T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2024/7-421
Karar No       : 2025/381

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
TARİHİ                          : 22.11.2023
SAYISI                          : 2023/2516 E., 2023/2671 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 14.03.2023 tarihli ve 2021/2876 Esas,
                                        2023/1512 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı Ali K. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369. maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373. maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek davacı vekilinin duruşma talebinin reddine karar verilip Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 1690 ada 50 parsel sayılı taşınmazda yapılmakta olan inşaattan D Blok 3. kat 25 numaralı bağımsız bölümü 12.06.2015 tarihli harici satış sözleşmesiyle davalı şirketten satın aldığını, satış bedelinin ödendiğini, davalı şirketin taşınmazı muvazaalı olarak davalı Ali K.'ya tapuda devrettiğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazın müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması hâlinde rayiç değerinin davalı şirketten tazminine karar verilmesini talep etmiş; 10.04.2019 tarihli dilekçesi ile de dava değerini 200.000,00 TL'ye yükselttiklerini beyan ederek, davalı şirkete yapılan ödemelerin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı şirketten tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı Ali K. vekili cevap dilekçesinde; davacının muvazaa iddiasının yerinde olmadığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı E. İnş. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin borç para aldığı dava dışı K. İnş. Oto. Kozmetik San. ve Tic. Ltd. Şirketinin baskı ve tehditleri nedeniyle dava konusu taşınmazı davalı Ali K.'ya devretmek zorunda kaldığını, müvekkilinin elinde olmayan nedenlerle daire sahiplerine devir yapamadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstanbul Anadolu 6. Tüketici Mahkemesinin 09.07.2020 tarihli ve 2017/466 Esas, 2020/573 Karar sayılı kararı ile; inşaatın tamamlanma oranı dikkate alındığında dava konusu bağımsız bölümün satış sözleşmesi esaslarına göre teslim edilmesi imkanının kalmadığı ve tapu iptali ve tescil koşullarının oluşmadığı, davacı ile davalı şirket arasında 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un (TKHK) 40. maddesi kapsamında ön ödemeli konut satış sözleşmesi düzenlenmiş ise de resmî şekil şartına uyulmadığı, geçersiz sözleşmelerde ise herkesin aldığını iade etmekle yükümlü olduğu, dolayısıyla davalı şirkete yönelik bedel talebinin yerinde olduğu, davalı Ali K. yönünden ise bedel talebinin bulunmadığı ancak davanın açılmasına davalıların birlikte sebep olmaları nedeniyle her iki davalının da yargılama giderlerinden sorumlu olmaları gerektiği gerekçesiyle terditli bedel isteğinin kabulü ile 200.000,00 TL tutarın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı şirketten tahsiline, davalı Ali K. yönünden bir karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı Ali K. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 10.12.2020 tarihli ve 2020/1902 Esas, 2020/1849 Karar sayılı kararı ile; davanın yüklenicinin temlikine dayalı olarak açıldığı, uygulamada bu tür uyuşmazlıkların 30.09.1988 tarihli ve 1087/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme kararı kapsamında çözüme ulaştırıldığı, ancak somut olayda bağımsız bölümün davacı alıcıya teslim edilmediği, dolayısıyla bahsi geçen içtihadı birleştirme kararı kapsamında tapu iptali ve tescil koşullarının oluşmadığı, bu nedenle hâlen kayıt maliki olan Ali K.'ya yapılan devir bakımından muvazaa iddiasının araştırılmasına gerek olmadığı, bu açıklamalar kapsamında tapu iptali ve tescil istemi ile davalı Ali K. yönünden davanın reddine karar verilmesi ve davalı Ali K.'nın yargılama giderlerinden sorumlu tutulmaması gerektiği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine, davalı Ali K.'nın istinaf başvurusunun kabulü ile 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b.2 maddesi gereğince hükmün ortadan kaldırılmasına, gerekçe ve hüküm düzeltilmek suretiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat isteminin kabulü ile 200.000,00 TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

2. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 14.03.2023 tarihli ve 2021/2876 Esas, 2023/1512 Karar sayılı kararı ile;

"... Somut olayda; davacı tüketici, davalı yüklenici şirketten 1690 ada 50 parsel sayılı taşınmazda Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olarak yapmakta olduğu inşaattan, D blok 3. kat 25 numaralı bağımsız bölümü, 12.06.2015 tarihli harici satış sözleşmesiyle satın almış, satış bedelinin bir kısmını ödemiş ve sözleşmede bakiye satış bedelinin tapu devri sırasında ödeneceği ve teslim tarihinin 28.02.2016 olduğu kararlaştırılmıştır. Devam eden süreçte davalı, 1690 ada 50 parsel sayılı taşınmazda 17.08.2015 tarihinde kat irtifakı kurulmuş ve davaya konu taşınmaz 25.05.2016 tarihinde davalı yüklenici şirket tarafından davalı Ali'ye satış yoluyla devredilmiştir. Ayrıca, davalı şirket dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu bloğu % 53 seviyesinde tamamlayarak bırakmıştır. Başka bir anlatımla; davalı yüklenici şirket, davaya konu inşaatın yapımı sırasında inşaatı tamamlayabilmek için gerekli parayı temin etmek amacıyla ileride satışa konu bağımsız bölümün tapusunu vereceği hususunda davacı tarafta güven oluşturarak harici satış sözleşmesiyle dava konusu bağımsız bölümü davacıya satmış; ancak bu bağımsız bölümü taahhüt ettiği tarihte ve şekilde davacıya teslim etmemiştir.

Diğer bir ifadeyle; arsa maliki ile yüklenici sıfatının birleştiği "yapsatçı" sıfatını taşıyan davalı şirket, kendi edimlerini süresinde yerine getirmemiştir. Bilindiği üzere; hukukumuzda hiç kimse kendi kusuruna dayalı olarak "hak" talebinde bulunamaz.

Öte yandan; arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin arsa malikine karşı üstlendiği edimleri yerine getirip getirmediğinin araştırılması gereği de somut olayda bulunmamaktadır.

Hal böyle olunca; yukarıda değinilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı, gerekçesi ve 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesi gözetilerek mahkemece, davalı yüklenici şirket tarafından davalı Ali'ye yapılan devrin muvazaalı olup olmadığının araştırılması; muvazaa ispatlanırsa, ödenmeyen satış bedeli depo ettirilmesi ve sonucuna göre tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş ve hükmün bozulması gerekmiştir..." gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçeye ilâveten geçersiz bir sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi için dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin üçüncü şahsa geçirilmemiş olması gerektiği, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas,1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davacının, yüklenici veya yapsatçı sıfatıyla davalının inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alarak malik sıfatıyla kullanması gerektiği, somut olayda ise dava konusu bağımsız bölümün davacıya teslim edilmediği, tapu devrinin de gerçekleştirilmediği, anılan İçtihadı Birleştirme Kararında aranan şartların oluşmadığı gerekçesiyle direnilme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; eksik incelemeye dayalı olarak hatalı şekilde karar verildiğini, tarafları aynı olan emsal davalarda tesis edilen hükümlerin dikkate alınmadığını, dava konusu sözleşmenin adi yazılı şekilde de yapılabileceğini, ayrıca muvazaanın bütün şartlarının gerçekleştiğini, yargılama giderlerinin de hatalı hesaplandığını ileri sürerek, direnme kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas,1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesi ve 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesi gözetilerek mahkemece, davalı yüklenici şirket tarafından davalı Ali K.’ya yapılan devrin muvazaalı olup olmadığının araştırılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 40., 41., 42. maddeleri.

2. Değerlendirme

1. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili yasal düzenleme ve kavramların kısaca açıklanması gerekmektedir.

