TOPLU YAPIYA GEÇİLMEDİĞİ SABİT OLMAKLA HER BİR PARSELİN YÖNETİM PLANINA AYKIRI YAPILAN TOPLANTININ VE KARARLARIN GEÇERSİZLİĞİNİN TESPİTİ İSTENEBİLİR.
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
Esas No : 2023/5-658
Karar No : 2025/297
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L Â M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Milas 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 17.01.2023
SAYISI : 2022/579 E., 2023/21 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 05.10.2022 tarihli ve 2022/6428 Esas,
2022/13365 Karar sayılı BOZMA kararı
Taraflar arasındaki kat malikleri kurulu toplantısının iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı asıl dava dilekçesinde; Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planının emredici hükümleri uyarınca her parsel için ayrı ayrı yönetiminin oluşturulması gerekirken iş bu davaya konu sitede 3 ayrı parselin tek bir yönetim tarafından yönetilmekte olduğunu, alınan kararların noter tasdikli karar defterine geçirilmediğini, kat maliklerince imzalanmadığını, sadece boş bir kağıda toplantı esnasında yazıldığını, sonrasında bilgisayara aktarıldığını, üzerinde de sadece divan kâtibi ve divan başkanının imzasının bulunduğunu, ayrıca toplantı gündeminin site yönetim ve denetim kurulu asıl ve yedek üyelerinin seçimi yönündeki maddenin usule aykırı olarak alındığını ileri sürerek 26.07.2015 tarihli yapılan toplantıda alınan kararların iptalini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; öncelikle husumet itirazlarının bulunduğunu, davanın kendilerine değil, kararda olumlu oy kullanan kat maliklerine karşı yöneltilmesi gerektiğini, ayrıca davacının kendisine söz verilmediği iddiasının gerçeği yansıtmadığını, tutanakta bu durumun görüleceğini, davacının, yönetim kurulunu ibra etmediğine ilişkin beyanının tutanağa geçirilmediği iddiasının da gerçeği yansıtmadığını, beyanların tutanağa geçirildiğini, davacının proje yapılmadığına ilişkin beyanlarının da gerçeğe aykırı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 08.10.2020 tarihli ve 2017/137 Esas, 2020/345 Karar sayılı kararıyla; 26.07.2015 tarihli genel kurul toplantısında davacının da aralarında bulunduğu 17 asıl ve 13 yedek üyeden oluşan 30 kat malikinin toplantı gündemindeki konulara ilişkin kararlar aldığı, davacının toplantı tutanağına muhalefet şerhi yazmadığı ve muhalefet şerhi yazmak istemesine rağmen bunun engellendiğini iddia ve ispat etmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 13.01.2022 tarihli ve 2021/126 Esas, 2022/39 Karar sayılı kararıyla; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;
''... Dava konusu taşınmazların eski 2365 ve 2366 parsellerden oluştuğu, her birinin ayrı ayrı yönetim planlarının bulunduğu ve yönetim planlarında parsellerin birlikte yönetimine ilişkin bir düzenlemenin bulunmadığı, iptali istenen toplantının ayrı parsellerin kat malikleri toplantısı olarak yapıldığı ve iki ayrı parsel yönünden kararlar alındığı anlaşılmakla; iki ayrı parsel maliklerinin genel hükümlere göre yalnızca varsa ortak yer olan bağımsız bölümün yönetimi için toplantı yapıp karar alabilecekleri, yönetim planlarında parsellerin birlikte yönetime ilişkin bir düzenleme, diğer bir ifadesiyle parsellerin birlikte yönetimine dair bir yönetim planı bulunmadığına göre, her bir parselin yönetim planına aykırı yapılan toplantının ve alınan kararların geçersizliğinin tespiti ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi,
Doğru görülmemiştir..." gerekçesiyle sair hususlar incelenmeksizin karar bozulmuştur.
