T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2017/(6)3-985
KARAR NO   : 2021/1368

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ              : Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                        : 27/03/2014
NUMARASI                : 2014/11 - 2014/170
DAVACI                      : İ. Çelik Gıda Turizm San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilleri Av. Ş.H. ve diğerleri 
DAVALILAR               : 1-E.M. 2-H.M. 3- M. M. 4- M.B.M. 5-Ö.M. 6- H.H.K. vekilleri Av. E.H.
                                      7- A. İnş Müh Tekstil San ve Tic. Ltd. Şti. vekili Av. Ö.F.Ş.
                                      8- B. İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili Av. B.B.

1. Taraflar arasındaki “sözleşmenin iptali, alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirketin gıda sektöründe faaliyet gösterdiğini, 2006 yılı sonlarına doğru açmayı planladığı hipermarket için yer aradığını ve 19.12.2006 tarihli H. Gazetesi ilanından maliki davalılar A. İnş. Müh. Tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. ve B. İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. olan bir taşınmaz bulduğunu, müvekkili şirket yetkililerinin taşınmazı görmek için bulunduğu yere gittiklerini ve taşınmazın hâlen inşaat hâlinde olduğunu gördüklerini, davalı şirketlerin kiralanan yeri hipermarket olarak kullanıma elverişli tek bir dükkan olarak gösterdiklerini, taşınmazın büyüklüğünün 2000 m2 olduğunu vurguladıklarını, 600 m2’lik bir deposu olduğunu ve taşınmazın ön kısmında 400 m2’lik bir inşaat daha yapılıp hipermarkete katacaklarını ve taşınmazı çok kısa sürede bitirerek teslim edeceklerini beyan ettiklerini, bunun neticesinde müvekkili şirketin davalılara güvenerek taşınmazı 20.12.2006 tarihinde kiraladığını, imzalanan kira sözleşmesi ile Mart ve Nisan 2007 aylarının kira bedelinin peşin olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, müvekkili şirketin 21.12.2006 tarihinde 55.000 TL’yi banka havalesiyle B. İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.’ye, yine aynı tarihte 55.000 TL’yi de A. İnş. Müh. Tesktil San. ve Tic. Ltd. Şti.’ye ödediğini, sözleşme imzalandıktan sonra davalı şirketler inşaat faaliyetine devam ederken müvekkil şirketin de mecurun kendisine teslim edileceğini düşünerek kiraladığı taşınmazda gerekli düzenlemeleri yapmaya başladığını, kendilerine depo olarak gösterilen yerde soğuk oda yaptırıldığını, hipermarket olarak kullanımın gerektirdiği elektrik ve havalandırma tesisatı monte işlerini sürdürdüğünü, davalı şirketler tarafından kiraya konu dükkanın Ocak 2007’de teslim edileceği güvencesinin verildiğini ve yapılan kira sözleşmesinin 01.03.2007 tarihinde başlayacağının kararlaştırıldığını, ancak defalarca talep edilmesine rağmen kiraya konu yerin hipermarket olarak kullanmaya elverişli şekilde müvekkiline teslim edilmediğini, kiralanan yerin tam ve her türlü ayıptan ari bir şekilde teslim edilmesini beklerken müvekkili şirkete Bakırköy 14. Noterliğinin 10.04.2007 tarihli ve 10.93 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile söz konusu taşınmazın el değiştirdiği ve yeni maliklerin Mercan M., Mine Burcu M., Hüsne M., Hasan Hüseyin K., Özcan M. ve Erkan M. olduğu belirtilerek 2007 Mayıs ayı kirasının yeni maliklerin hesabına yatırılmasının ihtar olunduğunu, bunun üzerine müvekkili tarafından kiraya konu yerin kendisine teslim edilmemiş olduğunun tespiti için Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/108 D. İş sayılı dosyasıyla tespit yapıldığını ve bu dosyada alınan rapora göre; binada inşaat faaliyetlerinin devam ettiğinin ve imalat noksanları sebebiyle kullanımının imkân dahilinde bulunmadığının tespit edildiğini, yeni malik davalılar tarafından müvekkiline çekilen ihtarnameye karşı müvekkili şirket tarafından Bakırköy 2. Noterliğinin 01.05.2007 tarihli ve 9675 yevmiye numaralı ihtarname ile cevap verildiğini ve kiralananda bulunan eksiklikler belirtilerek kiraya konu yerin hipermarket olarak kullanacak şekilde müvekkili şirkete 15 gün içinde teslim edilmesinin, aksi takdirde yasal yollara baş vurulacağının, ayrıca her türlü yasal hakları saklı kalmak kaydıyla 2007 Mayıs ayı kirasının ödendiğinin ihtar edildiğini, bu arada taşınmazın mimari projesinin ve iskân durumunun Beylikdüzü Belediyesinden sorulduğunu, verilen cevabi yazıda açıkça taşınmazın iskânının olmadığının belirtildiğini, yeni malikler tarafından müvekkili tarafından çekilen ihtarnameye Bakırköy 12. Noterliğinin 08.05.2007 tarihli ve 16653 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile cevap verildiğini, 01.05.2007 tarihli ve 9675 yevmiye numaralı ihtarnamede ileri sürülen hususların gerçeğe aykırı olduğunun ve ihtarnamede ileri sürülen hususlarla ilgili olarak kira sözleşmesinde düzenleme bulunmadığının ihtar edildiğini, müvekkili şirket tarafından bu ihtarnameye cevaben yeni bir ihtarname keşide edildiğini ve mecurun kiralama safhasının anlatıldığını, mecurun müvekkili şirkete teslim edilmemesi sebebiyle 2007 Haziran ayından itibaren kira bedellerinin ödenmeyeceğinin bildirildiğini, 28.06.2007 tarihinde Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/108 D. İş sayılı dosyasıyla tekrar keşif yapıldığını, söz konusu keşif sonrasında hazırlanan bilirkişi raporunda inşaatın mevcut seviyesi itibariyle iskân ruhsatı verilmesinin imkân dahilinde bulunmadığının belirtildiğini, 20.06.2007 tarihinde Beylikdüzü Belediye Başkanlığına müracaat üzerine 09.07.2007 tarihli cevabi yazıda işyeri açma ve çalıştırma ruhsatının verilebilmesi için öncelikle binanın yapı kullanım izin belgesinin alınması gerektiğinin beyan edildiğini, Belediyenin cevabı üzerine müvekkili şirket tarafından Bakırköy 2. Noterliğinin 09.07.2007 tarihli ve 15.65 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira sözleşmesinin feshedildiğini, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 23 vd. maddeleri uyarınca kira sözleşmesi geçersiz olup müvekkili şirketi bağlamadığını, davalıların kiralanan taşınmazı tek bir bağımsız bölüm gibi gezdirdiklerini, oysa tasdikli projeye göre mecurun 18 ayrı dükkandan oluştuğunu, davalıların mecuru müvekkili şirkete teslim etmemekle temerrüde düştüğünü, müvekkilinin BK’nın 249. maddesi gereğince sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğunu, davalıların hiçbir şekilde taşınmazı müvekkili şirkete teslim etmediğini ve taşınmazın anahtarının müvekkiline verilmediğini, kira sözleşmesi ortadan kalktığı için müvekkili şirketin davalılara ödediği 165.000 TL kira bedelini geri isteme hakkının doğduğunu, kira sözleşmesi nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını, mecura yapılan depolar, tesisatlar ve işletme ile ilgili olarak verilen siparişler (dekorasyon için tavan ahşap döşemeleri, reyon rafları, yazar kasa dolapları, lambalar, elektrik armatürleri, dekorlar, bilgisayarlar, klimalar) nedeniyle ödemeler yapıldığını, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi için de 22.870 TL harç ve döner sermaye ödemesi yapıldığını, yukarıda belirtilen yatırım harcamaları için bankalardan krediler çekildiğini ve krediler nedeniyle 141.254,70 TL kredi faizi ödendiğini ileri sürerek taraflar arasındaki kira sözleşmesinin BK’nın hata ve hile hükümleri uyarınca geçersiz olduğunun tespitine, taleplerinin kabul edilmediği takdirde mecurun müvekkili şirkete hiç teslim edilmediğinin tespitine, kiralananın BK’nın 249 ve devamı maddeleri uyarınca hipermarket olarak kullanmaya elverişli olmadığının, davalıların kira sözleşmesine aykırı davrandıklarının ve müvekkilinin kira sözleşmesini feshinin geçerli olduğunun tespitine, müvekkili tarafından ödenen 165.000 TL kira bedelinin 55.000 TL’sinin A. İnş. Müh. Tesktil San. ve Tic. Ltd. Şti., 55.000 TL’sinin B. İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. ve 55.000 TL’sinin yeni malikler Mercan M., Mine Burcu M., Hüsne M., Hasan Hüseyin K., Özcan M. ve Erkan M.’ten müştereken ve müteselsilen ticarî temerrüt faiziyle birlikte tahsiline, müvekkili şirketin uğradığı zararın fazlaya dair haklar saklı kalmak kaydıyla 185.000 TL kısmının davalılardan müştereken ve müteselsilen ticarî temerrüt faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı B. İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın kira sözleşmesinin düzenlenmesinden ve tapuya şerh edilmesinden sonra müvekkili tarafından satıldığını, öncelikle ileri sürülen haksız iddiaların müvekkiliyle ilgisinin bulunmadığını, taşınmaz kira sözleşmesinde belirlenen şartlar dairesinde davacıya kiraya verilmiş olup davacı tarafından tapuya şerh ettirilerek davacının istifadesine terk edildiğini ve anahtarın teslim edildiğini, bazı eksikliklerin olduğu ileri sürülmekte ise de, kira sözleşmesine göre bunların davacının yapacağı işe göre tamamlanmasının kararlaştırıldığını ve eksikliklerin yapılmadığını ileri sürmenin mümkün olmadığını, talebin aksine müvekkilinin kira alacağının bulunduğunu, yapılan tespit sonucunda verilen rapora karşı süresi içerisinde itiraz edildiğini, kira sözleşmesinin haklı olarak feshedildiği iddia edilmekte ise de, taşınmazın davacının uhdesinde kaldığını, şerhin çok sonra terkin edildiğini, bu nedenle kira bedellerini geri isteme hakkının mevcut olmadığını, tapuda sarf edilen şerh harcı ile kredilere harcanan bedellerin müvekkiliyle ilgisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

6. Davalı A. İnş. Müh. Tesktil San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin davada taraf sıfatının bulunmadığını, dava konusu taşınmazların teslim yükümlülüğünün yüklenici müteahhit B. İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.’ye ait olduğunu, müvekkilinin taşınmazları 28.11.2006 tarihinde arsa sahibi Serdar Tahsin Demiralp’ten satın aldığını, bu iktisap ile birlikte müvekkili şirketin, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, taraflar arasındaki bu sözleşmeyle bağlı olduğunu, bu nedenle müvekkilinin yeni malik sıfatıyla inşaat eksikliklerini giderip, davacılara teslim yükümlülüğünün bulunmadığını, davanın müvekkili açısından esasa girilmeden sıfat yokluğundan reddinin gerektiğini, mahkeme aksi kanaatte ise, davacının, kira sözleşmesini akdettiği anda inşaatın durumunu görerek kiraladığını, hiçbir zaman müvekkili şirket tarafından hile yapılarak veya davacı hataya düşülerek inşaatın o andaki durumunun gizlenmediğini, davacı, taşınmazın tek dükkan olarak kiraya verdiğini iddia etmiş ise de, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde de belirtildiği üzere 9 ayrı bağımsız bölümün ve bu bölümlere ait depoların kiralandığını, diğer davalı şirket ile yapılan sözleşmede de 9 ayrı bağımsız bölüm ve bu bölümlere ait depolar kiralanarak toplam 18 bağımsız bölümün sözleşmeye konu edildiğini, müvekkilinin kira sözleşmesinde belirtilmeyen 400 m2 ilave inşaat konusunda taahhüdünün bulunmadığını, taşınmazın davacıya teslim edildiğini ve davacı tarafından taşınmazda elektrik ve havalandırma tesisatı gibi monte işlerine başlandığını, müvekkilinin dava konusu yeri 27.03.2007 tarihinde diğer davalılara devrettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

7. Davalılar Mine Burcu K., Hüsne M., Erkan M., Özcan M., Mercan M. ve Hasan Hüseyin K. vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın talepleri yönünden müvekkillerinin davada taraf olmadığını, müvekkillerinin davaya konu taşınmazı 2007 yılı Nisan ayında diğer davalılardan satın aldıklarını, taşınmazın müvekkillerinin satın aldıkları tarihten önce 20.12.2006 tarihli kira sözleşmesi ile davacıya kiralandığını, kira sözleşmesinde de belirtildiği üzere sözleşmenin 01.03.2007 tarihinde başladığını, sözleşmesinin 4. maddesi gereğince kiracının yeni malik sıfatıyla müvekkillerine karşı da sorumlu olması nedeniyle Bakırköy 14. Noterliğinin 10.04.2007 tarihli ve 10.93 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile taşınmazı satın aldıklarını ve Mayıs ayı kira bedellerinin yeni malik olarak müvekkillerine ödenmesini davacıya ihtar ettiklerini, davacının 01.05.2007 tarihli ihtarname ile mecurun teslim edilmediğini, mecurda birçok eksiklikler bulunduğunu, kira sözleşmesini feshetme haklarının ve zararlarının bulunduğunu belirterek Mayıs ayı kirasını ihtirazi kayıtla ödediğini, kira sözleşmesi başladıktan sonra davacı tarafından kullanım amaçlarına ve standartlarına göre taşınmaza havalandırma tertibatları, elektrik donanımları yaptıklarını, davacının taşınmazın kendilerine tam ve eksiksiz teslim edilmediğini ileri sürdüğünü, ancak taşınmaz teslim edilmeseydi davacının taşınmazda tesisatların yapımına başlamasının söz konusu olamayacağını, davacı tarafın iddiasının aksine kira sözleşmesi yapılırken iradesinin sakatlanmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

8. Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 10.05.2011 tarihli ve 2007/1181 E., 2011/337 K. sayılı kararı ile; Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesince yapılan tespitler neticesinde alınan bilirkişi raporları ve mahkememizce yapılan keşifler sonucunda alınan bilirkişi rapor ve ek raporlarına göre: kira sözleşmesine konu taşınmazların kira sözleşmesine uygun şekilde davalılar tarafından davacı şirkete teslim edilmediği ve edilmesinin de mümkün olmadığının anlaşıldığı, davacı tarafından gerçek şahıs davalılar aleyhine Bakırköy 2. Noterliğinin 09.07.2007 tarihli ve 15.65 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile daha önce ödenen 2007 yılı Mart, Nisan ve Mayıs aylarına ait kira bedelleri ile uğranılan zararların ödenmesine ve kira sözleşmesinin feshine ilişkin ihtarname çekildiği, ihtarnamenin davalı gerçek şahıslara 10.07.2007 tarihinde tebliğ edildiği ve temerrüdün 14.07.2007 tarihinde oluştuğu, davacı şirket tarafından kira sözleşmesine konu yerde faydalı ve zorunlu harcama ve işler yapıldığı, bunların bedelinin bilirkişilerin 02.07.2010 tarihli ek raporlarında açıkladığı üzere 22.460 TL olduğu, ayrıca davacı ile davalı şirketler arasında yapılan kira sözleşmesinin tapuya şerh edildiği ve bu sırada da davacı tarafından 22.870 TL harç ve döner sermaye gideri ödendiği, tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davalı şirketler ile tapuya şerh verilmiş kira sözleşmesinden sonra taşınmazı sahiplenen diğer davalı gerçek şahıslar tarafından kira sözleşmesine konu taşınmazın taraflar arasında yapılan kira sözleşmesine uygun şekilde davacı şirkete teslim edilmediği ve teslim imkânının da bulunmadığı, davacı şirketin davalılar ile arasında yaptığı 20.12.2006 tarihli kira sözleşmesini feshetmekte haklı olduğu gerekçesiyle davacı tarafından yapılan feshin geçerli olduğunun tespitine, kira sözleşmesi uyarınca davacı şirket tarafından davalı şirketler ile diğer davalılara ödenen 2007 yılı Mart, Nisan ve Mayıs aylarına ait kira bedellerinin ödemenin yapıldığı taraflardan yani 55.000 TL’sinin davalı A. İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’den, 55.000 TL’sinin davalı B. İnşaat Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti.’den, 55.000 TL’sinin diğer davalılar Mine Burcu M. ve arkadaşlarından ödeme tarihlerinden itibaren ticarî faiziyle birlikte alınarak davacıya verilmesine, davacı tarafça kira sözleşmesine konu yer için yapılan faydalı ve zorunlu masraflar ve diğer zararların tahsili talebi yönünden ise son bilirkişi kurulunun ek raporunda belirttiği üzere davacı şirket tarafından kira sizleşmesine konu yerde yapılan faydalı ve zorunlu masraf tutarının 22.460 TL olduğu, ayrıca kira sözleşmesinin tapuya şerh ve terkini için yapılan masrafın da 22.870 TL olduğu ve davacının bu masrafları talep edebileceği fazlaya ilişkin taleplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle 45.330 TL davacı zararının temerrüt tarihi olan 14.07.2007 tarihinden itibaren ticarî faiziyle birlikte tüm davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin harcama bedeli ve zarar tazmini talebinin reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

9. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

10. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 27.09.2012 tarihli ve 2012/8468 E., 2012/12325 K. sayılı kararı ile; “… Uyuşmazlık, sözleşmeye aykırı davranıldığının ve akdin feshinin geçerli olduğunun tespiti ile 165.000 TL kira parası ve fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 185.000 TL tazminatın tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin feshinin geçerli olduğunun tespitine, davacı kiracı tarafından ödenen 165.000 TL kira parası ile davacı tarafından yapılan harcama bedeli 45.330 TL'nin tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.3.2007 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı ile davalı şirketler arasında düzenlenen sözleşmenin 4.1 maddesinde taraflardan birinin işbu sözleşme hükümlerine uymakta kusurlu hale gelmesi ve bu kusurunu diğer tarafın yazılı ihtarına rağmen gidermemesi ya da bu konuda gerekli çalışmalara başlamaması halinde diğer tarafın uğradığı zararını diğerinin nam ve hesabına giderilebileceği, kusurlu olan tarafın yapılmamış olan harcama ve giderleri ya da sözleşmeye dayalı yükümlerin maliyetini fatura karşılığı derhal ödeyeceği, 4.6.maddesinde de, kiracı veya kiraya verenin dilediği ve mümkün olduğu takdirde işbu sözleşmeyi masrafları kendisine ait olmak üzere tapuya şerh edebileceği kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Davacı kiracı hipermarket kurmak üzere kiraladığı taşınmazın Mart ve Nisan 2007 ayları kirasını kiralayan davalı şirketlere, kiralananın Nisan 2007 tarihinde gerçek kişi davalılara satılmasından sonra da Mayıs 2007 ayı kirasını adı geçenlere ödeyip, kiralananda da kullanma amacına uygun şekilde bir kısım imalat ve tadilatlara başladıktan sonra yeni malik davalılara 9.7.2007 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile kiralananın gazete ilanlarından farklı özeliklerde bulunduğunu, taahhütlerin yerine getirilmediğini, kiralananın kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmediğini ve bu konuda temerrüte düşüldüğünü, taşınmazın iskan ruhsatının alınmadığını, yaşananlar nedeniyle ağır zararlara uğradığını, sözleşmenin kendisi açısından çekilmez hale geldiğini belirterek, sözleşmeyi feshettiğini bildirip ödenen kira paraları ile uğranılan 645.000 TL zararın üç gün ödenmesini istemiştir. Davacı kiracı, ticari bir şirket olup, basiretli bir tacir olarak, hipermarket olarak kullanmak amacıyla kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gazete ilanları ile yetinmeyip gerek hukuki, gerek fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yaptıktan sonra kira sözleşmesini imzalaması gerekirken bu yönde çalışma yapmadan hata ve hileden söz ederek bu durumu sözleşmenin feshi için gerekçe olarak kullanması kabul edilemez. Diğer yandan davacı, taşınmazın inşaat halinde olduğunu görerek ve bilerek kiralamıştır. Tamamlanmamış bir inşaat için belediyeden iskan ruhsatı alınmadığını ileri sürmesi de fesih sebebi olamaz. Ayrıca davacı taşınmazın kendisine teslim edilmediğini iddia etmekle birlikte kiralanana girdiği ve bir kısım imalatlar ve tadilatlar yaptığı da dava dilekçesinde ayrıntılı şekilde belirtilmiştir. Yine sözleşmenin özel şartlar bölümü 4.6 maddesi gereğince kira sözleşmesini tapu siciline şerh ettirmesi ve sonradan da sildirilmesi giderlerine kendisini katlanması gerekir. Açıklanan nedenlerle davacının sözleşmeyi haklı nedenlerle feshettiğinden söz edilemez. Bu itibarla mahkemenin sözleşmenin feshini haklı kabul ederek sözleşmenin feshinin geçerli olduğunun tespitine, davacının kullanımında olan sürelere ilişkin kira paralarının iadesi ile kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi ve terkini için yapılan masrafların tahsiline ilişkin hükmü yerinde değildir.

Bununla birlikte davacı, dava dilekçesinde kiralanan için yaptığı imalat ve tadilat bedellerini de faydalı ve zorunlu masraflar olarak talep etmiş, yapılan yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu ile de bunların bedelinin 22.460 TL olduğu belirlenmiştir. Davacının bu giderleri isteyebilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilmesi gerekir. Bu durumda mahkemece sözleşmenin feshi ile birlikte tahliye unsurunun da gerçekleşip gerçekleşmediği tespit edilerek bu kalem alacak hakkında hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

11. Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 27.03.2014 tarihli ve 2014/11 E., 2014/170 K. sayılı kararı ile; kiraya verenlerin dava ve sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan BK’nın 249 ve 250. maddelerinde düzenlenen kiralananı sözleşmede ön görülen kullanmaya elverişli bir şekilde teslim ve bulundurma borcunu yerine getiremediği, kiraya konu yerin iskân ruhsatının dava tarihi itibariyle ve akabinde alınmadığı ve bu hâliyle davacının sözleşmedeki amacına uygun taşınmazı kullanabilmesi için işletme ruhsatı almasının mümkün olmadığı, ruhsatsız olarak işletmeye devam etmesinin beklenemeyeceği, Özel Daire bozma ilamında davacının basiretli tacir gibi davranıp bu durumu ön görmesi gerektiği belirtilmiş ise de, sözleşme tarihinde bina natamam olup proje ve ruhsatına uygun olarak yapılıp iskânının alınacağının kural olarak beklenebileceği, bunun aksinin öngörülmesinin mümkün olmadığı, sözleşmenin 20.12.2006 tarihinde imza edildiği ve 01.03.2007 tarihinden itibaren kira ödeneceğinin kararlaştırılmasına nazaran Nisan 2007 tarihinde yapılan tespitte dahi kullanıma hazır hâle getirilmediği, kullanılmaya elverişli iskân raporunun alınmayarak hukukî ayıptan ari bir şekilde teslim edilmediği ve böylece kiralayanın kiracıya karşı yasal borcunu ifa etmediği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

12. Direnme kararı süresi içinde davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

13. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık;

(1) Somut olayda, kiraya veren davalıların kiralananı kira sözleşmesinde ön görülen kullanmaya elverişli bir şekilde teslim etme borcunu yerine getirip getirmedikleri, davacı kiracının kira sözleşmesini feshetmekte haklı olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre davacının ödenen kira bedellerinin iadesi ile kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi ve terkini için yapılan masrafların tahsilini isteyip isteyemeyeceği,

(2) Davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları isteyebilmesi için sözleşmenin feshi ile birlikte tahliye unsurunun da gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespit edilmesinin gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

A) (1) numaralı uyuşmazlık yönünden;

14. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

15. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

16. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

17. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan BK’nın 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

18. Kira sözleşmesine ilişkin bu kısa açıklamalardan sonra “ayıp” ve “kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu” kavramları ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.

19. Borçlar Kanunu’nda ayıp kavramının tanımına yer verilmemiş ancak ayıplı durumdan neyin anlaşılması gerektiği ifade edilmiştir. BK’nın 249. maddesine göre kira sözleşmesinde ayıp, kiralananın hukuksal durumuna, özüne ya da niteliklerine ilişkin olup, kiralananın murad edilen şekilde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut kullanım değerini önemli ölçüde azaltacak nitelikteki eksikliklerdir. Ayıp kavramı hem kiralananın kullanım amacına yönelik zarurî niteliklerin hem de vaat edilen niteliklerin eksikliğini ifade eder.

20. Kiracının sözleşmeden beklediği kullanım amacına uygun düşmeyecek tarzdaki eksiklik ya da bozukluklar, kira sözleşmesinin kiracının haklı beklentisine uygun olarak ifa edilmediğini gösterir (Nuhoğlu, Beyza: Türk Borçlar Kanununa Göre Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2013, s. 36). Bu yüzden kiraya veren, ayıplara karşı kiracının kiralananı kullanım hakkını korumalıdır.

21. Kira sözleşmesinde ayıptan sorumluluk hem kiralananın teslimi anındaki ayıpları hem de sözleşme süresince ortaya çıkan ayıpları içine alır. Ayrıca satım ve eser sözleşmelerinde yer alan maddi, ekonomik ve hukukî ayıp türleri kira sözleşmesinde de yer almakla birlikte, kira sözleşmesinde diğerlerinden farklı olarak manevi ayıp kavramına da yer verilmektedir (Kaya, Ümmühan: Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, Ankara 2014, s. 10).

22. Kiralanandaki maddi ayıp, kiralananın kırık, eksik ve bozuk olması sebebiyle kiralanandan hiç yararlanılmamasına veya daha az yararlanılmasına neden olan kiralananın fiziki yapısına ilişkin ayıplardır. Kiralananın bu şekilde teslimi veya kiralananın sözleşme süresince bu hâle gelmesi, kiracının kira sözleşmesindeki kullanma amacına tam olarak cevap verememesidir. Kiracının seçimlik haklarından onarım hakkı, maddi ayıbın söz konusu olduğu durumlarda gündeme gelir (Nuhoğlu, s. 38-39).

23. Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukukî ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır. Kiralanan işyerine ruhsat verilmemesi ya da konut veya işyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması uygulamada en çok karşılaşılan hukukî ayıp türleridir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre, kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiraya verene ait bulunmaktadır (Nuhoğlu, s. 42-43).

24. Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir.

25. Kira sözleşmesinde, kiraya verenin borcu, kiralananı kullanmaya elverişli olarak teslim etmesiyle sona ermemektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesi süresince de kiralananı kullanmaya elverişli hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ihlal edilmesiyle kiralananda sonradan meydana gelen ayıp türü ortaya çıkmaktadır.

26. Kiralanandaki ayıp açık veya gizli ayıp olabilir. Kiralananda detaylı bir incelemeye gerek duymadan, basit bir gözden geçirme ile herkes tarafından fark edilebilecek türden eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar açık ayıp olarak nitelendirilir. Sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bilmediği ve kiralananda yapacağı olağan inceleme ile fark edemeyeceği eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar gizli ayıp olarak adlandırılır.

27. Borçlar Kanunu’nun 249/III hükmünün karşıt anlamından yola çıkılarak kiraya verenin ayıplardan sorumlu olabilmesi için bu ayıpların gizli olması gerektiği kabul edilmektedir. Hükme göre; “Eğer ayıp, müstecirin yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; mucir, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine icarı feshedebilir.” Buna göre kiracının, kiracıyla birlikte yaşayanların veya işçilerin sağlığını tehlikeye düşürecek durumlar dışında, kiracı kiralananda mevcut olduğunu bildiği yahut bilmesi gerektiği ayıplara itirazda bulunmazsa daha sonra ayıp iddiasıyla kiraya verene başvuramaz (Kaya, s. 63-64).

28. Kira sözleşmesinin, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olması sebebiyle her iki tarafın da karşılıklı edimleri mevcuttur. Kiracının kira bedelini ödeme edimi, kiraya verenin, kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu şekilde bulundurmak ediminin karşılığıdır. Kiralananın ayıplı olması hâlinde ise karşılıklı olan bu edimler arasında dengesizlik ortaya çıkacak ve borç gereği gibi ifa edilmemiş olacaktır. Eş söyleyişle, kiraya verenin ayıplardan sorumlu tutulmasına ayıba karşı tekeffül borcu denilmektedir ve ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun amacı, ifa menfaatini korumaktır.

29. Kira sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü, asıl edim yükünün kapsamına dahildir. Yani, sözleşmeden beklenen amaca uygun kullanımı engelleyen veya imkânsız kılan yada kiralanan şeyin kullanımını güçleştirecek şekilde davranmak ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu doğurur.

30. Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu, sözleşmesel nitelikli bir borç ilişkisinden değil, kanundan doğan bir borçtur. Kiraya veren kiralanana ilişkin bir nitelik bildirmese ya da kiralananın ayıpsız olduğunu vaat etmese bile, kiraya verenin kanundan doğan sorumluluğu mevcuttur. Hatta kiraya verenin, nitelik bildirdiği durumlarda bile ayıba karşı tekeffül sorumluluğu kanundan kaynaklanmaktadır.

31. Yukarıda da belirtildiği üzere BK’nın 249/III maddesine göre, gerek teslim sırasında mevcut gerekse kullanım sırasında ortaya çıkan ayıp, kiracının kendisiyle birlikte yaşayanların veya işçilerin sağlığı için ciddi bir tehlike oluşturmaktaysa, kiracı bu tehlikeyi sözleşme kurulurken bilse veya fesih hakkından feragat etse bile sözleşmeyi feshedebilir (Nuhoğlu, s. 27-28).

32. Kiralayanın ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun şartlarının gerçekleşmesi hâlinde kiracının, ayıbın giderilmesini talep etme, kira parasının indirilmesini isteme, sözleşmeden dönme/fesih hakları yanında tazminat talep etme hakkı da bulunmaktadır (Zevkliler Aydın/Havutçu Ayşe: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2007. s. 198; Altaş Hüseyin: Hasılat ve Şirket Kirası, Ankara 2009, s. 60-61).

33. Kiracı, kiralananda ortaya çıkan ayıptan dolayı sahip olduğu seçimlik hakkını kiralanana yönelteceği tek taraflı irade açıklaması ile bildirir. Bu irade açıklaması açık veya örtülü şekilde yapılabilir. Kiracının ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanması hukukî açıdan yenilik doğuran bir hakkın kullanılması niteliğindedir. Kiracının sözleşmeyi fesih ve sözleşmeden dönme hakkı bozucu yenilik doğuran bir haktır. Fesih hakkı ise sürekli bir sözleşme ilişkisini ileriye doğru sona erdiren bir haktır. Bu sebeple fesih hakkının hukukî sonuç doğurması, karşı tarafın kabulüne bağlı değildir muhataba varmakla hukukî sonuçlarını meydana getirir.

34. Kiraya veren, sözleşmedeki amacı karşılamayan her türlü ayıptan sorumludur. Bununla birlikte, kiracı tacir ise, ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorundadır [6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6762 sayılı TTK) m. 20/2, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6102 sayılı TTK) m. 18/2]. Tacir, ticarî işletmesini ilgilendiren hususlarda sözleşme yaparken ve bu sözleşmeler gereğince meydana gelen borçlarını ifa ederken, bu yükümlülüğe uygun davranması gerekmektedir. Kiracı tacirse, onun basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinin, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmesi gerekecektir. 6762 sayılı TTK’nın 20/2. maddesi hükmünün göz ardı edilmesi mümkün değildir.

35. Basiretli davranma yükümlülüğü (6762 sayılı TTK m. 20/2), dürüstlük kuralının [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 2] objektif ölçü getirilmiş özel bir biçimidir. Basiretli davranma yükümlülüğünün, objektif bir ölçü getirdiği kabul edildiğinden, tacir kiracının ayıbı ileri sürmesi güçleşmektedir (Üçer, Mehmet/Meriç, Nedim: Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı, DÜHFD, Sayı 41, Yıl 2019, s. 407).

36. Kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmelidir. Tacir, normal kişilerin ileri sürebileceği savunmalardan yararlanamayacak ve gelişi güzel bir şekilde, haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken, bazı hususları bilmediğini iddia edemeyecek ya da gerekli tüm özeni gösterseydi bile, farkına varamayacağını ileri süremeyecektir. Basiretli davranma yükümlülüğü, tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerine inhisar eder. Tacirin uzmanlığı, faaliyet alanına ilişkin olmalıdır. Örneğin bir fabrika işletmek üzere kira sözleşmesi yapan kiracı tacirin, kiraladığı yer ile ilgili basiretli tacir gibi davranması zorunludur.

37. Kiracının tacir olduğu kira sözleşmelerinde, şüphesiz kiraya verenin kiralan yeri sözleşmedeki amaçlara uygun bir biçimde teslim etme ve sözleşme süresince öyle bulundurma sorumluluğunu ve yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte, kiraya verenin sorumluluğu, kiracı tacirin kendi sorumluluklarından kaçınmasının bir yolu ve aracı olarak kullanılamaz. Başka bir ifadeyle, tacir basiretli davranmalı ve kiraya verenin Kanun’dan kaynaklanan ayıptan sorumluluğunu, kendi sorumluluklarından kurtuluş çaresi hâline dönüştürmemelidir. Ayrıca, kiralanan yerdeki özellikle hukukî ayıbın, tacirin faaliyet alanı ile ilgili olduğu durumlarda, tacir yine sorumlu tutulmalıdır. Özellikle kiralanandaki hukukî ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü katı bir şekilde uygulanmalıdır.

