T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2017/3-2917
KARAR NO   : 2021/1380

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ              : İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                        : 28/03/2017
NUMARASI                : 2017/34 - 2017/150
DAVACI                      : M.E. vekili Av. S.Ö.
DAVALI                      : P. Center Alışveriş Merkezi Yönetim Kurulu vekili Av. F.D.

1. Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili 15.04.2011 tarihli dava dilekçesiyle; müvekkilinin P.C. Alışveriş Merkezi'ne (AVM) ait otoparkı 10.09.2008 tarihinde kiraladığını, davalı iş merkezine on yıllık kira bedeli olarak makbuz karşılığı 123.500 TL ödediğini, kiralamadan sonra AVM'ye atanan kayyum tarafından gönderilen 19.12.2008 tarihli ihtarname ile yeni yönetim seçilinceye kadar sözleşmenin durdurulduğunun bildirildiğini, tahliye ile karşı karşıya olunduğunu, müvekkilinin otopark işletmeciliği yaptığı sürede faydalı masrafları olduğunu ayrıca ödediği kira bedeli nedeniyle de davalı alışveriş merkezinin sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere, 10.000 TL alacağın faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; talep sonucuna ilişkin çelişkinin düzeltilmesi amacıyla 21.04.2011 tarihinde verdiği dilekçeyle; fazlaya ilişkin hak saklı kalmak kaydıyla istenilen alacak 7.000 TL olmasına rağmen maddi hata yapılarak dava dilekçesinin talep sonucuna yazılan 10.000 TL nin 7.000 TL olarak düzeltildiğini belirtmiş; 06.07.2012 tarihli tam ıslah dilekçesiyle; talep edilen alacağın kira bedeli olarak ödenen miktarın kısmî olarak geri ödenmesi olduğunu, dava konusunu davalının uhdesinde kalan ve sebepsiz zenginleşmesine neden olan kira bedelinin iadesi olarak ıslah ettiklerini belirtmiştir.

Davalı cevabı:

5. Davalı vekili; davaya bakmakla görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemeleri olduğunu, davacının işgal ettiği yerin müvekkili AVM'nin otoparkı olduğunu, otoparkın ancak tüm kat maliklerinin oy birliği ile kiraya verilebileceğini, böyle bir karar olmadan davacının akdettiği kira sözleşmenin hukuka uygunluğunun bulunmadığını, yönetici sıfatı ile Bilal K. tarafından yasal dayanağı olmaksızın ortak mahallin kiraya verildiğini ve kira bedelinin yetkisiz yönetici tarafından tahsil edildiğini, müvekkiline bu kira bedeline ilişkin hiç bir ödeme yapılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

6. İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.05.2011 tarihli ve 2011/491 E., 2011/642 K. sayılı kararıyla dava dilekçesinin görev nedeniyle reddine karar verilmiş, kararın kesinleşmesi üzerine dosyanın gönderildiği İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.05.2014 tarihli ve 2012/114 E., 2014/267 K. sayılı kararıyla; davacının site yönetimine kira bedeli ödediğini ispat edemediği, ödemenin daha sonra yönetimden uzaklaştırılan ve haklarında ceza davaları da bulunan şahıslara yapıldığı, site yönetiminin kasasına girdiği sabit olmayan bu bedelin eski yöneticilerin şahsından istenebileceği, kesinleşen mahkeme kararında belirtildiği üzere taşınmazın tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alınmaksızın kiraya verilmesinin olanaklı olmadığı, bu yönü ile davacının kira bedeline ilişkin taleplerinin reddi gerektiği, davacının dava konusu yeri usulsüz olarak daha önceki site yönetiminden kiralarken asansörün faal ve iyi durumda olduğu, bu nedenle asansörde yapılan tadilat bedelinin istenemeyeceği, davacının asansörün kullanılması sırasında meydana gelen zarardan da sorumlu olduğu, davacının alacak talepleri reddedilmiş bulunduğundan hapis hakkı talebinin de kabul edilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Dairenin Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 28.01.2016 tarihli ve 2015/7963 E., 2016/572 K. sayılı kararı ile;

