T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2022/(14)7-677
Karar No       : 2024/28

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : İstanbul 11. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                          : 12.01.2021
SAYISI                          : 2018/185 E., 2021/5 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 12.09.2017 tarihli ve
                                        2017/3067 Esas, 2017/6052 Karar sayılı BOZMA kararı

1. Taraflar arasındaki irtifak hakkının terkini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul 11. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen, davalılar Tevfik K. ve Fatma Nebahat K. yönünden davanın reddine, diğer davalı Ayşe Necla K. yönünden kabulüne ilişkin karar davalı Ayşe Necla K. vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesince önce onanmış, sonrasında karar düzeltme incelemesi sonunda onama kararı kaldırılarak hüküm bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı Ayşe Necla K. mirasçıları dâhili davalılar vekili, davalı Ayşe Necla K. terekesi temsilcisi vekili, fer’î müdahiller Türk Eğitim Vakfı, Türk Silahlı Kuvvetleri Mehmetçik Vakfı ve TEMA Vakfı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten ve direnme kararının verildiği tarih itibarıyla 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) Geçici 3 üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun’la değişikliği öncesi hâliyle 438 inci maddesinin ikinci fıkrası gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından dâhili davalılar ve bir kısım fer’î müdahiller vekillerinin duruşma isteminin reddine oy birliğiyle karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi

4. Davacı vekili; müvekkiline ait İstanbul ili, Şişli ilçesi, Harbiye mahallesinde bulunan 779 ada, 49 parsel sayılı taşınmazda davalılara ait 48 parsel sayılı taşınmaz lehine olmak üzere hiçbir suretle inşaat, bina, duvar yapılamayacağı, taşınmazın kadim olarak açık arsa ve saha şeklinde kalacağı yönünde 15.10.1951 tarihinde tesis edilmiş irtifak hakkı bulunduğunu, müvekkilinin bu yeri 03.06.2009 tarihinde satın aldığını, irtifak hakkının tesis edildiği tarihten beri aradan geçen yıllar içerisinde bölgenin hızlı bir yapılaşma içerisine girdiğini ve irtifak ile sağlanmak istenen amacın 48 parselin manzarasının kapanmaması olduğunu, bu amaç bir süre sağlanmışsa da artık irtifakın anlamı kalmadığını, zira taşınmazın komşu parsellerinde çok katlı binaların inşa edildiğini ve sadece bir koridor olarak dava konusu taşınmazın boş kaldığını, herkesin haklarını kullanırken dürüstlük kuralına uymak zorunda olduğunu, irtifak hakkının tesis edildiği 1951 yılı ile 2010 yılı arasında irtifaktan beklenen muhtemel menfaat ve irtifakla ihlal edilen menfaat arasında telafisi mümkün olmayan maddi ve manevi uçurum meydana geldiğini, hukuki dengenin kurulması gerektiğini, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 785 inci maddesinin irtifakın terkinini talep etme hakkı verdiğini ileri sürerek 779 ada, 48 parsel lehine ve 779 ada 49 sayılı parsel aleyhine tesis edilmiş bulunan irtifak hakkının takdir edilecek bedel mukabilinde ya da bedelsiz olarak terkinine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı

5. Davalı Ayşe Necla K. vekili, davalılardan Tevfik K. ile Fatma Nebahat K.’un dava açılmadan önce öldüklerini, Tevfik K.’un 48 sayılı parselde hiçbir zaman malik olmadığını, aynı konuda İstanbul 17. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1962/709 Karar sayılı ve Şişli 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1998/471 ve 2001/636 Karar sayılı ilâmlarıyla daha önceden aynı şekilde açılan irtifak hakkının terkini davalarının reddedildiğini ve kararların kesinleştiğini, bu nedenle davanın kesin hüküm nedeniyle reddedilmesi gerektiğini, davacı şirketin kısa süre önce bu şerhi bilerek çok cüzî bir bedel ile bu yeri satın aldığını, taşınmazdan rant elde etmeye çalıştığını, kötüniyetli olduğunu, müvekkilinin maliki olduğu 779 ada, 14,15,16 numaralı yan parsellerde de inşaat yapmayıp, buraları bahçe olarak kullandığını, tesis edilen irtifaktan elde edilen faydanın yoğun yapılaşma nedeniyle artarak devam ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı

