etmiş alacağı olmadığını aksine arsa sahibi olarak müteahhit kooperatiften alacaklı olduklarını, kira kaybı alacağı için Manisa 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/325 Esas sayılı dosyasından açılan davayı kazandıklarını, inşaatın tamamlanması için dava dışı T. Enerji Doğalgaz Proje...ltd.Şti ile anlaştıklarını ve şirket ortaklarından Özgür G.'e yapılan iş karşılığı daire verdiklerini, mal kaçırma amaçlarının olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
2. Davalı S.S. U. Konut Yapı Kooperatifi vekili cevap dilekçesinde, T. Enerji Doğalgaz Proje...Ltd.Şti'nin arsa sahiplerinden alacağı olmadığını, arsa sahiplerinin müvekkili kooperatife vermeyi taahhüt ettikleri daireleri vermediklerini belirterek, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, satın alındığı tarihte ivaz olarak pek aşağı bir fiyat kabul edildiği tasarrufların bağışlama gibi olduğu ve iptale tabi olduğu , davalı arsa sahiplerinden Sevinç Ö. ile davalı Özgür G. arasındaki akrabalık ilişkisi (damadı) yine borçlu şirketin üstlenmiş olduğu inşaatın tamamlanması aşamasında arsa sahipleri tarafından vekaletname verilen T. Yapı İnşaat Ltd. Şti'nin ortağı ve yetkilisi olduğu dolayısıyla davalı kooperatifin alacaklılarından mal kaçırmaya yönelik olarak bu tasarrufların yapıldığını bilebilecek durumda olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar Güzin A., Özer A., Özgür G., Semra S., Sevinç Ö. vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalılar Güzin A., Özer A., Özgür G., Semra S., Sevinç Ö. vekilleri istinaf dilekçesinde özetle: borçlu müteahhidin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki şartlara uymadığını ve birkaç kez ek süre verilmesine rağmen inşaatı tamamlayamadığını, arsa sahiplerinin de binanın yapılması işi için T. Enerji Doğalgaz Proje İnş. Taah. Ltd. Şti.'ne 03.02.2010 tarihinde vekaletname verdiğini, bu vekaletnamenin içeriğinde; inşaatın tamamlanması için gerekli olan inşaat malzemelerini seçmeye ve almaya, dilediği şekilde yapmaya, bu İnşaatın yapımı için 3.kişilerle ve kooperatiflerle işin bir kısmının veya tamamının yapılması için kat karşılığı sözleşme imzalamaya yetkilendirildiğini, verilen yetkiler çerçevesinde, T. Enerji Doğalgaz Proje İnş. Taah. Ltd. Şti. inşaatın tamamlanması ile ilgili diğer davalı kooperatif ile 16.07.2010 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ek protokolünü yaptığını, diğer davalı kooperatifin verilen ek sürede de inşaatı tamamlayamayacağının anlaşılması üzerine T. Enerji Doğalgaz Proje İnş. Taah. Ltd. Şti. Ortaklarının, arsa sahipleri adıma, yüklenici U. Konut Yapı Kooperatifi ile 16.07.2010 tarihli ek protokolün yapıldığı tarihten 3 ay sonra, taraflar 20.10.2010 tarihinde “Tapu Devri” konulu bir protokol imzaladığını, bu protokole göre de U. Konut Yapı Kooperatifinin belirlediği üyelere ve 3. kişilere tapu devirlerin yapıldığını, bu üyelerin ve 3. kişilerin taşınmazlara ait ödemelerinin kooperatif tarafından tahsil edildiğini ve inşaatın yapımı için kullanıldığını, kooperatif üyeleri dışında 3. kişilere yapılan devirlerin ise iş karşılığında verilmiş olup, kooperatif ile imalatı yapan yükleniciler arasındaki hak ediş karşılığı olarak kendi aralarındaki sözleşmeye istinaden verildiğinin kooperatif tarafından arsa sahiplerine bildirildiğini, bu kişilerle arsa sahipleri arasında hiçbir sebeple para alış verişi olmadığını, arsa sahiplerinin bu tapu devirlerinden dolayı hiçbir merfaat sağlamadığını, 20.10.2010 tarihli “Tapu Devri” konulu protokolün yapıldığı tarihten 7 ay sonra da, arsa sahipleri ile U. Konut Yapı Kooperatifi arasındaki her türlü alacak verecek ilişkisini sonlandırmak maksadıyla taraflar 05.07.2011 tarihinde “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve İbraname” konulu bir protokol daha imzalandığını, davalı Kooperatifin, en son yapılan 05.07.2011 tarihli “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve İbraname" sözleşmesi ile sözleşmeden doğan her hangi bir hak talebi olmadığını kabul, beyan ve ikrar ettiklerini ve arsa sahiplerini kesin olarak ibra ettiklerini, bu ibranameden sonra ne U. Konut Yapı Kooperatifi, ne üyeleri, ne de üçüncü kişilerin hak iddiasına ve dava tapu devirlerine ilişkin arsa sahiplerine karşı herhangi bir dava açmadığını, mahkemece gerekçenin bu sözleşmeye dayandırıldığını, fakat bunun gerçeği