T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2018/(6)3-635
KARAR NO   : 2022/286

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ               : İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                         : 19/10/2017
NUMARASI                 : 2017/848 - 2017/1103
DAVACI                       : G. Gayrımenkul Yatırım Geliştirme İşl. ve Tic. Ltd. Şti. vekili Av. T.K.
DAVALI                       : T.C. A. Üniversitesi Rektörlüğü vekili Av. B.N.K.

1. Taraflar arasındaki “alacak ve tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; 01.11.2004 tarihli kira sözleşmesine istinaden davalının kiracı sıfatıyla kullanmakta olduğu ve tapuda İzmir ili, Konak ilçesi, Alsancak Mahallesi, 1213 ada 64 parselde kayıtlı olan taşınmazın davacı müvekkili tarafından 22.04.2014 tarihinde satın alındığını, kiracı tarafından eski malike ödenen üç aylık döneme ait güncel kira bedelinin stopaj dahil 59.602,50 TL olduğunu, müvekkili tarafından davalıya keşide edilen ve 02.05.2014 tarihinde tebliğ edilen Beşiktaş 17. Noterliğinin 30.04.2014 tarihli ve 31081 yevmiye numaralı ihtarname ile kiralananın müvekkili tarafından satın alındığının ve kira bedellerinin her üç ayda bir 59.602,50 TL+KDV olarak müvekkiline ait banka hesabına yatırılmasının ihtar edildiğini, ödenmesi gereken kira bedelinin üç aylık 47.682 TL (net)+11.920,50 TL (stopaj)+10.728,45 TL (KDV) olmak üzere toplam 70.330,95 TL olduğunu, davalının 2014 yılının Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarına ait kira bedellerini ödemediğini, bu nedenle davalıya Beşiktaş 17. Noterliğinin 04.07.2014 tarihli ve 53359 yevmiye numaralı temerrüt ihtarının keşide edildiğini, bu ihtarnamenin davalıya 07.07.2014 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen ödeme yapılmadığını, davalının müvekkiline keşide ettiği 01.08.2014 tarihli cevabi ihtarnamede; fatura düzenlenmeden ödeme yapma zorunluluğunun bulunmadığını, stopaj talep edilmesinin haksız olduğunu ve 60.462,53 TL tutarında fatura gönderilmesi hâlinde ödeme yapılacağını bildirdiğini, müvekkilinin, herhangi bir zorunluluğu bulunmamasına rağmen fatura düzenleyerek davalıya gönderdiğini, ancak davalının ödeme yapmadığı gibi fatura bedelinin kira bedelinden yüksek olduğu gerekçesiyle faturayı müvekkiline iade ettiğini, müvekkilinin ticarî şirket olması sebebi ile kira bedeline KDV ilave etme yetkisinin olduğunu, davalı tarafından eski malike kira+stopaj olarak ödeme yapıldığını, stopajın kira bedeline dahil olduğunu, bu miktara ayrıca KDV ilave edilmesi gerektiğini, bu sebeple davalının kendisinden stopaj talep edilemeyeceği iddiasının nazara alınamayacağını, ödeme yapmayan davalının temerrüdünün oluştuğunu ileri sürerek kira sözleşmesinin temerrüt nedeniyle feshi ile davalının kiracısı olduğu taşınmazdan tahliyesine, Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarına ilişkin 70.330,95 TL kira bedeli ile dava tarihine kadar işlemiş faiz 1.230,79 TL ve ihtarname masrafı olan 119,73 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ile eski malik Ali Dönmez B. arasında 01.11.2004 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme gereğince kira bedellerinin üçer aylık dönemler hâlinde peşin olarak ödendiğini, davacı tarafından müvekkiline keşide edilen 30.04.2014 tarihli ihtarnamede, kira bedellerinin üçer aylık dönemler için 59.602,50 TL+KDV olmak üzere toplam 70.330,95 TL olarak davacının hesabına ödenmesinin ihtar edildiğini, davacıya keşide ettikleri 01.08.2014 tarihli cevabi ihtarnamede, fatura düzenlenmeden ödeme yapılamayacağını, davacı tarafından fatura gönderilmediğinden bugüne kadar ödeme yapılmadığını, 60.462,53 TL tutarlı fatura gönderilmesi hâlinde ödeme yapılacağını bildirdiklerini, bunun üzerine davacı tarafından müvekkiline keşide edilen 08.08.2014 tarihli ihtarname ile kira bedelinin brüt kira (net kira + stopaj) üzerine KDV eklenmek suretiyle ödenmesinin ihtar edildiğini, davacıya keşide ettikleri 28.08.2014 tarihli ihtarnamede ödenecek olan kira bedelinin KDV dahil 60.462,53 TL olduğunun ve bu miktarda fatura düzenlenmesi hâlinde kira bedelinin ödeneceğinin belirtildiğini, fatura düzenlenmeden ödeme yapılamayacağı zorunluluğunun Merkezi Yönetim Harcama Belgeleri Yönetmeliğinin kiraları düzenleyen 45. maddesinden kaynaklandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

6. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 02.07.2015 tarihli ve 2014/861 E., 2015/586 K. sayılı kararı ile; kiracı stopaj sorumlusu iken, kiraya konu yerin satışı sonrasında stopaj ödenmesinin söz konusu olmayacağı, kiraya verenin de stopaj vergisi ödeme mükellefiyetinin sona ereceği ancak stopaj yükümlülüğünün kalkması ile birlikte davacı şirketin KDV sorumlusu olacağı, davalının net kira+KDV ödemek istediği, davacı tarafın ise net kira+stopajın asıl kira bedeli olduğunu ileri sürdüğü, stopaj sorumluluğu kalkınca kiracının ödemesi gereken miktarın brüt kira olduğu, brüt kiranın ise bilirkişi raporuna göre 59.603,21 TL olduğu, bunun üzerine KDV eklendiğinde kiracının ödemesi gereken miktarın 70.331,79 TL olacağı, davacı gerek asıl alacaktan gerekse işlemiş faizden azını talep ettiğinden taleple bağlı kalınması nedeni ile davacının kira alacağına yönelik davasının kabulüne karar verilmesi gerektiği, davalı vekilinin 01.06.2015 tarihli dilekçesinde kiraya konu yerin 19.12.2014 tarihinde tahliye edildiğini beyan ettiği, bu beyana karşı çıkılmadığı ancak mahkememizce zuhulen dava sonuçlandırılırken konusu kalmayan tahliye davasına ilişkin hüküm tesis edilmediği, kısa karara aykırı gerekçeli karar tesis edilemeyeceğinden bu konuda hüküm tesis edilmesi yönüne gidilmediği gerekçesiyle davanın kabulü ile 70.330,95 TL kira bedeli ile 119,73 TL ihtarname giderinin ve 1.230,79 TL işlemiş faizin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.02.2017 tarihli ve 2017/1397 E., 2017/1426 K. sayılı kararı ile; “… 1) Davacının tahliyeye ilişkin temyiz itirazları yönünden;

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının davaya konu taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiş, ancak mahkemece davacının tahliye talebi hakkında olumlu-olumsuz bir karar verilmemiştir. Davacının tahliye talebi hakkında da hüküm kurulması gerekirken bu konuda olumlu olumsuz bir karar verilmemesi doğru değildir.

2) Davalının alacağa ilişkin temyiz itirazına gelince;

