HARİCİ SATIŞ SÖZLEŞMESİNE DAYALI TESCİL TALEBİNDE BULUNABİLMEK İÇİN TESCİL KARARI VERİLMEDEN ÖNCE TAŞINMAZ MÜLKİYETİ ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİYE DEVREDİLMEMİŞ OLMALIDIR.
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
Esas No : 2023/7-388
Karar No : 2024/270
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L Â M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)
TARİHİ : 13.12.2022
SAYISI : 2022/697 E., 2022/578 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 08.03.2022 tarihli ve 2021/1224 Esas,
2022/1754 Karar sayılı BOZMA kararı
1. Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesince (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı Mustafa T. vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı Mustafa T. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi
4. Davacı vekili; 8.4 ada 5 (eski 7 ada 1.5) parsel sayılı taşınmazda bulunan (7) numaralı bağımsız bölümün davalı Altan B. adına kayıtlıyken vekili davalı Birtan B. tarafından satışa çıkarıldığını, dava dışı emlakçı Ahmet Kahraman aracılığıyla taşınmazın 110.000,00 TL’ye satışı konusunda sözleşme yapıldığını, müvekkilinin eşi ile olan ihtilâfı nedeniyle taraflar arasında tapu devrinin sonra yapılmasının kararlaştırıldığını ve elektriği açtırmak için kira sözleşmesi düzenlendiğini, tüm edimlerini yerine getiren müvekkiline taşınmazın 07.07.2007 tarihinde teslim edildiğini, bir süre sonra müvekkilinin tapuda tescilin yapılmasını talep etmesi üzerine davalı Altan B.’un vekili olan diğer davalı Birtan B.’u azlettiğinden devrin mümkün olmadığını öğrendiğini, bu aşamadan sonra ulaşılan davalı Altan B.’un kardeşi olan diğer davalı Birtan B. ile aralarında anlaşmazlık bulunduğunu, harici satış nedeniyle kendisine ödeme yapılmadığını, bu nedenle tapuda devir işlemlerini yapmayacağını belirttiğini, sonrasında taşınmazın muvazaalı olarak davalı Mustafa T.’a satıldığını ileri sürerek taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde müvekkili tarafından ödenen 110.000,00 TL’nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile birlikte davalılar Altan ve Birtan B.’dan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı
5. Davalı Altan B. vekili; aralarında sorunlar bulunan kardeşi diğer davalı Birtan B.’un taşınmazı müvekkilinin bilgisi ve izni dışında harici satış sözleşmesiyle davacıya sattığını, bu sözleşme resmî şekilde düzenlenmediğinden geçerli olmadığını, davacının ödemeyi kime, ne zaman, ne şekilde yaptığının açık olmadığını belirterek davanın reddini savunmuş; 12.01.2018 tarihli beyan dilekçesinde ise tapu iptali ve tescil davasını kabul ettiğini, nitekim dava konusu taşınmazı 28.05.2010 tarihinde herhangi bir bedel almadan emaneten diğer davalı Mustafa T.’a tapuda devrettiğini, ayrıca taşınmazı satabilmek amacıyla davalı Mustafa T.’dan 11.06.2010 tarihinde vekâletname aldığını belirtmiştir.
6. Davalı Birtan B. vekili; vekâletnamenin iptal edilmesi nedeniyle dava konusu taşınmazın tapuda davacı adına devredilemediğini, dava konusu taşınmazın muvazaalı olarak davalı Mustafa T.’a satıldığını, müvekkilinin kusurunun bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
7. Davalı Mustafa T. vekili; davacıyla yapılan haricen satış sözleşmesinin geçerli olmadığını, müvekkilinin bedelini ödeyerek dava konusu taşınmazı satın aldığını, muvazaanın bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemenin Birinci Kararı
8. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.06.2013 tarihli ve 2011/395 Esas, 2013/245 Karar sayılı kararı ile; banka kaydı ve sunulan belgelere göre davalı Birtan B.’un davacıdan 100.000,00 TL aldığı, bakiye 10.000,00 TL bedelin ise ödendiğinin ispat edilemediği, davalı Altan B.’dan aldığı vekâletnameye dayalı olarak davalı Birtan B. tarafından dava konusu taşınmazın davacıya geçersiz olan 07.07.2007 tarihli harici satış sözleşmeyle satıldığı, bu durumda davacının ödediği bedeli sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak davalı Birtan B.’dan talep edebileceği, diğer davalılar arasındaki resmî şekilde yapılan taşınmaz satışının geçerli olduğu, muvazaa iddiasının ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile tapu iptali ve tescil talebine yönelik davanın reddine, davalı Birtan B. aleyhine açılan alacak davasının kısmen kabulüyle 100.000,00 TL’nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı Birtan B.’dan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, diğer davalılar aleyhine açılan alacak davasının reddine karar verilmiştir.
Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı
9. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı Birtan B. vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
10. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 05.05.2014 tarihli ve 2014/2209 Esas, 2014/5782 Karar sayılı kararı ile; “… Somut olayda da davacı tüketici, yüklenicinin temlikine dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğundan o yerde ayrı bir tüketici mahkemesi varsa çekişmenin tüketici mahkemesinde görülmesi aksi halde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması yasadan kaynaklanan bir zorunluluktur. Mahkemece kamu düzeninden olan görev hususu re’sen gözetilerek yukarıda yazılı olduğu şekilde işlem yapılması gerekirken çekişmenin esasının incelenip hükme bağlanması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Mahkemenin İkinci Kararı
11. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) 11.11.2014 tarihli ve 2014/317 Esas, 2014/385 Karar sayılı kararı ile; bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle davanın kısmen kabulü ile tapu iptali ve tescil talebine yönelik davanın reddine, davalı Birtan B. aleyhine açılan alacak davasının kısmen kabulüyle 100.000,00 TL’nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı Birtan B.’dan tahsiline, diğer davalılar aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı
12. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı Birtan B. vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
13. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 02.11.2017 tarihli ve 2015/5730 Esas, 2017/8011 Karar sayılı kararı ile; “… Somut olayda, davacının, davalı Altan B. vekili Birtan B.'dan inşa edilen binadan B Blok 7 nolu meskeni 07.07.2007 tarihli harici sözleşme ile satın aldığı, bedelini ödediği ve teslim alarak kullandığı anlaşılmaktadır.
Dava konusu taşınmazın tapu kaydı 28.05.2010 tarihinde davalı Altan tarafından vekil aracılığı ile diğer davalı Mustafa T.’a devredilmiştir. Davacı bu devrin muvaazalı olduğunu, Mustafa'nın taşınmazı görmeden satın aldığını, davaya da cevap vermediğini, 29.00 TL (doğrusu:29.000,00 TL) satış bedelinin çok düşük olduğunu iddia etmiştir. Bu nedenle davada öncelikle davalı Mustafa'nın TMK'nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olup olmadığı TMK'nın 3. maddesi karşısında yararına geçerli bir tescilin sonuçlarının meydana gelip gelmeyeceğinin saptanması gerekir. Bu nedenle devrin muvazaalı olup olmadığı hususunda deliller toplanmalı, davacının tanıklarına devir konusunda bildikleri sorulmalı tüm deliller toplandıktan sonra iyiniyetli olmadığı anlaşılır ise tapu iptali ve tescil kararı verilmelidir. Davalı Mustafa’nın iyiniyeti sabit olduğu takdirde aşağıda yazılı ilkeler doğrultusunda sonuca gidilmelidir. Şöyle ki;
Bilindiği üzere Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesi anlamında iyiniyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil, vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Davacı 07.07.2007 tarihli harici satış sözleşmesini davalı Altan B. vekili Birtan B. ile imzalamıştır. Davalı Birtan, Altan B. adına yaptığı kat karşılığı inşaat için 02.05.1996 tarihinde vekaletname ile işlemleri yaptığını, emlakçı vasıtasıyla dava konusu taşınmazı davacıya 110.000 TL'ye sattığını teslim ettiğini, bedelini aldığını açıkça beyan etmiştir. Taşınmazın keşifte belirlenen değeri 106.000 TL olup, banka kayıtlarında 100.000 TL'lik ödeme kaydı bulunmaktadır. Davacıya satış işlemi vekaletnamenin geçerli olduğu dönemde yapılmış olduğundan ödenen bedelden vekille birlikte vekil eden de sorumlu olup, davacının sözleşmeye göre ödediği 110.000 TL'den davalı Birtan ile birlikte Altan'ın da sorumlu olduğu düşünülmeden yazılı olduğu üzere satış bedelinin sadece Birtan'dan tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle oy çokluğuyla karar bozulmuştur.
