T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2022/3-1270
Karar No       : 2023/1140

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
TARİHİ                          : 31.05.2022
SAYISI                          : 2022/1194 E., 2022/1071 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.03.2022 tarihli ve 2021/8914 Esas,
                                        2022/2171 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki devre mülk sözleşmesinin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve her iki davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin temyiz talebi ek karar ile reddedilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi ek kararının davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda ek karar kaldırılarak hüküm esas yönünden bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; uyuşmazlığın niteliği gereğince süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz başvurusunun kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin, birlikte hareket eden davalılar tarafından hediye tatil kazandığından bahisle aldatılarak götürüldüğü tesiste saldırgan satış yöntemleri sonucunda davalı R. Doğa Sağlık Termal Turz. İnş. Paz. ve San. Tic. Ltd. Şti. (R. Ltd. Şti.) ile 31.08.2018 tarihli, 23.730,00 TL bedelli, adi yazılı “Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi”ni imzaladığını, sözleşme bedelinin peşin olarak ödendiğini, akabinde müvekkilinin tapu devri yapılacağı söylenerek tekrar tesise çağırıldığını, burada şartları daha iyi olan 07.09.2018 tarihli, 6.350,00 TL bedelli yeni bir sözleşme daha imzalattıldığını, bedelin peşin olarak ödendiğini, daha sonra müvekkilinin sözleşmelerden caymak istediğini ancak yalnızca ikinci sözleşme için cayma hakkının kabul edilerek bedelinin iade edildiğini, ikinci sözleşme ile aynı gün müvekkiline davalı G. Turizm İnş. Oto Kiralama ve Dan. Hiz. Tic. A.Ş. (G. A.Ş.) tarafından kat irtifakı tapusu devredildiğini, devredilen taşınmaz çok fazla kişiye satıldığından kullanılmasının mümkün olmadığını ancak taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin geçersiz olduğunu, davalıların yasa ve yönetmelik gereği müvekkiline verilmesi zorunlu olan belgeleri vermediğini, müvekkilinin hangi devre mülkü aldığını, kendisine ait yerin neresi olduğunu, tesisin özelliklerini bilmediğini, ayrıca sözleşmenin Kat Mülkiyeti kanuna aykırı olduğunu, sözleşmeler kapsamında devre mülkün kullanıma hazır bir şekilde müvekkiline teslim edilmediğini ve muayene imkânının sağlanmadığını ileri sürerek her iki sözleşmenin iptaline, sözleşmeler kapsamında müvekkili tarafından davalılara ödenen toplam 23.730,00 TL'nin faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine, sözleşme çerçevesinde müvekkiline devredilen Yalova ili, Termal ilçesi, Akköy Köyü, Killiorman mevkii, 4.4 ada, 25 parsel sayılı taşınmazda yer alan 2. kat 14 No.lu bağımsız bölümdeki hisseye ilişkin tapu kaydının iptali ile davalı G. A.Ş. adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı R. Ltd. Şti. vekili; müvekkilinin üzerine düşen edimleri ifa ettiğini, tapu devrinin sağlandığını, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, sözleşme tarihinden ve tapu devrinden iki yıl sonra dava açılmasının iyiniyetle bağdaşmayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı G. A.Ş. vekili; dava konusu sözleşmelerde taraf olmayan müvekkili şirket yönünden davacının tüketici sıfatını taşımadığını, öncelikle davanın müvekkili şirket yönünden tefrik edilerek görevsizlik ve yetkisizlik kararı verilmesi, aksi kabul edilecek olur ise haksız ve mesnetsiz davanın pasif husumet yokluğundan reddi gerektiğini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Yalova 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin Tüketici Mahkemesi sıfatıyla verdiği 22.12.2020 tarihli ve 2020/398 Esas, 2020/413 Karar sayılı kararı ile; taraflar arasında tapuya kayıtlı bir taşınmazdaki hissenin satışı yönünde yapılan harici sözleşmenin resmî şekli haiz olmamakla geçerli sayılamayacağı, sonradan resmî senetle tapu devri yapılmış olmasının bu durumu ortadan kaldırmayacağı, sözleşmenin davacıya bir hafta konaklama imkânı veren bir devre mülk sözleşmesi niteliği taşıdığı oysa 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 50 nci, Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 8 inci maddesi gereği on beş günden az bir süre için imzalanan devre mülk sözleşmesinin resmî senede eklenip tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmekle kurulacağı, taraflar arasındaki sözleşmenin bu hususları sağlamadığı için esasen kurulamadığı, bu sözleşmelerde beş ayrı taşınmazdan hisse devri yapılacağı kararlaştırılmış olmasına rağmen yalnızca 4.4 ada, 25 parselde bulunan 14 numaralı bağımsız bölümdeki hissenin davacıya devredildiği, bu nedenle davalının sözleşme kapsamında üzerine düşen edimleri ifa ettiğinden de bahsedilemeyeceği, geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların verdiklerini iade yükü altında oldukları gerekçesiyle davanın kabulüne, her iki sözleşmenin iptaline, 23.730,00 TL sözleşme bedelinin ödeme tarihinden itibaren faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiliyle davacıya ödenmesine, davacı adına olan hisseli tapu kaydının iptali ile davalı G. A.Ş. adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve her iki davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 28.05.2021 tarihli ve 2021/870 Esas, 2021/949 Karar sayılı kararı ile; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin tapu devrini de içermekle devre tatil değil devre mülk sözleşmesi niteliğinde olduğu, taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olan devre mülk hakkının taşınmaz hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin resmî şekilde yapılması gerektiği, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizse de sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise sözleşmenin geçerli bir sözleşmenin hüküm ve sonuçlarını doğuracağı, taraflar arasında asıl sözleşmeye bağlı, tatil dönemini, daire tipini veya kullanım süresini değiştiren ek sözleşmeler yapılması hâlinde de tüketicinin tek bir devre mülk sistemine devam ettiği kabul edilerek değerlendirme yapılması gerektiği, Mahkemece aksi yönde bir değerlendirmeyle sözleşmenin geçersiz ve davacının iptal talebinin haklı olduğu yönünde verilen kararın dosya kapsamına uygun olmadığı, davalıların yetki, görev ve husumete ilişkin savunmalarında isabet bulunmamakla birlikte davalı R. Ltd. Şti.'nin istinaf dilekçesi ekinde sunduğu kiralama ve konaklama belgelerinden davacının 11.09.2018-14.09.2018 tarihleri arasında tesisi kullandığı, 2019 yılında ise hakkını da üçüncü bir kişiye kiralayarak bu suretle tesisten faydalandığı, davalının bu suretle teslim edimini yerine getirdiği, cayma hakkının süresinde kullanılmadığı, davacının davalılara ait tesiste konakladıktan sonra sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığı iddiasıyla feshetmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğu, dayanılan fesih sebepleri yalnızca sözleşmenin kurulması aşamasına ilişkin olup sözleşme geçerli hâle geldikten sonraki aşamada sözleşmenin haklı nedenlerle feshi şartlarının oluştuğuna ilişkin bir iddiada bulunulmadığı, tüm bunlar karşısında davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulünün hatalı olduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekillerinin başvurusunun kabulüyle ilk derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.

