T.C.
YARGITAY
7. HUKUK DAİRESİ

Esas No       : 2023/1954
Karar No      : 2024/2014

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                       : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
TARİHİ                                 : 27.12.2022
SAYISI                                 : 2021/1823 E., 2022/2923 K.

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ile birleştirilen davada davalılar Ahmet G. ve Raşit G. vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine, birleştirilen davada davalılar Ahmet G. ve Raşit G. vekilinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm tesisi ile asıl davanın ve birleştirilen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/412 Esas sayılı davasının kabulüne, birleştirilen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/349 Esas sayılı dosyası ile birleştirilen Serik 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/123 Esas sayılı dosyasında davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. ASIL ve BİRLEŞTİRİLEN DAVALAR

1. Davacı vekili asıl dava dilekçesinde; davacının 364 parsel sayılı kır tarla vasfındaki taşınmazda paydaş olduğunu, davalı Gülsüm G.’in, dava dışı Mustafa G.'in 217/2500 paya isabet eden hissesini 29/04/2016 tarihinde 70.000,00 TL bedelle satın aldığını, davalı tarafça payın satın alındığına ilişkin noter ihtarı çekildiğini, ancak satışın daha düşük bedelle gerçekleştirildiğini, davacının ön alım hakkını kullanmasını engellemek için resmi senette satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini belirterek davacının önalım hakkı nedeniyle dava konusu parselde davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı vekili birleştirilen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/349 Esas sayılı dosyasında sunduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin paydaş olduğu Serik ilçesi, Karadayı Mahallesi 364 parsel sayılı taşınmazda diğer paydaş Adil G.’in payını davalı Ahmet G.’e devrettiğini, ön alım hakkının kullanılmasını engellemek için kötü niyetle fahiş miktar beyan edilerek devir yapıldığını, satışın daha düşük bedelle gerçekleştirildiğini, bu durumun tapu kayıtları, belediye rayiçleri, emsal satışlar, mahallinde yapılacak keşif ve alınacak bilirkişi raporu ve dinlenecek tanıkların beyanları ile anlaşılacağını, satış konusunda bedelde muvazaanın bulunduğunu mahkemece öncelikle bu sorunun çözülmesi gerektiğini belirterek öncelikle davaların birleştirilmesine ve yasal ön alım hakkına dayalı olarak bedelde muvazaa iddiaları da nazara alınarak davalının Adil G.'den almış olduğu payın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davacı vekili, birleştirilen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/412 Esas sayılı dosyasında sunduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin paydaş olduğu Serik ilçesi, Karadayı Mahallesi 364 parsel sayılı taşınmazda diğer paydaş Cafer S.’ın payını davalı Gülsüm G.’e devrettiğini, önalım hakkının kullanılmasını engellemek için kötü niyetle fahiş miktar beyan edilerek devir yapıldığını, satışın daha düşük bedelle gerçekleştirildiğini, bu durumun tapu kayıtları, belediye rayiçleri, emsal satışlar, mahallinde yapılacak keşif ve alınacak bilirkişi raporu ve dinlenecek tanıkların beyanları ile anlaşılacağını, satış konusunda bedelde muvazaanın bulunduğunu mahkemece öncelikle bu sorunun çözülmesi gerektiğini belirterek, öncelikle davaların birleştirilmesine ve yasal önalım hakkına dayalı olarak bedelde muvazaa iddiaları da nazara alınarak davalının Cafer S.’dan almış olduğu payın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