Mahkemenin Üçüncü Kararı
14. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) 19.03.2019 tarihli ve 2018/89 Esas, 2019/142 Karar sayılı kararı ile bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda davalı Altan B.’dan aldığı vekâletnameye dayalı olarak davalı Birtan B. tarafından dava konusu taşınmazın davacıya 07.07.2007 tarihinde harici satış sözleşmesiyle satıldığı, davacı tarafından satış bedelinin davalı Birtan B.’a ödendiği, sonrasında davalılar Altan ve Birtan B. arasındaki anlaşmazlık nedeniyle vekâlet ilişkisinin sona erdiğinden tapuda satışın yapılamadığı, davalı Altan B.’un kendisine ödeme yapılması talebini davacının kabul etmemesi üzerine muvazaalı olarak dava konusu taşınmazı 28.05.2010 tarihinde davalı Mustafa T.’a 29.000,00 TL bedelle sattığı ancak bu bedelin ödendiğinin ispatlanamadığı, bilirkişi raporuna göre 28.05.2010 tarihinde taşınmazın değerinin 106.000,00 TL olduğu, harici satış sözleşmesi gereğince taşınmaza karşılık 110.000,00 TL ödendiği, öte yandan 28.05.2010 tarihinde taşınmazın devredilmesinden yaklaşık iki hafta sonra davalı Mustafa T. tarafından taşınmazın satışı için diğer davalı Altan B.’a vekâletname verildiği, ayrıca taşınmazın emlak vergilerinin davalı Altan B. tarafından ödendiği, bu itibarla muvazaanın bulunduğu, taşınmaz devrinin mal kaçırma kastıyla yapıldığı, davalı malik Mustafa T.’ın iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile Muğla İli Bodrum İlçesi Eskiçeşme Mah. 8.4 ada 5 parsel sayılı taşınmazda bulunan bağımsız bölüme ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Özel Dairenin Üçüncü Bozma Kararı
15. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Mustafa T. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
16. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 08.03.2022 tarihli ve 2021/1224 Esas, 2022/1754 Karar sayılı kararı ile “... 3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davalı Altan B.’un Kadıköy 7. Noterliğinin 02.05.1996 tarih 13433 yevmiye numaralı vekaletname ile davalı Birtan B.’a gayrimenkul satış yetkisi içeren vekaletname verdiği, davalı Birtan B.’un davalı Altan B. adına kayıtlı dava konusu 8.4 ada 5 parsel (eski 7 ada 1.5 parsel) sayılı taşınmazda kayıtlı B blok 1. kat 7 numaralı bağımsız bölümü 07.07.2007 tarihli harici satış sözleşmesiyle davalı Altan B.’a vekaleten davacıya sattığı, sözleşmede satış bedelinin 110.000,00 TL olduğunun ve satış bedelinin banka havalesi veya çekle davalı Altan B. veya vekilinin banka hesabına ödeneceğinin kararlaştırıldığı, satış bedelinin 60.000,00 TL’sinin 01.07.2007 tarihinde, 30.000,00 TL’sinin ise 31.07.2007 tarihinde davalı Altan B.’a ait ancak davalı Birtan B. tarafından vekaleten kullanılan banka hesabına ödendiği; bakiye 10.000,00 TL’nin çekle, kalan 10.000,00 TL’nin ise dava dışı Mehmet Emin tarafından davalı Birtan B.’un banka hesabına ödendiğinin belirtildiği, dava konusu taşınmaza ilişkin 06.06.2008 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede kiracının Şemseddin Albuga, kiraya verenin ise Altan B. olduğunun yazılı olduğu; davalı Altan B.’un Bodrum 2. Noterliğinin 04.06.2009 tarih 05386 yevmiye numaralı azilnamesi ile davalı Birtan B.’u vekaletten azlettiği anlaşılmıştır.
3.2. Dosyada bulunan tapu kayıtları, resmi senet ve tapu kütük sayfasının incelenmesinde; dava konusu taşınmazın 10.11.2005 tarihli kat irtifakı tesisi işlemi ile davalı Altan B. adına tescil edildiği, davalının 28.05.2010 tarihli satış işlemiyle taşınmazı davalı Mustafa T.’a devrettiği, satış bedelinin 29.000,00 TL olduğu görülmüştür.
3.3. Davalı Mustafa T., Kadıköy 1. Noterliği 21.02.2011 tarih 02874 yevmiye numaralı ihtarname ile davacıya taşınmazı tahliye etmesini ve 8 aylık kira bedeli ödemesini talep ettiğini, aksi halde yasal yollara başvurulacağını ve ecrimisil talep edileceğini ihtar etmiş; davacı ise Bodrum 4. Noterliği 08.07.2010 tarih 14470 yevmiye numaralı ihtara cevabında, kira ödemeyeceğini, taşınmazı tahliye etmeyeceğini, taşınmazın adına tescil edilmemesi halinde savcılığa şikayette bulunacağını ve tapu iptali ve tescil davası açacağını bildirmiştir.
3.4. Davalı Mustafa T.’ın davacı aleyhine Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/579 E. sayılı dava dosyasında tahliye ve alacak istemli dava açtığı tespit edilmiştir.
3.5. Bodrum Cumhuriyet Başsavcılığınca düzenlenen 30.03.2011 tarihli ifade tutanağında, davalı Birtan B.’un dava konusu taşınmazı davacıya 110.000,00 TL bedelle vekaleten sattığını, davacının satış bedelini ödediğini, davalı Altan B. ile vekaleten ilişkisinin 2009 yılında sona erdiğini, davalı Altan’dan taşınmazın davacıya devrini istediğini ancak davalının tapu devri için bir miktar para istediğini, daha sonra taşınmazı başkasına devrettiğini, taşınmazı davacının kullandığını ve davalı Altan B.’un yaptığı satışın göstermelik olduğunu beyan ettiği görülmüştür.
3.6. Dinlenen tanıkların dava konusu taşınmazın davalı Mustafa T.’a devrine yönelik görgüye dayalı bilgilerinin olmadığı anlaşılmıştır.
3.7. Beyoğlu 42. Noterliğinin 11.06.2011 tarih, 08632 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile davalı Mustafa T. davalı Altan B.’a dava konusu taşınmazı dilediği kişi veya kişilere dilediği bedel ve koşullarda satış yetkisi vermiştir.
3.8. 07.03.2013 tarihli bilirkişi kurulu raporunda taşınmazın tapuda işlem tarihi olan 28.05.2010 tarihinde arsa payı dahil değerinin 106.000,00 TL olduğu belirtilmiştir.
3.9. Davalı Altan B.’un 10.07.2018 tarihli dilekçesinin ekinde yer alan emlak vergisi tahsilat makbuzlarının dava konusu bağımsız bölüme ilişkin olup olmadığı, ödemenin kim tarafından yapıldığı tespit edilememiştir.
3.10. Anılan yasal düzenlemeler, yargısal kararlar ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; tapu iptali ve tescil davaları kayıt malikine karşı açılabileceğinden, başka bir ifadeyle tapuda kim taşınmaza malik ise dava ona yöneltileceğinden ve dava konusu 8.4 ada 5 parsel (eski 7 ada 1.5 parsel) sayılı taşınmazda kayıtlı B blok 1. kat 7 numaralı bağımsız bölüm, tapuda davalı Mustafa T. adına kayıtlı olduğundan diğer davalıların davacının tapu iptali ve tescil davasını ve davalı Mustafa T.’a yapılan satışın muvazaalı olduğunu kabul etmeleri davalı kayıt maliki Mustafa T. aleyhine sonuç doğurmaz. Diğer taraftan, dinlenen tanıkların davalı Mustafa T. ile satıcısı Altan B.’un davacıya yapılan harici satışı boşa çıkarmak amacıyla el ve işbirliği içerisinde olduklarına ilişkin bir beyanda bulunmamış olmaları, davalı Mustafa T.’ın, dava konusu taşınmazı devraldıktan sonra, davacıya taşınmazı tahliye etmesi ve kira ödemesi için ihtarname göndermiş ve sonrasında da tahliye ve alacak istemli dava açmış olması karşısında; dava konusu taşınmazın davalı Mustafa T.’a satışına ilişkin resmi senette gösterilen satış bedeli ile bilirkişi raporunda belirtilen bedel arasında fark olması, davalı Mustafa T.’ın davalı Altan B. adına dava konusu taşınmazı üçüncü kişilere satış yetkisi veren vekaletname düzenlemesi ve davalı Altan B. ile davalı Birtan B. arasında anlaşmazlıkların olması muvazaa iddiasının ispatı bakımından yeterli görülmemiştir.
3.11. Bu durumda, muvazaanın kanıtlandığından söz edilemeyeceğinden tapu iptali ve tescil davasının reddi ile davacının ikinci kademedeki tazminat talebi yönünden bir karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir....” gerekçesiyle oy çokluğuyla karar bozulmuştur.
17. Davacı ve davalı Altan B. vekilleri ile Birtal B.’un karar düzeltme istemi üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 15.09.2022 tarihli ve 2022/4116 Esas, 2022/5212 Karar sayılı kararı ile yasal ve hukuki dayanakları gösterilerek verilen bozma kararına ilişkin karar düzeltme isteminin 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (HUMK) 440 ıncı maddesinde belirtilen nedenlere dayanmadığı gerekçesiyle karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.
Direnme Kararı
18. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) 13.12.2022 tarihli ve 2022/697 Esas, 2022/578 Karar sayılı kararı ile; önceki gerekçeye ilaveten davalı Mustafa T.’ın taşınmazın satış bedelini diğer davalı Altan B.’a ödediğine ilişkin olarak satış akit tablosu dışında delil bulunmadığı, satış akit tablosunun da davacıyı bağlamadığı, tanık Ahmet’in satış bedelinin ödenmediğine ve taşınmazın emanet amacıyla devredildiğine yönelik diğer delillerle uyumlu olan beyanına itibar edildiği, öte yandan davalı Altan B.’un davacının muvazaa iddiasını kabul etmesinin tek başına kayıt maliki davalı Mustafa T. aleyhine sonuç doğurması mümkün değil ise de diğer delillerin kabul beyanı ile uyumlu olması durumunda davalı Mustafa T. aleyhine sonuca gidilebileceği, davanın açılmamış sayılmasına karar verilen tahliye ve alacak davasının eldeki dava yönünden esasa etkili görülmediği, taşınmazı devraldıktan on dört gün sonra önceki malik davalı Altan B.’a taşınmazı istediği kişiye istediği bedelle satma yetkisi veren davalı Mustafa T.’ın gerçek malik olmadığı, taşınmazın 2007 yılında adi yazılı sözleşmeyle 110.000,00 TL satışı konusunda anlaşılmasına rağmen üç yıl sonra davalı Mustafa T. tarafından 29.000,00 TL bedelle devralınmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, satış bedelinin ödenmesine ilişkin delil sunulmadığı, 23.05.2017 tarihli davalı Mustafa T.’ın emlak mükellefiyetine ilişkin belgede davalı Altan B.’un kızı Banu’nun adresinin gösterildiği, ayrıca emlak vergisi ödeme belgeleri asılları davalı Altan B. tarafından sunulduğundan ödemenin de bu kişi tarafından yapıldığının kabul edilmesi gerektiği, zira davalı Altan B.’un satış yoluyla devrettiği taşınmazın sahibi gibi hareket ettiği, davalılar Altan ve Birtan B.’un muvazaa iddialarını kabul ettiği, bu itibarla davacının muvazaa iddiasını ispatladığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi
19. Direnme kararı süresi içinde davalı Mustafa T. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
20. Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı ile davalı Altan B. tarafından vekil kılınan kardeşi diğer davalı Birtan B. arasında dava konusu bağımsız bölüme ilişkin harici satış sözleşmesi düzenlenmesi sonrasında 04.06.2009 tarihinde vekilin azledilmesinin ardından 28.05.2010 tarihinde dava konusu taşınmazda bulunan bağımsız bölümün davalı Altan B. tarafından diğer davalı Mustafa T.’a satış yoluyla devredildiği somut olayda davalılar Altan ve Birtan B.’un yargılama sırasında tapu iptali ve tescil davasını, davalı Mustafa T.’a yapılan satışın muvazaalı olduğunu kabul ettikleri gözetildiğinde, bahsi geçen kabul beyanlarının kayıt maliki Mustafa T. aleyhine sonuç doğurup doğurmayacağı, dosya kapsamı ve toplanan delillere göre davalı Altan B. tarafından diğer davalı Mustafa T.’a satış suretiyle yapılan temlikin muvazaalı olduğunun davacı tarafça ispat edilip edilemediği; buradan varılacak sonuca göre tapu iptali ve tescil isteminin reddi ile tazminat talebi yönünden bir karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
21. Dava yükleniciyle yapılan harici satış sözleşmesi ile satın alınan bağımsız bölüme ilişkin tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin olup uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelere ve kavramlara değinmekte yarar bulunmaktadır.
