T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2022/3-327
KARAR NO   : 2022/1496

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ               : İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                         : 01/06/2017
NUMARASI                 : 2020/1 - 2022/3
DAVACILAR                : 1- M.A. 2- N.Ö. 3- S.Ö. 4- Ş.S.
                                       5- T.Ö. vekilleri Av. Y.Y.
DAVALI                        : M.S.T. vekili Av. B.Ç.

1. Taraflar arasındaki “alacak ve tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacılar İstemi:

4. Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi ile davalı arasında 01.06.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, murisin ölümü ile mirasçılardan Selim Ö.’ın taşınmazın yeni maliki olduğunu, davalının kiracı olduğu dönemde radyatördeki sızıntı nedeniyle kiraya konu meskenin suyla dolduğunu ve alt katın da zarar gördüğünü, tespit raporuna göre alt kattaki iş yerinde 2.500 TL hasar oluştuğunu, müvekkillerinden Selim Ö.’ın hasarı 2.950 TL bedel ile giderdiğini, yine kiralanan meskende de 2.250 TL hasar tespit edildiğini, davalının Eylül ve Ekim aylarına ait kira borcunun bulunduğunu, müvekkili Selim Ö. tarafından kiracı adına aidat, elektrik ve jeotermal fatura ödemesi yapıldığını ileri sürerek toplam 6.612,16 TL alacağın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili, alınan tespit raporlarını kabul etmediklerini, davaya konu meskenin müvekkilinin İzmir’de öğrenim gören kızı için kiralandığını, müvekkili ve kızının yaz aylarında Tire ilçesinde ikamet ettiklerini, müvekkilinin su baskınından site görevlisinin telefonu ile 26.08.2014 tarihinde haberdar olduğunu ve hemen meskene intikal ettiğini, odalarda üç parmak yüksekliğinde su ile karşılaşıldığını, eskimiş radyatörün tam ortadan patladığının ve suyun buradan yayıldığının tespit edildiğini, hasarın oluşmasında müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, anahtar teslim alınmadığı için tevdii mahalli yoluna müracaat edilerek anahtarın 21.10.2014 günü kiraya verene teslim edildiğini, jeotermal vananın açık bırakılması ile zarar arasında bağlantı olmadığını, radyatör aşırı eskidiği için patladığını, oturamayacağı mesken için müvekkilinden kira istenemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

6. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 08.09.2015 tarihli ve 2014/1171 E., 2015/783 K. sayılı kararı ile; davanın kısmen kabulü ile meydana gelen zararda davalı kiracının kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle tazminat talebinin reddine, ödenmeyen kira ve fatura bedellerine ilişkin alacak istemi yönünden 1.312TL’nin kabulüyle davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.02.2017 tarihli ve 2017/1419 E., 2017/1954 K. sayılı kararı ile; “… 1- 5219 ve 5236 sayılı yasalar ile HUMK. nun 427.maddesinde öngörülen kesinlik sınırı 01.01.2011 tarihinden itibaren 1.540 TL. ye çıkarılmıştır. Hüküm, karar tarihi itibariyle kesin niteliktedir. Kesin olan kararların temyiz istemleri hakkında mahkemece bir karar verilebileceği gibi 01.06.1990 gün 3/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kurulu uyarınca Yargıtay'ca da temyiz isteminin reddine karar verilebilir. Açıklanan nedenlerle davalının temyiz isteminin REDDİNE

Davacının temyiz itirazlarının incelenmesinde;

2-) Taraflar arasındaki 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesin gereğince kiracı olan davalının oturduğu davaya konu kiralananda ve alt dairede 26.08.2014 tarihinde su basması ile zarar oluştuğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

6098 Sayılı T.B.K.’nun 316. (B.K.’nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.’nun266.) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.

Mahkemece yargılama aşamasında yapılan keşif sonucu inşaat mühendisi, makine mühendisi ve hukukçu bilirkişi heyetinden alınan raporda kiralanan daire ve alt dairede toplam 2.680 TL hasar oluştuğu, su basmasından kaynaklı hasardan davacı kiraya verenin tesisatın eski bakımsız olması nedeniyle %30 oranında kusurlu olduğu, davalı kiracının uzun süre evden ayrıldığı halde gerekli önlemleri almayarak %70 oranında kusurlu olduğu belirlenmiştir. Mahkemece kiracının hasarı öngöremeyeceği, kiraya verenin tamamen kusurlu olduğundan bahisle hasar bedeli yönünden talebin reddine karar verilmiş ise de, bilirkişi heyeti tarafından belirlenen kusur oranları dikkate alınarak hasar bedeline hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde hasara ilişkin talebinin reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 01.06.2017 tarihli ve 2017/533 E., 2017/619 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, radyatörün kullanma ömrünü tamamlayıp tamamlamadığını bilebilecek tek kişinin kiraya veren olduğu, kiracının ancak kiralananın kötü kullanılması hâlinde sorumlu olabileceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, kiraya konu meskende ve alt kattaki iş yerinde su baskını sonucu oluşan hasardan davalı kiracının sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

13. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir (Türk Hukuk Lûgatı: Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C.1, s. 694). Sözleşmenin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir.

14. Kiraya verenin asli edim yükümü, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurması olup bu husus, somut olayda uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 249. maddesinde [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir” şeklinde düzenlenmiştir. Kiracının asli edim yükümü ise kira bedelinin ödenmesidir (TBK m. 313).

15. Kiracı bunun dışında kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcu altındadır.

16. Zira kiracı kiralananı kullanma hakkına sahip ise de bu hak mutlak ve sınırsız değildir (Yavuz, Nihat: Türk Kira Hukuku, Ankara 2003, s. 1124). Kiraya veren nasıl kiralananı sözleşme amacına uygun şekilde teslim etmek ve kira süresi içerisinde kullanıma, yararlanmaya elverişli olarak bulundurmak zorunda ise, kiracı da kiralananı özenle kullanmak ve olağan kullanmadan doğan yıpranmalar dışında kalan hâliyle geri vermek zorundadır. Eğer kiralanan olağan şekilde kullanılmamışsa kiracının iyi niyetle hareket etmediği ve kiralananı hoyratça kullandığı varsayılır (Aydemir, Efrail: Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, 4. Bası, s. 292).

17. Doktrin ve uygulamada “hor kullanma” olarak adlandırılan bu durumu kanun koyucu BK’nın 256/1. maddesinde şu şekilde düzenlemiştir:

“Müstecir mecuru kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman icarında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa ile mükelleftir.”

18. Borçlar Kanunu ile paralel düzenleme içeren TBK’nın 316/1. maddesinde ise “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür” düzenlemesi bulunmaktadır.

19. “Kiralananın özenle kullanılması”ndan anlaşılması gereken; kiralananın, sözleşmede öngörülen kullanma şekline elverişliliği, fizikî varlığını ve değerini azaltmayacak şekilde kullanılmasıdır. Kiracının, kiralananın cins, nitelik ve mahiyetine göre kendi malı gibi tam bir özen içinde kullanması; kendi malına gösterdiği özeni kiralanana da göstermesi beklenir. Bu özen, makul ve dürüst bir kiracının göstermesi gereken objektif bir özen olarak kabul edilmelidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2022, s. 754).

20. Kiracının olağan kullanmadan doğan yıpranma ve değer düşmesi hariç, teslim aldığı hâliyle kiralananı iade yükümlülüğüne aykırılığı, temelinde BK’nın 96. maddesi (TBK m. 112) anlamında “borcun gereği gibi ifa edilmemesi” hâli teşkil eder ve kiraya veren bundan dolayı bir zarara uğrarsa bu zarar bunda kusuru bulunan kiracı tarafından karşılanmak zorundadır.

21. Sözleşme sonuna kadar kiracının göstermesi gereken özenin kapsamı ve nasıl olacağı konusunda gerek BK gerekse TBK’da bir açıklık olmamakla birlikte diğer hükümlerin birlikte yorumlanması ile kiralananda olağan kullanım ile oluşan değer azalışı dışında bir eksiklik ve ayıba sebebiyet verilmemesi gerekir.

22. Nitekim BK’nın 266. maddesine göre;

“Müstecir, mecuru ne halde tesellüm etmiş ise icarın hitamında o halde ve mahalli adete tevfikan geri vermekle mükelleftir.

Müstecir, akit mucibince etmiş olduğu intifa sebebiyle husule gelen eskilik yahut değişiklikten mesul değildir.

Müstecirin mecuru iyi bir halde tesellüm etmiş olduğu, asıldır.”

23. Türk Borçlar Kanunu da kiralananın geri verilmesi borcunu 334. maddede;

“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir” şeklinde düzenlemiştir.

24. Kira sözleşmesine ilişin bu açıklamalardan sonra Mahkemenin direnme gerekçesi dikkate alındığında delil tespiti konusuna kısaca değinmek yerinde olacaktır.

25. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 400 ve devam maddelerinde düzenlenen delil tespiti, ileride açılacak veya açılmış olan bir davayla ilgili delillerin zarar görmesi veya yok olması gibi tarafın hakkını önemli ölçüde zedeleyen durumlara karşı güvence altına alınmasını sağlamak amacıyla kabul edilmiş bir kurum olup (Kuru, Baki: Hukuk Muhakemeleri Usulü, 6. Bası, C. 4, s. 4426) hukukî niteliği itibarıyla bir dava değil geçici hukukî himaye tedbiridir (Akil, Cenk: Medeni Yargılama Hukukunda Mahkemelerce Yapılan Delil Tespiti, AÜHFD, C. 58, S. 1, s. 3) (Hukuk Genel Kurulunun 01.03.2022 tarihli ve 2019/3-53 E., 2022/230 K. sayılı kararı). Delil tespiti dosyası, asıl dava dosyasının eki sayılır ve onunla birleştirilir. Asıl davanın taraflarından her biri, iddia veya savunmasını ispat için bu tutanak ve raporlara dayanabilir (HMK m. 405). Tespiti istenilen husus teknik bir incelemeyi gerektiriyorsa mahkemece taraf talebi üzerine yahut kendiliğinden bilirkişi incelemesine başvurulabilir. HMK’nın 402. maddesine 22.07.2020 tarihli ve 7251 sayılı Kanun ile eklenen 4. fıkra ile tespitin yapılmasından sonra, tespit tutanağı ve varsa bilirkişi raporunun bir örneğinin mahkemece karşı tarafa re’sen tebliğ olunacağı düzenlemesi getirilmiştir.

26. Delil tespitinde de önem arz eden bilirkişi incelemesi, uygulamada sıklıkla kullanılan ispat vasıtalarından biridir ve bu vasıta çoğu zaman yargılamanın seyri bakımından büyük bir öneme sahip olmaktadır. Bu nedenle, bilirkişi incelemesine değinmekte de fayda bulunmaktadır.

27. İddia ve savunmalarını ispat için tarafların mahkemeden bilirkişi incelemesi yapılmasını istemeleri hâlinde hukuk hâkiminin, uyuşmazlığı kendi tespit ve takdiri ile medeni hukuk alanı kurallarına göre çözümlemesi gerekir.

28. Diğer taraftan HMK’nın 266 vd. maddeleri ile 26.11.2016 tarihinde yürürlüğe giren 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu’nun 3 vd. maddeleri uyarınca, çözümü özel ve teknik bilgiyi gerektiren hâllerde hâkim, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir. Bilirkişi raporu kural olarak hâkimi bağlamaz. Hâkim raporu, sunulan bilimsel ya da teknik veriler çerçevesinde diğer delillerle birlikte serbestçe takdir eder. Bilirkişi, raporunda ve sözlü açıklamaları sırasında çözümü uzmanlığı, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hususlar dışında açıklama yapamaz. Bir başka anlatımla bilirkişiler hâkimin yapması gereken hukukî nitelendirme ve değerlendirmelerde bulunamaz. Yalnızca verilen işi özel ve teknik bilgi dâhilinde incelemekle görevlidirler.

29. Bir uyuşmazlıkta hâkim özel ve teknik bilgiye üç durumda ihtiyaç duyabilir. Bunlar kısaca; salt özel veya teknik bilginin mahkemeye iletilmesi, özel veya teknik bilginin vakıalara uygulanmak suretiyle mahkemeye iletilmesi ve özel veya teknik bilgi vasıtasıyla salt bir vakıa tespiti yapılması olarak özetlenebilir (Atalı, Murat/ Ermenek, İbrahim/ Erdoğan Ersin: Medeni Usul Hukuku, Ankara 2022, s. 529).

30. Nitekim bu özelliğinden dolayı bilirkişi raporu kavramı, Türk Hukuk Lûgatında; “Bilirkişinin hukuki değerlendirmeleri içermeyecek şekilde davanın çözümlenmesinde gereken teknik konulardaki açıklamalarını içeren mahkemeye sunduğu metindir. Bilirkişi raporu mahkemenin uyuşmazlığı çözerken kullandığı kanıtlardan biri olup yargıç, bilirkişinin oy ve görüşünü öteki kanıtlarla birlikte serbestçe araştırır” şeklinde açıklanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, s. 164).

