T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ

Esas No       : 2024/2642
Karar No      : 2025/3358

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                       : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
TARİHİ                                 : 15.03.2024
SAYISI                                 : 2021/2271 E., 2024/556 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmiş incelemenin duruşmalı yapılması davacı/karşı davalı vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen olmadığından, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında düzenlenen 01.01.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya ait taşınmazın hayvan bakım ve tedavisi, beslenme bakım ve malzemeleri satışı ile hayvan hastanesi olarak kullanılmak üzere kiralandığını, müvekkilinin taşınmazı kiralamasındaki temel etkenin yapacağı iş doğrultusunda kiralananın bahçeli olması olduğunu, davalı kiraya verenin sözleşmede üstlendiği imalatları yapmadığını, bu imalatların bir kısmını müvekkilinin yaptırdığını, kira sözleşmesinin imzalanmasından hemen sonra davalının bahçe içinde imar mevzuatına ve taahhütlerine aykırı surette 120-130 m² kapalı alan yarattığını, bu alanı kendisi için emlak ofisi olarak kullanacağını veya kiralamayı düşündüğünü bildirdiğini, müvekkilinin bu durumun kabul etmemesi üzerine burada herhangi bir faaliyet göstermeksizin müvekkilinin kullanım hakkına aykırı şekilde bu kapalı alanı kilitleyerek bıraktığını, müvekkilinin işinin gereği kiraladığı, bahçeli binanın tam olarak kullanımından mahrum edildiğini, davalının ihtarlara rağmen kiralananı akde uygun hale getirmediğini, eksik ve ayıplı teslim nedeniyle fazla kira bedeli tahsil ettiğini ileri sürerek; kira bedelinin tenzili ile aylık 12.500,00 TL net kira bedelinin 01.01.2014 tarihinden itibaren net 10.000,00 TL olarak tespitine, sonraki yıllarda akdi artış ile ödenmesine, fazla ödenen kira bedellerinin şimdilik 25.000,00 TL kısmının ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle, davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP VE KARŞI DAVA

Davalı vekili; davacı kiracı hakkında akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açılması nedeniyle işbu davanın açıldığını, davacının kiralananın ayıplı olup olmadığını bilebilecek basirette olmaları gerektiğini, kiralananda herhangi bir ayıp bulunmadığını, davacının varsa ayıbını giderilmesini yasal sürede talep etmediğini ve ihbarda bulunmadığını, davacının kiralananın kullanım amacına uygun olup olmadığına ilişkin gerekli araştırmayı yapmasının kendi kusuru olacağını savunarak, davanın reddini istemiş; karşı davada ise, kira sözleşmesi ile 15.000 USD teminat/depozito verildiğini, emredici düzenlemenin söz konusu olduğunu, ödemenin yapıldığı dolar kuruna göre ödemenin 33.387,00 TL olarak çevrilmesi gerektiğini, kiracının binanın girişinde 50 m² kısmı ve çatının arka tarafının kapatarak bedelsiz olarak kullanıldığını, kiracının izinsiz kullandığı eklentiler için ecrimisil ödenmesi gerektiğini, kiracının sözleşme aykırı ve hor kullanımı sonucunda kiralananda zarar meydana geldiğini, sözleşmenin düzenlenmesinden sonra ortaya çıkan ekonomik değişiklikler nedeniyle edimler arasındaki dengenin önemli ölçüde sarsıldığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, binanın girişine sol tarafta oluşturulan 54 m² alan ile bina çatı katında güvercinliğin kapatılması nedeniyle şimdilik 200,00 TL ecrimisilin, akde aykırı ve hor kullanım sonucu verilen zararın tespiti ile şimdilik 200,00 TL tazminatın tahsiline, depozito bedelinin 33.387,00 TL olarak, aylık kira bedelinin 53.000,00 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 01.01.2014 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, yaklaşık 2 yıl boyunca kira bedellerinin düzenli olarak ödendiği, 12.10.2016 tarihinde davacı kiracının kiralanandaki ayıpların 60 gün içinde giderilmesi hususunda ihtarname keşide ettiğini, davacı ihtarından yaklaşık 2 sene sonra işbu davanın açıldığı, davacı kiracının taşınmazı uzun süre boyunca mevcut hali ile kullandığı, kira bedellerinin tam ödendiği, 2 sene boyunca uyuşmazlık çıkartmadığından kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği gerekçesiyle asıl davanın reddine, taşınmazın mimari projesindeki şekli ile hiçbir bölümü istisna tutulmadan tamamının kiralandığı, bu nedenle kiraya verenin ecrimisil talebinin yerinde olmadığı, kiraya verenin hor kullanma tazminatını isteyebilmesi için kiracı tarafından kiralananın tahliye edilmesi gerektiği, davanın tahliyeden önce açıldığı, her ne kadar yargılama esnasında kiralanan tahliye edilmişse de her davanın açıldığı andaki durum ve koşullara göre değerlendirilmesi gerektiğinden karşı dava tarihinde hor kullanma tazminatının şartları oluşmadığı gerekçesiyle karşı; asıl davanın reddine, karşı davanın kira bedelinin uyarlanması ve depozito bedelinin Türk lirasına dönüştürülmesi taleplerinin feragat nedeniyle reddine, ecrimisil alacağı ve hor kullanma tazminatı talepleri yönünden davanın esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı/karşı davalı kiracı vekili; müvekkilin taşınmazı kiralamasında temel etkenin kiralananın bahçeli olması olduğunu, müvekkilinin imara aykırı olarak yapılan 120 m² ek yapı nedeniyle kiralananı tam ve amacı gereği kullanamadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı/karşı davacı kiraya veren vekili; dava devam ederken kiracının kiralananı tahliye ettiğini, tazminat davası yönünden dava şartının oluştuğunu ileri sürerek; kararın, hor kullanma tazminatı talebi yönünden bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesi ve ödenen kira bedelinin iadesi, karşı davada ecrimisil ve hor kullanma tazminatı istemine ilişkindir.

