T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2024/1-706
Karar No       : 2025/830

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : İstanbul 11. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                          : 21.05.2024
SAYISI                          : 2024/68 E., 2024/177 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 31.10.2023 tarihli ve 2023/322 Esas,
                                        2023/6062 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 1. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; kamu kurumundan emekli olan müvekkilinin tek başına yaşadığını, on beş yıldır tanıdığı Hurşit Arif D.’ın emlak ve kiralama işleri yaptığını, Hurşit’in kendisini arayarak maliki olduğu 126 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki B1 ve B2 numaralı bağımsız bölümleri iyi bir fiyata satabileceğini söylediğini, bunun üzerine emlak satış sözleşmesi imzaladıklarını ve müvekkilinin satış için Hurşit'i yetkilendirdiğini, Hurşit'in kendisini evlerden birini satın alacağını söyleyen Ümit K. ile evi gösterme bahanesi ile buluşturduğunu, taşınmazın birini de Ümit’in çalıştığı N. Güvelik Şirketinin ortaklarından Hasan Ş.’ün alacağını, ancak önce kredi çekeceğini ve bu kredi ile iki evi de peşin alacaklarını bildirdiğini, buna ilişkin vekâletnamesi ile kredi çekmek için bankaya yapılan başvuru evrakının kendisine gösterildiğini ve güven duymasının sağlandığını, Hasan ve Ümit ile görüşmek için Hurşit ile Tuncay A. ve Mehmet Ali B.’a ait işyerine gittiklerini, Hasan’ın kendisini eski Cumhurbaşkanı Abdullah G.’ün danışmanı olarak tanıttığını, bu durumu araştırdığını ve doğru olduğunu öğrenince güveninin arttığını ancak sonrasında danışman Hasan ile kendisinin görüştüğü Hasan’ın aynı kişi olmadığını öğrendiğini, toplam 850.000,00 USD bedel üzerinden anlaştıklarını ve sözleşme yaptıklarını, Sarıyer 2. Noterliğinin 21.04.2014 tarihli ve 4211 yevmiye numaralı vekâletnamesi ile Ümit’i vekil tayin ettiğini, Ümit'in anılan vekâletname ile taşınmazları 22.04.2014 tarihinde davalı Faik P.’ya temlik ettiğini, Faik’in de 05.05.2014 tarihinde taşınmazları Hurşit’in kızı olan davalı Yasemin D.’a devrettiğini, taşınmazlardan birinin diğer davalılara satış yoluyla devredildiğini, Yasemin’in aleyhine kira alacağı için icra takipleri başlattığını, bu arada Hasan’ın da imzalanan sözleşme nedeniyle imzaladığı senedi Mehmet Ali B.’a ciro ettiğini, onun da aleyhine icra takibi başlattığını, kendisine hiçbir ödeme yapılmadığını, bu kişilerin yurt dışından kredi çekeceklerini bildirerek bir çok kişiyi dolandırdıklarını öğrendiğini, kendisinin de dolandırıldığını, şikâyette bulunduğunu ve İstanbul 10. Ağır Ceza Mahkemesinde davanın devam ettiğini ileri sürerek tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılar Ahmet G. ve Yonca Zühal G. vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinin yirmi altı yıldır Sarıyer’de yaşadığını, acil nakit ihtiyaçları olduğu için aile konutlarını 19.03.2015 tarihinde 1.080.000,00 TL bedelle sattıklarını, B2 numaralı bağımsız bölümü 06.04.2015 tarihinde 750.000,00 TL bedelle satın aldıklarını ve bağımsız bölümde yaşamaya başladıklarını, taşınmazı her türlü takyidattan ari olarak satın aldıklarını, 10.000,00 TL kaparo, 20.000,00 TL ara ödeme, 240.000,00 TL tutarında blokeli çek ve kalan paranın da bankadan çekilerek elden ödendiğini, buna ilişkin bankanın kamera kayıtlarının olduğunu, dava dilekçesinde bahsedilen isimleri tanımadıklarını, taşınmazı emlak firması aracılığıyla satın aldıklarını, iyiniyetli olduklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı Faik P. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin eldeki davanın tarafı olamayacağını, inanç sözleşmesi ile satışa aracılık ettiğini, üzerine aldığı taşınmazı talep üzerine başka birine devrettiğini, alım satım için para ödemediğini ve para almadığını, davacının eğitimli biri olduğunu, ceza yargılamasında emlak alım ve satımı da yaptığını bildirdiğini, dolandırılmaya müsait olmadığını, alıcılardan 950.000,00 USD bedelli senet aldığını, iddialarının yersiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

3. Davalı Yasemin D.K. vekili cevap dilekçesinde; ağır ceza mahkemesindeki davanın beraat ile sonuçlandığını, davacının kandırılmaya müsait biri olmadığını, babası ile on beş yıldır tanıştığını, babasına yaptığı işler karşılığında komisyon vermediğini, babasının uyarısına rağmen davacının dört yıldır tanıştığı ve samimi olduğu Ümit’i vekil tayin ettiğini, babasının önerisi ile taşınmazları satın aldığını, 500.000,00 USD ile takas edilen taşınmaz ve 100.000,00 USD bedelle satın aldığını, mimar olduğunu ve B2 numaralı bağımsız bölüme 150.000,00 TL masraf yaparak davalı Ahmet ve Yonca Zühal’e sattığını, davacının taşınmazların satışı için taşınmazların ederinden çok yüksek tutarlı senet aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