2. Karara karşı davacı vekilinin temyiz isteminde bulunması üzerine Bölge Adliye Mahkemesi 11.10.2021 tarihli ek kararla, miktar yönünden kesinlik sınırı altında kaldığından temyiz dilekçesinin reddine hükmetmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen ek kararına karşı asıl karara dair temyiz itirazlarıyla birlikte, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “… Dosyanın incelenmesinden, davacı vekilinin dava dilekçesinde sözleşmenin iptali, bedel iadesi ve tapunu davalıya iadesi ve davalı adına tescili isteminde bulunduğu anlaşıldığından, dava dilekçesinde taleplere göre kararın kesin olduğu kabul edilemeyeceğinden usul ve yasaya uygun bulunmayan 11.10.2021 tarihli temyiz talebinin reddine dair ek karar kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz talebi esasa yönelik olarak incelenmiştir.

Dava, devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin ve tapunun iadesi istemine ilişkindir.

Uyuşmazlık, harici sözleşme sonucu yapılan taşınmazın hisseli olarak tapu devrinden sonra davacının sözleşmenin feshini talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Devre mülk hakkı, 10.6.1985 tarihli 3227 sayılı Kanun’la 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Anılan Yasa’nın 58. maddesinde devre mülk hakkının, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği belirtilmiştir. Buna göre, devre mülk hakkının kurulabilmesi için yapının kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bir bağımsız bölüm veya müstakil bir yapı olması ya da müstakil bir yapı söz konusu ise, bu yapının paylı mülkiyet şeklinde mülkiyet konusu olması gerekir. Çünkü, devre mülk “müşterek mülkiyet payına bağlı” bir irtifak hakkı (yararlanma hakkı) olarak kurulabilir. Devre mülk hakkının kurulabilmesi için Tapu Sicil Muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup (KMK m 60 ve 61), devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir (KMK. M. 59).

Tüketici hukukunda ise 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilk hâlinde devre tatille ilgili bir hükme yer verilmemiş, bu husustaki boşluk, Yargıtay’ın bu tür sözleşmeleri kapıdan satış olduğu ve tüketicinin cayma hakkının bulunduğu yönünde verdiği kararlarla doldurulmuştur. 4822 sayılı Kanun’la Haziran 2003 tarihinde yapılan değişiklik ile 4077 sayılı Kanun’un 6/B maddesi çerçevesinde devre tatil sözleşmeleri hakkında sadece tanım öngören madde eklenmiş, konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar kanun kapsamına alınmıştır.

Devre tatil ve uzun süreli tatil sözleşmeleri ilk defa 7.11.2013 tarihli 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’unda ve bu kanuna dayalı olarak çıkartılan ve 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir.

6502 sayılı TKHK ile Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde genel olarak devre tatil sözleşmesi düzenlenmiş, ayni hakka dayalı sözleşmeler devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet veya hisseli gayrimenkul sözleşmesi olarak, şahsi hakka dayalı sözleşmeler ise, devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilmiştir.

