T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2024/7-1
Karar No       : 2025/565

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : Erzurum 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
                                        (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)
TARİHİ                          : 05.07.2023
SAYISI                          : 2023/87 E., 2023/218 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 06.12.2022 tarihli ve 2021/2181 Esas,
                                        2022/7507 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı taktirde tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı Mehmet Salih İ. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı Mehmet Salih İ. vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davalı Mehmet Salih İ. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılardan yüklenici G. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 01.12.2014 tarihli harici satış sözleşmesiyle dava konusu Erzurum ili, Yakutiye ilçesi 250 ada 1.6 parseldeki 14 numaralı bağımsız bölümün müvekkiline satışının kararlaştırıldığını, satış bedelinin ödendiğini, sözleşmeye göre taşınmazın 30.06.2015 tarihinde müvekkiline teslim edildiğini, daha sonra müvekkilinin taşınmazı kiraya verdiğini, 11.11.2016 tarihinde davalı Mehmet Salih’in kiracıya taşınmazı satın aldığını söylediğini, müvekkilinin yaptığı araştırmalar neticesinde davalı yüklenicinin taşınmazı diğer davalı Mehmet Salih’e borcundan dolayı teminat olarak temlik ettiğini ve davalı Mehmet Salih’in dairenin daha önce bir başkasına satıldığını bilerek muvazaalı olarak taşınmazı tapuda temlik aldığını öğrendiğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması hâlinde müvekkilinin ödemiş olduğu paranın yasal faizi ile tazminine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı Mehmet Salih İ. vekili; müvekkilinin dava konusu taşınmazı 25.05.2015 tarihinde satın aldığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, muvazaa iddiasını kabul etmediklerini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı şirket temsilcisi yargılama aşamasında; dava konusu taşınmazı davalı Mehmet Salih’e teminat olarak devrettiğini, davacı Şaban ve dava dışı Eyüp'e harici sözleşmeyle satmış oldukları 14 ve 11 nolu dairelerin teminat satışı ve daha sonra iadesi konusunda da anlaşmaya vardıklarını ancak borcunu ödeyemediğinden davalı Mehmet Salih İ.'ın taşınmazın tapusunu iade etmediğini beyan etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 08.02.2018 tarihli ve 2016/753 Esas, 2018/65 Karar sayılı kararıyla; davalı Mehmet Salih’in iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Mehmet Salih İ. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 09.06.2020 tarihli ve 2018/931 Esas, 2020/502 Karar sayılı kararıyla; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde Mehmet Salih İ. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

''... Davacı, davalı yüklenici ile düzenlediği 01.12.2014 tarihli harici satış sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil, olmaması halinde tazminat talebinde bulunmuştur. Sözleşmeye konu 250 ada 1.6 parselde kayıtlı 4. kat 14 numaralı bağımsız bölüm, 25.05.2005(doğrusu2015) tarihinde davalı yüklenici tarafından diğer davalı Mehmet Salih’e tapuda devredilmiştir. Davalı Mehmet Salih’in dava konusu taşınmazı davalı yükleniciden alacağına karşılık teminat amacıyla temlik aldığı aralarında düzenlenen 22.06.2015 tarihli harici satış sözleşmesi ve toplanan tüm delillerle sabittir.

Yukarıda da açıklandığı üzere, alacağın teminatı olarak dava konusu taşınmazın davalı yüklenici tarafından diğer davalı Mehmet Salih’e devri inançlı işlem olup, davalı dava konusu taşınmazın tam anlamıyla maliki olmuştur.

Diğer taraftan; davacı, davalı Mehmet Salih’e yapılan bu temlikin muvazaalı olduğunu, davalı Mehmet Salih’in dava konusu taşınmazın davalı yüklenici tarafından kendisine haricen satıldığını bilerek taşınmazı devraldığını ileri sürmüştür.

İnançlı işlemin muvazaalı olması halinde, hukuki yararı bulunan davacının şahsi hakkına dayanarak muvazaa nedeniyle inançlı işlemin iptalini isteme hakkı bulunduğu kuşkusuzdur. Ne var ki; davacı, dava konusu taşınmazın davalı Mehmet Salih’e tapuda devredildiği tarihte, taşınmazın yüklenici tarafından kendisine harici sözleşmeyle satışının vadedildiğini bildiğini ve yapılan temlikin muvazaalı olduğu iddiasını ispatlayamamıştır.

