BAĞIMSIZ BÖLÜMLER ARASINDAKİ DUVARLARIN KALDIRILIP FİİLEN BİR BÜTÜN OLARAK KULLANILMAKTA BULUNMASI ARALARINDA TİCARİ VE EKONOMİK BÜTÜNLÜK OLDUĞUNU GÖSTERMEZ.
T.C.
YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ
Esas No : 2023/6704
Karar No : 2023/5986
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L Â M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
TARİHİ : 06.07.2023
SAYISI : 2023/910 - 2023/1127
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi İpek Akdeniz tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:
Borçlu vekili icra mahkemesine başvurusunda, Ankara Gayrimenkul Satış İcra Dairesinin 2021/1692 Esas sayılı dosyasında müvekkili aleyhine takip başlatılarak 27213 ada 2 parselde kayıtlı 13,14 ve 15 numaralı bağımsız bölümlerin ihale ile satıldığını, icra dosyasındaki tüm tebligatların usulsüz tebliğ edildiğini, üç adet taşınmaz için tek bir bedel tespit edildiğini, taşınmaz değerlerinin bu şekilde düşük tespit edilerek piyasa değerinin altında ihale olunduğunu, taraf menfaatleri gereği taşınmazın trajı yüksek gazete de ilan edilmesi gerekirken bunun yapılmadığını ileri sürerek ihalelerin feshi talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, borçluya kıymet takdir raporu ve satış ilanının usulsüz tebliğ edildiği, ihale edilen taşınmazların değerinin düşük tespit edildiği iddiası kıymet takdirine itiraz olarak değerlendirilip alınan bilirkişi raporuna göre, taşınmazın 30.11.2021 olan kıymet takdir tarihi itibariyle tespit edilen değerinin muhammen bedel ile aynı olduğu(1.480.000,00 TL), bu nedenle zarar unsuru oluşmadığından ihalenin feshi şikayetinin reddi ile para cezasına hükmedilmesine yer olmadığına karar verildiği, anılan kararın borçlu vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinde, Ankara İli, Çankaya İlçesi, Malazgirt Mah., 27213 ada, 2 parsel, 1.bodrum kat, 13,14 ve 15 bağımsız bölüm nolu taşınmazları birbirinden ayıran duvarlar yıkılarak tek mahal haline getirildiği, bu şekilde birleştirilen dükkanların , ayrı kullanılması, kiralanması ve satılması için projesine uygun tadilat yapılması gerektiği, mevcut durum itibariyle taşınmazların tasdikli proje durumlarına göre satılmasının mümkün olmadığı, birleştirilen taşınmazların tek mahal halinde değerlendirilmesinin daha ekonomik olacağı değerlendirilerek tespit edilen 1.480.000,00 TL bedelin, muhammen bedel ile aynı olduğu ve zarar unsuru oluşmadığından davacı borçlu vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, verilen karara karşı davacı borçlu vekilinin temyiz yoluna başvurduğu anlaşılmaktadır.
İİK’nın 128/5. maddesinde; “Ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün hâlinde satıldığı takdirde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilir“ hükmüne yer verilmiştir.
Somut olayda; Ankara Gayrimenkul Satış İcra Dairesinin 2021/1692 Esas sayılı dosyasında alacaklı S. Pompa.... Anonim Şirketi tarafından borçlular M. Yapı ..... Ltd. Şti. ve diğerleri aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibi başlatıldığı, takibin kesinleşmesi üzerine, alacaklı vekili talebi ile 27213 ada 2 parselde kayıtlı 13-14 ve 15 numaralı bağımsız bölümlerin satışına karar verildiği, 06.04.2022 tarihli satış kararında taşınmazların ekonomik bütünlük arz etmelerinden ötürü birlikte satılmalarına karar verildiği, (30.11.2021 kıymet takdir tarihi itibariyle) 1.480.000,00 TL değerindeki taşınmazların 16.6.2022 tarihli ihalede 2.800.000,00 TL bedelle Esma Polat’a ihale edildiği görülmüştür. Borçlunun ihalenin feshi şikayeti üzerine mahkemece alınan bilirkişi raporunda da birleştirilen dükkanların ayrı kullanımı, kiralanması ve satılması için projesine uygun tadilatların yapılması gerektiği, mevcut durum itibariyle taşınmazların tasdikli proje durumlarına göre satılması mümkün olmadığından taşınmazların tek mahal halinde değerlendirilmesi ekonomik olacağından üç taşınmaz için toplam 1.480.000,00 TL (30.11.2021 kıymet takdir tarihi itibariyle) değer tespit edilmiştir.
