T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ

Esas No       : 2022/3441
Karar No      : 2024/84

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                       : İstanbul 2. Tüketici Mahkemesi
TARİHİ                                 : 22.02.2022
SAYISI                                 : 2019/843 E., 2022/368 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı İsa G. ile davalı Selvi S. vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul ili, Şişli ilçesi, Ayazağa Köyünde kain ve tapunun 7343 ada, 2 parsel sayısında kayıtlı taşınmazın davalılardan Selvi S.'e ait iken üzerindeki gecekondunun yıkılarak inşaat yapılması amacı ile diğer davalılar Mustafa P. ve İsa G. ile Beyoğlu 23. Noterliğinin 22/04/1998 tarih ve 24362 yevmiye numarasına kayıtlı olarak Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapımı Sözleşmesinin akdedildiğini, Ramazan E.'nin Beyoğlu 23. Noterliğinin 07/08/2000 tarih ve 43871 yevmiye numarasına kayıtlı olarak davalılardan Mustafa B. ve İsa G. ile akdetmiş olduğu ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' ile yapılacak inşaatta zemin katta mevcut 14/270 arsa payına tekabül eden 6 no.lu daireyi satın aldığını ve satış bedelinin tamamını nakden satıcılara ödediğini, müteahhitlerin inşaatı tamamladığını, bağımsız bölümlerin mülk sahibine ve alıcılarına teslim edildiğini, 6 no.lu bağımsız bölümün de davacıya teslim edildiğini, davacı tarafından 2000 yılından bu yana kullanıldığını, ancak tapu devrinin yapılmadığını, bu nedenlerle dava konusu taşınmazda davalılardan Selvi S. adına kayıtlı 13/24'lük hissenin, davacıya ait 6 no.lu bağımsız bölümüne isabet eden 1/24 hissesinin tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı Selvi S. vekili cevap dilekçesinde özetle; 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, davacının tapu masraflarını ödemek için yüklenicilere başvurmadığını, noterde düzenleme şeklinde yapılan 07.08.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, bu nedenle müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, davanın reddini talep etmiştir.

2. Davalı Mustafa B., davacı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müteahhit olarak verilen 6 no.lu daireyi gayrimenkul satış vaadi ile davacıya sattığını, bedelini aldığını, tapu masrafları ve harçları almadığını, sözleşme gereğince davacının ödeyeceğini, davacının tapu harç ve masrafları ödeyerek tapusunu almasını beyan etmiştir.

3. Davalı İsa G., davalı Selvi S.'ün maliki bulunduğu taşınmaz üzerine tapu maliki Selvi S., kendisi ve diğer davalı Mustafa B.'ın kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müteahhit olarak kendilerine ait dairelerden birini davacıya sattıklarını, satış bedelini aldıklarını, ancak taşınmazın tapu tahsisli olması hazine adına tapuda kayıtlı bulunması davalı Selvi S. tarafından hazineden tapusu alınınca herkesin hissesini ve tapu masraflarını ödeyip tapusunu alacağını, ancak tapusunu almadığını, ve tapu almak için de müratacatta bulunmadığını beyan etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 16/12/2015 tarihli ve 2014/2217 Esas, 2015/2535 Karar sayılı kararıyla; dosyada toplanan delillerden dava konusu gayrımenkulun gecekondu yasası hükümleri çerçevesinde inşaatının başlanıldığı ve kaçak inşaat tutanaklarının tutulduğu, Sarıyer Belediye Başkanlığının 07/07/2015 tarihli cevabı yazılarında da tasdikli projesinin ve iskan belgesinin bulunmadığı bildirildiğinden bu haliyle tescilin mümkün olmaması nedeniyle tescil talebinden reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 07.05.2019 tarihli 2016/10541 Esas 2019/4109 Karar sayılı ilamında: her ne kadar mahkemece davanın reddine karar verilmiş ise de; araştırma ve incelemenin hüküm kurmak için yeterli olmadığı, inşaatın geldiği seviyenin tespit edilmediği, noterde düzenleme şeklinde yapılan 07.08.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesinde iskan şartının bulunmadığı görüldüğü, uzman inşaat mühendisi bilirkişi vasıtasıyla keşif yapılarak arsa sahibi ile yüklenici arasındaki inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin saptanması, inşaat eksik bırakılmış ise hangi aşamada bırakıldığının ve eksik işler tespit edilerek inşaat seviyesinin yüzdelik ifade ile belirlenmesi, bilirkişilerden denetime elverişli ve ayrıntılı rapor alınması ve daha sonra sözleşme hükümleri de göz önüne alınarak bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın bulunduğu binanın tamamlanmış olduğu, herhangi bir eksik imalatın olmadığı, dairelerde ikametin yapılmakta olduğu, dava konusu dairenin davacı uhdesinde olduğu tespit edildiği, bu haliyle yüklenicinin inşaatı %100 oranında tamamladığı, sözleşme uyarınca edimini tamamen yerine getirdiği anlaşıldığından temlik alan davacının davalı arsa sahibine gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı şahsi hakkını ileri sürebileceği, davacının tapu iptal tescil talebinde haklı olduğu belirtilerek davanın kabulü ile İstanbul ili, Şişli ilçesi Ayazağa Mahallesi, 7343 ada, 2 parsel sayılı taşınmazın 6 no.lu bağımsız bölüme denk gelen 14/270 arsa payının tescil kaydının davalı Selvi S.'den iptali ile davacı Ramazan E.'e tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı arsa sahibi Selvi S. vekili ve davalı yüklenici İsa G. temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davalı arsa sahibi vekili temyiz dilekçesinde;