6. İstanbul 11. Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.12.2011 tarihli, 2011/98 Esas, 2011/634 Karar sayılı kararı ile; yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda taşınmazın bulunduğu çevrenin İstanbul’un en tercih edilen, prestijli dünya markalarına ait mağazaların, ticarethane ve eğlence yerleri ile restoranların bulunduğu ve yüksek gelir sahibi insanların oturduğu bir mahalde yer aldığı, bu durum ve belediye rayiçleri gözetildiğinde taşınmazın arsa değerinin 9.067.500,00 TL olduğu, imar durumuna göre taşınmaz üzerinde yapılacak lüks tarzdaki binanın değerinin toplam 24.000.000,00 TL’ye tekabül edeceği, davalı binasının zemin üstündeki normal kat dairelerinin arkaya bina yapılması nedeni ile manzarası eksileceği ve bu durumun 1.950.000,00 TL değer azalması yaratacağı görüşünün bildirildiği, gerek bu bilirkişi raporu ve gerekse uzman raporundan davaya konu irtifakın hâkim taşınmaza sağladığı katkı ile yüklü taşınmaza yüklenen yük arasındaki dengenin aşırı bozulmuş durumda olduğu, irtifak hakkının bu hâliyle devam ediyor olmasının Anayasayla teminat altına alınan mülkiyet hakkının özüne dokunulması anlamına geldiği gibi irtifak hakkında ısrar etmenin de TMK’nın 2 nci maddesinde hükmünü bulan hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyacağı, davalılardan Tevfik K. ile Fatma Nebahat K.’un davanın açılmasından önce vefat ettiklerinin anlaşıldığı gerekçesiyle davalılar Tevfik K. ile Fatma Nebahat K. yönünden ölü kişiye karşı dava açılamayacağından davanın reddine, davalı Ayşe Necla K. yönünden davanın kabulü ile 779 ada, 49 parsel üzerindeki "hiçbir surette inşaat ve duvar ve bina yapmamak, daimi surette açık arsa ve saha halinde bırakmak" şeklinde tesis edilen irtifakın terkinine, irtifak bedeli olarak mahkeme veznesine depo ettirilen 1.950.000,00 TL’nin karar kesinleştiğinde davalı Ayşe Necla K.’a ödenmesine karar verilmiştir.

Özel Daire Kararları

7. Yukarıda belirtilen karara karşı süresi içinde davalı Ayşe Necla K. vekili temyiz isteminde bulunmuş, Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesi 12.06.2012 tarihli, 2012/3950 Esas, 2012/8314 Karar sayılı kararla hükmü oy çokluğu ile onamıştır.

8. Onama kararına karşı aynı davalı Ayşe Necla K. vekilinin karar düzeltme yoluna başvurması üzerine Özel Daire bu kez 24.05.2013 tarihli, 2013/1408 Esas, 2013/7927 Karar sayılı karar ile “… 15.10.1951 tarihinde tesis edilen ve hâkim taşınmazın manzarasının kapanmamasını, komşu taşınmazda yapılacak bina ve yapılar nedeniyle hava ve ışıktan mahrum kalınmamasını amaçlayan irtifak hakkının, kurulduğu 1951 yılı ile birlikte daha ziyade ileriki yıllarda etrafta yoğun yapılaşmanın oluşacağı, buna göre etrafındaki boş arsa, bağ ve bahçelerin binaya dönüşeceği öngörülerek bu günler için kurulduğu, yani irtifak hakkının kurulduğu tarihteki faydadan hiçbir şey eksilmediği gibi bu hakka ihtiyacın ve beklenen faydanın artarak devam ettiğinin kabulü gerekir. Davalıya ait yararlanan taşınmazda yapılan apartmanın bu güne kadar aynı amaçla kullanıldığı gibi Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul 11.no'lu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 12.09.2007 tarihli ve 1247 sayılı kararı ile dava konusu 48 sayılı parselde yer alan taşınmaz "korunması gerekli kültür varlığı olarak" tescillenmiştir.

Dosyada mevcut kayıt ve belgelere göre; irtifak hakkı ile yükümlü 49 parsel sayılı taşınmazın maliki Mefharet Ç. tarafından İstanbul 17. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1962/469 Esası üzerinden açılan irtifak hakkının terkini davasının retle sonuçlandığı ve bu kararın 04.07.1963 tarihinde Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği, keza Şişli 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1998/471 Esas sayılı dosyasında Yapı Kredi Bankası A.Ş. tarafından açılan terkin davasının da retle sonuçlandığı ve Yargıtay denetiminden geçerek 18.04.2002 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır. Ancak, 2002 yılından bu davanın açıldığı 2011 yılına kadarki dönemde irtifak hakkının terkinini gerektirir bir durum oluşmamıştır. Bu nedenlerle; irtifak hakkının kurulduğu tarihten bugüne kadar devam eden hak ve yükümlülükler arasındaki dengenin yüklü taşınmaz aleyhine bozulduğundan da söz edilemez. Kaldı ki davacı dava konusu taşınmazı irtifak hakkı şerhini bilerek ve basiretli bir tacir olarak satın almış olup davalının irtifak hakkının devamını istemesi de hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemez.

