T.C.
YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ
Esas No : 2022/12477
Karar No : 2023/327
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L Â M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi
TARİHİ : 30.09.2022
SAYISI : 2022/3244 E., 2022/2814 K.
DAVACILAR : K. Yapı Anonim Şirketi, M. Yapı Konut Anonim Şirketi
DAVALILAR : M.S.U., T.H. Bankası Anonim Şirketi
DAVA TARİHİ : 11.04.2022
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
TEMYİZ EDEN : Davacılar
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 27. İcra Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 23.06.2022
SAYISI : 2022/282 E., 2022/515 K.
Taraflar arasındaki taşınmaz ihalesinin feshi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddi ile davacılar aleyhine para cezasına hükmedilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
Kararın davacılar tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi Sibel Yavuz tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı asıl kredi borçlusu ile ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişi, asıl borçluya ait taşınmaz ihalesinin sair nedenlerle feshini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı alacaklı vekili ve ihale alıcısı vekili cevap dilekçelerinde; ihalenin usulüne uygun olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile şikayet konusu taşınmazın muhammen bedelinin 3.000.000 TL, satış bedelinin 4.130.000 TL olduğu, ihale bedelinin muhammen bedelin üzerinde olduğu, İİK'nın 134. maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinde; işin esasına girilmeden ihalenin feshi talebinin reddi halinde, şikayetçi aleyhine para cezasına hükmedilemeyeceği, bu durumda, şikayetçi borçlular yönünden zarar unsuru gerçekleşmediğinden ihalenin feshini istemekte hukuki yararları bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddi ile davacılar aleyhine para cezasına hükmedilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili şikayet nedenlerini tekrarla mahkeme kararının kaldırılması ile ihalenin feshine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile şikayet konusu taşınmazın mahkemece belirlenen kıymet takdiri üzerinden satışa çıkartıldığı, satış ilanının davacılar K. Yapı ve M. Yapı vekillerine 29.01. 2022 tarihinde usulüne uygun olarak tebliğ edildiği, yasal 7 günlük süre içerisinde satıştan önceki sebeplere dayalı olarak herhangi bir şikayette bulunulmadığı, dolayısıyla aynı nedenlerin ihaleden sonra ileri sürülmesinin mümkün görülmediği, taşınmaza 3.000.000 TL değer biçilmiş olup, belirlenen değerin üzerinde 4.130.000 TL'ye ihale edildiği, bu nedenle zarar unsurunun da oluşmadığı, kıymet takdir tebliğinin usulsüzlüğü veya ihaleye fesat karıştığına yönelik bir iddianın da söz konusu olmadığı gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili şikayet nedenlerini tekrarla bölge adliye mahkemesi kararının kaldırılması ve ilk derece mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, asıl kredi borçlusu M. Yapı... AŞ'ye ait taşınmaz ihalesinin feshi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile sair yasal mevzuat
3. Değerlendirme
Taşınmaz rehni 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 850. maddesine göre taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Birden fazla taşınmazın bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.
Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan kurulan rehine toplu rehin (kollektif rehin-müşterek rehin, birlikte rehin=Gesaptpfand) denilmektedir. (Köprülü-sınırlı-haklar-İstanbul 1982-1983, 2.bası sh.291 vd.)
Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü "üzerinde kurulmak istenen taşınmazlarının mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazların ayrı kişilerin mülkiyetinde yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.
Toplu rehinde amaç, tek bir alacağın tamamının, birden fazla taşınmaz ile teminata alınmış olup birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağın tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşnmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.
4721 Sayılı TMK'nun 873/3. maddesine göre "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber icra memuru ancak gerektiği kadarını satar" hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır.
Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir. (HGK.27.11.2002. T, 12-823/1020 K.) Dolayısıyla tüm taşınmazlar için takibin birlikte başlatılması ve satışının da aynı anda talep edilmesi gerekmektedir. Bu husus kamu düzeninden ve takip şartı olup, mahkemece re’sen nazara alınmalıdır.
