T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2023/12-681
Karar No       : 2024/269

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
TARİHİ                          : 20.02.2023
SAYISI                          : 2023/58 E., 2023/237 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 07.12.2022 tarihli ve 2022/12169 Esas,
                                        2022/12902 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki ihalenin feshi isteminden dolayı yapılan inceleme sonunda İlk Derece Mahkemesince şikâyetin kabulüne karar verilmiştir.

Kararın alacaklı vekili ile ihale alıcısı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle şikâyetin kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı ihale alıcısı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 12. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı ihale alıcısı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. TALEP

Şikâyetçi borçlu vekili; alacaklı vekili tarafından müvekkili aleyhine başlatılan kambiyo senetlerine özgü haciz yoluyla takipte Ankara ili, Çankaya ilçesi, Şehit Cevdet Özdemir Mahallesi, 27.69 ada, 5 parselde kayıtlı 7 nolu bağımsız bölümün Ankara Gayrimenkul Satış İcra Müdürlüğünün 2021/775 Esas sayılı dosyasında 12.01.2022 tarihinde ihale edildiğini, elektronik ortamdaki satış ilanı ve şartnamede taşınmazın gerçek özellik ve niteliğinin ortaya konulmadığını, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (2004 sayılı Kanun) 126 ncı maddesinin üçüncü fıkrası gereğince satılacak şeyin cinsi, mahiyeti ve önemli vasıflarının satış ilanına yazılması gerektiğini, üçüncü kişiler tarafından muhammen bedele ne şekilde ulaşıldığı ve taşınmazın neden bu kadar değerli olduğunun anlaşılamadığı takdirde ihaleye katılımın ve talebin olumsuz yönde etkileneceğini, bu durumun ihaleye katılacak üçüncü kişiler bakımından katılımı azalttığını, gerçek değerinden kat kat düşük değere satıldığını, satış ilanı tebliğ edilmeden ya da usulsüz tebligatla yapılan ihalenin feshi gerektiğini, ilgililer ve dosya alacaklılarının tümüne usulüne uygun tebligat yapılmadığını, satış ilanının borçlulara usulsüz olarak tebliğ edildiğini, kıymet takdiri raporunun da usulsüz tebliğ edildiğini, müvekkilinin itiraz hakkının engellendiğini, kıymet takdiri kesinleşmeden satışın yapılmasının yasaya aykırı olduğunu, ayrıca ihalenin şeffaf koşullarda gerçekleştirilmediğini ileri sürerek ihalenin feshine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Alacaklı vekili; şikâyetin yasal yedi günlük süre içerisinde yapılmadığını, 370.000,00 TL muhammen bedelli taşınmaz 650.000,00 TL'ye ihale edildiğinden zarar unsurunun bulunmadığını, borçlunun ihalenin feshini istemekte hukuki yararı bulunmadığından şikâyetin reddi gerektiğini, ihale öncesi yapılan hazırlık işlemlerinde ve ihalenin yapılması sırasında yapılan işlemlerde herhangi bir usulsüzlük bulunmadığını, satış ilanı tebliğ işleminde de bir usulsüzlük bulunmadığını belirterek şikâyetin reddini savunmuştur.

