T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2021/(13)3-427
KARAR NO   : 2022/1610

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ               : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
TARİHİ                         : 14/10/2020
NUMARASI                 : 2020/1190 - 2020/1567
DAVACI                       : D.A.D. vekili Av. T.K.
DAVALI                       : A.İ.K. vekili Av. M.F.E.

1. Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Niğde 2. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karara karşı davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin ilk derece mahkemesi kararını kaldırmak suretiyle davanın reddine dair verdiği karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I.YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi: 

4. Davacı vekili; davalının kullandığı kredinin teminatı olarak üzerinde ipotek tesis edilen taşınmazın kredi borcunun ödenip ipoteğin kaldırılması şartı ile satın alındığını ancak davalının kötü niyetli olarak bu borcu ödememesi üzerine dava dışı alacaklı bankanın başlattığı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte müvekkilinin ipotek borcunu ödemek zorunda kaldığını, bu suretle ödenen 94.483TL tutarındaki bedelin davalıdan tahsili yönünde başlatılan icra takibine haksız şekilde itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili; müvekkilinin dava dışı bankadan kullandığı kredinin teminatı olarak ipotek tesis edilen taşınmazın davacı tarafından devralındığını, dava dilekçesinde ileri sürüldüğü şekilde müvekkilinin ipotek borcunun ödeneceği ve ipoteğin kaldırılacağı yönünde davacıya herhangi bir taahhütte bulunmadığını, ipoteğin bir önceki malik tarafından verildiğini, satım sözleşmesinin tarafı olmayan müvekkilinin borcun ödeneceği konusunda anlaşma yapmasının da mümkün olmadığını, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 888. maddesinde öngörülen koşulların somut olayda mevcut olmadığını, davacının ipotek bedelinin üzerinde değeri olan bir taşınmazı satın aldığını, borcun ödenmesine ilişkin sorumluluğun taşınmazı satan kişiye ait olduğunu, müvekkil ile davacı arasında aksi yönde bir anlaşmanın bulunmadığı gibi ipotek borçlusuna başvurma hakkının saklı tutulmasının da söz konusu olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

6. Niğde 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.01.2017 tarihli, 2016/158 E., 2017/23 K. sayılı kararı ile; somut olayda davacının davalıya ait kredi borcunu ödediği, ödenen bu bedelin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) “Kefilin rücu hakkı” başlıklı 596/1. maddesine göre takip konusu edildiği, davalının itirazının haksız olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, takibin devamına, alacak likit olduğundan davalının icra inkâr tazminatına mahkum edilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi Kararı:

7. Mahkemenin kararına karşı davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

8. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 03.11.2017 tarihli, 2017/1343 E., 2017/1574 K. sayılı kararıyla; taraflar arasında tapuda düzenlenen resmi senette davacı alıcı "ipoteğin bütün hukuki vecibelerini kabul ederek, taşınmaz üzerinde işlem anında bulunan tüm takyidatlar ile birlikte bu satışı aynı bedelle kabul ettiğini" beyan ederek satın aldığına göre, davacı alıcının taşınmazı ipotek borcuyla birlikte satın aldığının, dolayısıyla taşınmaza ilişkin ipotek borcundan sorumlu olduğunun kabulü gerektiği, davacı tarafça davalının bankaya olan borcu ödeyeceği ve ipoteğin kaldırılacağının kararlaştırıldığı ileri sürülmüş ise de bu iddianın ispatlanamadığı gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

9. Yukarıda belirtilen karara karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

10. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 09.03.2020 tarihli ve 2018/504 E., 2020/3082 K. sayılı kararı ile; “… Dava, ipotek yükümlüsü tarafından, ipotekle teminat altına alınan borca yönelik yapılan ödemenin asıl borçludan tahsili amacıyla başlatılan ilamsız icra takibine davalı tarafından yapılan itirazın iptaline ilişkindir.