4. Dâhili davalı Ümit K. vekili cevap dilekçesinde; N. Güvenlik Şirketinin otel satın almak için yurt dışından kredi arayışına girdiğini ve yardımcı olması için kendisi ile irtibata geçtiklerini, kendisinin de Mustafa P. ve Levent P. isimli avukatlara danıştığını, anılan avukatların Emrah K. isimli meslektaşlarının T.F unvanlı bir şirketin danışmanlığını yaptığını ve müvekkilinin yurt dışı bağlantılı krediler temin ettiğini bildirdiğini, N. Güvenlik Şirketinin sahipleri Battal T. ve Hasan Ş. ile T.F firması yetkilisi olarak kendisini tanıtan Mehmet Ali B. ve vekilleri olan avukatlarla birlikte İstanbul’da görüştüklerini, kredi çıkarılabileceğini belirterek sigorta için para istenildiğini, Battal’ın taşınmazlarını teminat olarak gösterebileceğini söylediğini, onun taşınmazlarının bedeli karşılamadığını, bunun üzerine teminat arayışına girildiğini, Sarıyer’de emlak işi yapan tanıdığı Hurşit’e durumu anlattığını, onun da Makfire isimli bir kadının toplam 550.000,00 USD bedelli iki tane satılık taşınmazı olduğunu söylediğini, daireleri gezdiklerini, davacıyı Mehmet Ali B. ile tanıştırdıklarını, davacı kredi geldiğinde parası ödenmek şartı ile taşınmazlarını satmayı kabul ederse gayrimenkullerini teminat olarak alacağını beyan ettiğini, davacı ile tüm bu koşullarla taşınmazların 950.000,00 USD karşılığında satışı konusunda mutabakata varıldığını, davacının şehir dışına çıkacağı için kendisini vekil tayin ettiğini, kendisinin de varılan mutabakat doğrultusunda Mehmet Ali B.’ın bu işleri yapması için yetkilendirdiği davalı Faik’e taşınmazları devrettiğini, Mehmet Ali’nin dolandırıcı olduğunu bilmediğini, vekâlet görevini kötüye kullanmadığını, Battal ve Hasan’ın da dolandırıldığını, davalı Yasemin’e yapılan temlikin bilgisi dışında olduğunu, kredi işinin gerçekleşmesi hâlinde 200.000,00 USD komisyon almak için bu işi yaptığını, ceza davasında beraat ettiğini, davalı Faik’ten para almadığını, kendisi yönünden zorunlu dava arkadaşlığı olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesince 22.10.2020 tarihli celsede verilen ara karar ile; B1 numaralı meskenle ilgili davanın ayrılmasına ve başvuru harcıyla müracaat hâlinde yeni esasa kaydına karar verilmiş, dava konusu B2 numaralı bağımsız bölüm yönünden ise 22.10.2020 tarihli ve 2015/473 Esas, 2020/255 Karar sayılı kararıyla; davalı Ahmet ve Yonca Zühal’in ödeme savunmalarının doğrulandığı, bedelin rayiç bedelle uyuştuğu, davalıların on gün öncesinde de kendi taşınmazlarını sattıkları, dava konusu evin pazarlığı ve kapora ödemesinin de on gün sonraya tekabül etmesinin bu kabulü destekleyen bir diğer delil olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına ve tavzih talebinin reddine dair ek karara karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 22.11.2022 tarihli ve 2021/553 Esas, 2022/1780 Karar sayılı kararıyla; son malikler olan davalılar Ahmet G. ve Yonca Zühal G.'ın taşınmazın bedelini ödeyerek taşınmazı iyiniyetle satın aldıkları, kötüniyetli malik olmadıkları, tapuya güven ilkesinden faydalanacakları kabul edilerek davanın reddine karar verilmesinde ve davalılar lehine vekâlet ücretine hükmedilmesinde usul ve esas yönünden hukuka aykırılık bulunmadığı, tavzih yolu ile mahkemece verilen hükmün sınırlandırılamayacağı, genişletilemeyeceği ve değiştirilemeyeceğinden sonuç itibari ile tavzih talebinin reddine karar verilmesinde de bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"... Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir...

...3. Değerlendirme

1. Dosya içeriğinden; davacı Makfire'nin Sarıyer 2. Noterliğinin 21.04.2014 tarihli ve 4211 yevmiye numaralı 12.05.2014 tarihine kadar süreli olan vekaletnamesi ile Ümit K.'i maliki olduğu 126 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki B1 ve B2 numaralı bağımsız bölümler için vekil tayin ettiği, Ümit'in de anılan vekaletname ile 22.04.2014 tarihinde B2 numaralı bağımsız bölümü 240.000,00 TL bedelle davalı Faik P.'ya temlik ettiği, Faik'in taşınmazı 05.05.2014 tarihinde 240.000,00 TL bedelle davalı Yasemin D.K.'e devrettiği, Yasemin'in de taşınmazı 06.04.2015 tarihinde davalı Ahmet G. ve Yonca Zühal G.'a 1/2 şer pay ile toplam 250.000,00 TL bedelle temlik ettiği, İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığının 2015/37.74 soruşturma dosyasında 01.04.2015 tarihli yazı ile İstanbul 3. Ağır Ceza Mahkemesinin 24.03.2015 tarihli ve 2015/2.3 Değişik İş sayılı kararı ile dava konusu taşınmaz üzerine soruşturma bitene kadar satılamaz şerhi konulmasına karar verildiğinin Tapu Müdürlüğüne bildirildiği ve şerhin 15.04.2015 tarihinde tesis edildiği, taşınmazın dava tarihindeki değerinin 800.000,00 TL, son kayıt maliklerine temlik tarihindeki değerinin ise 780.000,00 TL olarak tespit edildiği, davalı Ahmet ve davalı Yonca Zühal'in 226 parsel sayılı taşınmazdaki zemin kat A nolu dubleks meskenini 19.03.2015 tarihinde 175.000,00 TL bedelle Serdar Ş.'e temlik ettikleri anlaşılmıştır.