yansıtmadığını, diğer davalı kooperatif ile imzalanan 16.07.2010 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Ek Protokolü'den bir yıl sonra, taraflar arasındaki alacak verecek İlişkisini sonlandıran 05.07.2011 tarihli ”Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve İbraname” konulu sözleşmenin imzalandığını, diğer davalı kooperatif ile arsa sahipleri arasındaki alacak verecek İlişkisini sonlandıran ve tarafların birbirini ibra ettikleri 05.07.2011 tarihli “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve İbraname” sözleşmesinin yapılmasından 2,5 ve 3,5 yıl sonra, T. Yapı ortağı diğer davalı Özgür G.'e dava konusu gayrimenkullerin devir ve tescil işlemlerinin yapıldığını, bu devirlerin yapılan iş karşılığında kendilerine bırakıldığını, daireler ivazsız verilmediğini, arsa sahipleri tarafından, ifa edimi karşılığında dava konusu gayrimenkullerin, T. Enerji Doğalgaz Proje İnş. Taah. Ltd. Şti. ortağı Özgür G.'e verildiğini, diğer davalı U. Konut Yapı Kooperatifinin, arsa sahiplerinden alacağının olması ve şayet bir alacağı varsa alacağın bedelin her türlü tartışmadan uzak net bir bedel olması gerekeceğini, diğer davalı kooperatif hak sahibi olamadığını, bu yüzden tasarrufun iptaline konu bir gayrimenkulünün bulunmadığını, davalıların davanın tarafı olmasının mümkün olmadığını, ileri sürerek istinaf isteminde bulunmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ,
"... Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye düşen dairelerin ona veya onun göstereceği şahsa devredileceği belirtilmiştir. Dava konusu taşınmazların da sözleşme gereği müteahhide ait olduğu, bu taşınmazların kat irtifakı kurulurken arsa sahipleri üzerinde bırakıldığı fakat sözleşmeye göre bu bağımsız bölümlerin arsa sahibine ait olmadığı, sadece müteahhide vekaleten yapılmış bir devir niteliğinde olduğunun kabulünün gerektiği, tarafların imzaladığı sözleşmeye aykırı olacak şekilde ve bedelsiz olarak arsa sahibi adına yapılan tescilin, yaşam deneyimlerine uygun olmadığı gibi İİK'nun 278/1.maddesi gereğince bağış niteliğinde olup iptalinin gerektiği, davaya konu taşınmazlardan A Blokta olanlar için arsa sahibi olan davalı Özer A.'ın, B Bokta olan için ise arsa sahibi Mehmet Ali A. mirasçıları olarak Sevinç Ö., Güzin A. ve Semra S.'in davada taraf olmalarının sebebinin de bu bağış olduğu, bu davalılar tarafından taşınmazların satıldığı son malik için davacının seçimlik hakkını bedel olarak kullanmayıp tasarrufun iptali olarak seçmesi nedeniyle Özgür G.'in davada taraf olduğu, dolayısıyla husumetin doğru yönlendirilmiş olup davalılar vekilinin bu yöndeki istinaf talebinin yerinde olmadığı, davalı Özgür G.'in yetkilisi ve ortağı olan şirketle borçlu arasındaki ticari ilişki ve Özgür G.'in arsa sahiplerinden birinin damadı olması nedeniyle, borçlunun durumunu ve amacını bilecek kişilerden olup kötüniyetin de ispatlandığı görülmüştür. Bu doğrultuda ilk derece mahkemesinin, davanın kabulü yönünde vermiş olduğu kararında usul ve esas yönünden, hukuka aykırılık saptanmamıştır..." şeklindeki bir değerlendirme ile istinaf istemlerinin esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar Güzin A., Özer A., Özgür G., Semra S., Sevinç Ö. vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalılar Güzin A., Özer A., Özgür G. , Semra S., Sevinç Ö. vekilleri istinaf dilekçelerindeki gerekçelerini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, İİK'nın 277 ve devamı maddelerine dayalı olarak açılan tasarrufun iptali istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 inci maddesinin dördüncü fıkrası, 371 inci maddeleri,
2004 sayılı İcra İflas Yasası'nın 277 ve devamı maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Davacı alacaklı , borçlu kooperatif ile yaptığı 10.07.2009 tarihli imalat sözleşme bedelini, tahsil edemediğini, borçlunun arsa sahipleri ile yaptığı 22.03.2005 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve 16.07.2010 tarihli Ek Protokol gereği müteahhide ait olması gereken dairelerin, mal kaçırma amacı ile arsa sahiplerinin akrabası üçüncü kişi Özgür G.'e devredildiğini belirterek, bu tasarrufun iptalini talep etmiş, talep İlk Derece Mahkemesi tarafından kabul edilmiş, bir kısım davalıların yaptığı istinaf istemi Bölge Adliye Mahkemesince red edilmiş ise de varılan sonuç dosya kapsamına uygun olmamıştır.
2. Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesinde, müteahhit sözleşme gereğince hak ettiği dairelerin, tapularını üzerine almadan, arsa maliklerinin müteahhidin nam ve hesabına dilediği kimselere tapunun devredilmesi günlük hayatta uygulanan bir yöntemidir. Müteahhitten alacaklı olan kimseler, alacağını tahsil edemediği takdirde bu şekilde arsa sahipleri tarafından müteahhide düşen dairelerin satışının iptalini isteyebilmektedir. Ancak bunun için, müteahhidin devredilen bu daireleri hak ettiğinin ispatlanması gerekir.
3. Somut olayda, davalı borçlu kooperatif ile arsa sahipleri arasında 22.03.2005 tarihinde yapılan Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi gereği dava konusu daireler dahil 43 daire 7 dükkan ve depolar müteahhide ait olacaktır. Geçen zaman içerisinde müteahhitin edimlerini yerine getirmemesi üzerine 01.09.2009 tarihinde arsa sahipleri tarafından yaptırılan tesbitte, kaba inşaatın bitme oranı %50, toplam inşaatın bitme oranı %20 olarak belirlenmiş, arsa sahipleri 27.10.2009 tarihinde noterden tek taraflı olarak sözleşmeyi fesh ettiklerini bildirmiş, daha sonra kooperatif ile 16.07.2010 tarihinde Ek Protokol ile inşaatın ilerleyişine göre bir kısım dairelerin müteahhide devri kararlaştırılmıştır. Dava konusu daireler yine devredilecek daireler arasındadır. Ancak dosya içeriğindeki bilgilerden, sürecin istenilen şekilde gelişmediği, 05.07.2012 tarihinde sözleşmenin taraflarının Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve İbranamesi başlıklı belgeyi imzaladıkları görülmüştür. Arsa sahipleri ve borçlu müteahhit tarafından imzalanan bu belgede, müteahhidin 22.03.2005 den 31.12.2010 kadar verilen süreler içerisinde inşaatı teslim edemediğinden, kooperatifin sözleşmeden doğan herhangi bir hak talebi olmadığını kabul, beyan ve ikrar ederek, arsa sahiplerini kesin olarak ibra ettiğini belirttiği anlaşılmıştır. 05.07.2012 tarihli fesh ve ibra sözleşmesinin iptali, geçersizliği iddia ve ispat edilmemiştir.
4. Nitekim arsa sahipleri tarafından açılan kira alacağı davasında 07.06.2012 tarihli keşifte inşaatın halen tamamlanmadığı da tesbit edilmiştir.
5. Bu halde, 05.07.2012 tarihli sözleşmede, borçlu müteahhit arsa sahiplerinden hiç bir alacağı olmadığını, ibra ettiğini belirttiğinden dava konusu dairelerin müteahhide ait olduğunu söylemek mümkün değildir.
6. Öte yandan, davacı alacaklının müteahhide ait dairelerin mal kaçırma amacı ile devredildiğini iddiası yerinde değildir. Bu iddianın doğru olabilmesi için arsa sahiplerinin dava konusu taşınmazları borçlunun da bilgisi ve isteği ile üçüncü kişiye devretmesi gerekirdi. Oysa somut olayda borçlu da bu devirle ilgili iradesi olmadığını, kendi isteği ve zararı için yapıldığını ileri sürmüştür.
7. Tüm bu maddi ve hukuki olgular birlikte değerlendirildiğinde, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken aksi düşüncelerle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
8.400,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak duruşmada vekille temsil olunan davalılar Güzin A., Özer A., Özgür G., Semra S., Sevinç Ö.'a verilmesine,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davalılar Güzin A., Özer A., Özgür G., Semra S., Sevinç Ö.'a idesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
13.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Başkan Üye Üye Üye Üye
Kadri Özerdoğan Ali Çolak Hüseyin Tuztaş Yunus Yılmaz Ömer Faruk Aydıner