Somut olayda; takibe dayanak ipotek senedinin incelenmesinde; 16.08.2016 tarih ve 16727 yevmiye numaralı ipotek resmi senedi ile ihaleye ve şikayete konu İstanbul ili Eyüp İlçesi K. Köyü 343 ada 18 parsel (eski 6 parsel) C 4 blok 3 nolu bağımsız bölüm ile birlikte tamamı borçlu M. Yapı ... AŞ adına kayıtlı olan 19 adet taşınmaz üzerine alacaklı lehine 21.000.000 Euro bedelle fekki bildirilinceye kadar süreli olmak üzere üst sınır ipoteği tesis edildiği görülmektedir. Takip dosyası incelendiğinde ise anılan ipotek senedinde yer alan taşınmazların tamamı üzerinde toplu (birlikte) rehin konulmuş olmasına rağmen 13 adedi hakkında takip başlatılarak bu taşınmazlar hakkında satış talep edildiği ve ihalenin de buna göre yapıldığı anlaşılmaktadır.
İİK 134/II maddesine göre ihalenin feshi yalnız şikayet yolu ile icra mahkemesinden istenebilir. Satışa (paraya çevirme) hazırlık işlemleri öncesinde ve arttırmaya hazırlık işlemlerinde veya arttırma sırasında yapılmış usulsüzlük ya da kanuna aykırılıklar nedeniyle ihalenin feshi istenebilir.
Şikayet hakkının kullanılmasının birinci şartı şikayet ehliyeti ise de, ikinci şartı şikayette hukuki yarardır. İhalenin feshi talebinde bulunacak kimsenin somut bir olayda ihalenin feshini isteyebilmesi için bunda hukuki yararının bulunması gerekir. Fesih isteyen kişi belirgin bir fesih sebebine dayanmalı ve bu yanlış işlem nedeniyle hukukça korunan menfaati ihlal edilmiş olmalıdır.
İcra ve İflas Kanununda 134. maddesinin 8. fıkrasında bu husus açıkça belirtilmiştir.
Kanun hukuki yarar şartını "ihalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur." şeklinde düzenlenmiştir.
Satılan malın muhammen bedelin üstünde bir bedelle satılmış olması halinde kural olarak hukuki yarar yoktur. (Kuru, Baki İcra İflas Hukuku El Kitabı/Ankara 2013 s.714-715)
Şikayetçinin ihalenin feshini istemede hukuki yararı yok ise icra mahkemesi esasa girmeksizin şikayeti usulden reddeder. Bu halde işin esasına girilmediği için İİK'nın 134/II maddesinde yazılı para cezasına hükmedilemez.
İhalenin feshi sebepleri arasında gösterilmese dahi icra mahkemesi kamu yararının söz konusu olduğu hallerde kendiliğinden inceleme yapar.
Somut olayda ihale bedeli muhammen bedelin üzerinde olsa da, ihaleye hazırlık işlemleri öncesinde toplu ipoteğe konu tüm taşınmazların aynı takip talebinde yer almaması suretiyle TMK'nın 873/3. maddesine aykırı işlem yapıldığı anlaşılmış olduğundan şikayetçi borçluların ihalenin feshini istemekte hukuki yararı bulunmaktadır.
Mahkemece, yukarıda anılan yasa maddeleri re’sen nazara alınarak, ihaleye konu taşınmazla birlikte birden fazla taşınmaz hakkında toplu ipotek tesis edilmesine karşılık, taşınmazların tamamı yerine bir kısmı hakkında takip başlatılarak satışlarının talep edilmesi usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle şikayetin reddi yönünde hüküm tesisi ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi isabetsizdir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
19/01/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Başkan Üye Üye Üye Üye
Ayhan Tuncal Mehmet Çamur Dr. Şanver Keleş Sabahattin Öztemiz Mustafa Taner Uyar
