T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
Esas No : 2021/(15)6-669
Karar No : 2023/412
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L Â M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
TARİHİ : 26.11.2020
SAYISI : 2020/1154 E., 2020/1386 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 25.06.2020 tarihli ve
2020/1438 Esas, 2020/1852 Karar sayılı BOZMA kararı
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davalı S. Yapı End. Tic. A.Ş. yönünden davanın kabulüne, sözleşmenin feshi ile dava konusu tapu kayıtlarının iptaline ve davacı adına tesciline, diğer davalı S. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hakkındaki davanın ise reddine karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince verilen kararın davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı S. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekilinin vekâlet ücretine yönelik istinaf talebinin reddine, davalı S. Yapı End. Tic. A.Ş. vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369 uncu maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373 üncü maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek davacı vekilinin duruşma talebinin reddine karar verilip Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili, müvekkili ile S. Yapı End. Tic. A.Ş. arasında müvekkiline ait İstanbul ili, Ümraniye ilçesi, Çakmak Mahallesi, 2424 ada 1 parsel, 2427 ada 2 parsel, 2431 ada 2, 3, 4, 5 ve 6 No.lu parseller üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapılmak üzere 15.06.2004 tarihinde adi yazılı sözleşme imzalandığını, sözleşmenin ifası için şirket ortak ve yetkililerine vekâletname verildiğini, vekillerin yetkileri olmamasına rağmen davalı yükleniciye devredilen hisselerin aynı grup içerisinde yer alan diğer şirketlere muvazaalı olarak devrettiklerini, aradan on yıl geçmesine rağmen herhangi bir inşaat faaliyetinde bulunmadıklarını, taşınmazlar hisseli olmasına rağmen diğer hissedarlarla sözleşme imzalanmadığını, sözleşmenin 3 üncü maddesine göre tüm hissedarlarla sözleşme imzalandıktan sonra ruhsat alınarak inşaata başlanacağının kararlaştırmasına rağmen hisse bütünlüğünün sağlanması için diğer paydaşlara ilişkin sözleşme yapma veya ortaklığın giderilmesi yönünde bir girişimde bulunulmadığını ileri sürerek davalıya devredilen tapu kayıtlarının iptâli ile müvekkili adına tescile karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı S. Yapı End. Tic. A.Ş. vekili, davacının iyiniyetli olmadığını, tarafların sözleşme imzaladıktan sonra tapu sicil müdürlüğüne giderek hisselerin devrini sağladıklarını, bu sebeple geçersizliğin ileri sürülemeyeceğini, sözleşmenin imkânsız olduğu iddiasının yerinde olmadığını, kamu otoritesince yapılan imar planının iptalinden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, müvekkilinin edimlerini yerine getirmediği iddiasının da iyiniyetle bağdaşmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı S. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili, müvekkilinin sözleşmenin tarafı olmadığını, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 11.07.2017 tarihli ve 2013/242 Esas, 2017/298 Karar sayılı kararı ile; davacı ve davalı S. Yapı. End. ve Tic. A.Ş. arasında 15.06.2004 tarihinde sözleşme imzalandığı ve bu sözleşme gereğince davacının tapuya devir yükümlülüğünü yerine getirdiği, ancak sözleşmenin diğer tarafı olan S. Yapı. End. ve Tic. A.