T.C.
YARGITAY
3. Hukuk Dairesi

ESAS NO       : 2022/2200
KARAR NO    : 2022/8401

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ              : ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 15. HUKUK DAİRESİ
TARİHİ                        : 29/12/2021
NUMARASI                : 2021/1154 - 2021/2805
DAVACI                      : N. ORGANİZASYON HİZ. TİC. LTD. ŞTİ. VEK. AV. H.P.
DAVALI                      : B.G. VEK. AV. İ.T.S.
ASLİ MÜDAHİL         : Ö. SANAYİİ ÜRÜNLERİ TİC. LTD. ŞTİ. VEK. AV. I.Ö.
İLK DERECE
MAHKEMESİ            : ANKARA 5. SULH HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ                       : 18/02/2021
NUMARASI               : 2020/1252 - 2021/450

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen uyarlama davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden davanın ve ihtiyati tedbir isteminin reddine yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 01/11/2022 tarihinde gelen davacı vekili Av. H.P. ile davalı vekili Av. A.B.İ.’in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y   K A R A R I

Davacı; 01/03/2019 tarihli ve on yıl süreli sözleşme ile davalıya ait taşınmazda kiracı olduğunu, sözleşmede kiralananın düğün salonu olarak kullanılacağının ve başka amaçla tasarruf edilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, başlangıçta 55.000 TL+KDV olarak belirlenen kira bedelinin Haziran ayında 62.573,50 TL+KDV’ye yükseltildiğini, ülkemizde de artan Covid-19 salgını sebebiyle pek çok toplu organizasyonun iptal edilmesi, kamu kurumlarında ivedi işler dışında faaliyetin askıya alınması ve 16/03/2020 tarihinden itibaren tüm illerde düğün/nişan salonları faaliyetlerinin durdurulması sonucunda, 17/03/2020 tarihli ihtarname ile faaliyete yeniden izin verilene kadar kira ödemesi yapamayacağını davalıya bildirdiğini, 01/07/2020 tarihinden itibaren belirlenen kurallara uyulma koşulu ile faaliyete izin verilmesine karşın, alınan önlemlerin düğün etkinliklerine katılımcı sayısını, kiralananın kullanabileceği alanı ve dolayısıyla kiralanandan beklediği faydayı ciddi şekilde düşüreceğini, böylece başlangıçta var olan edimler dengesinin aleyhine bozulduğunu ileri sürerek; aylık net 62.573,50 TL olan kira bedelinin 01/07/2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 30.000 TL’ye uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; kira sözleşmesinde uyarlama talep edilmeyeceğinin, hatta mücbir sebep halinde kiralanan kullanılmasa dahi kira bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu nedenle kiracının Covid-19 salgını nedeniyle müşterilerinin azaldığı gerekçesiyle kira bedelinin uyarlanmasını talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesince; kira sözleşmesinde olumsuz uyarlama kaydı bulunmasına rağmen yine de kira sözleşmesinin değişen şartlara göre uyarlanmasının Yargıtay içtihatlarında da kabul gördüğü, 2020 yılı Mart ayından beri dünya çapında yaşanan salgın hastalığın sosyal dengeyi etkilediği, bu salgın hastalığın öngörülebilir nitelikte olmadığı, düğün salonlarının çalışmasına resmi kararlarla ara verildiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde uyarlama için öngörülen koşullarının oluştuğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, kiralananın aylık kirasının uyarlama nedeniyle 20/07/2020 tarihi itibariyle aylık 42.500 TL + KDV olarak tespitine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı, taraflarca istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince; davaya konu 01/03/2019 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesinin (1.3.) maddesinde; kiracının her ne sebeple olursa olsun kira sözleşmesi devam ettiği sürece kira bedelinden bir tenzilat ya da uyarlama talep edemeyeceğinin, (4.1.) maddesinde; Protokol A. İş Merkezinin faaliyette bulunduğu süre zarfında kanun, tüzük, talimatname hükümleri yetkili resmi mercilerce verilecek talimatlar, olağanüstü haller, beklenmedik durumlar ve bunlar gibi kiralayanın kusuru ve idaresi dışındaki sebepler dışındaki sebepler dolayısıyla kiralayanın Protokol A. İş Merkezindeki hizmetlerini tam olarak yerine getirememesinin kiracının kira ödeme mükellefiyetini haleldar etmeyeceğinin, bu hallerde kiracının kiralayandan tazminat talep edemeyeceğinin, (4.3.) maddesinde ise; mücbir sebebin akdi sorumlulukların tamamen veya kısmen ifasını engelleyen veya geciktiren, kendisinden kaçınılmayan veya önceden kestirilemeyen ve örnek olarak tahdidi olmamak kaydı ile yangın, deprem, salgın hastalıklar, siklon, su baskını, kuraklık gibi olayları ifade edeceğinin kararlaştırıldığı, geçerli olan bu hükümlerin tarafları bağladığı, 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 12. maddesi gereğince tacir sıfatını taşıyan davacının basiretli davranması gerektiği, kira sözleşmesindeki açık hükümler karşısında davacı kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteyemeyeceği, İlk Derece Mahkemesince kira bedelinden indirim yapılmasının doğru olmadığı gerekçesiyle; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın ve ihtiyati tedbir isteminin reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) “Sözleşme özgürlüğü” başlığı altındaki 26. maddesinde; tarafların kanunda öngörülen sınırlar içinde, sözleşmenin içeriğini özgürce belirleyebilecekleri kabul edilmiştir. Sözleşmenin içeriğini belirleme ve serbestçe tayin etme özgürlüğünün istisnaları, aynı Kanun’un 20. maddesinde düzenlenmiş olan genel işlem koşulları, 27. maddesinde düzenlenmiş olan kesin hükümsüzlük halleri ile 28 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan gabin ve irade fesadı halleridir.