2. İhale alıcısı vekili; cevap dilekçesi sunmamış, duruşmadaki beyanında taşınmazın değerinin çok üstünde bir bedele ihale edildiğini, zararın bulunmadığını, ihalenin usulüne uygun olduğunu belirterek şikâyetin reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİNİN BİRİNCİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 08.03.2022 tarihli ve 2022/85 Esas, 2022/256 Karar sayılı kararı ile; şikâyet konusu ihalenin 12.01.2022 tarihinde yapıldığı, ihalenin feshi istemiyle 20.01.2022 tarihinde icra mahkemesine başvurulduğu, şikâyetçi tarafından ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülen hususların ihalenin yapıldığı tarihte öğrenildiği, bu durumda şikâyetin 2004 sayılı Kanun’un 134 üncü maddesinin ikinci fıkrasında öngörülen yasal yedi günlük süreden sonra olduğu gerekçesiyle ihalenin feshi isteminin süre aşımı nedeniyle reddine, şikâyetçi aleyhine para cezasına hükmedilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde şikâyetçi borçlu vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 29.04.2022 tarihli ve 2022/808 Esas, 2022/669 Karar sayılı kararı ile; ihale konusu taşınmazın diğer borçlu Ömer K. adına kayıtlı olsa da borçlu sıfatıyla şikâyetçinin aktif husumet ehliyetinin bulunduğu, şikâyetçiye satış ilanının 27.11.2021 tarihinde 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun (7201 sayılı Kanun) 16 ncı maddesine göre şeklen usulüne uygun olarak eşi İhsaniye O.'a teslim edilmek suretiyle tebliğ edildiği, İhsaniye O. şikâyete konu takibin borçlusu olduğundan 7201 sayılı Kanun’un 39 uncu maddesine tebliğ işleminin usulsüz olduğu, 2004 sayılı Kanun’un 134 üncü maddesinin altıncı (doğrusu yedinci) fıkrasına göre borçlunun ihaleden daha önce haberdar olduğu ispat edilemediğine göre borçlunun icra mahkemesine başvurusunun süresinde olduğu, İlk Derece Mahkemesince borçlunun ihalenin feshi nedenleriyle ilgili inceleme yapılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesinin kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 353/1a-6 maddesi gereğince kaldırılmasına, inceleme yapılıp karar verilmek üzere dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

V. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İKİNCİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 21.06.2022 tarihli ve 2022/491 Esas, 2022/678 Karar sayılı kararı ile;

2004 sayılı Kanun’un 127 nci maddesi gereğince taşınmaz satışlarında, satış ilanının bir örneğinin borçluya tebliğ edilmesi gerektiği, Özel Dairenin süreklilik arz eden içtihatlarına göre borçluya satış ilanının tebliğ edilmemiş olması veya usulsüz tebliğ edilmesinin başlı başına ihalenin feshi sebebi olduğu, somut olayda şikâyetçi borçluya çıkarılan satış ilanı tebliğ belgesinin teslim edildiği İhsaniye O. şikâyete konu takibin borçlusu olması nedeniyle 7201 sayılı Kanun’un 39 uncu maddesine göre tebliğ işleminin usulsüz olduğu gerekçesiyle şikâyetin kabulüne ve ihalenin feshine karar verilmiştir.