2. Sözleşme; hukuki bir sonuç doğurmak üzere, iki veya daha ziyade kişinin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile uyuşmasını ifade eder (Kocayusufpaşaoğlu, Necip: Borçlar Hukukuna Giriş, 7. b., İstanbul 2017, s. 95).

3. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda (BK) olduğu gibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) da sözleşme borç ilişkisinin kaynakları arasında sayılmış ve sözleşmenin tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulacağı (TBK md. 1) hüküm altına alınmıştır.

4. Belirtmek gerekir ki, bir hukuki işlemin geçerli ve amacına uygun hukuki sonuçlar doğurabilmesi için o hukuki işlemi yapan kişi veya kişilerin sağlıklı bir şekilde oluşmuş iradelerinin bulunması ve yine bu iradelerinin istenilen hukuki sonuca uygun şekilde açıklanması gerekmektedir. Hukukumuzda sözleşmelere egemen olan ilke şekil serbestisidir. Buna göre, kural olarak, kanunda tersine bir açıklık olmadıkça sözleşmeler herhangi bir şekil şartına tâbi değildir (BK md. 11/1; TBK md. 12/1). Bununla birlikte, bazı sözleşmelerin geçerli olabilmeleri kanun koyucu tarafından belirli bir şekle uygun olarak yapılmaları koşuluna bağlanmıştır. Taraflar da, kanunun herhangi bir şekil koşuluna tâbi tutmadığı bir sözleşmenin geçerliliğini, belli bir şekilde yapılmasını hükme bağlayabilirler. İlk belirtilen "yasal şekil", ikincisinde ise "taraflarca kararlaştırılan şekil" (BK md. 16; TBK md. 17) söz konusudur.

5. Diğer taraftan şekil zorunluluğunun öngörüldüğü sözleşmelerde; kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından, taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar bulunmaktadır.

6. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Hukukî işlem” başlıklı 706. maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır’’ şeklindedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237. maddesinde “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce resen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.

7. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup, burada öngörülen şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartıdır. Bu nedenle resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de 30.09.1988 gün ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan binadan bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşmelerde şekle aykırılığın hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralıyla çatışması incelenmiş ve buna bir istisna getirilerek, harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin belli koşullar altında kabul edilebileceği öngörülmüştür.

8. Bahsi geçen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararında; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre hâkimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği” sonucuna varılmıştır.

9. İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere bina inşa etmekte olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır (Hukuk Genel Kurulu, 19.02.2019 tarih ve 2017/14-2036 E., 2019/161 K.).

10. Elbette ki şekil eksikliğinden kendi yararına sonuç çıkaran kimse, salt bu sebeple ve hatta karşı taraf bundan zarar görmüş olsa bile, doğrudan hakkını kötüniyetli kullanmış sayılmayacaktır. Aksi takdirde şekil kuralı amaç bakımından etkisini büyük ölçüde yitirecektir. Ancak bireyi olduğu toplumun gerçeklerinden, yaşadıklarından izole edilmesi mümkün olmayan hâkimin, hukuk kuralları ve vicdanıyla sınırlı şekilde ifa etmekle yükümlü olduğu takdir hakkını kullanarak verdiği kararlarına, kanun koyucunun amacına ve kanunun ruhuna uygun şekilde insan kokusu aktarması da adalet sisteminden umut edilen meşru beklentinin hüküm gerekçesiyle vücut bulmuş karşılığı olacaktır.

11. Nitekim kanun koyucu da bu şekilde gerçekleşen taşınmaz satışlarında tüketicilerin mağdur edilebildiğini görmüş ve 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da ön ödemeli konut satış sözleşmelerini özel olarak düzenlemiş, ayrıca çok açık bir hükme yer verme gereği duyarak, adi yazılı şekilde yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin geçersizliğinin satıcı tarafından ileri sürülemeyeceği kuralını getirmiştir.