Hükme esas alınan 01.11.2004 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kira bedeli aylık brüt 11.000-TL olarak belirlenmiş, her yıl devlet ihaleleri genelgesindeki artış oranını geçmeyecek şekilde artış yapılacağı ve kiralama ile ilgili her türlü vergi, resim, harç vs kiralayana ait olacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 4. maddesinde ise Gelir Vergisi Kanunun 94. maddesine göre kira bedelinden vergi tevkifatı yapılması gereken hallerde mülk sahibine kira bedelinin gelir vergisi vs kanuni kesintiler yapıldıktan sonra kalan kısmının ödeneceği düzenlenmiştir. Sözleşmeyi kiraya veren olarak dava dışı Ali Dönmez B. imzalamış, davacı şirket taşınmazı 22.04.2014 tarihinde edinmiştir. Davacı şirket satın almadan sonra brüt kira bedeli üzerine KDV de ekleyerek 01.05.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin 47.682,00-TL net+11.920,50-TL stopaj+10.728,45-TL KDV olduğunu belirterek 3 aylık kira bedeli toplamı 70.330,95-TL tahsilini istemiştir. Kira sözleşmesinde aylık olarak belirlenen kira bedelinin brüt olduğu belirtildiğine göre aylık kira bedelinin net olarak ödenmesi gerekir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, kiralayan şirket olduğuna göre davacı şirketin kira bedeli için fatura keserken kira bedeli üzerinden KDV’yi de ekleyerek kira bedeli talep edip edemeyeceği ve KDV’nin kira sözleşmesinde belirtilen net kira bedeli üzerinden mi yoksa brüt kira bedeli üzerinden mi hesaplanması gerektiğine ilişkindir. Dairemizce de benimsenen Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.10.2002 tarih ve 2002/19-712 E-2002/660 K sayılı içtihadında da belirtildiği gibi kiralayan kurumlar vergisine tabi ise kiracının stopaj değil KDV ödemesi gerekir. Kurumlar vergisine tabi davacı kira bedelini isterken net kira bedeli üzerinden %18 KDV hesaplamak zorundadır.

Mahkemece, yukarıda anlatılan ilkeler ışığında kiraya veren yönünden stopaj yükümlülüğünün kalkarak KDV yükümlülüğünün doğmuş olması dikkate alınarak ödenmesi gereken kira bedeli hesaplandıktan sonra sonucuna göre bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 19.10.2017 tarihli ve 2017/848 E., 2017/1103 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçenin yanında, taraflar arasındaki ihtilafın kiracının üç aylık kira sorumluluğunun 47.682 TL net+11.920,50 TL stopaj+10.728,45 TL KDV mi yoksa 47.682,50 TL net+10.728,45 TL KDV mi olduğu, stopaj oranının %20 KDV oranın ise %18 olduğu, davalı kiracının savunması kabul edildiği takdirde kiraya verenin aylık kirasında düşüş olacağı, gerçek kişinin kiracısı iken üç aylık 47.682 TL net kira+11.920,50 TL stopaj ödeyen kiracının stopaj ödeme yükümlülüğü kalkınca ödemesi gereken brüt kiranın yine 47.682 TL+11.920,50 TL olmak üzere toplam 59.603,21 TL brüt kira olması gerektiği, bu miktara Kurumlar Vergisi Kanunu’ndan kaynaklanan KDV eklendiğinde kiracının üç aylık kiradan sorumluluğunun (59.603,21+10.728,45) 70.331,79 TL olacağı gerekçesiyle Özel Daire bozma kararının 2. bendi yönünden direnme kararı verilmiş, konusu kalmayan tahliye davası hakkında da karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiraya veren davacının ticarî şirket olduğu somut olayda, kira bedeli belirlenirken KDV’nin kira sözleşmesinde belirtilen net kira bedeli üzerinden mi yoksa brüt kira bedeli üzerinden mi hesaplanması gerektiği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle vergi ile ilgili açıklama yapılmasında yarar vardır.            

13. Vergi, kamu giderlerini karşılamak amacıyla yasalarla gerçek ve tüzel kişilerden malî güçlerine göre istenen bir yükümlülüktür.

14. Vergi, resim, harç ve benzeri malî yükümlülükler, kişilerden kimi kamu hizmetleri karşılığında ya da bir hizmet karşılığı olmaksızın kamu gücüne dayanılarak alınan paralardır ve tüm kamu hizmetleri için yapılan giderlere ortak katılım payını ifade eder.

15. KDV, mal ya da hizmetin üretiminden tüketiciye intikaline kadar her el değiştirme aşamasında alınan genel bir tüketim vergisidir (Canoğlu, Mehmet Ali/ Hacırüstemoğlu, Rüstem: Vergi Uygulamaları ve Muhasebesi, İstanbul 1990, s. 425).

16. KDV’de dahil vergi, resim, harç ve benzeri malî yükümlülüklerin ortak özellikleri kamu gücüne dayanılarak tek taraflı iradeyle ve gerektiğinde zorla alınmaları, bir yasayla konulmalarıdır.

17. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın (Anayasa) 73. maddesinin 3. fıkrası “Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülükler kanunla konulur, değiştirilir veya kaldırılır” düzenlemesini içermektedir.

