T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
ESAS NO : 2021/(13)3-649
KARAR NO : 2022/1661
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L A M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Mudanya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 19/03/2013
NUMARASI : 2013/11 - 2013/103
DAVACI : S.S. vekili Av. S.S.
DAVALILAR : 1- SS K. Konut Yapı Kooperatifi
2- K.K. vekili Av. N.U.
1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mudanya 1. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davalı S.S. K. Yapı Kooperatifi yönünden davanın sıfat yokluğundan reddine, diğer davalı Kamil K. yönünden kısmen kabulüne ilişkin karar davacı vekili ve davalılardan Kamil K. vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili; müvekkili ile davalılardan Kamil K. adına hareket eden vekili Ziya K. arasında yapılan Mudanya Noterliğinin 15.09.2004 tarih ve 8810 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince Bursa ili, Mudanya ilçesi, Ö. mahallesi, 335 ada 60 parselde kayıtlı taşınmazda yapılan apartmandan diğer davalı ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde Kamil K. uhdesinde kalan G Blok 1 nolu dairenin tamamı ve arsa payının davacıya satılması yönünde satış vaadi verildiğini, taşınmazın sözleşme tarihinden itibaren on ay içinde teslim edileceği kararlaştırılmasına rağmen bu sürede teslim edilmediğini, geç teslim nedeniyle uğranılan zararın tazmini yönünde keşide edilen ihtarnameden de sonuç alınamadığını ileri sürerek fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla taşınmazın teslim edilmemesi nedeniyle rayiç kira bedeline karşılık olmak üzere 1.000 TL maddi tazminatın ve 9.000 TL manevi tazminatın faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle maddi tazminat talebini 18.410 TL’ye yükseltmiştir.
Davalılar Cevabı:
5. Davalılar, dava dilekçesinin usulüne uygun tebliğine rağmen davaya cevap vermemişlerdir.
İlk Derece Mahkemesi Kararı:
6. Mudanya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 27.12.2011 tarihli, 2010/192 E., 2011/455 K. sayılı kararı ile; davacı ve davalılardan Kamil K. arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle satışı vadedilen yerin dava tarihinde henüz teslim edilmemiş olduğu, sözleşmede dairenin sözleşme tarihinden itibaren on ay içerisinde yapılıp teslim edileceği ve teslimatın gecikmesi hâlinde müteahhit kooperatiften talepte bulunulduğunda uygulanacak kira tazminatının davacıya ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bu hüküm nedeniyle davacının talep edebileceği tazminatın diğer davalı kooperatifin sorumlu olduğu tazminat miktarı esas alınarak tespit edilmesi gerektiği, bu kapsamda yapılan incelemede davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmeye göre inşaat sahasının tamamının imar planına alındığı tarihten itibaren inşaat bitim süresinin kırk sekiz ay olarak belirlendiği ve dava konusu taşınmazın bulunduğu blok yönünden ise 16.05.2000 tarihli ek sözleşmeyle teslim süresinin iki yıl daha uzatıldığı, taşınmaz 05.02.2003 tarihinde imar planı içerisine alındığından bu tarihe kırk sekiz ay ve bunun da üzerine iki yıl eklenmesi gerektiği, bu durumda taşınmazın en son teslim tarihinin 05.02.2009 olarak ortaya çıktığı, davacının ancak bu tarihten sonra kira tazminatı talebinde bulunabileceği, dava tarihine kadarki süre ve rayiç kira bedelleri nazara alındığında davacının davalı Kamil K.’tan 5.532TL kira tazminatı isteyebileceği, diğer davalı kooperatifin ise davacıyla arasında sözleşme ilişkisi ve davada taraf sıfatının bulunmadığı, manevi tazminat istemi bakımından ise yasal koşulların oluşmadığı gerekçesiyle, davalı kooperatif yönünden davanın “husumetten reddine”, diğer davalı yönünden davanın kısmen kabulüyle 5.532 TL kira tazminatının davalı Kamil K.’tan tahsiline, fazlaya ilişkin kira tazminatı ve manevi tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılardan Kamil K. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 01.10.2012 tarihli ve 2012/14457 E., 2012/21474 K. sayılı kararı ile; “… 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm, davacının aşağıda bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davacı, davalı Kamil'den daire satın almış olup, sözleşmede belirtilen sürede teslim edilmediği için kira mahrumiyeti nedeniyle tazminat talepli bu davayı açmıştır. Taraflar arasındaki 15.9.2004 tarihli sözleşmede dairenin sözleşme tarihinden itibaren 10 ay içinde teslim edileceği belirtildiğine göre, davacının isteyebileceği tazminatın buna göre hesaplanması gerekirdi. Mahkemece, sözleşmenin bu hükmünü nazara almadan hesaplama yapan bilirkişi raporuna göre tazminata hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir…” gerekçesi ile karar davacı yararına bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Mahkemenin 19.03.2013 tarihli ve 2013/11 E., 2013/103 K. sayılı kararı ile, önceki karar gerekçesi tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda geç teslim nedeniyle kira kaybı tazminatı hesabına esas olacak teslim tarihinin, yalnızca davacı ve davalı Kamil K. arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi çerçevesinde mi, yoksa davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan davalı yüklenici kooperatifin teslim borcuna ilişkin düzenleme çerçevesinde mi belirlenmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 118 ve somut olayda uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun (BK) 106/2. maddesinde düzenlenen gecikme tazminatı, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir. Gecikme tazminatı, temerrüt tarihinden aynen ifaya kadar geçen dönem içindeki zararları kapsar.
13. Burada kullanılan zarar kavramı bir tür olumlu zarardır ve alacaklının malvarlığının, temerrüde düşülmeden borcun ifa edilmesi hâlinde içinde bulunacağı durumla, gecikmeli ifa sonucunda içinde bulunduğu durum arasındaki farkı ifade eder.
14. Bu zararın kapsamına, gecikme yüzünden alacaklının yaptığı masraflar, borçlunun gecikmesi yüzünden alacaklının başkalarına ödemek zorunda kaldığı tazminatlar, temerrüt süresinde malın değerinin düşmesi yüzünden alacaklının uğradığı zarar gibi alacaklının malvarlığının azalması sonucunu doğuran hâller girebileceği gibi borcun ifasının gecikmesi yüzünden alacaklının yoksun kaldığı kâr da dahildir (Hukuk Genel Kurulunun 17.10.2019 tarihli, 2017/13-506 E., 2019/1081 K. sayılı kararı).
15. Tıpkı somut olaydaki iddianın dayanağında olduğu gibi, kira getiren malın teslimindeki gecikme hâlinde temerrüt süresine ait kira bedelleri de yoksun kalınan kâr kavramı içerisinde değerlendirilir.
16. Bu hükümler çerçevesinde davalı Kamil K.’ın sorumluluğunun kapsamının belirlenebilmesi için satış sözleşmesine konu malı teslim borcunun doğduğu tarihin belirlenmesi gerekir. Bunun için ise taraflar arasındaki sözleşme hükümleri irdelenmelidir.
17. Davacı ile davalı Kamil K. arasındaki 15.09.2004 tarihli “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”nde mal sahibi Kamil K.’ın diğer davalı kooperatif ile arasındaki 20.02.1997 tarihli sözleşme ile buna ek olarak düzenlenen 16.05.2000 tarihli sözleşme çerçevesinde yapılmakta olan apartmandan davalı Kamil K. uhdesinde kalan G Blok 1 nolu dairenin davacıya satılması konusunda anlaştıkları, sözleşmenin devamında satıcı davalının söz konusu daireyi inşaat sözleşmesi gereği yapılıp on ay içerisinde anahtar teslimi şeklinde kendisine teslim edildiğinde alıcıya teslim etmeyi vadettiği, devamında yüklenicinin teslimde gecikmesi hâlinde kooperatiften talep ettiği zaman uygulanacak kira tazminatında hak sahibinin alıcı olmasını kabul ettiği yazılıdır. Sözleşmenin devamında alıcı davacı, dairenin sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren on ay içerisinde ekli inşaat sözleşmesi gereğince yapılıp teslim edilmemesi hâlinde malikin yüklenici kooperatiften talepte bulunduğunda uygulanacak kira tazminatının tarafına uygulanmasını kabul ettiğini yazılı olarak beyan etmiştir.