“… Dava, kira bedelinin iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dilekçesinde, taraflar arasında 13.08.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi olduğunu, sözleşmeye göre kiralananın otopark olarak kiralandığını, 10 yıllık kira bedeli olarak 123.500,00 TL makbuz karşılığı davalı iş merkezine ödediğini, kiralamadan sonra alışveriş merkezine atanan kayyumlar Coşkun G., Murat G.'ın , İzmir 3. Noterliği'nin 19/12/2008 tarih ve 21.90 sayılı ihtarnameyi çekerek yeni yönetim seçilinceye kadar sözleşmenin durdurulduğunu, davalı alışveriş merkezi'nin 25/01/2009 tarihinde aldığı Kat Malikleri Kurulu Kararı ile kira sözleşmesinin fesih yetkisini ve davaları takip etme yetkisini yönetim kuruluna verdiğini, yöneticilerin 08/05/2009 tarihinde müvekkili aleyhine meni müdahale davası açtıklarını, yapılan yargılama sonunda İzmir 5 Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2009/567 Esas 2010/619 Karar sayılı dosyasında müvekkilinin men-i müdahalesine karar verildiğini, müvekkilinin tahliye ile karşı karşıya olduğunu belirterek fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak 10.000 TL kira bedelinin iadesini istemiştir. Davalı vekili taşınmazın otopark olarak kiralanması için tüm kat maliklerinin oluru gerektiğini, sözleşmenin geçersiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kira bedelinin davalı tarafça tahsil edildiğinin ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında İzmir 9. Noterliği'nin 10.09.2008 tarih ve 10458 yevmiye no ile onaylı 13.08.2008 başlangıç tarihli ve on yıl müddetli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin, kiraya veren AVM yönetimi adına yönetici Bilal K. tarafından imzalandığı anlaşılmaktadır. Yine sözleşmenin ekinde davalı yönetime ait kaşe ve imza bulunan 13.08.2008 tarihli makbuzların incelenmesinden davalı yönetim tarafından 123.500 TL kira bedelinin tahsil edildiği anlaşılmaktadır.

İzmir 5. Sulh Hukuk Mahkemesi' nin 2009/567 Esas sayılı dosyasının incelenmesinden davalı yönetim tarafından kira sözleşmesinin geçersiz olduğu iddiasıyla kiracı aleyhine men-i müdahale davası açıldığı, kiracının 26.05.2010 tarihinde tahliyesine karar verildiği, kararın Yargıtay denetiminden geçerek 26.09.2011 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Dosyada infaz bilgisi veya tahliye tutanağı olmadığı ancak davacı kiracı vekili temyiz dilekçesi ile icra kanalı ile 25.11.2011 de tahliye edildiğini belirtmiş, davalı kiraya veren vekili temyize cevap dilekçesinde bu tarihe karşı çıkmamıştır.

Kiraya veren temsilcisi tarafından tahsil edildiği anlaşılan ve kira sözleşmesine eklenen makbuzlar dikkate alındığında temsilciye yapılan ödemeler davalı yönetimi bağlar. Mahkemece bu durumda davacı kiracının taşınmazı tahliye ettiği tarihe kadar olan kira borcu hesap edilerek kalan bedel üzerinden kira bedelinin iadesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. Mahkemenin 28.03.2017 tarihli ve 2017/34 E., 2017/150 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, davacı tarafın site yönetiminin daha önceki yöneticileri ile yapılan kira sözleşmesi gereğince ödemiş oldukları kira bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini talep ettiği, davalı tarafın sebepsiz zenginleşebilmesi için mal varlığına giren bir bedel olması gerektiği, bozma kararında belirtilen makbuzlar karşılığı site yönetimine ödeme yapıldığı iddiasına karşılık davalı site yönetiminin bu bedellerin site mal varlığına girmediğini savunduğu, bedelin daha önce yönetim kurulunda bulanan kişilere ödendiği sabit ise de site mal varlığına girdiğinin sabit olmadığı, bu nedenle davacının eski site yöneticilerine karşı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre dava açması gerekirken site yönetimine dava açmasının yerinde olmadığı gerekçesiyle direnme kararı vermiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.          

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, site yöneticilerine yapılan ödemenin davalı yönetimi bağlayıp bağlamayacağı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Toplu konutların sorunsuz tek elden ve profesyonelce yönetilmesi, kat maliklerinin huzur içinde birlik hâlinde yaşaması noktasında en büyük görev yöneticiye düşmektedir. Birden fazla kat malikiyle muhatap olan yönetici gerek kat maliklerine karşı gerekse toplu konutlar için kat maliklerini temsilen işlem yaptığı üçüncü kişilerle karşı karşıya kalabilmektedir. O hâlde uyuşmazlığın çözümüne geçmeden önce toplu konutların sorunsuz yönetiminde önemli bir paya sahip olan yöneticinin hukukî sorumluluğuna değinmekte fayda vardır.