Ş.’nin sözleşme gereği edimini bu güne kadar yerine getirmediği, herhangi bir inşaata başlandığının da ileri sürülmediği, sözleşmenin imzalandığı tarihten bugüne kadar gerek imar uygulamasının iptal edilmesi ve yeni imar uygulaması yapılması, gerekse ortaklığın hâlen giderilememiş olması ve hukuki ve fiili imkânsızlıklardan dolayı inşaata başlanmamış olması nedeniyle tarafları sözleşme ile bağlı tutmanın hakkaniyet ile bağdaşmadığı, bu durumda sözleşmeyi feshetmek isteyen davacının talebinin mevcut imkânsızlık nedeniyle yerinde görüldüğü, aksi durumun mülkiyet hakkının belirsiz süreli olarak kısıtlanması anlamına geleceği, ayrıca tüm hissedarlar ile sözleşme yapıldığının da ileri sürülmediği, iptal edilmiş olan imar uygulaması zamanında imzalanan ve 2004 yılından bu yana henüz icrasına başlanmayan sözleşmenin feshine karar verilmesi gerektiği, tarafların yeni oluşan imar uygulamasına göre yeniden bir araya gelerek yeni bir sözleşmeyi her zaman için yapabilecekleri, davacıyı on yılı aşkın süre önce iptal edilmiş imar uygulaması zamanında yapılmış sözleşme ile bağlı tutmanın hakkaniyete uygun olmadığı gerekçesiyle S. Yapı End. Tic. A.Ş. hakkındaki davanın kabulü ile sözleşmenin feshine, dava konusu tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, sözleşmenin tarafı olmayan diğer davalı hakkındaki davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen karara karşı süresi içinde davalıların vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 15.05.2019 tarihli ve 2018/247 Esas, 2019/639 Karar sayılı kararı ile;
Dosya kapsamına göre taşınmazın inşasına ilişkin herhangi bir imalat faaliyetine başlanmadığı, sözleşmenin imzalandığı yıl itibariyle (2004), dava ve sözleşmeye konu parsellerin de bulunduğu alanla ilgili mevcut imar planının iptali için dava açıldığı ve mahkemece mevcut imar planının iptaline karar verildiği, imar durumu nedeniyle geçen bu süreden yüklenici sorumlu tutulamayacağı gibi hemen sonra idarenin yeni imar çalışmalarına başladığı ve yapılan yeni imar planının da 28.08.2013 tarihinde kesinleştiğinin anlaşıldığı, eldeki davanın bu tarihten yaklaşık olarak dört ay önce açıldığı, sözleşmede diğer hissedarlarla sözleşme imzalandıktan ve hisse bütünlüğü sağlandıktan sonra projelerin hazırlanıp inşaata başlanacağının düzenlendiği, ancak diğer paydaşlarla sözleşmenin imzalanması için herhangi bir süre öngörülmediği, sözleşmede süre öngörülmediği için yüklenicinin bu faaliyetlerine bakılarak arsa sahiplerini süresiz olarak sözleşmeyle bağlı tutmanın düşünülemeyeceği, davacının aradan geçen sürede sözleşmenin ifasını beklediği ve ilk defa 20.03.2013 tarihli ihtarnameyle sözleşmeyi feshettiğini bildirdiği, sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle sözleşmeye konu parsellerin bulunduğu alanla ilgili mevcut imar planının iptaline yönelik davanın bulunması ve dava süresi sonrasında başlanan ve en son 28.08.2013 tarihinde tamamlanıp kesinleşen yeni imar planının yapılması, davacı arsa sahibinin 20.03.2013 tarihine kadar sözleşmenin ifasını beklemiş olması, davalı yüklenicinin hisse bütünlüğünü sağlayarak edimini ifaya yönelik somut faaliyetlerde bulunması, sözleşmede imar çalışmaları ve diğer hissedarlarla sözleşme imzalanmasına ilişkin hususlarının öngörülmüş olmasının sözleşme hükümleriyle birlikte değerlendirildiğinde ve menfaatler dengesi de gözetildiğinde davanın erken açıldığının kabulü gerektiği gerekçesiyle S. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekilinin vekâlet ücretine yönelik istinaf talebinin reddine, S. Yapı End. Tic. A.Ş. vekilinin istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 25.06.2020 tarihli ve 2020/1438 E., 2020/1852 K. sayılı kararı ile;
