T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : 2017/(6)3-264
KARAR NO   : 2021/411

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ               : İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                         : 19/11/2015
NUMARASI                 : 2015/702 - 2015/1066
DAVACI                       : B. Petrolleri A.Ş. vekili Av. M.D.
DAVALILAR                : 1- Buca Belediye Başkanlığı vekili Av. E.G.,
                                       2- B. İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti. vekili Av. M.A.B.
MÜDAHİLLER             : 1- Ö. Akaryakıt ve Nakliyat Ltd. Şti. vekili Av. E.S.,
                                       2- E.A. vekili Av. Ö.P.

1. Taraflar arasındaki “kiracılık sıfatının tespiti, muarazanın giderilmesi ve müdahalenin önlenmesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davalı Buca Belediye Başkanlığı yönünden kiracılık sıfatının tespiti davasının sıfat yokluğu nedeniyle reddine, davalı B. İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti. yönünden kiracılık sıfatının tespiti davasının kabulüne, her iki davalı yönünden muarazanın giderilmesi ve müdahalenin önlenmesi davasının kabulüne ilişkin karar davacı vekili ile davalılar Buca Belediye Başkanlığı ve B. İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti. vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı vekili ile davalılar Buca Belediye Başkanlığı ve B. İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti. vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; Buca Belediye Başkanlığının (Belediye), maliki olduğu İzmir ili Buca ilçesi İnönü Mahallesi 7.58 ada 1 parsel (eski kayda göre 9. Ada 1 parsel) ile 7.78 ada 2 parsel sayılı, üzerinde akaryakıt ve servis istasyonu bulunan taşınmazlarının intifa hakkını, meclis kararı uyarınca 05.11.1993 tarihinden itibaren 49 yıllığına davalı belediyenin %95 hisse sahibi olduğu B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. (şirket) lehine tesis ettiğini, her iki taşınmazın imar planında akaryakıt istasyonu olarak belirlendiğini, kuru mülkiyet sahibi davalı Belediyenin intifa hakkı sahibi olan davalı şirkette %95 hisse sahibi olduğunu ve Belediyeyle söz konusu şirket arasında organik bağ olduğunu, müvekkili şirketin de davalı şirket lehine tesis edilen aynı hak niteliğindeki intifa hakkına istinaden davalı B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. ile İzmir 16. Noterliğinin 12.08.2003 tarihli ve 19.88 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kira sözleşmesi yaptığını ve sözleşmenin tapu siciline şerh edilerek kira bedelinin tamamının davalı şirkete ödendiğini, kira sözleşmesinin 01.03.2007 tarihine kadar süreceğinin kararlaştırıldığını, kira sözleşmesi devam ederken davacı ile davalı şirket arasında İzmir 16. Noterliğinin 25.05.2007 tarihli ve 15.12-15.13 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kira sözleşmeleri düzenlendiğini ve 10 yıl süreli sözleşmenin başlangıç tarihinin, 5 yıl süreli olan ve 01.03.2012 tarihinde sona erecek olan sözleşmenin bitim tarihi olduğunu, böylelikle sözleşmelerin 01.03.2022 tarihinde sona ereceğinin kararlaştırıldığını, kira bedellerinin peşin olarak davalı şirkete ödendiğini ve sözleşmelerin tapu siciline şerh edildiğini, kira sözleşmeleri gereğince 7.58 ada 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan akaryakıt istasyonunun işletmeciliğini bayi ve işletmecilik sözleşmesi ile Ö. Akaryakıt ve Nakliyat Ltd. Şti.’ye, 7.78 ada 2 parsel sayılı taşınmazda bulunan akaryakıt istasyonunun işletmeciliğini ise Ertan A.’a verdiğini, 05.01.2012 tarihinde İzmir 27. İcra Dairesinin 2011/20490 E. sayılı dosyasında davalı Belediyenin talebine istinaden dava konusu akaryakıt ve servis istasyonlarına tahliye amacıyla gelindiğini ve tahliye tutanağı düzenlendiğini, alacaklısı davalı Belediye Başkanlığı, borçlusu davalı şirket olan icra dosyasında müvekkili şirketin taraf olmadığı gibi işleticiliğini verdiği müdahillerin de taraf olmadığını, icra dosyasının dayanağı olan ve davalı Belediyenin diğer davalı şirket aleyhine açtığı İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/613 E., 2011/919 K. sayılı dava dosyasında, Belediye Kanunu’nda belediyelerin akaryakıt istasyonu faaliyetinde bulunma yetkisinin bulunmadığı, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1. maddesi gereğince belediyeye ait taşınmaz malların ihale usulüne göre kiraya verilmesi gerektiği, dava konusu taşınmazların kiraya verilmesinin yasaya aykırılık teşkil ettiğinden bahisle Belediye meclis kararının iptal edildiği iddiasıyla davalı B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti.’nin tahliyesinin istendiğini, yapılan yargılama sonucunda mahkemece, kira sözleşmelerinin dayanağını oluşturan meclis kararının iptal edildiği, iptal kararının davalıya tebliğ edildiği, bu nedenle sözleşmelerin dayanaksız kaldığı gerekçesiyle davalı şirketin taşınmazlardan tahliyesine karar verildiğini ve kararın temyiz edilmeksizin kesinleştiğini, müvekkilinin kira sözleşmelerinden doğan kiracılık sıfatı ile hak ve yetkilerini hukuka aykırı olarak ortadan kaldırmak amacıyla davalı Belediye ile davalı şirketin muvazaalı işlemler ile tahliye kararı verilmesini sağladıklarını, davalı Belediyenin sadece intifa hakkının terkini davası ikame edebileceğini, kuru mülkiyet sahibinin kiracı aleyhine tahliye davası açamayacağını, davalı şirket lehine olan intifa hakkı terkin edilmiş olsa dahi bu durumun kiracı olan müvekkili şirketin hukuki durumunu etkilemeyeceğini, kira sözleşmelerinin tapu siciline tescil edilmesiyle güçlenerek taşınmazların aynı ile doğrudan bağlantılı duruma gelecek şekilde hak sahibi olunduğunu ileri sürerek müvekkili şirketin kiracılık sıfatına ve kiracısı olduğu taşınmazların tahliyesine yönelik çıkartılan muarazanın giderilmesi ile müdahalenin önlenmesine ve müvekkilinin kiracılık sıfatının bulunduğunun ve devam ettiğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Fer'î Müdahillerin Beyanları:

