T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2025/6-28
Karar No       : 2026/124

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
TARİHİ                          : 03.07.2024
SAYISI                          : 2024/1007 E., 2024/1051 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.04.2024 tarihli ve 2023/4112 Esas,
                                        2024/993 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılar arasında noterde 05.03.2013 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme gereğince müvekkilinin edimlerini ifa edip inşaatı bitirdiğini, buna rağmen davalıların B blok 6 ve 8 numaralı dairelerin tapularını müvekkiline devretmeyerek dava dışı üçüncü kişilere sattıklarını ve sebepsiz zenginleştiklerini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla her iki bağımsız bölümün değerinin tespit edilerek dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının inşaatı yarım bırakıp gittiğini ve sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, davacının dava konusu 6 ve 8 numaralı bağımsız bölümleri 2014 yılında dava dışı Veysi A. isimli kişiye haricen satıp devrettiğini, karşılığında da Veysi A.’nın inşaata devam ettiğini, ancak Veysi A.’nın cezaevine girmesiyle inşaatın durduğunu ve kalan işleri müvekkillerinin tamamladığını, edimlerini yerine getirmeyen davacının müvekkillerinden talepte bulunamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 12.06.2019 tarihli ve 2018/84 Esas, 2019/173 Karar sayılı kararı ile; dinlenen davalı tanıklarının tamamının davacı yüklenicinin inşaatı tamamlamadığını ve dava konusu 6 ve 8 No.lu bağımsız bölümler ile bu bağımsız bölümlerin bulunduğu binanın ortak alanlarının önemli bir kısmını yarım bıraktığını belirttikleri, bu durumda davalıların yaptıkları masrafların davacının sözleşmeye göre kendisine verilmesi kararlaştırılan 6 ve 8 No.lu bağımsız bölümlerin eksik bırakıldığı tarihteki durumuna göre belirlenmiş rayiç değerinden düşülmesi ve kalan miktarın davacı yükleniciye ödenmesi gerektiği, davalıların inşaatı bitirmek için yaptıkları harcama tutarının dava konusu bağımsız bölümlerin değerinden düşülmesi sonucunda davacı yüklenicinin 153.735,90 TL alacaklı olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, davacının alacaklı olduğu miktarın 6 No.lu bağımsız bölüm için 129.940,00 TL, 8 No.lu bağımsız bölüm için 102.000,00 TL olmak üzere toplam 231.940,00 TL olduğunun tespitine, bu rakamdan davalıların yaptığı 78.204,10 TL masrafın düşülmesi sonucunda 153.735,90 TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 30.11.2021 tarihli ve 2019/2515 Esas, 2021/1540 Karar sayılı kararıyla; dosya kapsamından davacı yüklenicinin sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmediğinin, binada eksik ve ayıplı işler bulunduğunun ve bu işlerin daire sahipleri tarafından tamamlandığının anlaşıldığı, bu durumda davalı arsa sahiplerinin daireleri teslim etme yükümlülüğünün olmadığı ve davacının daireler nedeniyle alacak talebinde bulunamayacağı, İlk Derece Mahkemesince davanın tümden reddine karar verilmesi gerekirken kısmen kabulünün doğru olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 353/(1)-b-1. maddesi gereğince esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının HMK’nın 353/(1)-b-2. maddesi gereğince kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 19.01.2023 tarihli ve 2022/608 Esas, 2023/169 Karar sayılı kararı ile,

“… 3. Değerlendirme

İspat yükü, hayatın olağan akışına aykırı durumu iddia eden ya da savunmada bulunan kişiye düşer. Bu kabul, adi karine niteliğindedir. Nitekim; Dairemizin istikrar bulmuş içtihatlarında kabul edildiği üzere, bir sözleşme fesih ya da başka bir nedenle ortadan kaldırılmadıkça, o sözleşme kapsamında kalan işlerin, o sözleşmenin yüklenicisi tarafından yapıldığı kabul edilir. Ancak, sözleşme feshedilmiş ve işin üçüncü kişiye yaptırıldığı ileri sürülmüşse, bu kez karine, üçüncü kişi yararına oluşmaktadır. Elbette, her iki durumda da, bu karinelerin aksini ileri süren tarafın, bu savunmasını kanıtlanması mümkündür.