12. Günümüzde tüketiciler inşaat şirketlerince uygulanan bir kısım pazarlama yöntemleri ve daha ekonomik olması sebebiyle genellikle proje aşamasında henüz mevcut olmayan veya inşası devam eden konutları satın almaktadır. Uygulamada maketten satış veya sat-yap olarak bilinen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde, konutu satın alan tüketici satış bedelini peşin veya taksitler hâlinde ifa etmekte, konut ise daha sonra teslim edilmektedir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 sayılı TKHK'nın 40/1. maddesinde, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmış olup, satış bedelinin konutun tesliminden önce ödenmeye başlanması tüketici için birtakım riskler taşıdığından, bu durum tüketicilerin özel olarak korunması ihtiyacını doğurmuştur. Bu bağlamda tüketici haklarının güvence altına alınması için satıcının tüketiciyi bilgilendirme yükümlülüğü (md. 40/2), ön ödemeli satış sözleşmelerinin yapı ruhsatı alınmadan yapılmasının mümkün olmadığı (md. 40/3) ve teminat gösterilmesi zorunluluğu (md. 42/1) gibi tüketiciler lehine birtakım düzenlemeler yapılmıştır.

13. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekli ise Kanun'un 41/1. maddesinde; "Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur" şeklinde hüküm altına alınmıştır. Buna göre ön ödemeli konut satış sözleşmeleri tapu müdürlüğünde taşınmaz satışı şeklinde ya da noterde taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmalıdır. Uygulamada sözleşmeler daha çok taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmakta olup, satış vaadi sözleşmelerine resmiyet verecek makam 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi uyarınca noterlerdir. Öte yandan tapu harcı ve noter masraflarının yüksek olması ve bu tür masrafların daha çok tüketicilere yükletilmesi karşısında, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin sıklıkla adi yazılı şekilde yapıldığı da bilinen bir gerçektir. Bu durumu dikkate alan kanun koyucu, resmî şekil kurallarının amacına aykırı kullanılarak tüketicilerin mağdur edilmelerini engellemek için resmî şekilde yapılmayan sözleşmelerin, satıcı tarafından sonradan tüketicinin aleyhine olacak şekilde geçersiz olduğunun ileri sürülemeyeceğini hükme bağlamıştır (md. 41/1). Bu nedenle adi yazılı şekilde düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekli aykırılık nedeniyle geçersizliğini sadece tüketicinin ileri sürebileceği kabul edilmesi gerekmektedir.

14. Tüm bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmeleri gerekir. Yukarıda değinilen genel hükümler uyarınca resmî şekle aykırılığın yaptırımı kesin hükümsüzlük olsa da 6502 sayılı TKHK'nın 41/1. maddesinde satıcıya sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine olacak şekilde ileri sürme yasağı getirildiğinden maddedeki koşulların bulunması hâlinde tüketicinin tescili isteyebileceği kabul edilmelidir.

15. Yapılan tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı tüketici ile davalı şirket arasında düzenlenen 12.06.2015 tarihli sözleşme ile davalı şirketin Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olmak üzere inşa etmekte olduğu "Marmar..m" isimli konut projesindeki D Blok, 3. Kat, 25 numaralı bağımsız bölümün davacıya satıldığı, edimlerinin bir kısmını ifa eden tüketicinin bağımsız bölümün taahhüt edilen şekilde kendisine teslimini beklediği sırada ise devri vaadedilen bağımsız bölümün tapuda 25.05.2016 tarihinde yapılan satışla diğer davalı Ali K. adına tescil edildiği dosya arasında mevcut tapu kaydı ile sabittir. Belirtmek gerekir ki, 6502 sayılı Kanun'un yürürlük tarihinden sonra davacı ile davalı şirket arasında imzalanan konut satış sözleşmesi, bahsi geçen kanunda tanımına yer verilen ön ödemeli konut satış sözleşmesi niteliğindedir. Sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı açık ise de 6502 sayılı TKHK'nın 41/1. maddesindeki açık hüküm karşısında resmî şekle uyulmadığından satıcı tarafından geçersizliği ileri sürülemeyeceğinden, artık noterde düzenlenmemiş olsa dahi sözleşmenin geçersiz olduğu yönünde bir değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır. Bu nedenle somut uyuşmazlığın Özel Daire bozma ilamındaki açıklamaların aksine 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan koşullara göre değil de, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 6502 sayılı TKHK'nın ilgili hükümleri ve davacı tüketici ile davalı satıcı şirket arasında hâlen ayakta olan ön ödemeli konut satış sözleşmesinde taraflara tanınan hak ve borçlar çerçevesinde çözüme kavuşturulması gerekmektedir.