18. Görüldüğü üzere davacı ile Kamil K. arasındaki sözleşme, teslimde gecikme olması durumunda davalı Kamil K. ile davalı kooperatif arasındaki hem asıl hem de ek sözleşme hükümlerine atıf yapmakta ve teslim süresinde gecikme hâlinde kooperatifin malike karşı ödemekle yükümlü olacağı tazminatta alıcı davacının hak sahibi olacağı ve bu koşulların davacı tarafından da kabul edildiği düzenlemesini içermektedir.
19. Davalılar arasındaki Mudanya Noterliğinin 20.02.1997 tarihli “Gayrimenkul Satış Vaadi Suretiyle Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”nde ise, inşaat sahasının tamamı imar alanına girip imar alındığı tarihten itibaren inşaat bitim süresinin kırk sekiz ay olduğu (m.5), yüklenici kooperatifin mal sahibinin dairelerini zamanında bitirip teslim edememesi hâlinde her geçen ay için o günkü rayiç değer üzerinden kira bedeli ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği (m. 10), belediyeden tasdikli projeye ve imar durumuna uygun olarak alınacak inşaat ruhsatını müteakip mal sahibi ile kooperatifin uhdesinde kalacak bağımsız bölümlerin numaralarının belirlenmesi için ek bir sözleşme yapılacağı (m.19) düzenlenmiştir.
20. Sözleşmenin yukarıda anılan 19. maddesi çerçevesinde 16.05.2000 tarihli (davacı ile davalı Kamil K. arasındaki satış vaadi sözleşmesinde de bahsi geçen) ek sözleşme yapıldığı ve dava konusu G blok 1 numaralı daire dâhil bir kısım dairelerin davalı Kamil K.’a kalacağı belirlendikten sonra, bazı bloklar yönünden teslim ilk sözleşmedeki şekilde yapılacak ise de dava konusu G bloğun sözleşmenin 5. maddesinde gösterilen kırk sekiz aya iki yıl ilave edilmek suretiyle teslim edileceği, bu sürede oturmaya hazır şekilde teslim gerçekleşmezse sözleşmenin 10. maddesindeki koşulların aynen yürürlüğe gireceği hükme bağlanmıştır.
21. Taraflar arasındaki sözleşme hükümleri bu şekilde ortaya konulduğunda davacının davalılar arasındaki inşaatın tamamlanma ve dairenin teslim koşullarına ilişkin 20.02.1997 ve 16.05.2000 tarihli her iki sözleşmeye vakıf şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesini imzaladığı ve kooperatifin davalı mal sahibine karşı teslim yükümlülüğü çerçevesinde doğacak tazminatta kendisinin hak sahibi olacağını kabul ettiği açıktır.
22. Hâl böyle olunca uyuşmazlığın yalnızca davacı ve davalı Kamil K. arasındaki taşınmaz satış vaadi çerçevesinde çözümlenmesi ve sözleşme tarihinden itibaren teslim için on ayın öngörüldüğü hükmüne dayanılarak hüküm kurulması imkânı bulunmamaktadır. Davacının davalı Kamil K.’a karşı ileri sürdüğü tazminat isteminde, davalılar arasındaki sözleşmelerdeki hükümler de gözetilerek sonuca varılmalıdır.
23. Bu nedenle aynı yöndeki direnme gerekçesi haklı ve yerindedir.
24. Ne var ki sair hususlar yönünden temyiz incelemesi yapılabilmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gereklidir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Direnme uygun olup davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” hükmüne göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440/III-1. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 06.12.2022 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.