VI. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde alacaklı vekili ile ihale alıcısı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 16.09.2022 tarihli ve 2022/1381 Esas, 2022/1169 Karar sayılı kararı ile; satış ilanının şikâyetçi borçluya 27.11.2021 tarihinde 7201 sayılı Kanun’un 16 ncı maddesine göre şeklen usulüne uygun olarak eşi İhsaniye O.'a teslim edilmek suretiyle tebliğ edildiği, İhsaniye O. şikâyete konu takibin borçlusu olduğundan 7201 sayılı Kanun’un 39 uncu maddesine göre tebliğ işleminin usulsüz olduğu, 2004 sayılı Kanun’un 134 üncü maddesinin yedinci fıkrasına göre borçlunun ihaleden daha önce haberdar olduğu ispat edilemediğine göre borçlunun icra mahkemesine başvurusunun süresinde olduğu, 2004 sayılı Kanun’un 134 üncü maddesinin sekizinci fıkrasında "İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur" düzenlemesinin yer aldığı, yerleşik Yargıtay uygulamasına göre ihale bedelinin, en az muhammen bedel kadar olması hâlinde ihalede zarar unsurunun gerçekleşmediğinin kabulü gerektiği, somut olayda şikâyete konu taşınmazın 370.000 TL muhammen bedel üzerinden satışa çıkarıldığı ve 650.000 TL bedelle ihale edildiği, taşınmaz muhammen bedelin üzerinde satılmış olmakla satış ilanı tebliğinin usulsüzlüğü bakımından artık zarar unsurunun gerçekleştiğinden söz edilemeyeceği, dolayısıyla İlk Derece Mahkemesince yukarıda belirtilen nedenle ihalenin feshine karar verilmesinin isabetsiz olduğu, ancak borçlunun icra mahkemesine başvurusunda kıymet takdiri raporunun da usulsüz tebliğ edildiğini ileri sürdüğü, kıymet takdiri raporunun usulsüz tebliği hâlinde satış ilanı tebliğ işlemi de usulsüz olacağından kıymet takdiri kesinleşmeden ihalenin yapılması durumunun ortaya çıkacağı ve bu hâlin taşınmazın değerini ve ihale bedelini etkileyecek nitelikte olduğu, bu durumda 2004 sayılı Kanun’un 134 üncü maddesinin sekizinci fıkrası gereğince zarar unsurunun yokluğundan bahsedilemeyeceği, kıymet takdiri raporunun ise şikâyetçi borçluya 28.10.2021 tarihinde 7201 sayılı Kanun’un 16 ncı maddesine göre şeklen usulüne uygun olarak eşi İhsaniye O.'a teslim edilmek suretiyle tebliğ edildiği ancak İhsaniye O. şikâyete konu takibin borçlusu olduğundan satış ilanı tebliği gibi 7201 sayılı Kanun’un 39 uncu maddesine göre bu tebliğ işleminin de usulsüz olduğu, borçlunun ihale tarihinden önce gerek kıymet takdirini gerekse ihaleyi öğrendiği ispat edilemediğine göre ihalenin kıymet takdiri kesinleşmeden yapıldığı, satış ilanı tebliğ işlemi usulsüz olduğundan borçlunun ihaleyi ve kıymet takdirini ihale tarihinden sonra öğrendiği, ihalenin yapılmış olması nedeniyle borçlunun öğrenme tarihinden itibaren yedi günlük süre içerisinde kıymet takdirine itiraz etmesinin de beklenemeyeceği, İlk Derece Mahkemesince kıymet takdiri kesinleşmeden satışın gerçekleştirilmesi nedeniyle ihalenin feshine karar verilmesi gerektiğinden İlk Derece Mahkemesi kararı sonuç itibariyle doğru ise de, gerekçesi yerinde olmadığından gerekçesi düzeltilmek suretiyle İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle şikâyetin kabulüne ve ihalenin feshine karar verilmiştir.

VII. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ İNCELEME SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde ihale alıcısı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

“… Borçlunun 20.01.2022 tarihinde; kıymet takdir raporu ve satış ilanı tebliğ işlemlerinin usulsüz olduğunu, rapora itiraz hakkının engellendiğini ve kıymet takdiri kesinleşmeden satış yapıldığını ileri sürerek 12.01.2022 tarihli ihalenin feshi istemiyle icra mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince, satış ilanı tebliğ işleminin usulsüz olduğu gerekçesi ile şikayetin sürede olduğu kabul edilerek aynı gerekçe ile ihalenin feshine karar verildiği, alacaklı ve ihale alıcısı tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince; taşınmazın muhammen bedelin üstünde satılması nedeni ile satış ilanı tebliğ işleminin usulsüz olmasının fesih nedeni olmadığı gerekçesi ile mahkeme kararının kaldırıldığı ancak kıymet takdir raporu tebliğ işleminin de usulsüz olduğu ve kıymet takdiri kesinleşmeden satış yapıldığı gerekçesi ile ihalenin feshine karar verildiği, karara karşı ihale alıcısının temyiz yoluna başvurduğu görülmüştür.

7201 Sayılı Tebligat Kanunu’nun 39. maddesinde; “Bu kanun hükümlerine göre kendilerine tebliğ yapılması caiz olan kimselerin o davada hasım olarak alakaları varsa muhatap namına kendilerine tebliğ yapılamaz” hükmüne yer verilmiştir.

