T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2017/(6)3-1290
KARAR NO   : 2021/1411

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ              : Kırklareli Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                        : 03/06/2015
NUMARASI                : 2015/497 - 2015/672
DAVACI                      : A. İnş. Taah. Paz. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili Av. F.K. 
DAVALI                      : N.B. vekili Av. G.K.

1. Taraflar arasındaki “işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Kırklareli Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:  

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalı ile 10.04.2012 tarihinde iki yıllık kira sözleşmesi yaptığını, bu sözleşme uyarınca davalının, müvekkiline ait Kırklareli ili Merkez ilçesi Karakaş Mah. Waldorf Cad. A. Apt. zemin kattaki dükkanı satış yeri olarak kiraladığını, müvekkili şirketin her yönlü yapı malzemeleri satan bir şirket olduğunu, kira sözleşmesine konu dükkana malzeme deposu olarak ihtiyaçlarının bulunduğunu, davalıya Kırklareli 1. Noterliğinin 11.10.2013 tarihli ve 9.29 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek tahliye ihtarı gönderdiklerini ancak kira sözleşmesi bitmiş olmasına rağmen taşınmazın boşaltılmadığını ileri sürerek işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının ihtarnameyi süresinde göndermediğini, ihtarın süresinde gönderilmesinin dava şartı olduğunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi gereğince kira sözleşmesi bitmeden ihtar gönderilmediği için kira sözleşmesinin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağını, davacıya ait başka taşınmazların bulunması nedeniyle davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

6. Kırklareli Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.12.2014 tarihli ve 2014/536 E., 2014/1437 K. sayılı kararı ile; kiraya veren tarafından davanın süresinde açıldığı, mahkemece yapılan keşif ve dosya arasında bulunan fotoğraflardan bodrum katın kullanılmaya elverişli olmadığı gibi davacının ihtiyaçlarını karşılayabilecek nitelikte bulunmadığının anlaşıldığı, davacının Zeki K. isimli bir şahsa ait depoyu kullandığının hem keşif esnasında dinlenen tanık beyanı hem de davacı vekili tarafından verilen 05.10.2014 tarihli dilekçe ile sabit olduğu, davacı vekilince Zeki K.’ya ait depo açısından herhangi bir tahliye tehlikesi altında bulunduğu iddiasının da ileri sürülmediği, davacının ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olmadığı ve bu durumun aksinin ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 26.03.2015 tarihli ve 2015/2891 E., 2015/3053 K. sayılı kararı ile; “… Dosya içeriğindeki bilgi ve belgeler ile dinlenen tanık anlatımlarından; davacı şirketin çok yönlü yapı inşaat malzemeleri sattığı, iki ayrı deposunun olduğu, yargılama devam ederken depoya ait çatının uçtuğu ve depodaki malzemeler için yer sorunu olduğu, dava dışı Zeki K. adındaki arkadaşına ait deponun bir süreliğine kullanıldığı, yapılan keşif ve düzenlenen bilirkişi raporu ile davalıya kiraya verilen yerin davacının işi için uygun bir depo olduğu belirlenmiştir. Tüm bu açıklamalardan davacı kiralayanın davalıya kiralanan depoya ihtiyacının olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığı gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiş olması doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. Kırklareli Sulh Hukuk Mahkemesinin 03.06.2015 tarihli ve 2015/497 E., 2015/672 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçeler tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, davacının işyeri ihtiyacının bulunup bulunmadığı (ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı), buradan varılacak sonuca göre dava konusu taşınmazın tahliyesine karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle “işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye" davaları hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.

13. İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddesinin 1. fıkrasının (c) bendinde düzenlenmekte iken TBK’nın 350. maddesinin 1. fıkrasının 1. bendinde düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

…

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir".

14. Hizmet veya mal üretiminin yapıldığı, taşınmaz nitelikli çatılı yapılar TBK’nın 339 vd. maddelerinde düzenlenen çatılı işyeri kira sözleşmesine konu olabilir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuk Davaları, Ankara 2021, s. 1240). Çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren veya malik kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.

15. İşyeri ihtiyacının kural olarak dava açılmadan önce doğmuş olması gerekir. Yakında gerçekleşecek işyeri ihtiyacı için de tahliye davası açılabilir. Dava açıldığında ihtiyacın bulunması, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava sonuna kadar ihtiyacın devam etmesi gerekir. Gerçek, samimi ve zorunlu olmayan ihtiyaçlar için tahliye kararı verilemez (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 813).

16. Kiralanana duyulan ihtiyacın sebebini oluşturan faaliyette bulunma ehliyet ve ruhsatının olması ve kiralananda yapılacak iş için özel uzmanlık gerekiyorsa bu niteliklere sahip olunması gerekir. Kiraya veren, yaptığı işin devamı ve genişletilmesi niteliğinde tahliye talebinde bulunuyorsa bu talebi haklı görülebilecektir.

17. Kiralanan yerin davacının yapacağını bildirdiği işe uygun, elverişli ve yeterli niteliklerde olması gerekir. Kiraya verenin kullanma istemi dikkate alınarak kiralananın yapılacak işe uygunluğu ve ruhsata elverişliliği konusunda bilirkişi incelemesi yaptırılması ve uygunluk konusunda bilirkişi raporu aldırılması gerekmektedir. İşyeri ihtiyacına ilişkin iddia tanık beyanları, keşif ve bilirkişi raporu ile ve her türlü delille kanıtlanabilir (Kanık, s. 1241).

18. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 10.04.2012 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Davacı vekili, müvekkili şirketin her yönlü yapı malzemeleri satan bir şirket olduğunu, kira sözleşmesine konu kiralanana malzeme deposu olarak ihtiyaçlarının bulunduğunu ileri sürerek işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece yapılan keşif sırasında dinlenilen davacı tanıkları, davacı şirketin daha önceden depo olarak kullandığı işyerinin çatısının fırtına nedeniyle uçtuğunu, bu nedenle o deponun kullanılamadığını, çatısı uçan depodaki malzemeleri geçici olarak Zeki K. isimli kişinin deposuna taşıdıklarını beyan etmişlerdir. Alınan bilirkişi raporunda da, dava konusu taşınmazın zemin katta 45 m2 ve bodrum katta 122 m2 alanlı depodan oluştuğu, hâli hazır durumu ile yapı ve nalburiye malzemelerinin depolanmasına uygun olduğu belirtilmiştir.

19. Davacı, çok yönlü yapı malzemeleri ticareti yapan bir şirket olup, ticaretinin gereği olarak birden fazla depoya ihtiyacı bulunmaktadır. Hâli hazırda iki adet depoyu kullanmakta iken depolardan birisinin çatısının fırtına sebebiyle uçtuğu, buradaki malzemelerin bir kısmının dava dışı Zeki K. isimli kişinin deposuna konulduğu anlaşılmaktadır. Mahkemenin gerekçesinde davacının Zeki K.’ya ait depo açısından herhangi bir tahliye tehlikesi altında bulunduğu iddiasının ileri sürülmediği belirtilmiş ise de, davacının Zeki K.’nın deposunu kiralamadığı, geçici olarak bu depoyu kullandığı anlaşıldığından tahliye tehlikesi altında olması düşünülemez.

20. Hâl böyle olunca, davacının işyeri ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan ve bilirkişi raporunda da dava konusu taşınmazın davacının depo olarak kullanmasına uygun olduğu belirlendiğinden mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

21. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.