T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2025/12-466
Karar No       : 2026/289

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi
TARİHİ                          : 04.02.2025
SAYISI                          : 2024/3667 E., 2025/173 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 06.11.2024 tarihli ve 2024/6190 Esas,
                                        2024/9333 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki ihalenin feshi isteminden dolayı yapılan inceleme sonunda İlk Derece Mahkemesince şikâyetin aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Kararın şikâyetçi vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle şikâyetin reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı şikâyetçi vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 12. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı şikâyetçi vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. TALEP

Şikâyetçi vekili; alacaklı vekili tarafından müvekkili aleyhine başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilâmlı takipte İstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, Göktürk Merkez Mahallesi, 5.0 parselde kayıtlı 15 numaralı bağımsız bölümün ihale edildiğini, taşınmazın güncel piyasa değerinin çok altında bir değerle satışa çıkarılarak düşük bir bedelle satıldığını, oysa ki kıymet takdir raporun ve satış ilanının müvekkiline usulüne uygun şekilde tebliğ edilmediğini, gazetede yayımlanan satış ilanında satış şartları ve taşınmazın önemli özelliklerinin bulunmadığını, mükellefiyetler listesinin de hazırlanmadığını ileri sürerek ihalenin feshine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Alacaklı vekili; taşınmaz takibin diğer borçlusu D. Yapım Evi Reklam Film San. ve Tic. Ltd. Şti. adına tapuda kayıtlı olup şikâyetçini ihalenin feshi isteminde bulunamayacağını, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 134. maddesinin 3 ve 4. fıkraları gereğince şikâyetçinin nispi harç ödemesi ve teminat yatırması gerektiğini, bu nedenlerle şikâyetin usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, ihalenin usul ve yasaya uygun olduğunu belirterek şikâyetin reddini savunmuştur.

2. İhale alıcısı vekili; şikâyetçinin ipotek veren sıfatıyla sorumlu olup kendi mülkiyetinde bulunmayan taşınmaza ilişkin ihalenin feshini isteyemeyeceğini, bu nedenle şikâyetin husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, İİK’nın 134/4. maddesine göre şikâyetçinin teminat yatırmadığını, zarar unsuru gerçekleşmediğinden şikâyetçinin ihalenin feshini istemekte hukuki yararının bulunmadığını, ihalenin usul ve yasaya uygun olduğunu belirterek şikâyetin reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 01.11.2023 tarihli ve 2023/463 Esas, 2023/564 Karar sayılı kararı ile; İİK'nın 134/11. maddesinde "İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur" düzenlemesinin yer aldığı, somut olayda kesinleşmiş kıymet takdirine göre muhammen bedelinin 1.800.000,00 TL olduğu ve taşınmazın 3.849.800,00 TL'ye ihale edildiği, dolayısıyla zarar unsurunun oluşmadığı gerekçesiyle hukuki yarar yokluğu nedeniyle şikâyetin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde şikâyetçi vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 28.12.2023 tarihli ve 2023/4080 Esas, 2023/3958 Karar sayılı kararı ile; Özel Dairece muhammen bedelin üzerinde gerçekleştirilen satışlarda ileri sürülen fesih nedenleri uyarınca bazı istisnai hâller haricinde zarar unsuru gerçekleşmediğinden hukuki yarar yokluğu görüşü benimsenmekte iken görüş değişikliğine gidilerek ihale edilen mal muhammen bedelin üstünde bir bedelle satılmış olmakla beraber yapılan usulsüzlük malın daha yüksek bedelle satılmasını önlemiş ise malın daha yüksek bir bedelle satılamamış olmasından zarar görmüş olan ilgilinin ihalenin feshini istemekte hukuki yararının bulunduğu görüşünü benimsediği, somut olayda İlk Derece Mahkemesince şikâyetçi tarafından ileri sürülen fesih nedenlerinin incelenmesi gerekirken hukuki yarar yokluğundan şikâyetin usulden reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesinin kararının kaldırılarak dosyanın mahkemesine iadesine karar verilmiştir.

V. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 13.03.2024 tarihli ve 2024/60 Esas, 2024/124 Karar sayılı kararı ile; şikâyete konu taşınmaz malikinin D. Yapım Evi Reklam Film San. ve Tic. Ltd. Şti. olduğu, şikâyetçinin kredi sözleşmesinin asıl borçlusu olmadığı, sadece asıl borçlu lehine taşınmazlarını ipotek veren taşınmaz maliki olarak takipte yer aldığı, bu durumda şikâyetçinin kendi adına kayıtlı olmayan taşınmaza ilişkin ihalenin feshini talep etmesinde aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle şikâyetin husumetten reddine karar verilmiştir.

VI. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde şikâyetçi vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 18.07.2024 tarihli ve 2024/1347 Esas, 2024/2333 Karar sayılı kararı ile; şikâyetçinin ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilâmlı takipte borçlu konumunda olduğu, her ne kadar şikâyet konusu taşınmazın maliki değil ise de şikâyetçinin borçlu olması nedeniyle aktif husumet ehliyetinin bulunduğu, asıl borçlu konumunda olmayan ipotek veren kişilerin aynı takip konusu yapılan ancak kendisine ait olmayan taşınmazlara ilişkin ihalenin feshi isteminde aktif husumet ehliyetinin bulunduğunun Özel Dairenin önceki içtihatlarında kabul edildiği, şikâyetçinin ipotek veren sıfatıyla borçlu konumuna geldiği takipte ihaleye konu edilen ve kendisine ait olmayan diğer ipotek konusu taşınmazlar yönünden de ihalenin feshini isteyebilme hakkı bulunduğu gibi ihale edilen taşınmazın daha yüksek bedelle alıcı bulmasıyla takip borcunun karşılanması sonucu kendi taşınmazını satıştan kurtarabilme ya da taşınmazının daha az borçtan sorumlu olması yönünden hukuki yararının bulunduğu, bu nedenle İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olmadığı, şikâyetçi vekili tarafından ileri sürülen ihalenin feshi sebepleri incelendiğinde fesih sebeplerinin yerinde olmadığı, ihalenin usul ve yasaya uygun olduğu, resen ihalenin feshini gerektirir kamu düzenine aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle şikâyetin reddine ve ihale bedelinin %5' i oranında para cezasının şikâyetçiden tahsiliyle Hazine adına gelir kaydına karar verilmiştir.

VII. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ İNCELEME SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde şikâyetçi vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

“Şikayetçi takip borçlusunun ihalenin feshi istemiyle İcra Mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince, şikayetçinin kredi sözleşmesinin asıl borçlusu olmadığı, sadece asıl borçlu lehine taşınmazlarını ipotek veren taşınmaz maliki olarak takipte yer aldığı, kendi adına kayıtlı olmayan taşınmaza ilişkin ihalenin feshini talep etmesinde aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle istemin reddine karar verildiği; kararın şikayetçi tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kaldırılarak, işin esasına girilmek suretiyle ihalenin feshini gerektiren bir neden bulunmadığı gerekçesiyle istemin reddine karar verildiği görülmektedir.

Dosyada öncelikli sorun "İİK'nın 7343 sayılı Kanun ile değ. 134. maddesindeki istisna taraflar dışında yatırılması gereken nispi harç ve teminatın niteliği ve buna bağlı olarak HMK'nın 114. maddesinde belirtilen dava şartı olup, olmadığı ve nispi harç ile teminatın tamamlatılma usulüdür."

İcra takibi sırasında, 2004 sayılı İİK'ya göre yapılan ihalenin feshine ilişkin hususlar Kanunun 134 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.

İhalenin feshi davaları daha önce başvuranın kim olduğuna bakılmaksızın maktu harca tabi iken 2004 sayılı İİK'nın 134. maddesinde değişiklik yapan ve 30.11.2021 tarihinde yürürlüğe giren 7343 sayılı kanunun 27/4. maddesi ile davayı “Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerin" açması halinde ihale bedeli üzerinden nispi harca tabi kılınmıştır.

Ayrıca ihalenin feshi talebinde 7343 sayılı kanunun 27/5. maddesi ile davayı “Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler" teminat yatırmakla yükümlü kılınmıştır.

