T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2021/(14)7-677
Karar No       : 2023/537

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                          : 18.07.2019
SAYISI                          : 2019/202 E., 2019/337 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 04.12.2018 tarihli ve 
                                         2018/2686 Esas, 2018/8582 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince verilen kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369 uncu maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373 üncü maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek davalı vekilinin duruşma talebinin reddine karar verilip Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin Eskişehir ili, Tepebaşı ilçesi, Eskibağlar Mahallesi, 3.95 ada, 3 parsel sayılı taşınmazın hissedarı olduğunu, davalı şirketin 29.11.2016 tarihinde diğer hissedar Maliye Hazinesinden hisse satın aldığını, hissedar olmasına rağmen bu hususta müvekkiline bildirim yapılmadığını, müvekkilinin önalım hakkının kısıtlandığını ileri sürerek dava konusu taşınmazın davalı adına olan hissesinin iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, müvekkili şirketin Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca açık ihale usulü ile 17.05.2016 tarihinde yapılan ihalede en yüksek teklifi vererek dava dışı Maliye Hazinesine ait payı satın aldığını, Özelleştirme İdaresi Başkanlığının 27.06.2016 tarihli kararı ile ihalenin kesinleşmesi ve hissenin müvekkili şirkete satılmasına dair kararın Resmî Gazete'de yayımlanması ile müvekkili şirketin malik olduğunu, hem ihale yapıldığı esnada hem de Resmî Gazete'de yayımlanma tarihinde davacının hissedar olmadığını, davacının 23.09.2016 tarihinde yani davalı şirketin satış işleminin tamamlanmasından sonra tapu kaydında paydaş olduğunu, bu nedenle önalım hakkının bulunmadığını, müvekkili ile davacıya pay satan dava dışı üçüncü kişinin 03.08.2016 tarihli protokol ile taşınmaz payının müvekkili şirkete satışı konusunda anlaşmalarına rağmen muvazaalı olarak ve daha ucuz bir bedel ile davacıya 23.09.2016 tarihinde tapudan satış yapıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 20.06.2017 tarihli ve 2016/633 Esas, 2017/337 Karar sayılı kararıyla; davacının payını satın aldığı üçüncü kişinin de payını satmaması hâlinde önalım hakkı bulunduğundan payını davacıya satmasının muvazaalı olmasının hayatın olağan akışına aykırı bulunduğu, bu nedenle davalının muvazaa iddiasına itibar edilmemesi gerektiği, ayrıca 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 279 uncu ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705 inci maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin tescil ile kazanılacağı, TMK’nın 732 nci maddesi uyarınca da önalım hakkının payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup bu hakkın kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin kurulmasının yeterli olmadığı, satışın mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanacağı, davacının dava konusu taşınmazda 1433/2400 hisseyi 23.09.2016 tarihinde satın aldığı, davalının ise dava dışı Maliye Hazinesinden 967/2400 payı 17.05.2016 tarihinde yapılan ihaleye katılarak 1.325.000,00 TL bedel ile satın aldığı, Özelleştirme İdaresi Başkanlığının 27.06.2016 tarihli kararının Özelleştirme İdaresi Başkanınca imzalanması ile 27.06.2016 tarihinde kesinleştiği ve Resmî Gazete'de yayımlandığı ve tapuya tescilin ise 29.11.2016 tarihinde yapıldığı, davacının davaya konu payın davalı adına tescil edildiği 29.11.2016 tarihinden sonra TMK’nın 733/son maddesi uyarınca iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde bu davayı açma hakkının bulunduğu, satış bedelinden oluşan önalım hakkı bedeli 1.325.000,00 TL’nin davacı tarafından süresi içerisinde mahkeme veznesine depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın davalı adına olan 967/2400 payın iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, karar kesinleştiğinde önalım bedeli olan 1.325.000,00 TL’nin davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 14.02.2018 tarihli ve 2017/2306 Esas, 2018/321 Karar sayılı kararıyla;