Somut olayda davalı, dava dışı bankadan konut finansman kredisi almış, kredi alacağının teminatı olmak üzere Niğde/Merkez 98 parselde bulunan 6 numaralı bağımsız bölüm üzerine banka lehine limit ipoteği tesis edilmiştir. Söz konusu ipotekli taşınmaz, 11/10/2013 tarihinde davacıya satılmış, banka tarafından davacı ile davalı aleyhine 12/01/2016 tarihinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatılmış, davacı tarafından icra dosyasına 25/01/2016 tarihinde 94.483,00 TL ödeme yapılmıştır. Bundan sonra davacı, 09/02/2016 tarihinde 96.169,90 TL asıl alacak 355,70 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 96.525,60 TL üzerinden davalı aleyhine ilamsız icra takibine girişmiş, davalının borca itiraz etmesi üzerine iş bu itirazın iptali davasını açmıştır.

Bölge Adliye Mahkemesince her ne kadar tarafların arasındaki ipotekli taşınmazın satışına dair resmi senette davacı alıcının taşınmazı ipoteğin bütün vecibelerini kabul ederek üzerindeki tüm takyidatlarla birlikte kabul ettiğinin yazılı olması ve davalının ipotek borcunu ödemeyi taahhüt ettiğini ispatlayamaması nedeniyle davanın reddine karar vermişse de, senetteki bu ifade dolayısıyla ispat yükünün davacıda olduğu kabul edilemez.

Bilindiği üzere taşınmaz rehin türlerinden biri olan ve tapu siciline tescil ile kurulan ipotek, ipotek alacaklısına, teminat altına alınan borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz daha sonra 3. kişiye satılmış yahut üzerine başkaca ayni haklar tesis edilmiş olsa bile, taşınmazı sattırarak alacağını alabilme yetkisi sağlayan bir ayni haktır. Bu sebeple taşınmazı ipotekle yüklü olarak devralan kişi, ipotek nedeniyle taşınmazın satılmasına katlanmak zorundadır. Türk Medeni Kanununun 884.maddesine göre borçtan şahsen sorumlu olmayan ve taşınmazının satılmasını istemeyen rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Bu durumda alacak, borcu ödeyen malike geçer. Bu durum kanunla düzenlenmiş halefiyet hallerinden birisidir. Elbette sözleşme özgürlüğü ilkesi gereği borçtan şahsen sorumlu olan önceki malik ile taşınmazı ipotekli olarak devralan kişi arasında ipotek bedeli satış bedelinden düşülerek devralan kişinin borçtan şahsen sorumlu olması da kararlaştırılmış olabilir. Bu halde borcu ödeyen taşınmaz maliki, TMK m.884'e dayanarak alacak talep edemez. Somut olayda, resmi satış senedindeki "ipoteğin tüm hukuki vecibelerini kabul ederek, taşınmaz üzerinde işlem anında bulunan tüm takyidatlar ile birlikte bu satışı aynı bedelle kabul ettiği.." ifadesi, davacının taşınmazın ilerde ipotek nedeniyle satılabileceğini anladığını belirtmek amacıyla kullanılmış olup, tarafların arasında davacının borçtan şahsen sorumlu olacağının kararlaştırılmış olduğu anlamına gelmez. Böyle bir anlaşmanın varlığını ispat yükü bundan kendi lehine sonuç çıkartan davalıya aittir.

Açıklanan nedenlerle, mahkemece ödenen ve istenen miktarlara göre bir karar verilmesi gerekirken, ipoteğin kabul edilmesinin borcun kabulü anlamına gelmeyeceği hususu göz ardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

11. Bölge Adliye Mahkemesinin 14.10.2020 tarihli ve 2020/1190 E., 2020/1567 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

12. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

13. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; üzerinde davalı satıcıya ait borçtan dolayı ipotek bulunan taşınmazı satın alan ve sonrasında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte borcu ödeyen davacının bu bedeli davalıya rücu etmek istediği takibe vaki itirazın iptali davasında, taraflar arasındaki resmî satış senedinde yer alan ipoteğin tüm hukuki vecibelerinin kabul edilerek taşınmaz üzerinde işlem anında bulunan tüm takyidatlar ile birlikte satışın gerçekleştiğine yönelik ibarenin, ipotek borcunun alıcı davacı tarafından üstlenildiği sonucunu doğurup doğurmayacağı, buradan varılacak sonuca ve dosya kapsamına göre davacının ödediği bedeli davalıya rücu etmesinin mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

14. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle ipotek kavramına ilişkin hükümlere değinmek gerekir,

15. Bir borç ilişkisinde alacaklının asıl amacı alacağına zamanında ve eksiksiz kavuşmaktır. Borçlunun ifa gücü alacaklının bu amacına hizmet eden önemli bir güvence ise de bu güvence her zaman tek başına yeterli olmayabilir. Bu kapsamda alacağın aynî ya da kişisel teminatlar yoluyla güvence altına alınması gereği duyulabilir. İpotek de bu amaçla uygulamada sıklıkla tercih edilen bir aynî teminat türüdür.

16. İpotek TMK’nın 881 ilâ 897. maddeleri arasında düzenlenmiş ancak kanun koyucu tarafından bu hükümlerde ipotekle ilgili bir tanıma yer verilmemiştir.

17. Doktrinde ipotek kavramı, kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı ayni hak olarak tanımlanmaktadır (Jale G. Akipek/Turgut Akıntürk: Eşya Hukuku, 2009, s. 786; Kemal Gürsoy/Fikret Eren/Erol Cansel: Türk Eşya Hukuku, 1984, s. 1032).

18. Bu taşınmaz yükü sözleşmeyle kurulabileceği gibi istisnasi olarak bizatihi kanundan da kaynaklanabilir.

19. Sözleşmeye dayanan ipotek, taşınmaz malikinin iradesine bağlı olarak kurulan ipotektir. Bu sözleşmenin geçerliliği resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır ve söz konusu aynî hak tapu kütüğüne tescille kurulmuş olur (TMK, m. 856).

20. Aynî haklar herkese karşı ileri sürülebilen mutlak hak niteliği taşıdığından, taşınmaz üzerinde tescille kurulmuş bir ipoteğin mevcut olup olmadığının bilinmesi sonraki hukuki işlemler yönünden önem arz eder. Tescile dayalı hak sahibinin kim olduğu ve varsa taşınmaz üzerindeki aynî haklar tapu sicilinin aleniliği ilkesiyle (TMK, m. 1020) sağlanır. TMK’nın 1020. maddesi hükmü ilgilisine tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteme hakkı verirken bir yandan da mülkiyeti devralacak kişiye sınırlı aynî hakların yarattığı karine uyarınca bunlara katlanma yükümlülüğü getirir, zira alenî kaydın bilinmediği savunması bu hüküm gereği dinlenmeyecektir.

21. Nitekim 10.11.2009 tarihli, 27402 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmî Senetlere İlişkin Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’in 10. maddesinde yer alan “Tapu kaydında taşınmazı sınırlayan hak ve yükümlülükler varsa, bunlar hakkında taraflara bilgi verilir ve mevcut sınırlama ve yükümlülüklerin varlığı kabul edilerek işlem yapılmasının istenip istenmediği sorulur. Mevcut sınırlama ve yükümlülüklerin varlığı kabul edilerek işlemin sonuçlandırılması talep ediliyorsa, taşınmazı sınırlayan hak ve yükümlülükler resmî senede doğru ve tam olarak yazılarak bunların kabul edildiğine dair beyan alınır” şeklindeki düzenlemeyle, tapu memuru huzurundaki resmî işlemlerde tarafa bu işlemle altına gireceği yukarıda anılan kanuni yükümlülüğü gözden geçirme imkânı verilmesi amaçlanmıştır.

22. İpotek sözleşmelerinde şekle ilişkin şart yanında gerek alacak gerekse taşınmaz maliki yönünden bazı koşulların mevcut olması gerekir.