1.Davacı ile yükleniciler arasındaki sözleşmenin tarafı olmadığını, arsa sahibinin sorumlu tutulamayacağını,

2. Tapu devir bedel ve masrafının ödenmediğini,

3. Yüklenicinin edimini tam olarak ifa etmediğini, iskan alınmadığını,

4. Dava konusu gayrımenkulun gecekondu yasası hükümleri çerçevesinde inşaatının başlanıldığı ve kaçak inşaat tutanaklarının tutulduğu, sarıyer belediye başkanlığının 07/07/2015 tarihli cevabı yazılarında da tasdikli projesinin ve iskan belgesinin bulunmadığı bildirildiğinden bu haliyle tescilin mümkün olmadığını,

5. Yüklenicinin binayı eksik bıraktığını tanık beyanları ile ispatladıklarını, işin eksiksiz teslim edildiğine dair bir tutanak olmadığını, bina iskansız olduğundan yasal olarak tamamlanmadığını,

6. Sözleşmenin yapıldığı dönemde Ayazağa bölgesinde taşınmazların bir kısmının belediyeye ait olduğunu, bu nedenle tapulama işlemi yapılamadığını, taşınmazların tapu tahsis belgeli olduğunu, hazine adına tapuda kayıtlı bulunması nedeniyle davalı Selvi S. tarafından hazineden tapusu alınınca herkesin hissesini ve tapu masraflarını ödeyip tapusunu alabileceğini, beyan ettiğini, arsa sahibinin belediyeye ödenmesi gereken bedeli de kendine düşen alt kattaki bir yeri satarak karşıladığını, bu masrafların dairelerde oturanlarca karşılanması hususunda sözleşme yapıldığını ancak davacının yapılan masrafları sözleşmeye aykırı şekilde ödemek istemediğini,

7. 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu,

8. Binadaki eksiklikler ile iskan ruhsatı alınması için gereken giderler hesaplanarak depo edilmesi şartıyla ancak tescil kararı verilebileceğini, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı yüklenici İsa G. temyiz dilekçesinde;

1. Davacının dava konusu 6 no.lu bağımsız bölüm bedelini kendisine ödediğini, ancak davacıya ilgili bağımsız bölümlerin tasdikli projesinin ve iskan belgesinin bulunmadığı sadece tapunun alınabilir hale geldiğinde işbu tapunun masraf ve harçlarını ödeyerek tapuyu alabileceğini belirttiklerini,

2. Bu tapuların dağıtılması işini diğer davalı arsa sahibine devrettiğini, kendisinin ve diğer kat oturanlarının hak kaybı yaşamaması adına ilgili bu tapuları arsa sahibinin dağıttığını, binanın 2/3'ünün tapularına bu şekilde kavuştuğunu, diğerlerinin ise mahkemenin verdiği tedbir kararına istinaden kavuşamadığını,

3. Ödemekle mükellef olduğu harçların bedelini ödemeyerek mahkeme yoluna başvuran Ramazan E. diğer tapu hak sahiplerinin de tapusuna kavuşmasına engel olduğunu, davacının, tapusunu almanın daha kolay yolu varken kötü niyetli bir şekilde yargı organlarını işgal ederek mahkeme organlarına iş yükü bindirdiğini,

4. Alacaklının bu davayı ikame etmesinde hiçbir hukuki yararı bulunmayıp İstanbul 2. Tüketici Mahkemesinin 2019/843 Esas ve 2022/368 Karar sayılı kararının bozulması gerektiğini belirtmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca temliken tescil istemine ilişkindir

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 427 nci maddesi, 437 nci maddesi, 818 sayılı Borçlar Kanununun 355-370. maddeleri,

3. Değerlendirme

1. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca temliken tescil istemine ilişkin olup davacı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan, davalılar ise arsa sahibi ve yüklenicilerdir.