Davalının 17.05.2016 tarihinde Özelleştirme İdaresi Başkanlığından dava konusu taşınmazda 967/2400 payı ihtiyari ihale ile satın aldığı, ihtiyari ihalenin 27.06.2016 tarihinde kesinleşmesi üzerine tapuya 29.11.2016 tarihinde tescil edildiği, TBK’nın 705 inci maddesinde "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" hükmüne yer verildiği, hükümde mülkiyetin cebri icra yoluyla satışlarda tescilden önce kazanılacağı belirtilmiş ise de, ihtiyari ihaleden bahsedilmediğinden ihtiyari ihalede mülkiyetin ancak tapuya tescille kazanılacağı, bu nedenle alınan pay tapuya 29.11.2016 tarihinde davalı adına kayıt ve tescil edildiği tarihin mülkiyetin geçtiği ve satış tarihi olarak kabulünün gerektiği, davacının payı tapuya 23.09.2016 tarihinde tescil edildiğinden davacının davalının payı için önalım hakkını kullanmasında usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

".... Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Özelleştirme Uygulamalarında Değer Tespiti ve İhale Yönetmeliğinin 17. maddesine göre; "...Belirtilen şekilde hazırlanan ihale sonucunu gösteren Kurul karar taslağı ve gerekçesi bir sunuş yazısı ekinde Kurulun onayına sunulur. İhale Kurulun onayı ile (Kurul tarafından İdarenin yetkili kılındığı hallerde ise Başkan tarafından onaylanmak suretiyle) kesinleşir. Satış veya nihai devre ilişkin kararlar İdare tarafından kamuoyuna duyurulmak üzere Resmi Gazetede yayımlattırılır." (Resmi Gazete Tarihi: 29.11.2003 Resmi Gazete Sayısı: 25301)