23. Öncelikle ipotekle güvence altına alınmak istenen alacak mevcut veya doğacak bir alacak niteliğini taşımalıdır. TMK’nın 881. maddesi bu hususu “Hâlen mevcut veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak ipotekle güvence altın alınabilir” şeklindeki düzenlemiştir. Bu noktada ipotek sözleşmesinin kurulabilmesi için alacak miktarının mutlaka belirli ve değişmez nitelikte olmasının gerekli olmadığı gözden kaçırılmamalıdır (m. 882/1).

24. İpoteğe konu taşınmaz ile ilgili koşullara gelince; kural olarak bu taşınmaz ipoteğe sebep olan borcun borçlusuna aittir. Ancak bu zorunlu değildir; borçlunun borcu için bir başkası da taşınmazını ipotek gösterebilir. Bu durum 881. maddenin ikinci fıkrasında “İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez” şeklindeki düzenlemeyle açıkça ortaya konulmuştur.

25. İpoteğe konu taşınmazın, ipotekle güvence altına alınan borçtan kişisel olarak sorumlu olmayan üçüncü bir kişiye ait olması doktrin ve uygulamada “üçüncü kişi ipoteği” adı verilen durumu meydana getirir.

26. Bir ipotek en baştan üçüncü kişi ipoteği olarak kurulabileceği gibi sonradan da bu tip bir ipotek niteliğini taşır hâle gelebilir.

27. İpoteğin daha kuruluşunda üçüncü kişi ipoteği olarak doğması, çoğunlukla, rehin veren kişiyle alacaklı arasında üçüncü bir kişinin borcunun taşınmazın aynıyla güvence altına alınması yönünde bir ipotek sözleşmesinin akdedilmesi ve bu sözleşmeye dayanılarak ipoteğin tapu kütüğüne tescil edilmesiyle gerçekleşir. Burada aslında borçtan şahsen sorumlu olan kişi ipotek sözleşmesinin tarafı değilse de alacağın belirliliği ilkesi gereğince asıl borçlunun kim olduğuna da yer verilmesi yerinde olacaktır.

28. İpoteğin sonradan üçüncü kişi ipoteği hâline gelmesi ise en çok kendi kişisel borcu için taşınmazı üzerinde ipotek tesis ettiren kişinin bu taşınmazın mülkiyetini üçüncü bir kişiye devretmesi sonucunda gerçekleşmektedir.

29. Türk Medeni Kanunu’nun 888/1. maddesine göre “İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.”

30. Anılan bu hüküm gereği, üzerinde ipotek bulunan bir taşınmazın satışı durumunda satın alan kişi ayrıca ipoteğin sebebi olan borcu üstlenmedikçe, borcun kişisel borçlusu şahsi borcundan sorumlu olmaya devam eder. Yeni malik için taşınmaz üzerindeki ipotek kural olarak yalnızca taşınmazla sınırlı sorumluluk doğurur. Başka bir anlatımla bu durumun hukuki vecibesi; ipotekli bir taşınmazı satın alan yeni malike, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, şartlar oluştuğunda yani temel borç borçlusu tarafından ödenmeyip alacaklı tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatırsa taşınmazın cebri icra yoluyla satışına katlanma yükümlülüğü yüklemesinden ibarettir. Hatta bu nedenle, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 149. maddesinin 1. fıkrası ve 149/b. maddeleri gereğince ipotek veren üçüncü kişinin bu takipte asıl borçlu ile birlikte gösterilmesi zorunludur. Yani asıl borçlu ile ipotek veren üçüncü kişi arasında zorunlu takip arkadaşlığı vardır. Zira üçüncü kişi ipoteğinde ipoteğin yarattığı aynî borç ile ipotekle koruması sağlamlaştırılmak istenen şahsi (nakdi) borç ayrı ayrı varlıklarını sürdürmeye devam etse de takip sonunda taşınmazın satışıyla hem malikin mülkiyet durumu hem de miktar itibarıyla borçlunun şahsen sorumluluğu değişir.

31. Kanun koyucu 888. maddenin ikinci fıkrasında “Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur” şeklindeki düzenlenlemeyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 195 ve devam maddelerinde karşımıza çıkan “borcun üstlenilmesi” hâline, kendine özgü koşullarıyla değinmektedir.