Somut olayda; borçluya çıkarılan kıymet takdir raporu ve satış ilanının "muhatabın tebliğ anında adresinde bulunamaması işte olması sebebiyle muhatap yerine muhatap ile aynı konutta ikamet ettiğini beyan eden görünüşe göre 18 yaşını bitirmiş ve ehliyetli olan eşi İhsaniye O. imzasına tebliğ edilmiştir” şerhi ile sırasıyla 28.10.2021 ve 27.11.2021 tarihlerinde tebliğ edildiği, kendisine tebligat yapılan İhsaniye O.'ın aynı icra takibinin diğer borçlusu olduğu görülmektedir.

Bu durumda şikayetçi borçlu ile icra takibinin diğer borçlusu arasında menfaat çatışması bulunmakla anılan her iki tebliğ işlemi hasma tebliğ nedeniyle 7201 Sayılı Tebligat Kanunu'nun 39. maddesi hükmüne aykırı olmakla usulsüzdür. Bu husus Bölge Adliye Mahkemesinin de kabulündedir.

Öte yandan, İİK'nun 128/a madddesi uyarınca; kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikayette bulunabilirler. Kıymet takdir raporunun, borçluya usulüne uygun olarak tebliğ edilmediği ve takip dosyasında da borçlunun kıymet takdirine muttali olduğuna dair herhangi bir işlem bulunmadığı için, kıymet takdirine ilişkin hususların ihalenin feshi davası sırasında mahkemece değerlendirilmesi gerekmektedir.

İİK'nun 134/8. maddesinde; "İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur" düzenlemesi yer almaktadır.

Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre; satış bedelinin, muhammen bedelin üzerinde olması halinde ihalede zarar unsurunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir. Her ne kadar somut olayda, feshi istenilen ihaleye konu olan taşınmazın, muhammen bedelinin üzerinde satıldığı, dolayısıyla ihalede zarar unsurunun bulunmadığı anlaşılmış olsa da, satış ilanı ve kıymet takdiri tebliğlerinin usulsüz olduğu görülmüş olup borçlunun ihalenin feshine ilişkin şikayet dilekçesinde kıymet takdir raporuna itiraz hakkının kısıtlandığını ve taşınmazın gerçek değerinden kat kat düşük değere satıldığını da ileri sürdüğü anlaşılmıştır.

O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, borçlunun, fesih nedeni olarak ileri sürdüğü kıymet takdirine ilişkin itirazı konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu marifeti ile keşif yapılarak taşınmazın tespit edilecek değerinin, ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde olması halinde ihalenin feshine, muhammen bedelden daha az ya da aynı olması halinde ise zarar unsuru oluşmayacağından ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup, kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir ..." gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçeye ilaveten, satışa hazırlık aşamasında borçluya kıymet takdirine itiraz hakkı tanınmadan ihalenin gerçekleştirildiği, kıymet takdirine ilişkin merasime riayet edilmediği, artık ihaleden sonra keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak değer tespitinin sonuca etkisinin olmayacağı, başka bir ifadeyle satışa hazırlık aşamasındaki usulsüzlüğü ortadan kaldırmayacağı, satışa hazırlık aşamasında borçluya kıymet takdirine itiraz imkânı tanınması ve icra mahkemesine yapılan kıymet takdirine itiraz incelemesindeki bir eksiklik veya usul ve yasaya aykırılık bulunması hâlinde ihalenin feshi incelemesinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle bir tespite gidilerek değerlendirme yapılabileceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VIII. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde ihale alıcısı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