Somut olayda, dava konusu 3.95 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 967/2400 pay dava dışı Maliye Hazine'si adına kayıtlı iken özelleştirme kapsamında 17.05.2016 tarihinde 1.325.000,00TL bedel ile en yüksek teklifi veren davalı Turhanlar Petrol-Karo İnşaat Malzemeleri Sanayi ve Ticaret Limited Şirketine satılmış ve bu ihale T.C. Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığı'nın 27.06.2016 tarihli ve 2016/ÖİB-K-33 Karar no'lu kararının Özelleştirme İdaresi Başkanınca imzalanmasıyla 27.06.2014 tarihinde kesinleşmiş ve Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Özelleştirme İdare Başkanlığının İhalelerinin Başkanının nihai imzasıyla ihalenin kesinleşeceği yukarıda belirtilen yönetmeliğin 17. maddesinde belirtilmiştir. Bu durumda davalıya 29.11.2016 tarihli 40903 sayılı resmi senet ile tapuda yapılan işlem satış olmayıp Özelleştirme İdaresi Yüksek Kurulunun kararı gereği devir niteliğinde olduğundan ve TBK'nin 275. maddesi gereğince "...Satıcı artırma koşullarında aksi yönde bir irade açıklamasında bulunmamışsa, herkesin katılabileceği isteğe bağlı açık artırmalarda satış sözleşmesi, artırmayı yönetenin en yüksek bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olur." maddesi gereğince davalı şirket 27.06.2016 tarihli ve 2016/ÖİB-K-33 sayılı Özelleştirme İdaresi Başkanlığının satışı onaylayan ve Resmi Gazetede yayınlanan kararı ile davalıya satış işlemi kesinleşmiş olup davacının davalıya yapılan satışın kesinleşme tarihinden sonra dava konusu taşınmazda 23.09.2016 tarihinde paydaş olduğu, bu nedenle davacının davalıya yapılan satış tarihinde, davacı taşınmazda paydaş olmadığından önalım hakkı doğmadığından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir,..." gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, TBK’nın 279 uncu ve TMK’nın 705 inci maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin tescil ile kazanılacağı, miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile Kanun'da öngörülen diğer hâllerde mülkiyetin tescilden önce kazanılacağının hükme bağlandığı, bozma kararında belirtilen TBK’nın 275 inci maddesinin, satış sözleşmesinin kurulma anına ilişkin olduğu, her ne kadar Özelleştirme Uygulamalarında Değer Tespiti ve İhale Yönetmeliğinin 17 inci maddesi "...Belirtilen şekilde hazırlanan ihale sonucunu gösteren Kurul karar taslağı ve gerekçesi bir sunuş yazısı ekinde Kurulun onayına sunulur. İhale Kurulun onayı ile (Kurul tarafından İdarenin yetkili kılındığı hallerde ise Başkan tarafından onaylanmak suretiyle) kesinleşir. Satış veya nihai devre ilişkin kararlar İdare tarafından kamuoyuna duyurulmak üzere Resmi Gazetede yayımlattırılır" hükmü mevcut ise de, TMK’nın 705/2 nci maddesi uyarınca mülkiyetin tescilden önce kazanılabilmesi için bu hususun Kanun ile düzenlenmesi gerektiği, bu nedenle dava konusu olayda anılan yönetmelik hükümlerinin uygulanmasının mümkün olmadığı, TMK’nın 732 nci maddesi uyarınca da önalım hakkının payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup bu hakkın kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin kurulmasının yeterli olmadığı, satışın, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanacağı, davacının davaya konu payın davalı adına tescil edildiği 29.11.2016 tarihinden sonra TMK’nın 733/son maddesi uyarınca iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde eldeki davayı açma hakkının bulunduğu, davacı tarafından süresinde bedelin depo edildiği ve TMK’nın 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen önalım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil koşullarının oluştuğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili, bir kimsenin önalım hakkından söz edilebilmesi için o kişinin davaya konu edilen payın satıldığı tarihte taşınmazda paydaş olması gerektiğini, davacının satışın tamamlanmasından sonra 23.09.2016 tarihinde taşınmazda paydaş olduğunu, somut olayda satışın 17.05.2016 tarihinde gerçekleştiğini ve 28.06.2016 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandığını, bu nedenle hem ihale tarihinde hem de satışın Resmî Gazete'de yayımlanma tarihinde davacının taşınmazda paydaş olmadığını, önalım hakkından söz edebilmek için tapuya tescil tarihinde değil, satış tarihinde paydaş olma şartının arandığını, müvekkili şirketin 1.350.000,00 TL bedelle satın aldığı hissesi 967/2400 pay olup, davacıya satılan payın ise 1433/2400 olduğu, davacıya satılan pay müvekkili şirketin satın aldığı paydan daha fazla olmasına rağmen 860.000,00 TL bedelle davacıya satılmasının aslında ortada gerçek bir satış olmadığını gösterdiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda Özelleştirme İdaresi Başkanlığının yaptığı ihtiyari ihale sonucu davalı tarafından satın alınan önalım hakkına konu paya ilişkin mülkiyetin, ihalenin kesinleştiği 27.06.2016 tarihinde mi yoksa satışın tapuya tescil edildiği 29.11.2016 tarihinde mi davalıya geçtiği buradan varılacak sonuca göre 23.09.2016 tarihli satış işlemi ile taşınmazda pay sahibi olan davacının ön alım hakkını kullanmasının mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 705, 732 ve 733 üncü maddeleri.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 275 ve 279 uncu maddeleri.

3. Özelleştirme Uygulamalarında Değer Tespiti ve İhale Yönetmeliğinin 17 nci maddesi.

2. Değerlendirme

1. Dava, önalım (şuf’a) hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın çözümünde öncelikle önalım hakkı ve hukuki niteliğine ilişkin açıklama yapılmasında yarar vardır.

2. Paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar diğer hissedarlar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır.

3. Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup 26.12.1951 tarihli ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir.

4. Öte yandan 20.06.1951 tarihli ve 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ise önalım hakkının hukuki niteliği, “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmıştır.