Bunlardan temel sınırlama olan 6098 sayılı Kanun’un 27. maddesine göre; “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.

Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur.”

Taraflar, sözleşmenin kurulması sonrasında meydana gelen durum değişikliklerine kimin katlanacağını veya bu değişikliklerin karşılıklı edim yükümlülüğünü nasıl etkileyeceği hususlarını, sözleşmenin kurulması aşamasında hükme bağlamış olabilirler. Bu nedenle, kira sözleşmelerinde taraflar olağanüstü bir değişiklik nedeniyle edimlerin ifasında engelle karşılaşıldığında nasıl hareket edilebileceği hususunu düzenleyebilirler. Böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde, kira hukukunun temel ilkelerinden olan “kiracının korunması” ilkesi kapsamında önce sözleşmedeki hükümlerin incelenip değerlendirilmesi, sözleşmede bu yönde bir hüküm yok ise 6098 sayılı Kanun’daki imkansızlık, uyarlama, ayıp hali ile olağanüstü fesih konularındaki ilgili hükümlerin değerlendirilmesi gerekir.

Bu aşamada, kiraya verenin teslim borcunu düzenleyen 6098 sayılı Kanun’un 301. maddesinin incelenmesi gerekmektedir.

Anılan maddeye göre; “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”

Açıklanan bu madde ile kiraya verenin konut ve çatılı iş yeri niteliğindeki kiralananı, sözleşmede kararlaştırıldığı tarihte kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sürekli edimlerden olması nedeniyle sözleme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğü, emredici hüküm olarak düzenlenmiştir. Taraflarca, kiralanan kullanıma elverişli bir durumda bulunmasa bile kira bedelinin tam olarak ödeneceği yönünde sözleşmeye konulan hükümler, kanunun emredici hükmüne aykırı olduğundan geçersizdir.

Davaya konu kira sözleşmesi incelendiğinde;

Sözleşmenin (1.3.) maddesinde "Kiracı her ne sebeple olursa olsun, taraflar arasında kira sözleşmesi devam ettiği sürece kira bedelinden bir tenzilat ya da uyarlama talep edemeyeceğini şimdiden kabul ve taahhüt etmiştir.";

(4.1.) maddesinde; "Protokol A. İş Merkezi’nin faaliyette bulunduğu süre zarfında kanun, tüzük, talimatname hükümleri yetkili resmi mercilerce verilecek talimatlar, olağanüstü haller, beklenmedik durumlar ve bunlar gibi Kiralaya'nın kusuru ve idaresi dışındaki sebepler dışındaki sebepler dolayısıyla Kiralaya'nın Protokol A. İş Merkezi’ndeki hizmetlerini tam olarak yerine getirememesi Kiracı'nın kira ödeme mükellefiyetini haleldar etmez. Bu hallerde Kiracı, Kiralayan'dan tazminat talep edemez." hükümlerine yer verildiği anlaşılmaktadır."