32. Buna göre, sözleşme serbestisi ilkesi gereği, taşınmazı devreden kişi ile devralan malik, aralarında devralan kişinin aynı zamanda ipotekle güvence altına alınan borcu üstlendiği yönünde bir sözleşme akdedebilir. Bu TBK’nın 195. maddesi anlatımıyla borcun iç üstlenilmesidir.

33. Bu iç ilişkinin alacaklıya karşı ileri sürülmesi ise TBK’nın 196. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:

“Borçlunun yerine yenisinin geçmesi ve borcundan kurtarılması, borcu üstlenen ile alacaklı arasında yapılacak sözleşmeyle olur.

İç üstlenme sözleşmesinin, üstlenen veya onun izni ile borçlu tarafından alacaklıya bildirilmesi, dış üstlenme sözleşmesinin yapılmasına ilişkin öneri anlamına gelir.

Alacaklının kabulü açık veya örtülü olabilir. Alacaklı, çekince ileri sürmeksizin üstlenenin ifasını kabul eder veya onun borçlu sıfatı ile yaptığı diğer herhangi bir işleme rıza gösterirse, borcun üstlenilmesini kabul etmiş sayılır.”

34. Bu madde hükmüne göre borçlu ve borcu üstlenen kişi arasındaki sözleşmenin, yani borcun artık bu yeni kişi tarafından ödeneceği yönündeki anlaşmanın, borcun muhatabı olan alacaklıya bildirilmesi ve alacaklının da bu öneriyi açık ya da örtülü şekilde kabul etmesi gerekir. Ancak bu şekilde borçlu değişir.

35. Türk Borçlar Kanunu’nun 204. maddesindeki “Mirasın paylaşılması ve rehinli taşınmazların devri konusundaki borcun üstlenilmesine ilişkin özel hükümler saklıdır” hükmüyle de işaret edildiği üzere, TMK anlamında dış üstlenme ilişkisi TBK düzenlemesine göre farklılık arz eder.

36. Türk Medeni Kanunu’na göre; taşınmazın yeni maliki borcu yüklenirse bu durum tapu idaresi tarafından alacaklıya bildirilir (m. 890/1), alacaklı bu bildirime ilişkin tebligattan itibaren (m. 890/2) bir yıl içinde ve yazılı olarak kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu önceki borçluya bildirmezse borçlu borcundan kurtulur (m. 888/2). Burada TBK 195/1 maddesi hükmünden farklı olarak borcun yüklenilmesi için, alacaklının rızası aranmamaktadır.

37. Borç bu suretle üstlenilmemişse dahi yukarıda değinildiği üzere kanun koyucu yeni malike taşınmazın cebri icrada satışına katlanma yükümlülüğü yüklerken bir yandan da taşınmazın icra yoluyla satılması tehlikesini önleyerek taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını sürdürebileceği bazı hak ve yetkileri de öngörmüştür.

38. Türk Medeni Kanunu’nun 884. maddesine göre borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar çerçevesinde borcu alacaklıya ödeyerek taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir ve alacak borcu ödeyen bu malike geçer.

39. Yine; değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimse de, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir (m. 885).

40. İpotek başlangıçta üçüncü kişi ipoteği olarak kurulmuş yahut sonradan bu şekle dönüşmüşse, ipoteğe konu taşınmazın yeni malikinin kişisel olarak sorumlu olmadığı bir borcu ifa etmesi kanun gereği alacaklının haklarına halef olma sonucunu doğurur. Bu hâlde borcu ifa eden malik, ifa etkisini gösterir göstermez yani alacaklı alacağına kavuşur kavuşmaz alacağı elde eder ve bu halefiyetin gerçekleşmesi için ayrıca bir hukuki işlemin yapılması gerekmez.

41. Bu açıklamalardan sonra Özel Daire ve Bölge Adliye Mahkemesi arasındaki anlaşmazlığın çözümlenebilmesi için somut olayda taraflar arasındaki hukukî ilişki sürecinin ne şekilde tezahür ettiğinin ortaya konulması gerekir.

