T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2019/5-431
KARAR NO   : 2020/285

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                  : Bozüyük 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                            : 18/04/2018
NUMARASI                    : 2018/12 - 2018/391
DAVACI                          : TCDD İşletmesi Genel Müdürlüğü vekilleri Av. S.G., Av. M.S.K.
DAVALI                          : T.K. vekilleri Av. M.Y.D., Av. E.A., Av. E.E.

1. Taraflar arasındaki “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bozüyük 1. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, MahkemeceÖzel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı TCDD İşletmesi Genel Müdürlüğü vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun’la değişiklik öncesi hâliyle 438. maddesinin ikinci fıkrası gereğince, direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından davalı vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verilip, dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili 16.12.2014 tarihli dava dilekçesinde; Bozüyük (Gündüzbey) Lojistik Merkezi kapsamında yer alan lojistik merkezi kurulması projesi kapsamında Bilecik-Bozüyük Lojistik Merkezinin yapımı amacıyla ihtiyaç duyulan yaklaşık 387.000 m2'lik taşınmaz ve üzerindeki muhdesatların TCDD İşletmesi Genel Müdürlüğü Yönetim Kurulunca acele kamulaştırılmasının, Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığının 16.03.2012 tarihli ve 8.6 sayılı yazısı üzerine 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesine göre kararlaştırılarak Resmî Gazete’de yayımlandığını, bu nedenle proje kapsamında yer alan Lojistik Merkezi güzergâhına isabet eden Bilecik ili, Bozüyük ilçesi, Yeniçepni Köyü, 1078 parselde kayıtlı taşınmazın 4.037,14 m2'lik bölümünün acele el koyma bedellerine ilişkin Bozüyük 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/3.8 E., 2012/3.9 K. sayılı dosyası üzerinden değer tespiti yapıldığını ve belirlenen 36.696,32TL bedelin maliki adına bankaya yatırıldığını, bu bedelin malik tarafından çekildiğini, Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi gereğince anlaşma yoluyla satışının veya tapuda rızaen ferağda bulunabilmesi için davalıya çağrıda bulunulduğunu, davalının yapılan yazılı davete rağmen kurumla anlaşmadığını, anlaşmazlık tutanağı düzenlendiğini, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi gereğince hakkında kamu yararı kararı alınan taşınmazın 5.200 m2'lik kısmının (tamamının) kamulaştırma bedelinin tespiti ile davalı adına olan tapu kaydının iptali ve müvekkili idare adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili taşınmazın bedelinin düşük tespit edildiğini beyan etmiştir.

Mahkeme Kararı:

6. Bozüyük 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 21.10.2015 tarihli ve 2014/652 E., 2015/595 K. sayılı kararı ile; aza ve mülk bilirkişilerinin beyanları, Gıda Tarım ve Hayvancılık İlçe Müdürlüğünün cevabi yazısı, mahkeme gözlemi, Bozüyük Sulh Hukuk Mahkemesinin 20.3/6 Değişik iş sayılı dosyasına sunulan 04.06.2013 tarihli rapor ve bilirkişi değerlendirmeleri dikkate alınarak dava konusu taşınmazın tarla vasıflı sulu tarım arazisi olması, mevkii, durumu, belediye hizmetlerinden faydalanmaması, şehir merkezine mesafesi, göz önüne alınarak taşınmazın kamulaştırılan kısım bedelinin m2 birim fiyatı 15,20TL'den hesaplanmak sureti ile kamulaştırılan kısmın bedelinin 79.040,00TL olarak tespitine ve taşınmazın kamulaştırılan kısmının davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, kamulaştırma bedelinin (tespit edilen bedelden Bozüyük 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/3.8 E., 2012/3.9 K. sayılı acele el koyma kararı ile tespit edilen 36.696,32TL'nin mahsubu ile bakiye 42.343,68TL) kararın kesinleşmesi beklenmeksizin derhal davalılara ödenmesine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Bozüyük 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 

