T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2018/3-76
Karar No       : 2023/989

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                          : 14.07.2017
SAYISI                          : 2017/432 E., 2017/551 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.04.2017 tarihli ve 2017/10232 Esas,
                                        2017/5629 Karar sayılı BOZMA kararı

1. Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı istemi

4. Davacı vekili, müvekkilinin davalıya ait taşınmazda 01.05.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, 15.06.2012 tarihli ihtarname ile taşınmazı tahliye edeceğini bildirdiğini ve 01.08.2012 tarihinde tahliye ettiğini, anahtarı da notere teslim ettiğini, aynı ihtarname ile 5.000,00 TL depozitonun Haziran ve Temmuz ayı kiralarına mahsup edilmesini istediğini, kiraya veren davalının Ümraniye 2. İcra Müdürlüğünün 2012/14238 sayılı dosyasında müvekkili aleyhine icra takibi yaptığını ve 2012 yılı Haziran ile 2013 yılı Mayıs ayı arasındaki kiraları istediğini, itiraz üzerine İstanbul Anadolu 11. İcra Hukuk Mahkemesinin 2012/795 Esas sayılı dosyasında depozito bedelinin kiraya mahsup edilmesi talebi haksız bulunarak 2012 yılı Haziran-Temmuz ayları yönünden itirazlarının kaldırıldığını, diğer aylar yönünden taleplerinin haklı bulunduğunu, İstanbul Anadolu 19. İcra Müdürlüğünün 2012/14238 dosyasına iki aylık kira bedelini ödediklerini, buna rağmen davalının 5.000,00 TL depozito bedelini iade etmemesi nedeniyle başlatılan icra takibine haksız şekilde itiraz edildiğini ileri sürerek vâki itirazın iptali ile % 20 icra inkâr tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı cevabı

5. Davalı vekili, yeni kira dönemi 01.05.2012 tarihinde başlamasına rağmen davacının taşınmazı erken tahliye ettiğini, müvekkilinin bu yeri tahliyeden iki ay sonra kiraya verebilmesi nedeniyle 5.000,00 TL zarara uğradığını, depozitonun 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 325 inci maddesi uyarınca bu zarara mahsup edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı

6. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.05.2015 tarihli ve 2014/508 Esas, 2015/355 Karar sayılı kararı ile; taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için makul sürenin iki ay olduğu, kiraya verenin iki aylık 5.000,00 TL kira bedelini talep edebileceği ancak taşınmazın daha yüksek bedelle aylık 2.900,00 TL'ye kiraya verilmesi nedeniyle yıllık kira dönemi dikkate alınarak yapılacak hesaplamayla davalının zararının daha az olacağı ve ancak bu zararı isteyebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 2.800,00 TL asıl alacak ve 337,40 TL işlemiş faiz yönünden itirazın iptaline karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.04.2017 tarihli ve 2017/10232 Esas, 2017/5629 Karar sayılı kararı ile; “…1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davalının temyiz taleplerinin incelenmesine gelince;

Taraflar arasında düzenlenen 01.05.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. TBK.nun 325. maddesinde; "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer" , TBK'nun 325/son fıkrasında ise; "kiraya veren yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür" düzenlemesine yer verilmiştir.

Somut olayda; kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre iki ay olarak kabul edilmiş, ancak kiracının tahliye etmeseydi dönem sonuna kadar aylık 2.500 TL kira ödeyeceği, davalı kiraya verenin ise taşınmazı 01.10.2012 tarihinde aylık 2.900 Tl den yeniden kiraya verdiği, dönem sonuna kadar toplam 2.800 TL fazladan gelir elde ettiği gerekçesiyle kira alacağından 2.800 TL indirilmiş ve davalınan alacağının 2.200 TL olduğu kabul edilmiştir.

Davacı kira dönemi sona ermeden kiralananı tahliye etmiş, davalının zarar görmesine sebebiyet vermiştir. Kimse kendi kusuruna dayanarak bundan bir hak talep edemez kuralı hukukun genel ilkelerindendir.