42. Davalı davaya konu taşınmazı 25.01.2013 tarihli resmî senetle, üçüncü bir kişiden, 89.000 TL bedelle satın almış ve bu taşınmazı alabilmek için Vakıfbank A.Ş. den kullandığı 90.000 TL tutarındaki konut kredisine teminaten (ana para, faiz ve ferileri için) taşınmaz üzerinde 180.000 TL bedelle ipotek tesis ettirmiştir. Bu aşamada, ipotek tesis edilen taşınmaz maliki de, ipoteğe konu kredi sözleşmesinin şahsi borçlusu da aynı kişi, yani davalıdır. Bu durum davalının ipoteğin önceki malik tarafından verildiği yönündeki savunmasına itibar edilemeyeceğini de göstermektedir.

43. Bundan sonra davalı aynı taşınmazı 11.10.2013 tarihinde, 89.050 TL bedelle davacıya satmıştır. Taşınmaz üzerindeki ipoteğin devam ettiği ancak malikin değiştiği bu satış işlemiyle ipotek artık bir üçüncü kişi ipoteği hâline gelmiştir.

44. İpotek alacaklısı banka, davalının konut kredisinden doğan borcunu ödememesi üzerine, İİK’nın yukarıda değinilen 149. maddesinin gereği olarak hem davalı hem davacı hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmıştır. Davacı, taşınmazın satışına engel olmak için icra borcunun tamamını ödemiş ve ödediği bedeli rücu etmek için başlattığı takibe vaki itirazın iptalini eldeki dava ile talep etmiştir.

45. Yukarıda ayrıntıları ile açıklandığı üzere; taraflar sözleşme serbestisi çerçevesinde üzerinde ipotek yükü olan bir taşınmazın satışı konusunda anlaşmışlardır. Bu satışla ipotek, üçüncü kişi ipoteği hâline gelmiş olup taşınmazdaki bu yük dışında davalının borçtan şahsi sorumluluğunun davacı tarafından üstlenildiğine dair bir anlaşma bulunmamaktadır. Resmî senette yer alan “ipoteğin tüm hukuki vecibeleriyle taşınmazın bu bedelle satışının kabul edildiği” yönündeki açıklama TMK’nın 1020. maddesinin getirdiği sonuçlarla ilgili olarak Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmî Senetlere İlişkin Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’in 10. maddesi çerçevesinde yazılmış bir bilgilendirme metnidir ve TMK’nın borçtan şahsen sorumlu olmayan malikin haklarına ilişkin yukarıda anılan hükümlerini ortadan kaldırmaz. Bu açıklamada geçen “ipoteğin hukuki vecibesi”, aksi kararlaştırılmadıkça, taşınmazın satışına katlanmaktır ve bu yükümlülüğe katlanan kişi TMK’nın 884. maddesiyle öngörülen haklara sahip olur. Bu açıklama yazılmamış olsa dahi; tıpkı davalının ipotekle teminat altına alınan kredi borcundan şahsen sorumluluğunun devam etmesi gibi, davacının satın aldığı taşınmaz üzerindeki ipoteğin neticelerine katlanma yükümlülüğü değişmez. Üstelik davalı kendisinin satın aldığı bedelle aynı satış bedeli üzerinden taşınmazı davacıya satmış ve bedelin tamamını da almıştır. Ayrıca düzenlenmiş bir şahsi sorumluluk anlaşması bulunmamaktadır. Bunun yanı sıra; ipotek alacaklısı bankanın, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte davacıyı da taraf olarak göstermesi kanundan doğan zorunlu takip arkadaşlığının gereğidir ve sonucu değiştirmez.

46. Dolayısıyla somut olayda davacı, kredi borcunu şahsen üstlenmediğini ileri sürdüğüne, davalı da aksini ispatlayamadığına göre borçluya ait koşullar çerçevesinde borcu alacaklıya ödeyen ve taşınmaz üzerindeki ipoteği kaldıran davacının kanun gereği alacaklının haklarına halef olduğunun ve ödediği bedeli davalıya rücu edebileceğinin kabulü gerekir.

47. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; davacının üzerinde ipotek bulunduğunu bilerek ve isteyerek taşınmazı satın aldığı, satış sözleşmesinde açıkça ipoteğin hukuki vecibelerinin kabul edildiğinin belirtildiği, bu ibarenin ipotekle teminat altına alınan borcun şahsen üstlenildiği anlamını taşıdığı, direnme kararının yerinde olduğu ve onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

48. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

49. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle,

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın aynı Kanun’un 373/2. maddesi uyarınca direnme kararını veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 29.11.2022 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğuyla ve kesin olarak karar verildi.

KARŞI OY

Uyuşmazlık, üzerinde davalı satıcıya ait borçtan dolayı ipotek bulunan taşınmazı satın alan ve sonrasında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte borcu ödeyen davacının bu bedeli davalıya rücu etmek istediği takibe vaki itirazın iptali davasında, taraflar arasındaki resmî satışta yer alan ipoteğin tüm hukuki vecibelerinin kabul edilerek taşınmaz üzerinde işlem anında bulunan tüm takyidatlar ile birlikte satışın gerçekleştiğine yönelik ibarenin ipotek borcunun alıcı tarafından üstlenildiği sonucunu doğurup doğurmayacağı, ve davacının ödediği bedeli davalıya rücu etmesinin mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Davada, davacı davalının kullandığı kredinin teminatı olarak üzerinde ipotek tesis edilen taşınmazı, ipoteğin davalı tarafından bankaya ödeneceği ve ipoteği kaldıracağı şartı ile aldığını ancak davalının bankaya olan ipotek borcunu ödemediğini, taşınmaz üzerinde bulunan ipotek borcunu ödemek durumunda kaldığını, ödediği ipotek borcunun tahsili için giriştiği icra takibine davalının itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamını istemiştir

TMK. 888/1 gereğince ipotekli taşınmazın devredilmesi durumunda borcun kişisel borçlusu, borçtan sorumlu olmaya devam eder. İpotekten doğan sorumluluk ise taşınmazı devralan 3. kişiye geçer. Yeni malik alacaklıya karşı devraldığı taşınmazla sınırlı olarak sorumlu olur. İpotekli taşınmazın devriyle kişisel borçlunun borçtan kurtulması TTK.888/2 uyarınca, ancak yeni malikin borcu yüklenmesi ve alacaklının kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmemesi durumunda meydana gelir. TMK. 888/2’de sözü edilen borcun yüklenilmesinden, TBK.nun 195 ve devamı maddelerinde düzenlenen borcun üstlenilmesine ilişkin düzenlemeyi anlamak gerekir. Bu kapsamda, taşınmazı devreden kişi ile devralan malik, aralarında taşınmazı devralan kişinin aynı zamanda taşınmazla güvence altına alınan alacağı da üstleneceğine ilişkin bir sözleşmeyi serbestçe aktedebilir. (Borcun iç üstlenilmesi-TBK. 195). Bununla birlikte önceki malikin borcundan kurtulması, ancak alacağı ipotekle güvence altına alınmış olan alacaklının taşınmazı devralan kişiyi borcun yeni borçlusu olarak kabul etmesiyle gerçekleşir. Dolayısıyla ipotekli taşınmazın devredilmesi durumunda, taşınmazı devreden borçluyla devralan malik arasında borcun iç üstlenilmesi sözleşmesi yapılmasına rağmen alacaklı söz konusu üstlenmeyi kabul etmediği taktirde, borçlunun alacaklıya karşı sorumluluğu devam ederken taşınmazı devralan malikin taşınmazı, kişisel olarak sorumlu olmadığı bir borç nedeniyle ipotek konusu olur. (Bakınız. Üçüncü Kişi İpoteğinde Taşınmaz Malikinin Borcu İfası ve İfanın Hukukî Sonuçları Hakemli Makale Araştırma Görevlisi Aziz Erman Beynam) Borcun iç üstlenilmesi ise; üçüncü kişinin borçlu ile yaptığı sözleşme ile onu alacaklıya karşı olan borcundan kurtarmayı taahhüt etmesini ifade eder. Böyle bir taahhüt borçlunun alacaklıya karşı olan ifa yükümü üzerinde hiçbir etki yapmaz. Böyle bir taahhüt üçüncü kişi ile alacaklı arasında herhangi bir hukukî bağ kurmaya yetmez. Öyleyse borcun iç yüklenilmesi borç ilişkisinin pasif süjesinde bir değişikliğe yol açmaz, sadece borçlu ile üçüncü kişi arasında bir hukukî ilişkiden ibaret kalır.