22. Hukukumuzda prensip olarak şekil serbestisi kabul edilmiş olmakla birlikte Kanunla veya taraf iradesi ile birtakım işlemlere şekil şartı getirilmesi mümkün kılınmıştır. Şekle bağlanan işlemlerin de bu şarta uygun olarak gerçekleştirilmedikleri takdirde geçersiz olacakları öngörülmüştür. Bu husus Kanun'un açıkça şekle tâbi kıldığı işlemlerin belirtilen şekilde yapılmadıkları takdirde geçerli olmayacakları ifadesine yer veren 6098 sayılı Kanun'un (6098 sayılı Kanun) 12 nci maddesi (818 sayılı Kanun md. 11/1) ve yine aynı Kanun'un taraflarca özel bir şekle bağlanan işlemlerin tâbi oldukları şekilde yapılmadığı takdirde tarafları bağlamayacağı yönündeki 17 nci maddesinin (818 sayılı Kanun md. 16) ifadesinde de açıkça anlaşılmaktadır.
23. Öngörülen şekil şartlarından biri olan resmî şekil, Kanun'un verdiği yetkiye dayanarak Kanunla görevlendirilen kişinin yine Kanunla belirtilen usul ve esaslara uygun olarak taraf iradelerini tespit ederek senede bağlanmasını ifade etmektedir (Selahattin Sulhi Tekinay vd., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul, Yedinci Bası, 1993, s. 126). 4721 sayılı Türk Medeni Kanun (4721 sayılı Kanun) ile mülga 818 sayılı Borçlar Kanun (818 sayılı Kanun) ve 6098 sayılı Kanun’da öncelikli olarak resmî şekle bağlı işlemler düzenlenmiş olmakla çeşitli özel Kanunlarda da resmî şekle bağlı işlemler düzenleme altına alınmıştır.
24. Türk Borçlar Kanunu'nda düzenleme yeri bulan resmî şekil şartına bağlı işlemlerden biri de taşınmaz satışıdır. 6098 sayılı Kanun'un 237 nci maddesi (818 sayılı Kanun'un 213) resmî şekle yer vermekle birlikte bu resmî şekli gerçekleştirecek makamlar konusunda bir düzenleme getirmemiştir. Ancak 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi ile 4721 sayılı Kanun'un 753 üncü maddesi ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesinden tapuda kayıtlı taşınmazların satışının tapu müdürleri veya tapu sicil görevlileri huzurunda resmî şekilde yapılması gerektiği ve bunun geçerlilik şartı olduğu, ayrıca söz konusu düzenlemelerin de emredici nitelikte bulunduğu anlaşılmaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.04.2008 tarihli ve 2008/8-324 Esas, 2008/328 Karar; 27.05.2009 tarihli ve 2009/1-181 Esas, 2009/220 Karar; 16.06.2010 tarihli ve 2010/14-290 Esas, 2010/328 Karar ile 15.03.2023 tarihli ve 2021/(14)7-463 Esas, 2023/217 Karar sayılı kararı).
25. Bu durumda öngörülen şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olduğundan resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararı ile buna istisna getirilmiş ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin belli koşullar altında kabul edilebileceği öngörülmüştür.
26. Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararı ile; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre hâkimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği” benimsenmiş olup bu kararla gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesine aykırı davranışlarının önlenmesi amaçlanmıştır.
27. Açıklanan nedenle 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile getirilen istisnanın varlığından bahsedilebilmesi ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olarak yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması ve buna rağmen tescile yanaşmaması şartlarının bir arada bulunması gereklidir.
28. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.06.2020 tarihli ve 2017/13-592 Esas, 2020/430 Karar; 07.02.2024 tarihli ve 2024/(14)7-43 Esas, 20204/76 Karar sayılı kararlarında da aynı ilkeler benimsenmiştir.
29. Gelinen bu noktada muvazaa kavramı ve yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.
30. Sözleşmeler kural olarak tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile meydana gelir. Ancak bu irade ile beyan her zaman birbiri ile örtüşmeyebilir. Bu uygunsuzluk hâli istem dışı oluşabileceği gibi, taraflar bilerek ve isteyerek de iradeleri ile beyanları arasında uygunsuzluk yaratabilirler.
31. Muvazaa kavramı Türk Hukuk Lûgatında; ‘‘Anlaşmalı saptırma gerçek dışı durumlara gerçekmiş niteliğini kazandırma işlemi. Hukuksal bir işlem konusunda gerçek duruma aykırılıkta birleşilerek yapılan ortak açıklama (beyan) ya da ortaya konulan belgedir. Danışıklı işlem’’ şeklinde ifade edilmiştir (Türk Hukuk Kurumu, Türk Hukuk Lûgatı, Cilt I, Ankara, 2021, s. 819).
32. Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile ve fakat kendi gerçek iradelerine uymayan ve aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak hususunda anlaşmaları şeklinde tanımlanabilir.
33. Muvazaalı bir hukuki işlemden bahsedebilmek için; tarafların iradeleri ile beyanları arasında isteyerek yaratılmış bir uygunsuzluk, üçüncü kişileri aldatmak (muvazaa) niyeti, taraflar arasında gizli işlemi yaratan muvazaa sözleşmesinin bulunması gerekmektedir.
34. Muvazaa, mutlak muvazaa, nispi muvazaa gibi çeşitli türlere ayrılır. Tarafların gerçekte bir işlem yapmayı düşünmemelerine rağmen, sırf üçüncü kişilere karşı onları aldatmak amacıyla, işlem yapmış gibi gözükmek için, görünürde bir işlem yapmalarına mutlak muvazaa denir. Nispi muvazaada ise; taraflar aralarında yaptıkları bir sözleşmeyi kendi iç iradelerine uymayan ve dışarıya karşı yaptıkları başka bir işlemle gizlerler. Eş söyleyişle nispi muvazaada taraflar görünürdeki işlem arkasında gerçek iradelerine uygun olmayan gizli bir işlem yaparlar (Fikret Eren: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 370).
35. Hukukumuzda muvazaalı sözleşmelerin hüküm ve sonuçlarını düzenleyen bir kanun metni bulunmamaktadır. 6098 sayılı Kanun’un Sözleşmelerin yorumu, muvazaalı işlemler kenar başlıklı 19 uncu maddesinde (818 sayılı Kanun md. 18), bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradelerinin esas alınacağı hüküm altına alınmıştır. 6098 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesi ile sadece nispi muvazaa düzenlenmiş olup, bu maddede mutlak muvazaa hükme bağlanmamıştır. Toplum ihtiyaçlarının zorlaması ile mutlak muvazaa öğreti ve uygulamada yerini almış, bu husustaki ilkeler yargısal içtihatlarla şekillenmiştir (Eraslan Özkaya: Açıklamalı-İçtihatlı İnançlı işlem ve Muvazaa Davaları, Ankara 2020, s. 184 vd.).
36. Muvazaalı sözleşmeler yapıldıkları andan itibaren geçersiz olduğundan kural olarak taraflar arasında herhangi bir hüküm ve sonuç doğurmazlar. Bu nedene dayalı olarak açılan dava sonucunda mahkemece verilecek kararlar yenilik doğurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Hükümsüzlüğe bağlanan bu sonuç muvazaalı sözleşmenin taraflarına ilişkindir. Kural olarak üçüncü kişiler muvazaalı işlem nedeniyle hakları zarara uğratıldığı takdirde tek taraflı veya çok taraflı olan bu hukuki işlemlerin geçersizliğini ileri sürebilir. Çünkü muvazaalı bir hukuki işlem ile üçüncü kişilere zarar verilmesi onlara karşı işlenmiş bir haksız eylem niteliğindedir.
37. Öte yandan 4721 sayılı Kanun'un 1022 nci maddesinde belirtildiği üzere ayni haklar tapu kütüğüne tescil ile doğar, sıra ve tarihlerini de bu tescile göre alır. Başka bir ifadeyle tapulu bir taşınmazın mülkiyeti sebebe bağlı bir işlemle kazanılır ve dayanak yapılan bu hukuki sebep tapu kütüğünün bir parçasını oluşturur. Bu nedenle de bu hukuki sebebin varlığını ve geçerliliğinin korunması zorunludur. Muvazaa nedeniyle geçersiz sözleşmeye dayanılarak bir taşınmazın tapuda temliki yapılmışsa bu tescil yolsuz bir tescil hükmündedir ve tapu kaydının da 4721 sayılı Kanun’un 1025 inci maddesine göre iptali gerekir. Elbette bu kuralın istisnalarından biri de 4721 sayılı Kanun'un 1023 ve 1024 üncü maddelerinde düzenlenen ve tapu sicilindeki kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan kişinin kazanımının korunmasıdır.