Bu durumda mahkemece, irtifakın kuruluşundaki yararın devam ettiği anlaşıldığından davanın reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş…” gerekçesiyle onama kararı kaldırılarak hüküm oy çokluğuyla bozulmuştur.

Direnme Kararı

9. Mahkemece önceki karar gerekçesi tekrar edilerek verilen 12.11.2013 tarihli ilk direnme kararı, Hukuk Genel Kurulunun 25.05.2016 tarihli kararıyla 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 11, 16, 30, 32 nci maddeleri çerçevesinde irtifak değeri üzerinden nispi harç tamamlanmadan yargılamaya devam olunmasının usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle usul yönünden bozulmuştur.

10. Hukuk Genel Kurulu kararı doğrultusunda harç eksiğini ikmal eden Mahkeme 07.03.2017 tarihli karar ile yeniden bir önceki gerekçeyle direnme kararı tesis etmiştir.

11. Bu karara karşı davalı vekilinin temyiz isteminde bulunması üzerine Özel Daire 12.09.2017 tarihli, 2017/3067 Esas, 2017/6052 Karar sayılı kararla; “Mahkemece verilen kararın hüküm fıkrasının 06.12.2011 tarihli ilk hüküm ile aynı olmasına karşılık Hukuk Genel Kurulunun bozma ilamına uyularak yeniden yapılan yargılama sonunda verilen kararın yeni hüküm olduğu değerlendirilerek Dairemizce temyiz incelemesine geçilmiştir.

Öncelikle, davalı vekilinin derdestlik itirazı üzerinde durmak gerekir. Derdest olduğu ileri sürülen Şişli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 30.07.2010 günlü ve 2010/281E.,2010/430 K. sayılı dosyası ile davacı şirket tarafından davalılar aleyhine açılan irtifak hakkının terkinine ilişkin dava takipsiz bırakıldığından HUMK'nun 409. maddesi gereğince açılmamış sayılmasına karar verilmiştir. Davalı vekilinin temyizi üzerine üzerine Dairemizin 29.09.2011 günlü ve 2011/9849 E.,11172 K. sayılı Kararı ile taraf teşkili sağlanmadan yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru görülmediğine işaretle hükmün bozulmasına karar verilmiş, 23.02.2012 günlü ve 2012/1323 E.,2516 K.sayılı Kararı ile karar düzeltme istemi reddedilmiştir. Mahkemece, 24.05.2012 günlü ve 2012/118 E., 2012/292K. sayılı Karar ile eski hükümde direnilmiş olup Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 03.04.2013 günlü ve 2012/14-1219 Esas 2013/422 sayılı Kararı ile direnme kararı onanmıştır.

Bu durumda, açılmamış sayılmasına karar verilen dava bütün sonuçları ile ortadan kalkmış olacağından derdestlik itirazı yerinde görülmemiştir.

İrtifak hakkının terkini istemine gelince; irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde hak sahibine o taşınmazdan yararlanma ve kullanma hakkı veren ve herkese karşı ileri sürülebilen bir haktır. Hak sahibinin irtifak hakkından doğan bu yetkilerini kullanması yüklü taşınmaz malikinin menfaatleri ile çelişse bile bütün irtifak haklarında olduğu gibi taşınmaza bağlı irtifak hakları da malike katlanma ya da kaçınma ödevi, hak sahibine de yüklü taşınmazı kullanma ya da ondan yararlanma yetkisi verir.