18. Buna göre vergi yükümlülüğünün konusu, yükümlüsü, matrahı ve oranı ile, vergiden doğan ödev ve usul ilişkilerinin yasayla düzenlenmesi gerektiği kuşku ve duraksamadan uzaktır.

19. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 8. maddesi vergi yükümlüsünü (mükellefini) “Vergi kanunlarına göre kendisine vergi borcu terettübeden gerçek veya tüzel kişi”; vergi sorumlusunu ise, “verginin ödenmesi bakımından, alacaklı vergi dairesine karşı muhatap olan kişi” şeklinde tanımlamış; kural olarak, vergi yükümlülüğüne ve sorumluluğuna ilişkin özel sözleşmelerin, vergi dairelerini bağlamayacağı hükmünü getirmiştir.

20. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde gayrimenkul sermaye iradının tarifi yapılmıştır. Bu maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu maddenin ilk fıkrasında açıklanmış ve 1. bentte diğer unsurlar yanında bina da (döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için kira bedelleri de dahil) sayılmıştır.

21. 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun;

“Verginin konusunu teşkil eden işlemler” başlıklı 1. maddesinin (f) bendinde;

“Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri”nin katma değer vergisine tabi olduğu,

“Mükellef” başlıklı 8. maddesinin 1. fıkrasının (h) bendinde ise;

“Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakları kiraya verenler”in KDV mükellefi olduğu düzenlenmiştir.

22. Aynı Kanun’un “Vergi sorumlusu” başlıklı 9. maddesinde;

“Mükellefin Türkiye içinde ikametgahının, işyerinin, kanuni merkezi ve iş merkezinin bulunmaması hallerinde ve gerekli görülen diğer hallerde Maliye Bakanlığı, vergi alacağının emniyet altına alınması amacıyla, vergiye tabi işlemlere taraf olanları verginin ödenmesinden sorumlu tutabilir”

“İstisnaların sınırı” başlıklı 19. maddesinde de ;

“Diğer kanunlardaki vergi muaflık ve istisna hükümleri bu vergi bakımından geçersizdir. Katma değer vergisine istisna ve muafiyetler ancak bu Kanuna hüküm eklenmek veya bu Kanunda değişiklik yapılmak suretiyle düzenlenir.

Uluslararası anlaşma hükümleri saklıdır.”

hükümlerine yer verilmiştir.

23. Türk vergi sistemi, kiralama işlemlerinde KDV’nin “kiraya veren” tarafından ödenmesini öngörmüştür.

24. Devlet, bu yasal düzenlemelerle, kiraya verene, KDV’yi yasal düzenlemelerin öngördüğü şekil ve zamanlarda kendisine (Maliyeye) ödemek yükümlülüğünü getirmiştir.

25. Bu aşamada kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında fayda bulunmaktadır.

26. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

27. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

28. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır.

29. Kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünün yanında, kiralanan taşınmazın işyeri ve kiraya verenin de gelir vergisi mükellefi olması durumunda, %20 gelir vergisi stopajının kiracı tarafından kiraya veren ad ve hesabına vergi dairesine yatırılması gerekmektedir. İşyeri kiralarında taraflar kira bedelini, içinde %20 stopaj olduğu hâlde “brüt” şekilde belirleyebilecekleri gibi, %20 stopaj hariç olmak üzere sadece kiraya verene ödenecek kısım olmak üzere net olarak da belirleyebilirler. (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuk Davaları, Ankara 2021, s. 385-386).

30. Sözleşmedeki tutarın stopaj dâhil olması hâlinde ilk kira yılı sonrasındaki yenileme yıllarında yapılacak artış oranlarının bu miktara uygulanması ile tespiti yapılıp, belirleme brüt kira olarak yapılmış olur (Kanık, s. 386).

31. İşyeri kiralarında kiraya verenin kurumlar vergisi mükellefi olması hâlinde, sözleşmede kira bedeli %18 KDV’li olarak belirlenecektir. Ancak sözleşmede yazılı olan veya kararlaştırılan kira bedelinin net olduğu, tüm KDV ve diğer vergilerin kiracıya ait olacağına ilişkin şartların bulunması hâlinde bu kira bedeline ayrıca %18 KDV ilave edilerek kiraya verene ödenmesi, kiraya verenin de KDV’li tutar üzerinden faturayı düzenlemesi gerekir. Sözleşmede yazılı kira bedelinin net veya brüt olduğu yazılmamış ise bu sözleşme tutarının içinde KDV’nin de olduğu (brüt kira) kabul edilmelidir (Kanık, s. 387).

