T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2017/(6)3-1547
KARAR NO   : 2021/1737

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ              : Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                        : 25/02/2016
NUMARASI                : 2015/751 - 2016/124
DAVACI                      : P. İnş. Tur. Taah. İht. İhr. Gıda Tic. Ltd. Şti. 
TEMLİK ALAN           : Z.K.M. vekilleri Av. H.S.
DAVALI                      : Muğla Valiliği Yatırım İzleme Koordinasyon Başkanlığı vekili Av. F.B.T.
YENİ TEMLİK ALAN : A.A. vekili Av. Ü.A.

1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirketin mülkiyeti Muğla Valiliği İl Özel İdaresine ait olan G. Mah. E. Sok. No:1 Bodrum adresindeki turistik tesis vasfındaki mecuru Muğla Valiliği İl Özel İdaresi Genel Sekreterliği ile akdettiği 07.04.1999 başlangıç tarihli sözleşme ile kiraladığını, kira kontratlarının ileriki yıllarda yenilenerek kira bedelinin %100 ve üzeri oranlarda artırıldığını, müvekkilinin, emsallerine oranla son derece fahiş olan kira artırımlarını tahliye tehdidi altında kabul etmek mecburiyetinde kaldığını, kira ilişkisi döneminde mecurun deprem yönetmeliğine göre dayanıksız olduğu ve güçlendirme zorunluluğunun bulunduğu yönündeki Bayındırlık Bakanlığı Muğla İl Müdürlüğünün raporuna istinaden, mecuru amacına uygun olarak ve güvenli bir şekilde kullanabilmek amacıyla, kiraya verenin de bilgisi dahilinde tüm masrafları müvekkili tarafından karşılanarak 2006 yılında güçlendirme çalışmaları yapıldığını ve tamamlandığını, Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/166 D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti yapıldığını ve bilirkişi raporu ile yapılan masrafların 2006 yılı piyasa rayiç fiyatları ile 142.000 TL olarak belirlendiğini, yapılan bu masrafların kiraya verenden defalarca yazılı olarak talep edilmesine rağmen bugüne kadar hiçbir sonuç alınamadığını, dört ayrı üniteden müteşekkil olan mecurun esaslı iki ünitesinin Bodrum Belediyesi tarafından ruhsatlı olmadığı ve kaçak olduğu gerekçesi ile yol tanzim ve düzenleme çalışmaları kapsamında 2010 yılının Mart ayında yıkıldığını, müvekkilinin bu durumdan kiralayanı da haberdar ettiğini, bu yıkım neticesinde müvekkili şirketin bar ve restoran olarak işlettiği iki esaslı işyerini kaybettiğini ve büyük gelir kaybına uğradığını, müvekkili şirketin 2010 yılı sezonu başlangıcında mecuru yeni turizm sezonuna hazır hâle getirebilmek ve turistik tesis olan mecuru amacına uygun işletmeye açabilmek için tüm masrafları karşılamak zorunda kaldığını, önceden öngörülmesi mümkün olmayan bu durum karşısında müvekkili şirketin yapmak zorunda kaldığı bakım ve onarım masrafları kiraya veren tarafından karşılanmadığı gibi yok olan iki ünite/işyeri için kira bedelinin yeniden tespiti taleplerinin de sonuçsuz kaldığını, davalı kiraya verenin meydana gelen mağduriyeti gidermek ve müvekkili şirket tarafından mecura daha önce yapılan zorunlu ve faydalı masrafları tüm yazılı taleplere rağmen kira alacağından mahsup etmek veya ödemek yerine müvekkili şirketi işyerinden tahliye etme yolunu tercih ettiğini ve şirketin iflasın eşiğine gelmesine neden olduğunu, müvekkilinin mecuru kiralama amacına uygun olarak kullanabilmek için disko, restoran ve cafe-bar olarak işletilen bölümleri de zorunlu olarak mevzuata ve kira sözleşmelerine uygun olarak kiralayanla yapılan yazışmalar doğrultusunda tadil ve tamir ettirdiğini, ancak yol tanzim ve düzenleme çalışmaları kapsamında kaçak olduğu gerekçesi ile Bodrum Belediye Başkanlığı tarafından işletmenin 2 ünitesinin yıkıldığını, yıkılan bu iki işyerinin moloz ve diğer yıkım kalıntılarının kaldırılması, yerin temizlenmesi, zeminin yeniden kaplanması, isnat ve diğer duvarların yeniden yapım ve onarımı, drenaj ve izolasyon çalışmaları, boya işleri ve diğer tüm onarımların müvekkili şirket tarafından yapıldığını, işyerinin bitişik olması nedeni ile iki işyerinin de cam ve çerçeveleri, sıvaları, merdivenleri, elektrik ve su tesisatının da hasar gördüğünü, Belediye tarafından yıkılan yerleri onarıp mecuru kullanılabilir hâle getirebilmek için 123.500 TL masraf yapmak zorunda kaldığını, müvekkili şirketin kiralananın bütününde, yıkılan iki ünite de dahil zorunlu ve faydalı, mecura da değer katan ve davalıya da fayda sağlayan masraflar yaptığını, tüm bunların tespiti talebi üzerine Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/349 D. İş sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporu ile proje bedelleri hariç tadilat bedellerinin 300.000 TL olabileceğinin tespit edildiğini, kira sözleşmesinin akdinden sonra kiralananın yapı kullanma ruhsatının olmadığının ortaya çıktığını, yapı kullanma ruhsatı için müvekkili tarafından ödenen proje bedellerinin de mecur için yapılan zaruri masraflardan olup, davalı tarafından ödenmesini talep ettiklerini ileri sürerek fazlaya dair hak, talep ve alacakları saklı kalmak kaydı ile müvekkilinin ödediği faydalı ve zaruri, mecura da değer katan ve davalıya teslim edilen masraflar karşılığı şimdilik 20.000 TL, özellikle yıkım sonrası uğradığı gelir kaybı ve zararı karşılığı şimdilik 5.000 TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