B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçeye ek olarak Yargıtay bozma kararında, yapılan toplantının yönetim planına aykırı olduğundan bahsedilmiş olsa da sitenin kurulduğu tarihten bu yana anılan şekilde genel kurulların yapılmış olduğu, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereği muhalefet şerhinin dava konusu genel kurul tutanaklarında bulunmaması nedeniyle davanın dava şartı gerçekleşmeden açıldığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; iki ayrı sitenin birlikte yönetileceğine ilişkin karar bulunmadığını, alınan kararların yok hükmünde olduğunu, tutanağın kat maliklerine imzalatılmadığını, müvekkilinin genel kurul toplantısında alınan kararlara muhalif olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Uyuşmazlık
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kat malikleri kurulu toplantısının iptali istemine ilişkin eldeki davada; birden çok parsel üzerinde kurulu olan ancak toplu yapıya geçmeyen site genel kurulunun 26.07.2015 tarihli toplantısının ve alınan kararların iptaline karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
D. Gerekçe
1. İlgili Hukuk
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 3, 9, 28, 66. maddeleri,
2. Değerlendirme
1. Ülkemizde nüfusun hızla çoğalması, kırsal kesimlerden kentlere göçün artması, özellikle büyük yerleşim merkezlerinde gerek işyeri gerekse konut gereksinimini karşılayacak yer temininde güçlük ve arsa fiyatlarının yüksekliği gibi nedenler bir arsa üzerinde tek katlı yapılar yerine, birçok kişinin yararlanabileceği çok katlı yapıların yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu durum kişilerin aynı yapının (kat, daire, iş bürosu, dükkan gibi) bağımsız bölümlerinde bir arada yaşamalarını beraberinde getirmiş, anayapının yönetimi, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma, ortak giderlere katılma, maliklerin hakları, borçları ve sorumlulukları gibi konularda yasal düzenlemeler yapılması kaçınılmaz olmuştur.
2. Türk hukukunda kat mülkiyeti, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) taşınmaz mallara ilişkin genel hükümlerinden ayrı olarak, 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe giren 634 sayılı Kanun ile düzenlenerek mevzuatın özel yasaları arasında yerini almıştır. 634 sayılı Kanun'un 3. maddesinin 1. fıkrasında "kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir" şeklinde tanımlanarak kat mülkiyetinin 4721 sayılı Kanun'da düzenlenen taşınmaz mülkiyeti türlerinden ayrı, kendine özgü bir mülkiyet türü olduğu vurgulanmıştır.
3. Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma, ana taşınmazın yönetimi, ortak giderlere katılma gibi hususların düzenlenmesinde belli bir arsa (tek parsel) ve tek yapı esas alınmışken, 13.04.1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanun'la eklenen Ek 3. madde (14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'un 24. maddesi ile mülga olmuştur) ile aynı arsa üzerinde olması koşuluyla birden çok yapı veya blok yapılarda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulabilmesine olanak tanınmış ancak nüfusun hızla artması, iş ve ticaret yaşamındaki gelişmeler, büyük ticaret merkezlerine duyulan gereksinimin karşılanması ihtiyacı bir arsa üzerinde birden çok yapı yapılması sınırını da aşmış, birden çok ada ve parsel üzerinde toplu yapıların yapılmasına neden olmuştur.
4. Birden çok imar parseli üzerinde kurulmuş bulunan toplu yapı uygulamasının (özellikle ortak yer ve tesisleriyle bağlantılı birden çok yapının yönetimi, ortak giderleri, bağımsız bölüm malikleri arasındaki ilişkileri açısından) ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi amacıyla 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'la 634 sayılı Kanun'a "Toplu Yapıya İlişkin Özel Hükümler" eklenmiş, böylece birden çok imar parseli üzerindeki toplu yapılar da Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına alınmıştır.
5. 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'la 634 sayılı Kanuna eklenen 66. maddesinde “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir” düzenlemesine yer verilmiştir.
6. Aynı Kanun’un 70. maddesi ise “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir” hükmünü içermektedir.
7. Söz konusu yasal düzenlemelerden anlaşıldığı üzere; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına uygun yapılmış veya yapılacak altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı olarak tanımlanan toplu yapı için, birbirine bitişik veya komşu bir ya da birden çok imar parseli üzerinde yapılmış (veya yapılacak) birden fazla yapı bulunması, yapıların belli bir onaylı yerleşim planına ve mimari projesine göre yapılmış (veya yapılacak) olması, yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılarının bulunması gerekmektedir.
8. Somut olay ve dosya kapsamına göre; dava konusu Muğla ili Milas ilçesi Ören Mahallesi eski 2365 ve 2366 parsel sayılı taşınmazlarda 2002 tarihinde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulmuş olup, her birinin ayrı yönetim planları bulunmaktadır. Yine dosya kapsamına göre Yakamoz Sitesinde toplu yapı tesis edilmemiş ve sözkonusu iki parselde bağımsız iki ayrı yönetim planı ile ayrı ayrı kat mülkiyeti rejiminin devam ettiği anlaşılmıştır.
