T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ

Esas No       : 2025/6069
Karar No      : 2026/762

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

(BÖLGE ADLİYE MAHKEMELERİ KARARLARI ARASINDAKİ
UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE DAİR)

I. BAŞVURU

Gizem Ş. ve Tülin L. vekili Avukat Sena Nur Altaylar 21.08.2025 tarihli başvurusunda; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 352. maddesinde düzenlenen tahliye davalarında, dava açıldıktan sonra kiralananın dava dışı 3. kişiye satılması ve satın alan 3. kişinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 125. maddesi gereğince davaya devam etmeyeceğini bildirmesi durumunda nasıl karar verileceği hususunda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi ile 36. Hukuk Dairesinin kesin nitelikteki kararları arasında uyuşmazlık bulunduğunu belirterek, söz konusu uyuşmazlığın giderilmesini talep etmiştir.

II. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU KARARI

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulunun 28.11.2025 tarihli ve 2025/37 K. sayılı kararıyla; “...6098 sayılı Kanunun 352. maddesinde düzenlenen tahliye davalarında; dava açıldıktan sonra davacı tarafından kiralananın dava dışı 3. kişiye satılması ve satın alan 3. kişinin 6100 sayılı Kanunun 125. maddesi gereğince davaya devam etmeyeceğini bildirmesi durumunda; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi, "davacının davada aktif husumeti kalmadığı ve davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi" gerektiği görüşündeyken, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi "davanın konusu kalmadığından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi ve dava tarihindeki haklılık durumuna göre yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği" görüşünde olduğundan; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin kesin nitelikteki kararları arasında 5235 Sayılı Kanun'un 35. maddesi kapsamında uyuşmazlık olduğu, 5235 sayılı Kanunun 35. maddesi gereğince uyuşmazlığın, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin uyuşmazlığa konu kararı yönünde çözülmesi gerektiği...' görüşüyle, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun'un (5235 sayılı Kanun) 35. maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir.

III. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR

A. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesinin 01.03.2022 tarihli ve 2021/2761 E., 2022/398 K. sayılı Kararı

''... 6098 sayılı Kanunun 352/2. maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar nedenine dayalı olarak açılan tahliye davasında İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; 'Yargılama devam ederken davacının dava konusu taşınmazı başkasına sattığı ve dava hakkı kalmadığı' gerekçesiyle davacının aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verildiği, 6100 sayılı Kanunun 125. maddesindeki “dava konusunun devri” hükmü gereğince davada taraf olmayan 3. kişinin, davacıdan dava konusunu devralması ile yargılama aşamasında her zaman davada taraf sıfatını kazanacağı, davacının dava konusu taşınmazı dava dışı 3. kişiye 11.11.2020 tarihinde sattığı, böylece taraf (davacı) sıfatını kaybettiği, bu durumda İlk Derece Mahkemesince, taşınmazı satın alan yeni malike davanın ihbar edilerek, davaya devam edip etmeyeceğinin belirlenmesi, taraf sıfatını kazanması halinde davaya devam edilmesi, aksi halde davanın konusu kalmadığından karar verilmesine yer olmadığına ve dava tarihindeki haklılık durumuna göre yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilerek bir karar verilmesi gerektiği halde, aktif dava ehliyeti bulunmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, kararın kaldırılmasına kesin olarak karar verilmiştir...''

B. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin 18.06.2025 tarihli ve 2025/2804 E., 2025/1918 K. sayılı Kararı

''... 6098 sayılı Kanunun 352/3. maddesinde düzenlenen, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunduğu gerekçesiyle açılan tahliye davasında İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; 'dava açıldıktan sonra yargılama devam ederken dava konusu taşınmazın davacılar tarafından satıldığı ve davacıların aktif husumetlerinin sona erdiği' gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verildiği, 6098 sayılı Kanunun 352/son maddesi uyarınca açılacak davada, dava hakkı kiraya verene ait olup, davacı kiraya verenin dava konusu taşınmazı dava dışı 3. kişiye 22.10.2024 tarihinde sattığı, böylece 6100 sayılı Kanunun 125/2. maddesi gereğince davada taraf olmayan ancak taşınmazı satın alan 3. kişinin davacıdan dava konusunu devralması ile yargılama aşamasında her zaman davada taraf sıfatını kazanacağı, davacının böylece taraf sıfatını kaybettiği, İlk Derece Mahkemesince, taşınmazı satın alan yeni malike davanın ihbar edildiği, satın alan 3. kişinin davaya devam etmeyeceğini belirttiği, işbu durumda davacının yargılama sırasında davalıya kiraladığı mecuru başkasına satması nedeniyle davada aktif husumetinin kalmadığı gerekçesiyle, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir...''