5. Fer'î müdahil Ö. Akaryakıt Nakliyat Ltd. Şti. vekili katılma dilekçesinde; müvekkili şirketin dava konusu 7.58 ada 1 parsel sayılı taşınmazda davacı şirketin alt kiracısı olduğunu, davanın, davacıyı olduğu kadar müvekkili şirketi de doğrudan ilgilendirdiğini, tahliye işleminin müvekkili şirkete karşı gerçekleştirildiğini ileri sürerek davaya katılmalarına karar verilmesini istemiştir.

6. Fer'î müdahil Ertan A. vekili katılma dilekçesinde; dava konusu taşınmaz üzerinde kiracı konumunda olan müvekkilinin verilecek hükümden etkileneceğinin açık olduğunu ileri sürerek müvekkilinin dosyaya müdahil olarak kabulüne karar verilmesini istemiştir.

Davalı Cevabı:

7. Davalı Buca Belediye Başkanlığı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili Belediyeye husumet yöneltilemeyeceğini, davacı şirket ile müvekkili Belediye arasında hiçbir hukuki ilişkinin bulunmadığını, İzmir Cumhuriyet Başsavcılığının 2010/14.22 sayılı soruşturma dosyasında düzenlenen rapora göre, Buca Belediye Meclisinin 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı kararının verildiği tarihte yürürlükte bulunan 1580 sayılı Belediye Kanunu’na ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na aykırı olduğunun tespit edildiğini, bu nedenle Buca Belediye Meclisinin 02.03.2011 tarihli ve 2011/43 sayılı kararı ile Belediye meclisinin 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı kararının iptaline karar verildiğini, söz konusu iptal kararının ve kiraya verilen taşınmazların 30 gün içinde tahliye edilmesi gerektiğine ilişkin ihtarın B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti.’ye tebliğ edildiğini, taşınmazların davalı şirket tarafından tahliye edilmemesi üzerine İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açıldığını ve mahkemece davanın kabulüne karar verildiğini, mahkeme ilâmının infazı için İzmir 27. İcra Dairesinde icra takibi başlatıldığını, Belediye meclis kararının iptal edilmesiyle kiracı B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. ile Belediye arasında yapılan kira sözleşmelerinin hukuki dayanağının kalmadığını, ayrıca davacı ile müvekkili Belediye arasında hukuksal bir bağ bulunmadığını, davacı tarafından 02.03.2011 tarihli ve 2011/43 sayılı belediye meclis kararına karşı yürütmenin durdurulması istemiyle İzmir 2. İdare Mahkemesinin 2011/1169 E. sayılı dosyasıyla açılan davanın reddine karar verildiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

