T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2022/(14)7-890
Karar No       : 2023/1223

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
TARİHİ                          : 27.10.2021
SAYISI                          : 2021/2729 E., 2021/2570 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 15.06.2021 tarihli ve
                                        2019/3438 Esas, 2021/4034 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davalı Fügen B. aleyhine açılan davanın reddine, davalı Nazan K. aleyhine açılan davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı davacı vekili ve davalı Nazan K. vekilinin temyiz isteminde bulunması üzerine karar, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı vekili ve davalı Nazan K. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; İstanbul ili Beyoğlu ilçesi Küçükpiyale Mahallesi 1169 ada 36 parsel sayılı taşınmazın 1/8 hissesinin müvekkili adına, 7/8 hissesinin dava dışı malik Ali Esat Y.'e aitken Ali Esat Y.'in 13.02.2015 tarihinde dava konusu gayrimenkulün 1/4 hissesini davalı Nazan K.'a, 24.12.2015 tarihinde ise 1/8 hissesini davalı Fügen B.'a satarak tapuda devrettiğini, müvekkilinin işbu satıştan 12.02.2016 tarihinde haricen haberdar olduğunu ve önalım hakkının bulunduğunu ileri sürerek dava konusu 1169 ada 36 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı Fügen B. vekili cevap dilekçesinde; davaya konu satışların satıcı Ali Esat Y.’in kendilerinden emaneten temlik aldığı hisselerin iadesi amacıyla yapıldığını, gerçek bir satışın söz konusu olmadığını, bu nedenle önalım hakkının varlığından söz edilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı Nazan K. vekili cevap dilekçesinde; davanın süresinde açılmadığını, tarafların akraba olup, gerçek satış bedelinin 1.092.000 USD olduğunu ve yargılama sırasında gerçek satış bedeli üzerinden eksik harcın tapu müdürlüğüne ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 07.11.2017 tarihli ve 2016/74 Esas, 2017/419 Karar sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın 1/8 hissesinin davacıya, 7/8 hissesinin dava dışı Ali Esat Y.'e aitken 13.02.2015 tarihinde 1/4 hissesinin davalı Nazan'a, 24.12.2015 tarihinde 1/8 hissesinin davalı Fügen B.'a devredilmesi üzerine, davacı Pelin B. tarafından kanuni önalım hakkının bulunduğu ileri sürülerek işbu davanın açıldığı, ancak taşınmazın davacı ve davalının ortak murisleri Ali B.'dan davacı ve davalılara miras yoluyla intikal ettiği, taşınmaz üzerinde müteahhit aracılığıyla bina yaptırılması düşüncesiyle ailenin yakın olduğu dava dışı tapu maliki Ali Esat Y.'e satış gösterilmek suretiyle devredildiği ve satış parasının ödenmediği, tapudaki satış işleminin gerçek bir satış olmadığı, davalılar Fügen B. ve Nazan K.'a yapılan devirlerde satış bedeli ödenmesinin söz konusu olmadığı, davacı Pelin B.'ın da hissesini bu şekilde devraldığı, gerek tapu kayıtları gerekse davalı tanığı Ali Esat Y.'in yeminli ifadesiyle dava konusu olan satış işleminin gerçek bir satış olmadığı, kök murisin mirasçılarının çocukları ve akrabalar arasında satış ve bedelsiz devir işlemlerinin yapıldığı, bu itibarla kanuni önalım hakkının kullanılmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 27.03.2019 tarihli ve 2018/197 Esas, 2019/535 Karar sayılı kararıyla; davacıya yasal anlamda noter aracılığıyla bildirim yapılmaması nedeniyle 07.07.2014, 13.02.2015 ve 24.12.2015 tarihli pay satışlarına ilişkin 16.02.2016 tarihinde açılan davanın hak düşürücü süre içerisinde açıldığının kabulü gerekeceği, davalı Nazan K. vekilinin bedelde muvazaa iddiasının resmî senet karşısında dinlenemeyeceği, dava konusu taşınmaza ait tedavüllü tapu kaydı, resmî senetler, whatsapp ve e-mail yazışmaları içeriği, tanık beyanları, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmazın edinme sebebine istinaden Fahriye A., Muazzez İller, Hatice B., Olcay B., Fügen B. ve Pelin B. adına paylı mülkiyet şeklinde tapuda kayıtlı iken tüm paydaşların 28.05.2008 tarihinde hisselerini satış yoluyla dava dışı Ali Esat Y.'e devrettikleri, Ali Esat Y.'in satış edinme sebebine istinaden taşınmazın tam maliki olduğu ve 21.11.2013 tarihinde satış yoluyla taşınmazın 1/8 hissesini davacı Pelin B.'a devrettiği, 7/8 hisseyi uhdesinde bıraktığı, daha sonra önalım davasına konu 1/8 hisseyi 24.12.2015 tarihinde satış yoluyla davalı Fügen B.'a, 07.07.2014 tarihinde 1/8 hisseyi ve 13.02.2015 tarihinde de 1/8 hisseyi satış yoluyla davalı Nazan K.'a tapuda devrettiği, her ne kadar tapuda satış şeklinde devir işlemleri yapılmış ise de paydaşlar Pelin B., Fügen B., Olcay B. ve Hatice B.'a hisseleri karşılığı herhangi bir satış bedeli ödenmediği, Ali Esat Y.'in bu kişilere ait hisseleri ileride geri verilmek üzere emaneten herhangi bir bedel ödemeksizin üzerine aldığı, işlemin tapuda satış şeklinde gösterildiği ancak bu kişilere ait hisselerin gerçekte satış suretiyle ve bedel karşılığı Ali Esat Y.'e devredilmediği, daha sonra Ali Esat Y. tarafından ilk olarak davacıya ait hissenin tapuda satış gösterilmek suretiyle iade edildiği, davalı Fügen B. adına kayıtlı dava konusu 1/8 hissenin de 24.12.2015 tarihinde Ali Esat Y. tarafından tapuda satış gösterilmek suretiyle bedelsiz şekilde davalı Fügen B.'a devredildiği, paydaşlar Hatice B. ve Olcay B. tarafından dava dışı Ali Esat Y.'e bedelsiz şekilde tapuda satış suretiyle devredilen hisselerin ise Hatice B. ve Olcay B.'ın hisselerini satmak istemeleri ve tapuda iki kez işlem yapmamak için hisselerin davalı Nazan K.'a 07.07.2014 ve 13.02.2015 tarihinde dava dışı Ali Esat Y. tarafından satış suretiyle devredildiği, davalı Nazan K.'a devredilen hisselerin gerçek bir satışa konu olduğu ve Nazan K. tarafından satış suretiyle iktisap edilen dava konusu 1/4 hisseye ilişkin satış bedelinin gerçek hak sahibi Olcay B. ile Hatice B.'a ödendiği, davalı Nazan K. adına kayıtlı önalım davasına konu 1/4 hisseye ilişkin satışın gerçek bir satış işlemi olduğunun cevap dilekçesinde kabul ve ikrar edildiği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacı tarafından davalı Fügen B. aleyhine açılan davanın reddine, davacı tarafından davalı Nazan K. aleyhine açılan davanın kabulü ile dava konusu 1169 ada 36 parsel sayılı taşınmazda davalı Nazan K. adına tapuda kayıtlı 1/4 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, davacı tarafından depo edilen 1.183.200,00 TL önalım bedelinin karar kesinleştiğinde ve talep hâlinde nemaları ile davalı Nazan K.'a ödenmesine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı Nazan K. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"... Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, Türk Medeni Kanununun 732. maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Somut olaya gelince; davacı, her ne kadar davalı Nazan K. yönünden 13.02.2015 tarih 1584 yevmiye numaralı satış için önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescili isteğinde bulunmuş ise de; davalının dava konusu taşınmazda 07.07.2014 tarihinde de pay satın aldığı ve bu paya yönelik iki yıllık hak düşürücü içinde önalım hakkının kullanılmadığı anlaşıldığından davalı Nazan K. taşınmazda paydaş haline gelmiştir. Taşınmazda paydaş olan davalıya karşı sonraki tarihli satışlar nedeniyle önalım hakkı kullanılması mümkün olmadığından davalı Nazan K. yönünden davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Öte yandan; davalı Fügen B., davaya konu satışların gerçek bir satış olmadığını, satıcı Ali Esat Y.’in kendilerinden bedelsiz ve ileride geri vermek üzere temlik aldığı dava konusu hisselerin aralarındaki anlaşma gereği iadesi niteliğinde olduğunu savunmuşsa da dosyada buna ilişkin geçerli ve hukuki bir delil bulunmadığından davalı Fügen B. yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi de doğru görülmemiş, bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir..." gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, dava dosyasında mevcut tapu kaydı ve resmî senetlerden dava konusu 1169 ada 36 parsel sayılı taşınmazın paylı mülkiyet şeklinde 1/8 hissesinin davacı, 1/4 hissesinin davalı Nazan K., 1/8 hissesinin davalı Fügen B. ve 1/2 hissesinin dava dışı Ali Esat Y. adına tapuda kayıtlı olduğu, davacının taşınmazda 21.11.2013 tarihinde satış edinme sebebine istinaden 1/8 pay iktisap ettiği, davacı adına kayıtlı 1/8 hisseyi dava dışı Ali Esat Y.'den satış yolu ile edindiği, davalı Fügen B.’ın dava konusu 1/8 hisseyi 24.12.2015 tarihinde dava dışı Ali Esat Y.'den 500.000,00 TL bedelle satın aldığı, davalı Nazan K. 07.07.2014 tarihli satış ile 1/8 hisse, 13.02.2015 tarihli satış ile de 1/8 hisse edindiği, her iki hissenin aynı işlemle 13.02.2015 tarihinde birleştirildiği ve davalı Nazan K.'ın her iki satışa istinaden taşınmazda toplam 1/4 hissenin maliki olduğu, davacının eldeki önalım davasını 16.02.2016 tarihinde açtığı, 1/8 hisseye ilişkin birinci satış işleminin 07.07.2014 tarihinde, 1/8 hisseye ilişkin ikinci satış işleminin ise 13.02.2015 tarihinde yapılmış olup davanın açılış tarihi olan 16.02.2016 tarihi dikkate alındığında birinci satış işleminin gerçekleştiği tarihten itibaren, noter bildirimi yapılmadığından 2 yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkının kullanıldığı, dava dilekçesi içeriği, tarafların yazılı ve sözlü beyanları, tedavüllü tapu kaydı ve resmî senetler ile tüm dosya kapsamı dikkate alındığında davacı tarafından davalı Nazan K. aleyhine 07.07.2014 ve 13.02.2015 tarihli iki ayrı satıştan edindiği 1/8'er hisse ve bu hisselerin 13.02.2015 tarihli birleştirme işlemi sonucu Nazan K. adına kaydedilen 1/4 hisseye yönelik önalım davası açıldığının kabulü gerektiği, davalı Nazan K.'ın taşınmazda 07.07.2014 tarihli satışla edindiği hisse yönünden taşınmazda paydaş hâline geldiğinin kabulünün mümkün olmadığı, dava dışı Ali Esat Y. tarafından, her ne kadar tapuda satış şeklinde devir işlemi yapılmış ise de paydaşlar Pelin B., Fügen B., Olcay B. ve Hatice B.'a hisseleri karşılığı herhangi bir satış bedeli ödenmediği, Ali Esat Y.'in bu kişilere ait hisseleri ileride geri verilmek üzere emaneten bedel ödemeksizin üzerine aldığı, işlemin tapuda satış şeklinde gösterildiği ancak bu kişilere ait hisselerin gerçekte satış suretiyle ve bedel karşılığı Ali Esat Y.'e devredilmediği, daha sonra davalı Fügen B. adına kayıtlı dava konusu 1/8 hissenin 24.12.2015 tarihinde Ali Esat Y. tarafından tapuda satış gösterilmek suretiyle bedelsiz şekilde davalı Fügen B.'a devredildiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı Nazan K. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf mahkemesince verilen kısmen kabul kararı ile Fügen B.’ın kendi muvazaasına dayanarak işlem yapmasına izin verecek şekilde hüküm kurulduğunu, davalının Ali Esat Y.’den miras payını iade aldığı yönündeki savunmasının sahip olduğu hisse oranları karşısında tutarsız olduğunu, davaya konu satış nedeniyle gerek davalı Fügen B. gerekse de davalı Nazan K.’ın üçüncü kişi olması dolayısıyla müvekkilinin önalım hakkını kullanmasına engel bir durumun bulunmadığını, bu nedenle müvekkilinin davalı Fügen B. yönünden önalım hakkını kullanmasına engel nitelikteki red kararının bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı Nazan K. vekili temyiz dilekçesinde, istinaf mahkemesinin taleple bağlılık ilkesine aykırı biçimde karar verdiğini, davacının dava dilekçesinde 07.07.2014 tarihli satıştan bahsetmediğini, dava değerlerinin dahi müvekkiline yapılan iki satış ve diğer davalıya yapılan satışın toplamını karşılamadığını, ilk satış bakımından iki yıllık hak düşürücü sürenin geçmesi nedeniyle davalı müvekkilinin taşınmazda paydaş hâline geldiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte davacının önalım hakkı talebinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde fiili taksimin gerçekleştiğini, müvekkili ile davacının akraba olduklarını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin eldeki davada;