Yargı harçları, 492 sayılı Harçlar Kanunda düzenlenmiş olup, dava açarken harç yatırılması şartı, HMK'nın 114. maddesinde belirtilen dava şartlarından değildir.

Dava harçları özel kanun ile düzenlenmiştir.

Kanunun "Noksan tespit edilen değer üzerinden harcın ödenmesi" başlıklı 30. maddesi "Muhakeme sırasında tespit olunan değerin, dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa, yalnız o celse için muhakemeye devam olunur, takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz. Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 409 uncu (HMK md.150 ) maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın muameleye konulması, noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır." hükmünü içermektedir.

HMK'ya göre bir şartın tamamlatılması, Mahkeme tarafından ilgilisine usulüne uygun şekilde süre verilmesi halinde mümkündür.

Verilecek süre yasal düzenlemeye uygun değil ise hukuki sonuç doğurmaz.

Ayrıca nispi harca tabi bir dava, nispi harç tamamlanmadıkça görülemez ve davanın görülmesi için yatırılması şart olan noksan nispi harç, harçlar kanununa aykırı biçimde dava yürütülüp, nispi harç karar anında tamamlatılamaz.

İİK'nın 7343 sayılı kanunun 27. maddesi ile değişik 134. maddesi bu yasal düzenlemelere göre değerlendirildiğinde;

İhalenin feshi talebinin 30.11.2021 tarihinden sonra yapılması halinde kanunda belirtilen istisnai taraflar dışında kalan gerçek yada tüzel kişiler tarafından yapılması halinde ihale bedeli üzerinden nispi harca tabi olduğu ve nispi harcın yarısının peşin yatırılacağı tartışmasızdır.

Aynı şekilde ihale bedelinin %5'i oranında teminat yatırılması da şarttır.

Yukarıda da açıklandığı üzere dava açılırken alınması gereken harç, dava harcı olup, Harçlar Kanuna göre dava açılırken alınır.

Noksan yatırılmış ise Harçlar Kanunu'nun 30. maddesinde belirtilen usul ile tamamlatılır. Harç tamamlanmaz ise yaptırımı da yine aynı maddede düzenlenmiştir.

%5 teminat ise yine harç gibi dava açılırken yatırılmalıdır.

Teminat, HMK'nın 114/2. maddesi kapsamında dava şartıdır. Dava açılırken yatırılmayan teminatın tamamlanması için (harcı tamamlanmayan davaya devam edilemeyeceğinden) öncelikle harç tamamlatılmalı, sonra teminatın yatırılması için davacıya HMK'nın 115. maddesinde belirtilen dava şartlarının tamamlatılmasına ilişkin usule göre süre verilmelidir.

Harcın yatırılmamasının yaptırımı, " ...davanın açılmamış sayılması," harç yatırılmakla birlikte teminatın yatırılmamasının yaptırımı ise "...davanın dava şartı noksanlığından usulden reddidir."

Açılmamış sayılma ve usulden ret kararlarının hukuki sonuçlarının farklı olduğu izahtan varestedir.

Şikayetçinin İİK'nın 7343 sayılı kanunun 27. maddesi ile değişik 134/3. maddesinde belirtilen kişilerden olmadığı, açılan davanın nispi harca tabi olup, teminat gerektirdiği tartışmasızdır. 

Yukarıda belirtildiği üzere harca tabi bir davanın yürütülmesi kanunda belirtilen harcın yatırılmasına bağlıdır. Harçlar Kanunu'nun 30. maddesine göre harç yatırılmadıkça müteakip işlemler yapılamaz.

Bu düzenlemenin sonucu olarak "davayı yürütmeye yönelik hiç bir işlem yapılamaz, diğer dava şartları incelenemez."

Dava harcı diğer dava şartlarından önce gelir.

Mahkemece, kanunda belirtilen istisnai taraflar dışında kaldığı anlaşılan davacıya nispi harç ve akabinde ihale bedelinin %5'i oranında teminat yatırtılmadan yargılama yapılması ve bu hususun Bölge Adliye Mahkemesince gözden kaçırılması hatalı olup, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.