5. Yasal önalım hakkı, TMK'nın "Taşınmaz mülkiyetinin içeriği ve kısıtlamaları" başlıklı ikinci ayrımında, “II. Devir Hakkının Kısıtlamaları 1.Yasal Önalım Hakkı” alt başlıkları altında “a. Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732; “b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlıklı 733 ve “c. Kullanılması” başlıklı 734 üncü maddelerinde düzenlenmiştir.

6. Türk Medeni Kanunu'nun 732 nci maddesi; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmünü içermektedir. Madde gerekçesinde ise: “Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır” ifadelerine yer verilmiştir. Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.

7. Bu husus yukarıda içeriği açıklanan 20.06.1951 tarihli ve 5/13 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş; kararın gerekçesinde, taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması hâlinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir.

8. Öte yandan Türk Hukuk Lûgatında da önalım hakkı, bir taşınmazın satın alınması durumunda satışın şartlarına uyulması koşuluyla bir kimsenin öncelikle satın alma hakkı olarak tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 884).

9. Açıkça görüldüğü üzere kanunî önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tâbi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir. Önalım hakkının konusu pay satışıdır.

10. Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dâhilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkân bulunmamaktadır. Örneğin temlikin hibe şeklinde olması hâlinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir.

11. Özetle ifade edilecek olursa, yasal önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır.

12. Nitekim aynı ilkelere Hukuk Genel Kurulunun 26.04.2023 tarihli ve 2023/(14)7-85 Esas, 2023/369 Karar sayılı kararında da değinilmiştir.

13. Türk Borçlar Kanunu'nun 275 inci maddesi;

"Satıcı artırma koşullarında aksi yönde bir irade açıklamasında bulunmamışsa, herkesin katılabileceği isteğe bağlı açık artırmalarda satış sözleşmesi, artırmayı yönetenin en yüksek bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olur.

Cebrî artırma yoluyla satış, artırmayı yöneten memurun en yüksek bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olur" hükmünü içermektedir.

14. Aynı Kanun'un "Mülkiyetin geçmesi" başlıklı 279 uncu maddesinde ise;

Artırmada taşınır bir mal alan kişi, onun mülkiyetini ihale anında kazanır. Artırmadan alınan taşınmazın mülkiyeti, ancak tapu siciline tescille alıcıya geçer.

Artırma görevlisi, satış tutanağında gösterilen taşınmazın alıcı adına tescilini hemen tapu idaresine bildirir.

Cebrî artırma sonucunda yapılan ihalelerde mülkiyetin geçmesine ilişkin özel hükümler saklıdır.

İsteğe bağlı özel artırmalarda mülkiyetin geçmesi genel hükümlere tabidir.

Öneride bulunanın bağlılığının artırmadan sonra da devam edeceğini öngören koşul geçersizdir. Ancak, bu kural cebrî artırmalarda ve ihalenin bir kamu görevlisince onaylanması gerektiği durumlarda uygulanmaz" düzenlemesine yer verilmiştir.

15. Türk Medeni Kanunu'nun 705/1 inci maddesinde, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescille olacağı belirtilmiş, aynı Kanun'un 733/1 inci maddesinde ise, cebri artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı düzenlenmiştir.

16. Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu Eskişehir ili, Tepebaşı ilçesi, Eskibağlar Mahallesi, 3.95 ada, 3 parsel sayılı taşınmazda 967/2400 pay, dava dışı Maliye Hazinesi adına kayıtlı iken Özelleştirme İdaresi Başkanlığının 17.05.2016 tarihli ihtiyari ihalesi ile davalıya satıldığı, Özelleştirme İdaresi Başkanlığının 27.06.2016 tarihli kararının Özelleştirme İdaresi Başkanınca imzalanması ile 27.06.2016 tarihinde kesinleştiği ve Resmî Gazete'de yayımlandığı, ihtiyari ihalenin 27.06.2016 tarihinde kesinleşmesi üzerine 29.11.2016 tarihinde de davalı adına tescil edildiği, davacının ise dava konusu taşınmazda 1433/2400 hisseyi 23.09.2016 tarihinde dava dışı üçüncü kişiden satın alarak hissedar olduğu anlaşılmaktadır.