".... Davacı taraf ile davalı S. Yapı End. Tic. A.Ş. arasında, 15.06.2014 tarihli adi yazılı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı ve verilen vekâletname ile davacıya ait taşınmaz hisselerinin devrinin yapıldığı hususunda taraflar arasında ihtilâf bulunmamaktadır. Kural olarak, ayni hak devri içeren sözleşmelerin tapuda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olması durumunda ise, noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur. Ancak, tapu devrinin yapılması halinde, yeknesaklık kazanan Yargıtay içtihatları karşısında artık bu geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanması olarak değerlendirildiğinden, sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü gerekecektir. Dava konusu olayda, adi yazılı sözleşme ile bir kısım taşınmazdaki hissenin devri söz konusu olup, aralarındaki sözleşme gereğince, diğer hissedarların da hissesi alınarak inşaat yapılması ve bir kısım bağımsız bölümün arsa sahibine verilmesi kararlaştırılmıştır. TMK’nın 692. maddesi gereğince, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bu hüküm dikkate alındığında, bir taşınmaz hissesi hakkında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olmayacaktır. Bunun aksinin sözleşmede öngörülmesi, yani bu hisse hakkında sözleşme yapılması ve diğer hissedarlarla sözleşme yapılmasının öngörülerek bu sözleşmenin askıda tutulması mümkündür. Bu durumda, hissedarla yapılan sözleşme TMK 692. maddesi gereğince geçersiz olmakla birlikte, diğer hissedarlarla sözleşme yapılarak geçerli hale getirileceği kararlaştırılabilir. Bu durumda da sözleşme baştan geçersiz ise de; diğer hissedarlarla sözleşmelerin yapılıp tamamlanması şartının gerçekleşmesi ile sözleşme geçerlilik kazanacaktır. Buna teoride ve uygulamada “sözleşmenin askıda geçersizlik hali” denilmektedir. Böyle bir durumda, bağımlanılan şart olan diğer hissedarlarla sözleşme yapılana kadar askıda olarak sözleşme ile bu şartın gerçekleşmesi ile geçerli hale gelecektir ve taraflar da bu şart bağlı kalmakla yükümlüdürler.
Davaya konu olayda, hisseli olup TMK’nın 692. maddesi gereğince hissedarın yalnız başına arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapması mümkün olmayan bir sözleşme yapılmış, yukarıda belirtildiği gibi sözleşmenin geçersiz olarak askıda bulunma durumu söz konusudur. Dava konusu taşınmazla ilgili sözleşme yapıldıktan sonra imar planları iptâl edilmiş, bu konuda açılmış idari davalar görülmüş, en son imar planları 24.02.2014 tarihinde kesinleşerek imar parselleri üzerinde inşaai faaliyette bulunma izni ortaya çıkmıştır. Dava konusu taşınmazın imar durumu ile ilgili yaşanan idari işlemler ve yargı aşaması inşaai faaliyette bulunmayı ve davacı ile yapılan sözleşmenin ifasını imkânsız kılmakta ise de; yukarıda belirtilen askıda geçersizliğin geçerli hale getirilmesi yükleniciye diğer hissedarlarla sözleşme yapma yükümlülüğü getirmekte olup, bu husus imar durumundaki değişiklikle yaşanan yargı sürecinden farklı bir durumdur ve imar durumundaki değişiklikten etkilenmeden yürütülebilecek bir süreçtir. Davalı taraf, sözleşme tarihinden itibaren yaklaşık on yıl gecikme yaşanmasında imar durumundaki değişiklikle yargı sürecine bağlamış ise de, diğer hissedarlarla sözleşme yapma yükümlülüğü ayrı bir husus olup, imar durumundaki değişikliğe bağlı olmadan yürütülebilecek bir konudur. Davacı taraf, sözleşmenin imzalanmasından sonra yaklaşık on yıl bekleyerek bu davayı açmıştır. Askıda geçersizliğin geçerli hale gelebilmesi için Dairemizin kararlarında da makul bir sürenin beklenilmesi aranmakta ise de, davaya konu olayda makul süreyi aşan bir süre beklenilmiştir. Diğer hissedarlarla sözleşme yapılarak taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli hale getirilmesi için somut bir çaba ortaya konulmamıştır. Makul bekleme süresi aşıldığından ve diğer hissedarlarla sözleşme yapılması imar düzenlemesine bağlı olmadan yürütülecek bir faaliyet iken bunun yapılmaması üzerine dava açılması karşısında davanın erken açılmasından söz edilemeyecektir. Makul bekleme süresi aşıldığından ve sözleşme geçerli hale gelmediğinden, davacının davalı S. Yapı End. Tic. A.Ş.’ye karşı davasının kabulü ile, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekirken, bu davalı yönünden ilk derece mahkemesince davanın kabulü ile geçersiz sözleşmenin feshine karar verilmesi ve bölge adliye mahkemesince de kararın kaldırılarak erken açılan davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur,..." gerekçesiyle karar bozulmuştur.