Nitekim TBMM Devre Mülk ve Devre Tatil Sektörlerinde Yaşanan Mağduriyet İddialarının Araştırılması ve Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonunun 08/01/2019 tarihli tutanaklarına göre de (www.tbmm.gov.tr/develop/owa/ komisyon_tutanakları), komisyonda görüş bildiren yetkililer devre tatil sözleşmesinin şahsi hak olarak nitelendirilebilecek olanlarının devre tatil sistemleri, diğerlerinin de ayni hak tanıyan, kişiye mülkiyet hakkı tanıyan ve onun üzerinde sınırsız tasarruf imkânı veren devre mülk sistemleri olarak iki ana gruba ayrıldığını, devre mülk sistemlerinin de kendi içerisinde devre mülk, ya da müşterek mülkiyet payına bağlı olarak paylı sistem, dönem mülk veya hisseli gayrimenkul olarak tanımlandığını açıklamışlardır.

6502 sayılı Kanun’un 50.maddesinin birinci fıkrasında devre tatil sözleşmesinin tanımı yapıldıktan sonra ikinci fıkrada devre tatil sözleşmesi ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni hak olmasının bu maddenin uygulanmasını engellemeyeceği düzenlenmiştir. Bu kanunun 50. ve 84. maddelerine dayanılarak çıkartılan Devre Tatil Yönetmeliğinin 1. maddesinde, yönetmeliğin amacının, taşınmazların yılın belirli bir dönemine ilişkin kullanım hakkının devrine ya da devri taahhüdüne ilişkin sözleşmelere uygulanacak usul ve esasları düzenlemek olduğu, kapsam başlıklı ikinci maddesinde ise, bu yönetmeliğin devre tatil, ön ödemeli devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti, değişim ve yeniden satış sözleşmelerini kapsadığı, devre tatil sözleşmeleri ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olmasının yönetmelik hükümlerinin uygulanmasını engellemeyeceği, bu yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmelerin, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edileceği belirtilmiştir. Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, ilgili yönetmeliğin sadece devre tatil sözleşmelerine değil, aynı zamanda devre mülk sözleşmelerine ve diğer devre tatil temelli sözleşmelere de uygulanabileceği anlaşılmaktadır. Tanımlar bölümündeki 4.maddenin (ç) bendinde ise devre mülk hakkı 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı KMK’nun Devre Mülk Hakkı başlıklı sekizinci bölümünde düzenlenen hak olarak tanımlanmıştır.

Taraflar arasında imzalanan Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi başlıklı satış sözleşmesinin “sözleşmenin konusu” başlıklı 2. maddesinde "İş bu sözleşmenin konusu Yalova İli Termal İlçesi, Killi Orman Mevkii, G22D14C2D Pafta, 4.4 Ada 23, 24, 24, 26 ve 27 parsellerinden birinin üzerinde kurulu bağımsız bölümlerden birinin 7/3650 hissesinin satışı,satış bedeli, teslimi, site aidatı, resim, harç ve vergilerin ödeme koşulları ile ilgili alıcı ve satıcı arasındaki karşılıklı taahhütleri kapsar..." şeklinde ifade edilen hükümle tapuda pay devrini içeren bir devre mülk sözleşmesi olduğu, bu sözleşmenin devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceği anlaşılmaktadır.

Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir işlemi yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. Uyuşmazlık konusu devre mülk sözleşmelerinin/hisseli gayrimenkul satış sözleşmelerinin taşınmaz devrini içermesi nedeniyle adi yazılı şekilde yapılmasının geçersiz olmasına rağmen taşınmazın tapu kaydının devri halinde geçersiz olan sözleşmenin geçerlilik kazanacağı, bu durumda mahkemece tapu kaydının tüketiciye devredilip devredilmediği, devredilmişse devre mülk satış sözleşmesinin feshine ilişkin koşulların oluşup oluşmadığı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.

6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesinde devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı olduğu, son fıkrada ise, maddede düzenlenen hususlarla ilgili uygulama usul ve esaslarının yönetmelikte düzenleneceği belirtilmiştir. Yönetmeliğin 7. maddesinde, tüketicinin bu yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahip olduğu, 8. maddede, cayma hakkının kullanıldığına ilişkin bildirimin ayni hakka konu taşınmaza ilişkin sözleşmelerde noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi gerektiği, 9/3 hükmünde, tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutarın ve borç altına sokan her türlü belgenin bildirimin ulaştığı tarihten itibaren en geç ondört gün içinde tüketiciye iade edileceği, 10. maddede ise, tüketicinin eksik bilgilendirilmesi halinde, satıcı veya sağlayıcının 5. maddenin birinci ve üçüncü veya 6. maddenin birinci ya da 8. maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketicinin cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı olmadığı, bu sürenin her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona ereceği, birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde ise on dört günlük cayma hakkı süresinin, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağı belirtilmiş, ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışını düzenleyen 15/3. maddesinde ise, kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devrin gerçekleşmiş kabul edileceği, taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerektiği, aksi halde, teslimin gerçekleşmemiş sayılacağı düzenlemesi getirilmiştir.