1- Dava dilekçesi bir bütün olarak incelendiğinde davacının önalım isteminin davalı Nazan K.’a 07.07.2014 ve 13.02.2015 tarihlerinde yapılan her iki pay satışını kapsayıp kapsamadığı, buradan varılacak sonuca göre ilk pay satışı nedeniyle davalı Nazan K.’ın taşınmazda paydaş hâline gelip gelmediği ve davalı Nazan K.’a yapılan ilk pay satışı bakımından davanın hak düşürücü süre içinde açılıp açılmadığı,

2- Davalı Fügen B.’a dava dışı Ali Esat Y. tarafından yapılan devrin gerçek niteliğinin satış olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 vd. maddeleri, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 24, 26, 118 ve 119 uncu maddeleri

2. Değerlendirme

A. (1) numaralı uyuşmazlık yönünden yapılan incelemede;

1. Dava, önalım (şuf’a) hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın çözümünde öncelikle önalım hakkı ve hukuki niteliğine ilişkin açıklama yapılmasında yarar vardır.

2. Paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar diğer hissedarlar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır.

3. Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup 26.12.1951 tarihli ve 1951/1 Esas, 1951/6 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir.

4. Öte yandan 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 Esas, 1951/5 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ise önalım hakkının hukuki niteliği, “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmıştır.

5. Yasal önalım hakkı, 4721 sayılı Kanunun "Taşınmaz mülkiyetinin içeriği ve kısıtlamaları" başlıklı ikinci ayrımında, “II. Devir Hakkının Kısıtlamaları 1.Yasal Önalım Hakkı” alt başlıkları altında “a. Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732; “b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlıklı 733 ve “c. Kullanılması” başlıklı 734 üncü maddelerinde düzenlenmiştir.

6. Yürürlükte bulunan bu hükümlerle; yasal önalım hakkının, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde kullanılabileceği, önalım hakkından feragatin yöntem ve koşullarının neler olduğu, satışın diğer paydaşlara bildirilmesi gereği, bu bildirimden ve satış tarihinden itibaren uygulanacak yasal sürelerin neler olduğu, bu hakkın dava açılarak kullanılabileceği, önalım bedelinin ve giderlerin nakden yatırılması gerektiği düzenleme altına alınmıştır.

7. 4721 sayılı Kanunu'nun 732 nci maddesi; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmünü içermektedir. Madde gerekçesinde ise: “Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır” ifadelerine yer verilmiştir.

8. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.

9. Türk Hukuk Lûgatında da önalım hakkı, bir taşınmazın satın alınması durumunda satışın şartlarına uyulması koşuluyla bir kimsenin öncelikle satın alma hakkı olarak tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 884).

10. Yasal önalım hakkının kullanılmasında yasal sürelerin neler olduğu 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde düzenlenmiştir. TMK'nın 733 üncü maddesinin ilgili üçüncü ve dördüncü fıkraları; “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer” şeklinde düzenlenmiştir. Maddenin gerekçesinde ise; “...Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 tarihli ön tasarının 653 üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, “önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar” bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.

Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658 inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on yıllık bir süre öngörmüştür. İsviçre Medenî Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir.

Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için öngörülen on yılın uzun, İsviçre’de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on yıllık sürenin başlangıcı olarak öngörülen “herhâlde sicile şerh verildiği tarihten itibaren” ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş yıllık sürenin başlangıcı olarak “her hâlde satışın üzerinden” ifadesine yer verilmiştir” şeklinde açıklamalar yapılmıştır.

11. Böylece Kanun önalım hakkının kullanılmasını hak düşürücü sürelere tâbi tutmuştur. Üç aylık hak düşürücü süre; madde metninde açıkça yer verildiği üzere “pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten” itibaren işlemeye başlar. Bu bildirim de Kanun'da özel bir şekle tabi tutulmuş; noter aracılığıyla bildirim öngörülmüştür. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir. İki yıllık süre ise, yapılan pay satışı tarihini izleyen günden başlar. Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez.

12. Şu durumda; yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.

13. Önalım hakkına ilişkin genel açıklamalardan sonra uyuşmazlığa esas teşkil eden tasarruf, taleple bağlılık ilkeleri ve dava dilekçesinin hukuki niteliği hakkında açıklama yapılması gerekmektedir.

14. Medenî usul hukukuna egemen olan ilkeler mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda (HUMK) dağınık hâlde yer almakta iken, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda (HMK) sözü edilen ilkelere Birinci Kısım İkinci Bölümde bir arada yer verilmiştir. 6100 sayılı Kanun, 24 üncü maddesinden itibaren "Yargılamaya Hakim Olan İlkeleri" düzenlemiş ve bu kapsamda Tasarruf İlkesi (md. 24), Taraflarca Getirilme İlkesi (md. 25), Taleple Bağlılık İlkesi (md. 26), Hukukî Dinlenilme Hakkı (md.27), Aleniyet İlkesi (md. 28), Dürüst Davranma ve Doğruyu Söyleme Yükümlülüğü (md. 29), Usul Ekonomisi İlkesi (md. 30), Hakimin Davayı Aydınlatma Ödevi (md. 31) olarak bu ilkeleri sıralamıştır.

15. Tasarruf ilkesi gereğince davacının, davasını açarken talep ettiği hukuki korumanın ne olduğunu açıkça ifade etmesi gerekmektedir. Bu bağlamda, 6100 sayılı Kanunun "dava dilekçesinin içeriği" ile ilgili düzenleme içeren 119/1 inci maddesinin (d) bendinde; "davanın konusu ve malvarlığı haklarına ilişkin davalarda, dava konusunun değeri", (ğ) bendinde ise "açık bir şekilde talep sonucu" dava dilekçesinde yer alması gereken unsurlar arasında sayılmıştır.

16. Tasarruf ilkesinin bir görünümü olan taleple bağlılık ilkesi ise hâkimin, tarafların talep sonuçlarıyla bağlı olduğu, ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremeyeceği anlamına gelmektedir. Bu ilke 6100 sayılı Kanunun 26 ncı maddesinde; "(1) Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir.

(2) Hâkimin, tarafların talebiyle bağlı olmadığına ilişkin kanun hükümleri saklıdır." şeklinde düzenlenmiştir.

17. Taleple bağlılık ilkesi, tarafın talep etmediği husus hakkında mahkemenin karar veremeyeceği anlamını taşır. Buna göre hâkim, tarafların dilekçelerinde talep edilen hususları karşılar. Hâkimin, tarafların talep etmediği bir hususta karar vermesi mümkün değildir. Tarafın neyi talep edip etmediği ve hâkimin ne hakkında karar verip veremeyeceği dava dilekçesine bakılarak tespit edilir. Bu tespitin konusunu, istenilen hukuki sonuç oluşturur. Bu itibarla hâkimin karar verme sınırı dava dilekçesi ile belirlenmiş olur.

18. Görüldüğü üzere, HMK’nın sistematiği içinde davanın ne şekilde açılacağı 6100 sayılı Kanun'un 118 ve devamı maddelerinde gösterilmiş, 119 uncu maddede dava dilekçesinin içeriği belirlenmiştir. Dava dilekçesi için öngörülen bu şekil usuli işlemin temelini teşkil eder.

19. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, dava konusu taşınmazın Müslim oğlu Ali adına kayıtlı iken vefatı üzerine 16.02.1987 tarihinde mirasçıları adına intikal gördüğü, mirasçılarından Hüseyin B.'ın vefatı üzerine de ona ait payın 18.07.2003 tarihinde kendi mirasçıları adına intikalen tescil edildiği, mirasçıları arasında davacı Pelin B. ile davalı Fügen B.'ın da yer aldığı, sonrasında hem kök muris hem de Hüseyin B. mirasçılarının taşınmazı 28.05.2008 tarihinde satış suretiyle dava dışı Ali Esat Y.'e devrettikleri, taşınmazda tam malik olan Ali Esat Y.'in taşınmazın 1/8 payını satış suretiyle 21.11.2013 tarihinde davacı Pelin B.'a temlik ettiği ve davacının bu tarih itibariyle taşınmazda paylı mülkiyet üzerine malik olduğu anlaşılmaktadır. Dava dışı paydaş Ali Esat Y. 07.07.2014 tarihli ve 6589 numaralı resmî senetle dava konusu taşınmazdaki 1/8 payını, 13.02.2015 tarihli ve 1584 numaralı resmî senetle de 1/8 payını davalı Nazan K.'a satış suretiyle devretmiş, her iki hisse 13.02.2015 tarihinde birleştirilmiş ve davalı Nazan K. taşınmazda neticeten 1/4 hissenin maliki olmuştur.

20. Davacı vekili, dava konusu taşınmazın 1/8 hissesinin müvekkili adına, 7/8 hissesinin dava dışı malik Ali Esat Y.'e aitken Ali Esat Y.'in 13.02.2015 tarihinde dava konusu taşınmazın 1/4 hissesini Nazan K.'a, 24.12.2015 tarihinde de 1/8 hissesini Fügen B.'a tapu satarak devrettiğini, müvekkilinin satıştan 12.02.2016 tarihinde haberdar olduğunu, önalım hakkının bulunduğunu ileri sürerek taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescili istemiyle eldeki davayı açmıştır.

21. Öncelikle dava dilekçesinin içeriği, iddianın ileri sürülüş biçimi göz önüne alındığında Nazan K. aleyhine açılan eldeki davada, davacının 13.02.2015 tarihli ve 1584 yevmiye numaralı satış için önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğu anlaşılmaktadır. Ancak davalı Nazan K.'ın dava konusu taşınmazda ilk kez 07.07.2014 tarihinde 1/8 pay satın alarak paydaş olduğu, eldeki dava iki yıllık hak düşürücü süre içinde açılmış ise de davalının 07.07.2014 tarihinde satın aldığı pay bakımından davacının önalım talebinde bulunduğuna dair dava dilekçesinde herhangi bir açıklamanın yer almadığı gözetildiğinde, önalım talebinin ilk pay satışını kapsadığını kabul etme olanağı bulunmamaktadır. Zira dava dilekçesinde 13.02.2015 tarihinde yapılan ikinci pay satışı dışında ilk pay satışına değinilmemiş olup, tarafın ileri sürmediği bir husus hakkında yorum yoluyla dava açıldığını kabul etmek mümkün değildir. Dolayısıyla taşınmazda paydaş olan davalı Nazan K.'a karşı sonraki tarihli satış nedeniyle önalım hakkı kullanılamaz.

22. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

23. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında dava dışı Ali Esat Y. tarafından davalı Nazan K.'a yapılan birinci satış işleminin 07.07.2014 tarihinde, ikinci satış işleminin ise 13.02.2015 tarihinde yapıldığı, her iki hissenin 13.02.2015 tarihinde birleştirildiği ve davalı Nazan K.'ın her iki satışa istinaden taşınmazda toplam 1/4 hissenin maliki olduğu, eldeki davanın 16.02.2016 tarihinde açıldığı, dava dilekçesi içeriğinde davalı Nazan K.'ın 1/4 hissesi bulunduğunun belirtildiği dikkate alındığında, birinci satış işleminin gerçekleştiği tarihten itibaren, noter bildirimi yapılmadığından iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkının kullanıldığı, bu nedenle davalı Nazan K. yönünden verilen bölge adliye mahkemesi kararı uygun olup, diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

24. O hâlde (1) numaralı uyuşmazlık yönünden direnme kararı bozulmalıdır.

B. (2) numaralı uyuşmazlık yönünden yapılan incelemede;

1. 4721 sayılı Kanun'un 732 nci maddesinde önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.

2. Bu husus yukarıda içeriği açıklanan 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 Esas, 1951/5 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş; kararın gerekçesinde taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması hâlinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir.

3. Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır.

4. Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkân bulunmamaktadır. 

5. Bu aşamada ispat ve delil başlangıcına ilişkin şu açıklama ve saptamaların yapılmasında yarar bulunmaktadır:

6. İspat, bir olayın veya hukuksal durumun varlığı veya yokluğu hakkında hâkimde kanaat uyandırmak için girişilen, ispat yükü üzerinde olan tarafın deliller vasıtasıyla yürüttüğü inandırma faaliyeti olup 6100 sayılı Kanunun 190 ıncı maddesi gereğince ispat yükü, kanunda özel düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Karşı tarafın, iddianın gerçek olmadığı konusunda delil sunması ispat yükünü üzerine aldığı sonucunu doğurmaz (HMK md. 191).

7. İspat yükü üzerine düşen taraf ancak ispata “elverişli” deliller ile iddiasının haklılığını kanıtlayabilir. Nitekim kanun koyucu 6100 sayılı Kanunun 200 üncü maddesinde belli miktarın üzerindeki uyuşmazlıklar yönünden bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerinin senetle ispatını zorunlu kılmış olup bu miktar dâhilinde kalan bir alacağın takdiri bir delille ispatı mümkün olmayacaktır.

8. Bununla birlikte senetle, daha doğru bir anlatımla kesin delille ispatı gereken bir hukuki işlem hakkında bir delil başlangıcı varsa, bu hâlde 6100 sayılı Kanunun 202 nci maddesinin "Senetle ispat zorunluluğu bulunan hâllerde delil başlangıcı bulunursa tanık dinlenebilir" şeklindeki birinci fıkrası gereği tanıkla ispat imkânı doğacaktır.

9. Kanun koyucu anılan maddenin ikinci fıkrasında delil başlangıcı kavramının tanımını "..iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belge" şeklinde yapmıştır.

10. Türk Hukuk Lûgatı’nda belge “Bir gerçeği doğrulayan yazı, fotoğraf, resim, film vb. (kanıt)” olarak tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı Türkçe-Türkçe Cilt I, Ankara 2021, s. 147).

11. Öncelikle belirtmek gerekir ki, mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda (HUMK) yer almayan “belge” kavramı ilk kez 6100 sayılı Kanunun “İspat ve Deliller” başlıklı dördüncü kısmının “Belge ve Senet” başlıklı ikinci bölümünde düzenlenmiştir. 6100 sayılı Kanunun “Belge” başlıklı 199 uncu maddesi “Uyuşmazlık konusu vakıaları ispata elverişli yazılı veya basılı metin, senet, çizim, plan, kroki, fotoğraf, film, görüntü veya ses kaydı gibi veriler ile elektronik ortamdaki veriler ve bunlara benzer bilgi taşıyıcıları bu Kanuna göre belgedir” şeklindedir.

12. Delil başlangıcının bulunması durumunda artık senetle ispat zorunluluğunun istisnası olarak o hukuki işlem hakkında tanık dinlenebilir.

13. Mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (HUMK) 292 nci maddesinden farklı olarak “yazılı delil başlangıcı” ibaresindeki, “yazılı” kelimesini benimsememiş ve “delil başlangıcı” ibaresi kullanılmış olmakla HMK düzenlemesine göre artık bir belgenin delil başlangıcı olabilmesi için yazılı olması şartı aranmayacaktır.

14. Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; dava konusu taşınmazın kök muris Müslim oğlu Ali mirasçıları adına kayıtlı iken tüm mirasçıların 28.05.2008 tarihinde taşınmazı satış yoluyla dava dışı Ali Esat Y.'e devrettikleri, dava dışı Ali Esat Y.'in satış edinme sebebine istinaden taşınmazın tam maliki olduktan sonra 21.11.2013 tarihinde satış yoluyla 1/8 hisseyi davacı Pelin B.'a devrettiği, uyuşmazlığa konu 1/8 hisseyi de 24.12.2015 tarihinde satış yoluyla davalı Fügen B.'a devrettiği görülmüştür.

15. Davacı iş bu pay satışına ilişkin süresinde davalı aleyhine önalım davası açmış ve önalım hakkına istinaden davalı Fügen B. adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir. Davalı Fügen B. ise, Ali Esat Y.'in aile dostu olduğunu, taşınmazda yapılması planlanan mimari proje ve benzeri işlemlerin tek elden yürütülmesi için bedelsiz olarak temlikte bulunduğunu, bahsi geçen projenin gerçekleşmemesi nedeniyle kendisine inanılan konumunda olan Ali Esat Y.'in hissesini kendisine iade ettiğini, gerçek bir satışın bulunmadığını, bu durumu bilen davacının kötüniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

16. Somut olay ve dosya kapsamına göre, davalı Fügen B. vekilinin ikinci cevap dilekçesi ekinde bulunan Ali Esat Y. tarafından davalı Fügen B.'a gönderilen

20.12.2015 tarihli e-posta içeriği incelendiğinde; "...o mülkün yeni yıla girmeden (2015 içerisinde) 1/8 hissesinin sana satışının gerçekleşmesinde fayda görüyorum...Dolayısıyla 1/8 hissenin benim mülkiyetimde kalmaya devam etmesi ilerde sana bu işin maliyetini çok artıracak...Pelin gibi senin de bu aşamada devir işlemini halledip mülküne sahip çıkmanda fayda var..." şeklinde ifadelerin bulunduğu görülmüş, dava dışı Ali Esat Y.'in tanık olarak mahkeme huzurunda alınan yeminli beyanında da, B. ailesi tarafından dava konusu olan taşınmazın satın alınması hususunun kendisine teklif edildiğini, tapuda satış işlemi yapıldığını ancak Pelin, Fügen ve Hatice Hanım ile Olcay Beyin hisselerini herhangi bir bedel ödemeden üzerine aldığını, çünkü bu hisselerin tekrar onlara geri verileceğini, taşınmaz üzerinde bir bina yapılmasının düşünüldüğünü, binayla ilgili kendisinin müteahhitlik yapma durumunun olduğunu, hatırladığı kadarıyla bu işlemin 2008 yılında yapıldığını, kendisinin daha sonra para vermediği hisse sahiplerine kendi hisselerini iade ettiğini, ancak tapuda satış işlemi olarak gösterildiğini, gerçekte satış işlemi yapılmadığını, satışta para alınmadığını, para alışverişi olmadığını beyan etmiştir. Yine 24.12.2015 tarihli ve 13234 numaralı resmî senette Ali Esat Y. vekili olan Atilla Boz da mahkemece alınan beyanında, Ali Esat Y. ile benzer açıklamalarda bulunmuştur.

17. Dolayısıyla dava konusu taşınmaz üzerinde bina yapımının düşünüldüğü, Ali Esat Y.'in inşa edilecek binanın müteahhitliğini yapma durumunun söz konusu olduğu, bu amaçla taşınmazın devredildiği, Ali Esat Y.'e her ne kadar tapuda satış şeklinde devir işlemi yapılmış ise de mirasçılar Pelin B., Fügen B., Olcay B. ve Hatice B.'a hisseleri karşılığında herhangi bir satış bedelinin ödenmediği, Ali Esat Y.'in bu kişilere ait hisseleri ileride geri verilmek üzere emaneten herhangi bir bedel ödemeksizin üzerine aldığı, inşaat işinin gerçekleşmemesi nedeniyle aldığı hisseleri yine bedelsiz olarak sahiplerine iade ettiği, davalı Fügen B.'a yapılan devir tapu kaydında satış olarak gözükse dahi gerçekte önceki payının iadesi niteliğinde olduğu kanaatine varılmakla bölge adliye mahkemesince davalı Fügen B. yönünden verilen karar yerindedir.

18. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, uyuşmazlığın konusunu teşkil eden 24.12.2015 tarihli ve 13234 numaralı resmî senet içeriğinde, Ali Esat Y.'in taşınmazın 1/8 hissesini 500.000,00 TL bedelle Fügen B.'a sattığı, satış bedelini nakden ve tamamen aldığının belirtildiği, dolayısıyla resmî senet doğrultusunda gerçek satışın sözkonusu olduğu, bu nedenle bölge adliye mahkemesi kararının bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüşse de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

19. O hâlde (2) numaralı uyuşmazlık yönünden direnme kararı onanmalıdır.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

A. (1) numaralı uyuşmazlık yönünden davalı Nazan K. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

29.11.2023 tarihinde yapılan birinci görüşmede oy çokluğuyla,

B. (2) numaralı uyuşmazlık yönünden davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,

Harç peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına,

13.12.2023 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğuyla,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

kesin olarak karar verildi.

"K A R Ş I   O Y"

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine istemine ilişkindir.

Davacılar vekili; İstanbul ili Beyoğlu ilçesi Küçükpiyale Mahallesi 1169 ada 36 parsel sayılı taşınmazın 1/8 hissesinin müvekkili adına, 7/8 hissesinin dava dışı malik Ali Esat Y.'e aitken dava dışı Ali Esat Y.'in 13.02.2015 tarihinde dava konusu gayrimenkulün 1/4 hissesini davalı Nazan K.'a ve 24.12.2015 tarihinde 1/8 hissesini davalı Fügen B.'a satarak tapuda devrettiğini, müvekkilinin işbu satıştan 12.02.2016 tarihinde haricen haberdar olduğunu ve önalım hakkının bulunduğunu ileri sürerek dava konusu 1169 ada 36 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, davalı Fügen B. vekili, gerçek bir satışın söz konusu olmadığını, davalı Nazan K. vekili ise davanın süresinde açılmadığını, taraflarının akraba olup, gerçek satış bedelinin 1.092.000 USD olduğunu ve yargılama sırasında gerçek satış bedeli üzerinden eksik harcın tapu müdürlüğüne ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

İlk Derece Mahkemesince davanın reddine dair verilen karara ilişkin olarak davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davalı Fügen B. aleyhine açılan davanın reddine, davalı Nazan K. aleyhine açılan davanın kabulüne karar verilmiş; hükmün davacı vekili ve davalı Nazan K. vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Özel Dairece karar bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince direnme kararı verilmiş, karar davacı vekili ve davalı Nazan K. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık;

1- Dava dilekçesi bir bütün olarak incelendiğinde davacının önalım isteminin davalı Nazan K.’a 07.07.2014 ve 13.02.2015 tarihlerinde yapılan her iki pay satışını kapsayıp kapsamadığı, buradan varılacak sonuca göre ilk pay satışı nedeniyle davalı Nazan K.’ın taşınmazda paydaş hâline gelip gelmediği ve davalı Nazan K.’a yapılan ilk pay satışı bakımından davanın hak düşürücü süre içinde açılıp açılmadığı,

2- Davalı Fügen B.’a dava dışı Ali Esat Y. tarafından yapılan devrin gerçek niteliğinin satış olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.

Sayın Çoğunluk; (1) numaralı uyuşmazlık yönünden davalı Nazan K. aleyhine açılan eldeki davada, davacının 13.02.2015 tarihli ve 1584 yevmiye numaralı satış için önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğu, ancak davalı Nazan K.'ın dava konusu taşınmazda 07.07.2014 tarihinde de pay satın aldığı ve bu paya yönelik iki yıllık hak düşürücü içinde önalım hakkının kullanılmadığı, bu nedenle davalı Nazan K.'ın taşınmazda paydaş hâline geldiği gerekçesiyle direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerle bozulmasına karar vermiştir.

Sayın Çoğunluğun (1) numaralı uyuşmazlığa ilişkin görüşüne aşağıda açıklanan nedenlerle katılınmamıştır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesi; "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.

Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz"

732 nci maddesi; "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

733 üncü maddesi; "Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer"

734 üncü maddesi; "Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

şeklindedir.

Yasal önalım hakkı, bir paydaşın üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş veya paydaşların bu haklarını dava yoluyla kullanmaları hâlinde söz konusu olur (M. Kemal Oğuzman/Özer Seliçi/Saibe Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 20 Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2017, s. 536; Jale Akipek/Turgut Akıntürk, Eşya Hukuku, İstanbul 2009, s. 553 vd.; Selahattin Sulhi Tekinay, Taşınmaz Mülkiyetinin Takyitleri II/1 (Takyitler), İstanbul 1988, s. 38).

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla devir hakkının yasal bir kısıtlaması olarak aynı anda, kendiliğinden kanundan doğar. Yasal önalım hakkının varlığı, kanuna dayandığı için bunun herkes tarafından bilindiği varsayılmaktadır. Bu nedenle de, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda bir pay satın alan kimse, hak sahibi bir paydaşın önalım hakkını kullanarak bu payı kendisinden alma hak ve ihtimalinin bulunduğunu daima göz önünde tutmak, bunu bilmek zorundadır (Fikret Eren, Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C. XII, Y. 2008, Sa. 1-2, s.108).

Önalım hakkı, 4721 sayılı Kanunun 734/I ve 6098 sayılı Kanunun 242 nci maddeleri uyarınca sadece dava yoluyla kullanılabilir. Dava yoluna başvuran hak sahibi, hak konusu şeyin devir bedelini ödemek kaydıyla, taşınmaz mülkiyetinin kendisine hükmen geçirilmesini talep eder (Oğuzman /Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 536).

Önalım davası hak düşürücü nitelikteki belirli süreler içinde açılmalıdır. Aksi hâlde, yani bu süreler içinde açılmadığı takdirde hak düşer. Gerçekten, TMK md. 733/III’e göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Burada ki üç aylık ve iki yıllık süreler, hukuki nitelikleri itibariyle zamanaşımı süreleri değil, hak düşürücü sürelerdir. Kanun, 3 aylık sürenin işlemeye başlamasını, alıcı veya satıcının yapacağı noter bildirimine bağlamaktadır. Noter bildirimi dışında satışın yapıldığının başka yollardan öğrenilmesi, üç aylık sürenin başlaması için yeterli değildir. Alıcı veya satıcı, satışı hak sahibine noter kanalıyla bildirmediği takdirde, 3 aylık süre işlemeye başlamaz. Bu takdirde, hak sahibi önalım davasını satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde açabilir. İki yıllık hak düşürücü sürenin işlemesi noter bildirimi yapılmasına bağlı değildir. Çünkü burada süre bildirimden değil, satışın yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlamaktadır. Dolayısıyla dava, alıcıya karşı bu süreler içinde açılmadığı takdirde, artık ona karşı önalım hakkı kesin olarak düşer, dolayısıyla bu dava açılamaz (YHGK. T. 13.4.2005, E. 2005/6-230, K. 2005/244; Eren, s.120-123).

Yapılan açıklamalar ışığında (1) numaralı uyuşmazlık yönünden somut olay değerlendirildiğinde; İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Küçükpiyale Mahallesi, 1169 ada 36 parsel sayılı taşınmazın mevcut durumda paylı mülkiyet şeklinde 1/8 hissesinin davacı Pelin B., 1/4 hissesinin davalı Nazan K., 1/8 hissesinin davalı Fügen B. ve 1/2 hissesinin dava dışı Ali Esat Y. adına tapuda kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

Davacı dava konusu taşınmazda 21.11.2013 tarihinde satış edinme sebebine istinaden 1/8 hisse iktisap etmiştir. Davacı adına kayıtlı 1/8 hisseyi dava dışı Ali Esat Y.'den satış yolu ile edinmiştir.