8. Yargıtay 5. Hukuk Dairesince 08.06.2017 tarihli ve 2017/12218 E., 2017/15714 K. sayılı kararı ile; “… Arazi niteliğindeki Yeniçepni Köyü 1078 parsel sayılı taşınmaza ekilebilir net ürün gelirine göre değer biçilmesi yöntem itibariyle doğrudur. Ancak; 

a) Dava konusu taşınmazın sulu tarım arazisi niteliğinde olduğu dikkate alınarak kapitalizasyon faiz oranının %4 oranında kabulü ile buna göre hesaplama yapılması gerekirken, % 5 oranında alınmak suretiyle eksik bedel tespiti,

b) Dava konusu taşınmazın konumu ve bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikleri dikkate alınarak, tespit edilen metrekare birim fiyatına ilave edilecek objektif değer artırıcı unsurun % 300 oranında olacağı gözetilmeden, daha düşük objektif değer artış oranı kabul eden bilirkişi raporuna göre az bedele hükmedilmesi,

c) Davacı idarece düzenlenen kıymet takdir raporunda taşınmaz üzerinde 2 yaşında 40 tane ceviz fidanı olduğu tespit edildiği hâlde, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda gerekçesi açıklanmadan ceviz fidanlarının hesaplamaya dâhil edilmemesi,

Doğru görülmemiştir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. Bozüyük 1. Asliye HukukMahkemesinin18.04.2018 tarihli ve 2018/12 E.,2018/391 K. sayılı kararı ile; dava konusu taşınmaz üzerinde kamulaştırma karar tarihi ile uyumlu şekilde dikildiği açık olan ceviz fidanlarının dürüstlük kuralına aykırı hareket edilerek kamulaştırılan taşınmazın değerini arttırma amacıyla dikildiği, Yargıtay tarafından verilen emsal kararlarda bahsi geçen taşınmazların konumları, üzerinde yetişen ürünler veya arazi üzerinde mevcut ağaçlar göz önünde bulundurulduğunda eldeki dava konusu taşınmaza uygulanacak %300 oranında objektif değer artışı oranının yüksek olduğu, organize sanayi bölgesi ile taşınmaz arasında oldukça yüksek oranda yükselti farkı bulunduğu, mahkeme ve görevi kanundan kaynaklı bilirkişiler tarafından dava konusu taşınmaz hakkında belirlenen değerin hangi gerekçeler ve unsurlar ile ne şekilde değerleme işleminin yapılması gerektiği belirtilmeksizin genel ve belirsiz şekilde sadece %300 değer artışı ile %4 kapitalizasyon faiz oranının uygulanacağının bildirilmesi, dava konusu taşınmazın somut özellikleri ve emsal Yargıtay kararları da göz önünde bulundurulduğunda %300 oranında değer artışının ve %4 kapitalizasyon faiz oranının uygulanmasının arazinin özelliklerine göre arazinin değerinin çok üzerinde değerleme yapılmasına sebebiyet vereceği, Yargıtay bozma kararına uyularak dava konusu taşınmazın değeri belirlendiğinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda yazılı değerleme usulüne ve hâkimin hakkaniyete dayalı değerleme yetkisine aykırılık teşkil edeceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacı TCDD İşletmesi Genel Müdürlüğü vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil istemiyle açılan eldeki davada; 

i- Dava konusu taşınmazın niteliği ve bilirkişi raporundaki özelliklerine göre yapılan hesaplamada kapitalizasyon faizinin % 4 oranında mı, yoksa % 5 oranında mı esas alınacağı, 

ii- Dava konusu taşınmazın niteliği ve bilirkişi raporunda belirtilen özellikleri dikkate alındığında, tarım arazisi niteliğinde bulunan taşınmazdaki objektif değer artırıcı unsur oranının %300’den az olup olamayacağı,

iii- Taşınmaz üzerinde bulunan ceviz fidanlarının değerinin kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınıp alınmayacağı, Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 2. maddesi uyarınca hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının uygulanmasının gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