Yukarıda yer alan açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında; davacının ve davalı R. Doğa ... Şti. ile arasında 31.08.2008 tarihli sözleşme ile hisseli pay satışına ilişkin devremülk sözleşmesi düzenlendiği, 07.09.2018 tarihinde ise davacıya diğer davalı G. Turizm ... Şti tarafından 4.4 ada 25 parselde 7/3650 olarak hisse devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır. 16.11.2021 tarihli ilgili Belediye Başkanlığı yazısı ile CD halinde dava konusu taşınmaza ilişkin yapı belgesi ve mimari proje gönderilmiş, ayrıca belediye ile davalı arasında yapılan kaplıca kullanım suyu sözleşmesi ile tesiste kaplıca suyu kullanımının mümkün olduğu bildirilmiştir. Söz konusu deliller birlikte değerlendirildiğinde sözleşmenin feshine ilişkin haklı sebep olmamakla birlikte; 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilmekte ve davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde 11.09.2018-18.09.2018 tarihlerini kapsayan konaklaması ve istinaf aşamasında sunulan 2019 yıllı kullanım hakkını başka bir tesiste başka bir dönemde 3. kişiye kullandırma şeklinde maktu belge de zilyetliğin devri anlamını taşımamaktadır.

O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, 6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi değerlendirilip davalı tarafından sunulan konaklama belgesinin dava konusu yapılan devremülke konu taşınmazın zilyetliğinin devri anlamını taşımadığı da gözetilerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek ve kararın miktar yönünden kesin nitelikte olduğu belirtilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; kararın kesin nitelikte olmadığını, basit yargılamaya tabi davada davalı R. Ltd. Şti nin müvekkilinin devre mülkü kiraya verdiği ve başka yerde hizmetten faydalandığı yönünde sunduğu delillerin usulüne uygun şekilde kendilerine sunulmuş olmamakla hükme esas alınamayacağını, müvekkilinin R.I sistemine dâhil olmadığını, aksi yönde bir konaklama ispatlanacak olursa dahi hediye kapsamında tatil verildiğinin kabul edilmesi gerektiği, asıl çözümlenmesi gereken hususun müvekkiline zilyetliğin teslim edildiğinin kabul edilip edilemeyeceğinden ibaret olduğu, emsal içtihatlara göre cayma süresinin zilyetlik teslim edilmediğinden henüz başlamadığı, aksi kabul edilecek olsa dahi sözleşmenin geçersiz olduğu, karşı tarafın edimlerini ifa etmesinin fiilen mümkün olmadığı, sözleşmenin Kat Mülkiyeti Kanunu’na da aykırı olduğu, tanıtımı yapılan oda ile devre konu odanın aynı olmadığı, yönetim planında yer alan pek çok özelliğin fiilen tesiste bulunmadığı, sözleşme sırasında verilmesi zorunlu belgelerin verilmediğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; Bölge Adliye Mahkemesi ve Özel Dairece devre mülk sözleşmesi olarak nitelendirilen taraflar arasındaki sözleşmenin iptali ile bedel/tapu devri şeklindeki karşılıklı edimlerin iadesinin istendiği davada,

1- Kararın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 362/1 inci maddesi uyarınca kesin nitelikte olup olmadığı,

2- Kararın kesin olmadığı sonucuna varılacak olur ise; davacının kullanım hakkını bir başkasına kiralaması ve R.I sistemindeki bir başka tesisten istifade etmiş olmasının 6502 sayılı Kanun’un 50/9 uncu maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3 üncü maddesi anlamında zilyetliğin devri niteliğinde sayılıp sayılamayacağı, burada varılacak sonuca göre resmî devir ile geçerli hâle gelen sözleşmede fiili teslimin de sağlandığı ve sözleşmenin iptali için haklı neden sunulamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 318, 319, 361, 362 nci maddeleri.

2. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (TKHK) 50/9 ve 73/4 üncü maddeleri.

3. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57 ve devam eden maddeleri.

4. Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 2/3, 4/ğ, 15 inci maddeleri.

2. Değerlendirme

(1) Numaralı Uyuşmazlık Yönünden:

1. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 361 inci maddesine göre bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerinden verilen temyizi kabil nihai kararlar ile hakem kararlarının iptali talebi üzerine verilen kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir.

2. Kanun koyucu 362 nci maddede ise temyizi mümkün olmayan kararları sıralamıştır. Buna göre miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 362 nci madde uyarınca temyiz edilemez.

3. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.

4. Ne var ki somut olayda, iptali istenen sözleşmede, sözleşmenin geçerli olduğu süre boyunca uygulanacak nitelikte aylık aidat ödenmesi gibi düzenlemeler mevcut olup bu hâliyle dava konusu talep ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde bir muarazanın giderilmesi niteliği de taşıdığından yalnızca sözleşme bedeli üzerinden değerlendirme yapılarak kararın miktar itibarıyla kesinlik sınırı altında olduğu sonucuna varılamaz.

5. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; neredeyse tüm dava türlerinin temelinde bir muarazayı giderir şekilde tespit hükmü içerdiği, bu durumun dava konusu işe değeri para ile ölçülemez iş niteliği kazandırmadığı, üstelik somut olayda taraflar arasında aidat ödemelerine ilişkin bir ihtilafın da olmadığı, mahkemenin davanın kabulü yönünde vereceği hükmün aslolarak gösterilen dava değeri kadar bir alacaktan ibaret olduğu, kabul kararının aynı anda ifa kuralı gereğince zorunlu bir sonucu olarak tesis edilmesi gereken tapu iptal yönündeki hükmün de kesinlik sorununu ortadan kaldırmayacağı, herhangi bir tapu iptal ve tescil davasında dahi kural olarak taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine göre istemin kesinlik sınırı altında kalıp kalmadığının tespit edilmesi gerektiği, hâl böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesinin bozma öncesi kesin olarak karar vermesinde ve ek kararla temyiz dilekçesini reddetmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı, bu nedenlerle direnme kararına karşı temyiz başvurusunun miktar yönünden reddine karar verilmesi gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

6. Bu sebeple birinci uyuşmazlık yönünden kararın kesin nitelikte olmadığı sonucuna 29.11.2023 tarihli ikinci görüşmede oy çokluğuyla varılarak işin esasına ilişkin ikinci uyuşmazlığın incelenmesine geçilmiştir.

(2) Numaralı Uyuşmazlık Yönünden:

7. İşin esası yönünden uyuşmazlığın incelenebilmesi için konuyla ilgili kavram ve mevzuat hükümlerinin ortaya konulması gerekir.

8. Somut olayda taraflar arasındaki sözleşme Bölge Adliye Mahkemesi ve Özel Daire tarafından ön ödemeli devre mülk satışı olarak nitelendirilmiştir.

9. Konut olarak kullanılmaya elverişli bir yapı ya da bağımsız bölümün ortak maliklerinden her birinin yararına bu yapı ya da bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkı, ortak mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulursa buna devre mülk hakkı denir (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C. 1. s. 291).

10. Bu tanım devre mülk hakkını düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57 nci maddesinde yer alan ifadedir. Kanun koyucu 634 sayılı Kanun’da devre mülk hakkının en az on beş gün süre ile tesis edilmesini zorunlu kıldığından (md. 59) somut olayda taraflar devre mülk sisteminin süre kısıtlamasından kurtulmak ve hak sahiplerine bir haftalık tapu güvencesi sağlamak amacıyla başvurulan müşterek mülkiyet tapusunun devri yöntemini kullanmışlarsa da gerek aşamalardaki nitelendirme gerekse anlatım kolaylığı bakımından taraflar arasındaki sözleşme devre mülk sözleşmesi olarak anılacaktır.

11. Devre mülk hakkı konusu, taraflardan birinin tüketici olduğu sözleşmeler bakımından, daha kapsamlı, özel hükümler içeren 6502 sayılı Kanun ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği çerçevesinde incelenir.

12. 6502 sayılı Kanun uyarınca; bir yıldan uzun süre için kurulan ve bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren devre mülk, paylı mülkiyet satışı, hisseli gayrimenkul sözleşmesi gibi çeşitli isimler altında imzalanan her türlü sözleşme devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilmiştir (md. 50). Anılan maddenin başlığı devre tatil sözleşmeleri olarak kaleme alınmış olmakla birlikte içeriğine bakıldığında kanun koyucunun tüketiciye devreli tatil imkânı sağlayan her türlü sözleşmenin, mahiyetine uyduğu ölçüde, bu hükümler çerçevesinde çözümlenmesi gerekliliğine işaret ettiği görülecektir.

13. Yine, 14.01.2015 tarihli Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmetleri Yönetmeliği’nin 2 nci maddesinin üçüncü fıkrasına göre de devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmeler, bir yıldan uzun süre için kurulmaları ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanımaları hâlinde devre tatil sözleşmesi olarak nitelendirilmektedir.

14. Yargılamada, taraflar arasındaki sözleşmenin ön ödemeli devre tatil/devre mülk sözleşmesi niteliğini haiz olduğu belirlenmiştir.

15. 7392 sayılı Kanun ile 6502 sayılı Kanun’un devre tatil sözleşmelerine ilişkin hükümlerinde önemli değişikler yapılmış ve 1 Nisan 2022 tarihi itibarıyla, bu tarihten sonra yapı ruhsatı alan taşınmazlar için; ön ödemeli (inşaatı devam eden) devre tatil satışı yapılması ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun olarak kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler dışında, tüketicilerle tapu devrine dayalı devre tatil hakkı sunan sözleşme kurulması yasaklanmış, devre mülk sözleşmesi dışındaki devre tatil sözleşmelerinin (şahsi hak sağlayan sözleşmeler) en fazla on yıllık süre için kurulabileceği düzenleme altına alınmıştır.

16. Ne var ki somut uyuşmazlık 7392 sayılı Kanun değişikliğinden önceki dönemde imzalanmış bir sözleşmeye ilişkin olduğundan o tarihte yürürlükte olan mülga düzenlemeler üzerinden uyuşmazlık incelenmelidir.

17. Kanunda ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri için bir tanım bulunmamakta ise de Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmetleri Yönetmeliği’nin mülga 4/ğ maddesinde ön ödemeli devre tatil sözleşmesi “Tüketicinin ayni hakka konu bir taşınmazın satış bedelini veya şahsi hakka konu taşınmazın kullanım hakkı bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcı veya sağlayıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı ya da kullanım hakkını tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmıştır.