8. Davalı B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; dava konusu akaryakıt istasyonlarının kiraya verilmesi işleminin İzmir Cumhuriyet Başsavcılığının 2010/14.22 sayılı dosyası ile soruşturmaya konu olduğunu, bu dosyada alınan bilirkişi raporunda kiralama işleminin o tarihte yürürlükte bulunan 1580 sayılı Belediye Kanunu’na ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na aykırı olduğunun tespit edildiğini, bunun üzerine Buca Belediye Meclisinin 02.03.2011 tarihli ve 2011/43 sayılı kararı ile 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı meclis kararının iptal edildiğini ve İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/63 E. sayılı dosyası ile müvekkili şirket aleyhine dava açılarak tahliyelerine karar verildiğini, bu durumda müvekkili şirketin herhangi bir kusuru olmadığından ve dava konusu taşınmazlara haksız bir müdahalesi de bulunmadığından açılan davanın haksız ve yersiz olduğunu, müvekkili şirkete husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkeme Kararı:

9. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 26.12.2013 tarihli ve 2013/522 E., 2013/1176 K. sayılı kararı ile; çıplak mülkiyet sahibinin (Belediye) intifa hakkı tanıdığı kişi (davalı B. İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti.) ile kira sözleşmesi imzalamasının pratik bir anlamının bulunmadığı, intifa hakkı sahibinin kullanma ile ilgili haklarını çıplak mülkiyet sahibi davalı belediyeye karşı da ileri sürme hakkına haiz olduğu, davacı (doğrusu davalı Belediye) ile davalı B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. arasındaki kira sözleşmesine hukuki bir değer verilmesinin mümkün olmadığı, hukuki bir değeri olmayan kira sözleşmesine ve 02.03.2011 tarihli encümen kararına dayanılarak davalı Belediyenin diğer davalı şirket aleyhine tahliye davası açarak lehine tahliye kararı almasının, ilâmın tarafı olmayan davacı şirketi bağlamayacağı, davacı ile davalı şirket arasında yapılan kira sözleşmelerinde davalı şirketin taşınmazların asıl kiracısı olduğuna dair bir ibare bulunmadığı, bu nedenlerle davalı şirketin alt kiracı olduğunu kabul etmenin mümkün olmadığı, davacı şirket alt kiracı olarak kabul edilmediği için asıl kira sözleşmesi bir nedenle sona erdiği zaman alt kira sözleşmesinin de ortadan kalkacağına dair hukuk kuralının somut olayda uygulanmasının da mümkün olmadığı, intifa hakkı sözleşmesine güvenerek uzun süreli kiralama sözleşmesi yapan davacı şirketin kiracılık sıfatının her iki davalı arasındaki kira sözleşmesinin ihale yapılmaksızın oluşturulduğundan bahisle ortadan kaldırılmasının Medeni Kanun’un 2. maddesinde ifadesini bulan iyi niyet kurallarına ve hukuk devleti ilkelerine aykırı olduğu, takip hukuku ve tahliye ile ilgili muhtıranın iptali davasının davacı aleyhine sonuçlanmasının kesin hüküm oluşturmayacağı, intifa hakkının idari bir karar ile kaldırılmasının sonuç doğurmayacağı gerekçesiyle davalı Buca Belediye Başkanlığına yönelik kiracılık sıfatının tespiti davasının sıfat yokluğu nedeniyle reddine, davalı B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti.’ne yönelik davanın kabulü ile dava konusu taşınmazlarla ilgili davacı ile davalı B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. arasındaki kiracılık ilişkisinin devam ettiğinin tespitine, her iki davalıya yönelik muarazanın giderilmesi ve müdahalenin menini amaçlayan davanın ise kabulüne karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

10. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalılar Buca Belediye Başkanlığı ve B. İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti. vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

11. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 02.12.2014 tarihli ve 2014/2419 E., 2014/13301 K. sayılı kararı ile; “… Davada dayanılan ve hükme esas alınan 25.05.2007 düzenleme ve 01.03.2012 bitim tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mülkiyeti davalı belediyeye ait dava ve sözleşme konusu 1 ve 2 parsel No'lu taşınmazların intifa hakkının belediye tarafından 05.11.1993 tarihinde davalı şirkete devredilmesinden sonra, davalı şirket ve davalı belediye arasında aynı taşınmazlara ilişkin 01.08.1994 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi akdedilerek tapu siciline şerh edilmiştir. Davalı şirket de, gerek intifa hakkına, gerek taşınmazlardaki kiracılık sıfatına dayanarak ilki 12.08.2003, diğeri 25.5.2007 tarihli kira sözleşmeleri ile taşınmazı davacı şirkete kiralamış, kira sözleşmesi de yine tapu siciline şerh edilmiştir. Ne var ki süreç içinde davalı belediyeye ait kamu mallarının kırkdokuz yıllığına ihalesiz kiralanması nedeniyle, bu konuda yapılan müfettiş incelemesini takiben, taşınmazların davalı şirkete kiralanmasına ilişkin belediye meclis kararı iptal edilerek, davalı belediye tarafından davalı şirket hakkında tahliye davası açılmış, söz konusu davada verilen tahliye kararı kesinleşerek davalı belediye tarafından icraya konulmuştur. Bu arada işbu davanın 13.02.2012 tarihinde açılmasından önce, davalı şirket lehine tapu siciline konulan intifa hakkı ve kira şerhi 28.07.2011 tarihinde terkin edilmiş, kiralanan da yargılama sırasında 09.11.2012 tarihinde icra kanalı ile tahliye edilmiştir. Davacı açmış olduğu işbu dava ile kesinleşen tahliye kararı nedeniyle kiralanan iş yerine tebliğ edilen tahliye muhtırası üzerine kiralanan taşınmazlardaki kiracılık sıfatının tespitini, bu konudaki müdahalenin önlenmesini ve muarazanın giderilmesini talep etmiştir. Davacı şirket ile taşınmazların maliki davalı belediye arasında doğrudan bir hukuki ilişki bulunmamaktadır. Taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerini intifa hakkı sahibi ve kiracılık sıfatı bulunan davalı şirket ile yapmıştır. Sözleşmelerin yapıldığı tarih itibariyle davalı şirketin yasal ve sözleşmesel haklarına dayanarak bu şekilde taşınmazdan yararlanma ve kiraya verme hak ve yetkisi bulunmakla birlikte, davalı belediyenin sözleşme konusu taşınmazlara ilişkin idari yönden bürokratik usule aykırı tasarrufları süreç içinde giderilerek, bu konuda alınan belediye meclis kararı iptal edilmiş, kesinleşen dava sonucu davalı şirketin taşınmazlardan tahliyesine karar verilmiş ve intifa ve kira şerhleri de tapu sicilinden terkin edilmiştir. Başka bir anlatımla, davalı şirketin taşınmazlara ilişkin tasarruf hakları ortadan kalkarak, tamamen davalı belediyeye geçmiştir. Davacı ise taşınmazları o dönemde intifa hakkı sahibi olan ve kiracılık sıfatı bulunan davalı şirket ile akdettiği kira sözleşmeleri gereğince kiracı ( alt kiracı ) sıfatı ile kullanmıştır. Ancak yukarıda açıklandığı üzere, tahliye davası sonucu davalı şirketin kiracılık sıfatı sona erdiği gibi, intifa hakkının terkini ile de taşınmaza ilişkin tasarrufta bulunma hakkı da ortadan kalkmıştır. Diğer bir deyişle, davacı şirketin davalı şirketle akdettiği kira sözleşmeleri dayanaksız kalmıştır. Davalı şirketin kiracılık sıfatının sona ermesi ile alt kiracı durumunda bulunan davacının yapmış olduğu alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermiştir. Gelinen noktada davacının taşınmazlarda bulunmasının haklı, meşru ve hukuki bir gerekçesi kalmamıştır. Dolayısıyla taşınmazların maliki durumunda bulunan davalı belediyenin mülkiyet hakkının kendisine verdiği tüm yetkileri kullanarak taşınmazın tahliyesini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Her ne kadar davacı tarafından davalı şirketin davalı belediyenin kendisinin bünyesinde kurulmuş bir şirket olduğu davalıların danışıklı şekilde kendisinin tahliyesini sağlamak amacıyla ortak hareket ettikleri, iyi niyetli olmadıkları, hatta söz konusu tahliye kararının temyiz edilmeksizin kesinleştirildiği iddia edilmiş ise de, davacı şirketin yapmış olduğu kira sözleşmeleri dolayısıyla uğramış olduğu bir zarar varsa bunu taşınmazları kendisine kiraya veren davalı şirketten talep edebilir. Ne var ki, bu durum davacı şirketin taşınmazlarda kiracı olduğu ve kiracılığını sürdürdüğü anlamına gelmez. Bu nedenle mahkemenin davanın reddine karar vermesi gerekirken, yazılı gerekçe ve hatalı nitelendirme ile hüküm kurması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

12. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 19.11.2015 tarihli ve 2015/702 E., 2015/1066 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

13. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili ile davalılar Buca Belediye Başkanlığı ve B. İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti. vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

14. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı kiracı ile kiraya veren davalı şirket arasındaki kiracılık sıfatının devam edip etmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

15. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “intifa hakkı” ile ilgili açıklama yapılmasında yarar vardır.

16. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)'nun 779. ve devamı maddelerinde irtifak türleri; taşınmaz lehine irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlenmiş; mülkiyetten farklı olarak irtifaklar için kanun, genel hüküm koymamıştır. Buna karşılık, eşyaya bağlı irtifaklara ilişkin hükümlerin (TMK m. 779-793), diğer kişisel irtifaklarda da uygulanacağı TMK’nın 838/son maddesinde belirtilmiştir.

