T.C.
YARGITAY
8. Hukuk Dairesi

ESAS NO       : 2017/14443
KARAR NO    : 2017/12156

Y A R G I T A Y   İ L A M I

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine kira alacağı ve tahliye istemli olarak başlatılan icra takibine davalı borçlunun itirazı üzerine davacı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuş mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş karar davalı borçlu tarafından temyiz edilmiştir

1- Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre davalı borçlu vekilinin alacağa yönelik temyiz itirazlarının reddine, 

2- Davalı borçlu vekilinin tahliyeye yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; Davacı alacaklı şirket, 15/10/2014 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 14/04/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile 2015 yılı Ocak, Şubat, Mart aylarına ait toplam 72.000,00 TL kira ve 852,17 TL işlemiş faiz alacağının tahsilini ve borçlunun 100. yıl mah. B. Cad. No:../1 A blok Tekirdağ adresinden tahliyesini talep etmiş, davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesi ile borca itiraz etmiştir.

Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan takip dayanağı kira sözleşmesinden kiraya verenlerin davacı alacaklı H..-B.. İnşaat Petrol Otelcilik Gıda ve Unlu Mamüller San. ve Tic. Ltd. Şti. ile dava dışı Hatice Semra M., Mehmet Derya M. olduğu anlaşılmaktadır.

Kiraya verenlerden birinin sözleşmedeki kira bedelinden payına düşen kısmın tahsili için icra takibi yapmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak kiraya verenlerin birden fazla olması halinde temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için icra takibinin tüm kiraya verenler tarafından yapılması ve davanın da birlikte açılması zorunludur. Davadaki eksiklik sonradan giderilebilir ise de ihtarnamedeki eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün değildir. Temerrüt ihtarnamesi yerine geçen, icra takibi kiraya verenlerden H..-B.. İnşaat Petrol Otelcilik Gıda ve Unlu Mamüller San. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından tek başına yapılmıştır. Böyle bir durumda, mahkemece yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak tahliye talebinin reddine karar verilmesi gerekir. Ancak diğer kiraya verenler tarafından aynı kira sözleşmesine dayanarak aynı dönem kira alacağına yönelik yapılmış icra takipleri ve itiraz üzerine İcra Mahkemesinde açılan davaların varlığı halinde mahkemece değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmelidir.

SONUÇ : Yukarıda 2 no.lu bentte açıklanan nedenle,davalı borçlu vekilinin tahliyeye yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün İİK'nun 366. ve 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 04/10/2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Başkan                Üye                  Üye                              Üye                          Üye
F. AKÇİN             M. AYSAL         A. KELLECİOĞLU       E. SARICALAR        İ. ŞİMŞEK

AYNI YÖNDE KARAR:

T.C.
YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ

Esas No       : 2023/3723
Karar No      : 2023/4159

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                       : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
TARİHİ                                 : 15.03.2023
SAYISI                                 : 2022/1003 E., 2023/842 K.

Taraflar arasındaki itirazın kaldırılması davasından dolayı yapılan inceleme sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne; itirazının kaldırılmasına, takibin devamına, davalının takibe konu taşınmazdan tahliyesine, asıl alacağın (135.200,00 TL) %20'si olan 27.040,00 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınıp davacıya verilmesine, karar verilmiştir.