16. Diğer yandan dava konusu bağımsız bölüm eldeki dava açılmadan önce tapuda yapılan satışla davalı Ali K. adına tescil edilmiştir. Dava açılmadan ya da tescil kararı verilmeden önce taşınmaz mülkiyetinin üçüncü bir kişiye devredilmesi durumunda, iktisapta bulunan kişi tapu kaydına iyiniyetle dayanarak mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanmış ise bu kazınımının TMK'nın 1023. maddesine göre korunacağı ve tescil talebinin dayanaksız kalacağı açıktır. Tapu siciline şerh verilmediği için hukuken güçlendirilmeyen şahsi hakkın, kural olarak ayni hak sahiplerine karşı ileri sürülmesi de mümkün değildir. Yarışan haklar ilkesi gereğince, daha önce buranın harici satım sözleşmesiyle alındığının ileri sürülmesi ve bunun ispatlanması yeterli olmayacaktır. Ancak, yapılan satış işlemi alacaklılardan mal kaçırmak amacına yönelik ve muvazaaya müstenit ise ya da bunu ileri süren kişinin zararına bilerek yapılan bir hukuki işlem ise işlemden zarar gören kişi şahsi hakkını ayni hak sahibine karşı da ileri sürebilecektir.

17. Gelinen bu noktada muvazaa kavramı ve yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

18. Sözleşmeler kural olarak tarafların karşılıklı ve uygun iradeleri ile meydana gelir. Ancak bu irade ile beyan her zaman birbiri ile örtüşmeyebilir. Bu uygunsuzluk hâli istem dışı oluşabileceği gibi, taraflar bilerek ve isteyerek de iradeleri ile beyanları arasında uygunsuzluk yaratabilirler.

19. Muvazaa olarak adlandırılan bu ikinci durum öğreti ve uygulamada çok çeşitli şekillerde ifade edilmiştir. Muvazaa, Türk Hukuk Lûgatı’nda; “Hukuksal bir işlem konusunda gerçek duruma aykırılıkta birleşilerek yapılan ortak açıklama (beyan) ya da ortaya konulan belge, danışıklı işlem” olarak tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı:Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, s. 819). Bilindiği üzere “tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile gerçek durumu onlardan gizleyerek kendi gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına” muvazaa ve bu şekilde yapılan işlemlere de muvazaalı işlemler denilir. Bir başka söyleyişle muvazaa; “açıklanan beyanlarının gerçek maksatlarına uymadıklarını bildikleri hâlde, tarafların kastettikleri durumdan başka bir ilişkide kendilerini anlaşmış gibi göstermeleri hâli (7.10.1953 tarihli ve 8/7 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı), tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla kendi gerçek iradelerine uymayan haksız eylem niteliğinde anlaşmalarıdır.”

20. Yukarıdaki tanımların ortak noktasından yola çıkıldığında muvazaalı bir hukuki işlemden bahsedebilmek için; tarafların iradeleri ile beyanları arasında isteyerek yaratılmış bir uygunsuzluk, üçüncü kişileri aldatmak (muvazaa) niyeti, taraflar arasında gizli işlemi yaratan muvazaa sözleşmesinin bulunması gerektiği muhakkaktır.