Mahkemece yapılacak iş öncelikle davacıya nispi harcı tamamlaması için Harçlar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca işlem yapmak ve akabinde teminatı yatırtıp, sonuca gitmektir" gerekçesiyle karar bozulmuş, bozma nedenine göre şikâyetçinin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki karar gerekçesi tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

VIII. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde şikâyetçi vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Şikâyetçi vekili; satış ilanının müvekkiline usulüne uygun tebliğ edilmediğini, taşınmazın güncel piyasa değerinin çok altında bir bedelle satışa çıkarıldığını ve düşük bir bedelle ihale edildiğini, gazetede yayınlanan satış ilanı eksik olup satış şartları ve taşınmazın önemli özelliklerinin bulunmadığını, mükellefiyetler listesinin hazırlanmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilâmlı takipte ipotek veren şikâyetçinin kendi adına kayıtlı olmayan takip konusu diğer taşınmazın ihalesinin feshini talep ettiği somut olayda, şikâyetçinin İİK’nın 134. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen ihalenin feshini isteyebilecek ilgililerden olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre İİK’nın 134. maddesinin 3. ve 4. fıkralarında belirtilen ilgililer dışında kalan kişilerden olduğu kabul edilerek peşin nispi harcı yatırması ve teminat göstermesinin gerekip gerekmediği, buna göre nispi peşin harcın tamamlaması için Harçlar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca işlem yapılması ve sonrasında teminat şartının yerine getirilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

İcra ve İflas Kanunu'nun 30.11.2021 tarihinde yürürlüğe giren 7343 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun'un (7343 sayılı Kanun) 27. maddesiyle değişik 134/2. maddesi.

2. Değerlendirme

1. Uyuşmazlığın çözümü için yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

2. İcra (ve iflâs) dairesi görevlerini yaparken kanunu yanlış uygular, kanunun kendisine tanıdığı takdir yetkisini hadiseye uygun olarak kullanmaz, bir hakkı yerine getirmez veya bir hakkın yerine getirilmesini sebepsiz sürüncemede bırakırsa usulsüz (yolsuz) hareket etmiş olur. İcra (ve iflâs) dairesinin bu gibi yolsuz işlemlerine karşı bundan zarar gören ilgililer icra mahkemesinde şikâyet yoluna başvurabilirler (Baki Kuru, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara, 2013, s.82, 103). Şikâyet, icra ve iflas hukukunda düzenlenmiş kendisine özgü hukuki bir çaredir. Şikâyet kendisine özgü bir yol olup bir dava ve gerçek anlamda bir kanun yolu değildir. Şikâyet, icra takibinin taraflarına veya hukuki yararı bulunan diğer kişilere tanınmış ve bu yolla icra ve iflas dairelerinin (veya diğer icra organlarının) kanuna veya olaya uygun olmayan işlemlerinin iptalini veya düzeltilmesini ya da yapmadıkları veya geciktirdikleri işlemlerin yapılmasını sağlayan hukuki bir çaredir (Hakan Pekcanıtez vd., İcra ve İflas Hukuku, Ankara, 2025, s.64).

3. Şikâyet hakkının ileri sürülebilmesi için şikâyet ehliyeti ve hukuki yararın bulunması gereklidir. Şikâyet ehliyeti usul hukukunda olduğu gibi taraf ve şikâyet ehliyeti olmak üzere ikiye ayrılır. Taraf ehliyeti medeni hukuktaki hak ehliyetinin medeni usul hukukundaki uzantısını oluşturur. Medeni haklardan istifade ehliyeti bulunan her gerçek ve tüzel kişi şikâyette taraf olma ehliyetine sahiptir [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) md. 8; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) md. 50]. Şikâyet (dava) ehliyeti ise medeni hakları kullanma (fiil) ehliyetinin usul hukukunda büründüğü şekildir. Şikâyet ehliyeti, şikâyeti ileri sürebilme ve şikâyet usul işlemlerini takip edebilme ehliyetidir.