17. İntifa hakkı, başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişiye tam yararlanma imkânı sağlayan bir irtifak hakkıdır (Oğuzman, M.K./Seliçi, Ö./Oktay Özdemir, S.: Eşya Hukuku, 20. Baskı, İstanbul 2017, s. 827). İntifa hakkı menkul ve gayrimenkuller ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis olunabilir. Hilafına sarahat bulunmadıkça sahibine, üzerine tesis olunduğu şeyden tamamıyla istifade etme hakkı verir. Daha açık ifadeyle; TMK’ya göre intifa hakkı, sahibine bu hakkın konusu üzerinde istimal (kullanma) ve istifade (yararlanma) yetkileri veren, başkasına temlik edilemeyen ve hakiki veya tüzel kişiye ait olabilen bir ayni haktır. İntifa hakkı sahibi, intifanın konusu bulunan mal veya hakkın sağlayabileceği bütün menfaatlerden (gelir ve semeresinden) yararlanmak ve kullanmak yetkisine sahiptir.

18. İntifa hakkının kurulması ile malik, eşyanın veya hakkın, özdeğerini kendisinde tutmakta, buna karşılık bunlardan elde edilebilecek yararları belirli bir kişiye tahsis etmektedir (Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, s. 827). Dolayısıyla, intifa hakkı buna kaynak olan hukuk ilişkisinin düzenlenmesi sırasında taraflarca aykırı bir şart kararlaştırılmış olmadıkça, hakkın konusu olan şeyden tam ve sınırsız bir faydalanma hakkı sağlar.

19. İntifa hakkının kurulması ile mülkiyet hakkına konu olan mal üzerinde çıplak mülkiyet sahibinin yararlanma ve kullanma yetkisi kaldırılır. İntifa hakkı, üzerine yüklendiği mülkiyet hakkını içi boşalmış bir hak durumuna sokar. İntifa hakkı varken bir mülkiyet hakkının sahibine verdiği mutat kullanma yetkilerinden mülkiyet hakkı sahibi mahrum kalmış olur. Kuru mülkiyet hakkı sahibinin sadece bu mülkiyet hakkını başkasına devretme yetkisi vardır.

20. TMK’nın 794. maddesinin 1. cümlesinde; menkullerin, gayrimenkullerin, hakların ve malvarlığının intifa hakkına konu olabileceği belirtilmiştir. İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur (TMK m. 795/1). Bilindiği üzere; “Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır” (TMK m. 1022/1). “Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz” (TMK. m. 1021/1). Değinilen yasa hükümlerinde öngörüldüğü üzere, hukukumuzda ayni hakkın doğumu veya ortadan kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir deyişle bir hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz.

21. İntifa hakkının sonsuz kurulamayacağı yolundaki hüküm Medeni Kanunun emredici hükümlerindendir. Gerçek kişiler için bu süre intifa hakkı sahibinin ömrüyle sınırlanmışken; tüzel kişilerde TMK’nın 797. maddesi gereğince intifa hakkı süresi 100 seneyi aşamaz.

22. İntifa hakkı devredilemez ve mirasçıya geçmez. Buna karşılık intifa hakkı sahibi hakkını mutlaka bizzat kullanmaya mecbur değildir, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. İntifa hakkının kullanılması tüm olarak bir başkasına devredilebileceği gibi yalnızca içeriğindeki “bazı münferit yararlar açısından” dahi bu imkân vardır (Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, s. 828).

23. TMK’nın 806. maddesi intifa hakkının yalnızca “kullanılmasının” başkalarına devrine olanak tanımakta ve bu konuyla ilgili koşulları düzenlemektedir. MK’nın 806. maddesine göre “Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”

24. İntifa hakkının kullanılmasının başkasına devredilmesi sadece borçlandırıcı bir etkiye sahiptir. Yani kullanmanın devredilmesiyle intifa hakkı sahibi ile üçüncü kişi arasında kişisel bir borç ilişkisi doğar. Bu borç ilişkisi, taraflar arasında, intifadan doğan hakların üçüncü kişi tarafından kullanılabilmesine imkân verir. İntifa hakkının kullanılmasının başkasına devredilmesi ayni hak doğurmaz (Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, s. 828).