Mahkemece kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre iki ay olarak kabul edilmiş olmakla, 5.000 TL depozito alacağından iki aylık makul süre kira bedeli 5.000 TL nin mahsubu sonucu davacının alacağı kalmadığı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde TBK.nun 325/2 fıkrasına farklı anlam yüklenerek karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı

9. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 14.07.2017 tarihli ve 2017/432 Esas, 2017/551 Karar sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, TBK’nın 325/son maddesindeki düzenleme gereğince kira dönemi sonuna kadar kiraya verenin elde ettiği tüm gelirlerin kiracının borcundan düşülmesi gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi

10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, kiraya konu taşınmazın erken tahliye edilmesi nedeniyle kiracının ödemesi gereken makul süre kira bedelinden taşınmazın aynı kira dönemi içinde daha yüksek bedelle kiraya verilmesi durumunda dönem sonuna kadar elde edilecek fazla gelirin mahsup edilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

III. ÖN SORUN

12. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında işin esasının incelenmesinden önce; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) Geçici 3 üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (HUMK) 437 nci maddesine göre sulh hukuk mahkemesi kararlarına karşı temyiz süresi sekiz gün olmasına rağmen direnme kararını veren İlk Derece Mahkemesince kararın temyiz süresinin iki hafta olarak gösterildiği, 18.09.2017 tarihinde tebliğ olan direnme kararına karşı davalı vekilince 02.10.2017 tarihinde temyiz dilekçesi verildiği dikkate alındığında Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 28.04.2023 tarihli ve 2021/5 Esas, 2023/2 Karar sayılı kararı gereğince davalı vekilinin temyizi süresinde kabul edilerek esasa yönelik temyiz incelemesinin yapılıp yapılamayacağı hususu ön sorun olarak ele alınıp tartışılmıştır.

13. Yapılan görüşmelerde; Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 28.04.2023 tarihli ve 2021/5 Esas, 2023/2 Karar sayılı kararı ile hukuk davalarında, hükümde kanun yolu süresinin hatalı gösterilmesi hâlinde, hatalı gösterilen süre içerisinde yapılan temyiz başvurusunun incelenmesi gerektiğine karar verildiği, dolayısıyla somut olayda da davalı vekilinin temyizi süresinde kabul edilerek esasa yönelik temyiz incelemesinin yapılması gerektiği sonucuna varılarak ön sorunun bulunmadığına oy birliğiyle ile karar verilmiş ve işin esasının incelenmesine geçilmiştir.

IV. GEREKÇE

14. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır.

15. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir (Türk Hukuk Lûgatı: Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C.1, s. 694). Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içerir.

16. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Sözleşmenin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir.

17. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır.

18. Türk Borçlar Kanunu’nun 313 üncü maddesine göre; “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür”. Kira bedeli kiraya veren için bir semere olup kiracının, kiralananı kullanmasına karşılık olarak, belirli tarihlerde kiraya verene ifa etmeyi taahhüt ettiği bir edimdir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmesi konusunda sözleşmede bir hüküm bulunması hâlinde sözleşmedeki hükme göre hareket edilir.

19. Kira sözleşmesine ilişin bu açıklamalardan sonra "kira süresi" konusuna kısaca değinmek yerinde olacaktır.

20. Kira sözleşmesi ani edimli sözleşmelerden olmayıp sürekli ifa borcu kuran sözleşme olduğundan her iki tarafın edim yükümlülüğü sözleşmede kararlaştırılan süre kadar devam edebileceği gibi başlangıçtan itibaren belirsiz süreli olarak da yapılabilir. Sözleşme süresini taraflar serbestçe belirleyebilirler.

21. Kira sözleşmelerinin belirli veya belirsiz süreli olarak kurulabileceği TBK'nın 300 üncü maddesinde açık bir şekilde hükme bağlanmıştır. Bu düzenleme tüm kira sözleşmeleri için geçerlidir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sora erecek kira sözleşmesi belirli süreli olup belirliliğin açık veya üstü kapalı biçimde kararlaştırılması mümkündür. Bunun dışında sözleşmenin ancak fesih bildirimi ile sona erdirilmesi gerekiyorsa kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

22. Konut ve çatılı işyeri kiralarında başlangıçta taraflarca belirli süreli olarak yapılan kiralarda kiracı sözleşme bitim tarihinden (sözleşmede daha farklı bir süre kararlaştırılmamışsa) on beş gün önce sözleşmeyi feshedebileceğine dair bir bildirimde bulunmaz ise sözleşme aynı şartlarda birer yıl uzayarak devam eder (TBK 347/1). Kiracının sözleşmedeki sürenin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi veya süresinde fesih ihbarında bulunmadığı için uzayan kira dönemi içinde tahliyesi hâlinde erken tahliye hâli söz konusu olur.

23. Kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği duruma ilişkin TBK'nın 325 inci maddesinde "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür." düzenlemesi bulunmaktadır.

24. Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine göre aslolan sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) olduğuna göre, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır. Böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ancak bu sorumluluk kiralananın aynı şartlarda kiralanmasına kadarki makul süre ile sınırlıdır. Makul kiraya verme süresi mevcut kira sözleşmesindeki bedel ve şartlara göre belirlenmelidir. Bu nedenle, kiralananın boşaltıldığı tarihten itibaren ne kadar süre içinde mevcut kira sözleşmesinin şartlarına göre kiraya verilebileceği uzman bilirkişi marifetiyle tespit edilmeli ve bu süre ile sınırlı olarak ödenmeyen kira bedeline hükmedilmelidir. Kiraya verenin de tahliye edilen kiralananın aynı koşullarda başka birine kiralanması için gerekli çabayı ve hassasiyeti göstermiş olması gerekir.