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, Özel Dairenin bozma kararında, diğer hissedarlarla sözleşme yapılmamış olmasının yükleniciye atfı kabil bir kusur olarak görülerek sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerektiği belirtmiş ise de, tarafların imar planının iptaline ilişkin süreci beklemeden diğer paydaşlarla sözleşme imzalanmasında hukuki yararın bulunmadığı, zira bu sırada devam eden iptal davası sonucunda imar planının iptaline karar verilmesi ve sonrasında yeniden yapılacak bir planla taşınmazın hukuki vasfının değişmesi ihtimalinin bulunduğu, ayrıca sözleşmeler yapılmış olsa dahi uygulanma kabiliyetleri olmayacağı ve hatta sırf bu sebeple sonradan ortaya çıkan objektif imkânsızlık nedeni ile geçersiz sayılacakları ortadayken yükleniciye sözleşme yapma zorunluluğu getirmenin hakkaniyete uygun düşmediği, idari davalar nedeniyle davaya konu imar parseli üzerine inşai faaliyette bulunma imkânının davadan sonra 24.02.2014 tarihinde ortaya çıktığı, o hâlde bu süreç beklenmeden idari davaya konu mevcut imar planına göre yapılacak sözleşmelerin ifa imkânları olmayacaksa yükleniciyi buna mecbur tutmanın gereksiz emek ve masraflara yol açacağı, ayrıca arsa sahiplerinin de bütün bu süreç boyunca yükleniciyi diğer hissedarlarla sözleşme yapmaya yönelik bir hukuki girişimde bulunmamak suretiyle süreçten haberdar oldukları ve yüklenici ile beraber bu süreci beklemeye razı olduklarını gösterdiği gerekçesiyle önceki hükümde direnilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili, Bölge Adliye Mahkemesince verilen direnme kararının gerekçesinde, imar planının iptali hâlinde diğer hissedarlar ile sözleşme yapmanın gereksiz masrafa neden olacağı belirtilmiş ise de, dosyanın incelenmesinde hâli hazırda bir imar planının iptali davasının bulunmadığını, Ümraniye Belediye Başkanlığınca, iptal davasının bulunmadığı, iptal konusunun imar planı değil 18 inci madde uygulaması olduğunun açıkça bildirildiğini, 2004 yılından bugüne kadar yaklaşık 17-18 yıl geçmesine rağmen hâlen arsa bütünlüğünün sağlanmadığını, diğer hissedarlar ile sözleşme yapılmadığını, bu durumun davalının kötüniyetli olduğunu gösterdiğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin geçersiz olduğunu, ortaklığın giderilmesi davası açıp sonuçlandırmadığını, dava tarihinden bu yana müvekkilinin parselinde inşaat çalışmasına başlanmadığını, müvekkilinin makul süre bekleyerek eldeki davayı açtığını, davalı şirketin arsa sahiplerinden parselleri devralarak sözleşmenin tarafı olmayan şirketlere de devretmek suretiyle hakkını kötüye kullandığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Uyuşmazlık
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, dava konusu taşınmazın imar durumu ile ilgili yaşanan idari işlemler ve yargılama süreci yanında, yüklenicinin diğer hissedarlarla sözleşme yapma yükümlülüğü dikkâte alındığında, sözleşmenin imzalandığı 15.06.2004 tarihinden davanın açıldığı 02.05.2013 tarihine kadar geçen sürenin davacı arsa sahibi açısından makul bekleme süresini aşıp aşmadığı, buradan varılacak sonuca göre Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
D. Gerekçe
1. İlgili Hukuk
1.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706 ncı maddesi şöyledir:
"Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir."
2.Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 213 üncü maddesi şöyledir:
"Gayrimenkul bey'i muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır. Gayrimenkule dair beyi vadi ve bey'i bilvefa ve istimlak mukavelesi resmi senede raptedilmedikçe muteber değildir. Mukaveleden mütevellit şuf'a hakkı için tahriri şekil kafidir."