4. İcra ve İflas Kanunu'nun 134/2. maddesine göre ihalenin feshi şikâyet yoluyla icra mahkemesinden talep edilir. Şikâyet teknik anlamda bir dava olmadığından uygulanacak usul, şikâyet usulüdür. İhalenin feshi şikâyetin özel bir hâli olarak kabul edilmektedir (Murat Atalı, vd., İcra ve İflas Hukuku, Ankara, 2022, s.319; İbrahim Aşık, vd., İcra ve İflas Hukuku, Ankara, 2022, s.317). İİK'nın 134. maddesi kimlerin ihalenin feshini isteyebileceğini, hukuki yarar şartını, ihalenin feshi sebeplerini ve ihalenin sonucunu ayrıntılı olarak düzenlemiştir.

5. İcra ve İflas Kanunu'nun 7343 sayılı Kanun ile değişik 134/2. maddesinde ihalenin feshini isteyebilecek ilgiler “yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler” şeklinde sınırlı olarak sayılmıştır. Hükümdeki “yalnız” kelimesi madde metninde sayılmayan kişilerin ihalenin feshi talebinde bulunamayacaklarını göstermekte olup bu düzenlemenin sebebi kötüniyetle ihalenin feshinin talep edilmesini önlemektir. İİK'nın 134/2. maddesinde belirtilen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 281. maddesinin 1. fıkrasında “Hukuka veya ahlaka aykırı yollara başvurularak ihalenin gerçekleştirilmesi sağlanmışsa her ilgilinin ihalenin iptalini mahkemeden isteyebileceği” şeklinde düzenlenmiş ise de aynı maddenin 2. fıkrasında cebri arttırmalar hakkında özel hükümlerin saklı olduğu hüküm altına alınmıştır.

6. İcra ve İflas Kanunu'nun 7343 sayılı Kanun ile değişik 134/2. maddesinde kanun koyucu takip dosyası, artırma süreci veya ihale konusu ile ilgili olan kişileri esas alarak bu kişileri kategorilere ayırmıştır. İhalenin feshi şikâyeti maktu harca tâbiyken 7343 sayılı Kanun ile İİK'nın 134. maddesinin 3. ve 4. fıkralarında nispi harç ve teminat ile ilgili düzenlemeler getirilmiştir. Buna göre "...Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce..." yapılan ihalenin feshi talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabi kılınmış ve teminat gösterilmesi şartı da getirilmiştir. Bu nedenle ihalenin feshi talebinde bulunanın İİK'nın 134/2. maddesine göre ilgili olup olmadığı veya ilgilinin hangi kategoriye girdiğinin belirlenmesi nispi harç ve teminat yatırmasının gerekip gerekmediğinin tespiti bakımından önemlidir.

7. Hukuk Genel Kurulunun 08.05.2024 tarihli ve 2023/12-958 Esas, 2024/226 Karar sayılı kararında İİK'nın 134. maddesine 7343 sayılı Kanun'un 27. maddesiyle eklenen 3. ve 4. fıkralarında satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce ihalenin feshi talebinde bulunulması hâlinde nispi harç yatırılması ve teminat gösterilmesi gerektiği, pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenlerin ve ihalenin feshini isteyebilecek ilgililer arasında sayılmayan kişilerin ihalenin feshi talebinde ihale bedeli üzerinden nispi harç ödemesi ve bu kişilerin teminat göstermesi gerektiği, nispi peşin harç alınmadan ve teminat gösterilmesi şartı yerine getirilmeden talebin doğrudan reddedilemeyeceği benimsenerek nispi harcın yatırılması ve teminat gösterilmesi şartının usulünce yerine getirilerek yapılacak olan değerlendirmeye göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Ayrıca Hukuk Genel Kurulunun 11.02.2026 tarihli ve 2025/12-207 Esas, 2026/54 Karar sayılı kararında da İİK'nın 134/2. maddesinde sınırlı olarak sayılanlar dışındaki kişilere nispi harç ödeme yükümlülüğü getirilmiş olmasının, bu kişilere Kanun'a göre zaten sahip olmadıkları ihalenin feshini talep etmek hakkını gerçekte bahşetmeyeceği, fesih hakkına sahip olduğu iddiasıyla talepte bulunan kişinin henüz talepte bulunurken Kanun'un açık hükmü nedeniyle alınması gereken nispi harcın yarısını ödemek zorunda olduğu benimsenmiştir.