25. Kira sözleşmesi de intifa hakkı sahibinin TMK’nın 806. maddesi çerçevesinde yaptığı intifa hakkının kullanılmasının devrine ilişkin hukuki işlemlerden birisidir. İntifa konusunu kullanma ve ondan yararlanma yetkisi de onun bu yetkilerinden birisi olduğu için intifa hakkı sahibi bu yetkilerin bir üçüncü kişi tarafından kullanılmasını kabul edebilir. Bu nedenle sözleşme, kira sözleşmesinin asli edimlerini içeriyorsa, sözleşmeye kira sözleşmesinin hükümlerinin uygulanması gerekmektedir (Arıdemir, A.: Kiraya Verenin İntifa Hakkının Sona Ermesi Durumunda Malikin Taşınmaz Kira Sözleşmesinin Tarafı Haline Gelip Gelemeyeceği Sorunu, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, Cilt 8, s. 131).

26. TMK’nın 796. maddesinin 1. fıkrasının 1. cümlesinde; ister menkul ister gayrimenkul olsun, malın yok olması ile intifa hakkının son bulacağı belirtilmiştir. Malın yok olması ile üzerindeki mülkiyet hakkı ile birlikte konusu kalmayan intifa hakkı da ortadan kalkar.

27. Gayrimenkul sahibinin iradesi ile kurulan bir intifa hakkının TMK’nın 795. maddesine göre ayni hak olarak varlık kazanabilmesi için sicile kaydedilmesi gerektiğine göre hak sahiplerinin iradesi ile intifa hakkına son verilmek istenirse o hâlde sicile düşülmüş bulunan kaydın silinmesiyle ayni hakkın kalkması sağlanabilir. Anılan maddenin 1. fıkranın 2. cümlesindeki hükme dayanılarak intifa hakkına son verilmek istenirse, sicildeki kaydın silinmesinin tesisi (kurucu) bir değeri vardır; bu hâlde kaydın silinmesi esas hak bakımından bir değişiklik meydana getirir ve var olan bir ayni hakkı ortadan kaldırır.

28. Sicilden kaydın silinebilmesi için de muteber bir hukuki sebebin bulunması gerekir. İntifa hakkının kurulmasını sağlayan hukuki sebepte (anlaşma, vasiyetname) bu hak için bir süre gösterilmişse o sürenin bitmesi, herhalde hak sahibi gerçek kişi ise TMK’nın 796. maddesine göre intifa hakkı sahibinin ölümü, intifa hakkı sahibi tüzel kişilik ise infisahı veya hakkın kurulmasının üstünden 100 yıl geçmesi ve mahkemeden verilmiş intifa hakkını sona erdiren bir kararın bulunması intifa hakkını son bulduran diğer sebeplerdir.

29. Bu aşamada kira sözleşmesi ile ilgili açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.

30. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

31. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

32. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

33. BK’nın “Satım ile kiranın infisahı” başlıklı 254. maddesinde “İcarın akdinden sonra, mecur, mucir tarafından ahara temlik yahut icraen takibat veya iflas tariki ile kendisinden nezedildiği takdirde; müstecir, mecurun ahiren maliki olan üçüncü şahıstan ancak kabulü şarti ile icarenin devamını ve mucirden akdi icra yahut tazminat ita etmesini isteyebilir.

Bununla beraber icar edilen şey bir gayrimenkul olduğu takdirde, akit daha evvel feshe müsait olmadıkça kanunen ihbar caiz olan miada kadar üçüncü şahıs, icara riayet etmekle mükellef tutulur ve feshi ihbar etmediği takdirde akdi kabul etmiş addolunur.

Ammenin menfaati için istimlake dair olan hususi hükümler mahfuzdur.” hükmü bulunmaktadır. Benzer hüküm TBK’nın 310. maddesinde “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” şeklinde düzenlenmiştir.

34. BK’nın 254. maddesinin 2. fıkrasına göre, taşınmaz kiralarında, yeni malik, sözleşme daha önce feshe müsait değilse, Kanun’un deyimiyle “kanunen ihbar caiz olan miada kadar” kira sözleşmesine uymakla yükümlüdür.

35. BK’nın 254. (TBK’nın 310.) maddesi kiralananın mülkiyetinin bir üçüncü kişiye devredilmesine olanak sağlayan tüm hukuki işlemleri kapsar biçimde yorumlanmaktadır. Buna göre satım, trampa, bağışlama, ölünceye kadar bakma sözleşmesinden doğan borçların ifası için yapılan tasarruf işlemleriyle kiralananın mülkiyet hakkı değiştiğinde BK’nın 254. maddesi uygulanabilecektir. Öğretiye göre, kiraya veren, kiralanan üzerindeki mülkiyet veya sınırlı ayni hakkını, bu hakkın dayandığı hukuki işlemdeki sakatlık yüzünden (ehliyetsizlik, irade bozuklukları, muvazaa gibi) veya bu işlemler bozucu şartla yapılmış ancak bu şartın gerçekleşmesi nedeniyle kaybetmişse BK’nın 254. maddesi hükmü kıyasen uygulanabilir (Arıdemir, s. 133-134).

