T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ

Esas No       : 2022/8469
Karar No      : 2023/3412

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                       : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
TARİHİ                                 : 19.10.2022
SAYISI                                 : 2020/870 E., 2022/2496 K.

Taraflar arasındaki ayıplı maldan kaynaklanan alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacının başvurusunun reddine, davalının başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.11.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat B.G.B. ile davalı vekili Avukat S.B.'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davaya konu sitede kat maliklerince seçilen yönetim olduğunu, sitede bulunan villaların site maliklerine teslim edilmişse de ortak alanların tesliminin henüz yapılmamış olduğunu, sitede yağmurlar sonrasında altyapı pis su kanallarında ciddi sorunlar yaşandığını, giderlerin tıkandığını ve villaları su bastığını, somut uyuşmazlık ile ilgili olarak Mahkeme kanalı ile yaptırılan tespitte belirlenen ayıp ve hatalı işlerin bir kısmının üçüncü kişilere yaptırıldığını, bu tespit raporunda belirlenen tüm harcama ve masrafların talep edileceği ile ilgili davalı tarafa noter ihtarnamesi gönderildiğini, davalı tarafın cevabi ihtarmamesi ile haksız itirazda bulunduğunu, taraflarınca üçüncü kişilere yaptırılan işlerden alacaklarla ilgili Bakırköy 2. Tüketici Mahkemesinde dava ikame edildiğini, huzurdaki davada ise kalan işlere yönelik üçüncü kişilere taraflarınca yapılan ödemelerin talep edildiğini ileri sürerek; üçüncü kişilere taraflarınca yapılan toplam 226.928,83 TL ödemenin tahsilde tekerrür olmamak üzere avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu projenin teknik şartnameye ve sözleşmeye uygun olarak yapıldığını, davacı tarafından sunulan delil tespit raporunun delil niteliğinde olmadığını, bu raporun yok hükmünde olduğunu, davacının haksız taleplerinin İstanbul 1. Tüketici Mahkemesinde heyet tarafından incelenerek atıksu ve yağmur suyu kanallarında herhangi bir olumsuzluk görülmediğinin belirtildiğini, davacının iddialarının sebepsiz zenginleşme amacı taşıdığını, davacının ayıpların üçüncü kişilere yaptırıldığı iddiasının kabul edilemeyeceğini, yine fahiş fatura bedellerinin kabul edilemeyeceğini, davacı tarafından talep edilen faiz oranının da fahiş olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yerinde yapılan keşif, bilirkişi incelemesi, Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2017/57 Değişik İş sayılı dosyasında yapılan tespite göre; site içerisinde bulunan atık su kanallarının tıkandığı, villaların bundan etkilendiği, site maliklerinin zarar gördüğü, yapılan ihtar ve uyarılara, tadilatlara rağmen sorunun giderilemediği, halen devam ettiği, site yönetimi tarafından eksik ve ayıplı işlerin dava dışı 3. kişilere yaptırıldığı, buna bağlı olarak 34 adet faturanın alındığı ve davalıya ihtar edildiği, 6502 sayılı yasanın 8 nci maddesi gereği yapılan işin ayıplı olduğu, davacı site yönetiminin ortak alanlardaki işler bakımından 6502 sayılı yasanın 11 nci maddesi gereği tazminat talebinde bulunabileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 218.883,58 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; kararın kısmen reddi yönünden kaldırılarak tümden kabul kararı verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili; İlk Derece Mahkemesi kararında itirazların değerlendirilmediğini, derdestlik ve husumete ilişkin itirazların dikkate alınmadığını, site yönetiminin husumet ehliyetinin bulunmadığını, ortak yerlerde bulunan ayıp iddiaları yönünden yönetimin kat malikleri adına dava açmasının mümkün olmadığını, Yargıtay kararlarının da bu yönde olduğunu, ayıp iddiasına ilişkin taleplerin de yerinde olmadığını, site ortak alanındaki işlerin açık ayıp niteliğinde olduğunu, süresi içerisinde herhangi bir ihbarın bulunmadığını, teslim tutanaklarının İlk Derece Mahkemesince incelenmediğini belirterek usul ve yasaya aykırı kararın kaldırılarak davanın tümden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı site yönetiminin aktif husumet yetkisinin bulunmaması sebebi ile açılan davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kat malikleri genel kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi kapsamında, kat maliklerinin olurlarının alınması halinde yöneticinin dava açabileceğini, söz konusu imalatın sonradan ortaya çıkan gizli ayıp olarak nitelenmesi gerekeceğini, söz konusu gizli ayıpların giderilmesi ve bölgede kazı sonucu bozulan asfaltların yenilenmesi için müvekkil tarafından tamiratlar yaptırıldığını, bunlara ilişkin hepsinin faturalarının da söz konusu olduğunu, davalı yüklenici şirket tarafından davaya konu sitede yapılan tespitte yeraltı pis su hatlarının teknik şartnamelere, fen ve sanat kurallarına uygun olarak inşa edilmemiş olduğu, sitede bulunan yeraltı pis su hatlarında ezilme, deformasyon ve bunlardan doğan tıkanmaların yaşanmakta olduğu, sitede bulunan yeraltı pis su hatlarında meydana gelen bu ezilme ve defarmasyonlarında siteyi ve yeraltı hatlarını inşa eden davalı yüklenici şirketin sorumluluğunun bulunduğu ve bu yeraltı hatlarında müvekkili site yönetimi tarafından üçüncü kişilere yaptırılmak zorunda kalınan tamiratların toplam bedeli olan 218.883,59 TL bedelin davalı yüklenici şirket tarafından davacı müvekkili site yönetimine ödenmesi gerektiğinin tespit edildiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık davacı site yönetiminin ayıplı işler nedeniyle aktif dava ehliyetinin olup olmadığına ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32 nci maddesinin birinci fıkrası.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34 üncü maddesi.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35 inci maddesi.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38 inci maddesi.