İİK’nın 128/5. maddesine göre, borçluya ait hacizli malların birlikte satılmasının talebi artıracağı, ayrı ayrı satımına göre daha yüksek bedel elde edilmesinin beklendiği hallerde bu malların birlikte satılmasına karar verilebileceği, buna göre somut olayda Gülay C. adına tapuya kayıtlı olan şikayet konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında yapılan incelemeye göre; 27213 ada 2 parselde kayıtlı 13 numaralı bağımsız bölümün 44/787 arsa paylı olarak tapuda 2. sınıf pide kebap salonu, 14 numaralı bağımsız bölümün 11/787 arsa paylı olarak dükkan, 15 numaralı bağımsız bölümün ise 54/787 arsa paylı olarak 2. sınıf pide kebap salonu niteliğinde oldukları görülmüştür.
Her ne kadar 27213 ada 2 parselde kayıtlı 13,14 ve 15 numaralı bağımsız bölümlerin aralarındaki duvar kaldırılıp birlikte kullanıldıklarından bahisle tek bir taşınmaz gibi kabul edilerek ihaleye çıkartılmışsa da müstakil tapu kayıtlarına sahip olan bağımsız bölümlerin ayrı ayrı satılmalarının asıl olup, bu bağımsız bölümler arasındaki duvarların kaldırılıp, fiilen bir bütün olarak kullanılmakta bulunması aralarında İİK'nın 128/5 maddesi anlamında ticari ve ekonomik bütünlük olduğunu göstermez. Her bir taşınmazın ayrı ayrı ihale konusu olması halinde ihaleye talep ve talibin artması daha olası bir durumdur. Asıl olan taşınmazların gerçek değerlerine satılması olup taşınmazların muhammen bedelinin üzerinde ihale edilmesi zarar unsurunun olmadığı anlamına gelmez. Mahkemece ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup kararının bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Borçlunun temyiz itirazlarının kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle, 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesinin istinaf talebinin esastan reddine ilişkin 06.07.2023 tarih, 2023/910 E. - 2023/1127 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA ve Ankara 13. İcra Hukuk Mahkemesinin 04.04.2023 tarih, 2022/665 Esas - 2023/277 Karar sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Başkan V. Üye Üye Üye Üye
N. ŞİMŞEK M. ÇAMUR Dr. Ş. KELEŞ S. ÖZTEMİZ Y. ÇİFTCİ
BAĞIMSIZ BÖLÜMLER ARASINDAKİ DUVARLARIN KALDIRILIP FİİLEN BİR BÜTÜN OLARAK KULLANILMAKTA BULUNMASI ARALARINDA TİCARİ VE EKONOMİK BÜTÜNLÜK OLDUĞUNU GÖSTERMEZ.
T.C.
YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ
Esas No : 2023/6704
Karar No : 2023/5986
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L Â M I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
TARİHİ : 06.07.2023
SAYISI : 2023/910 - 2023/1127
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi İpek Akdeniz tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:
Borçlu vekili icra mahkemesine başvurusunda, Ankara Gayrimenkul Satış İcra Dairesinin 2021/1692 Esas sayılı dosyasında müvekkili aleyhine takip başlatılarak 27213 ada 2 parselde kayıtlı 13,14 ve 15 numaralı bağımsız bölümlerin ihale ile satıldığını, icra dosyasındaki tüm tebligatların usulsüz tebliğ edildiğini, üç adet taşınmaz için tek bir bedel tespit edildiğini, taşınmaz değerlerinin bu şekilde düşük tespit edilerek piyasa değerinin altında ihale olunduğunu, taraf menfaatleri gereği taşınmazın trajı yüksek gazete de ilan edilmesi gerekirken bunun yapılmadığını ileri sürerek ihalelerin feshi talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, borçluya kıymet takdir raporu ve satış ilanının usulsüz tebliğ edildiği, ihale edilen taşınmazların değerinin düşük tespit edildiği iddiası kıymet takdirine itiraz olarak değerlendirilip alınan bilirkişi raporuna göre, taşınmazın 30.11.2021 olan kıymet takdir tarihi itibariyle tespit edilen değerinin muhammen bedel ile aynı olduğu(1.480.000,00 TL), bu nedenle zarar unsuru oluşmadığından ihalenin feshi şikayetinin reddi ile para cezasına hükmedilmesine yer olmadığına karar verildiği, anılan kararın borçlu vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinde, Ankara İli, Çankaya İlçesi, Malazgirt Mah., 27213 ada, 2 parsel, 1.bodrum kat, 13,14 ve 15 bağımsız bölüm nolu taşınmazları birbirinden ayıran duvarlar yıkılarak tek mahal haline getirildiği, bu şekilde birleştirilen dükkanların , ayrı kullanılması, kiralanması ve satılması için projesine uygun tadilat yapılması gerektiği, mevcut durum itibariyle taşınmazların tasdikli proje durumlarına göre satılmasının mümkün olmadığı, birleştirilen taşınmazların tek mahal halinde değerlendirilmesinin daha ekonomik olacağı değerlendirilerek tespit edilen 1.480.000,00 TL bedelin, muhammen bedel ile aynı olduğu ve zarar unsuru oluşmadığından davacı borçlu vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, verilen karara karşı davacı borçlu vekilinin temyiz yoluna başvurduğu anlaşılmaktadır.