36. Malikin mülkiyet hakkının devri yetkisine karşılık kiracının korunması istenildiğinden kanuna özel hüküm olan BK’nın 254. maddesi hükmü konulmuştur. Böylece mülkiyet hakkı sahibinin malını kiraya verdiği zaman kira süresi bitinceye kadar hakkını devir yetkisini kullanmaması uygun görülmemiş, ancak sözleşmenin bu sebeple feshi hâlinde kiracıya da bir kusur yüklenemeyeceği için ayrıca böyle bir durumu düzene koyma gereği duyulmuştur.

37. Kiraya verenin intifa hakkı sahibi olduğu ve kira sözleşmesi devam ederken intifa hakkının sona ermesi dolayısıyla malikin kullanma ve yararlanma yetkilerini elde etmesi durumunda, malik ile kiracı arasındaki hukukî ilişkileri düzenleyen bir hüküm BK’da bulunmamaktadır. Ancak malikin mülkiyet hakkını devrinde olduğu gibi, TMK’nın 806. maddesi gereği intifa hakkı sahibinin malını kiraya verme yetkisi bulunduğundan, genel kira sözleşmesi hükümlerine göre intifa konusu malın teslimine malikin katlanması ve kiracının BK’nın 254. maddesi hükümlerinden yararlandırılması gerekmektedir. TMK’nın 806. maddesinin 2. fıkrası ile de intifa hakkı sahibi ile hakkın kullanımını devralanın, malik karşısında eşit konuma getirilmesi amaçlanmıştır. Bu sebeplerle, kira sözleşmesi yapıldığı ihtimalde, intifa hakkının sona ermesi durumunda, kiracının durumu, tıpkı malik ile kira sözleşmesi yapan kiracının konumu ile aynı olduğundan BK’nın 254. maddesi kıyasen uygulanmalıdır (Arıdemir, s. 137-138).

38. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiralanan üzerinde mülkiyet hakkını kazanan yeni malikin kira sözleşmesinin taraf olacağının açıkça kabul edilmesi, buna karşılık intifa hakkının sona ermesinde mevcut malik bakımından bu hukukî sonucun kabul edilmemesi, kiracının korunması amacıyla bağdaşmadığı gibi, adaletsiz sonuçların doğmasına da sebep olabilecektir. Bu nedenle intifa hakkının sona ermesi ve malikin kullanma ve yararlanma yetkilerine kavuşması durumunda, malikin, kira sözleşmesinin tarafı olacağını kabul etmek gerekir.

39. Şu hâlde, intifa hakkının sona ermesi kira sözleşmesini sona erdirmeyecektir. İntifa hakkının sona ermesi durumunda malik kira sözleşmesi ile bağlı olacak ve sanki kira konusunu devralan yeni malikmiş gibi BK’nın 254. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen konumda olacaktır. Bu kapsamda intifa hakkının sona ermesi ve kira sözleşmesinin devam etmesi hâlinde malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelecektir.

40. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; Buca Belediye Başkanlığının, maliki olduğu İzmir ili Buca ilçesi İnönü Mahallesi 7.58 ada 1 parsel (eski kayda göre 9. Ada 1 parsel) ile 7.78 ada 2 parsel sayılı, üzerinde akaryakıt ve servis istasyonu bulunan taşınmazlarının intifa hakkını, 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı meclis kararı ile 49 yıllığına davalı B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. lehine tesis ettiği, davacı şirketin de davalı şirket lehine tesis edilen aynı hak niteliğindeki intifa hakkına istinaden davalı B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. ile İzmir 16 Noterliğinin 12.08.2003 tarihli ve 19.88 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kira sözleşmesi yaptığı ve sözleşmenin tapu siciline şerh edildiği, kira sözleşmesinin 01.03.2007 tarihine kadar süreceğinin kararlaştırıldığı, kira sözleşmesi devam ederken davacı ile davalı şirket arasında İzmir 16. Noterliğinin 25.05.2007 tarihli ve 15.12-15.13 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kira sözleşmeleri düzenlendiği ve 10 yıl süreli sözleşmenin başlangıç tarihinin, 5 yıl süreli olan ve 01.03.2012 tarihinde sona erecek olan sözleşmenin bitim tarihi olduğu, kira bedellerinin peşin olarak davalı şirkete ödendiği ve sözleşmelerin tapu siciline şerh edildiği, İzmir Cumhuriyet Başsavcılığının 2010/14.22 soruşturma sayılı dosyasında düzenlenen rapora göre, Buca Belediye Meclisinin 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı kararının verildiği tarihte yürürlükte bulunan 1580 sayılı Belediye Kanunu’na ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na aykırı olduğunun tespit edildiği, bunun üzerine Buca Belediye Meclisinin 02.03.2011 tarihli ve 2011/43 sayılı kararı ile Belediye meclisinin 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı kararının iptaline karar verildiği, söz konusu iptal kararının ve kiraya verilen taşınmazların 30 gün içinde tahliye edilmesi gerektiğine ilişkin ihtarın B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti.’ye tebliğ edildiği, taşınmazların davalı şirket tarafından tahliye edilmemesi üzerine İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açıldığı ve mahkemece davanın kabulüne karar verildiği, mahkeme ilâmının infazı için İzmir 27. İcra Dairesinde icra takibi başlatıldığı anlaşılmaktadır.