Bu durumda mahkemece, davacının iyi niyetli malike karşı şahsi hakka dayanması mümkün olmadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilerek, ikinci kademedeki tazminat istemi hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi

Doğru görülmemiştir,…'' gerekçesiyle karar oy çokluğuyla bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki karardaki gerekçeye ek olarak, yüklenici şirket temsilcisi ile mahkemece dinlenen tanık beyanları bir arada değerlendirildiğinde davalının dava konusu dairede kiracı bulunduğunu bildiği, her ne kadar davalı Mehmet Salih bu kiracının diğer davalının kiracısı olduğunu ve bir yıl sonra kira sözleşmesinin biteceğini iddia etmiş ise de; ihtarnamenin sözleşme imzalandıktan bir buçuk yıl sonra çekilmesi, bir kimsenin maliki olduğu daireyi bir buçuk yıl boyunca görmeye gitmemesinin, kiracılarla iletişime geçmemesinin ve davalının iddia ettiği gibi sözleşme gereğince bir yıllık sürenin sona ermesinin ardından yaklaşık altı ay sonra herhangi bir kira geliri almaksızın kiracıya ihtarname göndermemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu, bu hâliyle davalı Mehmet Salih'in dava konusu taşınmazın davacıya satıldığını bildiği ve muvazaanın davacı tarafça dosyadaki mevcut delil durumuna göre ispatlandığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davalı Mehmet Salih İ. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; delillerin dikkate alınmadığını, müvekkilinin tapuda dava konusu taşınmazı devraldığı tarihte taşınmazın henüz teslim edilecek nitelikte olmadığını, müvekkilinin tapu kaydına güvendiğini, davalı şirket yetkilisi Muzaffer T’ın kötüniyetli olduğunu, taşınmazın tapuda devrinden bir yıl sonra düzenlenen tarihsiz ve her zaman düzenlenebilecek kira sözleşmesinin davacıya mal teslim edilmiş gibi yorumlanmasının kabul edilemeyeceğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık: somut olayda dava konusu taşınmazın davalı Mehmet Salih İ.’a tapuda devredildiği tarihte, taşınmazın yüklenici tarafından davacıya harici sözleşmeyle satışının vadedildiği hususunun davalı Mehmet Salih İ.’ın bildiği ve yapılan temlikin muvazaalı olduğu iddiasının davacı tarafça ispat edilip edilmediği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 19. maddesi,

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2, 3, 1022, 1023, 1024, 1025. maddeleri

 2. Değerlendirme

1. Dava, yükleniciden harici satış sözleşmesiyle satın alınan bağımsız bölüm nedeniyle tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

2. Davacı ile davalılardan yüklenici şirket arasında düzenlenen ve dosya kapsamında bulunan 01.12.2014 tarihli harici satış sözleşmesi incelendiğinde, inşası davalı şirket tarafından üstlenilen binadaki 14 numaralı bağımsız bölümün henüz yapım aşamasında iken davacıya satışı, satış bedelinin de davacı tarafından bir kısmının peşin, kalan kısmının da taksitler hâlinde ödeneceği hususunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

3. Günümüzde tüketicilerin inşaat şirketlerince uygulanan bir kısım pazarlama yöntemleri ve daha ekonomik olması sebebiyle genellikle proje aşamasında henüz mevcut olmayan veya inşası devam eden konutları satın almaları, satış bedelinin konutun tesliminden önce ödenmeye başlanması ve bu gibi durumların tüketiciler için birtakım riskler taşıması nedeniyle 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da ön ödemeli konut satış sözleşmeleri özel olarak düzenlemiştir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 sayılı TKHK'nın 40/1. maddesinde, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmıştır.

4. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekli ise Kanun'un 41/1. maddesinde; "Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur" şeklinde hüküm altına alınmıştır. Buna göre ön ödemeli konut satış sözleşmeleri tapu müdürlüğünde taşınmaz satışı şeklinde ya da noterde taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmalıdır. Uygulamada sözleşmeler daha çok taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmakta olup, satış vaadi sözleşmelerine resmîyet verecek makam 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi uyarınca noterlerdir. Öte yandan tapu harcı ve noter masraflarının yüksek olması ve bu tür masrafların daha çok tüketicilere yükletilmesi karşısında, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin sıklıkla adi yazılı şekilde yapıldığı da bilinen bir gerçektir. Bu durumu dikkate alan kanun koyucu, resmî şekil kurallarının amacına aykırı kullanılarak tüketicilerin mağdur edilmelerini engellemek için resmî şekilde yapılmayan sözleşmelerin, satıcı tarafından sonradan tüketicinin aleyhine olacak şekilde geçersiz olduğunun ileri sürülemeyeceğini hükme bağlamıştır (md. 41/1).

5. Somut olayda yüklenici şirket ile davacı arasındaki sözleşme de adi yazılı şekilde düzenlenmiş olup davacı satış bedelinin tamamını ödediğini, yüklenicinin bağımsız bölümü teslim etmesinin ardından taşınmazı kiraya verdiğini, kiracının tüm abonelik işlemlerini tamamlayıp konutta oturmaya başladıktan sonra davalı yüklenicinin taşınmazı diğer davalı Mehmet Salih İ.’a tapuda devrettiğini, ancak hâlen tapuda kayıt maliki gözüken bu davalının taşınmazın daha önce kendisine satıldığını bildiği hâlde muvazaalı şekilde taşınmazı devraldığını ileri sürerek, öncelikli olarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.

6. Dava konusu bağımsız bölümün eldeki dava açılmadan önce tapuda 25.05.2015 tarihinde yapılan satış işlemi sonucu davalı Mehmet Salih İ. adına tescil edildiği sabittir. Dava açılmadan ya da tescil kararı verilmeden önce taşınmaz mülkiyetinin üçüncü bir kişiye devredilmesi durumunda, iktisapta bulunan kişi tapu kaydına iyiniyetle dayanarak mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanmış ise bu kazanımının TMK'nın 1023. maddesine göre korunacağı ve tescil talebinin dayanaksız kalacağı açıktır. Tapu siciline şerh verilmediği için hukuken güçlendirilmeyen şahsi hakkın, kural olarak ayni hak sahiplerine karşı ileri sürülmesi de mümkün değildir. Yarışan haklar ilkesi gereğince, daha önce taşınmazın harici satım sözleşmesiyle alındığının ileri sürülmesi ve bunun ispatlanması yeterli olmayacaktır. Ancak, Hukuk Genel Kurulunun 18.06.2025 tarihli ve 2024/7-421 Esas, 2025/381 Karar sayılı kararında da vurgulandığı üzere yapılan satış işlemi alacaklılardan mal kaçırmak amacına yönelik ve muvazaaya müstenit ise ya da bunu ileri süren kişinin zararına bilerek yapılan bir hukuki işlem ise işlemden zarar gören kişi şahsi hakkını ayni hak sahibine karşı da ileri sürebilecektir.

7. Tüm bu açıklamalar karşısında çözümlenmesi gereken mesele, davalı Mehmet Salih İ.'ın dava konusu bağımsız bölümü davalı yükleniciden satın aldığı sırada dairenin daha önce harici sözleşmeyle satıldığını bilip bilmediği, temlikin muvazaalı olduğu iddiasının ispat edilip edilemediği, bu bağlamda 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesinde ifadesini bulan tapu siciline güven ilkesi kapsamında iktisabının korunup korunmayacağı, bir başka ifadeyle iyiniyetli üçüncü kişi konumunda bulunup bulunmadığıdır.

8. Tapu siciline güven ilkesi, tapuda yer alan bir kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan kişilerin, bu kayıt gerçek hak durumuna uygun olmasa bile kazanılan ayni hakkın geçerli olarak hükümlerini doğurması demektir. İyiniyet hakkın doğumunda temel unsurlardan biri olduğundan tapu siciline inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kişi aleyhine açılan davalarda iyiniyet veya kötüniyet olgusunun ispatı büyük bir önem taşımaktadır. Genel hüküm niteliğindeki 4721 sayılı Kanun'un 3. maddesi uyarınca kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Uyuşmazlığın dayanağını oluşturan 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi de bu genel hükümde bahsi geçen; kanunun, iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlardan biridir. Dolaysıyla iyiniyetin varlığı kanun tarafından öngörülen bir karine olduğundan, tapu siciline güvenerek iyiniyetle hak kazandığını savunan kişi aleyhine açılan bu tür davalarda, davalının iyiniyetli olmadığını iddia eden davacının bunu ispat etmesi gerekmektedir.

