T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2017/(20)5-1995
KARAR NO   : 2021/383

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ               : Büyükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                         : 12/03/2014
NUMARASI                 : 2014/42 - 2014/211
DAVACI                       : A. D Otuzbeş Sitesi Yöneticiliği vekili Av. D.Ş.
DAVALI                       : S.K. vekilleri Av. Ç.D.A. ve diğerleri

1. Taraflar arasındaki “aidat ve ortak gider alacağının tahsili” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Büyükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda görev yönünden bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; A. D-35 Sitesinde kat maliki olan davalının, 10.10.2000 tarihinden 26.11.2005 tarihine kadar site aidatlarını ödemeyerek site sakinlerini zarara uğrattığını, 6.121,18 TL aidat borcu, 3.836,80 TL gecikme faizi ve Esenkent'teki tüm yapı kooperatiflerinin bağlı olduğu Üst Birlik ve İSKİ'ye site yönetimince ödenen ve davalının payına düşen 479.00 TL olmak üzere toplam 10.436,99 TL alacağın bulunduğunu ileri sürerek aidat alacağı olan 9.957,99 TL'nin dava tarihinden itibaren aylık %10 faizi ile 479.00 TL'lik kısmın ise yasal faizi ile ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin borçlarını ödediğini, bilirkişi raporunda kooperatif, İSKİ, Kooperatifler Birliği, yol yapımı ve çevre düzenlemesi gibi kalemlerin ortak gider sayıldığını, dava konusu yer tek parsel olmadığından Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)'nun uygulanmayacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

6. Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 04.05.2006 tarihli ve 2005/994 E., 2006/386 K. sayılı kararı ile; davanın, üzerinde kat irtifakı bulunan taşınmazda site yönetimi ile bağımsız bölüm maliki davalı arasındaki aidat alacağı ile ilgili olduğu gerekçesiyle mahkemenin görevsizliğine, talep hâlinde dosyanın görevli bulunan Büyükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. Karar temyiz edilmeksizin 07.09.2006 tarihinde kesinleşmiş, davacı vekili tarafından süresinde sulh hukuk mahkemesine gönderilmesi talebinde bulunulması üzerine, dosya ilgili Büyükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmiştir.

7. Büyükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 26.09.2012 tarihli ve 2006/2705 E., 2012/1128 K. sayılı kararı ile; dava konusu sitenin tek parsel (1.2 ada l parsel) üzerinde kurulu bulunduğu, kat irtifakının 03.12.1999 tarihinde tesis edildiği, anılan taşınmazın Esenkent Toplu Yapı Yönetiminin kapsamı içinde kaldığı, öncelikle dava konusu site tek parsel kapsamında kaldığından taşınmazla ilgili olarak 634 sayılı KMK'nın uygulanacağı, KMK'nın 20. maddesine göre kat maliklerinin her biri ana taşınmazın ortak giderlerine katılmakla yükümlü olduğu, bu nedenle davacı tarafın ilgili sitede kat malikleri kurulu veya bu kurulca verilen yetkiye istinaden düzenlenen işletme projesine göre belirlenen 10.10.2000-26.11.2005 dönemine ait site aidatlarını ödemesi gerektiği, hükme esas alınan 30.07.2012 tarihli bilirkişi raporunda asıl alacağın 5.732.08 TL olarak tespit edildiği, bu alacağın 479 TL'sinin üst birlik katılım payı olduğu, buna göre KMK'ya tabi bulunan asıl alacağın (5.732,08 - 479) = 5.253.08 TL'yi bulduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile, 5.253,08 TL'nin ödeme tarihi olan 10.07.2006 tarihinden 28.11.2007 tarihine kadar aylık %10, bu tarihten sonra da aylık %5 olarak uygulanacak gecikme tazminatı ile, 479,00 TL'nin ise ödeme tarihi olan 10.07.2006 tarihinden itibaren işletilecek değişken oranlı yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

9. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince 13.06.2013 tarihli ve 2013/8620 E., 2013/10340 K. sayılı kararı ile;

"… Dava, birden çok parsel üzerinde kurulu sitede, aidatlarını ödemeyen taşınmaz maliki hakkında alacağın tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosyadaki bilgi ve belgeler ile tapu kayıtlarının incelenmesinden; davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulduğu ve 5711 Sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu'na eklenen 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği, bu nedenle uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun değil genel hükümlerin uygulanması, dolayısıyla görev hususunun da genel hükümler çerçevesinde belirlenmesi gerektiği anlaşılmaktadır.