13. Toplu yapının yönetimi hususu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 9. bölümünde ele alınmıştır. Toplu yapı yöneticisinin ele alındığı bu bölümde, yöneticilerin görev ve yetkilerine ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Ortaya çıkabilecek sorunlar hâlinde KMK’nın genel hükümlerinin “aynen veya kıyas yoluyla uygulanması” (KMK m. 74) suretiyle çözülecektir (Aybay, Aydın/ Hatemi, Hüseyin: Eşya Hukuku, İstanbul 2009, s. 242).

14. Yapılan bu atıf nedeniyle KMK’nın 34-40. maddelerinde ele alınan yönetici kavramını açıklayan maddelere başvurulacaktır. Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili bir kişi atanmışsa buna “yönetici”, üç kişi atanmışsa bunların seçildikleri kurula da “yönetim kurulu” denilmekte, kat malikleri adına hareket eden kişi olan yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi bir üçüncü kişi de olabilmekte ve KMK’ya göre seçilip görevlerini ifa etmektedir.

15. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35 ile 37. maddeleri arasında kanun koyucu “Yöneticinin Görevleri”ni düzenlemiştir. Bu hükümler, yukarıda belirtildiği gibi, uygun düştüğü ölçüde toplu yapı içinde görev alan yöneticiler için de kıyasen uygulanacaktır.

16. Yine aynı Kanun’un 38. maddesinde yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu belirtilmiştir. Yöneticinin sorumluluğu hususunu düzenleyen KMK’nın 38. maddesine göre yönetici ile kat malikleri arasındaki hukukî ilişki vekâlet ilişkisidir. Bu konuda somut olayda uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) vekâletle ilgili hükümlerine bakılması ve bu anlamda yöneticinin vekâlet kapsamındaki sorumluluğuna değinmek gerekecektir.

17. Vekâlet sözleşmesi, BK’nın 386. maddesinde; “Vekalet, bir akittirki onunla vekil, mukavele dairesinde kendisine tahmil olunan işin idaresini veya takabbül eylediği hizmetin ifasını iltizam eyler. Diğer akitler hakkındaki kanuni hükümlere tabi olmayan işlerde dahi, vekalet hükümleri cari olur. Mukavele veya teamül varsa vekil, ücrete müstahak olur” şeklinde tanımlanmıştır. Vekâlet sözleşmesi, genel hizmet ve eser sözleşmesi gibi konusu emek olan bir sözleşme olup özenle bir işin görülmesini amaçlar (Erzurumluoğlu, Erzan; Sözleşmeler Hukuku -Özel Borç İlişkileri, Ankara 2011, s. 145). Buna göre, vekâlet sözleşmesinin konusu ya bir işin yönetilmesi ya bir hizmetin yerine getirilmesi olup birbiriyle iç içe olan bu iki kavram dikkate alındığında herhangi bir eylem ya da işlem veyahut her ikisi bir arada vekâlet sözleşmesinin konusunu oluşturabilir. Bu sözleşmenin niteliği gereği, vekil vekâlet sözleşmesiyle müvekkiline karşı bir iş veya hizmetin görülmesi edimini borçlanmaktadır; yeter ki iş veya hizmet, yapanın değil, bir başkasının işi ya da hizmeti olsun (Erzurumluoğlu; s. 146).