9. İspat yükü, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ileri süren tarafa ait olmakla birlikte kötüniyet iddiasının hukuki niteliği uyarınca ispat edilmesi çoğu zaman zordur. TMK’nın 1023. maddesinde sözü edilen iyiniyet, aynı Kanun’un 3. maddesinde deyimini bulan subjektif iyiniyettir. Bu nedenle durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Kanun iyiniyeti korurken, iyiniyete dayanan kimsenin özen borcunu da göz ardı etmemiş, kendisinden beklenen özeni göstermesini aramıştır. Dolayısıyla davacı, hayatın olağan akışına göre normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf ederek yapacağı küçük bir araştırmayla üçüncü kişinin taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, taşınmazı devreden kişi ile ayni hak kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduklarını ya da taşınmazın kısa sürelerle veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyiniyetle ayni hak kazandığını iddia eden üçüncü kişinin iyiniyet iddiasını çürütebilir.

10. Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olay değerlendirildiğinde; her ne kadar davalı Mehmet Salih İ. iyiniyetle tapu kaydına güvendiğini savunmuş ise de özellikle dava konusu taşınmazı devraldığı yüklenici şirket temsilcisinin mahkemece alınan beyanına göre aralarında geçmişe dayalı bir ilişkinin bulunduğu ve şirket temsilcisinin devirden önce taşınmazın başkasına satıldığını davalı Mehmet Salih İ.’a söylediği, taşınmazın yer aldığı apartmanda 24.08.2015 tarihinde yapılan toplantı tutanağına göre 14 numaralı bağımsız bölümde davacının kiracısı olan Görkem T.’nun oturduğu, tanıklardan Esra Gizem Örek T.'nun da kendilerinin daireyi kiraladıkları sırada yan dairenin davalı Mehmet Salih İ. tarafından kiraya verildiğini beyan ettiği, davalının taşınmazda kiracı olduğunu bildiği hâlde aradan bir yıldan uzun süre geçtikten sonra kiracıya ihtar çektiği, tanık ve aynı zamanda binanın yöneticisi olan Mehmet G.'in davalının Dadaşkent'teki evlerinin teminatı olarak dava konusu daireyi aldığına yönelik beyanı dikkate alındığında, bir konut satın alınırken bağımsız bölümünün fiilen görülmeyerek sadece tapuda işlem yapılarak alınmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu ve Mehmet Salih İ.'ın iyiniyet savunmasının itibar edilebilir olmadığı, dolayısıyla 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmıştır.

11. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, davanın 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı kapsamında davacı ile davalı şirket arasında yapılan sözleşmeden kaynaklanan haklar kapsamında değerlendirilebileceği, kural olarak ifa (tescil) davasının geçersiz sözleşmenin tarafları arasında görüleceği, davacının adi yazılı sözleşmeden doğan şahsi hakkını tapu kaydına güvenerek taşınmaz iktisap eden davalı Mehmet Salih İ.'a karşı ileri süremeyeceği, ayrıca davalı Mehmet Salih İ.'ın dava konusu taşınmazı satın alırken kanundan doğan yükümlülüklerini yerine getirdiği, ilk derece mahkemesince verilen direnme kararının yerinde olmadığı görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

12. Hâl böyle olunca yukarıda değinilen yasal düzenlemelere dayanılarak verilen direnme kararı usul ve yasaya uygun olup onanmalıdır.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı Mehmet Salih İ. vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,

Aşağıda dökümü yazılı (6.461,92 TL) harcın temyiz edenden alınmasına,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.09.2025 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.

BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 25 üyenin 23’ü ONAMA, 2’si ise BOZMA yönünde oy kullanmışlardır.