T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2022/5-338
Karar No       : 2024/157

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
TARİHİ                          : 27.05.2021
SAYISI                          : 2021/549 E., 2021/772 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 06.04.2021 tarihli ve 2020/12212 Esas,
                                        2021/4893 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti ve terkin davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince davacı idare vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin süresinde olmayan istinaf dilekçesinin usulden reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince bozma kararına uyularak davanın kabulüne dair yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen kararın taraf vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucu tekrar bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne ve temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369 uncu maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373 üncü maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek davalı vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde; Gebze-Orhangazi-İzmir otoyolu projesi kapsamında Bursa ili Nilüfer ilçesi Büyükbalıklı Mahallesi 827 ve 1600 parsel sayılı taşınmazların bir bölümünün kamulaştırma bedelinin 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10 uncu maddesi gereğince tespiti ile kamulaştırılan taşınmazların yol olarak terkinini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; idarece belirlenen bedeli kabul etmediklerini, taşınmazın gerçek değerinin tespitini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 21.03.2017 tarihli ve 2016/538 Esas, 2017/177 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulü ile, 827 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırılan 1691,67 m2’lik kısmının kamulaştırma bedelinin 144.079,53 TL olarak tespitine, bankaya bloke edilen kamulaştırma bedelinin dava tarihinden 4 ay sonraki tarihten karar tarihine kadar işlemiş yasal faizi ile birlikte davalıya ödenmesine, 827 parsel sayılı taşınmazın fen bilirkişisinin 15.12.2016 tarihli kroki raporunda B ve B1 harfi ve sarı renk ile gösterilen 177,99 m2 ve 1513,68 m2'lik kısımların davalı adına olan tapu kaydının iptali ile yol olarak terkinine, 1600 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırılan 1140,19 m2 kısmının kamulaştırma bedelinin 97.109,98 TL olarak tespitine, bankaya bloke edilen kamulaştırma bedelinin dava tarihinden 4 ay sonraki tarihten karar tarihine kadar işlemiş yasal faizi ile birlikte davalıya ödenmesine, 1600 parsel sayılı taşınmazın fen bilirkişisinin 15.12.2016 tarihli krokili raporunda B harfi ve sarı renk ile gösterilen 1140,19 m2'lik kısımların davalı adına olan tapu kaydının iptali ile yol olarak terkinine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 31.01.2018 tarihli ve 2017/1886 Esas, 2018/149 Karar sayılı kararıyla; davacı idare vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin süresinde olmayan istinaf dilekçesinin usulden reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince temyiz isteminde bulunulmuştur.

2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 18.06.2020 tarihli ve 2020/444 Esas, 2020/5641 Karar sayılı kararı ile;

"… Dosyadaki bilgi ve belgelerden, davalı vekili adına çıkartılan ilk derece mahkemesi gerekçeli kararı ile davalının istinaf başvuru dilekçesi daimi yetkili işçisi Burak B.'e 14/06/2017 tarihinde tebliğ edilmiş olup, bu kişinin SGK kayıtlarına göre tebligat tarihinde adı geçenin çalışanı olmadığı tespit edildiğinden, tebligat usulsüz olup, Tebligat Kanunu 32. maddesi gereği davalı vekilinin istinaf başvurusunun yasal süre içinde yapıldığının kabulü gerekir.