Davalı Nazan K. dava dışı Ali Esat Y.'den 07.07.2014 tarihinde satış yolu ile 1/8 hisse, daha sonra yine Ali Esat Y.'den satış yolu ile 13.02.2015 tarihinde 1/8 hisse edinmiştir. Davalı Nazan K.'ın 07.07.2014 tarihinde satın aldığı 1/8 hisse ile, 13.02.2015 tarihinde satın aldığı 1/8 hisse aynı tarihli ve 1584 yevmiye nolu işlemle birleştirilmiş ve 1/4 hisse olarak davalı Nazan K. adına tescil edilmiştir. Başka bir anlatımla davalı Nazan K. 07.07.2014 tarihli satış ile 1/8 hisse, 13.02.2015 tarihli satış ile de 1/8 hisse edinmiş ve her iki hisse aynı işlemle 13.02.2015 tarihinde birleştirilmiş ve davalı Nazan K. her iki satışa istinaden taşınmazda toplam 1/4 hissenin maliki olmuştur.

Dava dilekçesi içeriğinde davacının, davalı Nazan K. aleyhine 13.02.2015 tarihli satış+birleşme işlemi ile edindiği dava konusu taşınmazdaki 1/4 hisseye yönelik olarak önalım hakkı kullanılmıştır. Başka bir anlatımla davacı, satış+birleşme işleminin konusu olan 07.07.2014 ve 13.02.2015 tarihli satış işlemlerine yönelik olarak önalım hakkına dayanmaktadır. Dolayısıyla 1/8 hisseye ilişkin birinci satış işlemi 07.07.2014 tarihinde, 1/8 hisseye ilişkin ikinci satış işlemi ise 13.02.2015 tarihinde yapılmış olup, davanın açılış tarihi olan 16.02.2016 tarihi dikkate alındığında birinci satış işleminin gerçekleştiği tarihten itibaren, noter bildirimi yapılmadığından, 2 yıllık hak düşürücü süre içerisinde her iki satış işlemi yönünden önalım hakkının kullanıldığı ve iş bu davanın açıldığının kabulü gerekir.

Hâl böyle olunca bölge adliye mahkemesince davalı Nazan K. yönünden verilen direnme kararının uygun olduğu, diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için Özel Daireye gönderilmesi gerektiği düşüncesinde olduğumdan (1) numaralı uyuşmazlık yönünden bozma yönündeki Sayın Çoğunluğun düşüncesine ve kararına katılamıyorum.

Birinci Başkanvekili
Adem Albayrak

"K A R Ş I   O Y"

Uyuşmazlık, önalım hakkına dayalı açılan tapu iptali ve tescil davasında, dava dilekçesi bütün olarak incelendiğinde, davacının önalım talebinin davalı Nazan K.’a 07.07.2014 ve 13.02.2015 tarihlerinde yapılan her iki pay satışını kapsayıp kapsamadığı, buradan varılacak sonuca göre ilk pay satışı nedeniyle davalı Nazan K.’ın taşınmazda paydaş hâline gelip gelmediği ve davalı Nazan K.’a yapılan ilk pay satışı bakımından davanın hak düşürücü süre içinde açılıp açılmadığına ilişkindir.

Sayın Çoğunluk, davacının talebinin davalı Nazan K.’a 07.07.2014 tarihinde yapılan pay satışını kapsamadığını, dolayısıyla bu pay yönünden davalı Nazan K.’ın paydaş hâline geldiğini kabul ederek, 07.07.2014 tarihinde yapılan pay satışı bakımından önalım hakkının kullanılmadığı anlaşıldığından davalı Nazan K.’ın taşınmazda paydaş hâline geldiği, taşınmazda paydaş olan davalıya karşı sonraki tarihli satışlar nedeniyle önalım hakkının kullanılması mümkün olmadığından davalı Nazan K. yönünden davanın reddi gerektiği şeklindeki Yargıtay Özel Dairesinin kararı doğrultusunda Bölge Adliye Mahkemesinin direnme kararının bozulmasına karar vermiştir. Tarafımızca, uyuşmazlık konusu dikkate alınarak, davalı Nazan K. ile ilgili paylar bakımından açıklama ve gerekçe yazılacaktır.

