T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2021/3-567
KARAR NO   : 2022/1586

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ               : Antalya 3. Tüketici Mahkemesi
TARİHİ                         : 19/02/2021
NUMARASI                 : 2020/350 - 2021/58
DAVACI                       : F.Y. vekili Av. A.Ç.
DAVALI                       : A.G. vekili Av. T.G.

1. Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Antalya 3. Tüketici Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı istemi:

4. Davacı vekili, simsar (emlakçı-tellal) olan müvekkilinin bir kısım taşınmazları davalı ve eşine gezdirdiğini, 08.09.2013 tarihli “gayrimenkul yer gösterme belgesi” imzaladıklarını, davalının müvekkilini devre dışı bırakarak gezdirilen taşınmazlardan birini sahibinden satın aldığını, sözleşmeyle satış bedelinin %3’ü+KDV kadar simsarlık ücreti, sözleşmenin ihlali hâli için %3+KDV tutarında cezai şart belirlediklerini, ödeme yapılmaması üzerine ilamsız icra takibi başlatıldığını fakat davalının takibe haksız itiraz ettiğini ileri sürerek icra takibine vâki itirazın iptaline, davalı aleyhine alacak miktarının %20’sinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı cevabı:

5. Davalı vekili, müvekkilinin herhangi bir taşınmaz satın almadığını, dava konusu edilen taşınmazın eşi tarafından satın alındığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin Birinci Kararı:

6. Antalya 3. Tüketici Mahkemesinin 09.12.2015 tarihli ve 2015/1209 E., 2015/2401 K. sayılı kararıyla; taraflar arasında bir simsarlık sözleşmesi olmadığı gibi dava dışı taşınmaz sahibi ile de taşınmazın pazarlanmasına ilişkin bir sözleşme sunulmadığı, aksine dava dışı Yeter G. tarafından emlakçı Onur K. arasında yapılan sözleşmeye istinaden dava dışı Yeter G. tarafından taşınmazın satın alındığı, davacının davasını ispatlayacak yazılı ve sözlü bir delil sunmadığı gerekçesiyle davanın usul ve esas yönünden reddine karar verilmiştir.

Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 15.10.2018 tarihli ve 2016/3989 E., 2018/9388 K. sayılı kararı ile; “… 1- Somut olayda mahkemece hüküm kurulurken hem usul hem de esas yönünden davanın reddine karar verildiği açıklanmıştır. Oysa, bilindiği üzere usul hukukuna göre usulden red sebebi mevcutsa işin esasına girilerek karar verilemez. Hal böyle olunca, yalnızca bir gerekçe üzerinden karar verilebileceği göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

2- Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı:

9. Antalya 3. Tüketici Mahkemesinin 20.11.2019 tarihli ve 2019/512 E., 2019/616 K. sayılı kararı ile; bozma kararına uyularak davaya konu sözleşmenin 4. maddesi ile taşınmazın üçüncü dereceye kadar kan ve sıhri hısımları, annesi, babası ve çocukları adına satın alınması hâlinde sözleşme bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davalının da taşınmazı eşi adına satın aldığı, her ne kadar sözleşmede eş kelimesi geçmemekte ise de, üçüncü dereceye kadar sıhri hısmın dahi sözleşmeye konulması sebebi ile çoğun içinde az da vardır kuralından hareketle, davalının taşınmazı eşi adına satın alması hâlinde de davacıya simsarlık ücretinin ödenmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüyle 15.340 TL alacak yönünden itirazın iptaline, takibin bu miktar üzerinden devamına karar verilmiştir.

Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı:

10. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

11. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.10.2020 tarihli ve 2020/4536 E., 2020/5245 K. sayılı kararı ile; “… Dava, tellallık sözleşmesinden doğan ücretin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali davasıdır. Mahkemece, "davacının emlak komisyoncusu olup davalının konut satın almak amacıyla davalıya başvurduğu, davacı ile aralarında 08/09/2013 tarihinde yer gösterme belgesi düzenlendiği ve davaya konu Güzeloba Mahallesi 6.65 ada 1 parselde bulunan 1, 2, 3, 9, 10, 16 ve 20 nolu bağımsız bölümlerin davalıya gösterildiği ve davalının 10 nolu bağımsız bölümü 19/09/2013 tarihinde eşi Yeter G. adına satın aldığı, sözleşmenin 4.maddesi ile taşınmazın üçüncü dereceye kadar kan ve sıhri hısımlar, annesi, babası, çocukları adına satın alınması halinde sözleşme bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davalının da taşınmazı eşi adına satın aldığı, her ne kadar sözleşmede eş kelimesi geçmemekte ise de, üçüncü dereceye kadar sıhri hısımın dahi sözleşmeye konulması sebebi ile çoğun içinde az da vardır kuralından hareketle, davalının taşınmazı eşi adına satın alması halinde de davacıya simsarlık ücretini ödemek zorunda olduğu kanaatiyle sözleşmede kararlaştırılan taşınmaz bedelinin %6'sı olan ücretin, %3'ünün simsarlık ücreti, kalan %3'ün ise cezai şart olduğu anlaşılmakla mahkememizce 325.000,00 TL nin %3'ü ve cezai şart bedeli olarak da davacının sözleşmeden dolayı ceza soruşturmasına muhatap kalması, taraflar arasında darp eyleminin gerçekleşmesi, davalının sözleşme bedeline uymamaktan kaynaklanan kazanç tutarı göz önüne alınarak taktiren %2 olarak kabul edilmiş, sözleşmede kdv'nin de ücretin içinde olduğu kararlaştırılmış olmakla davacının toplam alacağının 15.340,00 TL olduğu" gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Taraflar arasında imzalanan 08/09/2013 tarihli ve "Gayrimenkul yer Gösterme Belgesi" başlıklı belgenin incelenmesinde, "...Söz konusu taşınmazlardan herhangi birini şahsım, annem, babam, çocuklarım ile 3. derece de dahil olmak üzere kan ve sıhri hısımlarım, ortağı ve idarecisi bulunduğum şirket ve şirketin ortak olduğu kuruluşlar tarafından, satın alındığı/aldığım takdirde, satın alma bedelinin KDV dahil %3 ünü, kiralandığı/kiraladığım takdirde ise bir aylık kira bedeli kadar komisyon ücretini, emlak komisyoncusuna kiralama veya satın alma tarihinden itibaren 2 gün içinde ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum" şeklinde maddenin bulunduğu anlaşılmaktadır. Davalının eşi tarafından, sözleşmede, adresi yazılı olan taşınmazın 19/09/2013 tarihinde satın aldığı açıktır. Ancak “eş” sözleşmede sözü edilen kişiler arasında açıkça sayılmadığından cezai şartın koşullarının oluşmadığı kabul edilmelidir. Bu durumda mahkemece, anılan sözleşme hükmüne göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesis edilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

12. Antalya 3. Tüketici Mahkemesinin 19.02.2021 tarihli ve 2020/350 E., 2021/58 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

13. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

14. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda davaya konu simsarlık sözleşmesinin 4. maddesinde “söz konusu taşınmazlardan herhangi birini şahsım, annem, babam, çocuklarım ile 3. derecede dahil olmak üzere kan ve sıhri hısımlarım, ortağı ve idarecisi bulunduğum şirket ve şirketin ortak olduğu kuruluşlar tarafından satın alındığı takdirde” ibaresinden sonra simsarın komisyon ücretine hak kazanacağı belirtilmekle, davalının eşinin ilgili taşınmazı satın aldığının anlaşılması karşısında davacı simsarın ücrete hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

15. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle simsarlık sözleşmelerine kısaca değinilmesi yerinde olacaktır.

16. Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz eder. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar (tellal) denilen aracıdan yararlanılır (Arkan, Sabih: Ticari İşletme Hukuku, 19. Baskı, Ankara 2014, s. 190; Cevdet, Yavuz: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 1312)

17. Taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlenen ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazanan kişi olarak tanımlanan (Türk Hukuk Lûgatı, Ankara 2021, C. 1, s. 991) simsarlık, sözleşme tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520 ve devam maddelerinde düzenlenmiştir.