Gerçek anlamda borcun üstlenilmesi üçüncü kişinin alacaklı ile sözleşme yaparak asıl borçlunun yerine geçmesinden ibarettir.

Böylece borcun pasif süjesi değişmekte ve eski borçlu artık borçlu olmaktan çıkmaktadır. Borcun dış üstlenilmesinde borcu üzerine almak isteyen üçüncü kişi ile borçlu arasında önceden sözleşme yapılmasına gerek yoktur. Üçüncü kişi ile borçlu arasında hiçbir münasebet bulunmasa bile borcun nakli mümkündür. Zira borcun nakli için alacaklı ile üçüncü kişi arasında yapılacak sözleşme yeterlidir. Alacaklının kendisine yapılan icabı kabul etmesi ya açık şekilde olur ya da halin özelliklerinden anlaşılır. 818 sayılı BK.174/3. maddesinde örtülü kabule örnekler verilmiş olup, buna göre alacaklı çekince ileri sürmeksizin üstlenen ifasını kabul eder veya onunu borçlu sıfatı ile yaptığı diğer herhangi bir işleme rıza gösterirse, borcun üstlenilmesini kabul etmiş sayılır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/(19)11-3087E.-2020/691K.)

Uyuşmazlığa konu 11.10.2009 tarihli Resmi Akit Tablosunda davacı olan alıcı bizzat ipoteğin bütün hukuki vecibelerini kabul ederek taşınmaz üzerinde işlem anında bulunan tüm takyidatlar ile birlikte bu satışı aynı bedelle kabul ederek taşınmazı satın almıştır.

Davacı yeni malik, bizzat ipoteğin bütün hukukî vecibelerini kabul ederek taşınmazı satın almış olmakla ipoteğe konu borcu da üstlenmiştir. Dava dışı ipotek alacaklısı Banka’da, davacı yeni malikin ve kredi borçlusu adına ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yaparak, ve yeni malikin ödediği paraya da kabul etmiş olduğuna göre borcun üstlenilmesini kabul etmiş sayılır.

Tapulu taşınmazın satışına ilişkin Resmi Akit tablosunun aksini eş söyleyişle borcu üstlenmediğini, davalının ipotek borcunu bankaya ödeyip, ipoteği kaldıracağını aynı kuvvette bir yazılı delille davacı ispat edememiştir.

Hal böyle olunca Tapuda düzenlenen Resmi Senetle davacı alıcı “ipoteğin bütün hukukî vecibelerini kabul ederek, taşınmaz üzerinde işlem anında bulunan tüm takyidatlar ile birlikte bu satışı aynı bedelle kabul ettiğini beyan ederek satın aldığına göre; davacı alıcının taşınmazı davalı satıcının ipotek borcunu da üstlenerek satın aldığı ve ipotek borcundan da sorumlu olduğu, bu nedenle ödediği bedeli davalıdan isteyemeyeceğinin kabulü gerekir.

Bu gerekçelerle Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. HD.nin direnme kararının onanması görüşünde olduğumuzdan Sayın Çoğunluğun görüşüne katılamıyoruz.

Nurten Abacı UTKU       Yakup ATA          Dr. Şanver KELEŞ
Üye                                 Üye                    Üye

Hüseyin TUZTAŞ           Sevil KARTAL     Hatice KAMIŞLIK
Üye                                 Üye                    Üye