38. Gelinen bu aşamada iyiniyet kavramı ve konuyla ilgili yasal düzenlemelere değinmekte fayda bulunmaktadır.
39. Türk Hukuk Lûgatında insanların hukuki ilişkilerinde yasaca korunan bilgi ve niyetleri olarak vurgulanan (Türk Hukuk Lûgatı, s. 621) iyiniyet hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesi olarak tanımlanabilir.
40. Hukukumuzda kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.
41. Belirtilen ilke 4721 sayılı Kanun’un 1023 üncü maddesinde “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış ve aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024 üncü maddede; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.
42. Ne var ki tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. İyiniyet hakkın doğumunda temel unsurlardan biri olduğundan tapu siciline inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kişi aleyhine açılan davalarda iyiniyet veya kötüniyet olgusunun ispatı önem arz etmektedir. Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı ve satışın kötüniyete dayandığının hangi hâllerde bilinmesi gerektiği araştırılırken kesin bir ölçü koymak mümkün değil ise de genel bazı kriterlerle önemli özel durumların araştırılması gerekir. Genel kriter olarak davalının dayandığı tescilin kötüniyetli olduğunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın genel hayat tecrübelerine ve hayatın doğal akışına göre bilip bilmediği veya normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf etseydi yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olup olmadığı araştırılmalıdır. Bir kişinin kendinden beklenen özeni gösterip göstermediği ise normal bir insanın hayatın olağan akışı içerisinde sergilediği davranış biçimi dikkate alınarak belirlenir. Buna göre makul bir insanın göstereceği özenle herkes tarafından bilinebilecek bir gerçeği görmeyen ve tedbirli bir insanın şüphelenebileceği bir durumu dikkate almayarak ihmalkâr davranan kişi iyiniyetli sayılamaz.
43. Tapu siciline dayanarak taşınmaz malı iktisap eden kimsenin iyiniyetli sayılması ve 4721 sayılı Kanun'un 1023 üncü maddesinin koruyuculuğundan yararlanabilmesi için satıcı üzerindeki tapu kaydının herhangi bir nedenle geçerli olmadığını kesinlikle bilmemesi, hukuken dayanaksız işlemlerle uzaktan yakından hiçbir ilgisinin olmaması, başkalarının kötüniyetini paylaşmaması ve hatta içinde yaşadığı iş ve sosyal koşulların böyle bir yolsuzluğu bilmesine olanak vermemesi gereklidir. Bu konuda hiçbir kuşku bulunmamalıdır. Eğer son alıcının durumu hayatın olağan akışı bilmesini gerektiriyorsa, onun iyiniyetli sayılması mümkün değildir. İyiniyet muteber bir hukuki sebebin yerini alamaz. İyiniyet bir ayni hak iktisabına mani olan hukuki eksikliği kusursuz olarak bilmemektir.
44. Zira bu aşamada belirtilmelidir ki harici satış sözleşmesine dayanarak tescil talebinde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi için dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmaz mülkiyetinin üçüncü bir kişiye devredilmemiş olması gerekir. Taşınmazın mülkiyeti tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetli üçüncü bir kişi tarafından iktisap edilmiş ise tescil istemi dayanaksız kalacaktır.
45. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.03.2022 tarihli ve 2018/14-402 Esas, 2022/391 Karar ile 01.11.2023 tarihli ve 2022/1-860 Esas, 2023/1041 Karar sayılı kararları da aynı doğrultudadır.
46. Somut olayda davalı Altan B.’un Kadıköy 7. Noterliğince düzenlenen 18.05.2005 tarihli ve 19288 yevmiye numaralı vekâletname ile taşınmaz alım ve satış işlemlerini yapmak üzere kardeşi olan davalı Birtan B.’u vekil tayin ettiği, davalı Birtan B. tarafından anılan vekâletname kullanılarak yüklenici olan davalı Altan B.’a ait bağımsız bölümün 07.07.2007 tarihli harici satış sözleşmesiyle 110.000,00 TL satış bedeli karşılığında davacıya teslim edildiği, banka kaydına göre satış bedeli olarak 100.000,00 TL ödendiği, davalı Birtan B.’un kalan 10.000,00 TL’nin çek aracılığıyla ödendiğini kabul ettiği, dava konusu bağımsız bölümün 10.11.2005 tarihinde kat irtifakı tesisi işlemi ile davalı Altan B. adına tescil edildiği, ayrıca bağımsız bölüme ilişkin olarak davacı ile davalı Altan B. arasında 06.06.2008 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, 04.06.2009 tarihli azilname ile davalı Birtan B.’un vekillik görevinden azledilmesi sonrasında davalı Altan B. tarafından dava konusu bağımsız bölümün 28.05.2010 tarihinde davalı Mustafa T.’a satış yoluyla devredildiği, tapu kaydında satış bedelinin 29.000,00 TL olarak gösterildiği ancak bu tutarın ödendiğinin ispatlanamadığı, ayrıca bilirkişi raporunda bağımsız bölümün değerinin 106.000,00 TL olarak belirlendiği, diğer taraftan davalı Mustafa T. tarafından Beyoğlu 42. Noterliğince düzenlenen 11.06.2010 tarihli ve 08632 yevmiye numaralı vekâletname ile dava konusu bağımsız bölümü dilediği kişiye dilediği bedel ve koşullarda satmak üzere davalı Altan B.’u vekil tayin ettiği, öte yandan davalı Mustafa T.’ın ihtarname ile davacının bağımsız bölümü tahliye etmesini ve 8 aylık kira bedelini ödemesini talep etmesi üzerine davacının ihtarnameyle taşınmazın adına tescil edilmemesi hâlinde yasal haklarını kullanacağını ve tapu iptali ve tescil davası açacağını belirtmesi sonrasında davalı Mustafa T. tarafından davacı aleyhine el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemiyle açılan Bodrum 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/126 Esas sayılı dosyasında davanın takip edilmemesi nedeniyle açılmamış sayılmasına dair verilen kararın taraflarca temyiz edilmeksizin kesinleştiği, dava konusu bağımsız bölümde hâlen davacının oturduğu gibi davalı Altan B. tarafından bağımsız bölümün satışı sonrasında emlak vergilerinin ödendiğine dair belge asıllarının sunulduğu, davalı Mustafa T. hakkında düzenlenen 23.05.2017 tarihli emlak mükellefiyetine ilişkin belgede adres olarak davalı Altan B.’un kızının adresinin gösterildiği, yine davacı tanığı Ahmet K.’ın davalı Altan B.’un taşınmazı emaneten davalı Mustafa T.’a devrettiğini ve karşılığında para almadığını bildiğini beyan ettiği anlaşılmıştır.
47. Tüm bu hususlar dışında davalı Birtan B. vekili yargılama sırasında dava konusu taşınmazın muvazaalı olarak davalı Mustafa T.’a devredildiğini belirterek tapu iptali ve tescil talebi yönünden davayı kabul ettiğini; davalı Altan B. vekili ise 12.01.2018 tarihli beyan dilekçesinde tapu iptali ve tescil davasını kabul ederek dava konusu taşınmazı 28.05.2010 tarihinde herhangi bir bedel almadan emaneten diğer davalı Mustafa T.’a tapuda devrettiğini, ayrıca taşınmazı satabilmek amacıyla davalı Mustafa T.’dan 11.06.2010 tarihinde vekâletname aldığını belirtmiştir.
48. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde 02.05.1996 tarihli vekâletnameyle taşınmaz satışı işlemi yapmak üzere vekil tayin edilen Birtan B. tarafından yüklenici olan davalı Altan B.’a ait bağımsız bölümün 07.07.2007 tarihli harici satış sözleşmesiyle 110.000,00 TL bedelle satılarak davacıya teslim edildiği ve davacının edimini yerine getirerek bedeli ödediği gözetildiğinde harici satış sözleşmesinin geçerli olduğu gibi davalılar Altan ve Birtan B.’un diğer davalıya yapılan devrin muvazaalı olduğu yönündeki beyan ve açıklamaları davalı Mustafa T. bakımından bir sonuç doğurmasa da adı geçen davalının 4721 sayılı Kanun’un 1023 üncü maddesi uyarınca iyiniyetli olmadığı, kendisine yapılan devrin muvazaalı olduğunun yukarıda açıklanan deliller kapsamında davacı tarafça ispat edildiği sonucuna varılmıştır.
49. Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında bozma kararının yerinde olduğu, zira ikinci bozma kararı gözetildiğinde davalı Mustafa T. yönünden tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olarak usulü kazanılmış hak oluştuğu, bu nedenle direnme kararının bozulması gerektiği ileri sürülmüş ise de bu görüş 02.11.2017 tarihli ikinci bozma kararında deliller toplanılarak davalı Mustafa T.’ın iyiniyetli olmadığının anlaşılması durumunda tapu iptali ve tescil kararı verilmesi, iyiniyetli olduğunun anlaşılması hâlinde ise ödenen satış bedelinden sadece davalı Birtan B.’un sorumlu olduğuna karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle bozma kararı verildikten sonra mahkemece ikinci bozmaya uyarak yapılan yargılama sonucunda davalı Mustafa T.’ın iyiniyetli olmadığı, muvazaa iddiasının ispatlandığı belirtilerek davanın kabulü ile bağımsız bölüme ilişkin tapu kaydının iptali ve davacı adına tesciline dair verilen kararın temyizi üzerine 08.03.2022 tarihli son bozma kararında diğer davalıların muvazaa iddiasını kabul etmelerinin davalı Mustafa T. aleyhine sonuç doğurmayacağı, dosya kapsamındaki delillerin muvazaa iddiasının ispatı bakımından yeterli görülmediği gerekçesiyle bozulması sonrasında mahkemece direnme kararı verildiği dikkate alındığında davalı Mustafa T. yönünden tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olarak usulü kazanılmış hak oluşmadığı belirtilerek Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
50. Hâl böyle olunca direnme kararı usul ve yasaya uygun olup onanmalıdır.
IV. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı Mustafa T. vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,
Aşağıda dökümü yazılı (5.635,10 TL) harcın davalı Mustafa T.'dan alınmasına,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
22.05.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 25 üyenin 24’ü ONAMA, 1’i ise BOZMA yönünde oy kullanmışlardır.