Somut olay incelendiğinde; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmemiş ya da başka bir nedenle ortadan kaldırıldığı iddia edilmemiştir. Her ne kadar davalı, yüklenicinin işi yarım bırakıp gittiğini ve işlerin kendileri tarafından tamamlandığını ileri sürmüş ise de sözleşme feshedilmeyip ayakta olduğundan kalan işlerin tümüyle davacı yüklenici tarafından ifa edildiği karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini savunan davalı arsa sahibinin, bu savunmasını yasal delillerle ispatlaması gerekir. Davalı taraf, 10.06.2015 tarihli noter ihtarnamesi ile inşaatın süresinde bitirilmediği, gecikmeden kaynaklı kiraların ödenmesi ve dairelerin kendilerine teslim edilmesini davacı yükleniciden istemiş olmakla birlikte, sonrasında bu işlerin yüklenici tarafından tamamlanmadığına dair bir belge ya da tespit bulunmamaktadır. Davalı arsa sahiplerince ödeme evrakı ile faturalar sunulmuşsa da, bu belgeler, her zaman temini mümkün belgeler olup, eksik ve kusurlu işlerin yüklenici tarafından tamamlanmadığını, bu belgelerde adı geçen taraflarca tamamlandığını ispatlamaya, davacı yararına oluşan karineyi çürütmeye yeterli delil olarak kabul edilemez. Bu durumda işin tamamının davacı tarafından yapıldığını kabul etmek gerekirse de davacının yargılama sırasında işin %90 seviyesinde tamamlandığını beyan etmesi nedeni ile davacının bu beyanı esas alınıp sözleşme kapsamındaki işin %90'ının davacı tarafından yapıldığının yukarıda açıklanan nedenlerle kabul edilmesi gerekmektedir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 5. maddesinde ise aşamalı devir kararlaştırılmış olup zemin katın betonu atıldığında 2, 3. katın betonu atıldığında 2, son katın betonu atıldığında 2, daire sıva işlemi başladığında 1, dairelerin alçı işi başladığında 1 ve arsa sahiplerinin tesliminden sonra geriye kalan 2 dairenin tapusunun verileceği hüküm altına alınmıştır. Bu durumda mahkemece yüklenicinin sözleşme kapsamındaki işin %90'ını yaptığı kabul edilerek bu seviyeye göre davacının talep ettiği tapu payına sözleşmenin 5. maddesindeki aşamalı devire göre hak kazanıp kazanmadığı konusunda bilirkişi kurulundan gerekçeli ve denetime elverişli rapor alarak karar verilmesi gerekirken, yüklenici lehine olan karine değerlendirilmeden yüklenicinin edimini yerine getirmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; aşamalı devir öngörüldüğünden inşaatın %90'ının davacı tarafından yapıldığı kabul edilerek ve buna göre davacının talep ettiği tapulara sözleşmenin 5. maddesindeki aşamalı devir düzenlemesine göre hak kazanıp kazanmadığı konusunda yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişi kurulundan denetime elverişli rapor alınıp değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesinden ibarettir.

Hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen İkinci Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin 13.09.2023 tarihli ve 2023/468 Esas, 2023/1203 Karar sayılı kararıyla; Özel Daire bozma kararına uyularak hükme esas alınan bilirkişi heyetinin 23.07.2023 tarihli raporu ve dosya kapsamı bir bütün olarak değerlendirildiğinde sözleşmenin 5. maddesindeki aşamalı devir düzenlemesine göre davacının dava konusu bağımsız bölümlere hak kazanamadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının HMK’nın 353/(1)-b-2. maddesi gereğince kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.

C. İkinci Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.04.2024 tarihli ve 2023/4112 Esas, 2024/993 Karar sayılı kararı ile,