İİK’nın 128/5. maddesinde; “Ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün hâlinde satıldığı takdirde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilir“ hükmüne yer verilmiştir.
Somut olayda; Ankara Gayrimenkul Satış İcra Dairesinin 2021/1692 Esas sayılı dosyasında alacaklı S. Pompa.... Anonim Şirketi tarafından borçlular M. Yapı ..... Ltd. Şti. ve diğerleri aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibi başlatıldığı, takibin kesinleşmesi üzerine, alacaklı vekili talebi ile 27213 ada 2 parselde kayıtlı 13-14 ve 15 numaralı bağımsız bölümlerin satışına karar verildiği, 06.04.2022 tarihli satış kararında taşınmazların ekonomik bütünlük arz etmelerinden ötürü birlikte satılmalarına karar verildiği, (30.11.2021 kıymet takdir tarihi itibariyle) 1.480.000,00 TL değerindeki taşınmazların 16.6.2022 tarihli ihalede 2.800.000,00 TL bedelle Esma Polat’a ihale edildiği görülmüştür. Borçlunun ihalenin feshi şikayeti üzerine mahkemece alınan bilirkişi raporunda da birleştirilen dükkanların ayrı kullanımı, kiralanması ve satılması için projesine uygun tadilatların yapılması gerektiği, mevcut durum itibariyle taşınmazların tasdikli proje durumlarına göre satılması mümkün olmadığından taşınmazların tek mahal halinde değerlendirilmesi ekonomik olacağından üç taşınmaz için toplam 1.480.000,00 TL (30.11.2021 kıymet takdir tarihi itibariyle) değer tespit edilmiştir.
İİK’nın 128/5. maddesine göre, borçluya ait hacizli malların birlikte satılmasının talebi artıracağı, ayrı ayrı satımına göre daha yüksek bedel elde edilmesinin beklendiği hallerde bu malların birlikte satılmasına karar verilebileceği, buna göre somut olayda Gülay C. adına tapuya kayıtlı olan şikayet konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında yapılan incelemeye göre; 27213 ada 2 parselde kayıtlı 13 numaralı bağımsız bölümün 44/787 arsa paylı olarak tapuda 2. sınıf pide kebap salonu, 14 numaralı bağımsız bölümün 11/787 arsa paylı olarak dükkan, 15 numaralı bağımsız bölümün ise 54/787 arsa paylı olarak 2. sınıf pide kebap salonu niteliğinde oldukları görülmüştür.
Her ne kadar 27213 ada 2 parselde kayıtlı 13,14 ve 15 numaralı bağımsız bölümlerin aralarındaki duvar kaldırılıp birlikte kullanıldıklarından bahisle tek bir taşınmaz gibi kabul edilerek ihaleye çıkartılmışsa da müstakil tapu kayıtlarına sahip olan bağımsız bölümlerin ayrı ayrı satılmalarının asıl olup, bu bağımsız bölümler arasındaki duvarların kaldırılıp, fiilen bir bütün olarak kullanılmakta bulunması aralarında İİK'nın 128/5 maddesi anlamında ticari ve ekonomik bütünlük olduğunu göstermez. Her bir taşınmazın ayrı ayrı ihale konusu olması halinde ihaleye talep ve talibin artması daha olası bir durumdur. Asıl olan taşınmazların gerçek değerlerine satılması olup taşınmazların muhammen bedelinin üzerinde ihale edilmesi zarar unsurunun olmadığı anlamına gelmez. Mahkemece ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup kararının bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Borçlunun temyiz itirazlarının kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle, 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesinin istinaf talebinin esastan reddine ilişkin 06.07.2023 tarih, 2023/910 E. - 2023/1127 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA ve Ankara 13. İcra Hukuk Mahkemesinin 04.04.2023 tarih, 2022/665 Esas - 2023/277 Karar sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Başkan V. Üye Üye Üye Üye
N. ŞİMŞEK M. ÇAMUR Dr. Ş. KELEŞ S. ÖZTEMİZ Y. ÇİFTCİ
