T.C.
YARGITAY
7. HUKUK DAİRESİ

Esas No       : 2022/631
Karar No      : 2023/1941

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                       : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
TARİHİ                                 : 16.12.2021
SAYISI                                 : 2021/1909 E., 2021/1600 K.

Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 794 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 1/2 pay sahibi olduğunu, kalan 1/2 pay ise dava dışı Mehmet adına kayıtlıyken Mehmet'in payını 04.02.2017 tarihinde dava dışı Kıvanç'a satış yoluyla devrettiğini, Kıvanç'ın da aynı payı 26.02.2018 tarihli satış işlemiyle davalı Mustafa'ya devrettiğini belirterek, müvekkilinin önalım hakkı nedeniyle davalı adına kayıtlı 1/2 payın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; bedelde muvazaa iddiasında bulunmuş ve davanın süresinde açılmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuş; yargılama sırasında ise fiili taksim savunmasında bulunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının bedelde muvazaa iddiasında bulunamayacağı, davanın hak düşürücü süre içerisinde açıldığı ve dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde; dava konusu taşınmazın fiilen taksim edildiğini, davanın süresinde açılmadığını, tapuda gösterilen değerin gerçek satış bedeli olmadığını beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın süresinde açıldığı, davalının kendi muvazaasına dayanamayacağı ve dava konusu taşınmazın fiilen taksim edildiğinin ispatlanamadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü nedenlerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın fiilen taksim edilip edilmediği ve davacının önalım hakkını kullanmasının dürüstlük ilkesine aykırı olup olmadığı, davanın süresinde açılıp açılmadığı ve davalının bedelde muvazaa iddiasında bulunup bulunamayacağı noktalarında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun);

a) "Dürüst davranma" kenar başlıklı 2 inci maddesi şöyledir:

"Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.

Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz."

b) "Önalım hakkı sahibi" kenar başlıklı 732 inci maddesi şöyledir:

"Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

c) "Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" kenar başlıklı 733 üncü maddesi şöyledir:

"Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."

d) "Kullanılması" kenar başlıklı 734 üncü maddesi ise şöyledir:

"Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

2. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 14.2.1951 tarihli ve 1949/17 Esas,1951/1 Karar sayılı kararı.

3. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragraflar kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması 4721 sayılı Kanunu'nun 2 inci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas,1951/1 Karar sayılı kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

3. Somut olayda dosya içeriğinden; dava konusu taşınmazda 1/2 payın davacıya ait olduğu, taşınmaz üzerinde üç katlı bina bulunduğu ve bu binanın payına hasren davacının kullanımında olduğu, taşınmazda davacının binasının dışında kalan kısmın ise boş olduğu ve bu kısmın davacı tarafından kullanıldığına ilişkin bir delil bulunmadığı anlaşılmaktadır. Davalı, davaya konu satış işlemiyle taşınmazın 1/2 hissesini satın almış olup, taşınmazda boş olan kısmın satıcının tasarrufunda olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda satıcı zamanında boş olan yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanmasının 4721 sayılı Kanun'un 2 inci maddesinde düzenlenen dürüstlük ilkesi ile bağdaşmayacağından Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş ve hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Başkan             Üye                  Üye                            Üye                Üye 
Hikmet Onat      Ayşe Tartıcı      Sevinç Türközmen     Suat Arslan    Cengiz Balıkçı
                          Çevikbaş