21. Muvazaa, “mutlak muvazaa”, “nispi muvazaa” gibi çeşitli türlere ayrılır. Tarafların gerçekte bir işlem yapmayı düşünmemelerine rağmen, sırf üçüncü kişilere karşı onları aldatmak amacıyla, işlem yapmış gibi gözükmek için, görünürde bir işlem yapmalarına “mutlak muvazaa” denir. Nispi muvazaada ise; taraflar aralarında yaptıkları bir sözleşmeyi kendi iç iradelerine uymayan ve dışarıya karşı yaptıkları başka bir işlemle gizlerler. Bir başka anlatımla, nispi muvazaada taraflar görünürdeki işlem arkasında gerçek iradelerine uygun olmayan gizli bir işlem yaparlar (Fikret, Eren: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2018, s. 370).

22. Türk Borçlar Kanunu’nun “Sözleşmelerin yorumu, muvazaalı işlemler” başlıklı 19. maddesinde; bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradelerinin esas alınacağı hüküm altına alınmıştır. TBK’nın 19. maddesi ile sadece nispi muvazaa düzenlenmiş olup, bu maddede mutlak muvazaa hükme bağlanmamıştır.Toplum ihtiyaçlarının zorlaması ile mutlak muvazaa öğreti ve uygulamada yerini almış, bu husustaki ilkeler yargısal içtihatlarla şekillenmiştir (Eraslan, Özkaya: Açıklamalı- İçtihatlı İnançlı işlem ve Muvazaa Davaları, Ankara 2020, s. 184 vd.).

23. Kural olarak üçüncü kişiler muvazaalı işlem nedeniyle hakları zarara uğratıldığı takdirde tek taraflı veya çok taraflı olan bu hukuki işlemlerin geçersizliğini ileri sürebilir. Çünkü muvazaalı bir hukuki işlem ile üçüncü kişilere zarar verilmesi onlara karşı işlenmiş bir haksız eylem niteliğindedir. Ancak genel usul kuralı gereğince her davada olduğu gibi anılan bu davada da davacının hukuki yararının bulunması zorunludur. Başka bir anlatım ile üçüncü kişinin muvazaalı işlem ile haklarının zarar uğratıldığının benimsenebilmesi için onun muvazaalı işlemde bulunandan alacaklı olması ve muvazaalı işlemin alacağının ödenmesini önlemek amacıyla yapılmış bulunması gerekmektedir. Zira davacının bu davadaki amacı muvazaa nedeniyle temelde geçersiz olan işlemin hükümsüzlüğünü sağlamaktır.

24. Nitekim davacı da, davalı şirket ile davalı Ali K.'nın el ve işbirliği içinde hareket ettiğini, davalı şirketin asıl hak sahibinden mal kaçırmak ve üzerine düşen borçtan kaçınmak için dava konusu bağımsız bölümü danışıklı olarak davalı Ali K.'ya devrettiğini ileri sürerek eldeki davayı açmıştır. Davacının bu davayı açmaktaki amacı, danışıklı olduğunu ileri sürdüğü hukuki işlemlerin kendisi yönünden geçersizliğini sağlayarak taşınmazına kavuşmaktır. Bu sebeple TBK’nın 19. maddesi ile TMK'nın 1023. maddeleri kapsamında davalı yüklenici şirket tarafından davalı Ali K.'ya yapılan devrin muvazaalı olup olmadığının araştırılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir.

25. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; satıcı konumundaki davalı şirketin davacı tüketici ile yaptığı sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmediği, taşınmazı baskılar sebebiyle davalı Ali K.'ya devrettiğini açıkladığı, davalı şirketin savunması dikkate alındığında 6502 sayılı TKHK'nın 41/1. maddesinin somut olayda uygulanamayacağı, dolayısıyla direnme kararının Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerle bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan gerekçelerle Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.

26. Hâl böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince önceki kararda direnilmesi doğru olmadığından, verilen kararın açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeple;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun'un 373. maddesinin 2. fıkrası uyarınca kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine gönderilmesine,

18.06.2025 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.

BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda bulunan 25 üyenin 24’ü DEĞİŞİK GEREKÇELİ BOZMA, 1’i ise BOZMA yönünde oy kullanmışlardır.