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine yönelik olup,

Davacı vekili 16.02.2016 tarihli dava dilekçesinde, İstanbul ili Beyoğlu ilçesi Küçükpiyale Mahallesi 1169 ada 36 parsel sayılı taşınmazın 1/8 hissesinin müvekkili adına, 7/8 hissesinin dava dışı malik Ali Esat Y.'e ait iken dava dışı Ali Esat Y.'in 13.02.2015 tarihinde dava konusu gayrimenkulün 1/4 hissesini davalılardan Nazan K.'a ve 24.12.2015 tarihinde 1/8 hissesini davalılardan Fügen B.'a satarak tapuda devrettiğini, müvekkilinin işbu satıştan 12.02.2016 tarihinde haricen haberdar olduğunu, önalım hakkının bulunduğunu ileri sürmüş, dava konusu 1169 ada 36 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılardan Nazan K. vekili cevabında, her iki hisse satışını yönünden açıklamalar yaptıktan sonra davanın reddini savunmuş, olmazsa güncel bedelin, bu da olmazsa 1.092.000 Doların iadesine şeklinde karar verilerek hüküm kurulmasını talep etmiş, ikinci cevap dilekçesinde de her iki hisseye yönelik benzer açıklamalar yanında, müvekkilinin Devlete pişmanlık beyanı ile gerçek değeri bildirdiğini ileri sürerek önceki cevabını tekrar etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararında, “dava konusu taşınmazın 1/8 hissesinin davacıya, 7/8 hissesinin dava dışı Ali Esat Y.'e aitken 13.02.2015 tarihinde 1/4 hissesinin davalı Nazan'a, 24.12.2015 tarihinde 1/8 hissesinin davalı Fügen'e devredilmesi üzerine; davacı Pelin tarafından kanuni önalım hakkının ileri sürülerek iş bu davanın açıldığını, ancak taşınmazın davacı ve davalının ortak murisleri Ali B.'dan davacı ve davalılara miras yoluyla intikal ettiğini, taşınmaz üzerinde müteahhit aracılığıyla bina yaptırılması düşüncesiyle ailenin yakın olduğu dava dışı tapu maliki Ali Esat'a taşınmazın satış olarak devredildiğini ancak satış parasının ödenmediğini, tapudaki satış işleminin gerçek bir satış olmadığını, davalılar Fügen ve Nazan'a yapılan devirlerde satış bedeli ödenmediğini, davacı Pelin'in de hissesini bu şekilde devraldığını, gerek tapu kayıtları gerekse davalı tanığı Ali Esat'ın yeminli ifadesiyle dava konusu olan satış işleminin gerçek bir satış olmadığının, kök murisin mirasçılarının çocukları, akrabalar arasında satış ve bedelsiz devir işlemlerinin yapıldığının, bu itibarla kanuni önalım hakkının kullanılmayacağının anlaşıldığı” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilinin istinaf başvurusu üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; “davacıya yasal anlamda noter aracılığıyla bildirim yapılmaması nedeniyle 07.07.2014, 13.02.2015 ve 24.12.2015 tarihli pay satışlarına ilişkin 16.02.2016 tarihinde açılan davanın hak düşürücü süre içerisinde açıldığının kabulü gerekeceği, davalı Nazan K. vekilinin bedelde muvazaa iddiasının resmî senet karşısında dinlenemeyeceği, dava konusu taşınmaza ait tedavüllü tapu kaydı, resmî senetler, whatsapp ve email yazışmaları içeriği, tanık beyanları, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmazın edinme sebebine istinaden Fahriye A., Muazzez İ., Hatice B., Olcay B., Fügen B. ve Pelin B. adına paylı mülkiyet şeklinde tapuda kayıtlı olduğu, tüm paydaşların 28.05.2008 tarihinde taşınmazdaki hisselerini satış yoluyla dava dışı Ali Esat Y.'e devrettikleri, dava dışı Ali Esat Y.'in satış edinme sebebine istinaden taşınmazın tam maliki olduğu, dava dışı Ali Esat Y.'in 21.11.2013 tarihinde satış yoluyla taşınmazın 1/8 hissesini davacı Pelin B.'a devrettiği, 7/8 hisseyi uhdesinde bıraktığı, daha sonra dava dışı Ali Esat Y.'in önalım davasına konu 1/8 hisseyi 24.12.2015 tarihinde satış yoluyla davalı Fügen B.'a, 07.07.2014 tarihinde 1/8 hisseyi ve 13.02.2015 tarihinde de 1/8 hisseyi satış yoluyla davalı Nazan K.'a tapuda devrettiği, dava dışı Ali Esat Y. tarafından, her ne kadar tapuda satış şeklinde devir işlemi yapılmış ise de paydaşlar Pelin B., Fügen B., Olcay B. ve Hatice B.'a hisseleri karşılığı herhangi bir satış bedeli ödenmediği, Ali Esat Y.'in bu kişilere ait hisseleri ileride geri verilmek üzere emaneten herhangi bir bedel ödemeksizin üzerine aldığı, işlemin tapuda satış şeklinde gösterildiği ancak bu kişilere ait hisselerin gerçekte satış suretiyle ve bedel karşılığı Ali Esat Y.'e devredilmediği, daha sonra Ali Esat Y. tarafından ilk olarak davacıya ait hissenin tapuda satış gösterilmek suretiyle davacıya iade edildiği, davalı Fügen B. adına kayıtlı dava konusu 1/8 hissenin de 24.12.2015 tarihinde Ali Esat Y. tarafından tapuda satış gösterilmek suretiyle bedelsiz şekilde davalı Fügen B.'a devredildiği, paydaşlar Hatice B. ve Olcay B. tarafından dava dışı Ali Esat Y.'e bedelsiz şekilde tapuda satış suretiyle devredilen hisselerin ise Hatice B. ve Olcay B.'ın hisselerini satmak istemeleri karşısında ve tapuda iki kez işlem yapmamak için Hatice B. ve Olcay B.'a ait hisselerin davalı Nazan K.'a 07.07.2014 ve 13.02.2015 tarihinde dava dışı Ali Esat Y. tarafından satış suretiyle devredildiği, davalı Nazan K.'a devredilen hisselerin gerçek bir satışa konu olduğu, davalı Nazan K. tarafından satış suretiyle iktisap edilen dava konusu 1/4 hisseye ilişkin satış bedelinin hisselerin gerçek hak sahibi Olcay B. ve Hatice B.'a ödendiği, davalı Nazan K. adına kayıtlı önalım davasına konu 1/4 hisseye ilişkin satışın gerçek bir satış işlemi olduğunun cevap dilekçesinde kabul ve ikrar edildiği” gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacı tarafından davalı Fügen B. aleyhine açılan davanın reddine, davacı tarafından davalı Nazan K. aleyhine açılan davanın kabulü ile dava konusu 1169 ada 36 parsel sayılı taşınmazda davalı Nazan K. adına tapuda kayıtlı 1/4 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, davacı tarafından depo edilen 1.183.200,00 TL önalım bedelinin karar kesinleştiğinde ve talep hâlinde nemaları ile davalı Nazan K.'a ödenmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı vekili ile davalı Nazan vekili tarafından temyizi sonunda Yargıtay Özel Dairesince; “Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, Türk Medeni Kanunu’nun 732 nci maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması hâlinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Somut olaya gelince; davacı, her ne kadar davalı Nazan K. yönünden 13.02.2015 tarih 1584 yevmiye numaralı satış için önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescili isteğinde bulunmuş ise de; davalının dava konusu taşınmazda 07.07.2014 tarihinde de pay satın aldığı ve bu paya yönelik iki yıllık hak düşürücü içinde önalım hakkının kullanılmadığı anlaşıldığından davalı Nazan K. taşınmazda paydaş hâline gelmiştir. Taşınmazda paydaş olan davalıya karşı sonraki tarihli satışlar nedeniyle önalım hakkı kullanılması mümkün olmadığından davalı Nazan K. yönünden davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru değildir….” gerekçesiyle karar bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından “…davalı Nazan K. 07.07.2014 tarihli satış ile 1/8 hisse, 13.02.2015 tarihli satış ile de 1/8 hisse edindiği, her iki hissenin aynı işlemle 13.02.2015 tarihinde birleştirildiği ve davalı Nazan K. her iki satışa istinaden taşınmazda toplam 1/4 hissenin maliki olduğu, davacının eldeki önalım davasını 16.02.2016 tarihinde açtığı, 1/8 hisseye ilişkin birinci satış işleminin 07.07.2014 tarihinde, 1/8 hisseye ilişkin ikinci satış işleminin ise 13.02.2015 tarihinde yapılmış olup davanın açılış tarihi olan 16.02.2016 tarihi dikkate alındığında birinci satış işleminin gerçekleştiği tarihten itibaren, noter bildirimi yapılmadığından 2 yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkının kullanıldığının ve iş bu davanın açıldığının kabulü gerekeceği, dava dilekçesi içeriği, tarafların yazılı ve sözlü beyanları, tedavüllü tapu kaydı ve resmî senetler ile tüm dosya kapsamı dikkate alındığında davacı tarafından davalı Nazan K. aleyhine 07.07.2014 ve 13.02.2015 tarihli 2 ayrı satıştan edindiği 1/8'er hisse ve bu hisselerin 13.02.2015 tarihli birleştirme işlemi sonucu oluşan Nazan K. adına kayıtlı 1/4 hisseye yönelik önalım davası açıldığının kabulünün zorunlu olduğu” gerekçesiyle bozma kararına karşı direnme kararı verilmiş, direnme kararı da davacı vekili ile davalı Nazan vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Gerçekten de istikrarlı Yargıtay uygulamalarında da belirtildiği ve bilindiği üzere 4721 sayılı Kanunun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen önalım (şuf’a) hakkı, taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan sınırlamalarından biridir. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlarından birinin payını kısmen veya tamamen paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren ve dava yoluyla kullanılabilen (TMK md. 734/1) bir haktır.

Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, TMK’nın 732 nci maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması hâlinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

TMK’nın 733/3 üncü maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli ve 2005/6-358 Esas, 470 Karar sayılı kararı da bu doğrultudadır.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

O hâlde eldeki uyuşmazlıkta çözümlenmesi gereken husus; davalı Nazan’ın 07.07.2014 tarihli satışla paydaş hâline gelip gelmediği, bu hususun değerlendirilmesi bakımından 07.07.2014 tarihli pay satışına karşı da dava açılmış olup olmadığıdır.

Dava dilekçesinde dava açılırken açıkça, “13.02.2015 tarihinde dava konusu gayrimenkulün 1/4 hissesini davalı Nazan K.’a…” şeklinde yazılmış olup, dilekçenin devamında satışlardan davacının haberdar olmadığından, 12.02.106 tarihinde haricen haberdar olunduğundan, dava konusu gayrimenkul ile ilgili olarak önalım hakkı bulunduğundan söz edilerek, gayrimenkuldeki tapu kaydının iptali ve tescil istenmiş, satışa konu hisselerin satış bedeli de 1.410,00 TL olarak belirtilmiştir.

Davalı Nazan vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin 1/8 hissesini 07.07.2014 tarihinde resmî kayıtlarda 460.000,00 TL'ye, 1/8 hissesini ise 13.02.2015 tarihinde resmî kayıtlarda 700.000,00 TL'ye satın aldığını, müvekkili tarafından iki ayrı seferde yapılan toplam 1/4'lük alımın gerçek bir satış işlemine konu olduğunu, bu hususun tüm aile içinde bilindiğini, davanın hak düşürücü süre içinde açılmadığını, davacının 1/4 hissenin müvekkiline satışını bilmemesinin imkânsız olduğunu, bu hususun mesajlardan anlaşıldığını ve üç aylık sürenin geçtiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte dava kabul edilirse gerçek satış bedeli olarak 1.160.000,00 TL değil, 1.092.000 Dolar ödendiğini, bu miktarın teminat olarak dikkate alınması gerektiğini açıklayarak, davanın reddine, olmazsa güncel bedelin, bu da olmazsa 1.092.000 Doların iadesine şeklinde karar verilerek hüküm kurulmasını talep etmiş, ikinci cevap dilekçesinde de her iki hisseye yönelik benzer açıklamalar yanında, müvekkilinin Devlete pişmanlık beyanı ile gerçek değeri bildirdiğini ve aradaki vergi farkının ödendiğini ileri sürmüştür.