Kararın davalı borçlu tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı borçlu tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi Ayşe Kürtün tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Alacaklı icra mahkemesine başvurusunda; davalının takibe itiraz ettiğini ancak herhangi bir ödeme de yapmadığını belirterek davalının itirazın kaldırılmasına, taşınmazdan tahliyesine, %20 icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Borçlu cevap dilekçesinde; tüm kira borcunu; alacaklının gerek banka hesabına, davacının talebi doğrultusunda gerekse elden ödenmek suretiyle tanıklar huzurunda ödediğini, ödenmemiş herhangi bir kira borcu bulunmadığını, pandemi döneminin etkisi de göz önüne alınarak müvekkilinin karşı tarafa kira borcu bulunmadığını belirterek, davanın reddine ve davacı aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; kira ilişkisinin kesinleştiği, borçlunun ödeme iddiasını İİK'nın 269/c maddesinde sayılan belgelerden biri ile kanıtlamak zorunda olduğu, borçlunun ödemeyi kanıtlayamadığı belirtilerek davanın kabulüne; davalının Ankara 8. İcra Müdürlüğünün 2021/8859 Esas takip sayılı dosyasında yapmış olduğu itirazının kaldırılmasına, takibin devamına, davalının Ankara 8. İcra Müdürlüğünün 2021/8859 esas sayılı takip dosyasında yürütülmekte olan tahliye istemli takibe konu taşınmazdan tahliyesine, şartları oluştuğundan asıl alacak üzerinden %20 icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde borçlu istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Borçlu istinaf başvurusunda; karar ile gerekçenin uyuşmadığını, davacıya yapılan ödemeler hakkında gerekli ve yeterli inceleme yapılmadığını, takip dosyasında alacaklı olarak Erol Y. yazılı iken, sonrasında tekrar ödeme emri düzenlenerek alacaklı olarak Y. Turizm İnşaat Gıda Temizlik Danışmanlık İthalat İhracat Ve Ticaret Anonim Şirketi yazıldığını, ilk derece mahkemesinin yaptığı ödemeleri Erol Y. adına yapıldığından bahisle ödemelerin geçersiz olduğu kanısına varmasının sebepsiz zenginleşmeye neden olacağını ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; İİK’nın 269/c maddesi gereği davalı kiracının takip konusu borcu ödediğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmesi gerektiği, borçlunun takibe konu kira bedellerinin ödendiğini yazılı belge ile kanıtlayamadığı, temerrütün gerçekleştiği belirtilerek borçlunun istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde borçlu temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Borçlu temyiz başvurusunda; takip talebinde tahliye talebinin olmadığı takip dosyasında alacaklı olarak Erol Y. yazılı iken, sonrasında tekrar ödeme emri düzenlenerek alacaklı olarak Y. Turizm İnşaat Gıda Temizlik Danışmanlık İthalat İhracat Ve Ticaret Anonim Şirketi yazıldığını, ilk derece mahkemesinin yaptığı ödemeleri Erol Y. adına yapıldığından bahisle ödemelerin geçersiz olduğu kanısına varmasının sebepsiz zenginleşmeye neden olacağı ödenmemiş herhangi bir kira borcu bulunmadığını ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık alacaklının, borçlunun icra takibine itirazının kaldırılması talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

İİK'nın 269. maddesi

3. Değerlendirme

Kira sözleşmesine dayalı takipte takip alacaklısı kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatı ile imza atan kişi (sözlü akitte kiraya veren olarak belirlenen kişi) dir. Kira sözleşmesinde kiraya veren birden fazla kişi olabilir. Bu halde, ilamsız tahliye takibinin kiraya verenlerin tümü tarafından birlikte yapılması gerekir. Burada kiraya verenler arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. (Baki Kuru, II Cilt, Sayfa 1808) Çünkü kiraya verilenin tahliyesi bölünemez bir borçtur. Ancak kabul edilen kira sözleşmesi ile kiraya verenlerden biri veya bazıları için tahliye takibi açabilme yetkisi kabul edilmiş ise o kişi veya kişiler takip yapabilir. Tahliyenin ön koşulu olan ve takiple gönderilen, ihtarlı ödeme emri tebliğinden sonra ihtar göndermeyen kiralayanın takibe davaya muvafakatı ile de bu eksiklik tamamlanamaz. Kira borcu ise bölünebilir bir borç olup, alacaklı ve borçlular arasında yasadan veya sözleşmeden doğan bir teselsül yoksa, alacaklılardan her biri kendi payı ile sınırlı olarak ifa isteyebilir ve ifayı kabul edebilir. Aynı şekilde borçlulardan her biride borçtan, kendi payına düşen kısmı ifa ile kurtulur.