Aynı Kanun'un 355 inci maddesi:
"İstisna, bir akittirki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibi) vermeği taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder."
Aynı Kanun'un 356 ncı maddesi:
"Mütaahhidin mesuliyeti, umumi surette işçinin hizmet akdindeki mesuliyetine dair olan hükümlere tabidir..."
Aynı Kanun'un 357 nci maddesi:
"...İş devam ettiği sırada, iş sahibinin, verdiği malzemenin veya gösterdiği arsanın kusurlu olduğu anlaşılır yahut imalatın noktası noktasına muntazaman icrasını tehlikeye koyacak diğer bir hal hadis olursa mütaahhit, iş sahibini bundan derhal haberdar etmeğe mecbur aksi takdirde bunların neticelerini tahammül etmekle mükelleftir."
Aynı Kanun'un 358 inci maddesi:
"Mütaahhit, işe zamanında başlamaz veya mukavele şartlarına muhalif olarak işi tehir eder yahut iş sahibinin kusuru olmaksızın vakı olan teehhür bütün tahminlere nazaran mütaahhidin işi muayyen zamanda bitirmesine imkan vermiyecek derecede olursa iş sahibi teslim için tayin edilen zamanı beklemeğe mecbur olmaksızın akdi feshedebilir...." şeklindedir.
3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237 nci maddesi şöyledir:
"Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır."
Aynı Kanun'un 470 inci maddesi:
"Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."
Aynı Kanun'un 471 inci maddesi:
"Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.
Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır."
Aynı Kanun'un 472 nci maddesi:
"...Eser meydana getirilirken, işsahibinin sağladığı malzemenin veya eserin yapılması için gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılır veya eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bu durumu hemen işsahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur." şeklindedir.
4. Mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (6762 sayılı Kanun) 20 nci maddesi şöyledir:
"...Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi lazımdır,..."
5. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (6102 sayılı Kanun) 18 inci maddesi şöyledir:
"...(2) Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir,..."
2. Değerlendirme
1. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili kavram ve yasal düzenlemelerin açıklanmasında yarar bulunmaktadır.
2. Hukuki işlemden doğan borç ilişkilerinin başlıca kaynağı sözleşmelerdir. Doktrin ve uygulamada “akit”, “mukavele” veya “bağıt” şeklinde ifade edilen sözleşme; hukuki bir sonuç doğurmak üzere, iki veya daha ziyade kişinin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının uyuşması ile oluşmaktadır. Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.
3. Kural olarak taraflar özgür iradeleri ile oluşturup, içeriğini serbestçe belirledikleri sözleşmenin kurulmasından sonra sözleşmeden doğan yükümlülüklerini kararlaştırılan şekilde ve zamanda yerine getirmek zorundadırlar. Bu kurala “Ahde vefa (söze bağlılık)” ilkesi denilmektedir. Latince “pacta sunt servanda” olarak ifade edilen ahde vefa ilkesi, insanların verdikleri sözleri tutması gerektiğini dile getiren ahlâkî bir prensiptir. Herkes sözleşme ile verdiği sözde durmalıdır ve sözleşme yapıldıktan, bir takım haklar ve yükümlülükler doğduktan sonra, tarafların özel durum ve ilişkilerinde ortaya çıkan değişikliklere bakılmamalıdır ve bu değişiklikler sözleşme ile verilen sözü etkilememelidir. Yani taraflar değişikliklere karşın, kendileri için zor da olsa verdikleri sözü yerine getirmelidirler (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 26-27). Aynı zamanda dürüstlük kuralının da bir görünümü olan “ahde vefa (anda bağlılık)” ilkesi gereğince kişilerin serbest iradeleriyle sözleşme ile verdikleri sözleri ve karşılıklı taahhütlerin, bu kişiler arasında bağlayıcı olduğu kuşkusuzdur (Hukuk Genel Kurulunun 07.06.2022 tarihli ve 2021/(23)6-901 Esas, 2022/837 Karar sayılı kararı).