HARİCİ SATIŞ SÖZLEŞMESİNE DAYALI TESCİL TALEBİNDE BULUNABİLMEK İÇİN TESCİL KARARI VERİLMEDEN ÖNCE TAŞINMAZ MÜLKİYETİ ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİYE DEVREDİLMEMİŞ OLMALIDIR.
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
Esas No : 2023/7-388
Karar No : 2024/270
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L Â M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)
TARİHİ : 13.12.2022
SAYISI : 2022/697 E., 2022/578 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 08.03.2022 tarihli ve 2021/1224 Esas,
2022/1754 Karar sayılı BOZMA kararı
1. Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesince (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı Mustafa T. vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı Mustafa T. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi
4. Davacı vekili; 8.4 ada 5 (eski 7 ada 1.5) parsel sayılı taşınmazda bulunan (7) numaralı bağımsız bölümün davalı Altan B. adına kayıtlıyken vekili davalı Birtan B. tarafından satışa çıkarıldığını, dava dışı emlakçı Ahmet Kahraman aracılığıyla taşınmazın 110.000,00 TL’ye satışı konusunda sözleşme yapıldığını, müvekkilinin eşi ile olan ihtilâfı nedeniyle taraflar arasında tapu devrinin sonra yapılmasının kararlaştırıldığını ve elektriği açtırmak için kira sözleşmesi düzenlendiğini, tüm edimlerini yerine getiren müvekkiline taşınmazın 07.07.2007 tarihinde teslim edildiğini, bir süre sonra müvekkilinin tapuda tescilin yapılmasını talep etmesi üzerine davalı Altan B.’un vekili olan diğer davalı Birtan B.’u azlettiğinden devrin mümkün olmadığını öğrendiğini, bu aşamadan sonra ulaşılan davalı Altan B.’un kardeşi olan diğer davalı Birtan B. ile aralarında anlaşmazlık bulunduğunu, harici satış nedeniyle kendisine ödeme yapılmadığını, bu nedenle tapuda devir işlemlerini yapmayacağını belirttiğini, sonrasında taşınmazın muvazaalı olarak davalı Mustafa T.’a satıldığını ileri sürerek taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde müvekkili tarafından ödenen 110.000,00 TL’nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile birlikte davalılar Altan ve Birtan B.’dan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı
5. Davalı Altan B. vekili; aralarında sorunlar bulunan kardeşi diğer davalı Birtan B.’un taşınmazı müvekkilinin bilgisi ve izni dışında harici satış sözleşmesiyle davacıya sattığını, bu sözleşme resmî şekilde düzenlenmediğinden geçerli olmadığını, davacının ödemeyi kime, ne zaman, ne şekilde yaptığının açık olmadığını belirterek davanın reddini savunmuş; 12.01.2018 tarihli beyan dilekçesinde ise tapu iptali ve tescil davasını kabul ettiğini, nitekim dava konusu taşınmazı 28.05.2010 tarihinde herhangi bir bedel almadan emaneten diğer davalı Mustafa T.’a tapuda devrettiğini, ayrıca taşınmazı satabilmek amacıyla davalı Mustafa T.’dan 11.06.2010 tarihinde vekâletname aldığını belirtmiştir.
6. Davalı Birtan B. vekili; vekâletnamenin iptal edilmesi nedeniyle dava konusu taşınmazın tapuda davacı adına devredilemediğini, dava konusu taşınmazın muvazaalı olarak davalı Mustafa T.’a satıldığını, müvekkilinin kusurunun bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
7. Davalı Mustafa T. vekili; davacıyla yapılan haricen satış sözleşmesinin geçerli olmadığını, müvekkilinin bedelini ödeyerek dava konusu taşınmazı satın aldığını, muvazaanın bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemenin Birinci Kararı
8. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.06.2013 tarihli ve 2011/395 Esas, 2013/245 Karar sayılı kararı ile; banka kaydı ve sunulan belgelere göre davalı Birtan B.’un davacıdan 100.000,00 TL aldığı, bakiye 10.000,00 TL bedelin ise ödendiğinin ispat edilemediği, davalı Altan B.’dan aldığı vekâletnameye dayalı olarak davalı Birtan B. tarafından dava konusu taşınmazın davacıya geçersiz olan 07.07.2007 tarihli harici satış sözleşmeyle satıldığı, bu durumda davacının ödediği bedeli sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak davalı Birtan B.’dan talep edebileceği, diğer davalılar arasındaki resmî şekilde yapılan taşınmaz satışının geçerli olduğu, muvazaa iddiasının ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile tapu iptali ve tescil talebine yönelik davanın reddine, davalı Birtan B. aleyhine açılan alacak davasının kısmen kabulüyle 100.000,00 TL’nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı Birtan B.’dan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, diğer davalılar aleyhine açılan alacak davasının reddine karar verilmiştir.
Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı
9. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı Birtan B. vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
10. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 05.05.2014 tarihli ve 2014/2209 Esas, 2014/5782 Karar sayılı kararı ile; “… Somut olayda da davacı tüketici, yüklenicinin temlikine dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğundan o yerde ayrı bir tüketici mahkemesi varsa çekişmenin tüketici mahkemesinde görülmesi aksi halde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması yasadan kaynaklanan bir zorunluluktur. Mahkemece kamu düzeninden olan görev hususu re’sen gözetilerek yukarıda yazılı olduğu şekilde işlem yapılması gerekirken çekişmenin esasının incelenip hükme bağlanması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Mahkemenin İkinci Kararı
11. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) 11.11.2014 tarihli ve 2014/317 Esas, 2014/385 Karar sayılı kararı ile; bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle davanın kısmen kabulü ile tapu iptali ve tescil talebine yönelik davanın reddine, davalı Birtan B. aleyhine açılan alacak davasının kısmen kabulüyle 100.000,00 TL’nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı Birtan B.’dan tahsiline, diğer davalılar aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı
12. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı Birtan B. vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
13. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 02.11.2017 tarihli ve 2015/5730 Esas, 2017/8011 Karar sayılı kararı ile; “… Somut olayda, davacının, davalı Altan B. vekili Birtan B.'dan inşa edilen binadan B Blok 7 nolu meskeni 07.07.2007 tarihli harici sözleşme ile satın aldığı, bedelini ödediği ve teslim alarak kullandığı anlaşılmaktadır.
Dava konusu taşınmazın tapu kaydı 28.05.2010 tarihinde davalı Altan tarafından vekil aracılığı ile diğer davalı Mustafa T.’a devredilmiştir. Davacı bu devrin muvaazalı olduğunu, Mustafa'nın taşınmazı görmeden satın aldığını, davaya da cevap vermediğini, 29.00 TL (doğrusu:29.000,00 TL) satış bedelinin çok düşük olduğunu iddia etmiştir. Bu nedenle davada öncelikle davalı Mustafa'nın TMK'nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olup olmadığı TMK'nın 3. maddesi karşısında yararına geçerli bir tescilin sonuçlarının meydana gelip gelmeyeceğinin saptanması gerekir. Bu nedenle devrin muvazaalı olup olmadığı hususunda deliller toplanmalı, davacının tanıklarına devir konusunda bildikleri sorulmalı tüm deliller toplandıktan sonra iyiniyetli olmadığı anlaşılır ise tapu iptali ve tescil kararı verilmelidir. Davalı Mustafa’nın iyiniyeti sabit olduğu takdirde aşağıda yazılı ilkeler doğrultusunda sonuca gidilmelidir. Şöyle ki;
Bilindiği üzere Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesi anlamında iyiniyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil, vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Davacı 07.07.2007 tarihli harici satış sözleşmesini davalı Altan B. vekili Birtan B. ile imzalamıştır. Davalı Birtan, Altan B. adına yaptığı kat karşılığı inşaat için 02.05.1996 tarihinde vekaletname ile işlemleri yaptığını, emlakçı vasıtasıyla dava konusu taşınmazı davacıya 110.000 TL'ye sattığını teslim ettiğini, bedelini aldığını açıkça beyan etmiştir. Taşınmazın keşifte belirlenen değeri 106.000 TL olup, banka kayıtlarında 100.000 TL'lik ödeme kaydı bulunmaktadır. Davacıya satış işlemi vekaletnamenin geçerli olduğu dönemde yapılmış olduğundan ödenen bedelden vekille birlikte vekil eden de sorumlu olup, davacının sözleşmeye göre ödediği 110.000 TL'den davalı Birtan ile birlikte Altan'ın da sorumlu olduğu düşünülmeden yazılı olduğu üzere satış bedelinin sadece Birtan'dan tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle oy çokluğuyla karar bozulmuştur.