8. İhalenin feshini isteyebilecek ilgililerin somut bir olayda ihalenin feshini isteyebilmesi için ihalenin feshedilmesinde hukuki yararının (menfaati) bulunması şarttır (dava şartı). Başka bir anlatımla ihalenin feshini isteyen kişinin, somut bir ihalenin feshi sebebine (yolsuzluğa) dayanması ve bu yolsuzluk nedeniyle menfaatinin ihlâl edilmiş (zarar görmüş) olması gerekir. İİK'nın 134/11. maddesinde hukuki yarar şartı “İhalenin feshini şikâyet yolu ile talep eden ilgili, vâki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur” şeklinde düzenlenmiştir (Kuru, s.714). İhale bedelinin muhammen bedelin üzerinde olduğu durumda ise her zaman zarar unsurunun oluşmadığı sonucuna varılamaz (Ramazan Arslan, İcra İflas Hukukunda İhale ve İhalenin Feshi, Ankara, 1984, s.194; Emel Hanağası, Davada Menfaat, Ankara, 2009, s.104; Hakan Pekcanıtez, Cemil Simil, İcra İflas Hukukunda Şikâyet, İstanbul, 2017, s.366). Nitekim bu hususlar Hukuk Genel Kurulunun 19.02.2025 tarihli ve 2024/12-524 Esas, 2025/70 Karar sayılı kararında benimsenmiştir.

9. Şikâyet konusu ihale ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilâmlı takipte yapılmış olduğundan bu takip yoluyla ilgili açıklamaların da yapılması gerekmektedir.

10. Türk Medeni Kanunu'nda sınırlı ayni hakların bir türü olarak düzenlenmiş bulunan rehin, eşyanın değerine ilişkin bir hak olup hak sahibine rehin konusu eşyayı paraya çevirerek bedelinden alacağının öncelikle elde etme yetkisi vermek suretiyle bir alacağa ayni güvence sağlar. Borç muaccel olduğunda ödenmezse rehin sahibi alacaklı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip talebinde bulunarak rehnin satılmasını ve bedelinden alacağının ödenmesini isteyebilir. Alacaklı ödenmeyen alacak yerine rehinli malın aynen kendisine verilmesini isteyemez, borcun ödenmemesi hâlinde rehinli malın alacaklıya geçmesini öngören sözleşme hükümleri geçersizdir (TMK md. 873, 949, 954/2). Rehin hakkı konusuna göre taşınmaz rehni ve taşınır rehni olarak ikiye ayrılmaktadır. Taşınır rehinleri; menkul rehni ve çeşitleri, hapis hakkı ve teminat amaçlı temlik, taşınmaz rehni ise; ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedidir. Bütün ayni haklarda olduğu gibi rehin haklarında da “numerus clausus” esası geçerli olup Kanun’da gösterilen çeşitlerden başka bir rehin hakkı doğamaz.

11. İpotek; sahibine alacağın rehin konusu taşınmazın değerinden elde etme yetkisi veren ve alacağa ayni güvence oluşturan rehin hakkıdır. İpotekle güvence altına alınmış olan alacaklarda borçlunun şahsi sorumluluğu ortadan kalkmaz, devam eder. İpotek konusu taşınmazın satış bedelinin alacağın tamamını karşılamaması hâlinde alacaklı geri kalan alacağını tahsil etmek üzere şahsi sorumlu olan borçlunun mal varlığına el atabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez. Bu itibarla borçlu ile taşınmazın maliki ayrı kişiler olabilir. Taşınmazın maliki başka birinin borcu için taşınmazına ipotek kurdurabilir veya sonradan ipotekli taşınmaz el değiştirmiş olabilir (TMK md. 881). Bu hâlde şahsi sorumluluk ve taşınmaz ile sorumluluk farklı kişilerdedir. İpotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu olmayıp taşınmazı ile sorumludur. Başka bir anlatımla ipotek veren üçüncü kişi bu sıfatıyla ipotekle güvence altına alınmış olan alacağı ödemekle yükümlü olmaz, onun tek yükümlülüğü ipotek konusu taşınmazın paraya çevrilmesine ve ipotekle güvence altına alınmış olan alacağın ipotek konusu taşınmazın satış bedelinden karşılanmasına katlanmaktır. Borçtan şahsen sorumlu olmayan ipotekli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Bu durumda malik ödediği borç oranında alacaklının haklarına halef olur (TMK md. 884; TBK md. 127).