İrtifak hakkının sona ermesi kural olarak, irtifak hakkı sahibinin yapacağı yazılı terkin talebi üzerine veya yüklü ve yararlanan taşınmazın yok olması, yüklü taşınmazın kamulaştırılması, sürenin sona ermesi veya mahkeme kararı ile mümkündür. ( Eşya Hukuku Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman, Prof. Dr. Özer Seliçi, Prof. Dr. Saibe Oktay Özdemir- 2006 Baskı sayfa: 603 ve devamı) Türk Medeni Kanununun 785. maddesi hükmü gereğince, lehine irtifak hakkı kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebileceği gibi yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir. Bir başka anlatımla irtifak hakkı, zamanın akışı içinde hak sahibi için kesin ve sürekli bir biçimde faydasını yitirmiş ve böylece hakkın kuruluş amacı da ortadan kalkmış ise terkini istenebilir. Güdülen amaç, yüklü taşınmazın gereği gibi kullanılmasını ya da işletilmesini engelleyen, kısmen ya da tamamen gereksiz ve faydasız hale gelen irtifak hakkının ortadan kaldırılmasını sağlamaktır. O halde, irtifak hakkının kuruluşundaki yarar devam ettiği sürece bu hakkın korunması gerekir.

Öte yandan, yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir. Bu durumda irtifak hakkı ancak bir mahkeme kararı ile ve hak sahibine ödenecek bir tazminat karşılığında ortadan kaldırılabilir. Ancak, irtifak hakkının sahibine sağladığı yararın kısmen ortadan kalkmış olması bu hakkın da ortadan kalkması için yeterli bir sebep değildir.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığı altında somut olaya gelince; Şişli, Harbiye Mahallesi, 90 pafta, 779 ada 49 parsel sayılı 604,50 m2 yüzölçümlü arsa vasıflı taşınmaz Ons Yapı Tasarım İnşaat ve Turizm A.Ş. adına tam hisse olarak kayıtlı olup kütüğün hak ve mükellefiyetler hanesinde "Bu parsel aleyhine 48 parsel lehine haritasında B harfi ile gösterilen 635 m2 sahasındaki arsa üzerinde hiçbir surette inşaat ve duvar yapmamak kadimi surette açık saha halinde bırakmak" şeklinde 15.10.1951 tarihli 2332 yevmiye numaralı irtifak hakkı bulunmaktadır. Dava konusu irtifak şerhi 15.10.1951 tarihinde Beyoğlu Tapu Sicil Müdürlüğünde düzenlenen resmi senetle yapılmıştır. Bu senede göre 779 ada 48 ve 49 parsellerin geldi kaydının 779 ada 13 parsel olduğu, söz konusu bu taşınmazdan 11.37 m2'lik kısmın yola terk edilmesinden sonra ikiye ifraz edildiği, ifrazen oluşan 635 m2'lik alanlı B harfini ihtiva eden kısım 49 parsel aleyhine ve yine ifrazen oluşan 1056 m2 miktarlı kısım 48 parsel lehine "hiçbir surette inşaat ve duvar ve bina yapmamak, daimi surette açık arsa ve saha halinde bırakmak" üzere irtifak hakkı tesis edildiği, 49 parselin tamamının irtifak hakkı tesisi ile aynı anda 3000 lira bedel mukabilinde Mefharet Ç.'ye satıldığı, daha sonra bu yerin 21.07.1986 tarihinde Yapı Kredi Bankası A.Ş'ne satıldığı, davacı şirketin ise bu yeri 03.06.2009 tarihinde bankadan satın alarak malik olduğu görülmüştür.

Davalı, maliki olduğu 48 parsel sayılı taşınmazın bir bölümü ile bu taşınmaza bitişik 14, 15 ve 16 parsel sayılı taşınmazları halen bahçe olarak kullanmakta, davacıya ait 49 parsel sayılı taşınmaz da boş arsa olarak bulunmaktadır. Yerinde yapılan keşif sonucu alınan uzman bilirkişi kurulu raporunda özetle; davacı taşınmazına sekiz bağımsız bölümlü bina yapılabileceği, taşınmazın değerinin 24.000.000,00 TL olacağı, davalının binasının arka cephesindeki bahçelerden yararlanmaya devam edebileceği, çevrede yıllar içinde meydana gelen yoğun yapılaşma nedeniyle manzara yoksunluğu yaşanacağı ancak davacının da hiçbir zaman inşaat yapamayacak olması nedeniyle mülkiyet hakkının kısıtlanacağı, davalının değer kaybının giderilebileceği, manzarası eksilecek altı daire için değer kaybının 1.950.000,00 TL olacağı belirtilmiş, bu bedel davacı tarafça mahkeme veznesine depo edilmiştir.

Davacı, TMK'nun 785. maddesine dayanarak irtifak hakkının terkinini istemiştir. Uyuşmazlık, irtifak hakkından beklenen faydanın ortadan kalkıp kalkmadığı, yüküne oranla sağladığı yarar arasında aşırı bir oransızlık bulunup bulunmadığı ve davalının bu hakkı kötüye kullanıp kullanmadığı noktalarında toplanmaktadır.