3. Değerlendirme

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32 nci maddesinin birinci fıkrasına göre; "Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir."

2.Aynı Kanun'un 34 üncü maddesine göre; "Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.". Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise, Kanun'un 35 inci maddesinde ayrı ayrı sayılmıştır. Sözü edilen Kanun'un 38 inci maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.

3. Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.

4. Ancak günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir. Özellikle ortak yaşam alanlarında kişilerin can ve mal güvenliklerini tehlikeye atan, yaşam kalitesini düşüren eksiklik ve ayıpların giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yönetici/yönetim kuruluna Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34 üncü maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, bu hususların aynı Kanun'un 35 inci maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olan yönetici/yönetim kurulunun görevleri kapsamında kaldığının kabulü gerekir. Site ve apartman ortak alanlarında mevcut eksiklik ve ayıpların hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi için yönetici/yönetim kurulunca yapılan harcamaların; sebep olanlardan veya yükümlülerden, vekaletsiz iş görme, haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre rücuan istirdadının; hak, adalet, hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı kuşkusuzdur.

5. Bu nedenle, yönetici/yönetim kurulunun yönetim yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, ortak alanlar ile ortak tesisler için bizzat yapmış olduğu harcamalar yönünden açılması gereken rücu davalarında da kat maliklerini temsilen dava açma (ve bu işler nedeniyle aleylerine açılan davalarda davalı olma) ehliyetinin bulunduğu varsayılmalıdır.

6. Hal böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince; davacı site yönetiminin, ortak alanlarda yaptığını ileri sürdüğü harcamaların rücuan tahsili için dava açma ehliyetinin bulunduğu gözetilerek işin esasına girilmesi ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,

17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

Kararı temyiz eden davacı harçtan muaf olduğundan peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Başkan              Üye                  Üye                     Üye                   Üye
Ömer Kerkez      Filiz Pınarcı      Halil Özdemir     Battal Yılmaz     Emir Ateş