Dava tarihi itibarıyla tapu kaydı incelendiğinde, davalı Nazan K.’a ait 1/4 payın 13.02.2015 tarihi itibarıyla satış+birleştirme nedeniyle kayıtlı bulunduğu, resmî senetlere göre Nazan’ın 1/8 payı 13.02.2015 tarihinde 700.000,00 TL'ye satın alarak, önceki 1/8 hissesi ile birleştirme işlemi yapıldığı görülmekte olup, İlk Derece Mahkemesi tarafından getirtilen tedavüllü tapu kayıtlarından önceki 1/8 payın da 07.07.2014 tarihinde satın aldığı anlaşılmaktadır. İstinaf başvurusu sonrası 11.07.2018 tarihli duruşmada Bölge Adliye Mahkemesi tarafından 07.07.2014 tarihli satışa ilişkin resmî senet de tapudan istenmiş, Tapu Müdürlüğü tarafından 13.07.2018 tarihli cevabi yazı ile satışa esas resmî senet gönderilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince davacı tarafa tüm hisse satışlarının bedelinin toplamının harçlar dahil 1.693.200,00 TL olduğu nedeniyle eksik harcın tamamlanması için süre verilmiş, davacı taraf eksik harcı ikmal etmiş, bu aşamalarda davalı Nazan vekili tarafından bir itirazda bulunulmadığı gibi, 12.12.2018 tarihli duruşmada “…ayrıca müvekkilim tarafından birinci satış için 1.168.000,00 TL, ikinci satış için 1.352.000,00 TL satış bedeli ödenmiş ancak satış bedeli tapuda rayiç bedel üzerinden gösterilmiştir, gerçek satış değerleri yukarıda belirttiğim bedeller olup müvekkilim tarafından vergi dairesine başvurulmak suretiyle gerçek bedeller üzerinden vergiler ödenmiştir, bu nedenle şayet bedel depo ettirilecekse bu bedeller üzerinden önalım bedelinin depo ettirilmesini talep ederiz” şeklinde talep de bulunulduğu görülmüş, aynı celse davacı tarafa, davalı Nazan’a satılan hisselerin bedeli ve harç dikkate alınarak 1.183.200,00 TL'yi depo etmesi için süre verilmiştir.

Tüm bu dilekçeler, beyanlar ve kayıtlardan anlaşılmaktadır ki, davacı tarafından davalı Nazan’a satılan 1/4 pay için dava açılmış, yargılama sırasında bu payın 1/8’inin 07.07.2014, 1/8’inin ise 13.02.2015 tarihli satışlarla elde edildiği belirlenmiş, davalı Nazan vekili tarafından her iki payın dava konusu olduğu gözetilerek cevap dilekçesi ve ikinci cevap dilekçesinde açıklamalarda bulunulmuş, cevap dilekçesinde özellikle müvekkilinin 1/8 hissesini 07.07.2014 tarihinde resmî kayıtlarda 460.000,00 TL'ye, 1/8 hissesini ise 13.02.2015 tarihinde resmî kayıtlarda 700.000,00 TL'ye satın aldığından, müvekkili tarafından iki ayrı seferde yapılan toplam 1/4'lük alımın gerçek bir satış işlemine konu olduğundan, yargılamanın devamı sırasında da her iki satışa yönelik bedellerin gerçek olmadığından, depo edilmesi gereken bedelin her iki hisse yönünden gerçek değer dikkate alınarak yatırılması gerektiğinden bahsedilmiş, nitekim davacı tarafından da dava açılırken her iki satışa ilişkin bedeli de içerecek şekilde 1.410.000,00 TL dava değeri gösterilmiş (bu bedelin 460.000,00 TL'sinin 07.07.2014 tarihli satışa, 700.000,00 TL'sinin 13.02.2015 tarihli satışa, 250.000,00 TL'sinin ise diğer davalı Fügen’e yapılan satışın 500.000,00 TL'sinin yarısı olan –resmî senette “5/8 hissesinin 1/2 hissesi üzerinde kalacak şekilde 1/8 hissesini” ifadesinin hatalı olarak değerlendirildiği ve değerin satış bedeli 500.000,00 TL'nin yarısı 250.000,00 TL olarak dikkate alındığı, yargılamada da bu hissenin bedelsiz devredildiğinin, herhangi bir bedel ödenmediğinin kabul edilmesi sebebiyle bu hususa girilmediği, istinaf aşamasında 500.000,00 TL gözetilerek harç tamamlattırıldığı anlaşılıyor- 250.000,00 TL'ye ilişkin olduğu anlaşılmaktadır) olup, İlk Derece Mahkemesince ön inceleme duruşmasında açıkça hangi hisselerle ilgili dava açıldığına ilişkin bir açıklama veya açıklattırma yaptırılmadan, uyuşmazlığın ne olduğu belirlenmeden (ki buna rağmen taraf vekilleri, “Mahkemece belirlenen nizalı husus doğrudur” şeklinde beyan vermişler!) yargılamaya devam edilmişse de kararda her iki hisse dava konusu olarak kabul edilip hüküm kurulduğuna, istinaf başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkemesi tarafından da her iki satışa ilişkin hisseler dava konusu kabul edilerek eksik harç da tamamlattırılıp, depo edilecek bedel de bu iki hisseye göre belirlendiğine, taraflar arasında her iki satışla ilgili hisselerin dava konusu olup olmadığı hususunda bir ihtilaf bulunmadığına, bu kabule göre 07.07.2014 tarihli satış sebebiyle Nazan’ın taşınmazda paydaş hâline geldiği kabul edilemeyeceğine, bu hissenin iktisap edildiği tarihten davanın açıldığı tarihe kadar Kanunda öngörülen iki yıllık hak düşürücü süre de geçmediğine göre, gerek İlk Derece Mahkemesinin gerekse Bölge Adliye Mahkemesinin 07.07.2014 tarihli satışa konu 1/8 hissenin dava konusu olduğunun kabul edilmesinin, Bölge Adliye Mahkemesince de bu hisse yönünden hak düşürücü sürenin geçmediği kabul edilerek, dosya kapsamı ve toplanan delillere göre yazılı şekilde Nazan’a ait toplam 1/4 hisse ile ilgili yazalı şekilde kabule karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, dolayısıyla Bölge Adliye Mahkemesinin direnme kararının yerinde olduğu kanaatindeyiz.

Ayrıntılı şekilde açıklandığı üzere, 07.07.2014 tarihli satış konu Nazan’a ait 1/8 hisse de dava konusu olduğu, bu kabule göre 07.07.2014 tarihli satış sebebiyle Nazan’ın taşınmazda paydaş hâline gelmediği, bu hissenin iktisap edildiği tarihten davanın açıldığı tarihe kadar Kanunda öngörülen iki yıllık hak düşürücü sürenin de geçmediği, bu sebeple Bölge Adliye Mahkemesinin direnme kararının onanması gerektiği görüşünde olduğumuzdan, Dairenin 07.07.2014 tarihinde yapılan satışa ilişkin hissenin dava konusu olmadığından hareketle, davalı Nazan’ın bu pay satışı sebebiyle paydaş olduğu kabul edilerek, yazılı şekilde Bölge Adliye Mahkemesinin direnme kararının bozulmasına ilişkin Sayın Çoğunluğun görüşüne katılamıyoruz.

Üye                          Üye
Nadir Meral              Süleyman Yıldırım

BİLGİ : I. Uyuşmazlık Yönünden 29 Kasım 2023 Tarihli Birinci Görüşmede Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 25 üyenin 17’si BOZMA, 8’i ise DİRENME UYGUN DAİREYE yönünde oy kullanmışlardır.

II. Uyuşmazlık Yönünden 13 Aralık 2023 Tarihli İkinci Görüşmede Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 24 üyenin 22’si ONAMA, 2’si ise BOZMA yönünde oy kullanmışlardır.