Hukuki uyuşmazlıklarda asliye mahkemelerinin görevi asıl sulh mahkemesinin görevi ise istisnadır. Özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler asliye mahkemesinde görülür. Bu durumda mahkemece; dava edilen miktara göre asliye hukuk mahkemesinde bakılmak üzere dava dilekçesinin görev yönünden reddi yerine davanın esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir" gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

10. Büyükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 12.03.2014 tarihli ve 2014/42 E., 2014/211 K. sayılı kararı ile; taşınmazın tek parsel üzerinde kurulu bulunduğu bilirkişi rapor ve ek raporları ile bozulan mahkeme kararında açıkça belirtildiği, celp edilen yönetim planının -dava konusu site dışında -Esenyurt İlçesinde bulunan 141 , 142 , 143... gibi toplam 68 ada üzerinde kurulu olan Esenkent Toplu Yapıya ait olduğu, dava konusu parselin de kurulu bulunduğu 1.2 adanın anılan toplu yapı yönetimi içinde kaldığı, bu durumun dava konusu taşınmazın tek parsel üzerinde kurulu olduğu gerçeğini değiştirmediği, KMK'nın 72. maddesi uyarınca toplu yapı kapsamında bulunsun ya da bulunmasın blok yapılarda ayrı bir yönetim oluşturulabileceği, blok yönetiminin o bloka ilişkin ortak giderleri kat maliklerinden tahsil edebileceği, dava konusu taşınmazın tek parsel üzerinde kurulu bulunan bir blok niteliği taşıdığı, bu taşınmazın birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu hususunda dosyada herhangi bir delil olmadığı, bu konuda iddiada bulunan davalı tarafın bu parsel/parsellerin hangileri olduğu hususunda herhangi bir açıklama getiremediği gerekçeleriyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

11. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

12. Esenkent Toplu Yapı Yönetim Planına dahil olan 1.2 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kurulu A. D-35 Sitesi Yöneticiliği tarafından açılan aidat ve ortak gider alacağına ilişkin eldeki davada, davaya bakmakla görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi mi yoksa sulh hukuk mahkemesi mi olduğu noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

13. Ülkemizde nüfusun hızla çoğalması, kırsal kesimlerden kentlere göçün artması, özellikle büyük yerleşim merkezlerinde gerek işyeri gerekse konut gereksinimini karşılayacak yer temininde güçlük ve arsa fiyatlarının yüksekliği gibi nedenler bir arsa üzerinde tek katlı yapılar yerine, birçok kişinin yararlanabileceği çok katlı yapıların yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu durum kişilerin aynı yapının (kat, daire, iş bürosu, dükkan gibi) bağımsız bölümlerinde bir arada yaşamalarını beraberinde getirmiş, anayapının yönetimi, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma, ortak giderlere katılma, maliklerin hakları, borçları ve sorumlulukları gibi konularda yasal düzenlemeler yapılması kaçınılmaz olmuştur.

14. Türk hukukunda kat mülkiyeti, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)'nun taşınmaz mallara ilişkin genel hükümlerinden ayrı olarak 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe giren 634 sayılı KMK ile düzenlenerek mevzuatın özel yasaları arasında yerini almıştır. KMK'nın 3. maddesinin 1. fıkrasında kat mülkiyeti "kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir" şeklinde tanımlanarak kat mülkiyetinin TMK'da düzenlenen taşınmaz mülkiyeti türlerinden ayrı, kendine özgü bir mülkiyet türü olduğu vurgulanmıştır.

15. 634 sayılı KMK hazırlanırken, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma, ana taşınmazın yönetimi, ortak giderlere katılma gibi hususların düzenlenmesinde belli bir arsa (tek parsel) ve tek yapı esas alınmışken, 13.04.1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanun'la eklenen Ek 3. madde (14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'un 24. maddesi ile mülga olmuştur) ile aynı arsa üzerinde olması koşuluyla birden çok yapı veya blok yapılarda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulabilmesine olanak tanınmış ancak nüfusun hızla artması, iş ve ticaret yaşamındaki gelişmeler, büyük ticaret merkezlerine duyulan gereksinimin karşılanması ihtiyacı bir arsa üzerinde birden çok yapı yapılması sınırını da aşmış, birden çok ada ve parsel üzerinde toplu yapıların yapılmasına neden olmuştur (Germeç, M. E.,Kat Mülkiyeti Hukuku, Ankara 2015, s. 41-42).