9. Davacı dava konusu taşınmazda kat maliki olup, tapu müdürlüğü yazı cevabında parsellerde ortak kullanım yeri beyanına rastlanmadığı bildirilmiştir. İptali istenilen 26.07.2015 tarihli toplantıya iki parselde bulunan toplam 42 bağımsız bölüm malikinden 17 asıl, 13 vekâleten toplam 30 bağımsız bölüm maliki katılmış, iki parselin tümü hakkında kararlar alınmıştır.
10. Yönetim planı kat mülkiyetine konu olan bir taşınmazın yönetim esaslarını ve yöntemini, yönetici ve denetçilerin hak ve yetkileri ile başkaca konuları düzenleyen sözleşmedir (Türk Hukuk Lügatı, Cilt I, Ankara 2021, s.1234). Anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanım maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Somut olayda her parselde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulduğu için tapuya ayrı tescil ettirilen ve parsellerin birlikte yönetimine ilişkin bir düzenleme bulunmayan yönetim planlarının sadece ilgili parseldeki bağımsız bölüm maliklerini bağlayıcı etkisi bulunmaktadır.
11. Dolayısıyla eski 2365 ve 2366 parsellerde toplu yapıya geçilmediği sabit olmakla her parselde ayrı ayrı kat mülkiyetinin devam ettiği, iki ayrı parsel maliklerinin genel hükümlere göre yalnızca ortak yer olan bağımsız bölümün yönetimi için toplantı yapıp karar alabilecekleri, parsellerin birlikte yönetimine dair bir yönetim planı bulunmadığı anlaşıldığına göre her bir parselin yönetim planına aykırı yapılan toplantının ve kararların geçersizliğinin tespiti ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekmektedir.
12. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki hükümde direnilmesi doğru olmamıştır.
13. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.05.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.
BİLGİ : “Davadan önce dava konusu taşınmazda toplu yapı uygulaması bulunduğundan uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülmelidir” şeklindeki Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16 Eylül 2021 tarihli kararı için bkz.
“Sitede toplu yapıya geçilmediğinden uyuşmazlığın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerekir” şeklindeki Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16 Eylül 2021 tarihli kararı için bkz.
TOPLU YAPIYA GEÇİLMEDİĞİ SABİT OLMAKLA HER BİR PARSELİN YÖNETİM PLANINA AYKIRI YAPILAN TOPLANTININ VE KARARLARIN GEÇERSİZLİĞİNİN TESPİTİ İSTENEBİLİR.
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
Esas No : 2023/5-658
Karar No : 2025/297
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L Â M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Milas 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 17.01.2023
SAYISI : 2022/579 E., 2023/21 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 05.10.2022 tarihli ve 2022/6428 Esas,
2022/13365 Karar sayılı BOZMA kararı
Taraflar arasındaki kat malikleri kurulu toplantısının iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı asıl dava dilekçesinde; Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planının emredici hükümleri uyarınca her parsel için ayrı ayrı yönetiminin oluşturulması gerekirken iş bu davaya konu sitede 3 ayrı parselin tek bir yönetim tarafından yönetilmekte olduğunu, alınan kararların noter tasdikli karar defterine geçirilmediğini, kat maliklerince imzalanmadığını, sadece boş bir kağıda toplantı esnasında yazıldığını, sonrasında bilgisayara aktarıldığını, üzerinde de sadece divan kâtibi ve divan başkanının imzasının bulunduğunu, ayrıca toplantı gündeminin site yönetim ve denetim kurulu asıl ve yedek üyelerinin seçimi yönündeki maddenin usule aykırı olarak alındığını ileri sürerek 26.07.2015 tarihli yapılan toplantıda alınan kararların iptalini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; öncelikle husumet itirazlarının bulunduğunu, davanın kendilerine değil, kararda olumlu oy kullanan kat maliklerine karşı yöneltilmesi gerektiğini, ayrıca davacının kendisine söz verilmediği iddiasının gerçeği yansıtmadığını, tutanakta bu durumun görüleceğini, davacının, yönetim kurulunu ibra etmediğine ilişkin beyanının tutanağa geçirilmediği iddiasının da gerçeği yansıtmadığını, beyanların tutanağa geçirildiğini, davacının proje