2. Hemen belirtmek gerekir ki, dosya kapsamına göre mahkemece ceza davası beklenilmeden karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

3. Somut olayda, ilk el konumunda olan davalı Faik'in taşınmazı edinirken ve devrederken para alıp vermediğini beyan ettiği, nitekim vekil Ümit'in de davacıya para ödendiğine ilişkin bir beyanı olmadığı, ikinci el konumundaki davalı Yasemin'in davacının emlak işleri ile ilgilenen ve dava konusu taşınmaz için yapılan görüşmelerde bulunan dava dışı Hurşit Arif D.'ın kızı olduğu, son satışa aracılık eden davalı kayıt maliklerinin tanığı Nuray'ın davacıyı ve dava dışı Hurşit Arif D.'ı öncesinde tanıdığı, Hurşit ile ellerindeki evlerle ilgili zaman zaman paslaşmaları olduğu yönünde beyanda bulunduğu, kayıt maliklerinden Yonca'nın babası olan Cahit'in tanık olarak dinlenildiği ve biraz şüphelendiği, evin satışının aceleye getirilmek istendiğini gözlemlediği, satıştan hemen sonra şerh konulunca da şüphelerinin kısmen doğruluğundan endişe ettiği yönünde beyanda bulunduğu görülmüştür. Diğer taraftan davalı Ahmet G. tarafından davalı Yasemin'e "alış satış kapora" açıklaması ile 10.000,00 TL gönderildiği, bunun dışında tarafların ödemeye yönelik iddialarını destekleyecek bir ödeme belgesi sunamadıkları gibi dava dışı Cahit B.'nın 06.04.2015 ve 31.03.2015 tarihlerinde ve Ömer G.'ın ise 06.04.2015 tarihinde hesaplarından çekilen paraların davalı Ahmet ve Yonca'nın dava konusu evi almaları için ödemede kullandığının kanıtlanamadığı ve yine Cahit B. tarafından davalı Yasemin adına düzenlenen blokeli çekin de dava konusu işlem için verildiğinin kanıtlanamadığı anlaşılmıştır.

4. Bu durumda, ilk el konumunda olan Faik'in ve vekil Ümit'in beyanları, davalı Yasemin'in taşınmazın satış görüşmelerinde bulunan dava dışı Hurşit'in kızı olması, davalı tanıklarının beyanları ve yapıldığı iddia edilen ödemelerin kanıtlamadığı hususları 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında değerlendirildiğinde; davalı kayıt maliklerinin taşınmazı iktisap ederken üzerlerine düşen özeni gösterdikleri ve TMK'nin 1023 üncü maddesi uyarınca iyi niyetli iktisapta bulunan üçüncü kişi durumunda oldukları söylenemez. Başka bir deyişle, davalı Ahmet ve Yonca Zühal'in TMK’nın 1024 üncü maddesine göre yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişiler konumunda oldukları ve aynı Kanun’un 1023 üncü maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacakları açıktır.

5. Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir..." gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Faik P., Ümit K. ve Yasemin D.'ın taraf olduğu diğer bağımsız bölümle ilgili davanın mahkemenin farklı bir esasında devam etmekte olup bu kişilerin birlikte hareket ederek hileli işlemlerle davacının taşınmazını ele geçirip geçirmedikleri hususunun henüz açıklığa kavuşmadığı, fakat bu iddianın ispatlanmasının dahi kayıt maliklerinin iyiniyetli olmadıklarını göstermediği, davalılar Yonca G. ve Ahmet G.'ın durumlarının adı geçenlerden farklılık arz etmesi ve iyiniyetli oldukları noktasında mahkemece tam bir kanaat oluşması nedeniyle tefrik kararı verildiği ve davanın reddedildiği, iki dünürün, çocuklarının ev aldığı gün, o gün itibariyle yüklü sayılabilecek miktarları bankadan çekmelerinin ve yine aynı gün malike bloke çekle ödeme yapmalarının hayatın olağan akışında ev satışı nedeniyle olduğunu kabul etmek gerektiği, kaldı ki ispat yükünün davacının üzerinde olduğu, somut olayda kayıt maliklerinin iyiniyetli olmadıklarının kabulünü gerektirecek bir vaka veya karine bulunmadığı, ispat yükü üzerinde olan davacının kayıt maliklerinin kötüniyetli olduklarına dair herhangi bir delil de sunamadığı gerekçeleriyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; mahkemenin hem ilk kararı hem de direnme kararında kesin deliller toplanmaksızın sadece takdiri delil mahiyetindeki tanık beyanları dikkate alınarak hüküm oluşturulduğunu, somut delilleri yok sayarak, iyiniyetli olduğunu iddia eden bir kısım davalılar açısından varsayımsal ifadeler ile adeta niyet okuyarak usul ve yasaya aykırı şekilde davanın reddine karar verildiğini ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda dava konusu B-2 numaralı bağımsız bölüm yönünden davalı Ahmet ve Yonca Zühal G.’ın 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1024. maddesine göre yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişiler konumunda olup olmadıkları, dolayısıyla aynı Kanun’un 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacakları noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 506. maddesi,

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nu 1023 ve 1024. maddeleri,

02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı

2. Değerlendirme

1. Dava, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. 2. Uyuşmazlığın çözümü için konu ile ilgili kavramların ve yasal mevzuatın incelenmesinde fayda bulunmaktadır.

3. Tapu sicili, TMK’nın 7. maddesi uyarınca içeriğinin doğruluğu karine olarak kabul edilen bir resmî sicildir. Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyiniyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.

4. Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu kapsamda TMK’nın 3. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989 tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

5. Yolsuz tescilin üçüncü kişiler bakımından doğuracağı sonuçlar iyiniyetli olup olmadıkları esas alınarak düzenlenmiş ve “İyiniyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü öngörülmüştür. Anılan bu maddeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan kişinin iktisabı korunur.

6. Öte yandan aynı Kanun’un “İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir” hükmünü içermekte olup, bu madde ile de iyiniyetli olmayan kimsenin iktisabının korunmayacağına vurgu yapılmıştır. TMK’nın 1023. maddesi iyiniyetle mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile de iyiniyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımı hükümsüz sayılmıştır.