Gelinen bu noktada, davacı kiracının Covid-19 salgın hastalığına bağlı olarak çatılı iş yeri kirası ilişkisine konu kiralananı tam ve verimli olarak kullanamaması nedeniyle kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkin koşulların incelenmesinde yarar bulunmaktadır.

Sözleşme hukukunda temel ilke ahde vefa (Pacta sund servanda) ise de, sözleşmenin kurulması sonrasında şartlarda meydana gelen olağanüstü değişikliklere bağlı olarak sözleşme koşullarında meydana gelen dengenin yeniden sağlanması için "beklenmeyen hal şartı" (clausula rebus sic stantibus) ilkesi öğreti ve uygulamada kabul edilmiştir. Özellikle sürekli borç ilişkisi kuran sözleşmeler bakımından ilk sözleşme koşullarında aşırı olarak gerçekleşen olumsuz değişikliklere bağlı olarak, sözleşmenin kurulduğu tarihte taraf edimleri arasında kurulan denge daha sonradan meydana gelen bu olağanüstü durumlar sebebiyle bir taraf zararına olacak şekilde bozulabilir. Bu durum sözleşmenin kurulduğu tarihteki işlem temelinin çökmesine, aşırı ifa güçlüğüne sebep olabilir. Ayrıca meydana gelen olağanüstü duruma bağlı olarak bir tarafın durumunun kötüleşmesi halinde aşırı ifa güçlüğü çeken tarafın sözleşmeye bağlı kalmasını istemek dürüstlük ilkesine aykırılık oluşturduğundan, çöken işlem temelinin yeniden tesisi için uyarlamaya gerek duyulur. Sözleşme koşullarının değişen şart ve durumlara uyarlanmasına sözleşmenin uyarlanması denir. Uyarlama daha çok sözleşmenin içeriğinin, yani tarafların hak ve borçlarının değiştirilmesi şeklinde olur.

Sürekli edimli sözleşmelerden olan kira sözleşmelerinde uyarlama talebi daha çok süre ve kira bedeli için yapılmaktadır. Türk hukukunda, hem clausula rebus sic stantibus ilkesi, hem de işlem temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu Yargıtay kararları ile benimsenmiş ise de; işlem temelinin çökmesi kavramının uygulanabilmesi için, sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir.

Nitekim bu hususu yasal düzenlemeye kavuşturan 6098 sayılı Kanun’un “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesinde; ''Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.'' şeklinde bir düzenlenmeye yer verilmiştir.

İki tarafa borç yükleyen ve özellikle sürekli edimli sözleşmelerde sözleşmenin kurulması sonrasında taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum sebebiyle bir taraf aleyhine sözleşme ifasının güçleştiği durumda anılan hüküm uyarınca sözleşme koşullarının uyarlanması gündeme gelir. Bunun için;

1) Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan kaynaklanmayan bir nedenle sonradan ortaya çıkmış olmalıdır.

2) Olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine ağırlaştırmak suretiyle değiştirmiş olmalıdır.

3) Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.         

Dünyada ilk defa 2019 yılı Aralık ayında Çin'in Wuhan Şehrinde ortaya çıkan, tüm dünyada hızla yayılan, Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11/03/2020 tarihi itibariyle "pandemi" (bölgeler ve gruplar üstü coğrafi salgın) olarak ilan edilen, ülkemizde ise 2020 yılının Mart ayının 2. yarısından itibaren görülen Covid-19 virüsünün yayılmasının önlenmesi, öldürücülüğünün azaltılması amaçlı olarak TBMM tarafından bir kısım yasal düzenlemeler yapıldığı gibi Cumhurbaşkanlığı Kararları ve İçişleri Bakanlığının genelgeleri ile umuma açık istirahat yerleri ile eğlence mekanları kısmen veya tamamın kapatılmış, sokağa çıkma yasağı konulmuştur. Salgın hastalığa bağlı idari yasak ve tedbirler zaman içinde hafifletilse de, tedbirlerin büyük bir bölümü 01/07/2021 tarihine kadar devam etmiştir. Bu salgından doğrudan veya alınan idari tedbirler nedeniyle dolaylı olarak belli faaliyetlerin icra edildiği ticari işletmeler, okullar, hastaneler vs. gibi iş yerleri olumsuz olarak etkilenmiştir. Buna bağlı olarak, salgın döneminde TBMM tarafından çıkarılan kanuni düzenlemelerde de Covid-19 salgın hastalığı olağanüstü durum (mücbir sebep) sayılmıştır (Özellikle 7226 sayılı Kanun’un Geçici 1. maddesiyle Covid-19 salgın hastalığının ülkemizde görülmüş olması sebebiyle yargı alanındaki hak kayıplarının önlenmesi için bazı sürelerin durdurulmasına karar verilmiştir.).