18. Gerek Bölge Adliye Mahkemesi gerekse Özel Daire sözleşmeden cayma ve haklı fesih koşullarının oluşmadığı konusunda hemfikir olduğundan gelinen aşamada yalnızca ön ödemeli devreli tatil sözleşmeleri açısından dönme ile ilgili düzenlemelere temas edilmelidir.

19. Kelime anlamı olarak “irade açıklamasının geri alınması” şeklinde tanımlanabilecek olan dönme (Türk Hukuk Lûgatı, s. 315), sözleşme hukukunda tarafların karşılıklı olarak ifa yükümlülüklerinden kurtulmaları ve geriye etkili olarak ilişkiye son verdiğinden daha önce yerine getirdikleri edimleri geri isteme imkânı sağlar.

20. Borçlar hukukunda sözleşmeden dönme; genel hükümlerde, alacaklının temerrüdü (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 111), borçlunun temerrüdü (md. 125) ve aşırı ifa güçlüğü (md. 138) düzenlemelerinde yer alır. Yine bu kavramla alıcının ayıptan doğan seçimlik hakları (md. 227), satış sözleşmesinde alıcının temerrüdü gibi (md. 235) özel hükümlerde de karşılaşılır.

21. Devre tatil/devre mülk sözleşmeleri açısından ise 6502 sayılı Kanun’un 50 nci maddesinin mülga dokuzuncu fıkrası ile tüketiciye ön ödemeli satış sözleşmelerine dair genel hükümlerden ayrı bir dönme hakkı tanınmıştır. Bu maddeyle amaçlanan, sözleşme bedelini henüz karşı taraf edimini ifa etmeye başlamadan ödeyen ve bu suretle satıcının bir anlamda finansmanını sağlayan tüketicinin daha etkin bir biçimde korunmasını sağlamaktır.

22. Anılan fıkra “Devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı, sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat talep edebilir. Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder” şeklindedir. 7392 sayılı Kanun ile 6502 sayılı Kanun’a eklenen 4/A maddesinin dördüncü fıkrası ile ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapılması imkânı ortadan kaldırılmış ve bu yasağa paralel olarak 50 nci maddenin dokuzuncu fıkrası da 8 inci madde ile mülga edilmiştir.

23. Kanun koyucu bu düzenleme ile tüketiciye, ön ödemeli sözleşme ile devraldığı devre mülkün devir ve teslim anına kadar, herhangi bir gerekçe göstermesine gerek duymaksızın sözleşmeden dönebilme hakkı tanımış, ancak caymadan farklı olarak bu hak kullanılırken, kendi üzerine düşen edimleri yerine getirmiş olan karşı tarafın da bundan dolayı zarara uğrayabileceğini gözeterek zararın bir kısmına tüketicinin katlanması gerekliliğine işaret etmiştir.

24. Kanun'da bahsi geçen “devir ve teslim anı”ndan ne anlaşılması gerektiği konusunda Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği daha ayrıntılı bir düzenleme taşımaktadır. Yönetmelik’in “Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışı” başlıklı mülga 15/3 üncü maddesinin ikinci cümlesine göre “Kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilir. Taşınmazın kullanıma hazır şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerekir. Aksi hâlde teslim gerçekleşmemiş sayılır”.

25. Zilyetlik ve devrine ilişkin TKHK’da hüküm bulunmadığından konuyla ilgili genel hükümleri içeren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) göz önünde bulundurulmalıdır. TMK’da zilyetliğin bir şey üzerinde fiili hâkimiyete sahip olma hâli olarak tanımlandığı ve taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde “hakkın fiilen kullanılmasının” zilyetlik sayıldığı (TMK, md. 973), zilyetliğin devri için ise “şeyin veya şey üzerinde hâkimiyeti sağlayacak araçların, edinene teslimi veya edinenin önceki zilyedin rızasıyla şey üzerinde hâkimiyeti kullanacak duruma gelmesi”nin arandığı (md. 977) dikkatten kaçırılmamalıdır.

26. Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde, ön ödemeli devre mülk satışına dair sözleşmelerde taşınmazın devir ve teslimi anına kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkının var olduğu ve devir/teslim olgusunun varlığının kabul edilebilmesi için taşınmazın tapu siciline tescil edilmesinin yanı sıra zilyetliğinin devredilmiş olması gerektiği anlaşılmaktadır.

27. Türk Medeni Kanunu’ndaki anlatımdan hareket edildiğinde ve bilhassa devre mülk hakkının devre mülk sisteminin hukuki niteliği gereği müşterek mülkiyet ve bu mülkiyet hakkı üzerinde tesis edilen bir irtifaktan oluştuğu da gözetildiğinde; devre mülk sözleşmelerinde zilyetliğin devredildiğinden bahsedilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan kullanım hakkına uygun şekilde ve fiilen kullanıma hazır hâlde taşınmazın tüketiciye teslim edildiğini ispat yükü davalı satıcı üzerindedir.

28. Konu ile ilgili bu açıklamalardan sonra taraflar arasındaki uyuşmazlığın ne şekilde tezahür ettiği ortaya konulmalıdır.