7. Görüldüğü üzere, tapuda taşınmazla ilgili kayıtlara ilişkin olarak “tapu siciline güven ilkesi” benimsenmiştir. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hâllerde manevi büyük değer taşıyan aynî hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

8. Tapu siciline güven ilkesi, gerçek hak sahipliğine dayanmayan bir tescile (yolsuz tescile) dayanılarak iyiniyetle kazanılan aynî hakkın geçerli olarak hükümlerini doğurması demektir. İyiniyet hakkın doğumunda temel unsurlardan biri olduğundan tapu siciline inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kişi aleyhine açılan davalarda iyiniyet veya kötüniyet olgusunun ispatı büyük bir önem taşımaktadır. Genel hüküm niteliğindeki TMK’nın 3. maddesi uyarınca kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Uyuşmazlığın dayanağını oluşturan TMK’nın 1023. maddesi de bu genel hükümde bahsi geçen; kanunun, iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlardan biridir. Dolaysıyla iyiniyetin varlığı kanun tarafından öngörülen bir karine olduğundan, tapu siciline güvenerek iyiniyetle hak kazandığını savunan kişi aleyhine açılan bu tür davalarda, davalının iyiniyetli olmadığını iddia eden davacının bunu ispat etmesi gerekmektedir. İspat yükü, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ileri süren tarafa ait olmakla birlikte kötüniyet iddiasının hukuki niteliği uyarınca ispat edilmesi çoğu zaman zordur. Bu nedenle uygulamada üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ileri süren davacının bazı fiili karinelerden yararlanabileceği kabul edilmiştir. Yargıtay kararlarında taşınmazın çok sık aralıklarla el değiştirmesi ya da rayiç değerinin çok altındaki bir fiyatla satın alınması gibi durumlar, fiili birer karine olarak kabul edilmektedir.

9. Ayrıca bu konu hakkında, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında; “…Vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyi niyet iddiasında bulunmayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötü niyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesine sebep ve vecih kalmayacağından dava hakkının doğumunu sağlayan ve bertaraf eden iyi veya kötü niyetin bu durumda mahkemece re’sen nazara alınabileceğine…”, 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 Esas, 1991/3 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ise; “…Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmaz malı iktisap eden kimseye karşı TMK.nun 931. maddesinde öngörülen iyi niyet kurallarına aykırılık nedeniyle açılan tapu iptali davalarında, dava açma iradesinin iktisabın kötü niyete dayalı olduğu iddiasını da taşıdığına, kaldı ki öyle olmasa bile buradaki kötü niyet iddiasının hukukî mahiyeti itibariyle itiraz niteliğinde bulunduğu ve bu nedenle de yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan her zaman ileri sürülebileceğine…” karar verilmiştir.

10. 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilen kötüniyet iddiasının mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınabileceği ilkesi 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 Esas, 1991/3 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenerek; kötüniyet iddiasının def'î değil itiraz olduğu, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece resen nazara alınacağı kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.

11. Üçüncü şahsın iyiniyetli olup olmadığı ve satışın kötüniyete dayandığının hangi hâllerde bilinmesi gerektiği araştırılırken kesin bir ölçü koymak mümkün değil ise de, genel bazı kriterlerle önemli özel durumların araştırılması gerekir. Genel kriter olarak, davalının dayandığı tescilin kötüniyetli olduğunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın genel hayat tecrübelerine ve hayatın doğal akışına göre bilip bilmediği veya normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf etseydi yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olup olmadığı araştırılmalıdır. Nitekim aynı ilkeler Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.02.2025 tarihli ve 2024/1-182 Esas, 2025/8 Karar sayılı kararında da benimsenmiş, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı Kararının gerekçesinde de "...Üçüncü kişilerin TMK'nın 3. maddesi çerçevesinde iyi niyetli olmaları asıldır. Burada aranan iyiniyet tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, üçüncü kişi kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemek veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden ana sahibi bazı fiili karinelerden yararlanarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat edebilir Örneğin, üçüncü kişinin yapacağı küçük araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, yüklenici ile ayni kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduklarını, malın kısa surelerde el değiştirdiğini veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyiniyetle aynı hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyiniyet iddiasını çürütebilir..." şeklinde açıklamalara yer verilmiştir.

12. Tapu kaydı ve dosyadaki belgelerden İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığının 2015/37.74 No.lu dosyasıyla yürütülen soruşturma esnasında 01.04.2015 tarihli yazısı ve İstanbul 3. Ağır Ceza Mahkemesinin 24.03.2015 tarihli, 2015/2.3 Değişik İş sayılı kararı ile dava konusu taşınmaz üzerine soruşturma bitene kadar satılamaz şerhi konulmasına karar verildiğinin Tapu Müdürlüğüne bildirildiği ve ne var ki bu şerhin 15.04.2015 tarihinde tesis edildiği anlaşılmıştır.

13. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın dava tarihindeki değeri 800.000,00 TL, son kayıt maliklerine temlik tarihindeki değerinin ise 780.000,00 TL olduğu tespit edilmiştir.

14. Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı Makfire S.'nun Sarıyer 2. Noterliğinin 21.04.2014 tarihli ve 4211 yevmiye numaralı 12.05.2014 tarihine kadar süreli olan vekâletnamesi ile dahili davalı Ümit K.'i maliki olduğu 126 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki B1 ve B2 numaralı bağımsız bölümlerin satışı için vekil tayin ettiği, Ümit'in de anılan vekâletname ile 22.04.2014 tarihinde B2 numaralı bağımsız bölümü 240.000,00 TL bedelle davalı Faik P.'ya temlik ettiği, Faik'in taşınmazı 05.05.2014 tarihinde 240.000,00 TL bedelle davalı Yasemin D.K.'e devrettiği, Yasemin'in de taşınmazı 06.04.2015 tarihinde davalı Ahmet G. ve Yonca Zühal G.'a 1/2 şer pay ile toplam 250.000,00 TL bedelle sattığı sabittir.