18. Kat malikleri ve yönetici arasındaki ilişki bu yönde olup yönetici toplu yapıya ilişkin ortak yer ve tesislere ilişkin görevi kapsamında iş ve hizmeti görmekle yükümlüdür. Yönetici burada, toplu yapı bünyesinde bulunan kat maliklerinin menfaatine uygun ifalarda bulunur. Yöneticinin bu anlamda iş görme fiili, kat malikleri adına toplu yapıya ilişkin hukukî işlemler olabileceği gibi maddi fiillere ilişkin işlemler de olabilir. Hukukî fiillere (muamelelere) ilişkin vekâlette, vekilin, iş görmede doğrudan temsilci ya da dolaylı temsilci sıfatıyla hareket etmiş olmasının bir önemi yoktur; yani her iki durumda da vekâletin kapsamı aynı kurallar çerçevesinde tespit olunacaktır. Şöyle ki BK’nın 388. maddesinin ikinci fıkrasına göre vekâlet, üstlenilen işin görülmesi için zorunlu hukukî muameleleri (fiilleri) yapma yetkisini ihtiva edecektir ve bu hükmün ifadesiyle, kural olarak sadece hukukî fiillere (muamelelere) ilişkin vekâlette uygulama alanı bulabilecektir. Bu durumda da vekilin, bu hüküm çerçevesinde vekâletinin kapsamına giren hukukî muameleleri yapma konusunda vekâlet vereni temsil yetkisine sahip olacak ve vekil bu temsil yetkisini doğrudan temsilci veya dolaylı temsilci sıfatıyla kullanarak vekâletin kapsamına giren hukukî muameleleri yapabilecektir (Yavuz, Nihat; Toplu Yapıların Yönetimi, Ankara 2009, s. 536).

19. Yönetici kat maliklerinin vekili olarak iş ve işlemlerde kendilerini temsil etme yetkisine sahiptir. O hâlde vekâlet ile temsil kavramlarının izahı ve varsa farklarına değinmek gerekecektir.

20. Vekâlet ve temsil kavramları hukukî nitelikleri itibariyle birbirinden farklı kurumlardır. Temsil kavramı BK’nın 32 vd. maddelerinde yetkili temsil ve yetkisiz temsil olarak ikili ayırıma tabi tutulmuştur. Buna göre; yetkili bir temsilci tarafından bir başkası adına ve hesabına yapılan hukukî işlemin sonuçları, doğrudan doğruya temsil olunanı bağlayacaktır.

21. Vekâlet sözleşmesinin konusunu bir hukukî işlemin veya hukukî işlem benzeri işlemin gerçekleştirilmesinin oluşturduğu durumlarda vekil, müvekkil hesabına iş görmektedir. Bunun yerine getirilmesi de temelde iki yol ile mümkün olup, vekil ya söz konusu işlemi kendi adına, müvekkili hesabına gerçekleştirecek ya da söz konusu işlemi müvekkili adına ve hesabına gerçekleştirecektir. Birinci durumda, dolaylı temsil söz konusu olup, bu durumda vekil daha sonra, söz konusu işlemden doğan hak ve borçları müvekkile devredecek, dolayısıyla vekile tasarruf yetkisini sağlayacaktır. Doğrudan temsil usulünde ise vekil, müvekkilin malvarlığında tasarruf edebilmek ve yapılan işlemin sonuçlarının doğrudan müvekkilin malvarlığında doğabilmesi için temsil yetkisine ihtiyaç duyar (Sarı, Suat; Vekalet Sözleşmesinin Tek Taraflı olarak Sona Erdirilmesi, İstanbul 2004, s. 203-204).

22. İsviçre-Türk Hukukunda temsil ve vekâlet birbirinden ayrılmaz iki parça olmayıp temsil yetkisi olmaksızın bir vekâlet sözleşmesinin bulunması mümkündür (Oğuzman, Mustafa Kemal/ Öz, M.Turgut; Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, İstanbul 2012, s. 163). Doktrinde bu durum, “vekâlet olmadan yetkinin, yetki olmadan vekâletin bulunması mümkündür” şeklinde ifade edilmektedir (Başpınar, Veysel; Vekilin Özen Borcundan Doğan Sorumluluğu, Ankara 2004, s. 100).

23. Vekâlet sözleşmesi iki tarafın iradesi ile kurulan bir sözleşme türü iken, temsil ancak tek taraflı bir işlemle verilen bir yetkiye dayanır. Vekâlet, vekille vekâlet veren arasındaki iç ilişkiyi; temsil ise vekilin vekâlet veren adına kendisiyle işlem yapan üçüncü kişi ile arasındaki dış ilişkiyi ifade eder. Temsil, temsilcinin üçüncü kişilerle ilişkiye girmesi amacına yönelik olduğundan, dış ilişkiyi ilgilendirmektedir (Başpınar, s. 101). Vekâlet sözleşmesinde, vekil genellikle temsil yetkisine de sahiptir ancak temsil yetkisi verilmeden de vekâlet sözleşmesi yapılabilir ve buna bağlı olarak verilmiş olan temsil yetkisinin geri alınması, temsil ilişkisini sona erdirse de vekâleti sona erdirmeyecektir (Zevkliler, Aydın/ Gökyayla, Emre; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2010, s. 475.).

