T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2020/7(14)-251
KARAR NO   : 2022/1348

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ               : Şile Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                         : 09/01/2019
NUMARASI                 : 2018/300 - 2019/6
DAVACI                       : B.T. vekili Av. Y.A.
DAVALI                       : S.G. vekili Av. Ş.C.

1. Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Şile Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı istemi:

4. Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında İstanbul ili, Şile ilçesi, Akçakese köyü, Mahmutdere mevkii, 4 pafta 8.9 parselde kayıtlı bulunan taşınmazın 2303/7180 payının 40.000 TL bedelle satışı konusunda 04.06.2002 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, bedelin tamamen ödendiğini, müvekkilinin taşınmazı teslim alıp iyi niyetli olarak kullanmaya başladığını ancak davalının tapu devrine yanaşmadığını, taşınmazın üzerine yapılan yapıların değerinin açıkça taşınmazın değerinden fazla olduğunu ileri sürerek davaya konu taşınmazın tapu kaydının 2303/7180 payının iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı cevabı:

5. Davalı vekili, davaya konu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmî şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğunu ve zamanaşımı süresinin dolduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

6. Şile Asliye Hukuk Mahkemesinin 14.10.2015 tarihli ve 2014/343 E., 2015/247 K. sayılı kararı ile; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kanunun aradığı resmî şekle uygun yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu, bu sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescili talebinde bulunulamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 08.11.2016 tarihli ve 2016/3525 E., 2016/9221 K. sayılı kararı ile; “… 6100 sayılı HMK'nın 31. maddesinde "Hakim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir; soru sorabilir; delil gösterilmesini isteyebilir." hükmü yer almaktadır. Anılan madde gerekçesinde de açıklandığı üzere; bununla hakim, olayın ve hukuki uyuşmazlığın olgusal ve hukuki boyutlarını gerekli olduğu ölçüde taraflarla birlikte ele alabilecek, tarafların zamanında uyuşmazlığın çözümü için önemli vakıaların tamamı hakkında açıklama yapmalarını, özellikle ileri sürülen vakıalardaki eksiklikleri tamamlamalarını, delilleri ikame etmelerini ve geçerli talepleri ileri sürmelerini sağlayabilecektir.

Dava dilekçesinde yapılan açıklamalar ve özellikle, davacı tarafça emsal olarak gösterilen, Dairemizce verilen 12.09.2012 tarihli, 2012/9122 Esas, 2012/10016 sayılı Karar değerlendirildiğinde, davacının talebinin satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali, tescil değil, haricen düzenlenen adi yazılı satış sözleşmesi ve zilyetlik, iyiniyet iddiasıyla TMK'nun 724. maddesine dayalı temliken tescil olduğu anlaşılmaktadır.

Olayları açıklamak taraflara, hukuki nitelendirme ise hakime aittir.

Mahkemece, davada dayanılan sözleşmenin şekle aykırı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; yukarıda yapılan tespitler ve açıklamalara göre dava, TMK'nun 724. maddesine dayalı temliken tescil istemine ilişkin olduğundan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. Şile Asliye Hukuk Mahkemesinin 09.01.2019 tarihli ve 2018/300 E., 2019/6 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında davacı vekilinin dava dilekçesinde iyiniyet iddiasında bulunarak bedel karşılığında arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini talep etmediği, ön inceleme duruşmasında uyuşmazlık konusunun 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 724. maddesine dayalı olduğunu bildirmediği, dava dilekçesini ıslah etmediği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, davacının talebinin satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil mi yoksa haricen düzenlenen adi yazılı satış sözleşmesine dayalı zilyetlik ve iyiniyet iddiasıyla TMK’nın 724. maddesi gereğince temliken tescil mi olduğu, buradan varılacak sonuca göre dayanak sözleşmenin şekle aykırı düzenlenmiş olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukukî nitelikleri, unsurları, ilgili yasal düzenlemeler, tabi oldukları şekil şartları ve bu şartlara uyulmamasının sonuçları üzerinde durmakta yarar vardır.

13. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp, tercih edilen bir sözleşme türüdür.

14. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ilgili olarak kanunlarda açık bir tanıma rastlanmamaktadır. Bununla birlikte, kanun koyucu tarafından 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 213 [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237], 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89 ile TMK’nın 706 ve 1009. maddeleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine daha çok şekil ve şerh konuları itibariyle yer verilmiştir.

15. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili doktrinde farklı tanımlar mevcut olup çoğunluk görüşüne göre taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren; bir tarafa veya iki tarafa birden taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı sağlayan bir ön sözleşme olarak tanımlanmıştır.

16. Somut uyuşmazlık bakımından satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan ve dikkate alınması gereken BK, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Bu husus BK’nın 11. maddesinin 1. fıkrasında "Akdin sıhhati, kanunda sarahat olmadıkça hiç bir şekle tabi değildir" şeklinde belirtilmiş, ancak kanunda aksine kural bulunması hâlinde şekle bağlılık kabul edilmiştir. Nitekim, 11. maddenin 2. fıkrasında, kanunda bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.

17. Aynı Kanun’un “Akit yapmak vaadi” başlığını taşıyan 22. maddesinde ise; “Bir akdin ileride inşa edilmesine dair mukavele muteberdir. Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur” hükmü yer almaktadır. Görülmektedir ki, bir akdin sıhhati hangi şekle tabi ise vaadinin bu şekle uyularak yapılması gerekir.

18. Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmelere ilişkin TMK’nın “Hukuki işlem” başlıklı 706. maddesi; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir” şeklindedir.

19. Borçlar Kanunu’nun 213. maddesinde de, "Akdin şekli" başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.

20. Bu bağlamda 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlilerini yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (re’sen) yapılacağı kuralını getirmiştir.

21. Bu açık hükümler göstermektedir ki, tapuda kayıtlı taşınmazların resmî senede bağlanmayan satımları ile noterde düzenleme biçiminde yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir.

22. Burada Kanun’un öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukukî mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında re’sen göz önüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır (Hukuk Genel Kurulunun 05.12.2001 tarihli ve 2001/13-1021 E., 1101 K. sayılı kararı).

23. Diğer taraftan, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesinin 7 ve 8. fıkralarında da; noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verileceği, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa veya irtifak tesis ve tapuya tescil edilmezse bu şerhin tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunacağı belirtilmiştir. Bu düzenleme ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakka, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücü verilmiştir.

24. Getirilen bu tapuya şerh olanağı ile kendine özgü yapısıyla şahsi hak niteliğinde olan satış vaadi sözleşmeleri güçlendirilmiş bulunmaktadır. Sözleşmenin sağladığı şahsi hakkı ayni hakka dönüştürmemekle birlikte “aynî tesir” kazandıran bu şerhin geçerliliği de satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine bağlıdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da söz edilemez.

25. Özetle ifade edilecek olursa; kaynağını BK’nın 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, BK’nın 213 (TBK m. 237) ile TMK’nın 706 (743 sayılı Türk Kanunu Medenisi m. 634) ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.

26. Nitekim, aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2011 tarihli ve 2011/13-528 E., 2011/571 K.; 01.12.2020 tarihli ve 2017/14-1755 E., 2020/964 K. sayılı kararlarında da değinilmiştir.

27. Gerçekten de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, borç doğuran sözleşme olduğundan ve borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği BK’nın 19. maddesinde aranılan şartların ve şekil şartlarının gerçekleşmiş bulunmasına bağlı olduğundan başka bir şarta, örneğin borç altına girenin malik olması şartına bağlı değildir (Karahasan, M. R:, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç ilişkileri Öğreti Yargıtay Kararları, İstanbul 2002, s. 470).

28. Bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride kurulması vaad edilen esas sözleşmenin temel unsurlarını kapsamalıdır. Ancak bu hususların kesin olarak satış vaadi sözleşmesinde belirtilmelerinde zorunluluk bulunmamaktadır. Bunların belirli veya belirlenebilir olmaları gerekli ve yeterlidir (Kocayusufpaşaoğlu, N: Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, İstanbul 1959, s. 113). Nitekim 24.04.1978 tarihli ve 1978/3-4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa değeri belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğu kabul edilmiştir.

29. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdendir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların, yani vaat alacaklısı ile vaat borçlusunun birbirine karşı borçlandıkları iki asli edim vardır. Vaat borçlusunun edimi satış vaadinde bulunduğu eşyanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretmek, vaat alacaklısının edimi ise, bu temlik karşılığında bir bedel ödemektir. Resmî şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir.

30. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti geçirim borcunu yüklenen, ancak edimini yerine getirmeyen vaat borçlusu satıcıdan, dava tarihinde yürürlükte bulunan TMK’nın 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası yolu ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

31. Önemle belirtelim ki, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Şayet, satışı vaat edilen taşınmazın tapu kaydında temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahut da vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa, bu gibi hâllerde sözleşmenin yapıldığı anda ifa olanağının varlığından söz edilemez.

32. İfa imkânsızlığı konusunda; BK’nın 20/1. maddesi; “Bir akdin mevzuu gayrı mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit batıldır", BK’nın 96. maddesi ise, “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat edemedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükümlerini taşımaktadır. Keza, BK’nın 117. maddesi “Borçluya isnat olunamayan hâller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur” demek suretiyle imkânsızlığı düzenlemiştir.

33. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı durumlarda, taşınmazın mülkiyeti vaat alacaklısı lehine tescil edilemez. Kural olarak borcun ifa edilmemesi, borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu kusurlu kabul edilir. Bu durumda, vaat alacaklısı davacı aynen ifa yerine BK’nın 96 ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edebilir. Borçlunun buradaki sorumluluğu genelde sözleşmeye dayalı olan taahhüdünü ihlal etmesidir. Onun için buna sözleşmesel tazminat, borçlunun (vaat borçlusu) sorumluluğuna da sözleşmesel sorumluluk denir.

34. Taşınmazın henüz bölünmemiş bir parçasının satışı vaad ediliyorsa, sözleşme İmar Kanunu gereğince ilgili kurumlardan onayın alınması şartına bağlı olarak yapılmış sayılmalı, ayrıca açıklık olmadıkça satıcının her şeye rağmen imkânsızlığı yenmeyi taahhüt ettiği kabul edilmelidir. Bu hâlde de, imkânsız edimi ifa edemeyen satıcı, vaat alacaklısına BK’nın 96. maddesi gereğince tazminatla yükümlü olmalıdır (Kocayusufpaşaoğlu, s. 79). BK’nın 96. maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise, bu vaziyetle mamelekin hâli hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.

35. Tapu iptal ve tescil davası nedenlerinden taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bu şekilde ayrıntılı açıklandıktan sonra TMK’nın 724. maddesine dayanarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunulması hâlinde değerlendirilmesi gereken koşullara değinilmesinde yarar vardır.

36. Türk Medeni Kanunu’nun 683/1. maddesi “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir” şeklindedir. Aynı Kanun’un 684/1. maddesi “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur” hükmünü haizdir. Bu yasal düzenleme ile asıl şey (eşya) üzerinde bir kişinin, bütünleyici parça üzerinde başka kişinin mülkiyet hakkına sahip olması engellenmiştir. Bütünleyici parçanın ne olduğu ise TMK’nın 684/2. maddesinde açıklanmış ve “Bütünleyici parça, yerel örf ve adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır” denilmiştir.

37. Bu itibarla arazi, daima asıl şeyi teşkil ederken onunla birleştirilmiş veya bağlantısı kurulmuş inşa eserleri bütünleyici parça niteliğinde olup o taşınmazın mülkiyetine tabidir. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamının düzenlendiği TMK’nın 718/2. maddesinde de bu husus dile getirilmiş ve yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıların, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına girdiği belirtilmiştir. Bu kapsamda bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz’ü (bütünleyici parçası) niteliğinde yapı yapılması hâlini TMK’nın 724. maddesinde düzenlemiş ve “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir” demiştir.

38. Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi için birinci koşul; inşaatı kendi malzemesi ile yapan kişinin iyiniyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu ya da 05.07.1944 tarihli ve 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi, ikinci koşul; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması, üçüncü koşul ise; yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

39. Somut olayda, davacı vekili davaya konu taşınmaz payının satışı konusunda adi yazılı satış sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre davalının davaya konu taşınmaz payını 40.000 TL bedelle davacıya satışını vaadettiğini, müvekkilinin taşınmazı teslim alıp iyi niyetli olarak kullanmaya başladığını, taşınmazın üzerine yaptığı yapıların değerinin açıkça arazinin değerinden fazla olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.

40. Bilindiği üzere, medeni usul hukuku alanında yıllar boyunca süren uygulamalar neticesinde doğru ve adil bir yargılama için bazı temel ilkeler kabul edilmiştir. Bir davanın gerek tarafları gerekse mahkeme için bağlayıcı olan ve yargılamaya yön veren bu ilkeler, mahkemelerde sağlıklı bir sonuca ulaşılabilmesini sağlayan en temel unsurlardır.

41. Tasarruf ilkesi [6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 24] ve taraflarca getirilme ilkesi ile (HMK m. 25) dava açıp açmama, açılan davanın konusunu belirleme, bu davayla ilgili vakıaların ve delillerin getirilmesi taraflara bırakılmış iken davanın yürütülmesi hâkime bırakılmıştır (HMK m. 32). Davanın açılmasının bir sonucu olarak, mahkeme açılan davayı amaca ve kanuna uygun şekilde inceleyerek ve makul süre içinde kararını vererek sonuçlandırmalıdır.

42. Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile usul hukukumuzda yargılamanın daha düzenli yürütülmesi, tarafların iddia ve savunmalarının ve bunlara ilişkin delillerin tam olarak belirlenmesi ve delillerin toplanması, gereksiz tahkikat işlemlerinin önüne geçilmesi, tahkikata tüm hazırlık işlemlerinin yapılarak, tahkikatın gerektirdiği gibi kısa sürede tamamlanması amacıyla özellikle yargılamanın başında verilen kararların sonraya ertelenmemesi için ön inceleme aşaması kabul edilmiştir.

43. Mahkeme ön incelemede; dava şartlarını ve ilk itirazları inceler, uyuşmazlık konularını tam olarak belirler, hazırlık işlemleri ile tarafların delillerini sunmaları ve delillerin toplanması için gereken işlemleri yapar, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği davalarda onları sulhe veya arabulucuğa teşvik eder ve bu hususları tutanağa geçirir (HMK m. 137/1).

44. Açıklanan ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında; davacı vekilinin tapu iptali ve tescil talebinde bulunurken taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden bahsettiği ve bu adi yazılı satış sözleşmesi yanında zilyetlik ve iyiniyet iddiasına dayandığı, TMK’nın 724. maddesine dayalı temliken tescil koşullarının mevcut olduğundan bahsettiği görülmektedir. Yukarıda da açıklandığı ve Özel Dairenin bozma kararında da belirtildiği üzere, olayları açıklamak taraflara, hukukî nitelendirme ise hâkime aittir. Direnme kararında her ne kadar, dava dilekçesinde iyiniyet iddiasında bulunularak bedel karşılığında arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesinin talep edilmediği, ön inceleme duruşmasında uyuşmazlık konusunun TMK’nın 724. maddesine dayalı olduğunun bildirilmediği, dava dilekçesinin ıslah edilmediğinden bahsedilmiş ise de, anılan hususları TMK’nın 31. maddesinde düzenlenen hâkimin davayı aydınlatma ödevi çerçevesinde değerlendirmek gerekir.

45. Bu nedenle, davanın TMK’nın 724. maddesine dayalı temliken tescil istemine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır.

46. Hâl böyle olunca; Mahkemece Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

47. Diğer taraftan, dava tarihi 05.12.2014 olduğu hâlde direnme kararının başlık kısmında 15.05.2018 olarak hatalı yazılmış ise de bu durum mahallinde düzeltilebilir maddi hata niteliğinde olduğundan ayrıca bozma nedeni yapılmamıştır.

48. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ :

Açıklanan nedenlerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20.10.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.