1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, davacı kiracı tarafından kiralananın ayıplı olduğuna dair süresinde davalı kiraya verene yapılan bir bildirimin olmadığı, kiralanı mevcut haliyle benimseyerek uzun süre kullandığı, ayrıca indirim talebinin geçmişe etkili olmayacağı anlaşılmakla, davacı/karşı davalı kiracının temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 114/1-h maddesi uyarınca davacının dava açmakta hukuki yararının bulunması dava şartları arasında sayılmıştır. Mahkeme dava şartlarının mevcut olup olmadığını, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır. Aynı Kanun’un 115/3 maddesi düzenlemesi ile dava başlangıcında dava şartı noksanlığı mevcutken hüküm anında bu noksanlık giderilmişse başlangıçtaki dava şartı noksanlığından ötürü dava usulden ret edilmez. Dava açıldığında mevcut iken farkedilmemeden dolayı öncesinde dava şartı noksanlığından karar verilmemişken yargılama sürecinde tamamlandığı halde 6100 sayılı Kanun’un 115/3. maddesindeki hükme rağmen usulden ret kararı verilmesi adil yargılanma ilkesini ihlal eder. Davacının bu davada başlangıçtan beri yaptığı bütün masrafların yeni açılacak davada yeniden yaptırılması ve davanın karar verme aşamasına kadar gelecek sürenin yeniden geçirilmesi hak ihlali doğuracağından 6100 sayılı Kanun’a söz konusu hüküm konulmuştur.

Bu itibarla, İlk Derece Mahkemesince; hor kullanma tazminatı davası yönünden, dava şartlarından olan tahliyenin yargılama sırasında gerçekleştiği tespit edildiğine göre, usul ekonomisi ve adil yargılanma ilkesi de nazara alınarak davalı/karşı davacı kiraya verenin hor kullanma tazminatı talebinin incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile hor kullanma tazminatı talebinin reddine karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1. Davacı/karşı davalı kiracı vekilinin asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarının reddine,

2. Karşı davacı tarafından temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca karşı dava yönünden davalı/karşı davacı kiraya veren yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden karşı davacıya iadesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının davacıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Başkan               Üye                      Üye                             Üye                    Üye 
Battal Yılmaz       Halil Özdemir       Muzaffer Gürkanlı       İsmail Ulukul      Osman Kiper