2. Davacı, yüklenicilerle imzaladığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine göre ödemesini yaptığını, yüklenicilerin arsa sahibine karşı edimlerini ifa ettiğini ancak arsa sahibinin tapu devrini yapmaktan kaçındığını, bu nedenle sözleşme konusu dairenin/hissenin adına tescilini talep etmiş, davalı arsa sahibi, sözleşmenin yapıldığı dönemde taşınmazların tapu tahsis belgeli olduğunu, hazine adına tapuda kayıtlı bulunması nedeniyle hazineden ayrıca tapusunun alınması gerektiğini, bunu da sözleşmeye göre kendisine düşen dairelerden birini satarak kendisinin karşıladığını, bina sakinlerine de herkesin tapu masraflarını ödeyip tapusunu alabileceğini beyan ettiğini, bu masrafların dairelerde oturanlarca karşılanması hususunda sözleşme yapıldığını ancak davacının yapılan masrafları sözleşmeye aykırı şekilde ödemek istemediğini, iskan alınmadığını, yüklenicinin edimini eksiksiz ifa etmediğini belirterek davanın reddini istemiş, diğer davalı yükleniciler ise ödemeyi aldıklarını, sözleşmelerinde kararlaştırılmış olmasına rağmen tapu masrafları ödenmediği için devrin yapılmadığını beyan etmişlerdir.

3. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar hakkında yüklenicinin edimini tam olarak ifa edip etmediği, inşaatın geldiği seviyenin tespitleri hususunda eksik inceleme yapıldığı gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyulmuş ve davanın kabulüne karar verilmiş ise de eksik araştırma neticesinde hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır.

4. Arsa sahibi ile yükleniciler arasında yapılan sözleşme; 11. maddesinde “tapu alınması müteahhite aittir. Yasal imkanlar doğduğu zaman kat mülkiyeti tesis edilmesi ve iskan alınmasındaki ödemelere taraflar payları oranında katılacaktır. Arsa sahipleri müteahhide ait olan payları, kendisine veya göstereceği 3.kişilere arsa payı olarak devir ve ferağ vereceklerdir”. Teknik şartlar başlığı altındaki ilk maddede “395 m² yüzölçümlü olan arsa karşılığında mal sahibi verilecek 6 daireden 4 daire anahtar teslimi 2. sınıf olarak teslim edilecek kalan 2 daire yalnız sıvaları yapılarak teslim edilecektir”. Teknik şartlar başlığı altındaki dördüncü maddede “yerin tapusu alındığında tapu masrafları ve belediyece alınacak her türlü harçlar daire sahiplerince müştereken karşılanacaktır” hükümlerini içermektedir.

5. Davacı ile yükleniciler arasında noterde yapılan satış vaadi sözleşmesinin, 1. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden ve yükleniciye düşen dairelerden bahsedilmiş, 5. maddesinde “Tapu alımı, kat mülkiyeti tesisi ve alıcı lehine ferağ verilmesi sıralarında gerek yürürlükteki ve gerekse bundan böyle yürürlüğü girecek mevzuat gereği yapılacak tüm ödemelere alıcı payı oranında katılacak ve ödeyecektir”, 6. maddesinde “Alıcı, yukarıda tarif edilen gayrimenkulde bu sözleşmeye ilişik krokide yeri işaret edilen dairesini bu gayrimenkulün tapu tahsis belgeli olduğu ve satıcının iş bu gayrimenkulü kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşa eden kişi olduğunu ve iskan alınmamış ve kat mülkiyeti kurulmamış olduğunu bilerek ve doğmuş-doğacak her türlü hukuki neticelerini peşinen kabul ederek satın almayı kabul etmiştir” denmektedir.

6. Temliken tescil davalarında mahkemece, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki anahtar teslim gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmede arsa sahibinin bir kısım dairelerinin anahtar teslimi olarak teslim edileceği hüküm altına alınmıştır. Anahtar teslimi olgusu yapı kullanma izin belgesi alınmasını da kapsayacaktır. Dosya kapsamında bulunan belediye yazışmalarından; yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı, ayrıca kaçak inşaat hakkında ilgili işlemlerin yapılmasına ilişkin tutanakların tutulduğu anlaşılmıştır.