5. Davacı vekili ıslah dilekçesi ile; dava dilekçesinde talep ettikleri 20.000 TL alacağa ek olarak 2006 yılında yapılan faydalı ve zaruri imalatlar bedeli 139.000 TL, 2010 yılında yapılan faydalı ve zaruri imalatlar bedeli 78.000 TL olmak üzere toplam 217.000 TL daha alacak haklarının olduğunun tespit edildiğini, dava dilekçesinde talep ettikleri gelir kaybı ve zarar karşılığı 5.000 TL alacağa ek olarak, Bodrum Ticaret Odası tarafından kafenin ortalama cirosunun 280.000 TL, restoranın 250.000 TL olarak tespit edilip cevaben bildirildiğini, cironun %10'unun 53.000 TL olduğunu ileri sürerek bilirkişi raporlarındaki aleyhe eksik hususları kabul etmemek, fazlaya ilişkin hak, talep ve alacakları saklı kalmak kaydıyla faydalı ve zaruri masraflar karşılığı 217.000 TL, gelir kaybı ve zarar karşılığı 53.000 TL olmak üzere toplam 270.000 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı Cevabı:

6. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili Muğla İl Özel İdaresinin mülkiyeti İdareye ait olan Bodrum ilçesi G. Mah. E. Sokak üzerinde bulunan turistik tesisi yazılı kira sözleşmesi ile 2006 yılından itibaren 4 yıl süreyle davacı şirkete kiraladığını, davalı aleyhine temerrüt nedeniyle tahliye talebiyle açılan davada, Muğla İcra (Hukuk) Mahkemesinin 25.02.2009 tarihli ve 2008/324 E., 2009/49 K. sayılı kararı ile takibin devamına ve taşınmazın tahliyesine karar verildiğini ve kararın 27.04.2009 tarihinde kesinleştiğini, Muğla 1. İcra Müdürlüğünün 2010/1299 E. sayılı dosyasında yapılan takipte, Bodrum 1. İcra Müdürlüğünün 2010/995 Tal. sayılı dosyası ile 01.09.2010 tarihinde haciz işleminin gerçekleştirildiğini ve davacı kiracıya tahliye için uygun süre verildiğini, 30.11.2010 tarihinde de tahliye işleminin tamamlandığını, İdare tarafından davacı şirket aleyhine başlatılan bir kısım icra takiplerinin de derdest olduğunu, Bodrum Belediye Encümeninin 10.12.2009 tarihli ve 19 sayılı kararı ile anılan taşınmazda inşaat ruhsatı ve eki mimari projesine aykırı ilave yapı yapıldığından bahisle alınan yıkım kararı davalı İdarece Muğla 1. İdare Mahkemesinde iptal davasına konu edilmiş ise de; 14.10.2010 tarihli ve 2010/842 E., 2010/2673 K. sayılı kararla iptal taleplerinin reddedildiğini, davacının, kendisinin taşınmazdan tahliyesi hususunda 27.04.2009 tarihinde kesinleşmiş mahkeme kararını, açtığı kira uyarlama davasının 01.06.2009 tarihinde reddedilmiş olduğunu ve 10.12.2009 tarihinde Bodrum Belediye Encümeni tarafından alınan yıkım kararının varlığını bildiğini ve zaten yıkım işleri de gerçekleştiği hâlde, tespite konu fahiş masrafları yapmış olmasının ve bu masrafları idareden talep etmesinin veya idareden bu masrafların kira borcuna mahsup edilmesi yönündeki taleplerinin kabul edilemez olduğunu, davacının bu talepleri üzerine, İdarenin teknik elemanları tarafından 08.11.2010 tarihli rapor ile tesisin hizmete devam edebilmesi için yapılması zorunlu olan bakım ve onarım işlerinin 11.518,21TL olarak hesaplandığını, davacının dava konusu taleple ilgili olarak İdareye de başvurduğu, Muğla İl Encümeninin 25.11.2010 tarihli ve 911 sayılı kararı ile kira sözleşmesinin 23. maddesindeki “Kiralanan yer projesine uygun olarak mevcut durumu ile kiraya verilmiştir. Kiracı iş yerinde ayrıca sabit bir tesis kuramaz, asli durumu değiştirecek tadilat yapamaz. Ancak, faaliyet alanı ile ilgili olmak ve mesleğinin icrasına katkıda bulunmak şartı ile idarenin yaptıracağı tetkik ve inceleme sonucu vereceği karar doğrultusunda, kurumun denetimi altında masrafları kiracıya ait olmak üzere uygun görülen değişiklikler yapılabilecektir. Kira süresinin sonunda işyeri projesine uygun hale getirilerek kiracı tarafından idareye işyeri teslim edilecektir” hükmü gerekçe gösterilerek talebin reddedildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

7. Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 19.12.2013 tarihli ve 2011/649 E., 2013/752 K. sayılı kararı ile; davacı her ne kadar kiralanan taşınmazın restoran ve bar bölümlerinin 2010 yılı Mart ayında Bodrum Belediyesi tarafından yıkılması nedeni ile kiralanan taşınmazın kira sözleşmesi boyunca aynı şekilde kiracının kullanımında bulundurulmadığını, bu itibarla yıkılan bu iki üniteden dolayı davacı şirketin kâr kaybına uğradığını iddia ederek alacak isteminde bulunmuş ise de, davalı kiraya verenin yıkım işleminin iptali için açtığı davanın Muğla 1. İdare Mahkemesinin 14.10.2010 tarihli ve 2010/842 E., 2010/2673 K. sayılı kararı ile, davacı tarafından inşaat ruhsatı ve eki projeye aykırı, ruhsat almayı gerektiren kaçak ilaveler yapıldığının ihtilafsız olması karşısında tespit edilen işlemde hukuka aykırılık bulunmadığından davanın reddine karar verildiği, kiralanandaki iki ünitenin kaçak ve ruhsata aykırı yapılar olması nedeni ile belediye tarafından yıktırıldığı, yine yıkım tarihinde davacı şirket hakkındaki tahliye kararının kesinleşmiş olduğu ve bu kararın 30.11.2010 tarihinde uygulanarak davacının bu tarihte taşınmazı tahliye ettiğinin ihtilafsız olduğu, 818 sayılı Borçlar Kanunu’na (BK) göre kiraya veren, kiralananı kira sözleşmesinde kararlaştırılan amaca uygun ve yararlı bir durumda bulundurmak, o şekilde kiracıya teslim etmek ve kira dönemi içinde de teslim ettiği durumu ile muhafaza etmek zorunda ise de, davaya konu taşınmazdaki Bodrum Belediyesi tarafından gerçekleştirilen yıkım işleminin, davacının dava konusu mecurdan tahliyesine karar verilmesi ve tahliye kararının kesinleşmesinden sonraki döneme ilişkin olduğu, davacının hakkındaki kesinleşmiş tahliye kararının varlığını bilmesine ve esaslı olduğunu söylediği kiralanan taşınmazdaki bar ve restoran olarak işletilen iki ünitenin belediye tarafından yıkımına rağmen davaya konu taşınmazı tahliye etmediği ve yıkım tarihi olan Mart 2010 tarihinden tahliye tarihi olan 30.10.2010 tarihine kadar taşınmazı kiracı olarak işletmeye devam ettiği, davacının gelir kaybına uğradığını düşünmesinin ve tahliye kararının varlığına rağmen davaya konu işletmeyi tahliye etmeyerek taşınmaza bir kısım yenileme masrafları ve tadilatları yaparak işletmeye devam etmesinin, tüm iş ve işlemlerinde basiretli davranması gereken tacire uygun davranışlar niteliğinde bulunmadığı, BK’nın 44. maddesi gereğince kiracının da, kiraya verenin zararının artmaması için gereken çabayı göstermesinin zorunlu olduğu yönündeki düzenleme de göz önüne alındığında bu işletmeyi tahliye kararı uyarınca boşaltarak gelişen durum karşısında gelir kaybı zararına son verebileceği, davacının bu yola başvurmayarak kiralanan bu taşınmazı işletmeye devam ettiği, mahkemece, davacının gelir kaybı yönünden herhangi bir zarara uğramadığı sonucuna varıldığı, davacının yıkılan iki üniteden dolayı gelir kaybına uğraması nedeni ile talep ettiği alacak isteminin iyi niyete dayanmadığı ve mesnetsiz olduğu kabul edilerek davacının gelir kaybı nedeni ile alacak isteminin reddine karar verilmesinin gerektiği, davacının faydalı ve zaruri giderlerden dolayı alacak istemine gelince, mahkemece talimat yolu ile mahallinde yaptırılan keşif ve keşif sonucu düzenlenen uzman bilirkişi raporlarından, davacı tarafından kiralanana yapılan tadilat ve tamiratlardan hangilerinin faydalı ve zorunlu masraf niteliğinde olduğu, hangilerinin davacı tarafından sökülüp götürülmesinin mümkün olduğu belirlenmekle, davacının faydalı ve zaruri nitelikte olan ve davaya konu taşınmazdan sökülüp götürülemeyecek nitelikte olan imalatlardan dolayı davalı kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesi dolayısıyla BK’nın 410 ve devamı maddeleri uyarınca vekâletsiz iş görme hükümleri doğrultusunda, bu faydalı ve zaruri imalatların yapıldığı tarihteki rayiç fiyatlarının davalı tarafından davacıya ödenmesi gerektiği gerekçesiyle davacı tarafından 2006 yılında yapılan faydalı imalatlar bedeli olan 139.000 TL ile 2010 yılında yapıldığı anlaşılan 78.000 TL faydalı imalatlar bedeli olmak üzere toplam 217.000 TL alacağın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, davacının gelir kaybı ve zarar karşılığı olan alacak talebinin ise reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

9. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 06.04.2015 tarihli ve 2015/451 E., 2015/3343 K. sayılı kararı ile; “… 1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalı vekilinin 2010 yılında yapılan masraflara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde:

Hükme esas alınan 01.01.1999 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile Ekim 2006 ve dört yıllık sözleşme konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralanan turistik tesis olarak belirtilmiştir. Sözleşmenin 23. maddesinde: kiralanan yer projesine uygun olarak mevcut durumu ile kiraya verilmiştir. Kiracı iş yerinde ayrıca sabit bir tesis kuramaz. Asli durumunu değiştirecek tadilat yapamaz. Ancak faaliyet alanı ile ilgili olmak ve mesleğinin icrasına katkıda bulunmak şartı ile idarenin yaptıracağı tetkik ve inceleme sonucu vereceği karar doğrultusunda kurumun denetimi altında masraflar kiracıya ait olmak üzere uygun görülen değişikler yapılabilecektir. Kira süresinin sonunda iş yeri projesine uygun hale getirilerek kiracı tarafından idareye teslim edilecektir” hükmüne yer verilmiştir. Bu hükümden kiralananın projesine uygun bir şekilde yapılıp kiracıya teslim edildiği anlaşılmaktadır. Muğla İcra Mahkemesinin 2008/324-49 E.K. sayılı kararı ile davalının temerrüt nedeniyle tahliyesine karar verildiği ve icra kanalı ile kiralananın 30.11.2010 tarihinde tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Kiralananın sözleşmenin 23. maddesine göre projesine uygun olarak teslim edildikten sonra inşaat ruhsatı ve eki mimarı projesine aykırı olarak 7,5 m2 ahşap kapatma ve 19 m2 kaçak pergole yapıldığının ve 07.12.2009 tarihli yapı tatil zaptıyla tesbit edildiği, Muğla İdare Mahkemesinin 2010/842-2673 sayılı ilamından anlaşılmaktadır. Projeye aykırı olarak kiracı tarafından yapılan ilavelerin Belediye Encümen kararı ile yıkılmasından sonra, davacı 2010 yılında yaptığı onarım ve tadilata kendi kusuru ile sebebiyet verdiğinden bu bedelleri isteyemez. Buna ilişkin telebin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

3- Davalı vekilinin 2006 yılında yapılan güçlendirme, zaruri ve faydalı masraflara ilişkin temyiz itirazlarına gelince:

Davacı kiracı tarafından kiralananın Bayındırlık Bakanlığı Muğla İl Müdürlüğü'nün raporuna istinaden 2006 yılında projeye göre güçlendirme çalışmaları yapılarak tamamlandığı, Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/166 D.İşler dosyasında 2006 piyasa raiç bedellerine göre güçlendirme, zaruri ve faydalı imalat bedellerinin tesbit edildiği, mahkemece talimatla mahallinde yapılan keşif sonucu bilirkişilerce düzenlenen raporda tesbit raporunda belirlenen raiç bedeller üzerinden yeniden değerlendirmeler yapıldığı, ancak yapılan tamir onarım bedelleri üzerinden yıpranma payının düşülmediği anlaşılmaktadır. Yapılan imalatların davacı kiracı tarafından kullanıldığı nazara alınarak faydalı ve zaruri imalat bedellerinden yıpranma paylarının düşülmesi sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bu masraf alacağının tamamı üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi de doğru değildir” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

10. Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 25.02.2016 tarihli ve 2015/751 E., 2016/124 K. sayılı kararı ile; Yargıtay kararında bozma gerekçelerinden biri olarak gösterilen kiralananın projesine uygun olarak teslim edildikten sonra davacı kiracı tarafından inşaat ruhsatı ve eki mimarı projesine aykırı olarak ahşap kapama ve kaçak pergola yapıldığı kabul edilerek davacının 2010 yılında yaptığı tadilata kendi kusuru ile sebebiyet verdiği belirtilmiş ise de; Muğla 1. İdare Mahkemesinin 2010/842 E., 2010/2673 K. sayılı kesinleşmiş kararında ruhsat ve projeye aykırı kaçak ilavelerin Muğla İl Özel İdaresi tarafından yapıldığının ihtilafsız olduğu şeklinde bir tespit yapılmış olması ve bu hususa dair mahkeme kararının kesinleşmiş olması nedeni ile projeye aykırı kaçak ilavelerin davacı kiracı tarafından yapıldığının, bu nedenle davacının yapılan ilavelerin belediye encümen kararı ile yıkılmasından sonra yaptığı tadilata kendi kusuru ile sebebiyet verdiğinin kabul edilemeyeceği, bu kaçak ilaveleri yapan davalı kiraya verenin sebep olduğunun anlaşıldığı, yine davalının bu kaçak ilavelerin davacı kiracı tarafından yapıldığına dair herhangi bir iddia ve beyanının söz konusu olmadığı, Yargıtay bozma kararında belirtilen güçlendirme ve tamir onarım bedelleri üzerinden yıpranma payı düşülmediğine yönelik gerekçenin de isabetli olmadığı, deprem güvenliği için güçlendirme yapılması bakanlık raporu ile zaruri kılınmış olup bu zorunluluğun taşınmazın mal sahibine yüklenmiş bir zorunluluk olduğu, bu zorunluluğa rağmen bu güçlendirmenin davacı kiracıya yaptırıldığı ve deprem güçlendirmesini davalı mal sahibi yapmış olsa idi davacının yine kira bedeli ödeyip taşınmazı kullanacağı ve karşılığında davalının sadece kullanım karşılığı kira bedelini isteyebileceği, yıpranma payını da davacı kiracıdan talep edemeyeceği ve yine kira sözleşmesindeki mutad kullanımdan kaynaklanan yıpranmalardan kiracının sorumlu olmadığı, kiracının ancak taşınmazın mutad kullanımı dışındaki nedenlerden kaynaklı yıpranmalardan sorumlu tutulabileceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

11. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

12. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda,

(1) Davacı kiracının, dava konusu kiralanana 2010 yılında yaptığı onarım ve tadilata kendi kusuru ile sebebiyet verip vermediği, buradan varılacak sonuca göre 2010 yılında yapılan onarım ve tadilat bedellerini isteyip isteyemeyeceği,

(2) Kiralanana güçlendirme çalışmaları kapsamında 2006 yılında yapılan zaruri ve faydalı imalat bedellerinden yıpranma paylarının düşülmesinin gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

A- (1) numaralı uyuşmazlık yönünden;

13. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

14. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

15. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

16. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan BK’nın 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

17. Somut olayda, davacı (temlik eden) P. İnş. Tur. Taah. İht. İhr. Gıda Tic. Ltd. Şti. ile davalı Muğla İl Özel İdaresi arasında davalı İdareye ait olan taşınmazla ilgili olarak 01.01.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile 17.10.2006 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli kira sözleşmeleri imzalandığı ve sözleşmeye göre kiralananın turistik tesis olarak kullanılacağı anlaşılmaktadır. 17.10.2006 tarihli sözleşmenin 23. maddesinde “Kiralanan yer projesine uygun olarak mevcut durumu ile kiraya verilmiştir. Kiracı iş yerinde ayrıca sabit bir tesis kuramaz, asli durumu değiştirecek tadilat yapamaz. Ancak, faaliyet alanı ile ilgili olmak ve mesleğinin icrasına katkıda bulunmak şartı ile idarenin yaptıracağı tetkik ve inceleme sonucu vereceği karar doğrultusunda, kurumun denetimi altında masrafları kiracıya ait olmak üzere uygun görülen değişiklikler yapılabilecektir. Kira süresinin sonunda işyeri projesine uygun hale getirilerek kiracı tarafından idareye işyeri teslim edilecektir” hükmü bulunmaktadır. Bu hükümden kiralananın projesine uygun bir şekilde yapılıp kiracıya teslim edildiği sonucuna varılmaktadır. Bu hüküm geçerli olup taraflar arasında bağlayıcıdır.

18. Davacı vekili, dava konusu taşınmazın esaslı iki ünitesinin Bodrum Belediyesi tarafından ruhsatlı olmadığı ve kaçak olduğu gerekçesi ile yol tanzim ve düzenleme çalışmaları kapsamında 2010 yılının Mart ayında yıkıldığını, müvekkili şirketin 2010 yılı sezonu başlangıcında mecuru yeni turizm sezonuna hazır hâle getirebilmek ve turistik tesis olan mecuru amacına uygun işletmeye açabilmek için tüm masrafları karşılamak zorunda kaldığını, bu masrafların zorunlu, mecura değer katan ve davalıya da fayda sağlayan masraflar olduğunu belirterek ödediği faydalı ve zaruri masrafların tazminini talep etmiş ise de, dosya kapsamından da anlaşılacağı üzere Muğla İcra (Hukuk) Mahkemesinin 25.02.2009 tarihli ve 2008/324 E., 2009/49 K. sayılı kararı ile davalının temerrüt nedeniyle tahliyesine karar verilmiş ve bu karar 27.04.2009 tarihinde kesinleşmiştir. Bodrum Belediyesinin 07.12.2009 tarihli yapı tatil zaptıyla taşınmazda inşaat ruhsatına ve eki mimarı projeye aykırı olarak 7,5 m2 ahşap kapatma ve 19 m2 kaçak pergole yapıldığı anlaşılmış, 10.12.2009 tarihli ve 2866/19 sayılı Bodrum Belediyesi Encümen Kararı ile kaçak ve ruhsatsız olarak yapılan kısımların yıkılmasına karar verilmiştir. Davalı İdarenin Bodrum Belediyesi aleyhine açtığı encümen kararının iptali istemine ilişkin davada, Muğla 1. İdare Mahkemesinin 14.10.2010 tarihli ve 2010/842 2010/2673 K. sayılı kararıyla davanın reddine karar verilmiştir. Kira sözleşmesinin 23. maddesinde de belirtildiği üzere kiralanan, davacı kiracıya projesine uygun olarak teslim edilmiştir. Her ne kadar Belediye Encümen kararında ve Muğla 1. İdare Mahkemesinin kararında, inşaat ruhsatı ve eki projeye aykırı kaçak yapıların davalı İdare tarafından yapıldığı belirtilmişse de, taşınmaz davalı İdare adına kayıtlı olduğundan işlemler de davalı İdare hakkında yapılmıştır. Bu durumda kaçak yapıların davacı (kiracı) tarafından yapıldığının kabulü gerekir. Davacı, onarım ve tadilata kendi kusuru ile sebebiyet verdiğinden Belediye Encümen Kararı ile yıkılmasından sonra, projeye aykırı olarak 2010 yılında yaptığı onarım ve tadilat bedellerini isteyemez. Bu nedenle dava konusu kiralanana 2010 yılında yapılan onarım ve tadilat bedellerine ilişkin istemin reddi gerekir.

19. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, projeye aykırı olan yola tecavüzlü kısımların 1989 yılından beri var olduğu ve kaçak yerlerin yıkımı sonucu moloz ve kalıntıların kiracı tarafından kaldırıldığı anlaşıldığından bilirkişi raporunda belirlenen 8000 TL bedelin kiraya verene ait olması nedeniyle kiracının bu bedeli talep etmekte haklı olduğu, ancak bilirkişi raporunun sonuç kısmının 2. bendinde yazılı bu bedel dışındaki kaçak ve ruhsatsız yerlere ilişkin olarak, kiraya verenin onayı olmadığından faydalı ve zorunlu masrafların isteneyemeyeceği, (1) numaralı uyuşmazlık yönünden direnme kararının bu değişik gerekçe ile bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de; bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

20. Hâl böyle olunca, (1) numaralı uyuşmazlık yönünden Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

21. Bu nedenle (1) numaralı uyuşmazlık yönünden direnme kararı bozulmalıdır.

B- (2) numaralı uyuşmazlık yönünden;

22. Uyuşmazlığın çözümüne yönelik olarak, bu noktada “vekaletsiz iş görme” hükümlerinin açıklanmasında fayda vardır.

23. Bir kişinin başkasının işini görebilmesi için, o kişinin kural olarak kendisine vekâlet vermiş olması gerekir. Eğer vekâleti olmadan bir başkası hesabına bir iş görülürse buna vekâletsiz iş görme veya vekâleti olmadan iş görme denilir (Zevkliler, Aydın/ Gökyayla, Emre: Özel Borç İlişkileri, 11. Baskı, Ankara 2010, s. 509).

24. Borçlar Kanunu’nun 14. babında yer alan “Vekaleti olmadan başkası hesabına tasarruf” başlıklı 410. maddesinde:

“Vekaleti olmaksızın başkasının hesabına tasarrufta bulunan kimse, o işi sahibinin menfaatine ve tahmin olunan maksadına göre yapmaya mecburdur.” hükmü yer almaktadır.

25. Vekâletsiz iş görmeyi düzenleyen bu maddeye göre, vekâletsiz iş görmenin unsurları; iş görme, işin başkasına ait olması, vekâletin bulunmaması ve iş görme iradesinin varlığıdır.

26. İş görmek, insanın herhangi bir ihtiyacını karşılamak üzere hukuk düzeni içinde yapılabilen her çeşit iş görme veya yönetmedir. Bunun için iş sahibinin yetki vermesi söz konusu değildir. Genel olarak iş sahibinin yararları kapsamına giren işlerin görülmüş olması bu tarifin içine girer. Buna karşılık işin niteliği, bir yetkinin varlığını gerektiren işlerde bir başkasının hesabına iş görme söz konusu olamaz (Olgaç, Senai: Kazai ve İlmi İçtihatlarla Türk Borçlar Kanunu ve İlgili Özel Kanunlar, Aktin Muhtelif Nevileri, C. III, Ankara 1969, s. 219-221).

27. Vekâletsiz iş görmenin öğelerinden biri de yapılan işin başkasına ait olmasıdır. Bu öğe, iş görenin yaptığı iş ile başkasının hukukî çerçevesine müdahalede bulunduğunu ifade eder.

28. Diğer taraftan, vekâletsiz iş görmeden söz edilebilmesi için, iş görenin bu işi yapmaya mezun bulunmaması da gerekir. Nitekim BK’nın 410. maddesinde mevcut olan “vekaleti olmaksızın” tabiri de bunu ifade eder (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri, Özel Hükümler, Yenilenmiş 8.Bası, İstanbul 2010, s. 563 vd.).

29. Bu nedenle vekâletsiz iş görmenin söz konusu olabilmesi için, başkasına ait işin vekâlet olmaksızın yapılması gerekir. Vekâleti olmama, hiç temsil yetkisi verilmemiş olması anlamına geldiği gibi; verilen talimat ya da temsil yetkisinin aşılmış olması da vekâleti olmama kavramı içinde yer alır.

