T.C.
YARGITAY
7. HUKUK DAİRESİ

Esas No       : 2023/695
Karar No      : 2023/1662

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                       : İskenderun 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                                 : 28.01.2020
SAYISI                                 : 2018/284 E., 2020/13 K.

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.06.2022 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davalı asil Celal P. ve vekili Avukat M.F.S., karşı taraftan davacı vekili Avukat M.B.B. geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen 21.03.2023 günü Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu 2576, 2577, 2581, 2590, 2594, 2595, 2598, 2599, 2601, 2602, 2603, 2604, 2608, 2609, 2611, 2612, 2619, 2623, 2624, 2627, 2628, 2629, 2630, 2631, 2632, 2636, 2637, 2638, 2639, 2640 ve 2655 parsel sayılı taşınmazlarda müvekkilinin paydaş olduğunu, davalının bu taşınmazlarda değişik tarihlerde olmak üzere pay satın aldığını, önalım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla dava konusu payların değerinin resmî senette yüksek gösterildiğini belirterek, müvekkilinin önalım hakkı nedeniyle dava konusu taşınmazlarda davalı adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Asli müdahil vekili asli müdahale dilekçesinde; dava konusu taşınmazlarda önalım hakkına dayalı olarak davalının satın aldığı payların kendisi ve davacı adına eşit oranda tapuya tescilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu taşınmazlardaki payları davacı ve kardeşlerinin bilgileri dahilinde satın aldığını, müvekkilinin bir kısım taşınmazlardaki hisselerini davacılar önalım haklarını kullanmayacaklarını taahhüt ettiklerinden davacılara devrettiğini, davacıların kötü niyetli olduğunu, dava konusu taşınmazların fiilen taksim edildiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 14.04.2016 tarih ve 2017/5363 Esas, 2013/5348 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 30.05.2017 tarih ve 2016/14151 Esas, 2017/4518 Karar sayılı kararıyla, davalının fiili taksim savunmasının araştırılması gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazlarda fiili taksim olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; önceki beyanlarını da tekrarlayarak dava konusu taşınmazlarda fiili taksim olduğunun ispatlandığını, Mahkemece tapu kayıtları getirtilmeden eksik incelemeyle karar verildiğini, objektif değer artışının gözetilerek taşınmazların dava tarihindeki değerlerinin depo ettirilmesi gerektiğini beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun);

a) "Dürüst davranma" kenar başlıklı 2 inci maddesi şöyledir:

"Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.

Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz."

b) "Önalım hakkı sahibi" kenar başlıklı 732 inci maddesi şöyledir:

"Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

c) "Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" kenar başlıklı 733 üncü maddesi şöyledir:

"Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."

d) "Kullanılması" kenar başlıklı 734 üncü maddesi ise şöyledir:

"Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 14.2.1951 tarihli ve 1949/17 Esas,1951/1 Karar sayılı kararı.

3. Değerlendirme

1. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.

2. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması 4721 sayılı Kanun'un 2 inci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 14.2.1951 tarih ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir.

3. İlk Derece Mahkemesince, bozma ilâmına uyularak dava konusu taşınmazlarda fiili taksim olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de; davalının filli taksim savunması yönünden Mahkemece yapılan inceleme ve araştırma yeterli görülmemiştir. Şöyle ki; mahallinde 01.03.2019 tarihinde yapılan keşifte davacı ve davalının dava konusu 2619 ve 2627 parsel sayılı taşınmazlarda kullandıkları yer olduğunu beyan ettikleri, 31.05.2019 tarihli ziraat ve inşaat bilirkişi raporuna ekli uydu fotoğraflarında da bu taşınmazlarda farklı kullanım biçimlerinin olduğu görülmüştür. Bununla birlikte; dava konusu 2599, 2603, 2604, 2629, 2630 ve 2640 parsel sayılı taşınmazlara yönelik davacı adına düzenlenmiş ecrimisil ihbarnameleri bulunmaktadır. 10.05.2019 tarihli fen bilirkişi raporuna ekli krokide de bu taşınmazlardan 2599 parsel sayılı taşınmazda davalının kullanımı olduğu belirtilmiştir. Mahkemece, bu hususlar ve davalının fiili taksim savunmasını ileri sürüş biçimine göre dava konusu taşınmazların kadastro tutanaklarının edinme sebebinde yer alan açıklamalar değerlendirilmemiştir.

4. O hâlde Mahkemece; davalıya pay satanlar ile davacı ve asli müdahil paydaşın dava konusu taşınmazda fiilen kullandıkları yerler bulunup bulunmadığının, başka bir ifadeyle taşınmazların fiilen taksim edilip edilmediklerinin açıklığa kavuşturulması bakımından gerekirse mahallinde yeniden keşif yapılıp mahalli bilirkişi ve taraf tanıklarının beyanları alınarak, davacı ve davalı tarafın fiili taksim savunmasına yönelik beyanları, dosyada bulunan ecrimisil ihbarnameleri, dava konusu taşınmazların kadastro tutanakları, bilirkişi raporları ve eklerindeki kroki ile uydu fotoğrafları, yukarıda ve bozma ilâmında açıklanan ilkeler doğrultusunda titizlikle incelenip değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmelidir.

5. Diğer taraftan; önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, 4721 sayılı Kanun'un 732 nci maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması hâlinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.            

6. Mahkemece, dava konusu taşınmazların tedavüllü tapu kayıtları getirtilmek suretiyle davacının, asli müdahilin ve davalının taşınmazlarda satış tarihindeki paydaşlık durumları tespit edilerek davacı ve asli müdahilin 4721 sayılı Kanun'un 732 nci maddesi uyarınca önalım haklarını kullanıp kullanamayacakları araştırılmamıştır.

7. Öte yandan; paylı mülkiyet nedeniyle doğan önalım hakkı ancak, paylı mülkiyet devam ettiği sürece mevcuttur. Önalım hakkı paylı mülkiyete tâbi taşınmazlarda kullanılabilir. Taşınmazın paylılık durumunun herhangi bir nedenle sona ermesi hâlinde önalım hakkı da sona erer.

8. Mahkemece, özellikle dava konusu 2594, 2598 ve 2609 parsel sayılı taşınmazlarda yapılan ifraz işlemi ile oluşan 3652, 3654 ve 3656 parsel sayılı taşınmazlar ile diğer taşınmazlarda davacının ve asli müdahilin paydaşlık durumunun sona erip ermediği, diğer bir ifadeyle önalım haklarının devam edip etmediği değerlendirilmemiştir.

9. Tüm bunlarla birlikte; dava konusu 2627 ve 2628 parsel sayılı taşınmazlarda davaya konu 04.07.2006 tarih ve 4925 yevmiye numaralı satış işlemiyle davalıya 81/4032 pay satıldığı hâlde, Mahkemece yanılgılı olarak 2627 parsel sayılı taşınmazda 212/4032 hissenin, 2628 parsel sayılı taşınmazda ise 162/4032 hissenin iptaline karar verilmiştir.

10. Mahkemece, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler, ilkeller ve değinilen hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde karar verildiğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan İlk Derece Mahkeme kararının BOZULMASINA, bozma nedenlerine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 3.815,00 TL'nin davacı ve asli müdahilden alınarak davalıya verilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

21.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Başkan             Üye                                  Üye                           Üye                     Üye 
Hikmet Onat       Ayşe Tartıcı Çevikbaş     Sevinç Türközmen    Cengiz Balıkçı     Necmi Apaydın