15. Davacı tarafça, kendisinden sonra tapu silsilesinde yer alan herkesin illetten yoksun şekilde taşınmazı kazandığı ileri sürülmüştür.

16. Davacı Makfire S.'nun müşteki, Ümit K., Hurşit Arif D., Tuncay A., Faik P.'nın şüpheli olarak yer aldığı kamu kurum ve kuruluşlarının araç olarak kullanılması suretiyle dolandırıcılık suçunu işledikleri iddiasından bahisle yürütülen soruşturma sonucunda açılan ceza davasında sanıklar hakkında ilk başta beraat kararı verilmiş ise de, verilen kararın aşamalarda temyiz incelemesinde bozulduğu ve mahkemesince sanıkların üzerlerine atılı dolandırıcılık suçundan mahkumiyetlerine karar verildiği, mahkumiyet kararının onandığı görülmüştür. Özel Daire ile Mahkeme arasında son kayıt maliki dışındaki davalıların iktisaplarının illetten yoksun olduğu hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

17. Zira somut olayda, ilk el konumunda olan davalı Faik P.'nın taşınmazı inanç sözleşmesi gereği edindiği, edinirken ve devrederken de para alıp vermediğini beyan ettiği, dahili davalı vekil Ümit K.'in de davacıya para ödendiğine ilişkin bir beyanı olmadığı açıktır. İkinci el konumundaki davalı Yasemin D. ise davacının emlak işleri ile ilgilenen ve dava konusu taşınmaz için yapılan görüşmelerde bulunan dava dışı Hurşit Arif D.'ın kızıdır. Son satışa aracılık eden davalı kayıt maliklerinin tanığı Nuray Ş.'in beyanında; davacıyı ve dava dışı Hurşit Arif D.'ı öncesinde tanıdığını, Hurşit ile ellerindeki evlerle ilgili zaman zaman paylaşımlarda bulunduğunu belirttiği, son kayıt maliklerinden davalı Yonca'nın babası olan Cahit B.'nın tanık olarak dinlenildiği ve biraz şüphelendiği, evin satışının aceleye getirilmek istendiğini gözlemlediği, satıştan hemen sonra şerh konulunca da şüphelerinin kısmen doğruluğundan endişe ettiği yönünde beyanda bulunduğu görülmüştür.

18. Diğer taraftan davalı Ahmet ve davalı Yonca Zühal'in 226 parsel sayılı taşınmazdaki zemin kat A No.lu dubleks meskenlerini 19.03.2015 tarihinde 175.000,00 TL bedelle Serdar Ş.'e temlik ettikleri anlaşılmıştır. Davalı Ahmet G. tarafından davalı Yasemin'e "alış satış kapora" açıklaması ile 10.000,00 TL gönderildiği, bunun dışında tarafların ödemeye yönelik iddialarını destekleyecek bir ödeme belgesi sunamadıkları gibi dava dışı Cahit B.'nın 06.04.2015 ve 31.03.2015 tarihlerinde ve Ömer G.'ın ise 06.04.2015 tarihinde hesaplarından çekilen paraların davalı Ahmet ve Yonca'nın dava konusu evi almaları için ödemede kullandığının kanıtlanamadığı ve yine Cahit B. tarafından davalı Yasemin adına düzenlenen blokeli çekin de dava konusu işlem için verildiğinin kanıtlanamadığı da sabittir.

19. Tüm dosya kapsamı yukarıda açıklanan beyanlar ile bir arada değerlendirildiğinde, ilk el konumunda olan Faik'in ve vekil Ümit'in beyanları, davalı Yasemin'in taşınmazın satış görüşmelerinde bulunan dava dışı Hurşit'in kızı olması, davalı tanıklarının beyanları ve yapıldığı iddia edilen ödemelerin kanıtlamadığı hususları özellikle 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve diğer İçtihadı Birleştirme kararlarına yönelik yapılan açıklamalar kapsamında değerlendirildiğinde; davalı kayıt maliklerinin taşınmazı iktisap ederken küçük bir araştırma ile gerçek hak sahibini bulabilecekleri, zira davacının aynı sitede oturduğu ve B1 ve B2 No.lu blokların karşılıklı daireler olduğu, bu durumda üzerlerine düşen özeni gösterdikleri ve TMK'nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli iktisapta bulunan üçüncü kişi durumunda oldukları söylenemez. Dolayısıyla, davalı Ahmet ve Yonca Zühal'in TMK’nın 1024. maddesine göre yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişiler konumunda oldukları ve aynı Kanun’un 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacakları açık olduğundan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması yerinde değildir.

20. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca aslolanın iyiniyet ve tapu siciline güven ilkesi olduğu, ispat yükünün davacı tarafın üzerinde olduğu, İçtahadı Birleştirme kararında da bu yöne vurgu yapılarak ispat yükünü yer değiştirmediği, sadece kötüniyetin ispatının gerektiği durumlarda vakıa ve karinelerden kötüniyet anlaşılmakta ise ispat yükü üzerinde olan taraftan ayrıca delil istenilmesine gerek olmadığının vurguladığı, somut olayda kayıt maliklerinin iyiniyetli olmadıklarının kabulünü gerektirecek bir vakıa veya karine bulunmadığı, Özel Dairece davalı Yonca'nın babası olan tanık Cahit B.'nın davalı lehine olan beyanı ile taşınmazın bedelinin ödendiğinin ispat edilemediğine dayanılarak karar verilmesinin hatalı olduğu, davacının taşınmaz satışı için dahili davalı Ümit'e vekâlet verdiği, vekâletin kötüye kullanılması ve satış bedelinin davacıya ödendiğine dair bilgi bulunmaması karşısında davacının vekil edenin vekil ve şeriklerinden bedel isteğinde bulunması gerekmesine rağmen dosya kapsamında bu yönde bir talebin dahi olmadığı, dosya kapsamına göre son kayıt maliki olan davalıların gerekli özeni gösterdikleri, iyiniyetli oldukları dolayısıyla TMK'nın 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanmaları ve hükmün onanması gerekiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş, yukarıda açıklanan gerekçelerle kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.