İhale alıcısı vekili; ihale konusu taşınmazın diğer borçlu adına kayıtlı olduğunu, satış ilanının şikayetçi borçluya 7201 sayılı Kanun’un 16 ncı maddesine göre usulüne uygun olarak eşi İhsaniye O.'a teslim edilmek suretiyle tebliğ edildiğini, İhsaniye O.’ın takip borçlusu olsa da satışı yapılan taşınmaza yönelik bir hakkının bulunmadığını ve bu taşınmaz yönünden aralarında husumet olmadığını, taşınmaz muhammen bedelin üzerinde satılmış olduğundan artık zarar unsurunun gerçekleştiğinden söz edilemeyeceğini, kıymet takdir raporu ve satış ilanının usulüne uygun olarak tebliğ edildiğini, yasa gereği satışa hazırlık işlemleriyle ilgili iddia edilen usulsüzlüğün en geç satış tarihinde öğrenildiğini, satışa hazırlık aşamasında uyulması gereken kurallara da riayet edildiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; şikâyetçi borçluya kıymet takdiri ile satış ilanı tebliğinin usulsüz olduğu ve borçlunun fesih nedeni olarak kıymet takdirine itirazını ileri sürdüğü somut olayda, Bölge Adliye Mahkemesince borçlunun fesih nedeni olarak ileri sürdüğü kıymet takdirine ilişkin itirazı konusunda keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın değerinin tespit edilerek bir karar verilmesinin mi yoksa borçluya kıymet takdirine itiraz hakkı tanınmadan yapılan ihalenin feshinin mi gerektiği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

1. 2004 sayılı Kanun'un 127, 128, 128/a ve 134 üncü maddeleri,

2. 7201 sayılı Kanun'un 32 ve 39 uncu maddeleri.

2. Değerlendirme

1. Uyuşmazlığın çözümü için yasal düzenlemelerin irdelenmesi gerekir.

2. 2004 sayılı Kanun'un 128 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hâli müstesna olmak üzere tapudaki mevcut adresleri esas alınmak suretiyle tebliğ edilir. 2004 sayılı Kanun'un 128/a maddesi uyarınca kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, tebliğden itibaren yedi gün içinde müdürlükçe yaptırılan değer tespitinin yerinde olmadığı, malın belirlenen değerinin gerçek kıymetini yansıtmadığı iddiasıyla raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler.

3. 2004 sayılı Kanun'un 128/a maddesinde düzenlenmiş olan kıymet takdirine itiraz, icra müdürlüğünce satışa konu malın bilirkişi marifetiyle yaptırılan değer tespitinin yerinde olmadığına yönelik bir şikâyettir. Bu nedenle icra mahkemesince yapılacak iş; icra müdürü tarafından belirlenen değerin, malın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığını, bir başka ifadeyle memur işleminin doğru olup olmadığını denetlemektir. Dolayısıyla icra mahkemesi, oluşturduğu bilirkişi kurulu ile icra müdürünün kıymet takdiri yaptırdığı tarih itibariyle taşınmazın değerini belirleyerek memur işlemini denetler. Bu hususlar Hukuk Genel Kurulunun 16.06.2020 tarihli ve 2017/12-742 Esas, 2020/406 Karar ile 16.02.2021 tarihli ve 2017/12-2258 Esas, 2021/94 Karar sayılı kararlarında da vurgulanmıştır.

4. İcra müdürlüğünce yapılan kıymet takdiri; kendilerine kıymet takdir raporu tebliğ edilen ilgililer tarafından itiraz edilmemesi veya yedi gün içinde icra mahkemesine başvurarak kıymet takdirine itiraz etmeleri üzerine mahkemece verilecek karar ile kesinleşir.

5. İcra müdürlüğünün kıymet takdiri işlemine (raporuna) karşı, icra mahkemesinde süresinde (yedi gün içinde) şikâyet yoluna başvurmayan ilgili (meselâ borçlu), kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini isteyemez. Buna karşılık, icra müdürlüğünün kıymet takdiri işlemine karşı yedi gün içinde şikâyet yoluna başvurulmuş ise, icra müdürlüğünün ve icra mahkemesinin yaptırmış olduğu kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshi talep edilebilir (Baki Kuru, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara, 2013, s.661).