41. Davalı Belediye 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı meclis kararı ile dava konusu taşınmazların intifa hakkını 49 yıllığına davalı B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. lehine tesis etmiş, intifa hakkı tapu siciline şerh edilmiş ve davalı şirket de bu intifa hakkına dayanarak davacı şirket ile kira sözleşmeleri düzenlemiştir. Davalı şirket intifa hakkına dayanarak kira sözleşmeleri düzenlediğinden davacı şirket alt kiracı değil asıl kiracıdır. Davacı şirket alt kiracı olarak bulunmadığından, davalı belediye ile davalı şirket arasındaki kira sözleşmesinin sona ermesi ve davalı şirketin dava konusu taşınmazlardan tahliyesine karar verilmesi, davacı şirket ile davalı B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. arasındaki kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirmez.

42. Davacı şirket ile davalı şirket arasındaki kira sözleşmesi devam ederken, Buca Belediye Meclisinin 02.03.2011 tarihli kararı ile, bu kararın verildiği tarihte yürürlükte bulunan 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu gereğince, ihalesiz kiraya verilebilmesinin hukuken mümkün olmaması nedeniyle 10.02.1993 tarihli ve 1993/8 sayılı meclis kararının iptal edilmesine karar verilmiştir.

43. Davacı şirketin, 02.03.2011 tarihli ve 2011/43 sayılı meclis kararının iptali istemiyle açtığı dava sonunda İzmir 2. İdare Mahkemesinin 21.11.2012 tarihli ve 2011/1169 E., 2012/2060 K. sayılı kararı ile, geri alınan işlemin, idarenin açıkça hataya düşerek tesis ettiği işlemlerden olduğu anlaşıldığından, anılan işlemin süre kaydına bağlı olmadan idarece geri alınması yolundaki dava konusu Buca Belediye Meclisinin 02.03.2011 tarihli ve 2011/43 sayılı kararında hukuka ve yasal mevzuata aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

44. Davalı Buca Belediye Başkanlığı İzmir 3. Sulh Hukuk Mahkemesinde 10.05.2011 tarihinde davalı B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. aleyhine tahliye davası açmış, yargılama sonunda 28.07.2011 tarihli ve 2011/613 E., 2011/919 K. sayılı karar ile davanın kabulüyle taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş ve karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir. Davalı şirketin muvafakati ile de intifa hakları tapuda terkin edilmiştir.

45. Yukarıda da açıklandığı üzere kira sözleşmesi devam ederken intifa hakkının sona ermesi halinde davacı şirket ile davalı B. İmar ve İnş. San. Tek. Hiz. Ltd. Şti. arasındaki kira sözleşmesi sona ermeyecektir. BK’nın 254. maddesinin kıyasen uygulanması neticesinde, intifa hakkı sona erse bile, malik olan Buca Belediyesi kira sözleşmesi ile bağlı olacak ve sanki kira konusunu devralan yeni malikmiş gibi BK’nın 254. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen konumda olacaktır. Bu nedenle intifa hakkı sona erdiği hâlde kira sözleşmesi devam ettiğinden anılan madde uyarınca, Belediyenin, kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğinin kabulü gerekir.

46. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, Özel Daire kararına uymak gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olmakla bozulması gerektiği yönünde ileri sürülen görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

47. O hâlde, yukarıda açıklanan ilkeler ve genişletilmiş gerekçelerle direnme kararı usul ve yasaya uygun olup onanması gerekmektedir.

IV. SONUÇ:

Yukarıda açıklanan genişletilmiş gerekçe ve nedenlerden dolayı;

Davacı vekili ile davalılar Buca Belediye Başkanlığı ve B. İmar ve İnşaat Sanayi Teknik Hizmetler Ltd. Şti. vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,

Davacıdan gerekli ilâm harcı peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına,

Aşağıda dökümü yazılı (12.875,33TL) harcın temyiz eden davalılardan ayrı ayrı alınmasına,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440/III-2. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 06.04.2021 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.

BİLGİ : Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nda bulunan 18 üyenin 17'si ONAMA, 1'i ise BOZMA yönünde oy kullanmışlardır.