T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi

ESAS NO       : 2023/3877
KARAR NO    : 2025/2357

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L Â M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ              : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
TARİHİ                        : 08.06.2023
NUMARASI                : 2022/1186 E., 2023/784 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı İdris Ö. vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde tebligata rağmen taraflar adına gelen olmadığı anlaşılmakla incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya evrak üzerinde incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

I. DAVA

Davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde özetle; Konya 16. Noterliğince düzenlenen 04.07.2018 tarih ve 014489 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca taşınmazdaki 1/2 hissesini avans olarak davalı yükleniciye, yüklenicinin ise kendisine devredilen bu hisseleri diğer iki davalıya devrettiğini, sözleşme tarihinden itibaren 20 ay geçtiği halde taşınmaz üzerinde herhangi bir inşai faaliyet yapılmadığını iddia ederek sözleşmenin geriye etkili feshine, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar İdris Ö. vekili ve Mustafa K. cevap dilekçelerinde özetle; söz konusu hisseleri arsa vasfı ile yatırım amacı ile satın aldıklarını, taşınmaz üzerinde tapuda sözleşmeye dair bir şerh olmadığını, iyiniyetli üçüncü kişi olduklarından kazanımlarının korunması gerektiğini belirterek davanın reddini talep etmişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahallinde yapılan keşifte yapılan gözlem ve bilirkişi raporuna göre sözleşmede yüklenici tarafından yapılması gereken herhangi bir imar uygulamasının yapılmadığı, taşınmazın kadastral konumunda olduğu, inşaat ruhsatının alınmadığı, parselde inşaata yönelik levha veya uyarıcıların bulunmadığı, inşaatla ilgili herhangi bir çalışma olmadığı, davalı yüklenicinin sözleşmeyi ifa etmediği, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerektiği, aksi halde, yüklenici ve ondan pay satın alan üçüncü kişiler adına olan tapu kaydının illiyetten yoksun hale geleceği ve yapılan işlemin yolsuz tescil durumuna düşeceğinden bahisle davanın kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine, Konya ili, Meram İlçesi, 16.4 ada, 21 parsel sayılı taşınmazda davalı İdris Ö. adına kayıtlı 1/4 hissenin ve yine davalı Mustafa K. adına kayıtlı 1/4 hissenin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar İdris Ö. vekili ve Mustafa K. tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı İdris Ö. vekili temyiz dilekçesinde:

a. Davalının yatırım amacıyla hisse satın alan iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, davacının bedel karşılığında hissesini davalı yükleniciye sattığını, davacı ile davalı arasında muvazaalı işlem olduğunu, davalı şirketin temerrüdünün sözleşmede süre olmaması nedeniyle oluşmadığını,

b. Zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığından ancak devraldığı hisse oranında yargılama giderlerinden sorumlu olabileceğini, istinaf mahkemesince nispi harç alınmasının doğru olmadığını, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil talebine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalı İdris Ö. yargılama aşamasındaki savunmasında söz konusu taşınmaz hissesini iyiniyetli olarak satın aldığını, taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh bulunmadığını, davacı ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadığını savunduğundan, bu davalının adına taşınmaz hissesinin tescilinde kötüniyetli olup olmadığının ispatı konusunda davacı arsa sahibinin delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte değerlendirilerek davalı üçüncü kişinin taşınmaz tescilinde iyiniyetli olup olmadığı ve buna bağlı olarak mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacağı hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesi gerekir.

Bozma sebebine göre davalı İdris Ö. vekilinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada değerlendirilmesi gerekmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada davalı İdris Ö. vekille temsil olunmadığından lehine duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Başkan V.               Üye                    Üye                  Üye                         Üye 
Belkıs Karakaş       Mehmet Aksu      İlhan Kara       Mehmet Özdemir     Doğan Ağırman