18. Kanun koyucu 520. maddede simsarlık sözleşmesini “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme” olarak tanımlamış, maddenin ikinci fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, üçüncü fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir.

19. Kanun’un 521 ve devamı düzenlemelerine göre, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır:

a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK’nın 175. maddesinin kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK’nın 521/1. maddesi, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.

b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK’nın 521/1. maddesi bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.

c) Kanun’un 523. maddesinde düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.

20. Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukukî ilişkilerini şekillendirebileceklerdir (Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2018 tarihli ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı).

21. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davaya konu sözleşme başlığı “Gayrimenkul Yer Gösterme Belgesi” olsa da içeriğinin simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğunda tereddüt bulunmamaktadır. Davacı simsar ile davalı arasında 08.09.2013 tarihli simsarlık sözleşmesi imzalandığı, buna göre davacının davalıya ve eşine birkaç taşınmaz gösterdiği ve davalının eşinin davaya konu simsarlık sözleşmesine konu taşınmazlardan birini 19.09.2013 tarihinde satın aldığı hususları çekişmeli değildir. Anılan sözleşmede her ne kadar hem davalının hem de eşinin adı yazmakta ise de sözleşme altında yalnızca davalının imzasının olduğunu anlaşılmakla sözleşmenin davanın tarafları arasında kurulduğunun ve geçerli olduğunun kabulü gerekir.

22. Davacı simsarın davalıdan ücret talep edip edemeyeceği noktasında öncelikle sözleşme maddelerine dikkat etmek gerekir. Davaya konu sözleşmenin ilgili maddesi incelendiğinde “söz konusu taşınmazlardan herhangi birini şahsım, annem, babam, çocuklarım ile 3. derecede dahil olmak üzere kan ve sıhri hısımlarım, ortağı ve idarecisi bulunduğum şirket ve şirketin ortak olduğu kuruluşlar tarafından satın alındığı takdirde” ibaresinden sonra bu koşulun gerçekleşmesiyle simsarın komisyon ücretine hak kazanacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Görüldüğü üzere, maddede sayılan kişiler arasında “eş”den bahsedilmemiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 18. maddesinde kayın hısımlığının tanımı yapılmakta olup eşler birbirlerinin kayın hısmı dahi değildirler. Hukukî güvenlik ilkesinin bir gereği olarak asıl olan sözleşmeyle bağlılıktır. Kural olarak sözleşmenin tarafların anayasası mahiyetinde olduğu kabul edildiğinden yorum yoluyla genişletilmesi suretiyle tahdidi olarak sayılan kişiler arasına eşin de dâhil olduğu yorumu yapılarak davalının simsarlık ücretinden sorumluluğu sonucuna varılamaz. Davacı simsarın basiretli tacir gibi davranmakla ve yaptığı sözleşmeleri buna göre itinayla düzenlemekle yükümlü olduğu açıktır. Bu durumda, basiretli tacir gibi davranmayan simsarın bunun sonuçlarına katlanması gerekir.

23. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; sözleşme metninde “eş” ibaresine yer verilmemiş ve eş de metinde yer alan nitelikteki hısımlardan değil ise de, burada sözleşmenin lafzına değil tarafların gerçek maksadına bakılması gerektiği, sözleşmeyle ortağı bulunduğu şirketin, şirketin ortaklarının, kan ve sıhri hısımlarının alımlarını kapsama alan tarafların davalının en yakını durumunda bulunan, birlikte yaşamadıkları ileri sürülmeyen eşi dışarıda bırakmasının düşünülemeyeceği, kaldı ki, 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca verilen hizmetin karşılığı bir ücret isteme hakkının bulunduğu gerekçesiyle direnmenin uygun olduğu görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

24. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

25. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire kararında gösterilen sebeplerle, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” hükmü atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

Aynı Kanun’un 440/III-1. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 24.11.2022 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.

BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 17 üyenin 16’sı BOZMA, 1’i ise DİRENME UYGUN DAİREYE yönünde oy kullanmışlardır.