Mahkemenin Üçüncü Kararı
14. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) 19.03.2019 tarihli ve 2018/89 Esas, 2019/142 Karar sayılı kararı ile bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda davalı Altan B.’dan aldığı vekâletnameye dayalı olarak davalı Birtan B. tarafından dava konusu taşınmazın davacıya 07.07.2007 tarihinde harici satış sözleşmesiyle satıldığı, davacı tarafından satış bedelinin davalı Birtan B.’a ödendiği, sonrasında davalılar Altan ve Birtan B. arasındaki anlaşmazlık nedeniyle vekâlet ilişkisinin sona erdiğinden tapuda satışın yapılamadığı, davalı Altan B.’un kendisine ödeme yapılması talebini davacının kabul etmemesi üzerine muvazaalı olarak dava konusu taşınmazı 28.05.2010 tarihinde davalı Mustafa T.’a 29.000,00 TL bedelle sattığı ancak bu bedelin ödendiğinin ispatlanamadığı, bilirkişi raporuna göre 28.05.2010 tarihinde taşınmazın değerinin 106.000,00 TL olduğu, harici satış sözleşmesi gereğince taşınmaza karşılık 110.000,00 TL ödendiği, öte yandan 28.05.2010 tarihinde taşınmazın devredilmesinden yaklaşık iki hafta sonra davalı Mustafa T. tarafından taşınmazın satışı için diğer davalı Altan B.’a vekâletname verildiği, ayrıca taşınmazın emlak vergilerinin davalı Altan B. tarafından ödendiği, bu itibarla muvazaanın bulunduğu, taşınmaz devrinin mal kaçırma kastıyla yapıldığı, davalı malik Mustafa T.’ın iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile Muğla İli Bodrum İlçesi Eskiçeşme Mah. 8.4 ada 5 parsel sayılı taşınmazda bulunan bağımsız bölüme ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Özel Dairenin Üçüncü Bozma Kararı
15. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Mustafa T. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
16. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 08.03.2022 tarihli ve 2021/1224 Esas, 2022/1754 Karar sayılı kararı ile “... 3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davalı Altan B.’un Kadıköy 7. Noterliğinin 02.05.1996 tarih 13433 yevmiye numaralı vekaletname ile davalı Birtan B.’a gayrimenkul satış yetkisi içeren vekaletname verdiği, davalı Birtan B.’un davalı Altan B. adına kayıtlı dava konusu 8.4 ada 5 parsel (eski 7 ada 1.5 parsel) sayılı taşınmazda kayıtlı B blok 1. kat 7 numaralı bağımsız bölümü 07.07.2007 tarihli harici satış sözleşmesiyle davalı Altan B.’a vekaleten davacıya sattığı, sözleşmede satış bedelinin 110.000,00 TL olduğunun ve satış bedelinin banka havalesi veya çekle davalı Altan B. veya vekilinin banka hesabına ödeneceğinin kararlaştırıldığı, satış bedelinin 60.000,00 TL’sinin 01.07.2007 tarihinde, 30.000,00 TL’sinin ise 31.07.2007 tarihinde davalı Altan B.’a ait ancak davalı Birtan B. tarafından vekaleten kullanılan banka hesabına ödendiği; bakiye 10.000,00 TL’nin çekle, kalan 10.000,00 TL’nin ise dava dışı Mehmet Emin tarafından davalı Birtan B.’un banka hesabına ödendiğinin belirtildiği, dava konusu taşınmaza ilişkin 06.06.2008 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede kiracının Şemseddin Albuga, kiraya verenin ise Altan B. olduğunun yazılı olduğu; davalı Altan B.’un Bodrum 2. Noterliğinin 04.06.2009 tarih 05386 yevmiye numaralı azilnamesi ile davalı Birtan B.’u vekaletten azlettiği anlaşılmıştır.
3.2. Dosyada bulunan tapu kayıtları, resmi senet ve tapu kütük sayfasının incelenmesinde; dava konusu taşınmazın 10.11.2005 tarihli kat irtifakı tesisi işlemi ile davalı Altan B. adına tescil edildiği, davalının 28.05.2010 tarihli satış işlemiyle taşınmazı davalı Mustafa T.’a devrettiği, satış bedelinin 29.000,00 TL olduğu görülmüştür.
3.3. Davalı Mustafa T., Kadıköy 1. Noterliği 21.02.2011 tarih 02874 yevmiye numaralı ihtarname ile davacıya taşınmazı tahliye etmesini ve 8 aylık kira bedeli ödemesini talep ettiğini, aksi halde yasal yollara başvurulacağını ve ecrimisil talep edileceğini ihtar etmiş; davacı ise Bodrum 4. Noterliği 08.07.2010 tarih 14470 yevmiye numaralı ihtara cevabında, kira ödemeyeceğini, taşınmazı tahliye etmeyeceğini, taşınmazın adına tescil edilmemesi halinde savcılığa şikayette bulunacağını ve tapu iptali ve tescil davası açacağını bildirmiştir.
3.4. Davalı Mustafa T.’ın davacı aleyhine Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/579 E. sayılı dava dosyasında tahliye ve alacak istemli dava açtığı tespit edilmiştir.
3.5. Bodrum Cumhuriyet Başsavcılığınca düzenlenen 30.03.2011 tarihli ifade tutanağında, davalı Birtan B.’un dava konusu taşınmazı davacıya 110.000,00 TL bedelle vekaleten sattığını, davacının satış bedelini ödediğini, davalı Altan B. ile vekaleten ilişkisinin 2009 yılında sona erdiğini, davalı Altan’dan taşınmazın davacıya devrini istediğini ancak davalının tapu devri için bir miktar para istediğini, daha sonra taşınmazı başkasına devrettiğini, taşınmazı davacının kullandığını ve davalı Altan B.’un yaptığı satışın göstermelik olduğunu beyan ettiği görülmüştür.
3.6. Dinlenen tanıkların dava konusu taşınmazın davalı Mustafa T.’a devrine yönelik görgüye dayalı bilgilerinin olmadığı anlaşılmıştır.
3.7. Beyoğlu 42. Noterliğinin 11.06.2011 tarih, 08632 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile davalı Mustafa T. davalı Altan B.’a dava konusu taşınmazı dilediği kişi veya kişilere dilediği bedel ve koşullarda satış yetkisi vermiştir.
3.8. 07.03.2013 tarihli bilirkişi kurulu raporunda taşınmazın tapuda işlem tarihi olan 28.05.2010 tarihinde arsa payı dahil değerinin 106.000,00 TL olduğu belirtilmiştir.
3.9. Davalı Altan B.’un 10.07.2018 tarihli dilekçesinin ekinde yer alan emlak vergisi tahsilat makbuzlarının dava konusu bağımsız bölüme ilişkin olup olmadığı, ödemenin kim tarafından yapıldığı tespit edilememiştir.
3.10. Anılan yasal düzenlemeler, yargısal kararlar ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; tapu iptali ve tescil davaları kayıt malikine karşı açılabileceğinden, başka bir ifadeyle tapuda kim taşınmaza malik ise dava ona yöneltileceğinden ve dava konusu 8.4 ada 5 parsel (eski 7 ada 1.5 parsel) sayılı taşınmazda kayıtlı B blok 1. kat 7 numaralı bağımsız bölüm, tapuda davalı Mustafa T. adına kayıtlı olduğundan diğer davalıların davacının tapu iptali ve tescil davasını ve davalı Mustafa T.’a yapılan satışın muvazaalı olduğunu kabul etmeleri davalı kayıt maliki Mustafa T. aleyhine sonuç doğurmaz. Diğer taraftan, dinlenen tanıkların davalı Mustafa T. ile satıcısı Altan B.’un davacıya yapılan harici satışı boşa çıkarmak amacıyla el ve işbirliği içerisinde olduklarına ilişkin bir beyanda bulunmamış olmaları, davalı Mustafa T.’ın, dava konusu taşınmazı devraldıktan sonra, davacıya taşınmazı tahliye etmesi ve kira ödemesi için ihtarname göndermiş ve sonrasında da tahliye ve alacak istemli dava açmış olması karşısında; dava konusu taşınmazın davalı Mustafa T.’a satışına ilişkin resmi senette gösterilen satış bedeli ile bilirkişi raporunda belirtilen bedel arasında fark olması, davalı Mustafa T.’ın davalı Altan B. adına dava konusu taşınmazı üçüncü kişilere satış yetkisi veren vekaletname düzenlemesi ve davalı Altan B. ile davalı Birtan B. arasında anlaşmazlıkların olması muvazaa iddiasının ispatı bakımından yeterli görülmemiştir.
3.11. Bu durumda, muvazaanın kanıtlandığından söz edilemeyeceğinden tapu iptali ve tescil davasının reddi ile davacının ikinci kademedeki tazminat talebi yönünden bir karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir....” gerekçesiyle oy çokluğuyla karar bozulmuştur.
17. Davacı ve davalı Altan B. vekilleri ile Birtal B.’un karar düzeltme istemi üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 15.09.2022 tarihli ve 2022/4116 Esas, 2022/5212 Karar sayılı kararı ile yasal ve hukuki dayanakları gösterilerek verilen bozma kararına ilişkin karar düzeltme isteminin 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (HUMK) 440 ıncı maddesinde belirtilen nedenlere dayanmadığı gerekçesiyle karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.
Direnme Kararı
18. Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) 13.12.2022 tarihli ve 2022/697 Esas, 2022/578 Karar sayılı kararı ile; önceki gerekçeye ilaveten davalı Mustafa T.’ın taşınmazın satış bedelini diğer davalı Altan B.’a ödediğine ilişkin olarak satış akit tablosu dışında delil bulunmadığı, satış akit tablosunun da davacıyı bağlamadığı, tanık Ahmet’in satış bedelinin ödenmediğine ve taşınmazın emanet amacıyla devredildiğine yönelik diğer delillerle uyumlu olan beyanına itibar edildiği, öte yandan davalı Altan B.’un davacının muvazaa iddiasını kabul etmesinin tek başına kayıt maliki davalı Mustafa T. aleyhine sonuç doğurması mümkün değil ise de diğer delillerin kabul beyanı ile uyumlu olması durumunda davalı Mustafa T. aleyhine sonuca gidilebileceği, davanın açılmamış sayılmasına karar verilen tahliye ve alacak davasının eldeki dava yönünden esasa etkili görülmediği, taşınmazı devraldıktan on dört gün sonra önceki malik davalı Altan B.’a taşınmazı istediği kişiye istediği bedelle satma yetkisi veren davalı Mustafa T.’ın gerçek malik olmadığı, taşınmazın 2007 yılında adi yazılı sözleşmeyle 110.000,00 TL satışı konusunda anlaşılmasına rağmen üç yıl sonra davalı Mustafa T. tarafından 29.000,00 TL bedelle devralınmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, satış bedelinin ödenmesine ilişkin delil sunulmadığı, 23.05.2017 tarihli davalı Mustafa T.’ın emlak mükellefiyetine ilişkin belgede davalı Altan B.’un kızı Banu’nun adresinin gösterildiği, ayrıca emlak vergisi ödeme belgeleri asılları davalı Altan B. tarafından sunulduğundan ödemenin de bu kişi tarafından yapıldığının kabul edilmesi gerektiği, zira davalı Altan B.’un satış yoluyla devrettiği taşınmazın sahibi gibi hareket ettiği, davalılar Altan ve Birtan B.’un muvazaa iddialarını kabul ettiği, bu itibarla davacının muvazaa iddiasını ispatladığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi
19. Direnme kararı süresi içinde davalı Mustafa T. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
20. Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı ile davalı Altan B. tarafından vekil kılınan kardeşi diğer davalı Birtan B. arasında dava konusu bağımsız bölüme ilişkin harici satış sözleşmesi düzenlenmesi sonrasında 04.06.2009 tarihinde vekilin azledilmesinin ardından 28.05.2010 tarihinde dava konusu taşınmazda bulunan bağımsız bölümün davalı Altan B. tarafından diğer davalı Mustafa T.’a satış yoluyla devredildiği somut olayda davalılar Altan ve Birtan B.’un yargılama sırasında tapu iptali ve tescil davasını, davalı Mustafa T.’a yapılan satışın muvazaalı olduğunu kabul ettikleri gözetildiğinde, bahsi geçen kabul beyanlarının kayıt maliki Mustafa T. aleyhine sonuç doğurup doğurmayacağı, dosya kapsamı ve toplanan delillere göre davalı Altan B. tarafından diğer davalı Mustafa T.’a satış suretiyle yapılan temlikin muvazaalı olduğunun davacı tarafça ispat edilip edilemediği; buradan varılacak sonuca göre tapu iptali ve tescil isteminin reddi ile tazminat talebi yönünden bir karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
21. Dava yükleniciyle yapılan harici satış sözleşmesi ile satın alınan bağımsız bölüme ilişkin tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin olup uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelere ve kavramlara değinmekte yarar bulunmaktadır.