Somut olayda takip dayanağı 15.03.2020 tarihli Hilal Mah. C. Cad. No:2 Çankaya/Ankara adresindeki taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinde, kiraya verenler olarak Erol ve Erdal Y.'ın birlikte yer aldığı kira sözleşmesinin Erdal Y. ve Y. Turizm İnşaat Gıda Temizlik Danışmanlık İthalat İhracat ve Ticaret Anonim Şirketi adına imzalandığı görülmektedir. Bu durumda itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin belirtilen kurallar doğrultusunda karara bağlanması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

12.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Başkan                Üye                         Üye                        Üye                               Üye
Ayhan Tuncal       Nebahat Şimşek     Mehmet Çamur     Sabahattin Öztemiz      Ayhan Ayan

AYNI YÖNDE KARAR:

T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ

Esas No       : 2023/4817
Karar No      : 2024/2908

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                       : Keşan 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                                 : 15.09.2015

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece önceki kararda direnilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.02.2023 tarihli ve 2022/(6)3- 990 E., 2023/51 K. sayılı kararı ile direnme kararı uygun bulunarak işin esasının incelenmesi amacıyla Dairemize gönderilen dosya üzerinde; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davaya konu işyerini 28.01.2013 tarihinde taksim sureti ile edindiğini, davalının 15.09.2012 tarihli sözleşmeyle önceki maliklerden dava dışı Hatice’den bu yeri kiraladığını, davalıya 11.02.2013 tarihinde noterden gönderilen ihtarname ile sözleşmeye devam edilmeyeceğinin, söz konusu taşınmazı bir ay içinde tahliye etmesi gerektiğinin bildirildiğini ancak davalının ihtarın gereğini yerine getirmediğini, kiracısı olduğu işyeri yıkılan müvekkilinin ticari faaliyetini sürdürebileceği Keşan ilçesi sınırlarında üzerine kayıtlı bir işyerinin bulunmadığını, davalının davaya konu işyerini tahliye etmemesi sebebiyle maddi manevi zorluk içine girdiğini ileri sürerek; davalı ile dava dışı Hatice arasında imzalanan 15.09.2012 tarihli kira sözleşmesinin feshine, söz konusu işyerinin tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davaya konu taşınmazın başlangıçta davacının babasına ait iken ölümü ile diğer mirasçı Hatice ile birlikte davacıya intikal ettiğini, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinden sonra 28.01.2013 tarihinde diğer mirasçı Hatice'nin payını davacıya sattığını, davacının dava konusu taşınmaza önceden paydaş olması nedeniyle anılan yasal düzenlemeden faydalanamayacağını, müvekkilinin dava konusu taşınmazda 1994 yılından beri yani davacının murisinin sağlığından beri kiracı olduğunu, davacının başkaca işyerinin bulunması nedeniyle ihtiyacının samimi olmadığını, tahliye koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece verilen 24.06.2014 tarihli ve 2014/21 E., 2014/443 K. sayılı kararla; 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7/d maddesinden yararlanılabilmesi için yeni malikin daha önceden taşınmazda paydaş olmaması gerektiği, somut olayda davaya konu taşınmazın muris Mustafa’nın ölümü ile diğer mirasçı Hatice ile davacıya intikal ettiği, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinden sonra 28.01.2013 tarihinde diğer mirasçı Hatice'nin taşınmazdaki payını davacıya sattığı, davacının taşınmazın başta 1/2 hissedarı iken 28.01.2013 tarihinde tamamının maliki olduğu, bu durumda davacının Kanun’un yeni malike tanıdığı haktan istifade edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 06.11.2014 tarihli ve 2014/10833 E., 2014/12114 K. sayılı ilamıyla; "... Davacı tarafından işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 14.02.2013 tarihinde tebliği ile 15.09.2013-15.09.2014 tarihleri arasında işyeri ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olup davacı vekili tarafından 10.01.2014 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. " gerekçesiyle, hüküm bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozma Sonrası Verilen Karar

Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; önceki karar gerekçesinin yanında, davacının davasını süresinde açtığı, bozulan kararda da davanın süresinde açılmadığı yönünde bir değerlendirmede bulunulmadığı, davanın başka sebeple reddedildiği gerekçesiyle, önceki kararda direnilmesine, davanın reddine karar verilmiştir.