15.10.1951 tarihinde tesis edilen ve hakim taşınmazın manzarasının kapanmamasını, komşu taşınmazda yapılacak bina ve yapılar nedeniyle hava ve ışıktan mahrum kalınmamasını amaçlayan irtifak hakkının, kurulduğu 1951 yılı ile birlikte daha ziyade ileriki yıllarda etrafta yoğun yapılaşmanın oluşacağı, buna göre etrafındaki boş arsa, bağ ve bahçelerin binaya dönüşeceği öngörülerek bu günler için kurulduğu, yani irtifak hakkının kurulduğu tarihteki faydadan hiçbir şey eksilmediği gibi bu hakka ihtiyacın ve beklenen faydanın artarak devam ettiğinin kabulü gerekir. Davalıya ait yararlanan taşınmazda yapılan apartmanın bu güne kadar aynı amaçla kullanıldığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul 11.no'lu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 12.09.2007 tarihli ve 1247 sayılı Kararı ile dava konusu 48 sayılı parselde yer alan taşınmaz "korunması gerekli kültür varlığı olarak" tescillenmiştir.

Dosyada mevcut kayıt ve belgelere göre; irtifak hakkı ile yükümlü 49 parsel sayılı taşınmazın maliki Mefharet Ç. tarafından İstanbul 17. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1962/469 Esası üzerinden açılan irtifak hakkının terkini davasının retle sonuçlandığı ve bu kararın 04.07.1963 tarihinde Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği, keza Şişli 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1998/471 Esas sayılı dosyasında Yapı Kredi Bankası A.Ş. tarafından açılan terkin davasının da retle sonuçlandığı ve Yargıtay denetiminden geçerek 18.04.2002 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır. Ancak, 2002 yılından bu davanın açıldığı 2011 yılına kadarki dönemde irtifak hakkının terkinini gerektirir bir durum oluşmamıştır. Bu nedenlerle; irtifak hakkının kurulduğu tarihten bugüne kadar devam eden hak ve yükümlülükler arasındaki dengenin yüklü taşınmaz aleyhine bozulduğundan da söz edilemez. Kaldı ki davacı dava konusu taşınmazı irtifak hakkı şerhini bilerek ve basiretli bir tacir olarak satın almış olup davalının irtifak hakkının devamını istemesi de hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemez.

Bu durumda mahkemece, irtifakın kuruluşundaki yararın devam ettiği anlaşıldığından davanın reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeplerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir” şeklindeki gerekçe ve oy çokluğuyla bozma kararı vermiştir.

12. Mahkemece 12.01.2021 tarihli, 2018/185 Esas, 2021/5 Karar sayılı kararla, önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi

13. Direnme kararı süresi içinde davalılar vekili, davalı terekesi idare memuru vekili ile davalı taraf yanında fer’î müdahil olarak yer alan Türk Eğitim Vakfı, Mehmetçik Vakfı ve TEMA Vakfı vekilleri tarafından temyiz edilmektedir.

II. UYUŞMAZLIK

14. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda irtifak hakkının terkini için 4721 sayılı Kanun’un 785 inci maddesinde aranan koşulların oluşup oluşmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

15. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle irtifak hakkı ve bu hakkın terkini ile ilgili kavram ve mevzuata ilişkin açıklamalarında bulunulmasında fayda vardır.

16. Sınırlı ayni hakların bir türü olan irtifak hakları, malikin eşya üzerindeki kullanma ve yararlanmayla ilgili yetkilerinin bir kısmını veya tamamını irtifak hakkı sahibine sağlayan ya da malikin mülkiyetin içeriğindeki yetkilerinden bazılarını kullanmasını hak sahibi yararına yasaklayan haklardır.

17. İrtifak hakkının eşya hukuku açısından anlamı, bir taşınmaza diğer bir taşınmaz yararına yük yüklemektir (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, C.I, Ankara 2021, s. 592).

18. Bir başka anlatımla bu hak, sahibi olan kişiye konusunu teşkil eden eşyayı doğrudan doğruya kullanma ya da ondan yararlanma yetkisini sağlayan veya malike bir çekinme ya da katlanma borcu yükleyen sınırlı bir hâkimiyet hakkıdır.