22. Hukukumuzda prensip olarak şekil serbestisi kabul edilmiş olmakla birlikte Kanunla veya taraf iradesi ile birtakım işlemlere şekil şartı getirilmesi mümkün kılınmıştır. Şekle bağlanan işlemlerin de bu şarta uygun olarak gerçekleştirilmedikleri takdirde geçersiz olacakları öngörülmüştür. Bu husus Kanun'un açıkça şekle tâbi kıldığı işlemlerin belirtilen şekilde yapılmadıkları takdirde geçerli olmayacakları ifadesine yer veren 6098 sayılı Kanun'un (6098 sayılı Kanun) 12 nci maddesi (818 sayılı Kanun md. 11/1) ve yine aynı Kanun'un taraflarca özel bir şekle bağlanan işlemlerin tâbi oldukları şekilde yapılmadığı takdirde tarafları bağlamayacağı yönündeki 17 nci maddesinin (818 sayılı Kanun md. 16) ifadesinde de açıkça anlaşılmaktadır.
23. Öngörülen şekil şartlarından biri olan resmî şekil, Kanun'un verdiği yetkiye dayanarak Kanunla görevlendirilen kişinin yine Kanunla belirtilen usul ve esaslara uygun olarak taraf iradelerini tespit ederek senede bağlanmasını ifade etmektedir (Selahattin Sulhi Tekinay vd., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul, Yedinci Bası, 1993, s. 126). 4721 sayılı Türk Medeni Kanun (4721 sayılı Kanun) ile mülga 818 sayılı Borçlar Kanun (818 sayılı Kanun) ve 6098 sayılı Kanun’da öncelikli olarak resmî şekle bağlı işlemler düzenlenmiş olmakla çeşitli özel Kanunlarda da resmî şekle bağlı işlemler düzenleme altına alınmıştır.
24. Türk Borçlar Kanunu'nda düzenleme yeri bulan resmî şekil şartına bağlı işlemlerden biri de taşınmaz satışıdır. 6098 sayılı Kanun'un 237 nci maddesi (818 sayılı Kanun'un 213) resmî şekle yer vermekle birlikte bu resmî şekli gerçekleştirecek makamlar konusunda bir düzenleme getirmemiştir. Ancak 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi ile 4721 sayılı Kanun'un 753 üncü maddesi ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesinden tapuda kayıtlı taşınmazların satışının tapu müdürleri veya tapu sicil görevlileri huzurunda resmî şekilde yapılması gerektiği ve bunun geçerlilik şartı olduğu, ayrıca söz konusu düzenlemelerin de emredici nitelikte bulunduğu anlaşılmaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.04.2008 tarihli ve 2008/8-324 Esas, 2008/328 Karar; 27.05.2009 tarihli ve 2009/1-181 Esas, 2009/220 Karar; 16.06.2010 tarihli ve 2010/14-290 Esas, 2010/328 Karar ile 15.03.2023 tarihli ve 2021/(14)7-463 Esas, 2023/217 Karar sayılı kararı).
25. Bu durumda öngörülen şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olduğundan resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararı ile buna istisna getirilmiş ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin belli koşullar altında kabul edilebileceği öngörülmüştür.
26. Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararı ile; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre hâkimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği” benimsenmiş olup bu kararla gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesine aykırı davranışlarının önlenmesi amaçlanmıştır.
27. Açıklanan nedenle 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile getirilen istisnanın varlığından bahsedilebilmesi ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olarak yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması ve buna rağmen tescile yanaşmaması şartlarının bir arada bulunması gereklidir.
28. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.06.2020 tarihli ve 2017/13-592 Esas, 2020/430 Karar; 07.02.2024 tarihli ve 2024/(14)7-43 Esas, 20204/76 Karar sayılı kararlarında da aynı ilkeler benimsenmiştir.
29. Gelinen bu noktada muvazaa kavramı ve yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.
30. Sözleşmeler kural olarak tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile meydana gelir. Ancak bu irade ile beyan her zaman birbiri ile örtüşmeyebilir. Bu uygunsuzluk hâli istem dışı oluşabileceği gibi, taraflar bilerek ve isteyerek de iradeleri ile beyanları arasında uygunsuzluk yaratabilirler.
31. Muvazaa kavramı Türk Hukuk Lûgatında; ‘‘Anlaşmalı saptırma gerçek dışı durumlara gerçekmiş niteliğini kazandırma işlemi. Hukuksal bir işlem konusunda gerçek duruma aykırılıkta birleşilerek yapılan ortak açıklama (beyan) ya da ortaya konulan belgedir. Danışıklı işlem’’ şeklinde ifade edilmiştir (Türk Hukuk Kurumu, Türk Hukuk Lûgatı, Cilt I, Ankara, 2021, s. 819).
32. Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile ve fakat kendi gerçek iradelerine uymayan ve aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak hususunda anlaşmaları şeklinde tanımlanabilir.
33. Muvazaalı bir hukuki işlemden bahsedebilmek için; tarafların iradeleri ile beyanları arasında isteyerek yaratılmış bir uygunsuzluk, üçüncü kişileri aldatmak (muvazaa) niyeti, taraflar arasında gizli işlemi yaratan muvazaa sözleşmesinin bulunması gerekmektedir.
34. Muvazaa, mutlak muvazaa, nispi muvazaa gibi çeşitli türlere ayrılır. Tarafların gerçekte bir işlem yapmayı düşünmemelerine rağmen, sırf üçüncü kişilere karşı onları aldatmak amacıyla, işlem yapmış gibi gözükmek için, görünürde bir işlem yapmalarına mutlak muvazaa denir. Nispi muvazaada ise; taraflar aralarında yaptıkları bir sözleşmeyi kendi iç iradelerine uymayan ve dışarıya karşı yaptıkları başka bir işlemle gizlerler. Eş söyleyişle nispi muvazaada taraflar görünürdeki işlem arkasında gerçek iradelerine uygun olmayan gizli bir işlem yaparlar (Fikret Eren: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 370).
35. Hukukumuzda muvazaalı sözleşmelerin hüküm ve sonuçlarını düzenleyen bir kanun metni bulunmamaktadır. 6098 sayılı Kanun’un Sözleşmelerin yorumu, muvazaalı işlemler kenar başlıklı 19 uncu maddesinde (818 sayılı Kanun md. 18), bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradelerinin esas alınacağı hüküm altına alınmıştır. 6098 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesi ile sadece nispi muvazaa düzenlenmiş olup, bu maddede mutlak muvazaa hükme bağlanmamıştır. Toplum ihtiyaçlarının zorlaması ile mutlak muvazaa öğreti ve uygulamada yerini almış, bu husustaki ilkeler yargısal içtihatlarla şekillenmiştir (Eraslan Özkaya: Açıklamalı-İçtihatlı İnançlı işlem ve Muvazaa Davaları, Ankara 2020, s. 184 vd.).
36. Muvazaalı sözleşmeler yapıldıkları andan itibaren geçersiz olduğundan kural olarak taraflar arasında herhangi bir hüküm ve sonuç doğurmazlar. Bu nedene dayalı olarak açılan dava sonucunda mahkemece verilecek kararlar yenilik doğurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Hükümsüzlüğe bağlanan bu sonuç muvazaalı sözleşmenin taraflarına ilişkindir. Kural olarak üçüncü kişiler muvazaalı işlem nedeniyle hakları zarara uğratıldığı takdirde tek taraflı veya çok taraflı olan bu hukuki işlemlerin geçersizliğini ileri sürebilir. Çünkü muvazaalı bir hukuki işlem ile üçüncü kişilere zarar verilmesi onlara karşı işlenmiş bir haksız eylem niteliğindedir.
37. Öte yandan 4721 sayılı Kanun'un 1022 nci maddesinde belirtildiği üzere ayni haklar tapu kütüğüne tescil ile doğar, sıra ve tarihlerini de bu tescile göre alır. Başka bir ifadeyle tapulu bir taşınmazın mülkiyeti sebebe bağlı bir işlemle kazanılır ve dayanak yapılan bu hukuki sebep tapu kütüğünün bir parçasını oluşturur. Bu nedenle de bu hukuki sebebin varlığını ve geçerliliğinin korunması zorunludur. Muvazaa nedeniyle geçersiz sözleşmeye dayanılarak bir taşınmazın tapuda temliki yapılmışsa bu tescil yolsuz bir tescil hükmündedir ve tapu kaydının da 4721 sayılı Kanun’un 1025 inci maddesine göre iptali gerekir. Elbette bu kuralın istisnalarından biri de 4721 sayılı Kanun'un 1023 ve 1024 üncü maddelerinde düzenlenen ve tapu sicilindeki kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan kişinin kazanımının korunmasıdır.