6. Hukuk Genel Kurulunun 17.03.1999 tarihli ve 1999/12-161 Esas, 1999/148 Karar; 03.07.2002 tarihli ve 2002/12-544 Esas, 2002/573 Karar; 16.06.2020 tarihli ve 2017/12-742 Esas, 2020/406 Karar ile 15.12.2020 tarihli ve 2017/12-349 Esas, 2020/1031 Karar sayılı kararlarında da benimsendiği üzere kıymet takdirine itiraz üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla beraber icra mahkemesi kararının, ihalenin feshinin istenmesi sırasında incelenmesi mümkündür. Ancak, kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyerek yasanın öngördüğü bu olanağı kullanmayanlar, kıymet takdirine ilişkin hususları ihalenin feshi sebebi olarak ileri süremezler.

7. Bu noktada belirtmek gerekir ki 2004 sayılı Kanun'un 30.11.2021 tarihli ve 7343 sayılı Kanun ile değişiklikten önceki hükümlerine göre haczedilen veya ipotekli taşınmazlar yalnız açık artırma yolu ile satılabilir. Satış talebiyle birlikte icra müdürlüğünce satışa hazırlık işlemleri yapılır. Satışa hazırlık işlemleri, arttırma şartnamesi düzenlenmesi, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetler listesinin hazırlanması, satış ilanı ve satış ilanının bir suretinin borçlu, alacaklı ve tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililere tebliğidir. Kıymet takdir raporu tebliğ edilmeyen ilgili, kıymet takdirine itiraz imkânını satış ilanı tebliği üzerine kullanabilir.

8. 2004 sayılı Kanun'un 127 nci maddesi uyarınca satış ilanının bir suretinin borçluya tebliğ edilmesi zorunludur. Borçluya satış ilanının tebliğ edilmemiş olması veya usulsüz tebliğ edilmesi başlı başına ihalenin feshi sebebidir.

9. 2004 sayılı Kanun'un 134 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ihalenin feshini satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzlukları en geç ihale günü öğrendikleri kabul edilir. Aynı maddenin yedinci fıkrası uyarınca satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihaleden itibaren bir seneyi geçemez.

10. Hazırlık işlemlerinden olan satış (artırma) ilanının bir örneği 2004 sayılı Kanun'un 127 nci maddesi hükmüne rağmen ilgililere tebliğ edilmemişse, yolsuzluğun ihale günü öğrenilmiş sayılmasını Kanun uygun görmemiştir. Bu hâlde yedi günlük süre ihaleden gerçekten bilgi sahibi olunduğu (ihalenin öğrenildiği) tarihten itibaren başlayacaktır. Ancak bu süre (ihalenin feshini isteme süresi) ihaleden itibaren bir yılı geçemez (Ramazan Arslan, İcra İflas Hukukunda İhale ve İhalenin feshi, Ankara 1984, s.173).

11. Diğer taraftan şikâyet ehliyetinin yanında şikâyet hakkının kullanılabilmesi için diğer bir koşul ise şikâyeti ileri sürmek isteyen kişinin şikâyette hukuki yararının bulunması gerekir. 2004 sayılı Kanun'un 134 üncü maddesinin sekizinci fıkrası hariç bu koşul açıkça belirtilmemesine rağmen şikâyet edenin hukuki yararının bulunması uygulama ve doktrinde zorunlu ikinci koşul olarak kabul edilmektedir (Hakan Pekcanıtez, Cemil Simil, İcra- İflas Hukukunda Şikâyet, İstanbul 2017, s.231). Sadece 2004 sayılı Kanun'un 134 üncü maddesinin sekizinci fıkrasında ihalenin feshi isteminde bulunanın fesihte hukuki yararının bulunmasının gerektiği açıkça hükme bağlanmıştır.