4. Borç doğuran sözleşmelerden birisi de eser sözleşmesidir. Eser sözleşmesi tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen bir tür iş görme sözleşmesi olup, “eser” ve “bedel” olmak üzere iki temel unsuru bulunmaktadır. Bu sözleşmelerde yüklenici, iş sahibine karşı yüklendiği özen borcu nedeniyle eseri yasa ve sözleşme hükümlerine, fen, teknik ve sanat kurallarına uygun olarak yaparak ve zamanında tamamlayarak iş sahibine teslim etmekle; iş sahibi de bu çalışma karşılığında ivaz ödemekle yükümlüdür.
5. Türk Hukuk Lûgatında da “eser sözleşmesi” kısaca “Yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, s. 353).
6. Öte yandan 6762 sayılı Kanun'un “Tacir olmanın hükümleri” başlıklı 20/2 nci maddesinde, her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerektiği belirtilmiş; aynı düzenlemeye 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6102 sayılı Kanun’un 18/2 nci maddesinde de yer verilmiştir. Bu hüküm tacire belli durumlarda daha önce taahhüt etmemiş olduğu bazı edimler yüklenmesi veya tacirin daha geniş bir sorumluluk altına sokulması şeklinde, “külfet” niteliği taşımaktadır. Basiretli iş adamı gibi davranma yükümlülüğü, objektif bir özen ölçüsü getirmekte olup, tacirin aynı ticaret alanında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özeni gösterme yükümlülüğüdür. Tacirin özellikle ticarî işletmesiyle ilgili sözleşmeleri yaparken ve bu sözleşmelerden doğan borçlarını yerine getirirken basiretli bir iş adamı gibi davranması, üstleneceği yükümlülüklerin kapsam ve sonuçlarını tartarak işlem yapması zorunludur.
7. Somut olayda, sözleşmenin düzenlendiği 15.06.2004 tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK'nın “Müteahhidin borçları” başlıklı 356 ncı maddesi ile bu maddenin 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK'nın karşılığı olan 471 inci maddesinde düzenlenen hüküm uyarınca yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.
8. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır. 6762 sayılı TTK’nın 20/2 nci maddesi gereğince yüklenici, basiretli bir tacir ve iş adamı ve işinin ehli bir teknik adam gibi davranıp, eser sözleşmesi ilişkisine girerek bir işi üstlenirken ekonomik gücünü, ekipmanını ve uzmanlığını en iyi biçimde değerlendirip, yeterli görmemesi durumunda o işi üstlenmekten kaçınmak zorundadır. Aksi hâlde, bunun sonuçlarına katlanır ve meydana gelen zarardan sorumlu tutulur.
9. Özen borcu ile birbirine sıkı sıkıya bağlı olan sadakat borcu ise, yüklenicinin iş sahibinin yararına olacak şeyleri yapması ve zararına olacak şeyleri de yapmaktan kaçınması olarak ifade edilir. Yüklenicinin sadakat borcunun gereği olarak BK’nın 357/3 üncü maddesinde (TBK md. 472) genel ihbar yükümlülüğü düzenlenmiştir. Aynı zamanda sadakat borcunun da bir sonucu olan özen borcu, yüklenicinin diğer tüm yan borçlarını da kapsayan daha geniş bir borçtur. Eser sözleşmesinin yapıldığı anda başlayan özen borcu, işin eksiksiz ve ayıpsız tamamlanmasına kadar devam eder. Hatta, tamamlanan eserin iş sahibine teslim edilene kadar korunması yükümlülüğü de aslında bir özen borcudur.
10. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2022 tarihli ve 2022/6-111 Esas, 2022/1714 Karar, 27.09.2022 tarihli ve 2019/(15)6-573 Esas, 2022/1168 Karar ve 15.04.2021 tarihli ve 2017/15-259 Esas, 2021/486 Karar sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.
11. Bu aşamada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesine,” diğer bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine” değinmekte fayda vardır.
12. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.
13. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.
14. Hukukumuzda egemen ilke “şekil serbestisi” olup, kural olarak eser sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tabi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.
15. Türk Medeni Kanunu’nun “Hukuki işlem” başlıklı 706 ncı maddesinde, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğu belirtilmiş, BK’nın 213 üncü maddesinde de (TBK md. 237) “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 üncü ve 89 uncu maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce resen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.
16. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. İstisnaî olarak edimler karşılıklı biçimde tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmiş ise veya arsa payının yükleniciye devredilmesi hâlinde şekil eksikliği ileri sürülemeyecektir.
