T.C.
YARGITAY
12. Hukuk Dairesi

ESAS NO       : 2024/1119 
KARAR NO    : 2024/4149

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ           : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
TARİHİ                     : 20.12.2023
NUMARASI             : 2023/449 - 2023/2788

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi Funda Hasanbaşoğlu tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Kira sözleşmesine dayalı olarak başlatılan adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin icra takibinde, alacaklının icra mahkemesine başvurusunda; takipte ödenmeyen kira bedelleri ile elektrik alt yapı servis ve hizmet bedeli bakiye alacağı, su kullanım bedeli alacağı gibi yan giderlerin tahsilinin talep edildiğini, örnek 13 numaralı ödeme emrinin tebliği üzerine borçlunun yasal sürede icra müdürlüğüne itirazda bulunmadığını, 30 günlük ödeme süresinde yalnızca kira bedellerini ödediğini bu nedenle temerrüdün gerçekleştiğini iddia ederek tahliye talebinde bulunduğu, İlk Derece Mahkemesince, ödeme emrinde talep edilen alacak kalemleri içerisindeki kira alacağının toplamda 172.000,00 TL olduğu, ödeme emrinin tebliğinden sonra 30 günlük temerrüt süresi içerisinde 03.08.2022 tarihinde 172.000,00 TL nin davalı borçlu tarafından takip dosyasına yatırıldığı, elektrik ve su giderlerine ilişkin olarak taraflar arasında mutabakat sağlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, alacaklının istinaf başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkemesince kararda isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verildiği görülmüştür.

2004 sayılı İcra İflas Kanunu'nun kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin 269. maddesi gereğince; "Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanunu'nun 260. ve 288. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. ve 362.) maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.

Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62'nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır..."

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 314. maddesi; “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Aynı kanunun 315. maddesi, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükmünü içermektedir.

Somut olayda, taraflar arasında 01.09.2020 tarihli ve 01.01.2021 tarihinden itibaren 31.12.2022 tarihine kadar 2 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 9.4.2 maddesinde “Elektrik ve su kullanımı için Kiracı tarafından ödenecek bedel, kullanım ayına ilişkin elektriğin ve suyun geçerli ticari tarifeden bedeli üzerine %10 altyapı tesis maliyet payı ilavesi esas alınarak hesaplanacaktır.” 9.4.6. maddesinde; “Elektrik ve su bedellerinin ödenmemesi durumu, kira bedellerinin ödenmemesindeki gibi ayrıca fesih ve tahliye nedenidir.” düzenlemesi yer almaktadır.

İcra takibinin incelenmesinde; Yalova İcra Müdürlüğünün 2022/7715 E. sayılı dosyası ile toplam 171.336 ,00 TL kira alacağı yanında, 24.882,80 TL ortak gider katılım payı alacağı, 10.469,32 TL elektrik alt yapı servis ve hizmet bedeli alacağı, 2.258,83 TL su kullanım bedeli alacağı, 106.949,26 TL elektrik tüketim yansıtma bedeli alacağının tahsilinin talep edildiği, örnek 13 ödeme emrinin borçluya 06.07.2022 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun ödeme emrine itiraz etmediği, 30 günlük ödeme süresi içinde 03.08.2022 tarihinde icra dosyasına 172.000,00 TL ödeme yaptığı, TBK'nın 314 ve TBK'nın 315. maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödemediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiği görülmüştür.

O halde, İlk Derece Mahkemesince tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 20.12.2023 tarih ve 2023/449 E. 2023/2788 K. sayılı kararının 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddeleri uyarınca KALDIRILMASINA, Yalova İcra Hukuk Mahkemesinin 13.10.2022 tarih ve 2022/469 E. 2022/571 K. sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 30.04.2024 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

Başkan            Üye                  Üye                 Üye            Üye
A. TUNCAL      G. HEYBET     M. T. UYAR     A. AYAN     Y. ÇİFTCİ

Üye M. T. UYAR’ın Karşı Oy Yazısı:

İİK’nın 10 ncu babı; KİRALAR HAKKINDA HUSUSİ HÜKÜMLER VE KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ hükümlerini düzenlemektedir.

İİK’nın 269 ncu maddesi Adi Kira ve Hasılat Kiraları için ÖDEME EMRİ ve İTİRAZ MÜDDETİ başlığını taşımaktadır.

İİK’nın 269/1. maddesi; “Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ÖDEME EMRİ, Türk Borçlar Kanunu'nun 315 ve 362 nci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.

Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.” şeklindedir.

Bu madde, maddenin başlığında da açıkça belirtildiği üzere; icrada kiralara özgü ÖDEME EMRİNİN düzenlenme şeklini belirleyen hükümdür.

İİK’nın 269/a maddesinde itiraz etmemenin sonuçları (icra mahkemesinden temerrüt nedeniyle tahliye isteminin koşulu) “Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde KİRA BORCUNU da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine İCRA MAHKEMESİNCE tahliyeye karar verilir.” şeklindedir.