32. İşyeri kirasına konu olan kiralananın maliki gelir vergisi mükellefi gerçek şahıs iken devir ile kurumlar vergisi mükellefi olan özel veya kamu hukuku tüzel kişisinin malik olması hâlinde, sözleşmede net kira bedelinin kararlaştırılmış olması durumunda, önceden kira bedeline göre gelir vergisi mükellefi olarak stopaj kiracı tarafından ödenmekte iken, bu devir sonrası bu stopaj kiracı tarafından vergi dairesine ödenmeyip sözleşmedeki net miktara %18 KDV’li tutar ilave edilerek bu toplam tutar kiraya verene ödenecektir. Bu nedenle sözleşmedeki tutar “net” olarak belirlendiğinde ve vergilerin (gelir vergisi, stopaj, KDV) kiracıya ait olduğu belirtildiğinde net tutara KDV ilavesiyle bu miktar kiraya verene ödenir (Kanık, s. 388).

33. Kiralananın mülkiyetinin devri durumunda, devralan şirket anonim şirket ise önceki malikten farklı olarak, gelir vergisine değil kurumlar vergisine tabi bulunduğundan, artık kiracının önce sorumlu bulunduğu brüt kira miktarını belirleyip, onun üzerinden vergi dairesine gelir vergisi yatırması, net miktarı ise kiraya verene ödemesi gerekmemektedir. Kiracının yapması gereken, kiraya verenin hukukî statüsünde ortaya çıkan bu farklılığa uygun olarak, bir önceki yılın net kira bedeline, sözleşmedeki artış hükmünü uygulamak suretiyle hesaplayacağı net kira bedelini ve onun KDV’sinin toplamını doğrudan davalıya ödemektir (Hukuk Genel Kurulunun 02.10.2002 tarihli ve 2002/19-712 E., 2002/660 K. sayılı kararı).

34. Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davalı ile eski malik dava dışı Ali Dönmez B. arasında 01.11.2004 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede kira bedelinin aylık 11.000.000.000 ETL (11.000 TL) ve her üç ayda bir peşin olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin “Hususi Şartlar” bölümünün 3. maddesinde “Kiralama ile ilgili her türlü vergi, resim harç kiralayana aittir.” hükmünün, 4. maddesinde ise “193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94’üncü maddesine göre, kira bedelinden vergi tevkifatı yapılması gereken hallerde mülk sahibine kira bedelinin gelir vergisi, SSDF vesair kanuni kesintiler yapıldıktan sonra kalan kısmı ödenecektir.” hükmünün bulunduğu, dava konusu taşınmazın davacı tarafından 22.04.2014 tarihinde satın alındığı, yeni malik davacı tarafından davalı kiracıya keşide edilen ve 02.05.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilen Beşiktaş 17. Noterliğinin 30.04.2014 tarihli ve 31.81 yevmiye numaralı ihtarname ile kiralananın davacı tarafından satın alındığının ve kira bedellerinin her üç ayda bir 59.602,50 TL+KDV [47.682 TL (net)+11.920,50 TL (stopaj)+10.728,45 TL (KDV) olmak üzere toplam 70.330,95 TL] olarak davacıya ait banka hesabına yatırılmasının ihtar edildiği anlaşılmaktadır.

35. Yukarıda da belirtildiği üzere işyeri kiralarında, kiraya veren malik gelir vergisi mükellefi iken kiralananın devri sonucunda kurumlar vergisi mükellefi olması hâlinde, kira bedeli %18 KDV’li olarak belirlenecektir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde aylık olarak belirlenen kira bedelinin brüt olduğu belirtildiğine göre aylık kira bedelinin net olarak ödenmesi gerekir. Bu durumda sözleşmedeki net miktara %18 KDV’li tutar ilave edilerek bu toplam tutar kiraya verene ödenecektir. Başka bir anlatımla kiracının yapması gereken, kiraya verenin hukukî statüsünde ortaya çıkan bu farklılığa uygun olarak, bir önceki yılın net kira bedeline, sözleşmedeki artış hükmünü uygulamak suretiyle hesaplayacağı net kira bedelini ve onun KDV’sinin toplamını davalıya ödemektir. O hâlde, Mahkemece, KDV’nin brüt kira bedeli üzerinden hesaplanarak hüküm kurulması doğru olmamıştır.

36. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümlerine göre kira bedelinin brüt olarak belirlendiği, ayrıca tüm vergilerin kiracıya ait olduğu kararlaştırıldığından verginin cinsi veya oranındaki değişikliklerin davacı lehine veya aleyhine sonuç doğurmasının mümkün olmadığı, sözleşmede gelir vergisi tevkifatından söz edilmesinin amacının kiranın net olarak belirlenmesi olmayıp sözü edilen 94. maddedeki stopaj kesme yükümlülüğünün sözleşmeye aktarılması niteliğinde olduğu, taşınmaz Ali Dönmez B. tarafından kiraya verilmişken tüzel kişi şirket tarafından satın alındığı, bu nedenle gelir vergisi yükümlülüğünün yerine KDV yükümlülüğünün geldiği, tarafların belirlediği kira bedelinin içinde stopaj yerine bu kez KDV’nin olması gerektiği, KDV oranındaki düşüklük nedeniyle kira bedelinin inmesinin söz konusu olamayacağı, Mahkemece net kira+stopaj+KDV olarak kira bedeli istenebileceği kabul edilmiş ise de bunun taraflar arasındaki sözleşmeye aykırı olduğu, stopaj yükümlülüğü kalkmış olsa da sözleşme gereğince belirlenen brüt kira istenebilecek olup, stopaj yerine gelen KDV’den de kiralayan sorumlu olacağı, Özel Daire bozma kararı stopaj düşülmüş net kira bedeli üzerinden KDV eklenerek brüt kiranın belirlenmesi sonucunu doğurduğundan bunun da sözleşme kapsamına aykırı bir sonuç doğuracağı, Mahkemece yapılması gereken işin tarafların kararlaştırdığı 11.000 TL brüt kiranın yapılan artışlarla uyuşmazlık tarihine göre ulaştığı değeri belirleyip sonucuna göre karar vermek olduğu, hüküm kiracı davalı tarafından temyiz edilmiş ve stopaj düşülüp KDV eklenmesi şeklinde karar verilmesi gerektiği ileri sürülmüş ise de oran düşüklüğünden kendisinin yararlanması gerektiği sonucunu doğuran fazla talep yönünden temyiz itirazlarının reddinin ve direnme hükmünün değişik nedenlerle bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.

37. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

38. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

Aynı Kanun'un 440/III-2. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 10.03.2022 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.

KARŞI OY

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununda gerçek kişilerin gelirlerinin gelir vergisine tâbi olduğu, gelirin bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarı olduğu (md. 1), gayrimenkul sermaye iratlarının vergiye esas gelir unsuru içinde yar aldığı (md. 2/1 bent 5), maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı sayıldığı (md. 70/1) düzenlenmiş olup 70/1. maddenin birinci bendinde sayılanlar arasında binaların kiralanması da bulunmaktadır.

Aynı kanunun 94. maddesi gereğince kamu kuruluşları ve maddede sayılan diğer kişi veya kuruluşlar 70. maddede sayılan kiralamalardan dolayı yaptıkları ödeme sırasında istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar. Stopaj olarak da adlandırılan bu kesintinin nedeni; vergiye tabi kira geliri elde eden kiralayanın ödemekle yükümlü olduğu gelir vergisinin, vergi dairesine yatırılmak üzere vergi sorumlusu olarak kiracı kamu kuruluşu tarafından kesilmesinin kendisine bu maddede bir ödev olarak yüklenmiş olmasıdır. Diğer bir ifadeyle kiralayan kamu kuruluşu bu verginin mükellefi olmayıp sorumlusudur. Kiralayan gerçek kişi ise elde ettiği kira geliri üzerinden bu vergiyi ödemek zorunda olan vergi yükümlüsü ise de vergi dairesine yatırma sorumluluğu kendisine değil kiracı kamu kuruluşuna yüklenmiştir.