17. Az yukarıda da ifade edildiği üzere TBK'nın 279 uncu maddesi uyarınca, ihtiyari açık artırmada taşınır mal alan kişi, onun mülkiyetini ihale anında kazanır ise de, taşınmazın mülkiyeti ancak tapu siciline tescille alıcıya geçmektedir. Yine TMK'nın 735/1 inci maddesinde de taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescille olacağı açıkça ifade edilmiştir.

18. Görüldüğü üzere taşınmaz malların ihtiyari açık artırma usulü ile satımında, mülkiyet ihale ile değil, ancak tapuya tescil ile geçer. Satımı belirleyen ihale tutanağı kurucu bir fonksiyona sahip olmayıp, açıklayıcı bir belge niteliğinde ispat aracı konumundadır. Diğer bir anlatımla, taşınmazın açık artırmayla satılması cebri artırmadan farklı olarak, tapuya tescil muamelesi yapılmasına olanak veren hukuki bir neden ve ispat aracı olup, mülkiyetin devri ise ancak tapuya tescille olur. Bunun doğal sonucu olarak, ihale yoluyla taşınmazı satın alan kimse, ancak mülkiyetin kendisine devredilmesinden sonra kullanabileceği hakları tescil işlemi yapılmadan kullanamayacağı gibi malik sıfatını da tescilden önce kazanamaz (Hukuk Genel Kurulunun 21.03.2001 tarihli ve 2001/6-278 Esas, 2001/ 270 Karar sayılı kararı).

19. Her ne kadar Özelleştirme Uygulamalarında Değer Tespiti ve İhale Yönetmeliğinin 17 nci maddesinde "...Belirtilen şekilde hazırlanan ihale sonucunu gösteren Kurul karar taslağı ve gerekçesi bir sunuş yazısı ekinde Kurulun onayına sunulur. İhale Kurulun onayı ile (Kurul tarafından İdarenin yetkili kılındığı hallerde ise Başkan tarafından onaylanmak suretiyle) kesinleşir. Satış veya nihai devre ilişkin kararlar İdare tarafından kamuoyuna duyurulmak üzere Resmi Gazetede yayımlattırılır" hükmü mevcut ise de, TBK'nın 279 uncu maddesi ve TMK'nın 735/1 inci maddesi uyarınca taşınmazın mülkiyeti ancak tapu siciline tescille alıcıya geçmektedir.

20. Davalı Özelleştirme İdaresi Başkanlığının 17.05.2016 tarihli ihtiyari ihalesi ile dava konusu taşınmazda hisse satın almış ve Özelleştirme İdaresi Başkanlığının 27.06.2016 tarihli kararı ile ihale kesinleşmiş ise de, davalının aldığı taşınmaz hissesi 29.11.2016 tarihinde adına tapuda tescil edilmiştir. Davacı ise dava konusu taşınmazda daha önce 23.09.2016 tarihinde hissedar olduğundan davacının, davalının taşınmaz hissesinin mülkiyetini elde ettiği 29.11.2016 tarihi itibariyle tapuda paydaş olduğunun kabulü gerekir.

21. Bu nedenle mahkemece verilen direnme kararı usul ve yasaya uygun olup yerindedir.

22. Ne var ki, Özel Dairece önalım hakkının kullanılmasına ilişkin diğer şartlar ve davalı vekilinin diğer temyiz itirazları yönünden inceleme yapılmadığından dosya Özel Daireye gönderilmelidir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Direnme kararı yerinde olup, önalım hakkının kullanılmasına ilişkin diğer şartlar ve davalı vekilinin diğer temyiz itirazları yönünden inceleme yapılmak üzere dosyanın YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,

31.05.2023 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.