38. Örneğin, tekstil işleriyle uğraşan bir tacir, kiraladığı bir fabrika için, belediyenin tekstil boyama işi için çevre sağlığı gerekçesiyle, o muhitte ruhsat verip vermeyeceğini araştırmak ve hatta yerleşim yerine yakınlığı itibariyle bilmek zorundadır. Bu durum, doğrudan onun faaliyet alanıyla ilgilidir. Kiraladığı böyle bir yer için müracaat edip, gerekli izin ve ruhsatı alamayan tacir kiracının, bu durumda hukukî ayıp olduğunu ileri sürmesi ve sözleşmeyi sonlandırmak istemesi, genelde dürüstlük kuralına, özelde ise basiretli davranma yükümlülüğüne uymayacaktır. Bu gibi durumlarda, ayıp, tacirin faaliyet alanı ile ilgilidir (Üçer/Meriç, s. 427-428).

39. Kiracının tacir olduğu durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü, ona objektif bir özen yükümlülüğü getirmek suretiyle, kolaylıkla sorumluluklarından kaçınabilmesinin önüne set çekmektedir. O hâlde, kiracının sözleşmeyi feshetme amacının, kiralanan maldaki ayıpları gerekçe yapmak veya sözleşmesel edimlerinden kurtulmanın bir vesilesi hâline getirmek olduğunun anlaşıldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü sebebiyle, kiracının istemlerinin reddi gerekecektir (Üçer/Meriç, s. 435).

40. Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olaya bakıldığında; davacı İ.M Çelik Gıda Turizm San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalılar A. İnş. Müh. Tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. ve B. İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında davalı şirketlere ait olan gayrimenkullerle ilgili olarak 01.03.2007 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre kiralananın hipermarket olarak kullanılacağı, davacı şirket tarafından 2007 yılının Mart ve Nisan ayı kira bedellerinin davalı şirketlere, Mayıs ayı kira bedelinin ise davalı Mine Burcu M. ve arkadaşlarına ödendiği, sözleşmenin düzenlenmesinden sonra davacı şirketin kiralananda gerekli düzenlemeleri yapmaya başladığı, kendilerine depo olarak gösterilen yerde soğuk oda yaptırıldığı, hipermarket olarak kullanımın gerektirdiği elektrik ve havalandırma tesisatı monte işlerine başlanıldığı, taşınmazın mimari projesinin ve iskân durumunun Beylikdüzü Belediye Başkanlığından sorulduğu, verilen cevabi yazılarda taşınmazın iskân ruhsatının olmadığının, işyeri açma ve çalıştırma ruhsatının verilebilmesi için öncelikle binanın yapı kullanım izin belgesinin alınması gerektiğinin bildirildiği, Belediyenin cevabı yazıları üzerine davacı şirket tarafından yeni malik davalılara keşide edilen Bakırköy 2. Noterliğinin 09.07.2007 tarihli ve 15.65 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kiralananın gazete ilanlarından farklı özelliklerinin bulunduğu, taahhütlerin yerine getirilmediği, kiralananın kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmediği ve bu konuda temerrüde düşüldüğü, taşınmazın iskân ruhsatının alınmadığı, yaşananlar nedeniyle ağır zararlara uğranıldığı, sözleşmenin davacı şirket açısından çekilmez hâle geldiği belirtilerek kira sözleşmesinin feshedildiği, davacı vekilinin, BK’nın 23 vd. maddeleri uyarınca kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu, sözleşmenin müvekkili şirketi bağlamadığını, davalıların mecuru müvekkili şirkete teslim etmemekle temerrüde düştüğünü, müvekkilinin BK’nın 249. maddesi gereğince sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğunu, müvekkili şirketin davalılara ödediği 165.000 TL kira bedelini geri isteme hakkının doğduğunu, kira sözleşmesi nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek taraflar arasındaki kira sözleşmesinin BK’nın hata ve hile hükümleri uyarınca geçersiz olduğunun tespitine, kiralananın BK’nın 249 ve devamı maddeleri uyarınca hipermarket olarak kullanmaya elverişli olmadığının, davalıların kira sözleşmesine aykırı davrandıklarının ve müvekkilinin kira sözleşmesini feshinin geçerli olduğunun tespitine, müvekkili tarafından ödenen 165.000 TL kira bedelinin ve uğranılan zararın fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 185.000 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ettiği anlaşılmaktadır.

41. Yasal düzenlemelere ilişkin açıklamalarda da belirtildiği üzere, kiracı tacir ise, ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorunda olup, ticarî işletmesini ilgilendiren hususlarda sözleşme yaparken ve bu sözleşmeler gereğince meydana gelen borçlarını ifa ederken, bu yükümlülüğe uygun davranması gerekmektedir. Tacir, normal kişilerin ileri sürebileceği savunmalardan yararlanamaz, haklarını kullanırken bazı hususları bilmediğini iddia edemez ve gerekli tüm özeni gösterseydi bile, farkına varamayacağını ileri süremez. Eldeki davada, davacı ticarî bir şirket olup, basiretli bir tacir olarak hipermarket olarak kullanmak amacıyla kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gazete ilanları ile yetinmeyip gerek hukukî, gerekse fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmaları yapması ve ondan sonra kira sözleşmesini imzalaması gerekir. Davacı şirket, taşınmazın inşaat hâlinde olduğunu görerek ve taşınmazın durumunu bilerek kiralamıştır. Tamamlanmamış bir inşaat için Belediyeden iskân ruhsatı alınmadığının ileri sürülmesi ve bunun fesih sebebi olarak gösterilmesi basiretli tacir olan kiracının sözleşmesel edimlerinden kurtulmanın bir vesilesi hâline getirilmesi anlamındadır. Davacı şirket basiretli bir tacir olarak kendi yükümlülüklerini yerine getirmediğinden sözleşmeyle belirlenen sorumluluklarından kolaylıkla kaçınamaz. Bu nedenle, kira sözleşmesinin davacı tarafından haklı olarak feshedildiğinden söz edilemez.

42. Öte yandan davacı vekili, taşınmazın kendilerine teslim edilmediğini iddia etmiş ise de, dava dilekçesinde, kiralanan taşınmaza girildiği ve bir kısım imalat ve tadilatların yapıldığı ayrıntılı şekilde belirtildiğinden davacı vekilinin mecurun müvekkili şirkete hiç teslim edilmediğinin tespiti istemi de yerinde değildir. Ayrıca sözleşmenin 4.6. maddesinde, “Kiracı veya kiraya veren diledikleri ve mümkün olduğu takdirde iş bu sözleşmeyi masrafları kendisine ait olmak üzere tapuya şerh edebilir” hükmü bulunduğundan kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi ve şerhin terkin edilmesi giderlerine davacının kendisinin katlanması gerekir.

B) (2) numaralı uyuşmazlık yönünden;

43. Kiracının kiralanana yaptığı kullanım amacına uygun hâle getirmeye yönelik değişiklikler ile yapılan yararlı ve zorunlu giderler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre değerlendirilmelidir. Bu hâlde kiralayan/malikin, kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu giderler yönünden bu bedele yansıyan oranda sebepsiz zenginleştiğinin kabulü gerekir. Ancak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilebilmesi için kiralananın tahliye edilmiş olması gerekir. Kiracının akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yönelik değer artırıcı masraf ve harcamaları TBK’nın 77. maddesi gereğince kiraya verenden isteyebilmesi için kiralananın tahliye edilmesi bir ön koşuldur. Bu ön koşul yerine gelmedikçe ve kiralanan, kiraya verene geri verilmedikçe bu masrafların istenilmesi mümkün değildir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuk Davaları, Ankara 2021, s. 1513-1514).

44. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 17.10.2007 tarihli ve 2007/13-661 E., 2007/726 K. sayılı kararında da, kiracının faydalı ve zaruri giderleri sebepsiz iktisap hükümleri uyarınca isteyebilmesi için yapılan giderlerin mal varlığından çıkmış ve taşınmazı geri alan hak sahibinin mal varlığına geçmiş olması, başka bir deyişle kiracının dava konusu mecurdan tahliye edilmiş olması gerektiği vurgulanmıştır.

45. Davacı vekili dava dilekçesinde, kiralanan taşınmaza yapılan imalat ve tadilat bedellerini faydalı ve zorunlu masraflar olarak talep etmiş, yapılan yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu ile bunların bedeli 22.460,00 TL olarak belirlenmiş ve mahkemece faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin bu bedelin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş ise de, yukarıda da belirtildiği üzere davacının bu giderleri isteyebilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilmesi gerekir. Bu durumda mahkemece, sözleşmenin feshi ile birlikte tahliye unsurunun da gerçekleşip gerçekleşmediği tespit edilerek faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin alacak hakkında karar verilmesi gerekir.

46. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte kiralanan inşaat hâlinde olup iskân ruhsatının da olmadığı, ancak sözleşme öncesi görüşmede, davacı tanık beyanıyla ifade edildiği üzere, davalı şirketlerin büyük firmalar olduğu kısa zamanda kiralananın tamamlanarak teslim edileceği yönünde oluşturulan güven sonucunda kira başlangıç tarihi 01.03.2007 olan 20.12.2006 tarihli kira sözleşmesinin düzenlendiği, bu durumda aradaki sürede kiralayanın kira sözleşmesindeki kullanım amacına uygun, tam ve eksiksiz olarak kiralananı kiracıya teslim etmesi gerektiği, kiraya veren davalı şirketlerin sözleşme öncesi davranışlarıyla oluşturduğu güven nedeniyle, başlangıçta kiralananın iskân ruhsatının olmamasının, davacı kiracının bu konuda gerekli özeni göstermediği, kusurlu olduğu, tacir olması nedeniyle basiretli davranmadığı sonucunu doğurmayacağı, sözleşmenin düzenlendiği tarihte davacı şirketin ve davalı şirketlerin tacir oldukları, sözleşmenin her iki tarafının da aynı oranda basiretli davranmakla yükümlü bulundukları, kaldı ki kiralananın iskân ruhsatının alınmasının asıl edim olduğu ve iskân ruhsatını almanın da malik olan davalıların yükümlülüğünde olduğu, kira başlangıç tarihi 01.03.2007 olarak kararlaştırılmış olmasına göre kiralananın bu tarih itibariyle kullanıma elverişli iskân ruhsatı alınmış olarak teslim edilmesi gerektiği, davalı kiralayanların BK’nın 249. maddesi hükmüne uygun, ayıpsız olarak kiralananı teslim edimini yerine getirmedikleri, bu nedenle, davacı kiracının anılan madde uyarınca kira sözleşmesini fesihte haklı olduğu, öte yandan, kiralanan sözleşmeye uygun olarak teslim edilmediği gibi 02.05.2008 tarihli keşifte üçüncü kişinin kullanımında olduğu saptandığından, davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları istemesi için tahliyenin gerçekleşip gerçekleşmediğini araştırmanın dosya kapsamına uygun olmadığı, yerel mahkemenin direnme kararının yerinde olduğu, hükmedilen tazminat miktarı yönünden incelenmek üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

47. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

48. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının,

(1) numaralı uyuşmazlık yönünden yukarıda 14 ilâ 42. paragraflarda açıklanan gerekçe ve nedenlerle,

(2) numaralı uyuşmazlık yönünden ise yukarıda 43 ilâ 45. paragraflarda açıklanan gerekçe ve nedenlerle,

6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.11.2021 tarihinde her iki uyuşmazlık yönünden oy çokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Uyuşmazlık; davalı kiraya verenlerin, kira sözleşmesinde ön görülen şekilde kullanmaya elverişli olarak kiralananın teslimi borcunu yerine getirip getirilmedikleri, davacı kiracının kira sözleşmesini feshetmekte haklı olup olmadığı, feshin haklı olduğunun tespiti hâlinde, davacının ödediği kira bedellerini, kira sözleşmesinin tapuya şerhi ve terkini masraflarını isteyip isteyemeyeceği ayrıca davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları isteyebilmesi için sözleşmenin feshi ile birlikte tahliye unsurunun gerçekleşip gerçekleşmediğidir.

Hukuk Genel Kurulu çoğunluğunun, davacı kiracının ticarî şirket olup basiretli bir tacir olarak, hipermarket olarak kullanmak amacıyla kiraladığı kiralananın hukukî ve fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yaptıktan sonra kira sözleşmesini imzalaması gerekirken bu yönde araştırma yapmadığı, inşaat hâlinde olduğunu görerek kiraladığı, iskân ruhsatı alınmamasının fesih sebebi olarak ileri sürülemeyeceği, kira sözleşmesinin feshinin haksız olduğu, davacı kiracının alacak taleplerinin yerinde olmadığı, iddianın kanıtlanmadığı yönündeki görüşüne, açıklanan yasal düzenlemeler ve maddi olgular karşısında katılınmamıştır.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

İki tarafa borç yükleyen kira sözleşmesinde; kiracının asli borcu, kira bedelinin ödenmesi, kiraya verenin asli borcu ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya veren, kiralananı kira sözleşmesiyle teslim borcunu yerine getirmesi asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

818 sayılı Borçlar Kanunun, kira hukukunu düzenleyen hükümlerinde, ayıp tanımına yer verilmemiş ise de, ayıplı durumdan neyin anlaşılması gerektiği BK’nın 249. maddesine göre, kiralananın hukuksal durumuna, özüne ya da niteliklerine ilişkin olarak sözleşmede öngörülen kiralananın amacına uygun kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut kullanım değerini önemli ölçüde azaltacak nitelikteki eksikliklerdir. Ayıp, hem kiralananın kullanım amacına yönelik zarurî niteliklerin hem de sözleşmeyle vaat edilen niteliklerin eksikliğini ifade eder.

Ayıptan söz edebilmek için iki husustan birinin gerçekleşmesi gerekir. Bunlardan ilki, kiralananın kullanım elverişliliğini etkileyen eksiklikler ve bozuklukların bulunması, ikincisi ise, kiraya verenin, kiracıya karşı her hangi bir surette bildirdiği niteliklerin kiralananda bulunmamasıdır. Belirtilen bu iki husus, sadece kiralananda değil kiralananın eklentilerinde eksiklik ve bozukluk bulunması hâlinde de ayıp olarak nitelendirilir.

Kiralananın kullanım elverişliliğini etkileyen eksiklikler ve bozuklukların bulunup bulunmadığının tespiti için, tarafların kira sözleşmesiyle belirledikleri kullanım amacına bakılması gerekir. Kira sözleşmesiyle belirli ve özel bir kullanım amacı belirlinmiş ise kiralananın bu kullanım amacına uygun olarak teslimi gerekir. Bu özelliklerin bulunmaması hâli ayıp olarak nitelendirilmelidir.

Kiraya veren tarafından, sözleşmeyle vaat edilen niteliklerle kiralananın teslim edilmemesi de ayıp kapsamındadır. Ayrıca, kanunda yer almamakla birlikte içtihatlarda ayıp, maddi, hukukî, ekonomik ve manevi ayıp olarak yer almaktadır.

Maddi ayıplar, kiralananın kırık, eksik ve bozuk olması sebebiyle kiralanandan hiç yararlanılmamasına veya daha az yararlanılmasına neden olan kiralananın fiziki yapısına ilişkin ayıplardır. Kiralananın bu şekilde teslimi veya kiralananın sözleşme süresince bu hâle gelmesi, kiracının kira sözleşmesindeki kullanma amacına tam olarak cevap verememesidir. Kiracının seçimlik haklarından onarım hakkı, maddi ayıbın söz konusu olduğu durumlarda gündeme gelir (Nuhoğlu, s. 38-39).

Hukukî ayıp, kiralananın özellikle kamu hukuku kökenli yasal düzenlemeler nedeniyle sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun kullanılamaması hâlidir. İçtihatlarda, kiralanandaki eksiklikler nedeniyle işyeri ruhsatının alınamaması ya da kiracının istediği tadilatları yaptırabilmesi için gerekli ruhsatın belediye tarafından verilmemesi hukukî ayıp olarak nitelendirilmektedir. İşyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması uygulamada en çok karşılaşılan hukukî ayıp türleridir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiraya verene ait bulunmaktadır (Nuhoğlu, s. 42-43).

 Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle, kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir. Kiraya verenin, kira sözleşmesi süresince kiralananı kullanmaya elverişli hâlde bulundurma yükümlülüğü devam etmektedir.

818 sayılı BK’nın 249 maddenin 3. fıkrasında; sözleşmenin yapıldığı sırada kiracının bildiği ya da bilmesi gereken ayıplardan kiraya verenin sorumlu olmayacağı kabul edilmiştir. Kiralanandaki ayıp açık veya gizli ayıp olabilir, detaylı bir incelemeye gerek duymadan, basit bir gözden geçirme ile herkes tarafından fark edilebilecek türden eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar açık ayıp olarak nitelendirilir. Sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bilmediği ve kiralananda yapacağı olağan inceleme ile fark edemeyeceği eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar gizli ayıp olarak adlandırılır.