4. Davacı vekili, birleştirilen Serik 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/123 Esas sayılı dosyasında sunduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin paydaş olduğu Serik ilçesi, Karadayı Mahallesi 364 parsel sayılı taşınmazda diğer paydaş Adil G.’in payını davalı Raşit G.’e devrettiğini, önalım hakkının kullanılmasını engellemek için kötü niyetle fahiş miktar beyan edilerek devir yapıldığını, satışın daha düşük bedelle gerçekleştirildiğini, bu durumun tapu kayıtları, belediye rayiçleri, emsal satışlar, mahallinde yapılacak keşif ve alınacak bilirkişi raporu ve dinlenecek tanıkların beyanları ile anlaşılacağını, satış konusunda bedelde muvazaanın bulunduğunu mahkemece öncelikle bu sorunun çözülmesi gerektiğini belirterek öncelikle davaların birleştirilmesine ve yasal önalım hakkına dayalı olarak bedelde muvazaa iddiaları da nazara alınarak davalının Adil G.'den almış olduğu payın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı Gülsüm G. vekili asıl dava dosyası ile birleştirilen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/412 Esas sayılı dosyasındaki cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin Mustafa G.’in payını 70.000,00 TL bedelle satın aldığını bunu diğer hissedarlara bildirdiğini, yapılan işlemin muvazaadan ari ve gerçek bir satış olduğunu, eksik nispi harcın davacı tarafından tamamlattırılmasına, aksi ispat edilinceye kadar kesin ve geçerli olan tapu senedinde yer alan taşınmaz bedelinin mahkeme veznesine depo ettirilmesi için davacıya kesin süre verilmesine, davacının tedbir taleplerinin reddine, muvazaa iddiası tanıkla ispat edilemeyeceğinden ve de dava değeri tanıkla ispat sınır üstünde olduğundan tanık dinletme taleplerinin reddine, davacının davasının reddine, aksi kanaat halinde taşınmaz bedeli ve tüm tapu masraflarının davacıdan tahsiline taşınmaz alım tarihi ile tescil tarihi arasında geçecek süredeki hak kaybının önüne geçilebilmesi için değerlenme bedelinin veya satın alma tarihinden itibaren işleyecek faizin davacıdan tahsiline karar verilmesini savunmuştur.

2. Davalılar Ahmet G. ve Raşit G. vekili birleşen Serik 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/123 Esas sayılı ve Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/349 Esas sayılı dosyasındaki cevap dilekçelerinde özetle; eksik nispi harcın davacı tarafından tamamlanması gerektiğini, bedelde muvazaa iddiasını kabul etmediklerini, resmi satış senedindeki 52.500,00’er bedelin müvekkillerinin payı satın almış olduğu gerçek bedeller olduğunu, müvekkilinin hissesini satın aldığı Adil G.'in dava konusu taşınmazda fiili taksim suretiyle kullandığı yer olduğunu, bu hisse üzerine uzun zaman önce ev yapmak üzere su basmanı inşaat temeli yapıldığını, davacının da kendisine ait ev ile seranın bulunduğu kısımları olduğunu, bu kullanıma karşı çıkılmadığını, davacının önalım hakkını kullanmasının iyi niyet ve dürüstlük kuralları ile bağdaşmadığını belirterek birleşen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmesini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile birleştirilen davalarda davalılar Raşit G. ile Ahmet G. vekili istinaf yoluna başvurmuştur.