Bu nedenle davalı vekilinin istinaf başvurusunun süre yönünden reddine karar verilmesi doğru olmayıp, davalı vekilinin istinaf istemi yönünden de inceleme yapılması gerektiğinden, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile sair hususlar incelenmeksizin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 5.Hukuk Dairesinin 31/01/2018 tarih 2017/1886 Esas, 2018/149 Karar sayılı hükmünün HUMK'nun 371. maddesi gereğince bozulmasına..." karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Birinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin 15.10.2020 tarihli ve 2020/532 Esas, 2020/1425 Karar sayılı kararı ile; bozma kararı doğrultusunda yapılan inceme üzerine; kapama zeytin bahçesi niteliğindeki taşınmazlara olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net geliri esas alınarak değer biçilmesinin Kamulaştırma Kanunu’nun değerlendirmeye ilişkin hükümlerine aykırılık teşkil etmediği, değerlendirmeye alınan münavebe ürünlerinin yörenin münavebe sistemine uygun ve resmî verilerle uyumlu olduğu anlaşıldığından davacı idare vekilinin tüm, davalı vekilinin sair istinaf itirazlarının yerinde görülmediği, ancak bozma kararı gereğince taşınmazların niteliği ve konumlarına göre kapitalizasyon faiz oranının % 4, objektif değer artırıcı unsur oranının % 230 oranında uygulanarak yapılan hesaplama üzerine oluşan fark bedel için yazılan muhtıra gereğince mahkeme kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulması gerektiği gerekçesiyle davacı idare vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulü ile; toplam kamulaştırma bedelinin 398.017,92 TL olarak tespitine, ilk mahkeme kararında belirlenen 241.189,51 TL'ye 23.01.2017 tarihinden mahkeme karar tarihi olan 21.03.2017 tarihine kadar, fark bedel olan 156.828,41 TL'ye 23.01.2017 tarihinden istinaf karar tarihi olan 15.10.2020 tarihine kadar yasal faiz işletilmesine, kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen 241.189,51 TL’nin ödenmemiş olması hâlinde tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla kararın kesinleşmesi beklenmeksizin davalıya ödemesi hususunda ilgili banka şubesine müzekkere yazılmasına, fark bedel olan 156.828,41 TL'nin kararın kesinleşmesi üzerine hak sahibine ödenmek üzere üçer aylık vadeli hesaba depo edilmesine, bu konuda ilgili banka şubesine yazı yazılmasına, 827 parsel sayılı taşınmazın fen bilirkişisi raporunda ''B'' ve ''B1'' harfi ve sarı renk ile gösterilen 177,99 metrekarelik ve 1.513,68 metrekarelik kısımlarının davalı adına olan tapu kaydının iptali ile yol olarak terkinine, 1600 parsel sayılı taşınmazın fen bilirkişisi raporunda ''B'' harfi ve sarı renk ile gösterilen 1.140,19 metrekarelik kısmının davalı adına olan tapu kaydının iptali ile yol olarak terkinine karar verilmiştir.

C. İkinci Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunulmuştur.

2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

“… Dosyada bulunan kanıt ve belgelere, kararın dayandığı gerekçelere göre; kapama zeytin bahçesi niteliğindeki Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Büyükbalıklı Mahallesi 827 ve 1600 parsel sayılı taşınmazlara 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11/1-f maddesi uyarınca gelir metodu esas alınarak değer biçilmesinde yöntem itibariyle bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;

1- Taşınmazın kuru tarım arazisi niteliği, konumu, yüzölçümü, Dairemiz genel uygulamaları, aynı yöreden gelen dairemiz denetiminden geçen dosyalar dikkate alındığında kapitalizasyon faiz oranının %5 uygulanması gerekirken, bu oranın %4 kabulü ile fazla bedel tespiti,

Doğru olmadığı gibi;

2- Anayasa Mahkemesinin 27/11/2020 gün 31317 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 16/07/2020 tarih 2018/104 Esas, 2020/39 Karar sayılı kararı ile 7139 sayılı Kanunla Değişik Kamulaştırma Kanunun 10/8. fıkrasının dördüncü cümlesi; “idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit edilen bedelden az olması durumunda hâkim tarafından tespit edilen bedel, fazla olması durumunda idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedel, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, kalanı ise bedele ilişkin kararın kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmak ve kesinleşen karara göre hak sahibine verilmek üzere” bölümü ile yedinci cümlesinde yer alan “idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedelden fazla olması halinde fazla olan tutarın bloke edildiğine” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olduğu ve iptal edildiği nazara alınarak hüküm kurulması gerektiği…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

D. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Bursa ilinin sofralık zeytin yetiştiriciliğinde önemli merkezlerden biri olduğu, bölgesel olarak zeytin yetiştiriciliği bakımından yeterli derecede yağış aldığı, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin kapama bahçe niteliğindeki taşınmazlar için yaygın kapitalizasyon faiz oranının kuru/sulu ayrımı yapılmaksızın % 4 olarak uyguladığı, münavebeye esas kuru tarım arazileri için uygulanan % 5 kapitalizasyon faiz oranının kapama zeytinlik niteliğindeki taşınmazlara uygulanmasının taşınmazın rant getirisi ve bölgenin tarımsal niteliği bakımından adil ve hakkaniyete uygun olmadığı gerekçesiyle bozma kararının bir numaralı bendi yönünden eylemli direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı idare vekili; objektif değer artış oranının % 230 olarak alınmasının hatalı olduğunu, taşınmazların kuru tarım arazisi olarak nitelendirildiği hâlde kapitalizasyon faiz oranının %4 alınmasının doğru olmadığını, müvekkili idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili, bilirkişiler tarafından belirlenen kamulaştırma bedelinin gerçeği yansıtmadığını, objektif değer artış oranının daha yüksek alınması gerektiğini, dosyadaki özellikleri nedeniyle taşınmazların arsa olarak nitelendirilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kamulaştırma bedelinin tespiti ve terkin istemine ilişkin eldeki davada; dava konusu taşınmazın niteliği ve bilirkişi raporundaki özelliklerine göre yapılan hesaplamada kapitalizasyon faizinin % 4 oranında mı, yoksa % 5 oranında mı esas alınacağı noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11 inci maddesi

2. Değerlendirme

a) Direnme konusu uyuşmazlık yönünden yapılan incelemede

1. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun “Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları” başlıklı 11 inci maddesine değinmek gerekmektedir.