"... 3. Değerlendirme

Davacı yüklenici; taraflar arasında imzalanan 05.03.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini yerine getirmesine rağmen hak ettiği iki adet bağımsız bölümün kendisine verilmediğini, 3. kişilere arsa sahiplerince satıldığını belirterek bağımsız bölümlerin bedelinin tahsilini talep etmiş, davalı arsa sahipleri ise davacının sözleşme kapsamındaki edimlerini tam olarak yerine getirmediği, inşaatı eksik bıraktığı gerekçesi ile davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; sözleşmenin 3. maddesinde binanın anahtar teslimi olarak yapılacağının ve sözleşmenin 5. maddesine göre de yükleniciye ait son iki adet bağımsız bölümün arsa sahiplerinin dairelerinin tesliminden sonra verileceğinin kararlaştırıldığı, bu iki madde birlikte değerlendirildiğinde, 11.01.2016 tarihi itibariyle yapının gerçekleşme oranının %90 olarak tespit edildiği, tutanakta mekanik ve elektrik tesisatı ile kalan yapı bölümünün %5'lik kısmının eksik olduğu, ilgili idare tarafından onaylanma işlemleri için verilen %5 oranın eksik olduğunun tespit edildiği, inşaatın getirildiği aşama itibariyle davacı yüklenicinin alacak davasına dayanak yaptığı 6 ve 8 nolu bağımsız bölümlere hak kazanamadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de yargılama sırasında yapı kullanma izni alındığı anlaşılmakla davacının iddiasının bu kapsamda değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; hükme esas alınan bilirkişi heyetinden yargılama sırasında 30.10.2017 tarihli yapı kullanım belgesi alındığı da dikkate alınarak davacının talep ettiği tapulara sözleşmenin 5. maddesindeki aşamalı devir düzenlemesine göre hak kazanıp kazanmadığı konusunda ek rapor alınarak sonucuna göre hüküm verilmesinden ibarettir.

Eksik inceleme ile karar verilmesi hatalı olmuş, kararın bozulması uygun bulunmuştur…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

D. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, Özel Dairenin hükmüne uyulan birinci bozma kararında belirtildiği üzere davacının yargılama sırasında işin %90 seviyesinde tamamlandığını beyan etmesi nedeniyle bu beyanı esas alınıp sözleşme kapsamındaki işin %90’ının davacı tarafından yapıldığının kabul edilmesi gerektiği, davacı vekilinin 15.05.2018 tarihli cevaba cevap dilekçesinde işin yaklaşık %90’ının müvekkili tarafından yapıldığını beyan ettiği, 14.01.2022 tarihli dilekçesinde ise müvekkilinin işi bıraktığı tarih olan 08.06.2016 tarihinde inşaatın %90’ının tamamlanmış olduğunu ifade belirttiği, birinci bozma kararına uyulmakla usulî kazanılmış hak doğduğu, taraflar arasındaki 05.03.2013 tarihli sözleşmenin 5. maddesinde aşamalı tapu devrinin öngörüldüğü, sözleşme gereğince davacının dava konusu taşınmazlara inşaatın tamamlanıp yapı kullanma izin belgesinin alınması ve arsa sahiplerinin dairelerini teslimle hak kazanabileceği, hükme esas alınan 23.07.2023 tarihli raporda inşaatın getirildiği aşama itibariyle davacı yüklenicinin dava konusu 6 ve 8 No.lu bağımsız bölümlere hak kazanmadığının tespit edildiği, dosya kapsamı, davacı vekilinin müvekkilinin 08.06.2016 tarihinde işi bıraktığına ve inşaatın yaklaşık %90’ını tamamladığına ilişkin beyanları bir bütün olarak değerlendirildiğinde sözleşmenin 5. maddesindeki aşamalı devir düzenlemesine göre davacının dava konusu bağımsız bölümlere hak kazanamadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; müvekkilinin sözleşme konusu inşaatı tam ve eksiksiz olarak 13.10.2017 tarihinde tamamladığını, hem arsa sahiplerinin hem de üçüncü kişilerin söz konusu binada ikamet etmeye başladıklarını, inşaat tamamlandığı hâlde davalı arsa sahiplerinin kalan iki daireyi müvekkiline teslim etmediklerini, Bölge Adliye Mahkemesinin birinci bozma kararına uyduktan sonra aldığı raporda inşaatın 2016 yıl sonu tamamlanma oranının dikkate alındığını, daha sonra müvekkili tarafından tamamlanan kısım nazara alınmaksızın müvekkilinin tapu devrine hak kazanmadığına dair sonuca varıldığını, yapı kullanma izin belgesinin alınması karşısında dava konusu bağımsız bölümlerin bedelinin istenemeyeceğine karar verilmesinin doğru olmadığını belirterek direnme kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında düzenlenen 05.03.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaat için 30.10.2017 tarihinde yapı kullanma izin belgesi alınan somut olayda, davacı yüklenicinin sözleşmenin 5. maddesindeki aşamalı tapu devri düzenlemesine göre dava konusu 6 ve 8 No.lu bağımsız bölümlerin bedelini talep etmeye hak kazanıp kazanmadığı konusunda ek rapor alınmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddeleri

2. Değerlendirme

1. Türk Hukuk Lûgatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).

2. Hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, TBK’da açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme niteliğindedir.