Kira sözleşmesi kurulurken kiracı tarafından bilinen ayıplardan kural olarak kiraya veren sorumlu değil ise de bu kuralın bazı istisnaları vardır. Bunlardan ilki, kiracının ayıbı bilmekle birlikte bunun sonradan giderilebileceği inancını kiraya verene ifade ettiği hâllerde, kiracının kiralananı ayıplı kabul ettiği veya ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurmaktan vazgeçtiği kabul edilemez. Kiraya veren tarafından taahhütte bulunduğu hâllerde de aynı durun mevcuttur. İkinci hâl ise, BK 249/3. fıkrasında yer alan, sağlık için tehlike teşkil eden ayıplardır. Bir kimsenin sağlığı için tehlike oluşturan sözleşmeyle bağlı olması beklenemez.

Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir, kira sözleşmesi süresince de kiralananı kullanmaya elverişli hâlde bulundurma yükümlülüğü devam eder.

Kiralananın ayıplı olması hâlinde ise karşılıklı olan edimler arasında dengesizlik ortaya çıkacak ve borç gereği gibi ifa edilmemiş olacaktır. Kiralayanın ayıplardan sorumlu tutulması ayıba karşı tekeffül borcudur ve ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun amacı, ifa menfaatini korumaktır.

Kira sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü, asıl edim yükünün kapsamında, sözleşmeden beklenen amaca uygun kullanımı engelleyen veya imkânsız kılan yada kiralanan şeyin kullanımını güçleştirecek şekilde davranmak ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu doğurur. Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu, sözleşmeye dayalı bir borç ilişkisinden değil, kanundan doğan bir borçtur ve kiraya veren, kiralanana ilişkin bir nitelik bildirmese ya da kiralananın ayıpsız olduğunu vaat etmese bile, kiraya verenin kanundan doğan sorumluluğu sözleşme süresince devam eder.

Kiralayanın ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun şartlarının gerçekleşmesi hâlinde kiracının, ayıbın giderilmesini talep etme, kira parasının indirilmesini isteme, sözleşmeden dönme/fesih hakları yanında tazminat talep etme hakkı da bulunmaktadır (Zevkliler A./Havutçu A.: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2007. s. 198; Altaş H.: Hasılat ve Şirket Kirası, Ankara 2009, s. 60-61).

Kiracı, kiralananda ortaya çıkan ayıptan dolayı sahip olduğu seçimlik hakkını kiralayana tek taraflı bir irade açıklaması ile bildirir. Kiracının, ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanması hukukî açıdan yenilik doğuran bir hakkın kullanılması niteliğindedir. Bu irade açıklaması açık veya örtülü şekilde yapılabilir, kiracının, sözleşmeyi fesih ve sözleşmeden dönme hakkı ise bozucu yenilik doğuran bir haktır. Fesih hakkı, sürekli bir sözleşme ilişkisini ileriye doğru sona erdiren bir haktır. Bu sebeple fesih hakkının hukukî sonuç doğurması, karşı tarafın kabulüne bağlı değildir, karşı yana ulaşmakla hukukî sonuçlarını meydana getirir.

Kiraya veren, sözleşmedeki amacı karşılamayan her türlü ayıptan sorumludur. Bununla birlikte, kiracı tacir ise, ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorundadır [6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 18/2]. Kiracı tacirse, onun basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinin, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmesi gerekecektir (Üçer, M./Meriç, N.: Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı, DÜHFD, Sayı 41, Yıl 2019, s. 407).

 Kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmelidir. Tacir olsa bile, kiracının kiraya verene karşı zayıf durumda olduğu gerçeği göz ardı edilemez. Kiracının kiraya verene karşı, sözleşme müzakerelerinde, sözleşme şartları üzerinde tam bir özgürlüğe sahip olduğunu söylemek mümkün değildir. Tacirin basiretli davranma yükümlülüğü, sözleşmenin karşı tarafı için dürüstlük kuralını bertaraf etmemelidir (Üçer/Meriç, s. 409).

Kanunun kiracıyı koruyan genel yaklaşımını, tacir olan kiracıdan esirgemek hakkaniyete uygun düşmemektedir. Basiretli davranma yükümlülüğü gerekçesiyle, özellikle kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiracıyı mutlak sorumlu tutmak Kanunun amacına ve ruhuna aykırı olacaktır (Üçer/Meriç, s. 435-436).

Belirtilen yasal düzenlemeler ve açıklamalar kapsamında somut olaya bakıldığında; davacı İ.M Çelik Gıda Turizim San. Tic. İnş. Ltd. şirket ile davalılar B. İnşaat Petrol Ürünleri Tur. San ve Tic. Ltd. Şti. ve A. İnş. Müh. Tekstil San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında davalıların maliki olduğu 18 adet dükkan ve depo ile ilgili olarak 01.03.2007 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, 21.12.2006 tarihinde davacının her iki şirkete ayrı ayrı 2007 yılı Mart ve Nisan ayı kira bedeli olarak 55.000,00’er TL ödediği, sözleşme tarihinde kiralananın inşaat hâlinde olduğu, Bakırköy 14. Noterliğinin 10.04.2007 tarihli ihtarnamesiyle kiralananın el değiştirdiği ve yeni malikler Mercan M., Mine Burcu M., Hüsne M., Hasan Hüseyin K., Özcan M., Erkan M.’in kiralananın 2007 yılı Mayıs ayı kirasının yeni malikler banka hesabına ödenmesi ihtar edilmiştir. Bu ihtarla, yeni malikler kira sözleşmesini kabul etmiş olmakla, sözleşmeden doğan tüm hak ve borçlarla kira sözleşmesi yeni maliklere devredilmiş ve yeni malikler önceki kiralayanların yerini alarak kira sözleşmesini aynı koşullara yüklenmişlerdir.

Davacı kiracı, sözleme tarihinde inşaat hâlinde olan kiralananın 2007 yılı ocak ayında tamamlanıp teslim edileceği yönünde verilen güvence üzerine sözleşme düzenlendiğini, kira sözleşmesinin 2007 yılı Mart ayında başlayacağını ileri sürmüştür.

Bakırköy 2. Noterliğinin, davacı kiracının yeni malik kiralayanlara gönderdiği 01.05.2007 tarihli ihtarnameyle, kiralananın şirketlerine teslim edilmediği, bu durumun sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği, kiralananı sözleşmede öngörülen şekilde, tüm inşaat faaliyetleri tam olarak bitirilerek ve hipermarket olarak kullanılabilecek şekilde, iskânı da alınmak suretiyle 15 gün içinde teslim edilmesi, teslim edilmemesi hâlinde yasal yollara başvurulacağı, 2007 Mayıs ayı kirasının ihtirazı kayıtla ödeyecekleri, yasal haklarını saklı tuttuklarını bildirmiş, Bakırköy 2. Noterliğinin 28.05.2007 tarihli ihtarnameyle; kiralananın tüm ayıplardan ari olarak hangi tarihte teslim edileceğinin bildirilmesi, bildirilen süreye göre akdin devamının katlanılabilir olup olmadığının değerlendirileceği, sözleşme öncesi görüşmeler, gazete ilanı ve sözleşmeyle taahhüt edilen şekilde ve tespit bilirkişisince belirlenen eksikliklerin giderilmesi, binanın elektrik, su, gaz aboneliklerinin yaptırılması, iskânın alınması ve teslimi, kiralananın teslim edilmemesi ve kullanılamaması nedeniyle zarara uğradığı ihtar etmiş, Bakırköy 2. Noterliğinin 09.07.2007 tarihli ihtarnamesiyle de; Kira sözleşmesini yaparken, kiraya veren şirketlerin ilan ve davranışlarıyla uyandırdıkları güvenle iradelerinin sakatlandığı, hipermarket olarak kullanıma elverişli şekilde kiralananın hâlen teslim edilmediği, kira başlangıcının 01.03.2007 tarihi olduğu, 4 ay 9 gün geçmesine rağmen kiralananın teslim edilmemesi sebebiyle kiralayanın temerrüde düştüğü, iskânın alınmaması, çekilen ihtarlara karşın kiralananın eksiksiz teslim edilmemesi, hâlen kira talep edilmesi nedeniyle şirketin ağır zarara uğradığı, sözleşmenin çekilmez hâle geldiği bu sebeple kira sözleşmesinin feshedildiği, yasal hakların saklı tutulduğunun ihtar edildiği ve sonrasında BK 249. m uygun olarak kiralananın teslim edilmediğinin ve kira sözleşmesinin feshinin geçerli olduğunun tespiti, ödenen kira bedelleri, kiralanan için yapılan harcamalar ve kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi için ödenen harç ve döner sermaye bedeli ve çekilen krediler nedeniyle uğranılan zararın tazmini istekli eldeki dava açılmıştır.

Davacı kiracı tarafından yaptırılan ilk tespit sonrası düzenlenen 30.04.2007 tarihli bilirkişi raporunda; kiralananın hâlen inşaat hâlinde olduğu, tespite konu işyerinin dış cephesinin mevcut olmadığı, kapı ve pencerelerinin takılı olmadığı, binada inşaat faaliyetlerinin devam ettiği bildirilmiştir. İkinci tespit sonrası düzenlenen 07.08.2007 tarihli bilirkişi raporunda; ilk tespite göre binanın zemin katında imalat seviyesinde değişiklik olmadığı, zemin kat haricinde binada imalatların devam ettiği, çevre düzenlemesinin devam ettiği, projeye göre, kiralanan 18 adet bağımsız bölümün birleştirildiği ve tek dükkâna dönüştürüldüğü, kiralananın zemin kat kullanım alanının 1.536.30 m2, 18 adet deponun toplam kullanım alanının 106,96m2 olduğu, diğer kısımların projede otopark ve sığınak olarak gösterildiği yine projede dükkân ile depo arasında bağlantı sağlayan merdiven bulunmadığı, mevcut olan merdivenin projede bulunmadığından kullanımının mümkün olmadığı bildirilmiştir.

Kiralayan tarafından yaptırılan tespit sonrası düzenlenen 11.07.2007 tarihli bilirkişi raporunda; kiralananın kapı ve pencerelerin takılı olduğu, kiralananda su ve doğal gaz bağlantılarının bulunduğu, İSKİ ve İĞDAŞ’a başvuru belgelerinin bulunduğu, kiracının, elektrik ve havalandırma sistemini yapmaya başladığı bir kısım donanımların söküldüğü, ayrıca iki klimanın da söküldüğü belirlenmiştir.

Yargılama sırasında yapılan keşif sonrası düzenlenen 27.10. 2008 tarihli bilirkişi raporunda; kiracının bodrum katta bazı imalatlar yaptığı bu imalatların ibraz edilen faturalarla uyumlu olduğu, kiralananın iskân izninin olmaması ve kiralananda olması gereken vasıfların da bulunmaması nedeniyle BK. 249. m. gereğince kira sözleşmesinin hukukî ayıp nedeniyle geçersizliğinin mahkemenin takdirinde olduğu bildirilmiş, 15.10.2009 tarihli bilirkişi raporunda; 01.03.2007 tarihinde başlayacak kira sözleşmesinin Nisan 2007 tarihinde kullanıma hazır hâle getirilmediği, iskân ruhsatının alınmadığı, kiralayanın hukukî ayıptan ari bir şekilde kiralanana teslim edilmediğinden, kiralayanın yasal borcunu ifa etmediği, davacının sözleşmeyi fesihte haklı olduğu ve kiralayanın sorumluluğunun doğduğu bildirilmiştir.

Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte kiralanan inşaat hâlinde olup iskân raporu da yoktur. Ancak, sözleşme öncesi görüşmede, davacı tanık beyanıyla ifade edildiği üzere, davalı şirketlerin büyük firmalar olduğu kısa zamanda kiralananın tamamlanarak teslim edileceği yönünde yaratılan güven sonucu, kira başlama tarihi 01.03.2007 olan 20.12.2006 tarihli kira sözleşmesinin düzenlendiği, bu durumda aradaki sürede kiralayanın kira sözleşmesindeki kullanım amacına uygun, tam ve eksiksiz olarak sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirerek kiralananı teslim etmesi gerektiğinin kabulü gerekir.

Davalı kiralayanın, sözleşme öncesi davranışlarıyla yarattığı güven nedeniyle, başlangıçta kiralananın iskânının olmaması, davacı kiracının bu konuda gerekli özeni göstermediği, kusurlu olduğu, tacir olması nedeniyle basiretli davranmadığından söz edilemez. Sözleşmenin düzenlendiği tarihte kiralayan şirketler ve kiracı şirkette tacirdir, sözleşmenin her iki tarafı aynı oranda basiretli davranmakla yükümlüdür. Kaldı ki, kiralananın iskân raporu alınması asıl edimdir ve iskân raporunu almak da malik olan davalıların yükümlülüğündedir.

Kira başlangıç tarihi 01.03.2007 olarak kararlaştırılmış olmasına göre kiralananın bu tarih itibariyle kullanıma elverişli iskân raporu alınmış olarak teslim edilmesi gerekirken, 01.04.2007 tarihli tespite göre kiralananın kapı ve pencerelerinin dahi takılı olmadığı, inşaatın devam ettiği, 07.08.2007 tarihli tespitte, hâlen bina inşaatı ve çevre düzenlemelerinin devam ettiği, 25.05.2007 tarihli yazıya göre kısmi veya tamamen iskân izin belgesi alınmadığı, projeye göre kiralanan 18 dükkânın kullanım alanının 1.536,30 m2, deponun 109,96 m2 olduğu, depo ile dükkân arasında mevcut merdivenin projesinde olmadığı kalan kısımların sığınak ve otopark olarak göründüğü tespit edilmiştir.

Kiracının 01.05.2007, 28.05.2007 ve 26.06.2007 tarihli, kiralananın her türlü ayıptan ari hipermarket olarak kullanmaya elverişli teslim edilmesi ihtarlarına rağmen davalı kiralayanların BK 249. madde hükmüne uygun, ayıpsız olarak kiralananı teslim edimini yerine getirmedikleri, davacı kiracının, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli biçimde teslim edileceği yönünde yaratılan güven sonucu sözleşmeyi imzaladığı aksini düşünmenin hayatın olağanına uygun olmadığı, başlangıçta iskân raporunun bulunmadığı tacir olan taraflarca bilinmekte olup kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğü yanında davalı kiralayanların dürüst davranma yükümlülüğünü ortadan kaldırmayacağı, tüm bu nedenlerle, davacı kiracının BK 249. maddesi uyarınca kira sözleşmesini fesihte haklı olduğu. öte yandan, kiralanan sözleşmeye uygun olarak teslim edilmediği gibi 02.05.2008 tarihli keşifte üçüncü bir şahsın kullanımında olduğu saptandığından davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların istenmesi için tahliyenin gerçekleşip gerçekleşmediğini aramakta dosya kapsamıyla uyumlu değildir.

Belirtilen nedenlerle, yerel mahkemenin direnme kararının yerinde olduğu, hükmedilen tazminat miktarı yönünden incelenmek üzere Özel Daireye gönderilmesi gerektiği görüşünde olduğumdan çoğunluğun hükmün Özel daire bozma kararı yönünde bozulması görüşüne katılınmamıştır.

Fadime AKBABA
Üye

BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 18 üyenin 12’si BOZMA, 3’ü I. VE II. UYUŞMAZLIK YÖNÜNDEN ONAMA, 2’si I. UYUŞMAZLIK YÖNÜNDEN ONAMA, 1’i ise I. UYUŞMAZLIK YÖNÜNDEN ONAMA yönünde oy kullanmışlardır.

AYNI YÖNDE KARAR:

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2019/(6)3-3
KARAR NO   : 2022/398

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ              : Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                        : 04/07/2018
NUMARASI                : 2018/53 - 2018/1228
ASIL VE BİRLEŞEN DAVADA DAVACI
KARŞI DAVALI          : N.K.E. vekili Av. S.B.
ASIL VE BİRLEŞEN DAVADA DAVALI    
KARŞI DAVACI          : S. İnş. ve Tic. A.Ş. vekili Av. T.Y.İ.

1. Taraflar arasındaki asıl davada menfi tespit, karşı ve birleşen davada ise tazminat istemlerinden dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen asıl davanın kabulüne, karşı dava ve birleşen davanın ise reddine ilişkin karar her iki taraf vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı her iki taraf vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Asıl Davada Davacı İstemi:

4. Davacı Namık E. (kiracı) vekili asıl davada, müvekkilinin davalıya ait taşınmazı 05.05.2010 başlangıç tarihli sözleşmeyle kiraladığını, bu çerçevede 15.000 EURO tutarında teminat senedi verildiğini, kiralanan yerle ilgili çalışma ruhsatı almak için başvuruda bulunduğunu ancak taşınmazın iskânı bulunmadığından işyerinin mühürlendiğini, söz konusu idari işlemin iptali için idare mahkemesinde açılan davanın reddedildiğini, iskânın alınması için ihtarname keşide edilmesine rağmen davalının iskan için gereken işlemleri yapmadığını, kiralananın bu sebeple kullanılamadığını ve müvekkilinin kira sözleşmesini haklı olarak feshettiğini, sözleşme çerçevesinde davalıya verilen senedin istenmesine rağmen iade edilmediğini ileri sürerek senetten dolayı borçlu olmadığının tespiti ile davalının %40'tan aşağı olmamak üzere kötüniyet tazminatına mahkûm edilmesini talep etmiştir.