17. Türk Hukuk Lûgatında da kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, s. 669).
18. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir.
19. Aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 28.06.2022 tarihli ve 2022/6-69 Esas, 2022/1050 Karar; 24.06.2021 tarihli ve 2017/(23)15-2930 Esas, 2021/831 Karar ve 08.04.2021 tarihli ve 2017/(23)15-1612 Esas, 2021/441 Karar sayılı kararlarında da yer verilmiştir.
20. Bununla birlikte adi yazılı sözleşme ile bir kısım taşınmazdaki hisselerin devri ile sözleşme gereğince diğer hissedarların da hissesi alınarak inşaat yapılması ve bir kısım bağımsız bölümün arsa sahibine verilmesi kararlaştırılması hâlinde, bir kısım taşınmaz hissesi hakkında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli değil ise de, diğer hissedarlarla sözleşme yapılması öngörülerek bu sözleşmenin askıda tutulması ve diğer hissedarlarla sözleşme yapılarak geçerli hâle getirileceği kararlaştırılabilir. Bu durumda sözleşme baştan geçersiz ise de; diğer hissedarlarla sözleşmelerin yapılması şartının gerçekleşmesi ile sözleşme geçerlilik kazanacaktır. Bu duruma “sözleşmenin askıda geçersizlik hâli” denilmektedir. Diğer hissedarlarla sözleşme yapılana kadar askıda kalan sözleşme, diğer hissedarlarla sözleşme yapılması durumunda geçerli olacaktır.
21. Tüm bu maddi ve hukuki olgular ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile davalı S. Yapı End. Tic. A.Ş. arasında, 15.06.2004 tarihli adi yazılı şekilde kat karşılığı (inşaat karşılığı) gayrimenkul satış sözleşmesi imzalanmıştır.
22. Sözleşmenin 2 nci maddesinde, davacı adına kayıtlı dava konusu taşınmaz hisselerinin davalı S. Yapı End. Tic. A.Ş.'ye satıldığı, arsa sahibinin satış bedellerini nakden almayacağı, davalı şirketin inşa edeceği konutlardan, bu sözleşme esasları dâhilinde konut alacağı, 3 üncü maddesinde ise, arsa sahiplerinin bu sözleşme ile davalıya sattıkları taşınmazların hisseli olduğu, tüm hissedarların ittifakı olmadan burada yapı yapılamayacağı, davalı şirketin diğer hissedarlarla temas hâlinde olduğu, malik bütünlüğü sağlandıktan ve taşınmazın ruhsat alımına uygun hâle gelmesinden sonra inşaat yapılabileceğini bildiklerini beyan ettikleri, davalı şirketin açılmış veya açılacak ortaklığın giderilmesi davasına iştirak ederek yasal yollardan da hissedarlığın giderilmesine çalışacağı, taşınmaz hisseli olduğundan, ortaklığın giderilmesine kadar bu sözleşmenin inşaat ile ilgili edimlerinin yerine getirilemeyeceğinin, bu sürenin geçici veya daimi imkânsızlık olarak nitelendirilemeyeceğinin ve taşınmazda davalı lehine kat karşılığı veya satın alınarak malik bütünlüğü sağlandıktan sonra davalının edimlerinin ifasına başlanacağının tarafların bilincinde olduğu düzenlenmiştir.
23. Taraflar arasında sözleşmenin düzenlenmesinin hemen akabinde aynı gün 15.06.2004 tarihinde davacı arsa sahibi tarafından davalı yüklenici şirket yetkililerine, dava konusu taşınmaz hisselerinin devrini de içerecek şekilde inşaatın yapımına ilişkin gerekli tüm işlemlerin gerçekleştirilmesi amacıyla vekâletname verildiği görülmektedir. Anılan vekâletname ile davacıya ait taşınmaz hisselerinin devrinin yapıldığı hususunda taraflar arasında ihtilâf bulunmadığı anlaşılmaktadır.