12. İpotekle teminat altına alınan borcun ödenmemesi hâlinde alacaklı, İİK'nın 148. maddesine göre takip talebinde bulunarak ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesini ve satış bedelinden alacağının tahsil edilmesini talep edebilir. İpotekli taşınmazın asıl borçlu dışında üçüncü kişiye ait olması durumunda ipotek veren üçüncü kişi hakkında icra takibi yapılabilmesi için TMK'nın 887. maddesi uyarınca alacağın kendisinden istenilmesi, yani muacceliyet ihbarının gönderilmesi gerekmektedir. Başka bir anlatımla söz konusu düzenleme gereğince ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye ihbar yapılmadıkça onun yönünden borç muaccel olmayacağından aleyhine icra takibi başlatılamaz. Ayrıca belirtmek gerekir ki İİK'nın 150/ı maddesinin son cümlesi; "Hesap özetinin, tazmin talebinin veya ihtarın ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye tebliğ edilmesi veya tebliğ edilmiş sayılması, Türk Medeni Kanunu'nun 887. maddesinde öngörülen ödeme istemi yerine geçer” hükmünü içermektedir.

 TMK'nın 887. maddesindeki düzenlenmenin amacı taşınmaz malikinin borcu ödeyerek taşınmazın satılarak paraya çevrilmesine engel olmasıdır. Bu husus Hukuk Genel Kurulunun 19.03.2019 tarihli ve 2017/8-1872 Esas, 2019/315 Karar sayılı kararında da vurgulanmıştır.

13. İcra ve İflas Kanunu'nun 149 ve 149/b maddeleri ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takipte ipotek veren üçüncü kişi ise takip talebinin borçlu kısmında asıl borçlu ile birlikte ipotek veren üçüncü kişinin de taraf olarak gösterilmesini düzenlemektedir. Asıl borçlunun yanında ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye de icra (veya ödeme) emri tebliğ edilmesi gerekir. Bu hükümlere göre asıl borçlu ile ipotek veren üçüncü kişi arasında şekli bakımdan mecburi takip arkadaşlığı vardır. Takip talebi dava dilekçesine benzetilir ise alacaklının takip talebinde ipotek veren üçüncü kişi ve asıl borçluya karşı birlikte takip yapması ve takibi bu borçlular aleyhine sonuna kadar (satış dahil) birlikte sürdürmesi gerekmektedir. Bu husus mahkemece resen göz önünde bulundurulmalıdır. Takip süresince şekli mecburi takip arkadaşları birlikte hareket etmek zorunda olmadan ödeme veya icra emrine karşı itiraz veya şikâyette bulunabilir, ihalenin feshini de isteyebilirler. Asıl borçlu ile ipotekli taşınmazın maliki üçüncü kişi arasında bu kişilerin birlikte hareket etmelerini zorunlu kılan bir takip arkadaşlığı yoktur. Nitekim bu husus Hukuk Genel Kurulunun 02.07.2019 tarihli ve 2017/12-760 Esas, 2019/838 Karar sayılı kararında da benimsenmiştir.

14. Kredi ilişkisinde ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişi konumunda olmasına rağmen takipte taraftır (Müjgan Tunç Yücel, Banka Alacaklarının İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takibi, İstanbul, 2010, s.176, 352). Kendisine karşı asıl borçlu ile birlikte takip yapılan ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişi, asıl borçlu gibi takibin tarafı olur (Ali Cem Budak, İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip, İstanbul, 2010, s.103, 106).