C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı

Mahkemenin direnme kararı sonrasında YHGK tarafından 08.02.2023 tarihli ve 2022/1613-990 E. 2023/51 K. sayılı kararı ile "Hal böyle olunca, bozma kararında belirtilen nedenden başka gerekçeye dayanıldığını belirterek direnme kararı verilmesi yerindedir. Bu nedenle, açıklanan hususların incelenmesi için dosya özel daireye gönderilmelidir." kararı verildiğinden dava dosyasında verilen kararın temyiz incelemesi dairemizce yapılmıştır.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; taşınmazın mülkiyetini miras yolu ile kazanan yeni malikin mülga 6570 sayılı Kanun'un 7/d maddesi uyarınca dava açma hakkına sahip olduğunu, davanın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 351 inci maddesine göre görülmesi gerektiğini, 15.09.2012 tarihli kira sözleşmesinin dava dışı hissedar ile davalı arasında imzalandığını, sözleşmeye davacı tarafından onay verilmediğini, 11.02.2013 tarihli ihtar ile de durumun davalıya bildirildiğini, aksi düşünüldüğünde dahi bu defa 6098 sayılı Kanun'un 350 nci maddesine göre tahliye hakkının bulunduğunu, sözleşmenin 10 yıldan fazladır devam etmesi nedeniyle 6098 sayılı Kanun'un 347 nci maddesi uyarınca da tahliye hakkının bulunduğunu, ihtiyaç hususunun tanık beyanı ile de ispatlandığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

 Uyuşmazlık, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Kanun'un 350 ve 351 inci maddeleri.

2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 05.10.1992 tarihli ve E.9377, K.10805; 28.01.1993 tarihli ve E.354, K.722 sayılı ilamları.

3. Değerlendirme

1. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı Kanun'un 351 inci maddesi uyarınca, konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. 6098 sayılı Kanun'un 353 üncü maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzatılmış sayılır. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun ( 4721 sayılı Kanun) 705 inci maddesi uyarınca kural olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapuya tescil ile olur. Ancak bazı hallerde tapuya tescil öncesi iktisap mümkündür. 4721 sayılı Kanun'un 705/2 nci maddesi uyarınca miras yolu ile (murisin ölüm tarihi itibariyle), mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Buna göre taşınmazın mülkiyetini miras yolu ile kazanan yeni malik veya malikler 6098 sayılı Kanun'un 351 inci maddesi uyarınca dava açma hakkına haizdirler. Yeni malik iktisap sonrası ayrıca TBK'nın 310 uncu maddesi uyarınca mevcut kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı haline geleceğinden bu sözleşmenin sonunda TBK'nın 350 nci maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına da sahiptir. Sonuçta yeni malik hem TBK'nın 351 hem de TBK m. 350/1 de düzenlenen dava açma şartları varsa hakkını kullanabilir.