24. Vekâlet ilişkisi kapsamının gerektirmesi hâlinde, açıkça bu yönde bir düzenleme olmasa dahi vekilin müvekkil adına ilgili hukukî işlemleri yapabilmeye yönelik temsil yetkisine sahip olup bu açıdan temsil yetkisi, vekâlet sözleşmesinin konusunu teşkil eden ve vekil tarafından yerine getirilmesi taahhüt edilen iş görmenin ifasında önemli bir araç olarak karşımıza çıkmaktadır (Sarı, s. 205).

25. Vekâlet sözleşmesi bir yükümlülüğün doğmasına sebep olurken, temsil yetkisi bir haktır ve vekâlet bir hukukî işlem olduğu hâlde temsil yetkisi hukukî sebepten bağımsızdır. (Zevkliler/ Gökyayla; s. 475).

26. Sonuç itibariyle, her vekâlet sözleşmesi bir temsil yetkisine dayanır, fakat her temsilin mutlaka bir vekâlet sözleşmesine dayanması şart değildir (Kılıçoğlu, Ahmet; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 2.Bası, Ankara 2002, s. 133 vd.). Vekâlet ve temsil kavramlarının değinilen farklarından hareketle, toplu yapı yöneticisi ile kat malikleri arasındaki ilişkinin gerek KMK’nın 38. maddesi gerekse de temsil kapsamındaki yetkiden hareketle aradaki hukukî ilişkinin vekâlet ilişkisi olduğu açıktır. Yöneticinin seçiminde, yöneticinin seçilme isteğine ilişkin kendi iradesi ve onu seçen kat malikleri kurullarının iradesi neticesinde vekâlet akdi kurulmuş olmaktadır. Bu ilişkinin kurulması için her iki tarafın iradesi şarttır. Zira seçilen yönetici, en başından kat malikleri kurulunca verilen görevleri yerine getirmeyi kabul etmiş ve kendi iradesiyle bu görevi üstlenmiştir.

27. O hâlde kat malikleri ile yönetici arasında iç ilişkide vekâlet, dış ilişkide temsil yetkisi esas olacaktır. Yöneticinin temsil yetkisinin kapsamı ise iç ilişkideki vekâlet hükümlerine göre tayin edilecektir.

28. Yine BK’nın 388. maddesi vekâletin kapsamını düzenlemiş, maddenin ikinci fıkrasında bu işin görülmesi için gerekli hukukî işlemlerin yapılması yetkisini de kapsayacağı açıkça belirtilmiştir. Dolayısıyla vekâletin bünyesinde, temsilin de barındığı madde metninden anlaşılmaktadır.

29. Kat malikleri, kat malikleri kurulu ile yönetici arasında oluşan bu vekâlet ilişkisi aynı zamanda temsili de bünyesinde barındırmaktadır. Şöyle ki, yönetici görevlerini yerine getirirken hem kat malikleriyle görevi kapsamında muhatap olacak hem de kat malikleri dışında da üçüncü kişilerle ilişki kuracaktır. Örneğin yönetici üçüncü kişilerle sözleşmeler imzalayabilecek, resmî kurum ve kuruluşlarda çeşitli işlemler yapabilecektir. Yönetici bu tür fiil ve işlemleri kat maliklerinin nam ve hesabına yapacaktır. Böylece hukukî işlem yönetici tarafından yapıldığı hâlde, sonuçları kat maliklerine ait olacaktır. Vekil başkası nam ve hesabına işlem yapmaktadır. Vekâlet akdinde, hukuksal işlemin tarafları ile bunu yapanlar farklı kişilerdir. Hukuksal işlem vekil tarafından yapıldığı hâlde, hüküm ve sonuçları temsil olunana ait olur.

30. Kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olan yönetici, yaptığı bazı iş ve işlemlerde yetkisiz olabilir. Yine yöneticiye verilen yetkinin kapsamı da aşılmış olabilir. Bu hâlde yöneticinin yaptığı iş ve işlemin niteliği ve kat maliklerini bağlayıp bağlamayacağı hususu gündeme gelecektir.