19. Bu hakkın içeriğini oluşturan yetkiler kural olarak sınırlı olup hak sahibine, hakkın konusu eşya üzerinde kullanma ve yararlanma yönünden sınırlı bir egemenlik sağlar. Bundan dolayı o, irtifakla yüklü eşyayı, malik gibi dilediği şekilde kullanamaz ve ondan yararlanamaz. İrtifak hakkı sahibinin irtifak konusu şeyi belirli ve sınırlı bir şekilde kullanma veya ondan yararlanma yetkisine, kendisine tanınan bu yetkinin dışına çıkarak onu kullanmamasına yükün sınırlılığı ilkesi denmektedir (Mehmet Ünal, Sınırlı Ayni Haklar, Ankara, 2021, s.112).

20. İrtifak hakları; uygulama ve öğretide farklı ölçütler esas alınarak sınıflandırmaya tabî tutulmakta, hakkın sahibine dair belirleme esas alınarak yapılan ayrıma göre eşyaya bağlı irtifaklar ve kişiye bağlı irtifaklar olarak gruplandırılmaktadır.

21. İntifa, sükna, kaynak ve üst hakkı gibi kişiye bağlı irtifaklarda hak, doğrudan doğruya belirli bir gerçek veya tüzel kişiye ya da topluluğa tanınmışken eşyaya bağlı irtifaklarda hak sahipliği bir şeyin maliki olma olgusuna bağlanmış olduğundan eşya üzerindeki mülkiyet hakkı el değiştirdikçe ona bağlı olarak irtifak hakkı da el değiştirmektedir.

22. Somut olayın temelini oluşturan taşınmaz lehine irtifak hakkı da eşyaya bağlı bir irtifak olup 4721 sayılı Kanun’un 779 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

23. Türk Medeni Kanunu’nun 779 uncu maddesinde hakkın tanımı “Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar” şeklinde yapılmıştır.

24. Anılan maddenin “Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir” şeklindeki ikinci fıkrasından da anlaşılacağı üzere genel kural, irtifak hakkının içeriğinin hiçbir şekilde yüklü eşya malikinin olumlu bir edimi olamamasıdır. Bu hakkın aslî içeriği ancak yüklü eşya malikinin kaçınma ve katlanma ödevlerinden oluşur; bununla birlikte taraflar ikincil derece bir yapma veya verme borcunu irtifak hakkı içine sokabilirler (Jale Akipek, Turgut Akıntürk, Derya Ateş; Eşya Hukuku, İstanbul 2018, s. 639).

25. Taşınmaz irtifakının kurulması 4721 sayılı Kanun’un 780 inci maddesinin birinci fıkrası gereği tescil ile olur. Bu hakkın sona ermesi hâlleri ise kanunda tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olması (md. 783), yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kişinin malik olması ve bu malikin irtifak hakkının terkinini istemesi (md. 784) ve bu konuda mahkeme kararı alınması (md.785) şeklinde düzenlenmiştir. Bu hâller dışında yükümlü taşınmazın kamulaştırılması veya irtifak hakkının kaynağı olan sözleşmede öngörülen belirli bir sürenin dolmasıyla da bu hakkın sona ermesi mümkün olabilecektir.

26. Taşınmaz irtifakının sona ermesi hâllerinden olan “Mahkeme kararı” başlıklı 785 inci maddesi “Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir.

Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir” şeklinde düzenlenmiştir ve somut uyuşmazlık da bu madde hükmünden kaynaklanmaktadır.

27. Maddenin birinci fıkrası irtifaktan beklenen yararın tamamen ortadan kalkması hâlini öngörür. Bu çerçevede yüklü taşınmaz malikinin irtifak hakkının terkinini talep edebilmesi için irtifakın diğer taşınmaz için hiçbir yarar sağlamaz hâle gelmiş olması gerekir. İrtifak hakkının kuruluş amacına ve içeriğine uygun olarak kullanılması, değişen durumlar veya fiili sebeplerden dolayı mümkün olamıyorsa hak, sahibine tanıdığı yararları tamamen kaybetmiş sayılır. Bu durumda irtifakın kurulmasına esas olan amaç zaman içerisinde anlamsız kalmış ve bu nedenle de irtifak herhangi bir yarar sağlamayacak duruma dönüşmüştür.