3. Bu aşamada dava hakkı konusuna da değinmekte fayda bulunmaktadır. Kiralananın birlikte iktisabı halinde, iktisap edenlerin tamamının 6098 sayılı Kanun'un 351 inci maddesindeki ihbarı birlikte gönderip davanın birlikte açılması gerekir. İhtardaki noksanlık sonradan giderilemezse de dava açanlardaki eksikliğin verilecek kesin sürede tamamlanması mümkündür. Paylı mülkiyete tabi taşınmazda pay iktisabı suretiyle yeni paydaş tek başına ihbar yaparak dava açamaz. Yazılı bildirim ve dava açmada pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Kiralananın yeni iktisabının el birliği ile mülkiyet hali ile olması durumunda iktisap sonrası ihtarın ve tahliye davasının hep birlikte açılması gerekir. İhbardaki noksanlık sonradan giderilemezse de davadaki noksanlığın giderilmesi mümkündür. Ancak kiralananda kiralama öncesinde verasette iştirak veya paylı mülkiyette belli bir paya sahipken kira sonrası bir kısım hissenin devralınması yeni iktisap sayılmadığından 6098 sayılı Kanun'un 351 inci maddesinden yararlanılamaz. Aynı şekilde kiraya verenin ölümü ile elbirliği ile ortak olanın taksim veya kiralananda başka payları satın alması halinde TBK'nın 351 inci maddesi kapsamında yeni maliklik sıfatı kazanılmış olmaz.

4. Yukarıda yer verilen açıklamalar ve hükümler uyarınca somut olay değerlendirildiğinde; davacıların babası olan muris ile akdedildiği belirtilen sözleşme uyarınca davalının 1994 yılından beri kiralananda kiracı olduğu, muris babanın 10.07.2012 tarihinde, muris annenin ise 11.12.2012 tarihinde vefatıyla geriye mirasçı olarak davacı ile dava dışı kardeşi Hatice'nin kaldığı, bundan sonra dava dışı kardeş Hatice ile davalı arasında 15.09.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin imzalandığı, taşınmazın paylaşım (taksim) suretiyle 28.01.2013 tarihinde tam hisse olarak davacı adına tescil edildikten sonra 11.02.2013 tarihli ihtarname ile işyeri ihtiyacını belirtmek suretiyle 6098 sayılı Kanun'un 351 ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 7 nci maddesi gereğince kiralananın bir ay içerisinde tahliye edilmesinin istenildiği, yine dava dilekçesinde de aynı Kanun maddelerine dayanmak suretiyle anılan kira sözleşmesinin feshine ve işyerinin tahliyesine karar verilmesini talep ettiği anlaşılmaktadır.

5. Murisin vefatıyla davacının da aralarında yer aldığı mirasçılar taşınmazda kira sözleşme tarihi öncesinde el birliği halinde malik olmuşlardır. Yukarıda da açıklandığı üzere murisin ölümüyle mirasa hak sahibi olunması halinde, mirasçının sonradan taksim sözleşmesi ile kiralananın tamamını iktisabı ona 6098 sayılı Kanun'un 351/1 inci maddesinden yararlanma imkanı vermeyeceği açıktır. Esasen bozma ilamında da bu hususa değinilmemiş; eş söyleyişle bu gerekçenin benimsendiği anlaşılmakla, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

6. Yeni malikin iktisap nedeniyle mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği 6098 sayılı Kanun'un 310 uncu maddesinde; "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." düzenlemesi bulunmaktadır. Söz konusu kanun maddesi uyarınca, davacı malik 15.09.2012 tarihli sözleşmenin tarafı olur. Somut olayda davacı, davada sözleşmeye de dayanmış olup davasını sadece iktisaba hasretmemiştir. Eş söyleyişle, Mahkemece; davacının kiraya verene halef olması nedeniyle, işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 14.02.2013 tarihinde tebliği ile TBK'nın 353 üncü maddesi uyarınca 15.09.2013-15.09.2014 tarihleri arasında işyeri ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olacağından, dava konusu kiralananın yapılacak işe uygun olup olmadığına ilişkin bilirkişi kurulundan Yargıtay denetimine elverişli ve ayrıntılı rapor alınması ve dinlenen tanık beyanları da değerlendirilmek suretiyle ihtiyaç iddiası ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

1086 sayılı Kanun’un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

09.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Başkan V.         Üye                      Üye                             Üye                    Üye 
Filiz Pınarcı       Halil Özdemir       Adviye Füsun Ayaz     Mustafa Özer     Hikmet Kanık