16. Birden çok imar parseli üzerinde kurulmuş bulunan toplu yapı uygulamasının (özellikle ortak yer ve tesisleriyle bağlantılı birden çok yapının yönetimi, ortak giderleri, bağımsız bölüm malikleri arasındaki ilişkileri açısından) ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi amacıyla 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'la 634 sayılı KMK'ya "Toplu Yapıya İlişkin Özel Hükümler" eklenmiş, böylece birden çok imar parseli üzerindeki toplu yapılar da KMK kapsamına alınmıştır.

17. 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'la 634 sayılı KMK'ya eklenen 66. maddesinde “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir” düzenlemesine yer verilmiştir.

18. Anılan Kanun’un, 70. maddesi ise “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.” hükmünü içermektedir.

19. Öte yandan, aynı Kanun’a 23.06.2009 tarihli ve 5912 sayılı Kanun’un 5. maddesi ile eklenen geçici 2. maddesinde ise; “Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır” denilmektedir.

20. Söz konusu yasal düzenlemelerden anlaşıldığı üzere; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına uygun yapılmış veya yapılacak altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı olarak tanımlanan toplu yapı için, birbirine bitişik veya komşu bir ya da birden çok imar parseli üzerinde yapılmış (veya yapılacak) birden fazla yapı bulunması, yapıların belli bir onaylı yerleşim planına ve mimari projesine göre yapılmış (veya yapılacak) olması, yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılarının bulunması gerekmektedir.

21. KMK'nın 66. maddesinin 2. fıkrası gereğince, toplu yapı kapsamındaki tüm parseller arasında bağlantı kurulmadığı takdirde, toplu yapı hükümlerine tabi olacak biçimde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Kanun'da toplu yapı kapsamında bulunan parseller üzerinde toplu yapı kapsamına tabi olacak biçimde kat mülkiyeti ilişkisinin nasıl kurulacağına ilişkin düzenlemeye yer verilmemiş ise de, uygulamada bu kapsamdaki her bir parselin tapu kütüğündeki beyanlar hanesine diğer parsellerin kütük sayfa numaraları da gösterilerek işlenmesi suretiyle kurulması öngörülmektedir (Germeç, s. 126-127).

22. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olayın incelenmesine gelince, davacı A. D-35 Sitesi Yöneticiliği tarafından D-35 blok C girişi 4. kat 9 numaralı bağımsız bölüm maliki olan davalıdan 10.10.2000-26.11.2005 tarihleri arasında ödenmeyen site aidatı ile yönetimce Üst Birlik ve İSKİ'ye ödenen toplu paradan davalının payına düşen kısmın tahsiline karar verilmesini talep edilmiş olup, dava konusu sitenin 1.2 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kurulu olduğu, aynı ada (1.2 ada 1 parsel) üzerinde C-28, D-36, D-37, E-28, E-29 ve E-30 numaralı blokların da bulunduğu, Esenyurt Tapu Müdürlüğünün 16.05.2013 havale tarihli cevabi yazı ekinde gönderilen yönetim planının Esenkent Toplu Yapı Yönetimine ait olduğu ve İstanbul ili Büyükçekmece ilçesi Esenkent bucağı Kapadık mevkiinde bulunan dava konusu sitenin de içinde bulunduğu 1.2 ada dahil olmak üzere 68 adayı (141, 142, 143, …..208) kapsayacak şekilde yönetim planı hazırlandığı anlaşılmıştır.

23. Sözü edilen 18.02.1999 tarihli Esenkent Toplu Yapı Yönetim Planının incelenmesinde; 1. maddesinde, İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesine bağlı Esenkent bucağı Kapadık mevkiinde bulunan ve ekli listede belirtilen, Belediyece onaylanan projelere göre yapılmış ve yapılacak konutlar ile merkezi ısıtma, alt yapı, elektrik, su, kanal, arıtma ve benzeri diğer alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis, ticaret merkezleri, kültür ve sanat tesisleri gibi birbiri ile bağlantılı 141 ila 208 nolu adaları kapsadığı, 9. maddesinde, adalarda bulunan blok yapıların her birinin kendi blok kat maliklerince yönetileceği, 16. maddesinde, kat malikleri kurulunun kendi yöneticilerini seçeceği, 18. maddesinde, blok yöneticisinin gerekli aidatları toplayacağı ve Toplu Yapı Yönetiminin kararlarını yerine getireceği, 49. maddesinde ise kat maliklerinin bulundukları blok yapıya ilişkin ortak giderlere katılımı hususunun düzenlendiği görülmüştür.

