T.C.
YARGITAY
7. HUKUK DAİRESİ

Esas No       : 2023/654
Karar No      : 2024/1306

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                       : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
TARİHİ                                 : 29.11.2022
SAYISI                                 : 2022/213 E., 2022/1772 K.

Taraflar arasındaki asıl davada elatmanın önlenmesi ve kâl, karşı davada tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davalı karşı davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkillerine ait 223 ada 9 parsel ve 223 ada 10 parsel sayılı taşınmaza davalılar tarafından binalar yapılarak müdahalede bulunulduğunu belirterek, müdahalenin men'i ve binaların kâl'i ile davalı tarafından yapılan tecavüzlü binaların yapıldığı tarihteki rayiç bedelinin müvekkilleri tarafından ödenmesi karşılığında binaların müvekkiline teslimine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP- KARŞI DAVA

Davalı-karşı davacılar vekili; müvekkilinin taşınmazı haricen 1977 yılında satın aldığını ve bedelini davacıların murisi Sadık K.’ya ödediğini, müvekkilinin kötüniyetinden bahsedilemeyeceğini, 9 ve 10 parsellerde bulunan yapıların 1977-1984 tarihleri arasında yapıldığını, müvekkillerinin 1977 yılından beri nizasız fasılasız zilyet olmaları ve muris Sadık’ın 1993 yılında ölmesi nedeniyle 223 ada 9 ve 10 numaraları parsellerin müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.         

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda esas ve karar sayısı belirtilen kararı ile; TMK' nın 713/2 nci maddesinde belirtilen şartlarının gerçekleşmediği gerekçesiyle asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı-karşı davada davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Asıl davada davalı- karşı davada davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin davaya konu taşınmazı bizzat 1977 yıllarında muris Sadık K.’dan haricen satın aldığını, 20 yıllık nizasız fasılasız zilyetliğin ispatlandığını, 1983 yılında bitişik 10 parsel sayılı taşınmaza bina inşa edildiğini, 9 parseldeki taşınmazın ise 1978 yılında inşa edildiğini, imar uygulamasının 1999 yılında tamamlandığını, TMK nun 713/1 ve 2 fıkralarına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında 20 yıllık zilyetlik süresinin tamamlandığı anda mülkiyetin kazanıldığını, asıl davanın da reddi gerektiğini, şartları oluşan TMK’nın 713 üncü maddesine dayalı davalarının kabulü gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda esas ve karar sayısı belirtilen kararı istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı-karşı davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Asıl davada davalı-karşı davada davacı vekili; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle hükmün bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık; asıl dava, el atmanın önlenmesi ve kâl; karşı dava ise maliki yirmi yıl önce ölmüş hukuki sebebine dayalı olarak TMK'nın 713/1-2 nci fıkraları uyarınca açılan tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun ( TMK, 4721 sayılı Kanun) 706 ncı maddesi, 713 üncü maddesi ile 724 üncü maddesi,

3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK, 6098 sayılı Kanun) 33 üncü, 237 nci maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK, 818 sayılı Kanun) 213 üncü maddesi),

4. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun (2644 sayılı Kanun) 26 ncı maddesi,

5. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 04.06.1958 tarihli ve 15/6 sayılı Kararı.

6. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683 maddesi.

3. Değerlendirme

1. 6100 sayılı Kanun'un 33 üncü maddesi uyarınca; hâkim Türk hukukunu re'sen uygular. 04.06.1958 tarihli ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı gibi; bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hâkimin görevidir. Diğer bir deyişle; bir davada maddi olayı anlatmak taraflara, hukuki nitelendirmeyi yapmak hâkime aittir. Anılan yasal düzenlemeye göre davayı aydınlatma görevinin mahkeme hâkimine ait olması karşısında uyuşmazlığın çözümüne dair hukuki nitelendirmeyi de yine hâkim yapacaktır. Bu nedenle maddi vakıayı etkilememek kaydıyla salt hukuki sebebin değiştirilmesi de bu yasak kapsamında değerlendirilemez.

2. Karşı davacılar, taşınmazı haricen 1977 yılında satın aldığını ve bedelini davacıların murisi Sadık K.’ya ödediğini, 9 ve 10 parsellerde bulunan yapıların 1977-1984 tarihleri arasında yapıldığını, iyi niyetli olarak bina yaptıklarını belirterek tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuşlardır.

3. Bilindiği üzere; 4721 sayılı Kanun'un "Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi" kenar başlıklı 724 üncü maddesinde, "Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir." hükmü yer almaktadır.

4. Diğer taraftan; tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (MK m. 634; TMK m. 706; BK m. 213; TBK m. 237; 2644 sayılı Kanun m. 26; 1512 sayılı Kanun m. 60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Bunlarla birlikte; 1512 sayılı Kanun'un 60 ıncı maddesinin üçüncü fıkrası ile 89 uncu maddesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (re'sen) yapılacağı kuralını getirmiştir.

5. Bu açık hükümler göstermektedir ki, resmi senede bağlanmayan tapuda kayıtlı taşınmaz satımları ile noterde düzenleme biçiminde (re'sen) yapılamamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir. Burada kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere "geçersizlik" müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de "geçersizlik" müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hakim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında re'sen gözününe alınması gerektiğini belirtmekte fayda vardır.

6. Somut olayda; dava konusu taşınmazlar tapuya kayıtlı olup mahkemenin de kabulünde olduğu gibi zilyetlikle kazanma koşullarıda oluşmamıştır. Ne var ki; karşı davacılar, binalarını iyiniyetle inşa ettiklerini ileri sürerek ve 4721 sayılı Kanun'un 724 üncü maddesi gereği hak sahibi olduklarını açıklayarak talepte bulunduklarına göre Mahkemece anılan yasal düzenleme doğrultusunda inceleme yapılarak koşulları oluşursa tapu iptali ve tescil istemininde değerlendirilmesi gerekir.

7. Mahkemece, değinilen hususlar gözetilmeden, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının usulden BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.03.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.

Başkan             Üye                      Üye                       Üye                   Üye 
Hikmet Onat      Gülfem Saygılı     Ramazan Ülger     Mustafa Erol     Bayram Şen