31. Yönetici, yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde kanunda yazılı şekilde kendisine verilen görev ve yetki sınırları çerçevesinde hareket etme yükümlülüğü altındadır. Yöneticiye verilecek görev ve yetki tek tek belirtilebilir. Böyle bir belirleme yapılmamışsa vekâletin konusu genel demektir. Ancak vekâletin konusu genel bir yönetim ise vekil, böyle kimselere kanunlarla tanınmış bütün yetkileri kullanabilir. Bu hâlde yönetici günlük ve normal işleri yapabilecek ve kanunun yöneticiye tanıdığı yetkileri kullanabilecektir. Yöneticinin görev ve yetkisinin sınırları belirlenmişse ve bu anlamda verilen yetkinin sınırları aşılacak olursa aşma önemli ve iş görmenin sözleşme ile ilgisini ortadan kaldırıyorsa, vekil artık vekâletsiz iş gören durumuna girer.

32. Gelinen aşamada iş görenin yetkisinin ya da yükümlülüğünün dayandığı hukukî işleminin geçersiz olması durumuna da değinmek gereklidir. Kural olarak, bir hukukî işlem gereğince yapılan işler, o hukukî işlemin hüküm ifade etmediği andan itibaren, vekâletsiz iş görme sayılır. Hatta işi gören, hukukî işlemin hükümsüzlüğünün farkında olmadan işi görüyor olsa bile, sonuç değişmez.

33. O hâlde, yöneticinin, yetkisini önemli ölçüde aşması hâlinde işlemin, kat maliklerini bağlayıp bağlamayacağı meselesi de önem kazanmaktadır.

34. Vekilin yetkisini aştığı hâllerde üçüncü kişi iyiniyetli ise işlem geçerli olur, bunun için karşı tarafın, vekilin kendisine verilen yetkilerini aştığını bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Tabii, kat maliklerinin yöneticiye karşı hakları saklıdır.

35. Yöneticinin verilen yetkiyi kötüye kullanması hâlinde, kat malikleri, yöneticinin yaptığı sözleşmelerle bağlı sayılamaz. Hatta sözleşme ifa edilmiş bile olsa sonuç değişmez. Buna karşılık sonradan icazet verilmişse, vekâletin kötüye kullanıldığı iddiası ileri sürülemez. Ancak yöneticinin, yetkisini kötüye kullanarak bundan habersiz olan iyi niyetli üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmeler geçerli olup iyi niyetli üçüncü kişiler korunacaktır. Böyle bir hâlde müvekkil, vekilini iyi seçmemesinin sonuçlarına katlanmalıdır (Başpınar, s. 202-204).

36. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacının, davalı AVM'ye ait otoparkın kiralanması amacıyla eski yönetici ile kira sözleşmesi imzaladığı ve on yıllık kira bedelini anılan yöneticiye ödediği hususunda taraflar arasında çekişme bulunmamaktadır. Bununla birlikte, sözleşmeye konu otoparkın AVM'nin ortak yeri olması nedeniyle yönetimin burayı tüm kat maliklerinin yazılı nuvafakati olmaksızın kiraya verme yetkisinin olmaması gerekçesiyle İzmir 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 26.05.2010 tarihli ve 2009/567 E., 2010/619 K. sayılı kararıyla kira sözleşmesinin hukukî geçerliliğinin olmadığı kabul edilerek kiracının müdahalesinin men’ine karar verildiği anlaşılmaktadır. Buradan yetkisi olmayan yönetimin yaptığı hukukî muameleden kat maliklerinin sorumlu tutulmadığı sonucu çıkmaktadır. Ne var ki, davaya konu edilen husus eski yönetime yapılan fazla ödemenin iadesine ilişkin olduğuna göre, burada önemli olan nokta eski yönetimce tahsil edilen bedelden kat maliklerinin dolayısıyla şimdiki yönetimin sorumlu olup olmayacağıdır. Davacı tarafından on yıllık kira bedeli olarak ödenen bedelin davalı AVM'ye ait yönetim kaşesiyle makbuz karşılığında tahsil edildiği açıktır. O hâlde, yukarıda yapılan açıklamalar da dikkate alındığında, kat maliklerini temsilen tahsil edilen paranın davacıya iadesinden eski yöneticinin şahsen sorumlu olduğundan bahsedilmesi, davalı yönetimin kasasına girmediğinin dolayısıyla kat maliklerinin sorumlu olmadığı sonucuna ulaşılması yerinde olmayacaktır. Temsilciye yapılan ödemeler davalı yönetimi bağlar.

37. Sonuç itibariyle, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

38. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.