Asıl Davada Davalı Cevabı:

5. Davalı S. İnş. ve Tic. A.Ş. (kiraya veren) vekili; davacının dava konusu taşınmazı depo olarak kullanmak üzere kiraladığını, ancak belediyeye imalathane olarak kullanmak için başvurması nedeniyle ruhsat alamadığını, daha önceki kiracıların depo olarak kullanmak üzere başvurduklarında çalışma ruhsatı aldıklarını, kira sözleşmesinin feshinin haksız olduğunu, teminatın müvekkilinin maddi zararının karşılığı olarak verildiğini, davacı tarafından Ankara 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/246 E. sayılı dosyası ile müvekkili aleyhine menfi ve müspet zararının tahsili için açılan davanın eldeki davayla birleştirilmesi gerektiğini savunmuştur.

Birleşen Davada Davacı İstemi:

6. Birleşen davada davacı kiracı vekili; kira sözleşmesini haklı olarak feshetmek zorunda kalan müvekkilinin 60.297TL tutarında menfi ve müspet zararının davalı tarafça tazmin edilmesi gerektiği ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000 TL’nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Birleşen Davada Davalı Cevabı:

7. Davalı kiraya veren şirket vekili birleşen davaya cevabında; davanın reddini savunmuştur.          

Karşı Davada Davacı İstemi:

8. Karşı davada davacı kiraya veren şirket vekili; kiracının sözleşmeyi haksız olarak feshederek taşınmazı 18.01.2012 tarihinde tahliye ettiğini, müvekkili şirketin taşınmazı yeniden kiraya verdiği döneme kadarki süre için 6.785 TL kira alacağı olduğunu, ayrıca 1.189TL elektrik borcunun ödenmediğini, kiracının taşınmazı hor kullanmasından ötürü taşınmazda 5.000 TL masraf yapılması gerektiğini, dava konusu taşınmazın yanındaki saç depo olarak adlandırılan yerin 23.12.2011-23.02.2012 tarihleri arasında iki ay süre ile kiracı olarak kullanıldığını, saç deponun aylık kira bedelinin 1.500 TL olarak kararlaştırıldığını ancak davacı-karşı davalının bunu da ödemediğini, yine kiracının yükümlülüğünde bulunan ek trafo ikmali için 14.750 TL tutarındaki harcamaların müvekkili tarafından karşılandığını ileri sürerek belirtilen masrafların davacı-karşı davalı kiracıdan tahsilini talep etmiştir.

Karşı Davada Davalı Cevabı:

9. Davalı kiracı vekili karşı davaya cevabında; kira borcunun bulunmadığı gibi sunulan elektrik faturalarının da kiralanan yere ait olmadığını, taşınmaza zarar verildiği iddiasının gerçek dışı olduğunu, temizleme için süre verildiği şeklindeki yazının teslim tutanağına mahkemeyi yanıltmak için sahte olarak sonradan eklendiğini, bu yönden de tazminat taleplerinin kabul edilemez olduğunu, bahsi geçen saç deponun müvekkili tarafından kullanılmadığı gibi davalı-karşı davacının kendi ihtiyacı için yaptırdığı trafo bedelini müvekkilinden isteyemeyeceğini belirterek karşı davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

10. Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.03.2014 tarihli, 2012/221 E., 2014/366 K. sayılı kararı ile; asıl davada davacı-karşı davalının işyeri açma ve çalışma ruhsatı olmayan bir yerde çalışmasının mümkün olmaması nedeniyle kira sözleşmesini haklı olarak feshettiği kanaatine varıldığı, bu nedenle 15.000 EURO tutarındaki teminat senedi yönünden borçsuzluğunun tespitine karar verilmesi gerektiği, karşı davada davalı-karşı davacının ek trafo yapılması için harcandığını iddia ettiği masrafların davacı-karşı davalının talebi üzerine yapıldığı ve iki ay süreyle saç deponun kullanıldığının ispatlanamadığı, dava konusu taşınmazdaki kauçuk artıklarının temizlenmesi için gerekli bedele dair talebin 18.01.2012 tarihli tutanağa unutulduğu için daha sonra ilâve edildiğinin davalı tanık beyanından anlaşıldığı, bu yönden de davanın reddi gerektiği, birleşen davada davacı-karşı davalının dava konusu taşınmazda işyeri açma ve çalışma ruhsatı alındığı takdirde muhtemel müspet ve menfi zararına dair taleplerinin yasal dayanağı bulunmadığı gerekçesiyle asıl davanın kabulüne, karşı dava ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

11. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde her iki taraf vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

12. Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 09.09.2014 tarihli ve 2014/6046 E., 2014/9464 K. sayılı kararı ile; “… 1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik olmamasına ve her ne kadar kiralananın başkasına kiralanması nedeniyle iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınamayacak ise de, kiracının kiralananı haklı nedenlerle feshetmediğinin anlaşılmasına göre temyiz eden davacı- karşı davalı vekilinin tüm, davalı- karşı davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalı- karşı davacı vekilinin 15.000 Euro bedelli teminat senedi, yoksun kalınan kira parası ve hor kullanma tazminatına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 20.05.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davalı- karşı davacı kiraya veren şirket Ankara Susuz Köyü sınırları içinde bulunan iş yeri- depoyu kauçuk deposu olarak kullanması için davacı- karşı davalı kiracıya kiralamıştır. Sözleşmenin kiralanan şeyin şimdiki durumu bölümüne göre, kiralanan “boş depo”dur. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 1. maddesinde kiracının binayı halihazır durumu itibari ile görerek ve araştırarak sağlam, noksansız ve boyalı olarak teslim aldığı, 2. maddesinde kiracının kira akdi süresince hiçbir sebeple akdi feshedemeyeceği, 3. maddesinde kiralanan yerin kauçuk deposu olarak kiralandığı, kiralananın hiçbir şekilde bu amaç dışında kullanılamayacağı, 6. maddesinde ana elektrik aboneliği mal sahibi üzerinde olduğundan elektrik kulanım bedelinin kiracılar tarafından mevcut süzme sayaçlar okunarak kullanılan elektrik oranında ödeneceği, 10. maddesinde kiracının kendi yapacağı faaliyetlerle ilgili belediyeler ve diğer resmi kuruluşlardan alınması gereken izin, ruhsat vb. izinleri kendisinin alacağı, 13. maddesinde kiralananın boyası yapılmış, tam ve noksansız, temiz olarak kiracıya teslim edildiği, binanın elektrik sisteminin yeterli ölçüde ve sağlam olarak kiracıya teslim edildiği, kiracının işletme amaçlı ilave elektrik, sıhhi tesisat işlerini ikmal edeceği ve yapılan işlerin masraflarını kendisinin karşılayacağı, tahliye halinde bu malların olduğu gibi kalacağı, 14. maddesinde kiracının kiralananı nasıl teslim almış ise, tahliyesinde aynı şekilde mal sahibinin istediği gibi boyalı, tam, noksansız ve temiz teslim edeceği 16. maddesinde kiralananın Ankara Büyükşehir Belediyesi mücavir alanı içinde ticari depo olup, kiracının belediyeden alacağı iş yeri açma ruhsatı, harçlar ve masrafların kiracıya ait olacağı, 18. maddesinde de, kiracının 15.000 Euro teminat senedi vereceği, bu teminatın kira bedelleri için olduğu, binada kullanımdan dolayı her ne hasar olursa bunların bila bedel kiracı tarafından yaptırılacağı, ödenmeyen kira ve olabilecek vergi vs. borçlarının olması durumunda, kiralananda tadilat gerekirse senedin kanuni yollarla tahsil edileceği, kiracının buna itiraz edemeyeceği, senedin iade edilmesinin ancak mal sahibine karşı akdi yükümlülüklerin tamamının karşılanması halinde mümkün olacağı kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Davacı- karşı davalı kiracı kiracılık süreci içinde keşide ettiği 09.01.2012 tarihli ihtarnamesi ile, kiralananın iskanının bulunmaması nedeniyle çalışma ruhsatı almak konusundaki başvurusunun Yenimahalle Belediyesi'nce ret edildiğini, peşi sıra belediyece iş yerinin mühürlendiğini, bu konuda idari yargıda dava açılmış ise de, mahkemenin yürütmeyi durdurma taleplerini kabul etmediğini, bu durumun maddi- manevi zararlara yol açtığını belirterek, yedi gün içinde taşınmazın iskan ruhsatının alınarak verilmesini, aksi halde sözleşmenin feshedilerek, 15.000 Euro bedelli teminat senedinin iade edilmemesi halinde menfi tespit davası açılacağını bildirmiştir. İhtarname kiraya verene 10.01.2012 tarihinde tebliğ edilmiştir. Peşi sıra kiracı kiralananı 18.01.2012 tarihli tutanakla kiraya verene teslim etmiştir. Bu hususta düzenlenen tutanakta kiraya verenin kiracının sözleşme hükümlerine aykırı davranışlarından ve kiralananı kötü kullanımından kaynaklanan hakları ve sair tüm hakları saklı kalmak kaydıyla kiralananı teslim aldığını, aynı tarihli ikinci bir tutanakta ise depo zeminin kauçuk atıklarından dolayı kirli durduğunun ve temizlenmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu tutanağın imza bölümünün altına yukarıda tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için kiracıya yedi gün süre verildiği derç edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiralananın kauçuk deposu olarak kullanılacağı ve başka bir amaçla kullanılamayacağı kararlaştırılmış olmasına karşın, kiracının burada kauçuk imalathanesi olarak faaliyette bulunmak istediği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Diğer yandan kiracı çalışma ruhsatı almak için yaptığı başvurunun taşınmazın iskan ruhsatının olmaması gerekçesi ile ret edildiğini iddia etmişse de, yine dosyadaki belgelere göre, davacının belediyeye 20.04.2011 tarihinde küşat izini verilmesi için müracaatı olup, bunun dışında kiralananın tahliye edilmesi ve kiraya veren tarafından başkasına kiralanmasından sonra 14.09.2012 ve 16.10.2012 tarihlerinde çalışma ruhsatı verilmesi hususunda başvurusu olsa da, o tarihlerde kiralanan kendisinden sonra Yetgin Ambalaj Tem. Gıda San. ve Tic. Ltd Şti.'ye kiralanıp, yeni kiracı adına 01.06.2012 tarihinde ambalaj malzemeleri deposu konusunda iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilmiş olduğundan davacı- karşı davalı kiracının talebi ret edilmiştir. Taşınmazın 20.05.2010 tarihli kira sözleşmesi ile kiralanmasına karşın kiracının iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alma konusunda tahliye tarihine kadar resmi bir başvurusu olmamıştır. Üstelik depo olarak kiraladığı yeri imalathane olarak tasarruf etmek istemiştir. Nitekim kendisinden sonraki yeni kiracı depo olarak ruhsat aldığı gibi, daha önce de aynı yer için 02.01.2006 tarihinde Full Lojistik Serv. Hiz. Tic. San. A.Ş.'ye ticari depo olarak iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilmiştir. Başka bir anlatımla, kiralananın depo olarak kullanılması için ruhsat alınmasında hukuki ve yasal bir engel bulunmamaktadır. Kiracı ise kiralananı hem kiralama amacı dışında imalathane olarak kullanmak istemiş, hem de bu konuda gerekli başvuruları yapmadan kira süresinin sona ermesinden önce sözleşmeyi feshetme yolunu seçmiştir. Bu durumda kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğinden söz edilemeyeceğinden asıl dava yönünden, kiracının akdi yükümlülüklerinin tam olarak yerine getirmemesi nedeniyle sözleşme gereği teminat olarak verilen 15.000 bedelli bono dolayısıyla borçlu olunmadığının tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Karşı davadaki kiraya verenin talepleri yönünden ise; kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kiracı kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Kiralananın 18.01.2012 tarihinde tahliye ve teslim edildiği ve karşı dava dilekçesi içeriğinden de taşınmazın yeniden 20.02.2012 tarihinde kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında kiracının kira parasından sorumluluğu tahliye tarihine ve ondan sonra da taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadardır. Mahkemece yargılama sırasında bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de, taşınmazın ne kadarlık sürede yeniden kiraya verilebileceği üzerinde durulmamıştır. Bu durumda mahkemece kiraya verilebilecek süre konusunda yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsiz olmuştur.

Diğer yandan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 256.) maddesi hükmü gereğince kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı yasanın 334. (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 266.) maddesine göre, sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumludur. Kiracının tahliyesinden sonra her ne kadar kiraya veren tarafından mahkeme aracılığı ile bir tespit yaptırılmamış ise de, 18.01.2012 tarihli tahliye tutanağında depo zemininin kauçuk atıklarından dolayı kirli durduğu belirtilmiştir. Yine her ne kadar bu husus tutanağa sonradan eklenmiş ise de, yapılan keşif sonrasında düzenlenen 10.05.2013 tarihli bilirkişi raporunda zeminde bazı zedelenmelerin varlığının belirlenmesi karşısında söz konusu hususun tutanağa sonradan eklenmesinin bir önemi bulunmamaktadır. Bunun yanı sıra taşınmazın yeni kiracı tarafından aynen kullanılıyor olması kiracının gerek sözleşme, gerek yasa hükümleri gereği kiralananı teslim aldığı şekliyle iade etmek yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Mahkemece keşfen de tespit edildiği üzere kiraya verenin hor kullanma tazminatı talebi üzerinde durularak ve gerekirse bu hususta bilirkişilerden ek rapor da alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, kauçuk atıklarının temizlenmesi hususunun tahliye tutanağına sonradan eklendiği gerekçesi ile bu konudaki talebin de reddine karar verilmesi doğru değildir…” şeklindeki gerekçeyle birleşen dava yönünden hükmün onanmasına, asıl dava ve karşı dava yönünden hükmün (davalı-karşı davacı lehine) bozulmasına karar verilmiştir.     

Direnme Kararı:

13. Mahkemenin 05.05.2015 tarihli ve 2015/528 E., 2015/790 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

14. Direnme kararının her iki taraf vekilince temyizi üzerine Hukuk Genel Kurulunun 20.12.2017 tarihli, 2017/(6)3-462 E., 2017/1879 K. sayılı kararıyla mahkemenin direnme adı altında verdiği kararın kısa kararın usul ve yasaya uygun olarak kurulmamış olması nedeniyle, usule uygun hüküm tesis edilmek üzere karar bozulmuştur.

15. Mahkemenin 04.07.2018 tarihli ve 2018/53 E., 2018/1228 K. sayılı kararı ile; Hukuk Genel Kurulunun usul bozması gerekleri yerine getirilmek suretiyle yeniden direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

16. Direnme kararı süresi içinde her iki taraf vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

17. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık;

(1) Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı nedenle feshedilip edilmediği,

(2) Karşı dava yönünden, mahkemece kira sözleşmesine konu deponun aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihin belirlenmesi yönünden yeterli inceleme yapılıp yapılmadığı

(3) Kiracının hor kullanma nedeniyle tazminat sorumluluğu bulunduğunun dosya kapsamı itibariyle kabul edilip edilemeyeceği noktalarında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

Her iki taraf vekilinin uyuşmazlık noktasına ilişkin temyiz itirazları incelendiğinde;

A- (1) Numaralı Uyuşmazlık Yönünden Yapılan İnceleme:

18. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

19. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

20. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir.

21. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

22. Kira sözleşmesine ilişkin bu kısa açıklamalardan sonra “ayıp” ve “kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu” kavramları ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.

23. Borçlar Kanunu’nda ayıp kavramının tanımına yer verilmemiş ancak ayıplı durumdan neyin anlaşılması gerektiği ifade edilmiştir. BK’nın 249. maddesine göre kira sözleşmesinde ayıp, kiralananın hukuksal durumuna, özüne ya da niteliklerine ilişkin olup, kiralananın murad edilen şekilde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut kullanım değerini önemli ölçüde azaltacak nitelikteki eksikliklerdir. Ayıp kavramı hem kiralananın kullanım amacına yönelik zarurî niteliklerin hem de vaat edilen niteliklerin eksikliğini ifade eder.

24. Kiracının sözleşmeden beklediği kullanım amacına uygun düşmeyecek tarzdaki eksiklik ya da bozukluklar, kira sözleşmesinin kiracının haklı beklentisine uygun olarak ifa edilmediğini gösterir. Bu yüzden kiraya veren, ayıplara karşı kiracının kiralananı kullanım hakkını korumalıdır.

25. Kira sözleşmesinde ayıptan sorumluluk hem kiralananın teslimi anındaki ayıpları hem de sözleşme süresince ortaya çıkan ayıpları içine alır. Ayrıca satım ve eser sözleşmelerinde yer alan maddi, ekonomik ve hukukî ayıp türleri kira sözleşmesinde de yer almakla birlikte, kira sözleşmesinde diğerlerinden farklı olarak manevi ayıp kavramına da yer verilmektedir (Kaya, Ümmühan: Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, Ankara 2014, s. 10).