30. Vekâletsiz iş görmenin son unsuru, başkasının işini görme unsurudur. İş görenin başkası menfaatine hareket iradesini taşıması veya işin başkasına ait olduğunu bilerek faaliyette bulunması şart değildir. Onun genel olarak bir iş görme iradesine sahip olması, yani iradesinin işin fiili sonucuna yönelmiş olması yeterlidir (Zevkliler/Gökyayla, s. 510).

31. Borçlar Kanunu’nun 410 ve devamı maddelerinde tanımını bulan vekâletsiz iş görme, niteliği gereği, iş sahibinin bilgisi dışında gerçekleşen bir olgudur.

32. Yeri gelmişken belirtilmelidir ki, TBK’nın 526 ve devamı maddelerinde de benzer düzenlemeler yer almaktadır.

33. Vekâletsiz iş görme ile iki taraf arasında oluşan hukukî ilişki, taraflara bazı haklar sağlamakta, aynı zamanda bazı borçlar yüklemektedir. Vekâletsiz iş görmede iş gören, iş sahibinin menfaatine ve tahmin olunan maksadına uygun olarak hareket etmekle yükümlüdür. İş gören her türlü ihmal ve dikkatsizlikten sorumludur. İş sahibi de, iş görenin yaptığı tüm zorunlu ve faydalı masrafları ödemekle yükümlüdür. Bu husus BK’nın 413. maddesinin 1. fıkrasında “İş sahibinin menfaati için yapılmış olan bir işte, yapan kimsenin hal icabına göre zaruri veya faideli bulunan bilümum masraflarını faizi ile edaya ve bu kabil taahhütlerini ifaya ve hakimin takdir edeceği zararı tazmine, iş sahibi mecburdur.” şeklinde düzenlenmiştir.

34. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, BK’nın 413. maddesi hükmünün uygulanmasında, batıl veya bağlayıcı olmayan sözleşmeler sebebiyle yasal olarak yapılan ya da sözleşme dışı yapılan işlerin bedeli, yapıldıkları yıl mahalli serbest piyasa rayiçlerine göre uzman bilirkişi ya da kurulu aracılığıyla yapılacak keşif ve inceleme sonucu belirlenir. Mahalli serbest piyasa rayiçleri ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca hazırlanan birim fiyatların oluşturulmasında yararlanılan rayiçler değildir. Yapılan imalâtın, yapıldığı zamanki serbest piyasa fiyatlarına göre değerinin BK’nın 413. maddesi gereğince hesaplanması gerekir.

35. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 18.03.2015 tarihli ve 2014/15-2182 E., 2015/1047 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.

36. Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olaya bakıldığında; kira ilişkisi devam ettiği sırada Bayındırlık Bakanlığı Muğla İl Müdürlüğünün düzenlemiş olduğu raporda mecurun deprem yönetmeliğine göre dayanıksız olduğu ve 1. derece deprem bölgesinde bulunması nedeniyle yapı taşıyıcı sisteminin güçlendirme zorunluluğunun bulunduğu belirtilmiş ve Muğla İl Encümeninin 19.01.2006 tarihli ve 13 sayılı kararı ile sözkonusu güçlendirmenin yapılmasına karar verilmiştir. Mecurun amacına uygun olarak ve güvenli bir şekilde kullanılabilmesi amacıyla, vekâletsiz iş görme hükümlerine göre tüm masraflar kiracı tarafından karşılanmak suretiyle 2006 yılında güçlendirme çalışmaları yapılarak tamamlanmıştır. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/166 D. İş sayılı dosyasıyla da 2006 piyasa rayiç bedellerine göre güçlendirme, zaruri ve faydalı imalat bedelleri tespit edilmiştir.

37. Yukarıda da belirtildiği gibi vekâletsiz iş görmede, iş sahibi, iş görenin yaptığı tüm zorunlu ve faydalı masrafları ödemekle yükümlüdür. BK’nın 413. maddesine gereğince yapılan işlerin bedeli, yapıldıkları yıl mahalli serbest piyasa rayiçlerine göre uzman bilirkişi ya da kurulu aracılığıyla yapılacak keşif ve inceleme sonucu belirlenmelidir. Direnme kararında da belirtildiği üzere, deprem güvenliği için taşınmazda güçlendirme yapılması Bayındırlık Bakanlığı Muğla İl Müdürlüğünün raporu ile zaruri kılınmış olup, bu zorunluluk taşınmazın sahibine yüklenmiş bir zorunluluktur. Bu nedenle, taşınmaz maliki tarafından yapılması gereken güçlendirme, davacı kiracı tarafından yapıldığından zorunlu ve faydalı masraflardan yıpranma payı düşülemez ve kira sözleşmesindeki mutad kullanımdan kaynaklanan yıpranmalardan kiracı sorumlu tutulamaz.

38. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, davacının güçlendirme masraflarını vekâletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebileceği ancak bilirkişi raporunun sonuç kısmının 1. bendinde belirlenen tamirat ve giderlerin bir kısmının güçlendirme projesi kapsamında olmadığı, bu nedenle hangi harcamaların güçlendirme projesi kapsamında, hangilerinin güçlendirme projesi kapsamı dışında olduğu belirlenerek güçlendirme projesi kapsamında olan harcamalardan yıpranma payı düşülmeksizin kiraya verenden alınmasına, proje kapsamı dışındaki taleplerin ise reddine karar verilmesinin gerektiği, (2) numaralı uyuşmazlık yönünden direnme kararının bu değişik gerekçe ile bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de; bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

39. Hâl böyle olunca, (2) numaralı uyuşmazlık yönünden direnme kararı yerindedir.

40. Ne var ki, hüküm altına alınan tazminat miktarı yönünden bir inceleme yapılmadığından bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

1- (1) numaralı uyuşmazlık yönünden davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA (III-A),

2- (2) numaralı uyuşmazlık yönünden direnme uygun bulunduğundan, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE (III-B),

Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise doğrudan Yargıtay 3. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.12.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Taraflar arasında 01.01.1999 başlangıç tarihli 4 yıl süreli kira sözleşmesi olduğu yine Muğla İcra Hukuk Mahkemesinin verdiği tahliye ve takibin devamına ilişkin kararın kesinleşmesi sonucu kiralananın 30.11.2010 tarihinde tahliye edildiği anlaşılmaktadır.

Kira sözleşmesinin 23. maddesinde kiralanan yerin projesine uygun olarak mevcut durumu ile kiraya verildiği, kiracının kiralanan da asli durumu değiştirerek tadilat yapamayacağı, kurumun incelemesi sonucu uygun değişikliklerin yapılabileceği sözleşme sonucunda projeye uygun teslim edileceğinin düzenlendiği görülmektedir.

Davacı ruhsatı olmayan, kaçak olması sebebiyle yıkılan 2 ünitenin yıkım masraflarını ve 2010 yılı sezonunda burayı yeniden yaparak kullanıma uygun hâle getirmek için yapmış olduğu masrafların zorunlu ve faydalı masraflar olduğundan; yine güçlendirme projesi kapsamında yaptığı masrafları davalının bilgisi dahilinde yaptığından bu giderleri ve gelir kaybını talep etmektedir.

Belediye tarafından tutulan kaçak zaptının 10.12.2009 yılına ilişkin olup, yıkım kararı üzerine davacı il özel idaresinin 05.03.2010 da idari işlemin iptaline ilişkin açtığı davada 1989 yılında Belediye tarafından onaylanan projeye uygun yapılan yerin komşu parseldeki kayma sebebiyle yola kaydığını buna belediyenin plan değişikliğinin sebep olduğunu iddia ettiği böylece projeye aykırı olan yola tecavüzlü kısımların 1989 yılından beri var olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda bilirkişi raporunda yer alan kaçak yerlerin yıkımı sonucu moloz ve kalıntıların kiracı tarafından kaldırıldığı anlaşıldığından 8000 TL bedelin kiralayana ait olması nedeniyle iş makinesi kamyon bedeli kiracı talep etmekte olduğundan bedele hükmedilmeli ancak bilirkişi raporunun sonuç 2. kısımda yazılı bu bedel dışında yerleri yani kaçak ve ruhsatsız yerlerin bedelini faydalı ve zorunlu masraf olmadığından, kiralayanın onayı olmadığından isteyemeyeceği açıktır.

Bu nedenle bu kısım yönünden 8000 TL’nin kabulü ile diğer kısımlara ilişkin taleplerin reddine karar vermek gerektiğinden faydalı ve zarurî masraflara ilişkin bu kaleme yönelik değişik bozma yapılması gerekirdi.

Davacının direnmeye konu olan ikinci talebi ise güçlendirme projesi ve buna bağlı 2006 yılında yaptığı masraflara ilişkindir. Muğla İl Encümeni tarafından 19.01.2006 tarihinde güçlendirme yapılmasına ilişkin verilen karar üzerine idarenin bilgisi dahilinde BK 410. ve devamı maddeleri uyarınca vekâletsiz iş görme hükümlerine ilişkin yapmış olduğu masrafları isteyebileceği açıktır. Bilirkişi raporunun buna ilişkin sonuç (1) kapsamında belirlediği bedele ilişkin gösterdiği tamirat ve giderlerin bir kısmı güçlendirme projesi kapsamında olmadığından hangi harcamaların güçlendirme projesi kapsamında olup hangilerinin güçlendirme projesi dışında olduğu belirtilerek denetime uygun bir raporla belirlenmesi suretiyle güçlendirme projesi kapsamında olan harcamalardan vekâletsiz iş görme hükümlerine göre yapılmakla yıpranma payı düşülmeksizin kiralayandan alınmasına, proje dışında olanlara ilişkin taleplerin reddine karar vermek gerekirdi. Bu nedenle denetime uygun elverişli bilirkişi raporunun bu yönde alınması gerektiğinden değişik bozma yapılması gerekirdi.

Bu nedenlerle çoğunluğun düşüncesinin aksine her iki talep için değişik bozma düşüncesindeyim.

Fatma AKYÜZ
Üye