15. Hukuk davalarında olduğu gibi icra takibinde de iki taraf bulunmakta olup bunlar alacaklı ve borçludur. Şekli taraf teorisi icra hukukunda da geçerli olup borçlu, takip talebinde ve icra (ödeme) emrinde borçlu gösterilen kimsedir. İpotek veren üçüncü kişi takibin borçlu tarafında yer almakta olup kredi borçlusu ile zorunlu takip arkadaşı konumundadır. Takibe konu borçtan şahsen sorumlu olmasa bile takip borcundan taşınmazı ile sorumludur. Bu nedenle takibe konu ipotekli tüm taşınmazlar hakkında taşınmaz kendi mülkiyetinde olsun veya olmasın ihalenin feshi şikâyetinde bulunabilir (İİK md. 134/2).

16. Somut olayda ise alacaklı banka vekili tarafından borçlular D. Yapım Evi Reklam Film Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi, M. Gayrimenkul Emlak Danışmanlığı Ticaret Limited Şirketi ile Faruk D. aleyhine ihtarname ve ipotek akit tablolarına dayalı olarak İİK'nın 150/ı maddesine göre ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilâmlı takip başlatılmıştır. Takibin asıl borçlusu D. Yapım Evi Reklam Film Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi olup ihale konusu İstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, Göktürk Merkez Mahallesi, 5.0 parselde kayıtlı 15 nolu bağımsız bölüm tapuda adı geçen asıl borçlu şirket adına kayıtlıdır. Asıl borçlu şirket, alacaklı banka lehine taşınmazına ipotek tesis ettirmiştir. Şikâyetçi M. Gayrimenkul Emlak Danışmanlığı Ticaret Limited Şirketi ise takip konusu olan diğer ipotekli taşınmazların maliki olup şikâyetçiye 18.11.2021 tarihinde icra emri tebliğ edilmiştir. Şikâyet konusu taşınmazın muhammen bedeli 1.800.000,00 TL olup 22.08.2023 tarihinde 3.849.800,00 TL'ye üçüncü kişiye ihale edilmiştir.

17. Yukarıda yapılan açıklamalara göre şikâyetçi ipotek veren şahsi sorumlu olmasa da taşınmazı ile sorumlu olduğundan takip talebinde borçlu tarafında yer almakta olup İİK'nın 134. maddesinin 2. fıkrasına göre ihalenin feshini isteyebilecek ilgililerdendir. Bu nedenle şikâyetçi, adına kayıtlı olmayan takip konusu ipotekli taşınmazın ihalesinin feshini talep edebilir. Dolayısıyla şikâyetçinin İİK'nın 134. maddesinin 3 ve 4. fıkraları uyarınca nispi harç yatırmasının ve teminat göstermesinin gerekmediği sonucuna varılmıştır. Diğer taraftan şikâyetçi, ihalenin feshini isteyebilecek ilgililerden olduğu gibi ihale konusu taşınmazın daha yüksek bedelle alıcı bulmasıyla takip borcunun karşılanması sonucu kendi taşınmazını satıştan kurtarabileceği veya taşınmazının daha az borçtan sorumlu olabileceği durumu ortaya çıkabileceğinden ihalenin feshi isteminde hukuki yararı da bulunmaktadır.

 18. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; şikâyetçinin takibin asıl borçlusu olmayıp ipotek veren üçüncü kişi olduğu, şahsi sorumluluğu bulunmadığından kendi adına kayıtlı olmayan taşınmazın ihalesinin feshini talep edemeyeceği, ihalenin feshini talep edebilecek ilgililerden olmadığından nispi harç yatırması ve teminat göstermesi gerektiği, dolayısıyla direnme kararının bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.

19. Hâl böyle olunca, direnme kararı usul ve yasaya uygun olup yerindedir.

20. Ne var ki, işin esasına yönelik temyiz itirazları Özel Dairece incelenmediğinden bu konuda inceleme yapılmak üzere dosya Özel Daireye gönderilmelidir.

IX. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Direnme kararı usul ve yasaya uygun olup şikâyetçi vekilinin işin esasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 12. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,

06.05.2026 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.

BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 25 üyenin 18’i DİRENME UYGUN DAİREYE, 7’si ise BOZMA yönünde oy kullanmışlardır.