7. Dairemiz yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre 3194 sayılı Kanunun 21., 26. ve 32. madde hükümleri gereğince ruhsat ve eki projelere aykırı olarak meydana getirilen yapı, uygulamadaki deyimiyle kaçak inşaat olup bu tür yapıların yıkımı ve ilgilileri hakkında aynı yasanın 42. maddesine göre cezai yaptırım uygulanması gerekmektedir. Bu tür yapıların ekonomik değerleri bulunmadığından kaçak yapılan bağımsız bölümü satın alanın tescil talebinin dinlenmesi mümkün değildir.

8. Ayrıca; arsa sahibi tarafından iddia edildiği üzere tapu belgesinin alınması sürecinde ödendiği iddia edilen, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenicinin ödemesi kararlaştırılan, satış vaadi sözleşmesi uyarınca alıcı-davacının payı oranında sorumlu olduğu belirtilen tapu alım bedelinin tespiti gerekmektedir. Dosya kapsamında binada bir takım eksiklikler olduğu da iddia edilmiştir.

9. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; kaçak olduğu, iskan belgesi bulunmadığı belirtilen inşaattaki aykırılıkların imara ve iskan alımına uygun hale getirilip getirilemeyeceği, aykırılıkların ne şekilde giderileceği konusunda ilgili belediyeden sorulması ve bilirkişi raporu düzenlenmesinin sağlanması, iskan alınabilmesi için yapılması gereken masraflar ile sözleşmede yükleniciye düşen ancak arsa sahibi tarafından karşılandığı iddia edilen tapu alımına ilişkin yapılmış olan masrafların yine bilirkişi marifetiyle belirlenmesi, binanın yasal hale getirilmesi mümkün ise bu konuda davacıya yeterli süre ve yetki verilip, belirlenecek bedelin arsa sahibine ödenmek üzere depo edilmesi ve yasal hale getirilmesi halinde tapu iptal ve tescile karar verilmesi ve bu halde davalı arsa sahibi davaya karşı çıkmakta haklı olacağından harç, vekâlet ücreti, yargılama giderinden sorumlu tutulmaması, yasal hale getirilmesinin mümkün olmaması durumunda ise davacının tapu iptâl ve tescil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından, davalı arsa sahibi ile yüklenicinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı arsa sahibi vekili ile davalı yüklenici İsa G.'in temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davalılar Selvi S. ve İsa G.'e iadesine,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,

10.01.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

Başkan             Üye                 Üye                    Üye                       Üye
Murat Kıyak       Birol Soner      Özcan Turan     Ömer Kızılkaya     Mahmut Coşkun
                                                                                                         (Muhalif)

- MUHALEFET ŞERHİ -

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1- Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

3- İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

4- İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

5- Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

6- Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

7- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; davacı Ramazan E., yükleniciler Mustafa ve İsa ile arasa sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicilere bırakılan 6 nolu daireye isabet eden arsa payını yüklenicilerden satın almış ve 20 yılı aşkın süreden beri bu daireyi kullanmaktadır. İnşaatı, yükleniciler imara uygun olmayacak şekilde tamamlamış ve tüm daireler davacı ve diğer malikler tarafından 2000 yılından beri kullanılmaktadır.

Sayın çoğunluk, özetle “yapının imara uygun hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılmasını, imara uygun hale getirilemeyecekse davanın reddine karar verilmesi gerektiği” gerekçesiyle kararı bozmuştur. Bozma gerekçesi eksik kaldığı için çoğunluk görüşüne katılmak mümkün olmamıştır. Bir başka değişle, yükleniciye iskan ruhsatı alabilmesi için süre ve yetki verilmesi hususundaki bozma gerekçesine katılmakla birlikte, iskan ruhsatı alınamaması halinde bu kez yapı kayıt belgesinin bulunup bulunmadığının araştırılması gerekir.

Yapı Kayıt Belgesi TMK nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek davacının parasını ödeyerek 24 yıldan beri oturduğu ve tamamlanmış binanın arsa sahiplerine terkedilmesi davacı ve yüklenici açısından hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Bu nedenle yüklenicinin iskân ruhsatı yerine yapı kayıt belgesi alabilmesi halinde; yapının, iskân ruhsatına sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve depo ettirilmek suretiyle bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle kararı bozmasına “bozma gerekçesi” açısından muhalifim.

ÜYE
Mahmut COŞKUN