26. Kiralanandaki maddi ayıp, kiralananın kırık, eksik ve bozuk olması sebebiyle kiralanandan hiç yararlanılmamasına veya daha az yararlanılmasına neden olan kiralananın fiziki yapısına ilişkin ayıplardır. Kiralananın bu şekilde teslimi veya kiralananın sözleşme süresince bu hâle gelmesi, kiracının kira sözleşmesindeki kullanma amacına tam olarak cevap verememesidir. Kiracının seçimlik haklarından onarım hakkı, maddi ayıbın söz konusu olduğu durumlarda gündeme gelir.

27. Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukukî ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır. Kiralanan işyerine ruhsat verilmemesi ya da konut veya işyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması uygulamada en çok karşılaşılan hukukî ayıp türleridir.

28. Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir.

29. Kira sözleşmesinde, kiraya verenin borcu, kiralananı kullanmaya elverişli olarak teslim etmesiyle sona ermemektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesi süresince de kiralananı kullanmaya elverişli hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ihlal edilmesiyle kiralananda sonradan meydana gelen ayıp türü ortaya çıkmaktadır.

30. Kiralanandaki ayıp açık veya gizli ayıp olabilir. Kiralananda detaylı bir incelemeye gerek duymadan, basit bir gözden geçirme ile herkes tarafından fark edilebilecek türden eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar açık ayıp olarak nitelendirilir. Sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bilmediği ve kiralananda yapacağı olağan inceleme ile fark edemeyeceği eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar gizli ayıp olarak adlandırılır.

31. Borçlar Kanunu’nun 249/III hükmünün karşıt anlamından yola çıkılarak kiraya verenin ayıplardan sorumlu olabilmesi için bu ayıpların gizli olması gerektiği kabul edilmektedir. Hükme göre; “Eğer ayıp, müstecirin yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; mucir, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine icarı feshedebilir.” Buna göre kiracının, kiracıyla birlikte yaşayanların veya işçilerin sağlığını tehlikeye düşürecek durumlar dışında, kiracı kiralananda mevcut olduğunu bildiği yahut bilmesi gerektiği ayıplara itirazda bulunmazsa daha sonra ayıp iddiasıyla kiraya verene başvuramaz (Kaya, s. 63-64).

32. Kira sözleşmesinin, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olması sebebiyle her iki tarafın da karşılıklı edimleri mevcuttur. Kiracının kira bedelini ödeme edimi, kiraya verenin, kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu şekilde bulundurmak ediminin karşılığıdır. Kiralananın ayıplı olması hâlinde ise karşılıklı olan bu edimler arasında dengesizlik ortaya çıkacak ve borç gereği gibi ifa edilmemiş olacaktır. Eş söyleyişle, kiraya verenin ayıplardan sorumlu tutulmasına ayıba karşı tekeffül borcu denilmektedir ve ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun amacı, ifa menfaatini korumaktır.

33. Kira sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü, asıl edim yükünün kapsamına dahildir. Yani, sözleşmeden beklenen amaca uygun kullanımı engelleyen veya imkânsız kılan yada kiralanan şeyin kullanımını güçleştirecek şekilde davranmak ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu doğurur.

34. Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcu, sözleşmesel nitelikli bir borç ilişkisinden değil, kanundan doğan bir borçtur. Kiraya veren kiralanana ilişkin bir nitelik bildirmese ya da kiralananın ayıpsız olduğunu vaat etmese bile, kiraya verenin kanundan doğan sorumluluğu mevcuttur. Hatta kiraya verenin, nitelik bildirdiği durumlarda bile ayıba karşı tekeffül sorumluluğu kanundan kaynaklanmaktadır.

35. Yukarıda da belirtildiği üzere BK’nın 249/III maddesine göre, gerek teslim sırasında mevcut gerekse kullanım sırasında ortaya çıkan ayıp, kiracının kendisiyle birlikte yaşayanların veya işçilerin sağlığı için ciddi bir tehlike oluşturmaktaysa, kiracı bu tehlikeyi sözleşme kurulurken bilse veya fesih hakkından feragat etse bile sözleşmeyi feshedebilir .

36. Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun şartlarının gerçekleşmesi hâlinde kiracının, ayıbın giderilmesini talep etme, kira parasının indirilmesini isteme, sözleşmeden dönme/fesih hakları yanında tazminat talep etme hakkı da bulunmaktadır (Zevkliler Aydın/Havutçu Ayşe: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2007. s. 198; Altaş Hüseyin: Hasılat ve Şirket Kirası, Ankara 2009, s. 60-61).

37. Kiraya veren, sözleşmedeki amacı karşılamayan her türlü ayıptan sorumludur. Bununla birlikte, kiracı tacir ise, ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorundadır [6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6762 sayılı TTK) m. 20/2, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6102 sayılı TTK) m. 18/2]. Tacir, ticarî işletmesini ilgilendiren hususlarda sözleşme yaparken ve bu sözleşmeler gereğince meydana gelen borçlarını ifa ederken, bu yükümlülüğe uygun davranması gerekmektedir. Kiracı tacirse, onun basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinin, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmesi gerekecektir. 6762 sayılı TTK’nın 20/2. maddesi hükmünün göz ardı edilmesi mümkün değildir.

38. Basiretli davranma yükümlülüğü (6762 sayılı TTK m. 20/2), dürüstlük kuralının [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 2] objektif ölçü getirilmiş özel bir biçimidir. Basiretli davranma yükümlülüğünün, objektif bir ölçü getirdiği kabul edildiğinden, tacir kiracının ayıbı ileri sürmesi güçleşmektedir (Üçer, Mehmet/ Meriç, Nedim: Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı, DÜHFD, Sayı 41, Yıl 2019, s. 407).

39. Kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmelidir. Tacir, normal kişilerin ileri sürebileceği savunmalardan yararlanamayacak ve gelişi güzel bir şekilde, haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken, bazı hususları bilmediğini iddia edemeyecek ya da gerekli tüm özeni gösterseydi bile, farkına varamayacağını ileri süremeyecektir. Basiretli davranma yükümlülüğü, tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerine inhisar eder. Tacirin uzmanlığı, faaliyet alanına ilişkin olmalıdır. Örneğin bir fabrika işletmek üzere kira sözleşmesi yapan kiracı tacirin, kiraladığı yer ile ilgili basiretli tacir gibi davranması zorunludur.

40. Kiracının tacir olduğu kira sözleşmelerinde, şüphesiz kiraya verenin kiralan yeri sözleşmedeki amaçlara uygun bir biçimde teslim etme ve sözleşme süresince öyle bulundurma sorumluluğunu ve yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte, kiraya verenin sorumluluğu, kiracı tacirin kendi sorumluluklarından kaçınmasının bir yolu ve aracı olarak kullanılamaz. Başka bir ifadeyle, tacir basiretli davranmalı ve kiraya verenin Kanun’dan kaynaklanan ayıptan sorumluluğunu, kendi sorumluluklarından kurtuluş çaresi hâline dönüştürmemelidir. Ayrıca, kiralanan yerdeki özellikle hukukî ayıbın, tacirin faaliyet alanı ile ilgili olduğu durumlarda, tacir yine sorumlu tutulmalıdır. Özellikle kiralanandaki hukukî ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü katı bir şekilde uygulanmalıdır.

41. Örneğin, tekstil işleriyle uğraşan bir tacir, kiraladığı bir fabrika için, belediyenin tekstil boyama işi için çevre sağlığı gerekçesiyle, o muhitte ruhsat verip vermeyeceğini araştırmak ve hatta yerleşim yerine yakınlığı itibariyle bilmek zorundadır. Bu durum, doğrudan onun faaliyet alanıyla ilgilidir. Kiraladığı böyle bir yer için müracaat edip, gerekli izin ve ruhsatı alamayan tacir kiracının, bu durumda hukukî ayıp olduğunu ileri sürmesi ve sözleşmeyi sonlandırmak istemesi, genelde dürüstlük kuralına, özelde ise basiretli davranma yükümlülüğüne uymayacaktır. Bu gibi durumlarda, ayıp, tacirin faaliyet alanı ile ilgilidir (Üçer/Meriç, s. 427-428).

42. Kiracının tacir olduğu durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü, ona objektif bir özen yükümlülüğü getirmek suretiyle, kolaylıkla sorumluluklarından kaçınabilmesinin önüne set çekmektedir. O hâlde, kiracının sözleşmeyi feshetme amacının, kiralanan maldaki ayıpları gerekçe yapmak veya sözleşmesel edimlerinden kurtulmanın bir vesilesi hâline getirmek olduğunun anlaşıldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü sebebiyle, kiracının istemlerinin reddi gerekecektir (Üçer/Meriç, s. 435).

43. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 09.11.2021 tarihli, 2017/(6)3-985 E., 2021/1368 K. sayılı kararında da aynı yöne işaret edilmiştir.

44. Konuya ilişkin hüküm ve kuralların ortaya konulmasından sonra uyuşmazlığın çözümü için taraflar arasındaki sözleşme hükümleriyle ihtilafın ortaya çıkışına ilişkin sürecin açıklanması gerekir.

45. Taraflar arasında 20.05.2010 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış olup sözleşmede kiralanan yerin cinsi “işyeri-depo” olarak açıklanmış ve kiracının bu yeri kauçuk deposu olarak kullanacağı hüküm altına alınmıştır. Sözleşme şartlarının 3. maddesinde beş yıl içerisinde kiracının hiçbir sebeple sözleşmeyi feshedemeyeceği, 10. maddesinde ise kiracının yapacağı faaliyetlerle ilgili belediyeler ve diğer resmî kuruluşlardan alınması gerekli izin ve ruhsatların kendisi alınacağı da açıkça kararlaştırılmıştır.

46. Sözleşmede açıkça depo olarak kullanılacağı belirtilen bu yer davacı kiracıya teslim edilmiş ve kullanılmaya başlanmıştır. Bu yerin iskan alınamayacak nitelikte bir yer olduğu da sözleşmenin en başında taraflarca bilinebilecek durumdadır.

47. Aradan yaklaşık bir yıl geçtikten sonra 13.04.2011 tarihinde kiracı hakkında işyeri açma izin ve ruhsatı olmaksızın söz konusu deponun işyeri olarak kullanıldığını tespit eden tutanağı müteakip Encümen Kararıyla idari para cezası uygulanana kadar davacı kiracının deponun sözleşmeye uygun vasıfta olmadığı yönünde bir itirazı olmamıştır. Bu aşamadan sonra kiracı Belediyeye başvurarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı talebinde bulunulmuş ancak ilçe belediyesi 22.05.2011 tarihli yazıyla deponun kentsel dönüşüm alanı içerisinde bulunması nedeniyle uygulamanın büyükşehir belediyesinin yetkisinde olduğu, talebin bu sebeple değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir. Nitekim söz konusu idari para cezasının iptali istemiyle idare mahkemesine açılan davada belediyenin verdiği cevaptan da bu yerin henüz imar planı dahi yapılmamış bir alanda yer aldığı, davalı- karşı davacı kiraya verenin dosyaya sunduğu delillerden ise aynı yerin yalnızca depo olarak kullanılması hâlinde belediyenin ruhsat verdiği de başka firmalara verilen işyeri açma ve çalışma ruhsatı örneklerinden anlaşılmaktadır.

48. Davacı kiracı 09.01.2012 tarihli ihtarnameyle iskan alınması yükümlülüğünün kiraya verene ait olduğu, yedi gün içerisinde iskan alınarak tarafına verilmediği takdirde müspet ve menfi tüm zararların giderilmesi için yasal haklarının kullanılacağını ihtar ettiği davalıya 18.01.2012 tarihinde kiralananı teslim etmiştir.

49. Yapılan açıklamalar ışığında uyuşmazlık değerlendirildiğinde; kiralanan yerin iskan alınması mümkün olmayan bir alanda yer aldığı, sözleşmenin yalnızca ticari depo olarak kullanılmak üzere imzalandığı ve kiraya verenin de bu amaca uygun şekilde depoyu teslim ettiği açıktır. Davacı kiracı sözleşmeden farklı şekilde depoyu kullanmak istediği için (yine alınmasının kendi sorumluluğunda olduğu açıkça sözleşmede de yazılı bulunan) izin ve ruhsatları alamamış olduğuna göre; iskân ruhsatı alınmadığının ileri sürülmesi ve bunun fesih sebebi olarak gösterilmesi tacir olan ve basiretli davranma yükümlülüğü bulunan kiracının sözleşmesel edimlerinden kurtulmanın bir vesilesi hâline getirilmesi anlamındadır. Davacı kiracı basiretli bir tacir olarak kendi yükümlülüklerini yerine getirmediğinden sözleşmeyle belirlenen sorumluluklarından kolaylıkla kaçınamaz. Bu nedenle, kira sözleşmesinin davacı tarafından haklı olarak feshedildiğinden söz edilemez. 

50. Özel Daire bozma kararında da aynı hususa işaret edilmiş olup Mahkemece bu yöne uymak gerekirken aksi değerlendirmeyle feshin haklı olduğunun kabulü hatalıdır.

B- (2) Numaralı Uyuşmazlık Yönünden Yapılan İnceleme:

51. Kiracının kira sözleşmesini süresinden önce feshinin haklı nedene dayanmadığının bu şekilde tespitinden sonra, karşı dava yönünden, mahkemece kira sözleşmesine konu deponun aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihin belirlenmesi yönünden yeterli inceleme yapıp yapmadığı hususunun çözümlenebilmesi için öncelikle kısaca bu istemin hukukî niteliği üzerinde durulması faydalı olacaktır.

52. Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, BK’nın 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

53. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin, kira tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması hâlinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verene bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

54. Eğer, kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiraya verene bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde ve bildirim tarihinde son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dâhil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

55. Bir davada, kiralananın hangi tarihte tahliye edilmiş olduğu bu ilkeler çerçevesinde saptandıktan sonra, yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, mahkemece yapılması gereken iş; sözleşmede bir hüküm varsa ona göre hareket edilmesi, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa kiracının sadece, tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarih arasındaki dönem (başka bir anlatımla yeniden kiralama için gereken makul süre) için kira bedelinden sorumlu tutulabileceğinin gözden uzak tutulmaması ve bilirkişi incelemesiyle belirlenecek makul süreyle sınırlı olarak kiracının sorumluluğuna hükmedilmesidir (Hukuk Genel Kurulunun 07.12.2021 tarihli, 2017/(6)3-1544 E., 2021/1592 K. sayılı kararı).

56. Bu yöndeki taleplerde ilke bu olmakla birlikte; somut olayda kiralanan 18.01.2012 tarihinde tahliye edilmiş olup, kiralananın da yeniden kiraya verdiği tarihin 20.02.2012 olduğu karşı dava dilekçesi içeriğinden açıkça anlaşılmaktadır. Karşı davada davacı mahrum kaldığı kira dönemini 20.01.2012-20.02.2012 olarak belirlemiş olup yalnızca bu döneme ilişkin kira bedelinin kiracıdan tahsilini talep etmiştir. Sözleşmeyi haksız fesheden davacı-karşı davalı kiracının taşınmazın yeniden kiraya verildiği bu tarihe kadarki kira bedelinden sorumlu tutulacağı, mahkemenin taleple bağlı olduğu da açıktır.

57. Dolayısıyla Özel Daire bozma kararında belirtilen şekilde kiralananın yeniden kiraya verilebileceği sürenin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

C- (3) Numaralı Uyuşmazlık Yönünden Yapılan İnceleme:

58. Kiracının hor kullanma nedeniyle tazminat sorumluluğu bulunup bulunmadığının tespiti için öncelikle bu talebin hukukî dayanak ve mahiyetine değinilmeli, sonrasında davacı-karşı davalının bu yönden sorumluluğunun dosya kapsamı itibariyle mevcut olup olmadığı tartışılmalıdır.

59. Kira sözleşmesinde kiracının en önemli borçlarından biri kiralananı geri verme borcudur. Kiracı, kira sözleşmesinin bitiminde, kira sözleşmesi dolayısıyla teslim almış olduğu kiralananı geri vermekle yükümlüdür. Kiracı bu borcunu taraflar arasında anlaşıldığı biçimde yerine getirmelidir.

60. Borçlar Kanunu’nun 266. maddesinde konu “Müstecir, mecuru ne halde tesellüm etmiş ise icarın hitamında o halde ve mahalli adete tevfikan geri vermekle mükelleftir.

Müstecir, akit mucibince etmiş olduğu intifa sebebiyle husule gelen eskilik yahut değişiklikten mesul değildir.

Müstecirin mecuru iyi bir halde tesellüm etmiş olduğu, asıldır” şeklinde düzenlenmiştir.

61. Buna göre kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermelidir. Kiralananın alındığı hâliyle geri verilmemesinden zarar gören kiraya veren, kiracının kusurlu olması koşuluyla ondan tazminat talep edebilir. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralanan da meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK 334/1). Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin antlaşmalar geçersizdir (TBK 334/2).