24. Her ne kadar Özel Daire bozma kararında dava konusu sitenin birden çok parsel üzerinde kurulu olduğu belirtilmiş ise de, Tapu Müdürlüğünün 20.01.2011 tarihli cevabi yazısı ve eki tapu kayıtlarından, dava konusu sitenin tamamının 1.2 ada 1 parsel üzerinde kurulu olduğu, ekinde yer alan yönetim planına göre de Esenkent Toplu Yapı Yönetimi kapsamında kaldığı anlaşılmakta ise de, KMK'nın 66 ve devamı maddeleri uyarınca; tapu kaydında "beyanlar" hanesinde toplu yapı kapsamında gösterilen parsellerin; imar planlarına işlenmediği ve birbirleri ile irtibatlandırılmadığı görülmüştür.

25. KMK'nın uygulanabilmesi için dava konusu taşınmazın tek parsel üzerinde kurulmuş bulunması ve üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olması, tek parsel üzerinde kurulmuş olmakla birlikte, henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş bulunan ve ancak kat irtifakı tesis edilmiş bulunan ana taşınmazlarda inşaatın tamamlanmış olması ve en az 2/3'ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olması gerekir.

 26. KMK'nın 2814 sayılı Kanunla değişik “Kat irtifakı sahibinin hakları” başlıklı 17. maddesinde:

“Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” hükmü yer almaktadır.

27. Aynı Kanun'un 2814 ve 5711 sayılı Kanunlarla değişik “Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” başlıklı 20. maddesinde;

"Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma,(Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) ‘güçlendirme’ ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, yüzde on (Değişik ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.-yüzde beş-) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır” düzenlemesine yer verilmiştir.

28. Yine Aynı Kanun'un, yöneticinin atanmasına ilişkin 34.maddesinde de;

“Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir….” hükmü mevcuttur.

29. Kanun'un 35. maddesinde ise; yöneticinin görevleri sayılmış olup, (i) bendinde “Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması… ” yer almaktadır.

30. Tüm bu yasal düzenlemelere göre eldeki dava değerlendirildiğinde; dosyadaki kayıt ve belgelere göre, dava konusu 1.2 ada 1 parsel sayılı taşınmaz, B.A.K. Apartmanlar ve arsası vasfında olup; kat irtifakı kurulmuştur. Tapunun beyanlar hanesinde 03.12.1999 tarihli yönetim planı yazılıdır. Dava, A. D-35 Sitesi Yöneticiliği adına hareketle, davalı D-35 blok C girişi 4. kat 9 nolu bağımsız bölüm maliki aleyhine ortak giderlerden kaynaklanan alacağın tahsiline yönelik açılmıştır.

31. Hemen belirtmelidir ki, tek parsel üzerinde kurulu bloklardan oluşan sitelerde, blokların kendi aralarında yönetici tayin etmesi mümkündür. Başka bir deyişle, kat maliklerinin merkezi yönetimden ayrı olarak kendi yönetimlerini oluşturmalarını yasaklayan bir yasa kuralı bulunmamaktadır. Aynı parsel üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında düzenlenen yönetim planında blok yapıların ve bağımsız bölümlerin çok sayıda olması dikkate alınarak yönetimde kolaylık sağlanması bakımından bloklar için ayrı yönetici öngörülmesi işin gereğine de uygundur.

32. Ana taşınmaz üzerinde birden çok yapı (blok) bulunması durumunda, yapılardan her birine ilişkin ortak giderler, salt o yapıdaki kat malikleri tarafından karşılanacaktır. Payına düşen ortak giderleri ve bunun için toplanacak avansı ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat malikleri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir (KMK m. 20/2).

33. O hâlde somut olayda, kat irtifakına tabi ana taşınmazda D-35 blok C girişi 4. kat 9 nolu bağımsız bölüme ait ortak giderlerin tahsili konusunda yönetici tarafından açılmış davanın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi ve KMK'nın Ek 1. maddesi uyarınca, bu Kanun'dan doğan her türlü uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesince çözümleneceği gözetilerek davanın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmesi gerektiği açıktır.

34. Hâl böyle olunca, yerel mahkemece davanın sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği kabul edilerek işin esası hakkında hüküm kurularak verilen direnme kararı yerindedir.

35. Ne var ki, esasa yönelik temyiz incelemesi yapılmadığından dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Direnme uygun olup, davalı vekilinin işin esasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,

1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440/III-1. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 30.03.2021 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.