IV. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairelerinin yukarıda açıklanan kesin nitelikteki kararları arasındaki uyuşmazlık; 6098 sayılı Kanunun 352. maddesi uyarınca açılan tahliye davalarında, dava açıldıktan sonra kiralananın 3. kişiye satılması ve satın alan 3. kişinin 6100 sayılı Kanunun 125. maddesi gereğince davaya devam etmeyeceğini bildirmesi durumunda nasıl karar verileceği noktasında toplanmaktadır.

6098 sayılı Kanunun 352. maddesinde; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”,

Aynı kanunun 'Kiralananın el değiştirmesi' başlıklı 310. maddesinde; “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.”,

6100 sayılı Kanunun 125. maddesinde; “(1) Davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir: a) İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde dava davacı lehine sonuçlanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur. b) İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür. (2) Davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilecek olursa, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder. (Ek cümle:22/7/2020-7251/11 md.) Bu takdirde dava davacı aleyhine sonuçlanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.”,

Aynı Kanunun 'Tarafların duruşmaya gelmemesi, sonuçları ve davanın açılmamış sayılması' başlıklı 150. maddesinde; “(1) Usulüne uygun şekilde davet edilmiş olan taraflar, duruşmaya gelmedikleri veya gelip de davayı takip etmeyeceklerini bildirdikleri takdirde dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilir.

(2) Usulüne uygun şekilde davet edilmiş olan taraflardan biri duruşmaya gelir, diğeri gelmezse, gelen tarafın talebi üzerine, yargılamaya gelmeyen tarafın yokluğunda devam edilir veya dosya işlemden kaldırılır. Geçerli bir özrü olmaksızın duruşmaya gelmeyen taraf, yokluğunda yapılan işlemlere itiraz edemez.

(3) Duruşma gününün belli edilmesi için tarafların başvurması gereken hâllerde gün tespit ettirilmemişse, son işlem tarihinden başlayarak bir ay geçmekle dosya işlemden kaldırılır.

(4) Dosyası işlemden kaldırılmış olan dava, işlemden kaldırıldığı tarihten başlayarak üç ay içinde taraflardan birinin dilekçe ile başvurusu üzerine yenilenebilir. Yenileme dilekçesi, duruşma gün, saat ve yeri ile birlikte taraflara tebliğ edilir. Dosyanın işlemden kaldırıldığı tarihten başlayarak bir ay geçtikten sonra yenileme talebinde bulunulursa, yeniden harç alınır, bu harç yenileyen tarafça ödenir ve karşı tarafa yüklenemez. Bu şekilde harç verilerek yenilenen dava, eski davanın devamı sayılır.

(5) İşlemden kaldırıldığı tarihten başlayarak üç ay içinde yenilenmeyen davalar, sürenin dolduğu gün itibarıyla açılmamış sayılır ve mahkemece kendiliğinden karar verilerek kayıt kapatılır.

(6) İşlemden kaldırılmasına karar verilmiş ve sonradan yenilenmiş olan dava, ilk yenilenmeden sonra bir defadan fazla takipsiz bırakılamaz. Aksi hâlde dava açılmamış sayılır.

(7) Hangi sebeple olursa olsun açılmamış sayılan davadaki talep dahi vaki olmamış sayılır.” düzenlemeleri yer almaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.11.2022 tarihli ve 2022/1-851 E, 2022/1557 K. sayılı ilamında da belirtildiği üzere, usul hukukumuzda ayrık durumlar dışında dava konusu mal veya hakkın davanın devamı sırasında devredilebileceği kabul edilmiş ve 6100 sayılı Kanunun 125. maddesinde dava konusunun taraflarca üçüncü kişiye devir ve temliki hâlinde yapılacak usulü işlemler düzenlenmiştir.