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununda; Gelir Vergisi Kanununun 70'inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin KDV’ye tabi olduğu (md 1/1 bent 3/h), belirtilen mal ve hakları kiraya verenlerin bu verginin mükellefi olduğu (md. 8/1-h), iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemlerinin KDV’nden istisna olduğu (md. 17/2-d) düzenlenmiştir.

Kiralayan elde ettiği kira geliri nedeniyle gelir vergisi ödemek zorunda olmakla birlikte bu verginin tarafların sözleşmede kararlaştırdığı kira bedeline dahil olup olmadığı konusunda 193 sayılı Kanunda bir hüküm bulunmamaktadır. 3065 sayılı Katma Değir Vergisi Kanunu da KDV’nin kira bedeline dahil olup olmadığı konusunu düzenlememiştir. Bir verginin taraflar arasındaki sözleşme bedeline dahil olup olmadığı vergi hukukunun değil borçlar hukukunun konusunu oluşturduğundan zaten bu konuların vergi kanunlarında düzenlenmesi de beklenemez. Bu nedenledir ki gelir vergisi veya katma değer vergisinin kira bedeline dahil olup olmadığını yukarıda yer verilen vergi kanunları hükümlerine göre değil taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre belirlemek gerekir.

Sözleşme hükümleri bu konuda her zaman açık olmayabilir. Bu durumda sözleşmenin yorumlanarak tarafların gerçek iradelerinin açığa çıkarılması ve kira bedeline stopaj veya KDV’nin dahil olup olmadığının belirlenmesi gerekecektir.

Borçlar Kanunu 18. (TBK 19) maddede sözleşmelerin yorumu düzenlenmiştir. Bu hükme göre; bir sözleşmenin şekil ve şartlarını tayininde, iki tarafın gerek sehven gerek sözleşmedeki gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları tabirlere ve isimlere bakılmayarak, onların gerçek ve müşterek amaçlarını aramak lâzımdır. Bu hüküm yorum bakımından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) 1. maddede yer alan ve kanunların yorumlanmasında esas alınan “Kanun, sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanır.” hükmünün sözleşme hukukuna yansıması niteliğindedir.

Sözleşmenin yorumu sözleşmede yer alan iradenin gerçek amacının ne olduğunu belirlemeyi sağlar. Sözleşmenin yorumunda bazen subjektif değerlendirmeler de önem taşıyabilir ise de ortalama bir standart ve objektifleşebilmenin sağlanması için güven teorisi ile de hareket edilmelidir. Güven teorisi irade açıklamasının muhatabından karşı tarafın gerçek amacını belirleme konusunda çaba harcamasını kendi subjektif değerlendirmesi ile yetinmemesini arar.

Yorum yapılırken sözleşmedeki sözcükler (lafız) önem taşır. Ancak bazen en açık sözcükler bile gerçek iradenin belirlenmesinde önem taşımayabilir. Bunun dışında sözleşme öncesi görüşmeler ve işlemler, taraflar arasındaki o güne kadarki ilişkiler de göz önünde tutulmalıdır. Güven teorisi sadece irade açıklamalarının yorumunda değil beyan hatasının bulunup bulunmadığının tespitinde, yanlış anlaşılan hükümlerin açıklığa kavuşturulmasında, sözleşmelerde saklı tutulan konularda ve sözleşmenin tamamlanmasında (tamamlayıcı yorumunda) da başvurulan bir yorum metodudur (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler 18. Bası, Turhan Yayınları 2014).

Taraflar aralarındaki sözleşme ile kira bedelini net miktar olarak belirlemişler ve gelir vergisi stopajı veya KDV gibi vergilerin bu miktara ilave edileceğini kararlaştırmışlar ise kiralayanın eline mutlaka net kira bedeli geçecek ancak ödenmesi gereken vergilerin karşılığı miktarı da kiracı ayrıca ödemek durumunda kalacaktır. Bu durumda vergi oranlarındaki artış veya azalışlardan etkilenecek olan da kiracıdır.