24. Davacı tarafından 20.03.2013 tarihinde davalı yüklenici şirket, taşınmaz devri yapılan şirket ve vekillere gönderilen ihtarname ile, yüklenici şirket ile yapılan sözleşme gereğince yüklenici şirketin edimlerini ifa etmediği, buna rağmen taşınmaz hisselerini başka şirkete devrettiği gerekçesiyle söz konusu hisselerin yeniden kendi adına devir ve tescil edilmesi ihtar edilmiştir.
25. Dosya içerisinde yer alan Ümraniye Belediye Başkanlığının 16.12.2014 tarihli yazısında, dava konusu taşınmazların bulunduğu bölgede 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18 inci maddesi uyarınca yapılan uygulama sonucu oluşan imar ada ve parsellerinin İstanbul 2. İdare Mahkemesinin 27.10.2020 tarihli ve 2010/2215 Esas, 2010/1905 Karar sayılı kararı ile iptal edildiği, iptal kararı sonrasında bölgede yeniden imar uygulaması çalışmalarına başlandığı, çalışmaların 24.02.2014 tarihinde tapu sicil müdürlüğüne tescil edilerek tamamlandığı belirtilmiştir.
26. Bu durumda, davacı arsa sahibi ile yüklenici şirket arasında 15.06.2004 tarihinde sözleşme imzalandığı, eldeki davanın 02.05.2013 tarihinde açıldığı, taşınmazların bulunduğu bölgede en son imar planlarının ise 24.02.2014 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.
27. Her ne kadar dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede imar durumu ile ilgili yaşanan problemler ve bu süreçte görülen idari davalar söz konusu taşınmazda davacı ile imzalanan sözleşme uyarınca inşaata başlanılmasını ve devam edilmesini engellemekte ise de, sözleşmenin imzalandığı 15.06.2004 tarihinden dava tarihine kadar geçen dokuz yıllık süreçte, davalı yüklenici şirket tarafından taşınmazdaki diğer hissedarlarla sözleşme yapma yükümlülüğüne ve taşınmazdaki ortaklığın giderilmesine dair somut bir çaba gösterilmemiştir.
28. Dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar durumu ile ilgili yaşanan sorunlar ile davalı yüklenicinin diğer hissedarlarla sözleşme yapma yükümlülüğü farklı durumlar olup, bu işlemler imar planlarının iptali ve yeniden imar planlarının düzenlenmesinden ayrı süreçlerdir. Yüklenici şirket tarafından BK’nın 356 ncı maddesindeki (TBK md. 471) düzenlemeye aykırı olarak üzerine düşen özen borcunun gereği yerine getirilmemiş, 6762 sayılı TTK’nın 20/2 nci maddesi (6102 sayılı TTK md. 18/2) gereğince basiretli bir tacir ve iş adamı ve işinin ehli bir teknik adam gibi hareket edilmemiştir.
29. Yargıtayın yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre, sözleşmenin düzenlendiği 15.06.2004 tarihinden davanın açıldığı 02.05.2013 tarihine kadar geçen dokuz yıllık süre, arsa sahibi açısından tahammül edebileceği makul bekleme süresini aşmış olup, bu süreden sonra arsa sahibinden askıda kalan sözleşme ile bağlı kalması beklenemeyecektir.
30. Bu durumda davacı arsa sahibinin sözleşmenin geçersizliğinin tespitini talep etmesi hukuka uygun olup, Bölge Adliye Mahkemesince davanın erken açıldığı gerekçesiyle reddine karar verilmesi yerinde değildir.
31. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede imar planlarının iptal edilmesi ve yeniden imar çalışmalarının yapılması nedeniyle bu aşamada yüklenicinin diğer hissedarlara sözleşme yapmasına gerek bulunmadığı, aksi hâlde diğer hissedarlar sözleşme yapılması durumunda yeni oluşacak imar planlarına göre bu sözleşmelerin ifasının mümkün olmayacağı, bu aşamada yükleniciye diğer hissedarlarla sözleşme yapma yükümlülüğü getirmenin yüklenici açısından gereksiz emek kaybı ve masraflara neden olacağı, açıklanan nedenlerle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
32. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki hükümde direnilmesi doğru olmamıştır.
33. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
03.05.2023 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.
BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 25 üyenin 22’si BOZMA, 3’ü ise ONAMA yönünde oy kullanmışlardır.