A. Davacı TCDD İşletmesi Genel Müdürlüğü Vekilinin Temyizi Yönünden;

12. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, esasa girilmeden önce ilk hükmü temyiz etmeyen davacı TCDD İşletmesi Genel Müdürlüğü vekilinin direnme kararını temyizinin mümkün bulunup bulunmadığı ön sorun olarak tartışılmıştır. Bilindiği üzere, hukuki yarar dava şartı olduğu kadar, temyiz istemi için de aranan bir şarttır. Yerel mahkemece verilen ilk karar, davacı TCDD İşletmesi Genel Müdürlüğü vekilince temyiz edilmemiştir. İlk kararı temyiz etmeyen davacı TCDD İşletmesi Genel Müdürlüğü vekilinin esasa ilişkin direnme kararını temyizinde artık hukuki yararı bulunmamaktadır. O hâlde, davacı TCDD İşletmesi Genel Müdürlüğü vekilinin direnme hükmüne yönelik temyiz isteminin hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmelidir.

B- Davalı Vekilinin Temyizi Yönünden;

13. Arazi niteliğindeki taşınmazın net gelirine göre değerlendirilmesi, kapitalizasyon faizinin uygulanmasını gerektirir.

14. Arazinin rantı (net geliri) ile satış değeri (çıplak değeri) arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunur.

15. Bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin tespit edilen ortalama dekar fiyatının, aynı arazilerin ortalama net geliri saptandıktan sonra her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, yüzde ile ifade edilen kapitalizasyon faizidir. Bulunan bu oran, aynı yıl içinde o bölgede cari ortalama kapitalizasyon faiz oranını ifade eder.Bu oran, o bölgedeki araziler için bir baz olarak hareket noktasını oluşturur. Bu ortalama oranın, kıymeti takdir edilen araziye uydurulması gerekir.

16. Somut olayda taşınmazın sulu tarım arazisi niteliğinde olduğu dikkate alınarak kapitalizasyon faiz oranının %4 oranında uygulanması gerekmektedir.

17. Kamulaştırma bedelinin tespiti 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 4650 sayılı Kanun ile değişik 11. maddesinde; taşınmazın cins ve nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, kamulaştırma tarihindeki resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin ve özellikle yapılarda resmî birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarının ve yıpranma payının, ayrıca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin esas alınarak bedel takdiri gerektiği öngörülmüştür.

18. Anılan 11. maddede, kamulaştırılan taşınmazın bedeli belirlenirken taşınmazın değerini etkileyen tüm unsurların dikkate alınması ilkesi getirilmiştir.

19. Kanun’un lafzı ve ruhu göz önüne alındığında; ana ilke taşınmazın ve üzerinde bulunan muhtesatın gerçek değerinin tespit edilmesidir.

20. Esasen Anayasa’nın 46. maddesinin 1. fıkrasında, “Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.” düzenlemesine yer verilmiş ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Tasarısı gerekçesinde de, 11. maddede sayılan ölçütlerin Anayasa’nın 46. maddesindeki unsurlar göz önünde tutularak düzenlendiği belirtilmiştir.

21. Somut uyuşmazlıkta dava konusu taşınmazın ilçe merkezine yakınlığı, İstanbul-Bilecik-Eskişehir karayolu ile İstanbul-Ankara demiryoluna ve bu yol üzerinde bulunan yerleşim alanları, sanayi ve diğer tesislere yakınlığı dikkate alınarak tespit edilen metrekare birim fiyatına ilave edilecek objektif değer arttırıcı unsurun %300 oranında olacağı gözetilmeden kamulaştırma bedelinin düşük tespiti isabetsizdir.

22. Öte yandan idare tarafından düzenlenen kıymet takdir raporunda arazi üzerinde 2 yaşında 40 tane ceviz fidanı olduğu tespit edilmesine rağmen, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ceviz fidanlarının hesaplamaya dâhil edilmemesi de hatalıdır.

23. Hâl böyle olunca; Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

24. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ 

1- (A) bendinde açıklanan nedenlerle davacı TCDD İşletmesi Genel Müdürlüğü vekilinin temyiz isteminin hukuki yarar yokluğundan REDDİNE,

2- (B) bendinde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 

İstek hâlinde temyiz peşin harcanın yatıranlara geri verilmesine, 

Aynı Kanunun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak 10.03.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.