T.C.
YARGITAY
14. Hukuk Dairesi

ESAS NO       : 2019/3186
KARAR NO    : 2020/4622

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

MAHKEMESİ          : Yalvaç Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                    : 19/04/2016
NUMARASI             : 2015/836 - 2016/281
DAVACI                   : İ.M.S.
DAVALI                   : A.D.
İHBAR OLUNAN    : H.Ö.

Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 07/03/2019 gün ve 2016/16109 Esas, 2019/2079 sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili 03.12.2015 tarihli dilekçesiyle; davalının, müvekkilinin de payı bulunan Gelendost ilçesi, Afşar Köyünde bulunan 23.7, 71.9 ve 71.0 parsel sayılı taşınmazlarda pay satın aldığını belirterek, davalının satın aldığı paylar hakkında önalım hakkını kullandıklarından bahisle söz konusu payların tapusunun iptalini ve müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, 24.11.2015 tarihinde müvekkili tarafından satın alınan payların toplam fiyatının 58.000,00TL olduğunu, bu miktarın banka havalesiyle satış yapanların vekiline gönderildiğini, resmi satış sözleşmesinde yapılan hatanın önalım davası açılmadan önce vergi dairesine başvurularak 25.11.2015 tarihinde düzeltildiğini, gerçek satış bedeli toplamının 58.000,00TL olduğunu belirterek, 9.240,00TL üzerinden talep edilen önalım davasının reddini savunmuştur.

Mahkemece, önalım davasının 9.240,00TL bedel üzerinden kabulüne karar verilmiştir. 

Davalı vekilinin temyizi üzerine hükmün, Dairemizin 07.03.2019 tarih 2016/16109 Esas, 2019/2079 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmiştir.

Davalı vekili, karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Kanuni önalım hakkının, başlıca iki amacının olduğundan bahsedilir. Birincisi, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek; diğeri ise, paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. 

Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür; paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkı kullanılabilir hale gelir.

Türk Medeni Kanununun 733. maddesi uyarınca, pay satışının önalım hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde, dava açılmak suretiyle kullanılması ve bu beyanın muhatabına ulaşması ile birlikte, önalım hakkı sahibi ile alıcı arasında yeni bir satış ilişkisi doğar. 

4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 2. maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. 

Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması, 4721 sayılı TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.

Dava konusu olaya gelince; resmi satış sözleşmesine göre, davalı dava konusu taşınmazlardaki payları 24.11.2015 tarihinde toplam 9.240,00TL’ye satın almış; davalı tarafından dosyaya ibraz edilen Gelendost Vergi Dairesinin 25.11.2015 tarihli, Afşar 23.7, 71.9 ve 71.0 parseller için ek harç açıklamalı, 1.950,00TL miktarlı vergi dairesi alındısına göre, davalının gerçek değer olarak ifade ettiği miktar üzerinden harcı tamamladığı anlaşılmıştır. Bu düzeltme işlemi, önalım davasının açıldığı 04.12.2015 tarihinden önce tamamlanmıştır. 

Davalı taraf, satış sözleşmesinde yer alan ve satış bedelinden kaynaklanan hatayı dava açılmadan önce yetkili merciye başvurmak suretiyle düzelttirmiştir. 

Buradaki mesele; davalı tarafın, dava açılmadan önce resmi olarak düzenlenen sözleşmedeki herhangi bir hatayı düzelttirmeye hakkı ve yetkisinin bulunup, bulunmadığı; eğer düzeltme yapılmış ise bu düzeltmenin sözleşme dışındaki üçüncü kişilere etki edip etmeyeceğidir. 

Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir. Önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalı işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın 58.000,00TL satış bedeli üzerinden kabulü gerekirken, 9.240,00TL üzerinden kabulü hukuka uygun değildir.

Davalı vekilinin karar düzeltme istemi açıklanan nedenle yerinde olduğundan hükmün yazılan gerekçe ile bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle Dairemizin 07.03.2019 tarih 2016/16109 Esas, 2019/2079 Karar sayılı ilamının KALDIRILMASINA, hükmün BOZULMASINA, peşin alınan karar düzeltme harcının yatırana iadesine, 07.09.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Başkan        Üye                  Üye            Üye              Üye
H.Onat         A.T.Erginbay   S.Arslan    M.Akgün      B.Şen

BİLGİ : 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunun 35. maddesiyle TMK m. 733 hükmünün 1. fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.”

24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunun 35. maddesiyle TMK m. 733 hükmünün 4. fıkrasında yer alan yer alan “iki yıl” ibaresi “bir yıl” şeklinde değiştirilmiştir.

24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunun 36. maddesiyle TMK m. 734 hükmünün 2. fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”

24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunun 37. maddesiyle Türk Medeni Kanunu’na aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.

(2) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.”