3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Böylece malik arsasını değerlendirerek ayrıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde etmekte; yüklenici ise, devredilen ya da devri taahhüt edilen payları üçüncü kişilere satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kâr elde etmektedir (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararı).

4. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür.

5. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesi gereğince yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten izin alınması mecburidir. İskân ruhsatı verilmesi yapının sağlam, sağlıklı, hukuka uygun olduğu ve kullanılmasında hukuki ya da fenni bakımdan bir engel bulunmadığı anlamına gelecektir. Zira yapı kullanma izin belgesi, ufak çapta eksiklikler bulunsa bile bağımsız bölümün oturmaya elverişli olduğunun kanıtıdır ve binanın tamamlandığını gösterir.

6. Teslimin yapı kullanma (iskân) iznine bağlanması HMK'nın 193. maddesi uyarınca yazılı delil sözleşmesi niteliğindedir. Yüklenicinin başka türlü yapmak istediği teslim sözleşmeye uygun sayılmaz. Arsa sahibi bu hâlde bağımsız bölümleri teslim almaya veya karşı edimini yerine getirmeye de zorlanamaz. Bir başka anlatımla, bağımsız bölümlerde bir eksiklik bulunmasa dahi, arsa sahibinin kendisine kalan bağımsız bölümleri teslim almaktan kaçınması hakkın kötüye kullanılması kapsamına girmez (Nezih Sütçü, Uygulama ve Teoride Tüm Yönleri ile Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, C. 1, Ankara, 2024; s. 855). Sözleşmede arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin anahtar teslimi olarak teslim edileceği hükmü bulunuyorsa, yapı kullanma izni alınmaksızın teslim gerçekleşmiş olmaz (Sütçü, s. 858).

7. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesinde sözleşmenin konusunun düzenlendiği ve arsa sahiplerine isabet eden dairelerin anahtar teslim olarak yapılıp teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 5. maddesinde aşamalı tapu devrine yer verildiği ve arsa sahipleri tarafından dairelerin tesliminden sonra geriye kalan iki tapunun satışının verileceğinin düzenlendiği, davacı yüklenici tarafından 30.10.2017 tarihinde kısmî yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatının) alındığı görülmektedir.

8. Bu durumda mahkemece; davacı yüklenici tarafından 30.10.2017 tarihinde kısmi yapı kullanma izin belgesi alındığı dikkate alınıp, hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak davacının 6 ve 8 numaralı dairelerin bedelini talep etmeye hak kazanıp kazanmadığı saptanmak suretiyle hâsıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.

9. Hâl böyle olunca; direnme kararının yukarıda açıklanan genişletilmiş gerekçe ve nedenlerle bozulması gerekmiştir.

10. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, dosya kapsamından davacının yükümlülüğünde olan yapı denetim ücretinin davacı tarafından yatırılmaması nedeniyle yapı denetim sözleşmesinin feshedildiğinin ve kalan kısma ilişkin bedelin davalı arsa sahipleri ile daire satın alanlar tarafından karşılandığının anlaşıldığı, davacı vekilinin dosyaya sunduğu 15.05.2018 ve 14.01.2022 tarihli beyan dilekçelerinde, davacının 08.06.2016 tarihi itibariyle işi bıraktığının ve inşaatın tamamlanma oranının %90 olduğunun kabul edildiği, tanık olarak dinlenen daire sahiplerinin yarım bırakılan inşaatı kendilerinin tamamladığını beyan ettikleri, dosyada kısmi iskân ruhsatının bulunduğu, inşaatın hâlen tamamlanmadığı ve sözleşmeye göre arsa sahiplerine dairelerinin teslim edilmediği, davacı yüklenicinin kendi edimini ifa etmediği için karşı taraftan edimin ifasını isteyemeyeceği gerekçesiyle direnme kararının doğru olup onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

11. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda belirtilen genişletilmiş gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesinin 2. fıkrası uyarınca Bölge Adliye Mahkemesine, karardan bir örneğinin İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

25.02.2026 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.