2. Anılan maddede; “15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

a) Cins ve nevini,

b) Yüzölçümünü.

c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, (…) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 sayılı kararı ile) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir” şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir.

3. Bu maddeye göre tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde ekilecek ürünler ve münavebeye alınan bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar göz önünde tutularak net gelirin hesaplanması gerekmektedir. Ancak taşınmazın getireceği yıllık net gelir taşınmazın kamulaştırma bedeli değildir. Bulunan net gelirin kapitalizasyon faizi ile birlikte hesaplanması gerekir.

4. Daha somut bir anlatımla arazinin değeri, taşınmazın fiilen ekilebilir ürün münavebesine göre hesaplanan brüt gelirinden, münavebe ürünlerin üretim masraflarının çıkarılması ile bulunan net gelirinin kapitalizasyon faizine bölünmesi ile bulunur. Kapama bahçe niteliğindeki taşınmazlarda ise, üzerinde bulunan ve taşınmaza kapama bahçe niteliği veren ağaçların yıllık net ürün gelirinin kapitalizasyon faizi ile kapitalize edilerek kamulaştırma bedelinin belirlenmesi gerekmektedir.

5. Bu aşamada direnme kararına konu kapitalizasyon faizinin hangi oranda uygulanacağı hususunda değerlendirme yapılması gerekmektedir.

6. Arazi niteliğindeki taşınmazın net gelirine göre değerlendirilmesi, kapitalizasyon faizinin uygulanmasını gerektirir.

7. Arazinin rantı (net geliri) ile satış değeri (çıplak değeri) arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunur. Başka bir anlatımla bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin tespit edilen ortalama dekar fiyatının, aynı arazilerin ortalama net geliri saptandıktan sonra her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, kapitalizasyon faiz oranını ifade eder. Arazinin getirisi aynı kalmak şartıyla kapitalizasyon faiz oranı düştükçe arazi niteliğindeki taşınmazın değeri yükselir, oran yükseldikçe ise düşer.

8. Kıymeti takdir edilecek arazinin bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı, bölgede geçerli ortalama orandan hareketle, arazinin özel nitelikleri, başka bir anlatımla sulu veya kuru oluşu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu gibi nitelikleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır.

9. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikler ve dosya kapsamına göre dava konusu taşınmazların kuru tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında kapitalizasyon faiz oranının %5 oranında uygulanması gerekmektedir.

10. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

11. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

b) Uyulan kısımlara yönelik temyiz talepleri yönünden yapılan incelemede

12. Temyize konu bozma kararında yer alan ve “…2-Anayasa Mahkemesinin 27/11/2020 gün 31317 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 16/07/2020 tarih 2018/104 Esas, 2020/39 Karar sayılı kararı ile 7139 sayılı Kanunla Değişik Kamulaştırma Kanunun 10/8. fıkrasının dördüncü cümlesi; “idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit edilen bedelden az olması durumunda hâkim tarafından tespit edilen bedel, fazla olması durumunda idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedel, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, kalanı ise bedele ilişkin kararın kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmak ve kesinleşen karara göre hak sahibine verilmek üzere” bölümü ile yedinci cümlesinde yer alan “idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedelden fazla olması halinde fazla olan tutarın bloke edildiğine” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olduğu ve iptal edildiği nazara alınarak hüküm kurulması gerektiği,…” gereğine işaret eden bozma nedenine mahkemece uyularak bozma doğrultusunda işlem yapılmıştır. Bu durumda bozma kararına uyularak oluşturulan hüküm Özel Dairece incelenmesi gerektiğinden, bu hükme ve davalı vekilinin direnme konusu olmayan temyiz itirazlarına yönelik inceleme yapılması için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1- a bendinde (§1-11) belirtilen gerekçelerle davacı idare vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA,

II- b bendinde (§12) gösterilen gerekçelerle, uyulan kısımlara ve davalı vekilinin temyiz itirazlarına yönelik inceleme yapılması için dosyanın YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,

06.03.2024 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.

BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 06.03.2024 tarihli 2022/5-393 E. - 2024/158 K., 2022/5-526 E. - 2024/159 K., 2022/5-607 E. - 2024/160 K. ve 2022/5-467 E. - 2024/161 K. sayılı kararı da aynı yöndedir.