Nitekim, Yargıtay içtihatlarında olağanüstü durum (mücbir sebep); sözleşmenin yapıldığı sırada önceden dikkate alınması ve önüne geçilmesi imkansız olan ve dış etkilerden kaynaklanan sel, yangın, deprem, salgın hastalıklar gibi olaylar olarak tarif edilmiştir (Hukuk Genel Kurulunun 2017/11-90 E., 2018/1259 K., Dairemizin 2022/6903 E., 2022/8128 K. sayılı ilamları).

Yukarıda yer verilen açıklamalar ile söz konusu sözleşme hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; kiraya verenin, kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmasa dahi kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getireceğine ilişkin hükümler ile 6098 sayılı Kanun’un 301. maddesinin emredici hükmü, davacı kiracı aleyhine (davalı kiraya veren lehine) değiştirilmiştir. Dolayısıyla sözleşmenin anılan bu hükümleri, aynı Kanun’un 27. maddesi uyarınca kesin olarak geçersizdir. Diğer taraftan, bu hükümlerin geçersiz olması, sözleşmenin diğer hükümlerini etkilememektedir.

Bu nedenle, 11/03/2020 tarihi öncesinde yapılmış olan kira sözleşmelerinde; Covid-19 salgın hastalığının, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanım amacını ve tarafların borçlarını etkilediği ölçüde, sözleşmenin yapılması sırasında öngörülemeyen olağanüstü bir durumun sonradan ortaya çıktığının ve buna bağlı olarak 6098 sayılı Kanun’un 138. maddesinde öngörülen uyarlamanın ilk koşulunun gerçekleştiği kabul edilmelidir.

Diğer taraftan; davacı kiracı, Covid-19 salgın hastalığının önlenmesi için alınan idari tedbirler sonucunda düğün salonu olarak işlettiği kiralananı tam ve verimli olarak kullanamaması nedeniyle ödediği kira bedelinin uyarlanmasını talep etmektedir. Yaşanan bu salgın nedeniyle, davacının da faaliyet gösterdiği düğün salonu işletmeciliği sektöründe faaliyetlerin sınırlandırılmasına ilişkin idarece çeşitli önlemler alınmıştır. Alınan bu önlemler, salgın hastalık öncesine göre davacı kiracının kira bedelini ödeme yükümlüğünü zorlaştırmış, eş söyleyişle sözleşmenin ifasını dürüstlük kurallarına aykırı düşecek şekilde etkilemiştir.

Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; kira sözleşmesinde yer alan, kiraya verenin, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına elverişli halde bulundurmasa dahi her durumda kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirmekle yükümlü olduğuna dair hükümlerin geçersiz olduğu; Covid-19 salgın hastalığı sebebiyle alınan idari yasak ve tedbirlerin etkin olduğu dönemle sınırlı olmak üzere, davacı kiracının 6098 sayılı Kanun'un 138. maddesi uyarınca uyarlamaya dayalı olarak kira bedelinin tenzili talepli dava açmakta haklı bulunduğu gözetilmek suretiyle, istinaf incelemesinin gerçekleştirilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak davanın tümden reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371. maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, 8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, aynı Kanun’un 373/2 maddesi uyarınca dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 01/11/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Başkan           Üye               Üye              Üye                      Üye 
M. DUMAN      M. ÖZER      H. KANIK     M. GÜRKANLI     İ. ULUKUL