12. 2004 sayılı Kanun'un 134 üncü maddesi uyarınca ihalenin feshini isteyebilecek kişilerin, somut bir olayda ihalenin feshini isteyebilmesi için ihalenin feshedilmesinde hukuki yararının (menfaati) bulunması şarttır (şikâyet şartı). Bir başka ifadeyle ihalenin feshini isteyen kişinin, somut bir ihalenin feshi sebebine (yolsuzluğa) dayanması ve bu yolsuzluk nedeniyle menfaatinin ihlâl edilmiş (zarar görmüş) olması gerekir. Kanun bu hukuki yarar şartını şu şekilde düzenlemektedir; “İhalenin feshini şikâyet yolu ile talep eden ilgili, vâki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur”. Bu hükmün Kanun'a koyulma nedeni, ihalelerin lüzumsuz şikâyet ve itirazlarla sürüncemede bırakılarak takiplerin sonucunun belirsiz kalması ve meçhul işlemlerden çekinerek cebri satışlara iştirak etmeme duygusunun yerleşmemesi, sonuç olarak talebi artırıcı kimliği ile borçluyu korumaya ve taşınmazın gerçek değeri ile satılmasını sağlamaya yöneliktir.

13. Satılan (taşınır veya taşınmaz) malın muhammen bedelin altında bir bedelle satılmış olması, yalnız (tek) başına ihalenin feshi sebebi teşkil etmez; yani, geçerli bir ihalenin feshi sebebine (yolsuzluğa) dayanmayan ilgilinin, sadece malın muhammen bedelinin altında satılmış olduğuna dayanarak ihalenin feshini istemekte hukuki yararı yoktur. Ancak ihalenin feshini isteyen kişi, geçerli bir ihalenin feshi sebebine (yolsuzluğa) dayanmakta ve satılan mal bu nedenle muhammen bedelin altında satılmış ise, ilgilinin o ihalenin feshini istemekte hukuki yararı vardır.

14. Satılan malın muhammen bedelin üstünde bir bedelle satılmış olması hâlinde, ihalenin feshini istemekte kural olarak hukuki yarar yoktur. Fakat satılan mal muhammen bedelin üstünde bir bedelle satılmış olmakla beraber yapılan usulsüzlük (yolsuzluk) malın daha yüksek bedelle satılmasını önlemiş ise (yani ihalenin feshi sebebi olarak dayanılan yolsuzluk yapılmamış olsa idi mal daha yüksek bedelle satılabilecek idi ise) malın daha yüksek bir bedelle satılamamış olmasından zarar görmüş olan ilgilinin (örneğin borçlunun) ihalenin feshini istemekte hukuki yararı vardır (Kuru, s.715).

15. İcra müdürlüğünün kıymet takdir işlemine (raporuna) karşı süresi içinde icra mahkemesinde şikâyet yoluna başvuran ilgili (örneğin borçlu) kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini isteyebilir. Bu hâlde ihalenin feshini inceleyen icra mahkemesi satışa esas muhammen bedelin gerçeği yansıtıp yansıtmadığını da inceleyeceğinden bu husus yukarıda belirtilen kuralın istisnalarından olup, ihale bedeli muhammen bedelin üzerinde olsa dahi ihalede zarar unsurunun gerçekleşmediği kabul edilemez. Nitekim bu ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 21.12.2022 tarihli ve 2021/12-345 Esas, 2022/1820 Karar sayılı kararında da benimsenmiştir.

16. Böyle bir durumda mahkemece, fesih nedeni olarak ileri sürülen kıymet takdirine ilişkin itirazın, konusunda uzman bilirkişi marifeti ile keşif yapılmak suretiyle incelenerek, taşınmazın tespit edilecek değerinin, ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde olması hâlinde düşük değer üzerinden satışa başlandığı anlaşılacağından ihalenin feshine karar verilmesi, muhammen bedelin altında olması hâlinde ise zarar unsuru oluşmayacağından ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesi gerekmektedir. Hukuk Genel Kurulunun 16.06.2020 tarihli ve 2017/12-742 Esas, 2020/406 Karar ile 15.12.2020 tarihli ve 2017/12-349 Esas, 2020/1031 Karar sayılı kararlarında da bu hususlar vurgulanmıştır.