Taraflar kira bedelini net miktar olarak değil brüt olarak belirlemişler ve ödenmesi gereken vergilerin bu miktara dahil olduğunu kararlaştırmışlar ise bu durumda vergi oranlarındaki artış veya azalışlara göre kiralayanın elde edeceği net kira miktarı değişebilecek ise de kiracının ödeyeceği vergiler dahil brüt kira miktarı değişmeyecektir.

Kiralanan taşınmaz iktisadi bir işletmeye ait olmadığı için KDV’den istisna iken daha sonra taşınmazın el değiştirmesi ve iktisadi bir işletmeye dahil olması sonucu gelir vergisi stopajının kalkması ve kira bedelinin KDV’ye tabi olması hâlinde brüt kira bedeli içinde yer alan stopajın yerini KDV alacaktır. Taraflar kira bedelini brüt olarak belirlemişler ise bu iki vergi oranındaki farklılıktan etkilenecek olan kiralayandır. Kira bedelinin net olarak belirlenmesi hâlinde ise oran farklılığından etkilenecek olan kiracıdır.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında düzenlenen 01 Kasım 2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde bir aylık kira karşılığı 11.000 TL olarak belirlenmiş ve sözleşmenin hususi şartlar bölümü 3. maddesinde kiralama ile ilgili her türlü vergi, resim ve harcın kiralayana ait olduğu 4. maddesinde ise 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 94'üncü maddesine göre, kira bedelinden vergi tefkifatı yapılması gereken hâllerde mülk sahibine kira bedelinin gelir vergisi kesintileri yapıldıktan sonra kalan kısmının ödeneceği kararlarlaştırılmıştır.

Sözleşmenin belirtilen hükümlerine göre taraflar kira bedelini brüt olarak belirlemişler olup ayrıca tüm vergilerin kiralayana ait olduğunu kararlaştırdıklarından verginin cinsi veya oranındaki değişikliklerin davacı lehine veya aleyhine sonuç doğması mümkün değildir. Sözleşmede gelir vergisi tevkifatından söz edilmesinin amacı kiranın net olarak belirlenmesi olmayıp sözü edilen 94. maddedeki stopaj kesme yükümlülüğünün sözleşmeye aktarılması niteliğindedir.

 Taşınmaz Ali Dönmez B. tarafından kiraya verilmişken tüzel kişi şirket tarafından sonrasında taşınmazın satın alındığı bu nedenle gelir vergisi yükümlülüğünün yerine KDV yükümlülüğü geldiği anlaşılmakta olup tarafların belirlediği kira bedelinin içinde stopaj yerine bu kez KDV’nin olması gerektiği, KDV oranındaki düşüklük nedeniyle kira bedelinin inmesinin söz konusu olmayacağı açıktır.

Mahkemece net kira+stopaj+KDV olarak kira bedeli istenebileceği kabul edilmiş ise de bu taraflar arasındaki sözleşmeye aykırıdır. Sözleşme gereğince belirlenen brüt kira stopaj yükümlülüğü kalkmış olsa da istenebilecek olup, stopaj yerine gelen KDV’den de kiralayan sorumlu olacaktır. Bunun sonucu ise brüt kiranın düşmeyecek olması KDV oranındaki düşüklüğün ise kiralayan yararına sonuç doğuracak olmasıdır.

Özel Daire bozma kararı ise stopaj düşülmüş net kira üzerinden KDV eklenerek brüt kiranın belirlenmesi sonucunu doğurduğundan bu da sözleşme kapsamına aykırı bir sonuç doğurmaktadır.

Mahkemece yapılması gereken iş taafların kararlaştırdığı 11.000 TL brüt kiranın yapılan artışlarla uyuşmazlık tarihine göre ulaştığı değeri belirleyip sonucuna göre karar vermek olup açıklanan bu nedenlerle hükmün daire bozmasından değişik nedenle bozulması gerekir. Hüküm kiracı davalı tarafından temyiz edilmiş ve stopaj düşülüp KDV eklenmesi şeklinde karar verilmesi gerektiği ileri sürülmüş ise de oran düşüklüğünden kendisinin yararlanması gerektiği sonucunu doğuran fazla talep yönünden ise temyiz itirazlarının reddi gerekmektedir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle sair temyiz itirazları reddedilmek suretiyle direnme hükmünün değişik nedenle bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan daire kararı gibi bozma yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.

Zeki GÖZÜTOK
Üye