29. Davacı ile eski unvanı D….tur Sağlık Termal (…) Ltd. Şti. olan davalı R. Ltd. Şti. arasında 31.08.2018 tarihinde “Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” imzalandığı, bu sözleşmede beş parsel üzerinde bulunan tesisteki bağımsız bölümlerden birinin belli bir hissesinin davacıya satışının kararlaştırıldığı, sözleşmeye konu daire tipinin belirtilmediği ancak konaklamanın 2+1 kişilik olacağının açıklandığı, daha sonra 07.09.2018 tarihli ikinci bir sözleşme ile ilk sözleşmeyle bağlantılı olarak davacının kullanım hakkının 4+1 kişiye yükseltildiği ve dönemin değiştirildiği, aynı gün kat irtifakı kurulu olan, mesken niteliğindeki 2. kat 14 numaralı bağımsız bölümün 7/3650 hissesinin davacıya devredildiği anlaşılmaktadır.

30. Bahsi geçen ilk/asıl sözleşmenin dördüncü maddesinde taşınmaz hissesinin tapuda devri ile birlikte alıcıya yer tesliminin yapılmış sayılacağı yazılı ise de yukarıda yer alan düzenlemeler karşısında bu hükmün davacı tüketici aleyhine sonuç doğurmayacağı ve davalıyı teslim borcundan kurtarmayacağı açıktır. Davalı bizatihi sözleşmeye konu yerin davalının kullanımına teslim edildiğine dair hiçbir delil sunmamış, cevap dilekçesinde davacının R.I sistemi kapsamında bir başka tesisten istifade etmiş olmasının teslim şartının gerçekleştiğini gösterdiğini savunmuş ve buna ilişkin olarak konaklama belgesine dayanmış, istinaf aşamasında ise bu kez (cevabında yer almayan) davacının hakkını bir başkasına kiraya verdiğine dair kiralama protokolünü sunmuş, Bölge Adliye Mahkemesi bu iki belgeyi esas alarak karar vermiştir.

31. Oysa Kuşadası’nda bulunan bir başka tesiste 11.09.2018-14.09.2018 tarihlerinde gerçekleşen konaklamanın, sözleşmenin imzalanmasından hemen sonra, sözleşmeye bağlı bir hediye tatil hakkı olarak sunulduğu, davalının bir anlamda tüketiciyi sözleşme yapmaya ikna etmek için kullandığı bu yöntemin kendisini teslim borcundan kurtarmayacağı açıktır.

32. Sözleşmeye konu yerin zilyetliğinin devrine delil olarak sunulan kiralama protokolü yönünden ise durum usul açısından farklılık arz etmektedir.

33. 6502 sayılı Kanun’un 73/4 üncü maddesine göre tüketici mahkemelerinde görülen davalar basit yargılama usulüne tabi olup 6100 sayılı Kanun’un 318 inci maddesine göre taraflar dava ve cevap dilekçeleri ile birlikte tüm delillerini açıkça ve hangi vakıanın delili olduğunu da belirterek bildirmek; ellerinde bulunan delillerini dilekçelerine eklemek ve başka yerlerden getirilecek belge ve dosyalar için de bunların bulunabilmesini sağlayan bilgilere dilekçelerinde yer vermek zorundadır. Kanun koyucu 319 uncu maddede, yazılı yargılama usulünden farklı olarak, iddianın ve savunmanın genişletilmesi veya değiştirilmesi yasağını dava açılması ve cevap dilekçesinin mahkemeye verilmesi anıyla başlatmıştır.

34. Ne var ki somut olayda davalı, davacının kullanım hakkını kiraladığı savunmasına süresinde dayanmamış, bu olguya ilişkin delilini savunmanın değiştirilmesi ve genişletilmesi yasağına aykırı şekilde istinaf incelemesi aşamasında sunmuştur. Davacı tarafça bu duruma açıkça muvafakat edilmediğine göre söz konusu belgenin delil olarak tartışılması ve hükme esas alınması imkânı bulunmamaktadır.

35. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen bozma kararına uymak gerekirken yazılı gerekçeyle direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

36. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi gereğince BOZULMASINA,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca direnme kararını veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

(I) numaralı uyuşmazlık bakımından oy çokluğuyla,

(II) numaralı uyuşmazlık bakımından oy birliğiyle,

29.11.2023 tarihinde yapılan ikinci görüşmede kesin olarak karar verildi.

"K A R Ş I   O Y"

İlk derece mahkemesince davanın kabulüne dair verilen karara yönelik istinaf başvurusu üzerine bölge adliye mahkemesince karar kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı tarafça temyizi üzerine kararın kesin olduğu gerekçesiyle temyiz talebi ek karar ile reddedilmiştir. Bu kararın da temyizi üzerine Yargıtay tarafından yapılan inceleme sonucu kararın kesin olmadığı kabul edilerek ek karar kaldırılmış ve bölge adliye mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Ek kararın kaldırılması gerekçesi olarak da davacı vekilinin dava dilekçesinde sözleşmenin iptali, bedel iadesi ve tapunu davalıya iadesi ve davalı adına tescili isteminde bulunduğu anlaşıldığından, dava dilekçesinde taleplere göre kararın kesin olduğu kabul edilemeyeceğinden usul ve yasaya uygun bulunmayan temyiz talebinin reddine dair ek karar kaldırılarak, davacı vekilinin temyiz talebinin esasa yönelik olarak incelendiği belirtilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince önceki karar gerekçeleri yanında kararın kesin olduğu da belirtilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme kararının temyiz incelemesi sırasında bölge adliye mahkemesinin direnme öncesi verdiği hükmün kesin olup olmadığı ön sorun olarak tartışılmıştır.

Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi'nin miktar veya değeri kırk bin Türk Lirasını (bu tutar dâhil) geçmeyen davalara ilişkin kararları verildiği anda kesin olup temyiz edilemez (HMK 362/1-a). Alacağın bir kısmının dava edilmiş olması durumunda, bu kırk bin Türk Liralık kesinlik sınırı alacağın tamamına göre belirlenir. Alacağın tamamının dava edilmiş olması hâlinde, kararda asıl talebinin kabul edilmeyen bölümü kırk bin Türk Lirasını geçmeyen tarafın temyiz hakkı yoktur. Ancak, karşı taraf temyiz yoluna başvurduğu takdirde, diğer taraf da düzenleyeceği cevap dilekçesiyle kararı temyiz edebilir (HMK 362/2). Maddedeki parasal sınır 6763 sayılı Kanun'la HMK’ya eklenen ek 1 inci madde gereğince 2017 ve sonrası yıllarda yeniden değerlendirme oranında artırılmakta olup Bölge Adliye Mahkemesi kararları yönünden 2021 yılı için temyiz kesinlik sınırı 78.630,00 TL’dir.

Maddedeki temyiz kesinlik sınırı hükmünde HUMK döneminde olduğu gibi taşınmazın aynından doğan davalar için bir istisna getirilmemiş, bu davaları kapsayacak şekilde kesinlik sınırı düzenlemesi yapılmıştır. Diğer bir ifadeyle HMK 362 nci maddedeki temyiz kesinlik sınırı taşınmazın aynından doğan davalar için de geçerlidir.

Davacı bedelini peşin olarak ödediği devre mülk sözleşmesinin iptali talebinde bulunmuş olup, uyuşmazlık konusunun değeri sözleşme bedeli olan 23.730,00 TL’dir. Davacının sözleşmenin iptali yanında buna bağlı olarak ödediği bedelin kendisine iadesi ve kendi adına olan tapu kaydının iptali ile davalı adına tescilini istemesi uyuşmazlık değerinin 23.730,00 TL’den fazla olduğu anlamına gelmemektedir. Zira sözleşmenin iptali talebine bağlı olarak tarafların verdiklerini birbirlerine iade etmesinin istenmesi, sözleşmenin iptali sonucuna bağlı olarak hükmedilmesi istenen unsurlar olup her birisi için ayrı bir dava değeri bulunduğu kabul edilerek bunların toplamı üzerinden temyiz kesinlik sınırı belirlenmesi gerektiği sonucuna varılamaz.

Taraflar arasındaki sözleşmede ileriye dönük edim olarak yıllık 470,00 TL veya 690,00 TL aidat ödeneceği ve bu miktarların yıllara göre artırılacağı belirtilmiş ise de bunlar sözleşmeden cayılmayarak ayakta olması hâlinde istenebilecek ve ileri ki yıllar işletilme giderleri için kararlaştırılan bedeller olup bu aidatların da uyuşmazlığa dahil olduğu olduğu düşünülemez. Zira taraflar araındaki uyuşmazlık bu aidatların istenip istenemeyeceği noktasında olmayıp, 23.730,00 TL bedelli sözleşmenin iptali koşulları bulunup bulunmadığına ilişkindir. Bu durumda ileriki yıllar için sözleşmede aidat ödenmesi hükmü olduğu için miktara bakılmaksızın temyiz incelemesi yapılabileceği şeklinde bir sonuca da varılamayacaktır.

Somut uyuşmazlıkta iptali istenen sözleşme bedeli 23.730,00 TL olup bu miktar 2021 yılı için 78.630,00 TL olan temyiz kesinlik sınırının altındadır. Bu durumda bölge adliye mahkemesinin ek karar ile temyiz talebini reddetmesi yerinde olduğu hâlde, özel daire tarafından bu ek karar kaldırılarak esastan temyiz incelemesi yapılıp bozma kararı verilmesi yerinde olmadığı için, hükmün kesin olduğu ve temyiz incelemesi yapılarak bozma kararı verilemeyeceğine de değinilerek direnme kararı verilmesi isabetli olmuştur.

Yukarıda açıklanan nedenlerle ön sorun bulunduğu kabul edilerek direnme hükmünün onanması gerektiği görüşünde olduğumuzdan, bozmaya konu bölge adliye mahkemesi kararı kesin olmadığı için temyiz incelemesi yapılarak karar verilmesinde kanuna aykırılık olmadığı kabul edilmek suretiyle ön sorun bulunmadığı yönünde oluşan Değerli Çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.

Birinci Başkanvekili       Üye
Adem Albayrak                 Zeki Gözütok

BİLGİ : (I) numaralı uyuşmazlık bakımından Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 25 üyenin 15’i KESİN DEĞİL, 10’u ise KESİN yönünde oy kullanmışlardır.