62. Somut olayda taraflar arasındaki kira sözleşmesinde boya ve badanalı, temiz ve eksiksiz şekilde kiracıya bırakıldığı belirtilmiş, kiracı ise taşınmazı 18.01.2012 tarihli tutanakla kiraya verene teslim etmiş olup tutanakta “Depo zemini kauçuk açtıklarından dolayı kirli bulunmaktadır. Temizlenmesi gerekmektedir” şeklinde açıklama bulunmaktadır. Davalı-karşı davacı elinde yer alan teslim tutanağı suretinde bu eksikliklerin giderilmesi için kiracıya yedi gün süre verildiği yazılı ise de imzalar altında yer alan bu açıklamada kiracının parafı yahut imzası bulunmamaktadır. Ne var ki kiracı da temizlik yapılarak taşınmazın teslim edildiği iddiasını dosya kapsamı itibariyle ispatlayamamıştır.

63. Mahkemece yapılan keşifte depo zemininde zedelenmeler tespit edilmiş ise de teslim tutanağında ve karşı dava dilekçesinde zeminin hasarlı/zedelenmiş olduğuna ilişkin hiçbir ifade yer almadığından davacı-karşı davalının ancak kiralananın tahliye sırasında temiz bırakılması borcunu ifa etmemesi nedeniyle yapılacak harcama kadar tazmin borcunun bulunduğu açıktır.

64. Bu durumda mahkemece bu yön üzerinde durulmaksızın direnme kararı verilmesinde de isabet bulunmamaktadır.

65. Tüm uyuşmazlık noktaları yönünden yapılan tespit ve açıklamalar ışığında taraf itirazları irdelendiğinde; davalı-karşı davacı kiraya veren vekilinin feshin haksız olduğuna ve hor kullanma tazminatına ilişkin ilişkin temyiz itirazları haklı ve yerindeyken, davacı-karşı davalı kiracı vekilinin yargılama sürecinde kesinleşen birleşen dava ile ilgili temyiz itirazlarının incelenme olanağı bulunmadığı gibi fesih haksız olduğundan kötü niyet tazminatına ilişkin temyiz itirazları da kabul edilemez.

66. Hâl böyle olunca, direnme kararının yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı davalı-karşı davacı kiraya veren lehine bozulması gerekmiştir.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacı- karşı davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının REDDİNE,

Davalı-karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440/III-2. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 29.03.2022 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.

AYNI YÖNDE KARAR:

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2022/(6)3-404
KARAR NO   : 2022/1155

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                  : İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                            : 03/11/2015
NUMARASI                     : 2015/663 - 2015/739
DAVACI-KARŞI DAVALI : T. Sağlık Hizmetleri Ltd. Şti. vekili Av. G.K.
DAVALI-KARŞI DAVACI : B.Ö. vekili Av. A.H.B.

1. Taraflar arasındaki asıl davada “maddi tazminat”, karşı davada “kira alacağı” isteminden dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne ilişkin karar davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Asıl Davada Davacı İstemi:

4. Davacı vekili; farklı branştan doktorların bir arada çalışacağı muayenehane olarak kullanılmak üzere müvekkilinin davalıya ait taşınmazı 15.09.2012 tarihli sözleşmeyle kiraladığını, Sağlık Bakanlığının Muayenehane Yönetmeliği’ne göre ruhsat alınabilmesi için bazı koşulların arandığını, müvekkilinin de bu doğrultuda binanın depreme uygun olup olmadığını davalıdan sorduğunda binanın depreme dayanıklı olduğuna dair raporların bulunduğu ve kendisine verileceği cevabını aldığını, binada beton yangın merdiveni olması nedeniyle yangın tedbirleri yönünden herhangi bir sorun yaşanmayacağını düşünen müvekkilinin ruhsat için başvurduğunda İtfaiye Daire Başkanlığının acil çıkış kapıları ve yön levhaları gibi birtakım eksiklikler tespit ederek uygunluk raporunu vermediğini, davalının yangın çıkış kapısının olduğu yeri bir başka kiracısına tahsis etmesi nedeniyle yangın çıkış kapısının kapalı durumda olduğunu, bu eksikliklerin giderilmesi istenmiş ise de menfi yanıt alındığını, müvekkilinin kendi çabalarıyla gereken uygunluk raporlarını almaya çalıştığını ancak binanın depreme uygunluğuna ilişkin raporun idarece kabul edilmediğini, binanın statik projesi incelettirildiğinde depreme dayanıksız olduğunun tespit edildiğini, aynı binada birden fazla doktorun muayenehanesinin bulunduğunu ve kendileriyle ilgili işlemlerde bu sorunlar yaşanınca İl Sağlık Müdürlüğünün diğer muayenehanelere de uygunluk belgesi düzenlenene kadar faaliyette bulunulmamasını ihtar ettiğini, davalının açıkça tüm kiracıları kandırması nedeniyle muayenehanelerin kaçak duruma düştüğünü, eksik işlem ve evrakın tamamlanması yönünde gönderilen 13.06.2013 tarihli ihtarı keşide eden müvekkilinin bu ihtardan sonuç alamayınca tespit dosyası ile hâlihazır durumu tespit ettirip kira sözleşmesini 05.07.2013 tarihli ihtarla feshettiğini, kira sözleşmesinde kiralananın kullanımı için herhangi bir engel bulunmadığı belirtilmesine rağmen davalının üzerine düşen edimleri ifa etmemesi nedeniyle müvekkilinin maddi manevi zarara uğradığını, muayenehane olarak kullanılabilmesi için yapılan ve tespit dosyasında belirlenen 61.289,96 TL harcama yanında, inşaatı yapan kişilere 102.827,80 TL, emlak komisyoncusuna ise 11.800 TL ödendiğini, tüm bu harcamalara rağmen ruhsat alınamaması nedeniyle yapılan tadilat yerinde bırakılarak kiralananın teslimi edilmek durumunda kalındığını, sözleşmenin haklı feshine sebep olan davalının müvekkili aleyhine sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek tespit vb. masraflarla birlikte toplam 175.917,80 TL maddi zararın davalıdan faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı ve Karşı Dava:

5. Davalı vekili; davacı şirket yetkilisinin kira sözleşmesine konu yeri sözleşme imzalanmadan önce gezip gördüğünü, muayenehane olarak kullanıma elverişli olup olmadığını ayrıntılı şekilde araştırmak istediğini söyleyerek sözleşmenin imzalanması için iki kez süre talep ettiğini, bu süreçte gerekli araştırmaları bizzat yapan davacının binanın depreme uygunluğu konusunda rapor aldığını, hatta İlçe Sağlık Müdürlüğünden görevli memur getirerek daireyi gezdirdiğini ve bu kişilerin de dairenin muayenehane olmaya elverişli olduğunu belirttiğini, kira sözleşmesinin bu süreç tamamlandığında imzalandığını, ancak sonrasında davacının itfaiye raporunun alınması için birtakım eksikliklerin giderilmesi gerektiğini yazı ile bildirdiğini, müvekkilinin talepte bahsi geçen hususların zaten binada mevcut olduğunu yazı altına düşülen şerhle açıkladığını, bu konuda diğer muayenehanelerin uygunluk raporları olduğu gibi itfaiyeden verilen 17.06.2013 tarihli raporla da uygunluk durumunun tespit edildiğini, müvekkilinin karşı tarafı hiçbir zaman yanıltmadığını, davacının kiralananı bırakıp gitmek istemesinin gerçek sebebinin ise bambaşka olduğunu; beş altı doktorla çalışmayı planlıyorken bazı doktorlarla anlaşma sağlayamadığı için kiralananın boşaltılmak istendiğini, tahliyeyle birlikte bakiye kiraları ödememek isteyen davacının gerçek dışı isnatlarla bu yola başvurduğunu, tespit dosyası raporunun kendilerine tebliğ edilmediğini, kiralanandaki büro eşyası ve klima gibi malların bedeli istenmiş ise de davacının tahliye sırasında bu malların bir kısmını götürüp bir kısmını harap hâlde bıraktığını, harcama faturalarının da gerçeği yansıtmadığını, masraf yapılmış olsa dahi bu bedelin istenemeyeceğini, davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

6. Karşı dava ile; sözleşmeyi süresinden önce ve haksız şekilde fesheden davacının 12.07.2013 tarihinde taşınmazı tahliye etmesine rağmen Temmuz ayı ve sözleşme gereğince ödenmesi gereken üç aylık kira bedelini ödemediği ileri sürülerek toplam 34.000 TL kira borcunun davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesi talep edilmiştir.

Karşı Davaya Cevap:

7. Davacı-karşı davalı vekili; feshin haklı nedene dayandığını belirterek karşı davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

8. İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesinin 23.09.2014 tarihli, 2013/679 E., 2014/654 K. sayılı kararı ile; asıl davada kiralananın sözleşmedeki kullanım amacına uygun olmadığı iddia olunmuş ise de, sözleşmeden hemen sonra davacı firma doktorlarından Mustafa Tercan’ın talebi ile binanın muayenehane olarak kullanılmasında herhangi bir sakınca olmadığının belirlendiği, Sağlık Bakanlığı Tedavi Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 2011/55 sayılı genelgesi çerçevesinde kullanım performans düzeyinin sağlandığına dair raporun alındığı, dosyada bulunan muayenehane ruhsat suretlerinde binanın üç katında hâlen fiilen çalışan doktorların bulunduğu ve binanın deprem yüklerine karşı 6 Mart 2007 tarihli, 26454 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Deprem Bölgelerine Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik koşullarına uygun olduğuna dair mühendislik firmalarınca verilmiş raporların olduğu, binanın giriş katında yangına karşı korunmasına ilişkin davalı tarafından gerekli önlemlerin alındığı ve buna dair İstanbul Belediyesi Belediye İtfaiye Destek Hizmetleri Müdürlüğünün 17.06.2013 tarihli, 116942 sayılı yazılarının mevcut bulunduğu, yangın merdivenlerinden sokağa çıkılabildiği, dolayısıyla dosya kapsamı itibarıyla davacı tarafın iddia ettiği gibi binanın deprem ve yangın risklerine karşı korumasız olduğu kanaatinin oluşmadığı, bu nedenle davacı tarafından yapılan fesih işleminin “geçersiz” olduğu sonucuna varıldığı, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin 8. maddesi gereği davacının yaptığı tadilatların almaksızın kiralananı terk edeceği kararlaştırıldığından tadilatlara ilişkin talebin de kabul edilemeyeceği, kiralananın erken tahliyesi nedeniyle ödenmeyen Temmuz 2013 kira bedeli ile yeni bir kiracıya verilmesi hâlinde makul süre olarak üç ay bedelsiz kalacağı düşüncesi ile dört aylık kira bedeli toplamının davacı-karşı davalı kiracıdan tahsil edilmesi gerektiği gerekçesiyle asıl davanın reddi, karşı davanın kabulüne karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

9. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-karşı davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

10. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 02.06.2015 tarihli ve 2015/3006 E., 2015/5316 K. sayılı kararı ile; “… 1- Davacı-karşı davalının asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi hükmü ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249/1 maddesi ) gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya verenin sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir.

Dava konusu olayda uyuşmazlık, davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olup olmadığı ve feshe bağlı taleplerin kabule şayan olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Davacı, kiraya verene keşide ettiği 13.06.2013 tarihli ihtarla yangına ve depreme uygunluk belgelerini tamamlaması için süre vermiş, müteakiben keşide ettiği 05.07.2013 tarihli noter ihtarı ile sözleşmeyi tek yanlı olarak feshetmiştir. Davacı sözleşmenin feshini kiralananın deprem ve yangına uygunluk raporu olmamasına ve bu nedenle çalışan doktorların muayenehane uygunluk belgesi alamaması olgusuna dayandırmıştır. İtfaiye Müdürlüğünün 17.06.2013 tarihli yazısı ile yangına karşı gerekli koruyucu önlemlerin alındığını ve yeterli olduğu bildirilmiş ise de; İstanbul İl Sağlık Müdürlüğü'nün İlçe Sağlık Mdürülüğüne hitaben gönderdiği 06.03.2013 tarihli Dr. Mustafa Tercan'ın muayenehane açma talebine verilen cevapta Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nün 15.02.2013 tarihli depreme dayanıklılık raporunda muayenehanelerin bulunduğu binada tespit edilen eksikliklerin tamamlanması gerektiği belirtildiğinden Özel Sağlık Kuruluşları Hakkında Yönetmeliğin İlgili Hükümleri çerçevesinde sözkonusu binaya ait Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünce uygun olduğunu belirtir depreme dayanıklılık raporunun gönderilmesi halinde muayehane uygunluk belgesi alma talebinin değerlendirileceği belirtilmiş ancak davalı kiraya veren tarafından İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünce uygun bulunan ilgili mevzuata göre alınmış depreme uygunluk raporu ibraz edilememiştir. TBK.nun 301. maddesi gereğince kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Davaya konu kiralananın bulunduğu binanın depreme uygunluk raporunun bulunmadığı açıktır. Davalının kiralanan kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi ve kira sözleşmesi akdedilirken bu ayıbı davacı kiracının bilgisine sunmuş olması gerekir. Zira taraflar sözleşmenin kurulması sırasında birbirine tam ve doğru bilgi vermek zorundadırlar. Kiraya arz edilen bir yapının yasal mevzuata uygun şekilde alınmış depreme dayanıklılık raporunun bulunması asıl olup, yanlış görünüm vermek veya kiralanandaki kusur ve ayıplar hakkında bilgilendirme yükümlüğünü ihlal etmek sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Bu nedenle feshin davacı kiracı yönünden haklı gerekçeye dayandığının kabulü gerekir. Mahkemece davacının taleplerinin, sözleşmenin haklı nedenle feshi hükümlerine göre değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

2- Davacı-karşı davalı vekilinin karşı davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 11. maddesinde kiracının 3 ay önceden kiralayana noterden yazılı olarak ihbar etmek ve 30 aylık kirayı peşin ödemek koşuluyla sözleşmeyi sona ermesinden evvel teminatsız ve tek taraflı olarak fesih edilebileceği kararlaştırılmıştır. Mahkemece bu düzenleme esas alınarak davacı kiracının Temmuz 2013 ve makul süre olarak belirlenen üç aylık kira bedelinden sorumlu olduğuna karar verilmiş ise de; Kiracı kira sözleşmesini haklı sebeple fesih ettiğine göre ancak tahliye tarihine kadar olan kira bedelinden sorumludur. Mahkemece davalı-karşı davacı lehine kiralananın tahliye edildiği tarihe kadar olan kira alacağına hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

11. Mahkemenin 03.11.2015 tarihli ve 2015/663 E., 2015/739 K. sayılı kararı ile önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

12. Direnme kararı süresi içinde davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

13. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olay bakımından kiracının kira sözleşmesini feshinin haklı nedene dayalı olduğunun kabul edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

14. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

15. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (Türk Hukuk Lûgatı: Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C.1, s.694).

16. Başka bir anlatımla; kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir.

17. İki tarafa borç yükleyen kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır.

18. Kiraya verenin teslim borcu yürürlük tarihi itibariye somut olayda uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 301. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:

 “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”

19. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 249. maddesinde ise aynı husus “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir” şeklinde yer almaktadır.

20. Kiralananın “sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli” olmaması hâli karşımıza “ayıp” kavramını çıkarır. Bu noktada kira sözleşmeleri bağlamında ayıp konusuna değinmekte fayda vardır.

21. Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim ayıp olarak değerlendirilmektedir. Kira konusunun “ayıpsız teslimi”nden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla imzalamışsa kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir. Sözleşmenin yapılmasında güdülen kullanım amacının tayininde kiralananın tahsis şekli, mahalli örf, kiraya verenin tek taraflı olarak temin ettiği nitelikler göz önüne alınır.

22. Kiracının sözleşmeden beklediği kullanım amacına uygun düşmeyecek tarzdaki eksiklik ya da bozukluklar, kira sözleşmesinin kiracının haklı beklentisine uygun olarak ifa edilmediğini gösterir. Bu durum karşılıklı edim dengesini bozar ve kiracının kiralananı kullanım hakkının korunabilmesi için kiraya verenin ayıplardan sorumluluğunu doğurur.

23. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu TBK’nın 304 ve devam maddelerinde düzenlenmiştir. BK’daki bu sorumluluğua ilişkin düzenlemeden farklı olarak TBK kiraya verenin kiralananının tesliminden önceki ayıplarından sorumluluğu (m. 304) ile kiralananın tesliminden sonraki ayıplarından sorumluluğunu (m. 305), iki ayrı maddede düzenleme konusu yapmış ve kiralananın teslimi anında mevcut olan ayıplar konusunda da ayıbın “önemli” olup olmamasına göre ayrıma gitmiştir.

24. Anılan 304. madde hükmüne göre; “Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.”

25. Mülga Borçlar Kanunu’nda ayıp kavramının açık tanımına yer verilmemiş ancak ayıplı durumdan neyin anlaşılması gerektiği ifade edilmiştir. Buna göre kira sözleşmesinde ayıp, kiralananın hukuksal durumuna, özüne ya da niteliklerine ilişkin olup, kiralananın amaçlanan şekilde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut kullanım değerini önemli ölçüde azaltacak nitelikteki eksikliklerdir. Ayıp kavramı hem kiralananın kullanım amacına yönelik zarurî niteliklerin hem de vaat edilen niteliklerin eksikliğini ifade eder.