21. Hâl böyle olunca Mahkemece önceki kararda direnilmesi doğru olmadığından, hükmün Özel Daire bozma kararında belirtilen nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesi uyarınca kararı veren İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17.12.2025 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.

''K A R Ş I  O Y''

Dava, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı tarafça, dava dışı Hurşit Arif D.'ın yönlendirmesi ile B1 ve B2 numaralı dairelerin satışı için dahili davalı Ümit K.'e süreli vekâlet verildiği, Ümit'in anılan vekâletname ile taşınmazları 22.04.2014 tarihinde davalı Faik P.’ya, Faik’in de 05.05.2014 tarihinde taşınmazları Hurşit’in kızı olan davalı Yasemin D.’a devrettiği, B2 numaralı taşınmazın da diğer davalılara satış yoluyla devredildiği, davacı tarafa hiç bir ödeme yapılmadığı gibi davalı Yasemin’in müvekkili aleyhine kira alacağı için icra takipleri başlattığı gibi sözleşme nedeniyle imzalanan senetler de ciro edilmek suretiyle aleyhine icra takibi başlatıldığı, bu şekilde bir çok kişinin dolandırdığı ve İstanbul 10. Ağır Ceza Mahkemesinde davanın devam ettiğini ileri sürerek tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Yargılama sırasınca iki taşınmaza yönelik açılan dava tefrik edilmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık B2 numaralı bağımsız bölüme yönelik olup son kayıt malikleri davalı Ahmet ve Yonca Zühal G.’ın 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1024. maddesine göre yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişiler konumunda olup olmadıkları, dolayısıyla aynı Kanun’un 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacakları noktasında toplanmaktadır.

Sayın çoğunluk davalı Ahmet ve Yonca Zühal'in TMK’nın 1024. maddesine göre yolsuz tescili bilmesi gereken kişiler konumunda olduklarından aynı Kanun’un 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacakları sonucuna varmıştır.

Aynî haklar tapu kütüğüne tescil ile doğar ve sıra ve tarihleri tescile göre belirlenir. TMK'nın 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. 1024. maddesi uyarınca ise; bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

 Görüldüğü gibi, tapu siciline güven ilkesinin objektif ve subjektif olmak üzere iki koşulu bulunmaktadır. Subjektif koşul olan iyiniyet bu ilkeyle iç içe geçmiş olup bir bütün olarak değerlendirilmelidir. İyiniyet kavramı TMK'nın bir çok maddesinde düzenlenmiş ise de Kanun'da iyiniyetin tanımına yer vermemiştir.

 İyiniyet öğreti ve uygulamada genel olarak "bir olay veya işlemdeki yanlışlığı veya noksanlığı bilmemek ya da bilebilecek durumda olmamak" olarak ifade edilmektedir. 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/ 1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 Esas, 1991/3 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kötüniyet iddiasının iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tâbi olmadan her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece resen araştırılabileceği kabul edilmiştir.

Türk Hukuk Lugatı'nda iyiniyet "insanların hukuki ilişkilerinde yasaca korunan bilgi ve niyetleridir", iyiniyetli üçüncü kişi ise, "iki yan arasında gerçekleşen olaylarda doğrudan yer almamakla birlikte dolaylı biçimde adı geçen, ama bu olumsuz hiçbir katkısı bulunmayan kimse" şeklinde açıklanmıştır. (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 621).

Davacı tarafça, anlaşmaya varılması üzerine dahili davalı davalıya satış için vekâlet verildiği, kendisine ödeme yapılmadığı gibi dolandırıldığı, tapu silsilesinde kendisinden sonra gelen tüm kayıt maliklerinin kazanımının yolsuz olduğu iddia edilmiştir. Vekâletin kötüye kullanıldığı hususunda Özel Daire ile Mahkeme arasında bir uyuşmazlık bulunmayıp, davacının talebini vekil edene direk yönlendirmediği anlaşılmaktadır. Aslolan iyiniyetin varlığı olduğundan bu durumda uyuşmazlığın çözümü için somut olayda irdelenmesi gereken husus, son kayıt maliklerinin kötüniyetinin ispat edilip edilemediğidir. İspat yükü, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ileri süren tarafa ait olmakla birlikte kötüniyet iddiasının hukuki niteliği uyarınca ispat edilmesi çoğu zaman zordur. Bu nedenle uygulamada üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ileri süren davacının bazı fiili karinelerden yararlanabileceği kabul edilmiştir. Yargıtay kararlarında taşınmazın çok sık aralıklarla el değiştirmesi ya da rayiç değerinin çok altındaki bir fiyatla satın alınması gibi durumlar, fiili birer karine olarak kabul edilmektedir.

Tapu siciline güven ilkesi gereğince TMK'nın tapu siciline ilişkin maddelerinde çeşitli düzenlemeler yapılmış ve 1020. madde de "tapu sicili herkese açıktır" ibaresine özellikle yer verilmiştir. O hâlde ilgili kişinin öncelikle bu kayıt ve belgelere göre kayıt ve belgelere göre aynî hakkı kazanmasına engel bir durum olup olmadığının araştırması zorunludur. İlgi ayrıca sicil dışında sicilin yolsuz olduğu ve gerçek duruma uymadığı yönündeki tüm olgu ve olayları, söylentileri, kendisine yapılan ihbarları, ulaşan bilgileri de göz önünde tutmalı, kendisinden beklenen özeni göstererek araştırmalıdır. Bu özeni göstermeyen ilgilinin iyiniyet iddiasına değer verilemeyeceği de açıktır. (Eraslan Özkaya, Tapu Sicili ve Sicile Güven İlkesi, Ankara 2023, s.302 vd.)

Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı Makfire'nin Sarıyer 2. Noterliğinin 21.04.2014 tarihli ve 4211 yevmiye numaralı 12.05.2014 tarihine kadar süreli olan vekâletnamesi ile Ümit K.'i maliki olduğu 126 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki B1 ve B2 numaralı bağımsız bölümler için vekil tayin ettiği, Ümit'in de anılan vekâletname ile 22.04.2014 tarihinde B2 numaralı bağımsız bölümü 240.000,00 TL bedelle davalı Faik P.'ya temlik ettiği, Faik'in taşınmazı 05.05.2014 tarihinde 240.000,00 TL bedelle davalı Yasemin D.K.'e devrettiği, Yasemin'in de taşınmazı 06.04.2015 tarihinde davalı Ahmet G. ve Yonca Zühal G.'a 1/2 şer pay ile toplam 250.000,00 TL bedelle temlik ettiği anlaşılmaktadır.

 İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığının 2015/37.74 soruşturma dosyasında 01.04.2015 tarihli yazı ile İstanbul 3. Ağır Ceza Mahkemesinin 24.03.2015 tarihli ve 2015/2.3 Değişik İş sayılı kararı ile dava konusu taşınmaz üzerine soruşturma bitene kadar satılamaz şerhi konulmasına karar verildiğinin Tapu Müdürlüğüne bildirildiği ve şerhin 15.04.2015 tarihinde tesis edildiği sabittir. Satış ise henüz şerh tesis edilmeden 06.04.2015 tarihinde yapılmıştır. Davalıların hâlihazırda satın aldıkları taşınmaza tadilat yaptırarak oturdukları anlaşılmaktadır.

Dosya kapsamına ve ceza dosyasına göre davacının satış esnasında İstanbul'da olmadığı, öte yandan davacıya yönelik olarak kira borcu ve tahliye talepli olarak icra takipleri başlatıldığı, davacının satış esnasında söz konusu sitede olmadığı anlaşılmaktadır. Dinlenen tanıklardan son satışa aracılık eden davalı kayıt maliklerinin tanığı Nuray "...Ben evi internet yoluyla satışa sundum . Davalıların aileleri uzun yıllardır acarlarda ikamet eden ve tanınan kişilerdir. Ev satış ilanında bir aydan fazla kalmıştır. Ben davalıları önceden de tanırım. İlanın ardından hem davalılar hem de babaları beni aramıştı. Davalılar beni sadece bu ev için aramamıştı. Ben kendilerine 6-7 tane ev gösterdim. Bu evde aralarındaydı. Bu evi beğendiler. 750.000 TL'ye satıldı. Ben evin önceki maliklerini Faik P.yı tanımıyorum. Makfire S.’nu ise tanıyorum. Evin ilk sahibinin o olup olmadığını hatırlamıyorum. Ben evi satarken Makfire S. ile herhangi bir görüşmem olmamıştır. Ben evi sattıktan sonra aramıştı. Evin kendisine ait olduğunu neden bu satışa aracılık ettiğimi sordu. Ben de cevaben madem böyle bir durum vardı neden bu kadar uzun süre şikayet etmeden ve dilekçe vermeden beklediniz diye sordum. Karşılığında bana cevap vermedi. Ahmet G. ve Yonca G. Makfire S.'nu tanımıyordu. Duyduğuma göre ev satıldıktan sonra onları da aramış..."  Cahit ise; "...Faik P. ve Makfire S.’nu tanımıyorum. Kızımla damadım kendilerine ev aramaktaydı. Nuray hanımı emlakçı olarak önceden beri tanırdık. Bu arayış esnasında bazı evler göstermişti sonra elinde uygun bir ev olduğunu belirterek kızıma ve damadıma haber vermiş. Onlar da gitmiş ve evi beğenmişler. Ben paranın ödemesi sürecinde olaya dahil oldum. Damadıma bir miktar borcum vardı. Öncelikli olarak kapora aşamasında 20.000 TL 'yi Hurşit D.'a emlakçıda verdim. Bu esnada sözleşme de imzalandı. Sonrasında ise 240.000 TL ödemek için bankaya gittik. Ev resmiyette Hurşitin kızı Yasemin adına kayıtlı olduğu için bankaya Yasemin gelmişti. Hurşit o esnada yoktu. Ben hesabımdan 240.000 TL yi çek blokesi ile Yasemin hesabına aktardım. Banka müdürü bu işlemi özellikle kameralarının önünde yapmamızı istemişti. O nedenle kamera önünde bu işlemi yaptık. Bu 240.000 TL yi tapu devri ile aynı gün yaptık. Yaklaşık 1 hafta 10 gün sonra kızıma bir yazı gelmiş nereden geldiğini tam hatırlamıyorum. Tapu müdürlüğü veya başsavcılıktan gelmiş olabilir. Yazıda evin üzerine şerh konulduğu yazılıydı. Bende bunun üzerine kızıma Hurşitle konuşmak gerektiğini söyledim. Nuray hanımın ofisinden Hurşit ile buluştuk. Metin S. ve damadımda oradaydı. Bu işin nerden çıktığını Hurşite sordum. " böyle bir durum vardı da siz bizi mi kurban seçtiniz" şeklinde serzenişte bulundum. Çünkü biraz şüphelenmiştim. Evin satışını aceleye getirnmek gibi bir istek gözlemlemiştim. Satıştan hemen sonra bu şerh konulucunda şüphelerimin kısmen doğruluğundan endişe ettim. Hurşit D.'ın da bu işin içinde olabileceğini düşündüm. O esnada Hurşit D. kendisinin de evin geçmişi ile ilgili bir şey bilmediğini şerhin sebebinden haberinin olmadığını söyledi. Makfire S.’nu tanımıyorum. Kendisi ile hiç konuşmadık. Evi 750.000 TL'ye aldık. Çete vs. İddilarının bizimla ilgisi olamaz..." şeklinde beyanda bulunmuştur.

Hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre taşınmazın dava tarihindeki değeri 800.000,00 TL, son kayıt maliklerine temlik tarihindeki değeri ise 780.000,00 TL olarak tespit edilmiş, davalı Ahmet ve davalı Yonca Zühal'in 226 parsel sayılı taşınmazdaki zemin kat A No.lu dubleks meskenini 19.03.2015 tarihinde 175.000,00 TL bedelle Serdar Ş.'e temlik ettikleri anlaşılmıştır. Dosya kapsamı ve birbirini doğrulayan tanık anlatımlarına göre 30.03.2015 tarihinde kapora bedeli açıklaması ile davalılar Ahmet G. ve Zühal G. tarafından Yasemin D.K.'e 10.000,00 TL havale edildiği, 20.00,00 TL'nin Cahit B. tarafından 31.03.2015 tarihinde kendi hesabından çekildiği, bu bedelin tanık beyanlarında ara ödeme olarak elden verildiği bildirilen 20.000,00 TL'ye tekabül ettiği anlaşılmaktadır. Satış tarihinde ise 240.000,00 TL'lik bölüm Cahit B. tarafından bloke çek olarak Yasemin K.'e ödendiği, aynı tarihte Cahit B. banka hesabından 111.000,00 TL, Ahmet G.'ın babası Ömer G. ise 371.000,00 TL çektiği, tanık beyanları ve bu işlemlerin ev satışı ile aynı gün gerçekleşmiş olması dikkate alındığında elden ödeme savunmasının doğrulandığı, bu hâliyle toplam ödeme 752.000,00 TL'ye ulaştığı, bedelin de rayiç bedelle büyük ölçüde örtüştüğü, öte yandan davalıların yaptığı satışın, dava konusu evin pazarlığının ve kapora ödemesinin on gün sonraya tekabül etmesinin de bu kabulü desteklediği, dosya kapsamından evin satışına kadar davacıların tanık Nuray Ş. ile hiçbir irtibatının olmadığı, şerh konulmayan tapu sicili karşısında, davalıların bu sicilin ve önceki silsilenin yolsuz olduğu ve gerçek duruma uymadığı yönünde bir söylenti, ihbar ya da ulaşan bilgileri de bulunmadığı gibi ispat yükü üzerinde olan davacının kayıt maliklerinin kötüniyetli olduklarına dair herhangi bir delil sunamadığı, sadece davalılar tanığı Cahit'in "Evin satışını aceleye getirmek gibi bir istek gözlemlemiştim" şeklindeki beyanına göre olayların gelişimi ve beyanın bütünü dikkate alındığında davacının kendisinden beklenen özeni göstermediği sonucuna varılamayacağı, dolayısıyla son kayıt malikleri davalı Ahmet ve Yonca Zühal G.’ın TMK'nın 1024. maddesine göre yolsuz tescili bilmesi gereken kişiler konumunda oldukları kabul edilemeyeceğinden adı geçen davalıların aynı Kanun’un 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanmaları gerektiğinden Sayın Çoğunluk tarafından bozma yönünde verilen karara katılamıyorum.

Birinci Başkanvekili
Adem Albayrak

''K A R Ş I  O Y''

Dava, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.

Mahkemece, son maliklerin kötüniyetlerinin ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, Özel Dairece davanın kabulü yönünde karar bozulmuş ve Mahkemece önceki kararda ısrar edilmiştir.

Çözümlenmesi gereken husus, son maliklerin kötüniyetinin ispat edilip edilmediği noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere Türk Medeni Kanununun 1023.maddesi gereğince “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” Bu düzenleme gereğince aslolan iyiniyetin varlığıdır. Davalı son maliklerin kötüniyetli olduklarının ispatı davacıya düşmektedir.

Yargıtay Özel Daire bozma kararında, davalılardan birinin babasının beyanına ve taşınmazın bedelinin ödendiğinin davalı tarafından ispat edilemediğine dayanarak kötüniyetli oldukları sonucuna varmıştır.

Davalının babasının beyanı bir bütün olarak değerlendirildiğinde davacının değil, davalılardan son maliklerin lehine beyanlardır. Yine uygulamadan açıkça bilindiği üzere tapuda yapılan satış işlemleri sırasında taşınmazın gerçek rayiç bedeli değil, emlak vergisine esas değeri esas alınmakta, bu da gerçek değerden oldukça düşük gösterilmektedir. Böylece taşınmazın değerinin düşük gösterilmesi tek başına kötüniyetin varlığını göstermez. Ayrıca son maliklerin, dava konusu taşınmazı satın almadan önce kendilerine ait konutu sattıkları, üzerine birikimlerini ve her iki tarafın ailelerinden temin edilen yardımların ekledikleri dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Yine son maliklerce, taşınmaz satın alındıktan sonra tamir ve tadilatının yapıldığı da sabittir. Hiç kimse gerçekten satın almadığı bir taşınmazın tamir ve tadilatı ile uğraşmayacaktır.

Gözden kaçırılmaması gereken bir başka husus ise, davacının taşınmazın satışı için vekâlet verdiği hususudur. Vekilin görevini kötüye kullandığı sabit ise de, satış bedelini davacıya ödediğine dair bir bilgi yoktur. Böyle bir durumda satıcı (vekil eden), vekil ve şeriklerine karşı bedel isteğinde bulunmalıdır. Somut dosyada böyle bir talep dahi yoktur.

Açıklanan ve Mahkemenin direnme kararında belirtilen gerekçelerle son maliklerin kötüniyetlerinin tereddüte yer vermeyecek şekilde ispat edilemediği kanaatiyle, direnme kararının onanması düşüncesinde olduğumdan Sayın Çoğunluğun bozma kararına katılmıyorum.

Üye
Hasan Kaya

BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 25 üyenin 14’ü BOZMA, 11’i ise ONAMA yönünde oy kullanmışlardır.