28. Maddenin ikinci fıkrasında ise irtifakın tümüyle anlamsız/faydasız hâle gelmemekle birlikte yararın kısmen ortadan kalkması hâli öngörülmüştür. Anılan düzenlemenin işlerlik kazanabilmesi için irtifak hakkının sahibine tanıdığı yararın kısmen ortadan kalkması yeterli bir sebep değildir; irtifak hakkının sağladığı yarar ile yüklü taşınmaz malikine yüklediği külfet arasında aşırı bir orantısızlık da meydana gelmiş olmalıdır. Böyle bir hâlin varlığı durumunda kısmen de olsa sahibine yarar sağlamaya devam ettiğinden irtifak hakkının terkin edilmesinin yaratacağı zararı göz önünde bulunduran kanun koyucu, terkinin bir bedel karşılığında yapılması koşulunu öngörerek yine taraflar arasındaki dengenin sağlanmasını amaçlamıştır.

29. Ne var ki hak sahibinin yararının aynı kaldığı hâllerde, fiili durumun değişmesi sebebiyle irtifak hakkının yüklediği külfetin artması ve bu yüzden de hak sahibinin yararı ile arasında bir oransızlık doğması, hakkın ortadan kalkması için bir sebep teşkil etmez (Akıpek/Akıntürk/Ateş, s. 663, 664).

30. Gelinen aşamada, mahkeme kararıyla irtifak hakkının terkinini sağlayabilmek için kanun “yarar” ölçütünü esas aldığına göre, taşınmaz irtifakında yarar/çıkar/menfaat ölçütünden ne anlaşılması gerektiği ortaya konulmalıdır.

31. Terkin için esas alınan, tümüyle yahut kısmen ortadan kalkması aranan yarar ölçütü, irtifakın kuruluşunda amaçlanan, irtifakla sağlanması beklenen yarar ile ilgilidir. İrtifakın kurulabilmesi için yalnızca parasal değeri olan (ekonomik) bir amaç bulunması şart olmadığına, tam tersine hak sahibinin kendi değerlendirmesine göre manevi yahut kişisel (subjektif) bir menfaatin de irtifak hakkına konu edilmesi mümkün bulunduğuna göre, irtifakın terkininde de ister objektif ister subjektif bir amaca dayalı olsun başlangıçtaki yarar göz önünde tutulmalı ve yararın ortadan kalkıp kalkmadığı yahut azalıp azalmadığı irtifakın kurulmasıyla sağlanmak istenen amaca göre değerlendirilmelidir.

32. İrtifak hakkının kuruluş amacı ise hakkın içeriği ve kapsamına göre belirlenir ki, 4721 sayılı Kanun’un 787 nci maddesi bu konuda yol göstericidir.

33. İrtifak hakkının kapsamını “Tescile göre” başlığı altında düzenleyen bu hüküm “İrtifaktan doğan yetki ve yükümlülükleri açıkça belirlediği ölçüde tescil, irtifakın kapsamını belirlemede esas oluşturur.

Tescilden açıkça anlaşılmadığı hâllerde kapsam, tescilin sınırları içinde, irtifak hakkının kazanılma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyi niyetle kullanılış biçimine göre belirlenir” şeklindedir.

34. Buna göre tescilde yani tapu kütüğünde kuruluştaki çıkarın ne olduğunu belirten aydınlatıcı bir kayıt yoksa irtifak hakkının şimdiye kadar nasıl kullanıldığına bakılarak çıkarın belirlenmesi gerekecektir (Mustafa Reşit Karahasan, Türk Eşya Hukuku, İstanbul 1991, C. 2, s. 439).

35. Konuyla ilgili kavram ve hükümlere dair açıklamalardan sonra somut olayda taraflar arasındaki hukuki ilişkiye dair sürecin ne şekilde tezahür ettiği ortaya konulmalıdır.

36. Dosya kapsamındaki kayıt ve belgeler incelendiğinde; terkini istenen irtifak hakkının yüklü taşınmazı olan 779 ada, 49 parsel sayılı taşınmaz ile davalıya ait 48 parsel sayılı taşınmazın önceden davalının da aralarında bulunduğu kişilerin mülkiyetinde ve 13 parsel adı altında bir bütün iken, 15.10.1951 tarihinde tapu memurluğu önünde gerçekleşen işlemle ifraz edilerek bir kısmı yola terk edilmek suretiyle ikiye bölündüğü, 49 parsel olarak numaralandırılan arsa vasfındaki taşınmazın 3.000,00 TL karşılığında Mefharet Ç. isimli kişiye satıldığı ve yine aynı işlem içerisinde bu taşınmaz üzerine 48 parsel lehine olmak üzere “üzerinde hiç bir suretle inşaat ve duvar ve bina yapmamak kadimi suretle açık arsa ve saha halinde bırakılmak” şeklinde irtifak hakkı tesis edildiği anlaşılmaktadır.