Maddenin ikinci fıkrası gereğince, davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilirse, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve davaya kaldığı yerden itibaren devam eder. Başka bir anlatımla 6100 sayılı Kanunun 125/2 maddesinde, davacı tarafından dava konusunun üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde, devralan üçüncü kişinin, hukuk gereği (ipso iure) davacı sıfatı ve buna bağlı olarak davayı takip yetkisi kazanacağı ve davanın yeni davacı ile süreceği kabul edilmiştir. Bu durum bir kanuni halefiyettir. Aynı zamanda 6098 sayılı Kanunun 310. maddesi gereğince, taşınmazı sonradan edinen kişi, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelecektir.

Görülmekte olan (derdest) bir dava sırasında mahkeme kararının kesinleşmesine kadar dava konusu taşınmazın tapuda bir başkasına devredilmesi mümkün olup, bu durumda 6100 sayılı Kanunun 125. madde hükmünün uygulanacağında kuşku bulunmamakla birlikte, davacı (eski malik), davayı açtığı tarihte mülkiyet hakkına ve dolayısıyla tahliye talebi için gereken sıfata sahip iken, yargılama sırasında gerçekleşen satışın, davacı sıfatının "yokluğu" anlamına gelmeyeceği; aksine bu sıfatın halefiyet yoluyla yeni malike devredilmesi sonucunu doğuracağının kabulü gerekir. Ez cümle; aktif husumet dava açıldığı tarihte mevcut olup, sonradan ortaya çıkan durum, usule ilişkin sonuç doğuracak olup, başlangıçtaki husumeti ortadan kaldırmayacaktır.

Bu halde, yargılama sırasında taraf (davacı) sıfatını kaybeden davacı hakkında Mahkemece yapılacak işlem, taşınmazı satın alan yeni malike davanın ihbar edilerek, davaya devam edip etmeyeceğinin belirlenmesi, davaya devam edilmeyeceğinin bildirilmesi halinde, 6100 sayılı Kanunun 150. maddesi gereği işlem yapılarak karar verilmesinden ibaret olup, ilgili madde uyarınca, usulüne uygun şekilde davet edilmiş olan yeni malik duruşmaya gelir ancak davayı takip etmeyeceğini bildirirse, mahkemece dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmelidir.

Yeni malik, taşınmazı devralmasıyla birlikte aynı Kanunun 125/2 maddesi uyarınca davacı yerine geçtiği için bu hükmün sonuçlarının onun beyanı üzerinden doğacağının kabulü gerekir.

Yapılan bu açıklamalar ışığında başvuru incelendiğinde; 6098 sayılı Kanunun 352. maddesi uyarınca açılan tahliye davasının açılmasından sonra kiralananın 3. kişiye satılması ve satın alan 3. kişinin 6100 sayılı Kanunun 125. maddesi uyarınca davaya devam etmeyeceğini bildirmesi durumunda Mahkemece aynı Kanunun 150. maddesi gereğince işlem yapılarak karar verilmesi gerektiğine, yukarıda belirtilen Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri arasındaki uyuşmazlığın bu şekilde giderilmesine karar vermek gerekmiştir.

KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. 6098 sayılı Kanunun 352. maddesi uyarınca açılan tahliye davası açıldıktan sonra kiralananın 3. kişiye satılması ve satın alan 3. kişinin 6100 sayılı Kanunun 125. maddesi gereğince davaya devam etmeyeceğini bildirmesi durumunda, mahkemece aynı Kanunun 150. maddesi gereği işlem yapılarak karar verilmesi gerektiğine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi ile 36. Hukuk Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,

2. Dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine,

3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine,

16.02.2026 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.

Başkan                Üye                      Üye               Üye                            Üye 
Battal Yılmaz        Halil Özdemir       Emir Ateş      Muzaffer Gürkanlı      Osman Kiper