25. Buna göre kiracı kural olarak, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Çünkü, TBK'nın 112 nci maddesi göndermesi ile aynı Kanun'un 52 nci maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir.

26. Kiralanan bu makul süre içinde kiraya verilmiş ise kiraya verilme tarihine kadar tazminat hesabı yapılacaktır. Ancak kiralananın makul süre içinde daha düşük aylık kira ile kiraya verilmesi hâlinde makul süreye göre kiralamanın yapıldığı tarihten makul süre sonuna kadarki süre için kira farkı tutarı üzerinden fark miktar eklenecektir. Yani bu hâlde, tahliye tarihinden yeniden kiraya verilene kadarki süre için kira bedeli üzerinden, ikinci kiradan makul sürenin bitimine kadar ise önceki kira ile sonraki kira bedelleri arasındaki fark üzerinden hesap yapılacaktır. Sonuçta; bu durumda kiraya verenin zararı, makul süre içinde olmak kaydıyla, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadarki zararından ibarettir.

27. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendiğinde; davacı kiracı ile davalı kiraya veren arasında 01.05.2007 başlangıç tarihli, bir yıl süreli, aylık 2.500,00 TL bedelli kira sözleşmesi düzenlendiği, devam eden sözleşmenin yeni kira dönemi 01.05.2012 tarihinde başlamasına rağmen davacının 15.06.2012 tarihli ihtarname ile taşınmazı tahliye edeceğini bildirdiği ve 01.08.2012 tarihinde erken tahliye ile anahtarı teslim ettiği, dosyadaki bilirkişi raporuna göre iki aylık makul süre nedeniyle davacının sorumluluğunun devam ettiği, davalının ise davaya konu taşınmazı 01.10.2012 tarihinde aylık 2.900,00 TL bedelle yeniden kiraya verdiği Mahkeme ve Özel Daire arasında çekişmesizdir.

28. Mahkemece, kiracı olan davacının iki aylık makul süre nedeniyle toplam 5.000,00 TL den sorumlu olduğu benimsenmesine karşın, bu kira sözleşmesine devam edilseydi dönem sonuna kadar geri kalan aylar yönünden davalının kazancının (2.500,00 TLx9 ay) 22.500,00 TL olacağı, oysa davalı kiraya verenin 01.10.2012 tarihinde aylık 2.900,00 TL den başka bir kiracıyla kira sözleşmesi düzenlemesi nedeniyle kira dönemi sonuna kadar (2.900,00 TLx7 ay) 20.300,00 TL kazandığı, aradaki farktan dolayı davalının zararının ancak 2.200,00 TL olacağı ve bunu isteyebileceği değerlendirilerek, icra takibine konulan 5.000,00 TL yönünden itirazın iptalinin istenilmesi nedeniyle 2.800,00 TL asıl alacak yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.

29. Kiracının tahliyeden sonra makul süre için kira borcunu ödemekle yükümlü olması, kiralananı sözleşmeye aykırı şekilde erken tahliye etmesi nedeniyle kiracıya yüklenen sorumluluğun bir sonucudur. Hiç kimse kendi kusurlu davranışına dayanarak hak iddia edemez. Sözleşmeye aykırı ve kusurlu davranan kiracı olduğuna göre, sözleşmeyi feshettikten sonra kiraya verenin daha fazla bedelle yeni kiracı bulmuş olmasından fayda sağlaması hakkaniyete uygun düşmez. Nasıl ki, kiraya veren makul süreden daha uzun süre yeniden kiraya veremediği veya daha düşük bedelle kiraladığı durumlarda kiracı bu sürelerden sorumlu tutulamayacak ise, aksi durumda fayda da sağlamamalıdır.

30. Hâl böyle olunca Mahkemece, aynı yöne işaret eden ve Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken aksi yönde direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

31. Diğer taraftan, direnmeye ilişkin gerekçeli kararda dava tarihi 11.07.2014 olması gerekirken hatalı şekilde 01.06.2017 olarak gösterilmiş ise de bu durum mahallinde düzeltilebilir maddi hata niteliğinde olduğundan bozma nedeni yapılmamıştır.

32. O hâlde, usul ve yasaya aykırı direnme kararı bozulmalıdır.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6217 sayılı Kanun’un 30 uncu maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429 uncu maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcın yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440/III-2 nci maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 25.10.2023 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.