26. Kira sözleşmesinde ayıptan sorumluluk hem kiralananın teslimi anındaki ayıpları hem de sözleşme süresince ortaya çıkan ayıpları içine alır. Ayrıca satım ve eser sözleşmelerinde yer alan maddi, ekonomik ve hukukî ayıp türleri kira sözleşmesinde de yer almakla birlikte, kira sözleşmesinde diğerlerinden farklı olarak manevi ayıp kavramına da yer verilmektedir (Kaya, Ümmühan: Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, Ankara 2014, s. 10).

27. Kiralanandaki maddi ayıp, kiralananın kırık, eksik ve bozuk olması sebebiyle kiralanandan hiç yararlanılmamasına veya daha az yararlanılmasına neden olan kiralananın fiziki yapısına ilişkin ayıplardır. Kiralananın bu şekilde teslimi veya kiralananın sözleşme süresince bu hâle gelmesi, kiracının kira sözleşmesindeki kullanma amacına tam olarak cevap verememesidir. Kiracının seçimlik haklarından onarım hakkı, maddi ayıbın söz konusu olduğu durumlarda gündeme gelir.

28. Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukukî ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır. Kiralanan işyerine ruhsat verilmemesi ya da konut veya işyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması uygulamada en çok karşılaşılan hukukî ayıp türleridir.

29. Kiralanandaki ayıp açık veya gizli ayıp olabilir. Kiralananda detaylı bir incelemeye gerek duymadan, basit bir gözden geçirme ile herkes tarafından fark edilebilecek türden eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar açık ayıp olarak nitelendirilir. Sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bilmediği ve kiralananda yapacağı olağan inceleme ile fark edemeyeceği eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar gizli ayıp olarak adlandırılır.

30. Kira sözleşmesi sürekli borç doğuran bir sözleşme niteliği taşıyıp kiraya verenin kiralanını teslim borcu yukarıda da değinildiği üzere bir defalık yani ani edim niteliğinde olmadığından kanun koyucu TBK’nın 304. maddesinin birinci fıkrasında, kiracının duruma göre, 304 ve devam maddelerinde düzenlenen ayıptan sorumluluğa veya aynı Kanun’un 123 ilâ 126. maddelerinde düzenlenen temerrüde ilişkin hükümlerden yararlanabileceğini kabul etmektedir.

Her iki durumda da, kiracı sözleşme ilişkisini ortadan kaldırma hakkına sahiptir. Ancak, kiracı bu hakkını kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna dayanarak kullanırsa, sözleşmenin feshi; borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere dayanarak kullandığı takdirde, sözleşmeden dönme söz konusu olacaktır.

31. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. (TBK, m.305)

 32. Bunun yanı sıra kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir (TBK, m.306).

33. Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir (TBK, m.307).

34. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü (TBK, m. 308) ise de; kiraya verenin sorumluluğunun tayininde bir hususun gözden kaçırılmaması gerekir: Eğer kiracı kiralananı sözleşmenin imzalanmasından önce gezmiş veya muayene etmişse, kiralananın o andaki durumunu kullanmaya elverişli olarak kabul etmiş sayılır. Kiracı kiralananda sonradan meydana çıkan gizli ayıpları da derhâl kiralayana haber vermelidir; aksi takdirde, üstelik kirayı da ihtirazî kayıt ileri sürmeksizin ödemişse ayıba karşı tekeffülden doğan haklarından feragat ettiği kabul edilmelidir. Burada şu noktayı belirtmek yerinde olur; BK kira bahsinde, satımdan farklı olarak, kiracının ayıba karşı tekeffülden doğan haklarını muayene ve ihbar külfetlerinin verine getirilmesi şartına bağlayan açık bir hüküm taşımamaktadır. Bu fark, biraz da kiranın sürekli edim içeren bir sözleşme niteliği taşımasıyla açıklanmakta, bu nedenle de kiracının sözleşme süresi boyunca ortaya çıkan ayıpları ileri sürebileceği kabul edilmektedir. Ancak ayıp meydana çıkınca, kiracı sözleşmenin sonuna kadar bekleyip, o zaman bu yüzden bir tazminat isteyememelidir (Tandoğan, Halûk: Borçlar Hukuku-Özel Borç İlişkileri, İstanbul 2008, C.1, s. 114 vd.).

35. Yine, kiracının tacir olduğu durumlarda kiraya verenin sorumluluğunun takdir ve tayininde kiracının ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorunda olduğu da göz ardı edilemez [6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6762 sayılı TTK) m. 20/2, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6102 sayılı TTK) m. 18/2]. Tacir, ticarî işletmesini ilgilendiren hususlarda sözleşme yaparken ve bu sözleşmeler gereğince meydana gelen borçlarını ifa ederken, bu yükümlülüğe uygun davranması gerekmektedir. Kiracı tacirse, onun basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinin, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmesi gerekecektir.

36. Basiretli davranma yükümlülüğü, dürüstlük kuralının [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 2] objektif ölçü getirilmiş özel bir biçimidir. Basiretli davranma yükümlülüğünün, objektif bir ölçü getirdiği kabul edildiğinden, tacir kiracının ayıbı ileri sürmesi güçleşmektedir (Üçer, Mehmet/Meriç, Nedim: Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı, DÜHFD, Sayı 41, Yıl 2019, s. 407).

37. Bu çerçevede yapılacak değerlendirmede kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmesi önem taşır. Tacir, tacir olmayan kişilerin ileri sürebileceği savunmalardan yararlanamayacak ve gelişi güzel bir şekilde, haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken, bazı hususları bilmediğini iddia edemeyecek ya da gerekli tüm özeni gösterseydi bile, farkına varamayacağını ileri süremeyecektir. Basiretli davranma yükümlülüğü, tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerine inhisar eder.

38. Elbette kiracının tacir olması kiraya verenin kiralan yeri sözleşmedeki amaçlara uygun bir biçimde teslim etme ve sözleşme süresince öyle bulundurma sorumluluğunu ve yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ne var ki, kiraya verenin bu sorumluluğu da kiracı tacirin kendi sorumluluklarından kaçınmasının bir yolu ve aracı olarak kullanılamaz. Başka bir ifadeyle, tacir basiretli davranmalı ve kiraya verenin Kanun’dan kaynaklanan ayıptan sorumluluğunu, kendi sorumluluklarından kurtuluş çaresi hâline dönüştürmemelidir. Ayrıca, kiralanan yerdeki özellikle hukukî ayıbın, tacirin faaliyet alanı ile ilgili olduğu durumlarda, tacir yine sorumlu tutulmalıdır. Özellikle kiralanandaki hukukî ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü katı bir şekilde uygulanmalıdır (Hukuk Genel Kurulunun 09.11.2021 tarihli, 2017/(6)3-985 E., 2021/1368 K. sayılı kararı).

39. Örneğin, tekstil işleriyle uğraşan bir tacir, kiraladığı bir fabrika için, belediyenin tekstil boyama işi için çevre sağlığı gerekçesiyle, o muhitte ruhsat verip vermeyeceğini araştırmak ve hatta yerleşim yerine yakınlığı itibariyle bilmek zorundadır. Bu durum, doğrudan onun faaliyet alanıyla ilgilidir. Kiraladığı böyle bir yer için müracaat edip, gerekli izin ve ruhsatı alamayan tacir kiracının, bu durumda hukukî ayıp olduğunu ileri sürmesi ve sözleşmeyi sonlandırmak istemesi, genelde dürüstlük kuralına, özelde ise basiretli davranma yükümlülüğüne uymayacaktır (Üçer/Meriç, s. 427-428).

40. Tüm bu açıklamalar kiracı ayıp nedeniyle sözleşmeyi feshetme yönünde iradesini kullanmış ise feshin haklı olup olmadığı tartışmasında esas alınacak hüküm ve koşullardır. Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın, haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, TBK’nın 114. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 52. maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

41. Konuya ilişkin kavram ve hükümlerin bu şekilde açıklanmasından sonra uyuşmazlığın çözümü için taraflar arasındaki hukukî süreç ile sözleşme hükümlerinin ortaya konulması gerekir.

42. Davalı-karşı davacı kiraya veren vekilince sunulan “Kiralık Gayrimenkul Görme Formu” başlıklı belgeye göre davacı- karşı davalı kiracı şirketi temsilen Dr. M. Tercan isimli kişi tarafından davalıya ait plaza/büro katı kiralanmak amacıyla gezilip görülmüş, aradan bir aydan fazla süre geçtikten sonra taraflar arasındaki 15.09.2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli sözleşmeyle bu yer işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır.

43. Sözleşmenin 10. maddesine göre kiracının, kiralanan yerin içinde ve dışında yaptıracağı tazyinat masraflarını kendi karşılayacağı ve sözleşme süresinin bitiminde herhangi bir bedel istemeksizin bu eklemeleri kiralananda bırakacağı kararlaştırılmıştır.

44. Yine sözleşmenin özel şartlarında yer alan 3. maddede kiralanan binanın imar ve kat mülkiyetiyle ilgili mevzuata uygun olarak inşa edildiği ve iskan izninin alındığı belirtildikten sonra devamında kiracının burada faaliyete geçmesi yönünden hiçbir engel bulunmadığı ifade edilmiştir.

45. Davacı-karşı davalı kiracı, binadaki yangın ve deprem şartlarındaki uygunsuzluk nedeniyle muayenehane ruhsatı alamadığı, kiraya verenin ihtara rağmen eksiklikleri gidermediği gerekçesiyle kira sözleşmesini 05.07.2013 tarihinde feshetmiş ve eldeki davayla yukarıda değinilen sözleşme özel şartlarının 3. maddesindeki kiracının faaliyete geçmesi yönünden engel olmadığı tahahhüdüne dayanarak sözleşmenin haklı nedenle feshedildiği iddiasıyla kiralananın muayenehaneye çevrilebilmesi için yapılan harcamalarının, kiralama sırasında emlakçıya ödediği komisyonunun davalı-karşı davacı kiraya verenden tahsilini talep etmiştir.

46. Dosya kapsamına göre sözleşmeye konu yerin muayenehane olarak kullanılmak üzere kiralandığı kiraya veren tarafından hukukî ilişkinin en başından beri bilinmektedir. Kiraya veren kiralananın sözleşmenin bu amacına uygun şekilde tesliminden sorumlu ise de; feshin haklı olup olmadığı, davalı-karşı davacı kiraya verenin sorumluluğunun bulunup bulunmadığının tayin ve takdirinde taraflar arasındaki hukukî ilişkinin süreci ve tacir kiracının basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü gözden kaçırılmamalıdır.

47. Yukarıda ayrıntılarıyla açıklandığı üzere kiracı tacir, muayanehane olarak çalışma ruhsatının alınabilmesi için hangi özel koşulların sağlanması gerektiğini bilmesi gereken kişidir. Ticarethane olarak kullanacağı yeri tespit ederken bu koşulların mevcut olup olmadığını sözleşmenin başında öngörüp basiretle araştırması gerekir. Nitekim somut olayda da kiraya konu yerin emlakçı vasıtasıyla gezilip görülmesinden bir aydan fazla süre geçtikten sonra sözleşme imzalanmış, davacı kiracı bu süreçte kiralananın muayenehane olarak kullanılmaya elverişli olduğu yönünde statik raporunu almıştır. Kiraya veren binanın inşaat ve iskan raporlarının bulunduğunu belirtmiş, bunun ötesine muayenehane açmak için aranan özel koşullar konusunda kiracının yeterince araştırma yapabilmesi ve konuyu denetleyebilmesi için imkân tanımış, davacı da gerekli incelemeleri yaptığını belirtip taşınmazı bu hâliyle uygun bularak kira sözleşmesini imzalamıştır. Devam eden süreçte muayenehane ruhsatı alınması için gerekli olan yangına karşı tedbirlerin alındığına ilişkin itfaiye yeterlilik ve depreme dayanıklılık raporu henüz alınmadan tadilata başlayan kiracı, inşaat ve eklemeleri tamamlayarak birlikte çalışmayı planladığı hekimlerin bir kısmıyla faaliyete başlamış, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine yaklaşık iki ay kala, üstelik olağan durumda da sözleşme sonunda kiralananı yaptırdığı tadilat ve eklemelerle birlikte ve bunlar için hiçbir bedel talep etmeksizin kiraya verene teslim borcu altına girdiği sözleşmeyi feshetmiştir.

48. Tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde; kiracının binayla ilgili gerekli belgelere henüz sahip olmamışken sonrasında kiraya verene bırakacağını bildiği tadilatları tamamlayıp faaliyete başladıktan sonra bitimine az bir süre kala sözleşmeyi feshederek yaptığı harcamaların bedelini kiraya verenden talep etmesinin gerek iyi niyetli gerekse tacir olması özelinde basiretli davranma ilkesi çerçevesinde haklılığından bahsedilemez. Aynı yerde bir kısım hekimlerin gereken raporları aldığı da gözetildiğinde kiraya verene daha ağır bir sorumluluk yüklemek de, bilhassa sözleşmede açıkça muayenehane olarak çalışma ruhsatının alınamaması hâline ilişkin özel bir sorumluluk hükmü düzenlenmediğine göre, taraflar arasındaki edim dengesi ve hak ve nesafet ilkesine uygun düşmez.

49. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; muayenehane ruhsatı almak kiracıya ait bir husus ise de kiraya verenin de bunu sağlamaya elverişli raporları vermesi gerektiği, bu raporlar mevcut olmadan kiracıdan kira sözleşmesine devam etmesinin beklenemeyeceği, aynı yöne işaret eden Özel Daire kararının haklı ve yerinde olduğu, direnme kararının bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

50. Sonuç itibarıyla kira sözleşmesinin kiracı tarafından haksız feshedildiği gerekçesine dayalı olarak kurulan direnme hükmü uyuşmazlık noktası itibariyle haklı ve yerindedir.

51. Ne var ki, davacı-karşı davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Direnme uygun olduğundan davacı-karşı davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun “Geçici madde 3” hükmüne göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440/III-2. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.09.2022 tarihinde oy çokluğuyla ve kesin olarak karar verildi.

KARŞI OY

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 301. maddeye göre kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresinde bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. 

Taraflar arasındaki 15/09/2012 başlangıç tarihli sözleşmede kiralanan şeyin tam ve mükemmel büro katı olduğu işyeri olarak kullanılacağı belirtilmiş ve sağlık kuruluşu muayenehane olarak kullanılacağına dair bir açıklamaya yer verilmemiş ise de davalı tarafın cevap dilekçesi içeriğinden kiralama amacının taşınmazın doktor muayenehanesi olarak kullanılması olduğunu davalı tarafın en başından beri bildiği anlaşılmaktadır. Davacı şirketin kira sözleşmesini doktorların bir arada çalışacağı muayenehane olarak kullanılmak üzere yaptığı uyuşmazlık konusu değildir.

Taşınmazın muayenehane olarak kullanılmak üzere kiralanmış olmasına göre kiraya verenin taşınmazı bu amaca uygun olarak teslim etmesi ve kira sözleşmesi süresi boyunca da bu amaca uygun kullanımı sağlaması gerekir.

Davacı şirket taşınmazın bu amaca uygun kullanılabilirliği yönünden araştırmalar yapmış ve iki muayenehane için kullanma izni alınabilmiş ise de sonrasında resmî işlemler sonucu olarak yangına uygunluk raporu olmaması ve depreme dayanıklılık raporunda belirtilen eksikliklerin tamamlanmaması nedeniyle muayenehane uygunluk belgesi alınamadığı anlaşılmaktadır. Bina ile ilgili bu belgelerin eksikliği kiralananın kiralanma amacına uygun kullanımı engellediğinden bu eksikliklerin giderilememesi kiralananın amacına uygun biçimde bulundurma yükümlülüğüne aykırılık teşkil etmektedir.

Kiralama amacına uygun kullanım sağlamadığına göre kiracı kira sözleşmesini fesh etmekte haklıdır. Bu durumda sözleşmenin haklı fesih hükümlerine göre davacı talepleri değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken haklı fesih bulunmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Haklı sebeple fesih hâlinde kiracı ancak tahliye tarihine kadar olan kira bedelinden sorumludur. Bunun yerine makul süre olarak belirlenen 3 aylık kira bedelinden kiracının sorumlu olduğu şeklinde karar verilmesi haklı nedenle fesih hükümlerine aykırıdır.

Yukarıdaki esaslara uygun biçimde gerekçe ve sonuç içeren Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi doğru olmamıştır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle Özel Daire kararı gibi hükmün bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan direnme uygun bulunarak dosyanın Özel Daireye gönderilmesi yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.

Zeki GÖZÜTOK
Üye

BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 19 üyenin 13'Ü DİRENME UYGUN DAİREYE, 6’sı ise BOZMA yönünde oy kullanmışlardır.