17. Somut olayda ise, alacaklı vekili tarafından borçlular aleyhine başlatılan kambiyo senetlerine özgü haciz yolu ile takipte şikâyet konusu 370.000,00 TL muhammen bedelli bağımsız bölüm 650.000,00 TL bedelle üçüncü kişiye 12.01.2022 tarihinde ihale edilmiştir. Şikâyetçi borçlu vekili 20.01.2022 tarihinde icra mahkemesine başvurarak kıymet takdir raporunun ve satış ilanının müvekkiline usulsüz tebliğ edildiğini, müvekkilinin kıymet takdirine itiraz hakkının engellendiğini ve taşınmazın gerçek değerinden kat kat düşük değere satıldığını ileri sürerek ihalenin feshini talep etmiştir.

18. Şikâyetçi borçluya kıymet takdir raporu “Muhatabın tebliğ anında adreste bulunmaması işte olması sebebiyle muhatap yerine muhatap ile aynı konutta ikamet ettiğini beyan eden görünüşüne göre 18 yaşını bitirmiş ve ehliyetli olan eşi İhsaniye O. imzasına 28.10.2021 tarihinde tebliğ edilmiştir." şerhiyle 28.10.2021 tarihinde tebliğ edilmiştir. Şikâyetçi borçluya satış ilanı ise “Muhatabın tebliğ anında adreste bulunmaması işte olması sebebiyle muhatap yerine muhatap ile aynı konutta ikamet ettiğini beyan eden görünüşüne göre 18 yaşını bitirmiş ve ehliyetli olan eşi İhsaniye O. imzasına 27.11.2021 tarihinde tebliğ edilmiştir” şerhiyle 27.11.2021 tarihinde tebliğ edilmiştir.

19. 2004 sayılı Kanun'un 21 inci maddesinin birinci fıkrası ile 57 nci maddesinin birinci fıkrasına göre icra işlerinde tebligat 7201 sayılı Kanun ile ilgili yönetmelik hükümlerine göre yapılır. Somut olayda tebligat yapılan İhsaniye O. icra takibinin diğer borçlusu olup aralarında menfaat çatışması bulunduğundan kıymet takdir raporu ile satış ilanı tebliğ işlemleri 7201 sayılı Kanun'un 39 uncu maddesine göre usulsüzdür. Usule aykırı tebliğin hükmü ise 7201 sayılı Kanun'un 32 nci maddesinde düzenlenmiş, tebliğ usulüne aykırı yapılmış olsa bile muhatap tebliğe muttali olmuş ise geçerli sayılıp muhatabın beyan ettiği tarihin tebliğ tarihi olarak kabul edileceği belirtilmiştir.

20. Şikâyetçi borçluya kıymet takdir raporu ve satış ilanı tebliği usulsüz olduğundan satışa esas alınan kıymet takdirinden, satış ilanı tebliği ile de haberdar olmadığının kabulü gerekir. Usulsüz tebligatlar nedeniyle borçlu kıymet takdirine itiraz hakkını kullanamamış olup icra müdürlüğünün yaptırmış olduğu kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini talep edebilir. Dolayısıyla fesih nedeni olarak ileri sürülen kıymet takdirine ilişkin itirazların, konusunda uzman bilirkişi marifeti ile keşif yapılmak suretiyle incelenerek taşınmazın tespit edilecek değerinin, ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde olup olmadığı tespit edilmelidir. Her ne kadar somut olayda ihale bedeli muhammen bedelin üzerinde olsa da satışa esas muhammen bedelin gerçeği yansıtıp yansıtmadığı inceleneceğinden bu aşamada ihalede zarar unsurunun gerçekleşmediği, borçlunun hukuki yararının bulunmadığı söylenemez.

21. O hâlde; Bölge Adliye Mahkemesince, borçlunun fesih nedeni olarak ileri sürdüğü kıymet takdirine ilişkin itirazı konusunda keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın değerinin tespit edilerek bir karar verilmesi gerekir.

22. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki hükümde direnilmesi doğru olmamıştır.

23. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IX. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

İhale alıcısı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 2004 sayılı Kanun'un 5311 sayılı Kanun ile değişik 364 üncü maddesinin ikinci fıkrasının göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.05.2024 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.