yapılmadığına ilişkin beyanlarının da gerçeğe aykırı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 08.10.2020 tarihli ve 2017/137 Esas, 2020/345 Karar sayılı kararıyla; 26.07.2015 tarihli genel kurul toplantısında davacının da aralarında bulunduğu 17 asıl ve 13 yedek üyeden oluşan 30 kat malikinin toplantı gündemindeki konulara ilişkin kararlar aldığı, davacının toplantı tutanağına muhalefet şerhi yazmadığı ve muhalefet şerhi yazmak istemesine rağmen bunun engellendiğini iddia ve ispat etmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 13.01.2022 tarihli ve 2021/126 Esas, 2022/39 Karar sayılı kararıyla; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;
''... Dava konusu taşınmazların eski 2365 ve 2366 parsellerden oluştuğu, her birinin ayrı ayrı yönetim planlarının bulunduğu ve yönetim planlarında parsellerin birlikte yönetimine ilişkin bir düzenlemenin bulunmadığı, iptali istenen toplantının ayrı parsellerin kat malikleri toplantısı olarak yapıldığı ve iki ayrı parsel yönünden kararlar alındığı anlaşılmakla; iki ayrı parsel maliklerinin genel hükümlere göre yalnızca varsa ortak yer olan bağımsız bölümün yönetimi için toplantı yapıp karar alabilecekleri, yönetim planlarında parsellerin birlikte yönetime ilişkin bir düzenleme, diğer bir ifadesiyle parsellerin birlikte yönetimine dair bir yönetim planı bulunmadığına göre, her bir parselin yönetim planına aykırı yapılan toplantının ve alınan kararların geçersizliğinin tespiti ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi,
Doğru görülmemiştir..." gerekçesiyle sair hususlar incelenmeksizin karar bozulmuştur.
B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçeye ek olarak Yargıtay bozma kararında, yapılan toplantının yönetim planına aykırı olduğundan bahsedilmiş olsa da sitenin kurulduğu tarihten bu yana anılan şekilde genel kurulların yapılmış olduğu, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereği muhalefet şerhinin dava konusu genel kurul tutanaklarında bulunmaması nedeniyle davanın dava şartı gerçekleşmeden açıldığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; iki ayrı sitenin birlikte yönetileceğine ilişkin karar bulunmadığını, alınan kararların yok hükmünde olduğunu, tutanağın kat maliklerine imzalatılmadığını, müvekkilinin genel kurul toplantısında alınan kararlara muhalif olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Uyuşmazlık
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kat malikleri kurulu toplantısının iptali istemine ilişkin eldeki davada; birden çok parsel üzerinde kurulu olan ancak toplu yapıya geçmeyen site genel kurulunun 26.07.2015 tarihli toplantısının ve alınan kararların iptaline karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
D. Gerekçe
1. İlgili Hukuk
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 3, 9, 28, 66. maddeleri,
2. Değerlendirme
1. Ülkemizde nüfusun hızla çoğalması, kırsal kesimlerden kentlere göçün artması, özellikle büyük yerleşim merkezlerinde gerek işyeri gerekse konut gereksinimini karşılayacak yer temininde güçlük ve arsa fiyatlarının yüksekliği gibi nedenler bir arsa üzerinde tek katlı yapılar yerine, birçok kişinin yararlanabileceği çok katlı yapıların yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu durum kişilerin aynı yapının (kat, daire, iş bürosu, dükkan gibi) bağımsız bölümlerinde bir arada yaşamalarını beraberinde getirmiş, anayapının yönetimi, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma, ortak giderlere katılma, maliklerin hakları, borçları ve sorumlulukları gibi konularda yasal düzenlemeler yapılması kaçınılmaz olmuştur.
2. Türk hukukunda kat mülkiyeti, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) taşınmaz mallara ilişkin genel hükümlerinden ayrı olarak, 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe giren 634 sayılı Kanun ile düzenlenerek mevzuatın özel yasaları arasında yerini almıştır. 634 sayılı Kanun'un 3. maddesinin 1. fıkrasında "kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir" şeklinde tanımlanarak kat mülkiyetinin 4721 sayılı Kanun'da düzenlenen taşınmaz mülkiyeti türlerinden ayrı, kendine özgü bir mülkiyet türü olduğu vurgulanmıştır.
3. Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma, ana taşınmazın yönetimi, ortak giderlere katılma gibi hususların düzenlenmesinde belli bir arsa (tek parsel) ve tek yapı esas alınmışken, 13.04.1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanun'la eklenen Ek 3. madde (14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'un 24. maddesi ile mülga olmuştur) ile aynı arsa üzerinde olması koşuluyla birden çok yapı veya blok yapılarda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulabilmesine olanak tanınmış ancak nüfusun hızla artması, iş ve ticaret yaşamındaki gelişmeler, büyük ticaret merkezlerine duyulan gereksinimin karşılanması ihtiyacı bir arsa üzerinde birden çok yapı yapılması sınırını da aşmış, birden çok ada ve parsel üzerinde toplu yapıların yapılmasına neden olmuştur.
4. Birden çok imar parseli üzerinde kurulmuş bulunan toplu yapı uygulamasının (özellikle ortak yer ve tesisleriyle bağlantılı birden çok yapının yönetimi, ortak giderleri, bağımsız bölüm malikleri arasındaki ilişkileri açısından) ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi amacıyla 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'la 634 sayılı Kanun'a "Toplu Yapıya İlişkin Özel Hükümler" eklenmiş, böylece birden çok imar parseli üzerindeki toplu yapılar da Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına alınmıştır.
5. 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'la 634 sayılı Kanuna eklenen 66. maddesinde “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir” düzenlemesine yer verilmiştir.
6. Aynı Kanun’un 70. maddesi ise “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir” hükmünü içermektedir.
7. Söz konusu yasal düzenlemelerden anlaşıldığı üzere; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına uygun yapılmış veya yapılacak altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı olarak tanımlanan toplu yapı için, birbirine bitişik veya komşu bir ya da birden çok imar parseli üzerinde yapılmış (veya yapılacak) birden fazla yapı bulunması, yapıların belli bir onaylı yerleşim planına ve mimari projesine göre yapılmış (veya yapılacak) olması, yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılarının bulunması gerekmektedir.
8. Somut olay ve dosya kapsamına göre; dava konusu Muğla ili Milas ilçesi Ören Mahallesi eski 2365 ve 2366 parsel sayılı taşınmazlarda 2002 tarihinde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulmuş olup, her birinin ayrı yönetim planları bulunmaktadır. Yine dosya kapsamına göre Yakamoz Sitesinde toplu yapı tesis edilmemiş ve sözkonusu iki parselde bağımsız iki ayrı yönetim planı ile ayrı ayrı kat mülkiyeti rejiminin devam ettiği anlaşılmıştır.
9. Davacı dava konusu taşınmazda kat maliki olup, tapu müdürlüğü yazı cevabında parsellerde ortak kullanım yeri beyanına rastlanmadığı bildirilmiştir. İptali istenilen 26.07.2015 tarihli toplantıya iki parselde bulunan toplam 42 bağımsız bölüm malikinden 17 asıl, 13 vekâleten toplam 30 bağımsız bölüm maliki katılmış, iki parselin tümü hakkında kararlar alınmıştır.
10. Yönetim planı kat mülkiyetine konu olan bir taşınmazın yönetim esaslarını ve yöntemini, yönetici ve denetçilerin hak ve yetkileri ile başkaca konuları düzenleyen sözleşmedir (Türk Hukuk Lügatı, Cilt I, Ankara 2021, s.1234). Anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanım maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Somut olayda her parselde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulduğu için tapuya ayrı tescil ettirilen ve parsellerin birlikte yönetimine ilişkin bir düzenleme bulunmayan yönetim planlarının sadece ilgili parseldeki bağımsız bölüm maliklerini bağlayıcı etkisi bulunmaktadır.
11. Dolayısıyla eski 2365 ve 2366 parsellerde toplu yapıya geçilmediği sabit olmakla her parselde ayrı ayrı kat mülkiyetinin devam ettiği, iki ayrı parsel maliklerinin genel hükümlere göre yalnızca ortak yer olan bağımsız bölümün yönetimi için toplantı yapıp karar alabilecekleri, parsellerin birlikte yönetimine dair bir yönetim planı bulunmadığı anlaşıldığına göre her bir parselin yönetim planına aykırı yapılan toplantının ve kararların geçersizliğinin tespiti ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekmektedir.
12. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki hükümde direnilmesi doğru olmamıştır.
13. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.05.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.
BİLGİ : “Davadan önce dava konusu taşınmazda toplu yapı uygulaması bulunduğundan uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülmelidir” şeklindeki Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16 Eylül 2021 tarihli kararı için bkz.
“Sitede toplu yapıya geçilmediğinden uyuşmazlığın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerekir” şeklindeki Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16 Eylül 2021 tarihli kararı için bkz.