31. Yargılama faaliyetinde esas olan aynı konuda bir kez bilirkişi raporu alınmasıdır. Ancak, HMK’nın 281. maddesinde; tarafların, bilirkişi raporunda eksik gördükleri hususların, bilirkişiye tamamlattırılmasını; belirsizlik gösteren hususlar hakkında ise bilirkişinin açıklama yapmasının sağlanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilecekleri; mahkemece, bilirkişi raporundaki eksiklik yahut belirsizliğin tamamlanması veya açıklığa kavuşturulmasını sağlamak için, bilirkişiden ek rapor alınabileceği; ayrıca gerçeğin ortaya çıkması için mahkemenin, gerekli görürse yeni görevlendireceği bilirkişi aracılığıyla, tekrar inceleme de yaptırabileceği açıklanmıştır.

32. Bu bağlamda hâkim, bilirkişi raporunu yeterli görmezse, bilirkişiden ek rapor isteyebileceği gibi gerçeğin ortaya çıkması için önceki bilirkişi veya yeniden seçeceği bilirkişi vasıtasıyla yeniden inceleme de yaptırabilir. Bilirkişi raporları arasında çelişki varsa, çelişki giderilmeden karar verilemez. Aynı şekilde denetime elverişli olmayan, dayanaksız bilirkişi raporları da hükme esas alınamaz.

33. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki 01.06.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olan davalının oturduğu davaya konu kiralananın 26.08.2014 tarihinde kalorifer borusunun patlamasıyla su ile dolduğu, bundan dolayı hem kiralanan meskenin hem de alt kattaki dükkânın zarar gördüğü, davacı tarafın hem kiralananın hem de alt kattaki dükkânının zararının tespiti için iki ayrı dosya ile delil tespiti talebinde bulunduğu, tespit dosyasında alınan bilirkişi raporlarında kiralananın ve alt kattaki dükkânın hasarının belirlendiği, bunun üzerine davacı tarafın eldeki dava ile davalı kiracıdan zararının tazminini istediği anlaşılmaktadır.

34. Anılan hususlarda uyuşmazlık olmayıp uyuşamazlık, doğan zarardan kiraya verenin mi kiracının mı sorumlu olacağına ilişkindir. Mahkemece isabetli olarak, uyuşmazlık noktasının teknik bilgiyi gerektirdiği değerlendirilerek bilirkişi raporu alınmasına karar verilmiş; dosyaya sunulan bilirkişi raporunda ise yükümlülüklerini yerine getirmeyen davalı kiracının %70, taşınmazdaki demirbaşların zarara yol açmadan tamiri ve değiştirilmesi yönünde gerekli dikkat ve özeni göstermeyen davacı kiralayanın ise %30 oranında kusurlu olduğu belirtilmiş olmasına karşın bu rapor değerlendirilmeye alınmayarak hüküm tesis edilmiştir.

35. Her ne kadar mahkemece kiracının hasarı öngöremeyeceği, kiraya verenin tamamen kusurlu olduğu gerekçesiyle hasar bedelinin tazmini yönünden davanın reddine karar verilmiş ise de, yukarıda da açıklandığı üzere kiracının da özenle kullanma ve kiralanandaki aksaklıkları kiraya verene bildirme yükümlülüğü bulunduğundan, Özel Daire bozma kararında da işaret edildiği üzere, mahkemece alınan bilirkişi raporu çerçevesinde değerlendirme yapılarak varılacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.

36. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; kiraya verenin kiralananı kullanıma uygun şekilde bulundurmakla yükümlü olduğu, kiraya verenin kusurunun daha fazla olduğu, direnme kararının değişik gerekçeyle bozulması gerektiği görüşü ile kusur sorumluluğunun tespitini bilirkişinin değil mahkemenin yapması gerektiği, mahkemece de belirtildiği üzere kiracının sorumluluğunun olmadığı, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

37. Hâl böyle olunca, Mahkemece Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

38. Diğer taraftan, dava tarihi 29.12.2014 olduğu hâlde direnme kararının başlık kısmında 02.05.2017 olarak hatalı yazılmış ise de bu durum mahallinde düzeltilebilir maddi hata niteliğinde olduğundan ayrıca bozma nedeni yapılmamıştır.

39. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ :

Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” hükmüne göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440/III-2. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 10.11.2022 tarihinde oyçokluğu ile ve kesin olarak karar verildi.

BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 18 üyenin 14’ü BOZMA, 3’ü ONAMA, 1’i ise DEĞİŞİK GEREKÇE İLE BOZMA yönünde oy kullanmışlardır.