Anılan maddenin gerekçesi ise; “Maddede, kiralanan taşınmazlarda borçlunun ihtarlı ödeme emrine itiraz etmemesi ve ihtar müddeti içinde de KİRA BORCUNU ödememesi halinde tahliye isteminde bulunmak imkânı 6 aylık süreye bağlanarak, uygulamadaki tereddütler giderilmiştir.”

İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği'nin 35. maddesinin e bendinde ise; adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin ÖDEME EMRİNİN “…Kesinleşen kira alacağı için alacaklının haciz talep edebileceği ve icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılmasını isteyebileceği…” kaydını ihtiva edeceği hususu düzenlenmiştir. 

Buna göre; alacaklının (kiraya verenin) ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçluya ihtarlı (örnek 13 nolu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte, borçlunun (kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse(inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren BK’nın 260 veya 288. (TBK m. 315 veya 362) maddelerinde belirtilen(on, otuz veya altmış gün) belli bir süre içinde ödemesi, itiraz süresi içinde (İİK m. 62'ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (KİRA BORCUNU) ödemez ise kiraya verenin (alacaklının), kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (İİK m. 78 vd) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir.

Borçlu itiraz süresi içinde ödeme emrine itiraz etmez ise ilamsız tahliye takibi kesinleşir. Borçlu (kiracının) süresinde ödeme emrine itiraz etmemesi ile ilamsız tahliye takibi kesinleşirse de, alacaklı (kiraya veren) bunun üzerine hemen haciz ve tahliye isteyemez. Borçlu ödeme süresi içinde (on, otuz veya altmış gün) borcunu (KİRA BORCUNU) ödeyebilir. Borçlu ödeme emrinin tebliğinden itibaren ödeme süresi içinde KİRA BORCUNU öderse; ilamsız tahliye takibi son bulur, alacaklı haciz ve tahliye isteyemez (Kuru, s. 828-829).

Görüldüğü gibi yukarıda yer verilen mevzuat (icra ve iflas kanunu ile yönetmeliği) hükümleri kira alacağı ve kira borcu kavramlarından bahsetmiştir. Lafzi yorum yapıldığında; KİRA BORCU kapsamına yan giderlerin (su, elektrik v.b.) dahil olduğu sonucuna varılamayacaktır. İcra mahkemesinin görev alanına giren temerrüt tahliye istemlerinin yasal dayanağı İİK’nın 269/a maddesidir. Yasa koyucu bilinçli olarak; “KİRA BORCUNU….” ifadesini tercihle yetinmiş, Türk Borçlar Kanunu’nun 315/1 nci maddesindeki “… veya yan gideri…” tabirini özellikle kullanmamıştır. Yine, kira sözleşmesinde belirli bir edimin (giderin) kiracıya ait olduğunun belirtilmiş olması o edimin (borcun) kira borcundan sayılmasını gerektirmez. Kiracı, kira sözleşmesinde yakıt gideri, bekçi parası, kapıcı parası, temizlik parası, su parası, elektrik parası, çöp parası, yönetim gideri, telefon ücreti vs. gibi yan giderleri ödemeyi üstlenmiş olsa dahi, söz konusu edimler asıl kira borcu olmayıp asıl kira borcunun eklentisi niteliğinde olduğundan anılan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi icra mahkemesinin görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye sebebi olmaz.

Borçlu/kiracı icra mahkemesinde kesinleşen kira borcunu ödediğini ispatlayabilir. Temerrüt süresi içinde KİRA BORCUNU ödediğini ispatlarsa; tahliyesine karar verilemez.

KİRA ALACAĞI dışında kalan alacakların ve kira alacağının fer’ilerinin ödenmemesi temerrüde esas teşkil etmeyeceğinden, KİRA BORCUNUN temerrüt süresi içinde ödenmesine rağmen diğer alacakların (yan giderler, icra masrafları, vekâlet ücreti vs.) ödenmemesi halinde icra mahkemesince tahliyeye karar verilemez.

Somut olayda; asıl kira borcu ile birlikte (su kullanım bedeli, elektrik tüketim yansıtma bedeli vs.) yan giderlere yönelik Örnek 13 nolu ödeme emrinin 06.07.2022 tarihinde kiracı/borçluya tebliğ edildiği ve bu ödeme emri ile borçlu kiracıya 30 günlük ödeme süresi verildiği, tarafların da kabul ettiği üzere, asıl kira borcunun tamamının (172.000 TL’nin) 30 günlük temerrüt süresi içerisinde (03.08.2022 tarihinde) kiracı/borçlu tarafından icra dosyasına ödendiği anlaşılmıştır.

O halde; İİK’nın 269/a maddesine göre asıl KİRA BORCUNUN tamamının 30 günlük temerrüt süresi içinde ödendiği göz önüne alındığında; eklentisi niteliğindeki su kullanım bedeli, elektrik tüketim yansıtma bedeli vs. yan giderlerin ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliye sebebi olmaz.

Yukarıda anlatılan nedenlerle; İİK’nın 269/a maddesi açık hükmü, İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında yazılı gerekçelerle yerinde bulunmayan tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASI gerekirken, salt yan giderlerin ödenmemesi hukuksal nedenine dayalı tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerektiğinden bahisle kararın bozulması yönündeki sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyorum. 30.04.2024

Üye
Mustafa Taner UYAR