37. Üzerinde irtifak kurularak 49 parsel sayılı taşınmazı satın alan Mefharet Ç. 1960 yılında irtifakın terkini davası açmış, yapılan yargılama sonunda İstanbul 17. Asliye Hukuk Mahkemesi 1962/469 Esas, 1962/709 Karar sayılı kararla irtifakın terkini koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş, karar onanarak kesinleşmiştir. Taşınmazı 21.07.1986 tarihinde satın alan bir sonraki malik Yapı Kredi Bankası A.Ş. de aynı şekilde irtifakın terkinini talep etmiş, Şişli 3. Asliye Hukuk Mahkemesi 1998/471 Esas, 2011/636 Karar sayılı kararla bu davayı reddetmiş ve davacının temyiz itirazları reddedilerek karar onanmıştır. Davacı şirket ise söz konusu taşınmazı 03.06.2009 tarihinde satın almış, yaklaşık bir buçuk yıl kadar sonra eldeki davayı açarak tıpkı önceki malikler gibi irtifakın terkinini talep etmiştir.

38. Davalının (vaktiyle 13 numaralı parselin bir parçası olan) 48 parsel sayılı taşınmazın yanı sıra 14, 15, 16 parsel sayılı komşu taşınmazların da maliki olduğu, 48 parselde bulunan ve 2007 tarihinde korunması gerekli kültür varlığı olarak tescil edilen İzmir Palas apartmanının etrafının yapılaşmayla kapanmaması için irtifak hakkının getirdiği koruma yanında taşınmaz maliklerinin kendilerine ait komşu parseller üzerinde de hiçbir inşaat yapmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

39. Tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde, yararlanan taşınmaz maliki bir bütün olarak sahip olduğu ve üzerinde hâlihazırda kültür varlığı olarak tanınmış binanın bulunduğu taşınmazın ifrazı sırasında arazinin bir bölümünü satarken söz konusu bina ve çevresindeki görünümü korumak, muhtemel şehirleşmeyle taşınmazın binaların arasında kaybolup manzarasını yitirerek bir anlamda boğulmasına engel olmak için söz konusu irtifakın kurulmasını istemiş ve aslında bu koşulla taşınmazı satmıştır. Elbette maliki olduğu taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaat yapamamak davacıya, irtifak olmasaydı sahibi olabileceği maddi menfaatleri elde edememek anlamında külfet getirmektedir. Ancak 49 parsel sayılı taşınmaz en baştan beri irtifakla yüklü hâldedir ve davacı buna rağmen tapu sicilinin aleniliği çerçevesinde üzerindeki irtifakı bilerek ve sonuçlarını öngörerek mevcut koşullarıyla taşınmazı satın alan ve basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü altında bulunan kişidir ve yakındığı külfet de irtifakın tabii bir neticesidir. Davacının satın aldığı taşınmazdaki süresiz irtifakın sonradan terkinini isteyebilmesi mümkün ise de, 4721 sayılı Kanun’un 785 inci maddesi çerçevesinde terkin kararı verilebilmesi için irtifakın kuruluşundan bu yana geçen zaman ve gelişen koşullar nedeniyle hakkın artık hiçbir yarar sağlamıyor olması yahut faydasının, getirdiği yüke göre çok hafif kalması gerekir. Oysa somut olayda irtifakın kuruluşuyla sağlanmak istenen faydanın, yapılaşma arttıkça azalmak bir yana daha da belirginleştiği ve irtifakın, kuruluş amacına daha da hizmet eder hâle geldiği açıktır. Bu nedenle 785 inci madde koşulları oluşmadığı gibi, davalı tarafın maliki olduğu diğer taşınmazlar üzerinde dahi, en baştaki iradesine ve irtifakla sağlamak istediği amaca uygun şekilde hiçbir yapılaşmaya gitmediği gözetildiğinde irtifakın devamını istemesinin iyiniyetle bağdaşmadığı da söylenemez.

40. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire kararına uymak gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

41. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı Ayşe Necla K. mirasçıları dâhili davalılar vekili, davalı Ayşe Necla K. terekesi temsilcisi vekili, fer’î müdahiller Türk Eğitim Vakfı, Türk Silahlı Kuvvetleri Mehmetçik Vakfı ve TEMA Vakfı vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30 uncu maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” hükmü uyarınca uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429 uncu maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440 ıncı maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

31.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.