38. Gelinen bu aşamada iyiniyet kavramı ve konuyla ilgili yasal düzenlemelere değinmekte fayda bulunmaktadır.
39. Türk Hukuk Lûgatında insanların hukuki ilişkilerinde yasaca korunan bilgi ve niyetleri olarak vurgulanan (Türk Hukuk Lûgatı, s. 621) iyiniyet hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesi olarak tanımlanabilir.
40. Hukukumuzda kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.
41. Belirtilen ilke 4721 sayılı Kanun’un 1023 üncü maddesinde “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış ve aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024 üncü maddede; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.
42. Ne var ki tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. İyiniyet hakkın doğumunda temel unsurlardan biri olduğundan tapu siciline inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kişi aleyhine açılan davalarda iyiniyet veya kötüniyet olgusunun ispatı önem arz etmektedir. Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı ve satışın kötüniyete dayandığının hangi hâllerde bilinmesi gerektiği araştırılırken kesin bir ölçü koymak mümkün değil ise de genel bazı kriterlerle önemli özel durumların araştırılması gerekir. Genel kriter olarak davalının dayandığı tescilin kötüniyetli olduğunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın genel hayat tecrübelerine ve hayatın doğal akışına göre bilip bilmediği veya normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf etseydi yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olup olmadığı araştırılmalıdır. Bir kişinin kendinden beklenen özeni gösterip göstermediği ise normal bir insanın hayatın olağan akışı içerisinde sergilediği davranış biçimi dikkate alınarak belirlenir. Buna göre makul bir insanın göstereceği özenle herkes tarafından bilinebilecek bir gerçeği görmeyen ve tedbirli bir insanın şüphelenebileceği bir durumu dikkate almayarak ihmalkâr davranan kişi iyiniyetli sayılamaz.
43. Tapu siciline dayanarak taşınmaz malı iktisap eden kimsenin iyiniyetli sayılması ve 4721 sayılı Kanun'un 1023 üncü maddesinin koruyuculuğundan yararlanabilmesi için satıcı üzerindeki tapu kaydının herhangi bir nedenle geçerli olmadığını kesinlikle bilmemesi, hukuken dayanaksız işlemlerle uzaktan yakından hiçbir ilgisinin olmaması, başkalarının kötüniyetini paylaşmaması ve hatta içinde yaşadığı iş ve sosyal koşulların böyle bir yolsuzluğu bilmesine olanak vermemesi gereklidir. Bu konuda hiçbir kuşku bulunmamalıdır. Eğer son alıcının durumu hayatın olağan akışı bilmesini gerektiriyorsa, onun iyiniyetli sayılması mümkün değildir. İyiniyet muteber bir hukuki sebebin yerini alamaz. İyiniyet bir ayni hak iktisabına mani olan hukuki eksikliği kusursuz olarak bilmemektir.
44. Zira bu aşamada belirtilmelidir ki harici satış sözleşmesine dayanarak tescil talebinde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi için dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmaz mülkiyetinin üçüncü bir kişiye devredilmemiş olması gerekir. Taşınmazın mülkiyeti tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetli üçüncü bir kişi tarafından iktisap edilmiş ise tescil istemi dayanaksız kalacaktır.
45. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.03.2022 tarihli ve 2018/14-402 Esas, 2022/391 Karar ile 01.11.2023 tarihli ve 2022/1-860 Esas, 2023/1041 Karar sayılı kararları da aynı doğrultudadır.
46. Somut olayda davalı Altan B.’un Kadıköy 7. Noterliğince düzenlenen 18.05.2005 tarihli ve 19288 yevmiye numaralı vekâletname ile taşınmaz alım ve satış işlemlerini yapmak üzere kardeşi olan davalı Birtan B.’u vekil tayin ettiği, davalı Birtan B. tarafından anılan vekâletname kullanılarak yüklenici olan davalı Altan B.’a ait bağımsız bölümün 07.07.2007 tarihli harici satış sözleşmesiyle 110.000,00 TL satış bedeli karşılığında davacıya teslim edildiği, banka kaydına göre satış bedeli olarak 100.000,00 TL ödendiği, davalı Birtan B.’un kalan 10.000,00 TL’nin çek aracılığıyla ödendiğini kabul ettiği, dava konusu bağımsız bölümün 10.11.2005 tarihinde kat irtifakı tesisi işlemi ile davalı Altan B. adına tescil edildiği, ayrıca bağımsız bölüme ilişkin olarak davacı ile davalı Altan B. arasında 06.06.2008 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, 04.06.2009 tarihli azilname ile davalı Birtan B.’un vekillik görevinden azledilmesi sonrasında davalı Altan B. tarafından dava konusu bağımsız bölümün 28.05.2010 tarihinde davalı Mustafa T.’a satış yoluyla devredildiği, tapu kaydında satış bedelinin 29.000,00 TL olarak gösterildiği ancak bu tutarın ödendiğinin ispatlanamadığı, ayrıca bilirkişi raporunda bağımsız bölümün değerinin 106.000,00 TL olarak belirlendiği, diğer taraftan davalı Mustafa T. tarafından Beyoğlu 42. Noterliğince düzenlenen 11.06.2010 tarihli ve 08632 yevmiye numaralı vekâletname ile dava konusu bağımsız bölümü dilediği kişiye dilediği bedel ve koşullarda satmak üzere davalı Altan B.’u vekil tayin ettiği, öte yandan davalı Mustafa T.’ın ihtarname ile davacının bağımsız bölümü tahliye etmesini ve 8 aylık kira bedelini ödemesini talep etmesi üzerine davacının ihtarnameyle taşınmazın adına tescil edilmemesi hâlinde yasal haklarını kullanacağını ve tapu iptali ve tescil davası açacağını belirtmesi sonrasında davalı Mustafa T. tarafından davacı aleyhine el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemiyle açılan Bodrum 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/126 Esas sayılı dosyasında davanın takip edilmemesi nedeniyle açılmamış sayılmasına dair verilen kararın taraflarca temyiz edilmeksizin kesinleştiği, dava konusu bağımsız bölümde hâlen davacının oturduğu gibi davalı Altan B. tarafından bağımsız bölümün satışı sonrasında emlak vergilerinin ödendiğine dair belge asıllarının sunulduğu, davalı Mustafa T. hakkında düzenlenen 23.05.2017 tarihli emlak mükellefiyetine ilişkin belgede adres olarak davalı Altan B.’un kızının adresinin gösterildiği, yine davacı tanığı Ahmet K.’ın davalı Altan B.’un taşınmazı emaneten davalı Mustafa T.’a devrettiğini ve karşılığında para almadığını bildiğini beyan ettiği anlaşılmıştır.
47. Tüm bu hususlar dışında davalı Birtan B. vekili yargılama sırasında dava konusu taşınmazın muvazaalı olarak davalı Mustafa T.’a devredildiğini belirterek tapu iptali ve tescil talebi yönünden davayı kabul ettiğini; davalı Altan B. vekili ise 12.01.2018 tarihli beyan dilekçesinde tapu iptali ve tescil davasını kabul ederek dava konusu taşınmazı 28.05.2010 tarihinde herhangi bir bedel almadan emaneten diğer davalı Mustafa T.’a tapuda devrettiğini, ayrıca taşınmazı satabilmek amacıyla davalı Mustafa T.’dan 11.06.2010 tarihinde vekâletname aldığını belirtmiştir.
48. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde 02.05.1996 tarihli vekâletnameyle taşınmaz satışı işlemi yapmak üzere vekil tayin edilen Birtan B. tarafından yüklenici olan davalı Altan B.’a ait bağımsız bölümün 07.07.2007 tarihli harici satış sözleşmesiyle 110.000,00 TL bedelle satılarak davacıya teslim edildiği ve davacının edimini yerine getirerek bedeli ödediği gözetildiğinde harici satış sözleşmesinin geçerli olduğu gibi davalılar Altan ve Birtan B.’un diğer davalıya yapılan devrin muvazaalı olduğu yönündeki beyan ve açıklamaları davalı Mustafa T. bakımından bir sonuç doğurmasa da adı geçen davalının 4721 sayılı Kanun’un 1023 üncü maddesi uyarınca iyiniyetli olmadığı, kendisine yapılan devrin muvazaalı olduğunun yukarıda açıklanan deliller kapsamında davacı tarafça ispat edildiği sonucuna varılmıştır.
49. Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında bozma kararının yerinde olduğu, zira ikinci bozma kararı gözetildiğinde davalı Mustafa T. yönünden tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olarak usulü kazanılmış hak oluştuğu, bu nedenle direnme kararının bozulması gerektiği ileri sürülmüş ise de bu görüş 02.11.2017 tarihli ikinci bozma kararında deliller toplanılarak davalı Mustafa T.’ın iyiniyetli olmadığının anlaşılması durumunda tapu iptali ve tescil kararı verilmesi, iyiniyetli olduğunun anlaşılması hâlinde ise ödenen satış bedelinden sadece davalı Birtan B.’un sorumlu olduğuna karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle bozma kararı verildikten sonra mahkemece ikinci bozmaya uyarak yapılan yargılama sonucunda davalı Mustafa T.’ın iyiniyetli olmadığı, muvazaa iddiasının ispatlandığı belirtilerek davanın kabulü ile bağımsız bölüme ilişkin tapu kaydının iptali ve davacı adına tesciline dair verilen kararın temyizi üzerine 08.03.2022 tarihli son bozma kararında diğer davalıların muvazaa iddiasını kabul etmelerinin davalı Mustafa T. aleyhine sonuç doğurmayacağı, dosya kapsamındaki delillerin muvazaa iddiasının ispatı bakımından yeterli görülmediği gerekçesiyle bozulması sonrasında mahkemece direnme kararı verildiği dikkate alındığında davalı Mustafa T. yönünden tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olarak usulü kazanılmış hak oluşmadığı belirtilerek Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
50. Hâl böyle olunca direnme kararı usul ve yasaya uygun olup onanmalıdır.
IV. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı Mustafa T. vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,
Aşağıda dökümü yazılı (5.635,10 TL) harcın davalı Mustafa T.'dan alınmasına,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
22.05.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 25 üyenin 24’ü ONAMA, 1’i ise BOZMA yönünde oy kullanmışlardır.