B. İstinaf Nedenleri

1. Davacı vekili; hükmün taşınmaz hisselerinin değerleri, yargılama harç ve giderleri ve vekalet ücretleri yönünden hatalı olduğunu, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme sonucu usul ve yasaya aykırı şekilde karar verildiğini, taşınmazda fiili taksim bulunmadığını olsa idi davalılar tarafından müvekkiline önalım hakkı bulunduğuna dair ihtar gönderilmeyeceğini, diğer hissedar Mustafa G.’in hissesini davalı Gülsüm Güler'e devrettiğini, diğer hissedarların şufa davası açma hakkını önlemek amacıyla gerçek değerinden yüksek olacak şekilde müvekkiline ihbarda bulunduğunu, muvazaa yönündeki iddialarının ispatlandığını, yerel mahkemece talep ve beyanları dikkate alınmaksızın tapu kayıtları esas alınarak kurulmuş olan hükmün usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalılar Ahmet G. ve Raşit G. vekili istinaf dilekçesinde özetle; birleştirilen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/349 Esas sayılı ve birleştirilen Serik 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/123 Esas sayılı dosyalarına istinaden kararın kaldırılmasını talep ettiklerini, yerel mahkemenin hükmün esasına etki edecek olan tanık beyanlarını dikkate almadığını, sebebini gerekçeli kararda açıklamadığını, mülkiyet hakkının ihlal edildiğini, tanıkların fiili taksim bulunduğunu somut bir şekilde izah ettiklerini, taşınmazda müvekkillerinin babası Veli G.’e ait evin hemen önünde bulunan subasmanın Adil G.’e ait olduğu ve onun tarafından yaptırıldığının beyan edildiğini, fiili taksim olgusu ispat edildiğinden davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, taşınmaz üzerinde davacının ve pay satan Adil G.’in kullandığı alanlar bulunduğunu, bu kullanıma bugüne kadar ses çıkarılmadığını, keşifte de görüldüğü üzere pay satan Adil G.’in kullanımındaki satın alınan su basman ile çevresinin fiilen zilyetliğinde olduğunu, rapor ekindeki krokide de subasmanın açıkça gösterildiğini, dosyaya sunduğu fotoğraflardan da anlaşılacağı üzere inşaat temelinin atıl vaziyette olduğu yani bir kişinin zilyetliğinde kullanımında olduğunu, müvekkilleri açısından davanın reddine karar verilmesi gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasına ve müvekkilleri açısından davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, birleştirilen davalılar Ahmet G. ve Raşit G. vekilinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm tesisi ile asıl davanın ve birleştirilen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/412 Esas sayılı davasının kabulüne, birleştirilen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/349 Esas sayılı dosyası ile birleştirilen Serik 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/123 Esas sayılı dosyasında davanın fiili taksim nedeniyle reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kabul edilen davalarda muvazaa ve yargılama giderleri yönünden; reddedilen davalarda ise muvazaa, yargılama giderleri ve fiili taksim olgusu yönünden karar usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçeleri ile temyiz kanun yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava; ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Ön alım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

2. Türk Medeni Kanunu'nun 734 üncü maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

3. Ön alım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

4. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

3. Değerlendirme

1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine ve özellikle davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunduğu halde bu iddiasını kanıtlayamadığından, Mahkemece resmi satış senedi üzerindeki bedel ile davacının iddia ettiği bedel arasındaki fark üzerinden davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmesinde bir isabetsizliğin bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

3. Somut olayda; davalılar Ahmet G. ve Raşit G. vekilince, taşınmaz üzerinde atıl vaziyette bulunan ve halihazırda kullanılmayan beton temele yönelik pay alımı yapıldığından fiili taksim savunmasında bulunulmuş ise de; beton temele yönelik pay satışı taşınmazda fiili taksimin varlığına işaret etmemektedir.

4. Fiili taksim, devam eden bir olgu olmalıdır. Keşfen dinlenen tanık beyanlarından da anlaşıldığı üzere, taşınmaz üzerinde bulunan beton temelin atıl vaziyette olduğu, davalılara pay satan Adil G.’in söz konusu beton temeli yaptırdıktan sonra şehir dışına taşındığı ve beton temelin uzun süredir öylece kaldığı ve kullanılmadığı sabittir.

5. Sonuç olarak; davalılar Ahmet G. ve Raşit G.’in dava konusu payları satın aldıktan sonra taşınmazda fiili kullanıma devam etmedikleri göz önüne alındığında, somut durumda fiili taksimden söz edilemeyecektir. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince kullanılmayan beton temel esas alınarak hatalı değerlendirme sonucu birleşen Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/349 Esas sayılı dosyası ile birleşen Serik 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/123 Esas sayılı dosyasında davanın fiili taksim nedeniyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Yukarıda V.C.3.1 inci bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE;

V.C.3.2 inci bent ve devamı bentlerde açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/2. maddesi gereğince dosyanın Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE,

15.04.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.

Başkan             Üye                Üye                        Üye                         Üye 
Hikmet Onat      Ayşe Tartıcı    Ramazan Ülger     Sevinç Türközmen   Necmi Apaydın
                          Çevikbaş